Сдача в аренду торговых помещений – Бизнес по аренде коммерческой недвижимости: каковы плюсы и минусы сдачи, как на этом зарабатывать, что выгоднее

Содержание

Сдача в аренду торгового центра

Сдача в аренду торгового центра сложнее и требует больших усилий, чем любой другой тип девелопмента. Для того чтобы сдать в аренду торговый центр, необходимо подготовить эффективный план сдачи в аренду, в самом начале процесса заключить соглашения С якорными арендаторами и затем сдавать меньшие помещения в соответствии с планом сдачи в аренду. План сдачи в аренду отражает инвестиционный потенциал центра и является основополагающим элементом процесса планирования. Каждый план сдачи в аренду должен включать в себя следующие компоненты:

• обзор макроэкономической ситуации;
• определение рынка сбыта и его анализ;
• сильные и слабые стороны рассматриваемой недвижимости;
• перспективы конкуренции;
• стратегия подбора арендаторов;
• характеристика участка и возможности расширения;
• тщательный анализ отдельных помещений;
• общие цели и стратегия.

В плане сдачи в аренду, который составляют в самом начале процесса девелопмепта, описывается наилучшее сочетание арендаторов, их размещение внутри центра, уровни арендных ставок, ценообразование аренды торговых площадей и правила сдачи в аренду. Однако план сдачи в аренду не является незыблемым, и девелонер должен быть готов изменять его по мере движения от замысла к завершению проекта.

Выбор арендаторов. Оптимальное сочетание арендаторов для предполагаемого торгового центра определяется различными факторами, включающими концепцию девелопмепта, размер и вид центра, конкуренцию в данном районе, целевой рынок и тенденции в покупательских предпочтениях. Предварительный выбор якорного арендатора может быть сделай после того, как девелопер выяснит характеристики того рынка, потребности которого будет обслуживать торговый центр. Тем не менее в конечном итоге состав арендаторов в торговом центре будет определяться способностью девелопера к привлечению нужных потенциальных арендаторов и проведению переговоров с ними. Выбор арендаторов должен основываться на анализе рынка, но может случиться и так. что достичь целей первоначальною плана сдачи в аренду в полной мере не удастся, поскольку Предпочтения арендаторов и их несогласие с различными условиями почти неизбежно приведут к множеству компромиссов.

В последние годы небольшие торговые центры привлекли более широкий круг арендаторов, включая тех. которые ранее располагались в региональных центрах или в лучших местах центральных деловых петров. Например, магазины, торгующие одеждой или модными товарами, сейчас можно найти в специализированных центрах или даже в центрах, где роль якорного арендатора играет супермаркет.

В небольших центрах якорными арендаторами могут быть магазины, торгующие одеждой по сниженным ценам и товарами для дома, магазины детских товаров, а также кинотеатры, оздоровительные и теннисные клубы.
Сбалансированное сочетание арендаторов, удовлетворяющее требованиям для получения кредита, должно включать как крупные компании национального масштаба с высокой кредитоспособностью, так и успешно функционирующие местные торговые компании.

При выборе магазинов для центра, находящегося в районе с начинающимся подъемом в экономике, девелоперу необходимо найти такие магазины, которые смогут обеспечить обслуживание торговой зоны и выживание в период становления. Кроме того, девелоперу следует оценить кредитоспособность каждого арендатора, его прибыли н убытки, рекламную политику, тип товаров и клиентов, обеспечение порядка в занимаемых помещениях, показатели операционной деятельности за долгосрочный период, политику стимулирования сбыта и репутацию.

Если центр будет расположен на участке точечного девелопмента в пригороде или на участке редевелопмента в черте города, то выбор арендаторов может быть ограничен в большей степени. На участках точечного девелопмента в пригородах необходимо выбрать категорию арендаторов, которая недостаточно представлена на местном рынке, привлечь якорных операторов, которых там нет. убедить их в том, что данный рынок им подходит, и найти местных торговцев, у которых есть одна торговая точка и которые могли бы открыть вторую. Иногда такие торговцы даже и не задумываются об открытии второй точки до тех нор, пока им этою не предложат.

При выборе арендаторов следует учитывать еще один фактор: сформированный в конечном итоге состав арендаторов должен способствовать сбалансированному взаимодействию между магазинами. Успех в подборе арендаторов для торгового центра определяется не включением или исключением определенного типа арендаторов, а формированием такой группы арендаторов, чтобы они были взаимно полезны друг другу и обслуживали потребности данного рынка.
В центрах любого типа девелоперу при выборе арендаторов и проведении переговоров с ними следует проявлять гибкость. Условия аренды и внутренняя планировка помещений будут неоднократно меняться в ходе переговоров. Необходимую гибкость при сдаче помещений в аренду обеспечивает план, предусматривающий, как минимум, два типа арендаторов для каждого тина помещений.

В целом, девелопмент небольшого торгового центра не может продолжаться без заключения соглашений с якорными арендаторами, поэтому маркетинг. направленный на потенциальных якорных арендаторов. должен быть начат на самом раннем этапе работы. Более того, представители якорных арендаторов — таких, как супермаркет, магазин, торгующий по сниженным цепам. или аптека, — должны участвовать в планировании проекта совместно с командой девелопмента. Такие арендаторы будут оказывать влияние на решения девелопера в том. что касается параметров и архитектурного стиля здания, парковки, средств визуальной рекламы и ландшафта.

Таким образом, одним из первых шагов должен стать тщательный анализ с целью выбора необходимого типа якорного арендатора. Например, если это будет супермаркет, то впоследствии будет трудно искать местных арендаторов, поскольку благодаря широкому спектру услуг супермаркет может заменить собой до десяти типов арендаторов.

Магазины товаров повседневного спроса приобретают все большую и большую популярность в качестве якорных арендаторов в небольших торговых центрах также, как и в качестве магазинов с широким ассортиментом товаров в более крупных торговых рядах, но они также могут создавать проблемы при сдаче помещений в аренду другим предприятиям розничной торговли; ассортимент товаров в магазинах товаров Повседневного спроса очень широк. и эти магазины могут настаивать на ЭКСКЛЮЗИВНОМ праве Продавать определенные товары — такие, как пиво, молоко и хлеб.

Другие товары, продаваемые в магазинах товаров повседневного спроса. — видеокассеты, алкогольные напитки, мороженое и закуски — также могут быть причиной противоречии между Этими магазинами И Другими арендаторами, реализующими подобные продукты. Владельцы супермаркетов, аптек и даже заправочных станций обычно не хотят разметаться в торговом центре, где есть магазин товаров повседневного спроса.

Движущей силой девелопмента торговых центров часто служат планы якорных арендаторов по расширению. Например, часто говорят, что крупные магазины товаров но сниженным ценам такие, как Target. Wal-Mart и TJ Махх, — способствовали возрождению торговых рядов. Когда предприятия розничной торговли, доминирующие па рынке, не проявляют Заинтересованности, потенциальными кандидатами на их место становятся аналогичные предприятия, стремящиеся выйти па рынок.

По мере того как суперцентры, магазины глубокого ассортимента, микрорайонные торговые центры и клубы оптовой торговли продолжают вторгаться в ту область, которая традиционно принадлежала супермаркетам, добавляя в свой ассортимент продукты питания и товары для дома, супермаркеты, традиционно продававшие продукты питания, начинают в ответ на это вторжение предлагать нетрадиционные продукты и услуги — такие, как прокат видеокассет, банкоматы. банки па территории магазинов, химчистки и даже уход за детьми.*14 Однако якорный оператор не обязательно будет притягивать других арендаторов.

В последнее время быстро набирает силу тенденция смешивать магазины, торгующие по сниженным ценам. и фирменные магазины с более типичными для торговых рядов арендаторами. Фирменному магазину будет выгоден поток клиентов, созданный супермаркетом, и наоборот — для других арендаторов будет полезна способность фирменного магазина притягивать покупателей на большом расстоянии. Ценообразование аренды торговых площадей.

Ставки арендной платы для каждого помещения зависят от величины арендатора, его типа и местоположения на объекте, а также от суммы, выделяемой на возмещение расходов арендатора на улучшения. В планах по арендным ставкам (rent $chedules) должны быть четко указаны тип арендатора, выделяемая площадь, минимальная арендная плата, ставка арендной платы, рассчитываемая от оборота.

Стандартным примером ценообразования аренды помещений является публикация VIA Dollars & Cents of Shopping Centers™. В таблицах 7-13 и 7-14 приведены медианные значения общей сданной в аренду площади (GLA). выручки от реализации в расчете на один фут GLA и медианное значение ставки арендной платы, рассчитываемой от оборота, для различных типов предприятий розничной торговли в окружных и районных торговых центрах США.

Например, в районных торговых центрах средняя общая арендная плата в расчете на один кв.фут составляет от $4.87 для магазинов со смешанным ассортиментом товаров до $ 15.90 для магазинов. торгующих одеждой и сопутствующими товарами. Ставка арендной платы, рассчитываемой от оборота, также может варьироваться от всего лишь 1,25% для продуктовых магазинов до 6,5% для мест развлечений и отдыха. В некоторых штатах существуют законы. запрещающие владельцам зданий требовать или получать альтернативную арендную плату, рассчитываемую как процент от дохода постоянных арендаторов.

Это рассматривается как участие в доходах (sharing of income), а в этих штатах только лицензированные специалисты могут делиться своими доходами с другими специализированными фирмами. Для большинства крупных арендаторов ставка арендной платы, рассчитываемая от оборота, колеблется от 1 до 3%, тогда как для магазинов смешанного ассортимента эта величина, как правило, составляет от 3 до 7%, а чаще всего она равна 6%.45 В окружных торговых центрах арендная плата для магазинов со смешанным ассортиментом товаров может составлять $6,00 за кв.фут. тогда как для ювелирных магазинов она может превышать 520,00 за кв.фут.

У небольших мелкорозничных магазинов ставка арендной платы. рассчитываемая ОТ оборота, равна той, которую платят аналогичные магазины в районных торговых центрах, однако крупные «якорные» магазины платят более низкую ставку — от 1 до 5%. (Объяснение того, что такое арендная плата, рассчитываемая от оборота, приведено ниже, в разделе «Договор аренды»).

Размещение арендаторов. Размещение арендаторов в здании центра — важная и сложная задача. У арендаторов могут быть очень твердые и иногда совершенно произвольные представления о том. какое место они хотели бы занять. Местоположение, выгодное для предприятия одного типа, совершенно не будет подходить для предприятий другого тина. Размещение арендаторов зависит также от площади и глубины помещения, которое требуется арендатору. При выборе места размещения арендатора девелоперу следует учитывать следующие факторы:

• насколько арендатор подходит для данного местоположения, в том числе — но своим финансовым возможностям;
• совместимость и взаимодополняемость с соседними магазинами;
• совместимость методов мерчаидайзинга данного арендатора и соседних магазинов;
• потребности данного арендатора в парковке;
• удобство для покупателей.

Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса

snip1.ru

Сдача в аренду торгового коммерческого помещения: советы

Один из довольно удачных и прибыльных вариантов инвестирования – покупка коммерческой недвижимости и сдача её в аренду. Таким способом можно обеспечить себе достойный и стабильный пассивный доход.

Как никто другой, инвестируя деньги таким способом, Вы будете заинтересованы в том, чтобы как можно более выгодно сдать такое помещение в аренду. В первую очередь, то насколько выгодно Вы сможете сдать коммерческое помещение, будет зависеть от количества вариантов его использования. Чем их больше – тем лучше. Вероятность того, что сдать помещение не удастся, особенно в кризисные времена – будет стремиться к нулю.

Помещение может быть предназначено под магазин, офис, склад, предприятие общественного питания и для других целей. Кроме того, на возможности по сдаче окажут значительное влияние размеры помещения и его месторасположение. Это те факторы, на которые нужно обратить внимание ещё при покупке.

Что касается сдачи а аренду, первое, что необходимо сделать – провести полный анализ помещения, выявить все его сильные и слабые стороны, разобраться для какой категории бизнеса Ваше предложение будет наиболее интересным.

Разделы статьи:

Основные принципы аренды

Главное, помнить два основных принципа.

Первый принцип – начать с тщательного мониторинга рынка и объективно оценить свою конкурентоспособность. Изучите стоимость аналогичных предложений аренды, расположенных в том же или похожем районе города.

Взвесьте все плюсы и минусы конкретно Вашего предложения, поставьте себя на место потенциального арендатора и с помощью этих приемов определите наиболее адекватную стоимость для сдачи Вашего помещения.

Кроме того, Вы можете обратиться в агентство, которое даст рекомендации по поводу стоимости аренды и грамотно оценит недвижимость.

Как правило, эта услуга бесплатна и ни к чему Вас не обязывает, однако очень полезна, оценить объективно свою собственность нередко бывает достаточно сложно.

Второй принцип касается поиска арендатора для своего объекта. Вы можете сделать это самостоятельно.

Сейчас практически не ограничены возможности по поиску арендаторов в интернете, на различных рекламных площадках и сайтах, принадлежащих агентствам недвижимости.

Кроме того, не худший способ сдать недвижимость знакомым предпринимателям, причин сомневаться в добросовестности которых, просто нет.

Аренда торгово-офисного помещения сейчас один из наиболее востребованных сегментов на рынке недвижимости, поэтому остаться без арендатора крайне сложно. Но проделать достаточно большой объем работы по поиску подходящего именно Вам арендатора – всё же придется.

Если Вы ограничены во времени или просто не хотите заниматься достаточно рутинной работой по поиску арендатора, можете переложить эту функцию на агентство недвижимости.

Как правило, агентства имеют собственную базу заинтересованных субъектов рынка, грамотно проверяют всех, с кем работают и готовы работать в сжатые сроки на результат.

Услуги агентства не бесплатны, но они полностью себя окупают, поскольку высвобождают значительную часть Вашего времени.

Здесь правда, не стоит забывать о том, что на показах и при обсуждении существенных условий договора с арендатором Вам всё же лучше присутствовать, поскольку это позволит избежать в будущем различных неприятных ситуаций.

Пошаговая инструкция

Чтобы сдать в аренду коммерческое помещение нужно выполнить всего несколько последовательных шагов.

Шаг 1 – Выбор площадки для рекламы

Начать нужно с того, чтобы определиться с тем, кто будет заинтересован именно Вашего помещения. Какой уровень бизнеса: малый, средний, крупный, и какое направление деятельности соответствуют назначению Вашего помещения.

Проанализировав эти факторы, Вы легко определитесь с тем,  на каких рекламных площадках «обитает» интересующая Вас целевая аудитория и можете смело размещать там объявление об аренде, например, торгово-офисных помещений.

Шаг 2 – Оценка помещения

Здесь необходимо провести тщательный анализ факторов, которые окажут влияние на стоимость аренды. Вы можете доверить это профессионалам, как уже говорилось выше, либо провести оценку самостоятельно.

При этом учитывайте, что значительное влияние оказывает расположение помещения, транспортная доступность, близость метро и остановок общественного транспорта. Инфраструктура района: наличие рядом магазинов, кафе, парковочных мест также будет плюсом к повышению стоимости.

На стоимость аренды окажут влияние и внутренние характеристики: наличие телефонных линий и выделенного интернета, состояние помещения, ремонт.

Хорошая система кондиционирования, отопления, сигнализация, наличие мебели, минимум перегородок, отдельный вход – хорошие бонусы, которые будут интересны многим арендаторам.

 Оцените все достоинства и недостатки, присущие Вашему помещению и, исходя из всех перечисленных факторов, придите к ожидаемой цене. Она же поможет Вам определиться с бюджетом, который Вы готовы потратить на рекламу или услуги агентства.

Шаг 3 – Составление и размещение объявления

Чтобы быстро и выгодно сдать в аренду помещение нужно подготовить грамотное продающее объявление, которое подчеркнет все выгоды арендатора от сотрудничества с Вами. Хорошие фотографии, если есть что показать, наличие схемы планировки – огромный плюс к объявлению.

После того, как всё готово, размещайте объявление на ресурсах, которые интересны Вашим потенциальным арендаторам. Это могут быть печатные СМИ, доски объявлений, сайты агентств недвижимости, профессиональные бизнес – форумы, социальные сети и др.

Чем больше объявлений, тем лучше – это возможность более широкого обхвата аудитории.

Шаг 4 – Переговоры и показы недвижимости

Будьте готовы потратить на телефонные переговоры достаточно большое количество времени. Кроме того, придется встречаться с арендаторами, отвечать на их вопросы, рассказывать о достоинствах Вашего предложения.

На показах также будьте готовы подтвердить свое право распоряжаться помещением: возьмите с собой документы, на основании которых Вы осуществляете данное право, как правило, это свидетельство о праве собственности.

Шаг 5 – Заключение договора аренды

С арендатором, который более других будет заинтересован взять помещение в аренду, будет разумным более детально обсудить условия.

Существенные условия – это порядок оплаты аренды, срок аренды и возможности его продления или досрочного прекращения, обоюдные права и обязанности. Обсудите также ответственность за причинение вреда помещению.

Типовой текст договора можно легко найти в интернете, однако, в каждой конкретной ситуации он требует детальной проработки и включения дополнительных необходимых условий.

Чтобы дополнительно обезопасить себя от недобросовестных арендаторов подумайте о нотариальной заверке договора. Это будет гарантией того, что Вы сможете удовлетворить свои требования через суд.

В дальнейшем, после подписания договора и начала сотрудничества от Вас потребуется только контролировать своевременность поступления платежей. Кроме того, не забывайте проверять состояние самого помещения, чтобы вовремя реагировать на ущерб, который может быть причинен.

 

Похожие статьи:

Просмотров: 447

У вас есть вопрос юридического характера?

 

 

 

 

 

Звуковая функция ограничена 200 символами

prodatkvartiry.ru

Сдача в аренду торговой площади

Как правильно составить договор аренды 

Арендатору

 Торговля по образцам

Представим ситуацию: организация или предприниматель арендуют
помещение, где проводится демонстрация образцов товаров и оформляется договор
купли-продажи. Сам товар выдается покупателю в другом месте, например, на
складе. Формально в таком случае мы имеем дело с торговлей по образцам. Это
означает, что ЕНВД применяется, когда помещение находится в объекте
стационарной торговой сети. И, соответственно, «вмененка» не применятся, если
арендуемое помещение находится вне объекта стационарной торговой сети.

Поэтому, оформляя договор аренды, моменты, касающиеся вида
арендуемого помещения, нужно зафиксировать максимально четко. Если арендуется
помещение вне объекта стационарной сети (ЕНВД нет), то формулировать договор
лучше следующим образом:

«….Арендатор использует помещение в целях
размещения образцов реализуемой продукции, демонстрации их покупателям и потенциальным
покупателям, а также размещения сотрудников Арендатора….».

или:

«…помещение передается Арендатору для целей
размещения в нем офиса…».

Можно также указать, что:

«…помещение не имеет торговых залов. Здание, в
котором расположено помещение, согласно техническому паспорту и экспликации не
является объектом стационарной торговой сети, в том смысле, который придается
этому термину статьей 346.27
Налогового кодекса Российской
Федерации…».

И в качестве приложений к договору дать копии соответствующих
документов. Такие формулировки будут означать, что путь на ЕНВД
налогоплательщику закрыт.

Если же арендуется помещение в объекте стационарной сети (ЕНВД
есть), то надо, во-первых, прямо указать на это в договоре:

«…Здание, в котором расположено помещение, согласно
техническому паспорту и экспликации является объектом стационарной торговой
сети, в том смысле, который придается этому термину статьей 346.27
Налогового кодекса Российской Федерации…».

А во-вторых, надо обязательно запастись дополнительными документами.
Например, экспликацией помещения, где бы указывалось целевое назначение
помещения (торговое) и назывались другие признаки торгового помещения — наличие
складов, торговых залов, мест для прохода покупателей и т. д. (см., в
частности, постановления Президиума ВАС РФ от 28.02.12 № 14139/11 и от 15.02.11
№ 12364/10, а также письма Минфина России от 01.04.11 № 03-11-11/80 и от 31.12.10 № 03-11-06/3/175). Лишь
эти документы позволят избежать споров с налоговиками о системе налогообложения
и применять ЕНВД.

Арендуем площадь или часть здания?

Опишем другую распространенную ситуацию: предприниматель или
организация арендуют небольшую площадь в стационарном магазине, имеющем, как и
положено, торговый зал. В регионе, где находится магазин, введен ЕНВД для
розничной торговли. В описанной ситуации от того, что именно зафиксировано в
договоре аренды, может зависеть величина уплачиваемого налога.

Например, если в договоре арендуемое помещение не выделено как
«часть здания, специально оборудованная и предназначенная для ведения
торговли», то налог нужно уплачивать с площади торгового места.

Если же в договоре четко указано, что арендуется «часть помещения,
имеющая торговый зал определенной площади», то налог будет рассчитываться уже
на основании площади торгового зала (см. письма ФНС России от 06.05.10 №
ШС-37-3/[email protected] и от 27.07.09 №
3-2-12/83, письмо Минфина России от 26.05.09 № 03-11-09/185).

Таким образом, если торговля реально ведется через небольшой
торговый зал, то в целях уменьшения суммы налога необходимо позаботиться о
правильной фиксации этого момента в договоре аренды. Формулировка в данном
случае может быть такой:

«…помещение представляет собой часть магазина и
предназначено для ведения торговли. Помещение имеет торговый зал, площадью пять
квадратных метров, складские и подсобные помещения площадью семь квадратных
метров, а также места для прохода (входа и выхода) покупателей, общей площадью
два квадратных метра…».

Дополнительно можно указать, что помещение передается с торговым
оборудованием — прилавками, местами для установки кассовых аппаратов, витринами
и т.п. Либо отметить, что арендатор вправе подобное оборудование устанавливать
самостоятельно. Это будет дополнительным подтверждением того, что речь идет о
торговом помещении.

Один договор — один объект

Наконец, рассмотрим еще одну ситуацию, касающуюся налогообложения
у арендатора. Речь идет о случаях, когда одна и та же компания или
предприниматель арендует несколько помещений с торговыми залами. Особенно это
важно, если помещения находятся в одном здании. Тут главная задача — составить
договоры таким образом, чтобы было понятно: арендуется несколько
самостоятельных объектов. А их объединение не планируется или даже прямо
запрещено. Или, наоборот, арендуемые помещения будут объединены в единый
торговый объект с единым торговым залом.

Как вы понимаете, от этого тоже может зависеть система
налогообложения. Ведь розничная торговля, которая осуществляется с
использованием торговых объектов с площадью торгового зала не более 150 кв.
метров, переводится на ЕНВД, а если торговый зал превышает 150 кв.
метров — не переводится.

Если вы, арендуя несколько торговых помещений, хотите сохранить
возможность применять ЕНВД, составляйте на каждое из них отдельный договор
аренды. Кроме того, на каждый объект должны быть оформлены отдельные
инвентаризационные документы. В таком случае оснований для суммирования
площадей не будет (см. письма Минфина России от 24.06.10 № 03-11-06/3/90, от
15.04.10 № 03-11-11/101), даже если эти помещения находятся в одном и том же
здании и даже в одном торговом зале. Это подтверждают постановления ФАС
Западно-Сибирского округа от 15.01.09 № Ф04-8161/2008(18804-А81-27) и ФАС
Северо-Западного округа от 06.04.10 по делу № А56-59468/2008.

Арендодателю
Часть магазина или торговое место

Теперь обратим внимание на налоги у арендодателя. И вернемся к
ситуации, когда решается вопрос о том, что же является предметом аренды:
торговое место или часть торгового здания с залом. В данной ситуации грамотно
сформулировать договор гораздо важнее именно для арендодателя. Ведь, в отличие
от арендатора, который рискует лишь немного переплатить налог, если площадь его
торгового зала меньше 5 «квадратов», у арендодателя от формулировок зависит
система налогообложения в целом. Поясним, что мы имеем в виду.

Если по договору аренды передаются части магазина, имеющие
торговый зал, то данная деятельность не подпадает под единый налог на вмененный
доход. Если же речь идет о деятельности по сдаче торговых мест в торговом
центре, не имеющем торговых залов, то доходы от этой деятельности облагаются
единым налогом на вмененный доход.

Разграничить эти два вида предпринимательской деятельности можно с
помощью договора аренды. В первом случае (ЕНВД нет) формулировка будет примерно
следующей:

«…помещение представляет собой часть магазина и
предназначено для ведения торговли. Помещение имеет торговый зал площадью пять
квадратных метров, складские и подсобные помещения площадью семь квадратных
метров, а также места для прохода (входа и выхода) покупателей, общей площадью
два квадратных метра…».

А во втором (ЕНВД есть) она будет такой:

«….предоставляемое помещение, согласно
правоустанавливающим документам, не имеет зала обслуживания и предназначено для
организацииторговых мест…».

Ну, и конечно, данные формулировки должны соответствовать другим
правоустанавливающим документам — техническому паспорту на объект, экспликации
и т.п. (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.09.10 по делу №
А11-14602/2009).

Оборудуй сам!

Отметим еще один момент, важный для арендодателя. Система
налогообложения может также зависеть от указания в договоре аренды обязанностей
сторон по оборудованию передаваемых в наем торговых мест.

Так, если организация сдает в аренду площади в стационарных
помещениях, которые в договоре значатся как отдельные торговые места, то этот
вид деятельности подпадает под ЕНВД.

Если же в договоре мы видим формулировку вроде:

«….Арендодатель передает в аренду площади, на
которых арендатор собственными силами и за свой счет вправе оборудовать
торговые места…».

то деятельность арендодателя на ЕНВД не переводится. То есть
налоги нужно уплачивать по общей или упрощенной системе налогообложения.
Естественно, что в правоустанавливающих или инвентаризационных документах данные
площади не должны быть обозначены как отдельные стационарные торговые места
(см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.11.10 по делу №
А19-11748/09).


pravoved.ru

Сдайте Ваше помещение сетевым компаниям

Кому лучше сдать в аренду помещение?
Сдам в аренду помещение!
Этот вопрос не так уж и прост. Процесс выбора потенциальных арендаторов является итогом исследований и аналитики.И важно правильно выбрать нужного вам арендатора. Мы определяем перечень наиболее подходящих арендаторов, и далее все работы направлены на их привлечение. Каждая сетевая компания уникальна, у каждой своя специфика и свой потребитель.

Мы считаем, что одним из условий успеха торгового объекта является совокупность дополняющих друг друга арендаторов. Это должны быть магазины для одного покупателя с единой ценовой категорией, не вступающие в прямую конкуренцию (за исключением нескольких направлений, как например обувь, ювелирные изделия, фудкорт, сотовые операторы и прикассовая зона продуктового ритейлера, хотя и у этих примеров есть своя специфика, можно пригласить 5 различных ювелирных магазинов и они будут хорошо сосуществовать, или можно пригласить на фудкорт макдоналдс, который «задушит» остальных арендаторов).

Таким образом, мы обычно выделяем несколько направлений:

 

  • Продуктовый ритейлер

  • Связь и электроника

  • Рестораны и фаст фуд

  • Аптека и оптика

  • Одежда, обувь, распродажи

  • Кулинария, фрукты, конфеты, рыба и т.д.

  • Алкогольный ритейлер, разливное пиво, винный супермаркет

  • Парфюмерия

  • Салоны красоты и парикмахерские

  • Стоматологические центры

  • Банки

  • Аксессуары

  • И многое другое

В данных товарных направлениях, мы делаем выбор арендаторов в единой ценовой политике и концепции сдаваемого в аренду помещения. Выбрать правильных арендаторов это всего лишь малая часть из данного пункта. Привлечь арендатора – вот основная задача. Заполучить мощного торгового арендатора желают абсолютно все собственники и здесь уже начинается основная переговорная работа. Всем потенциальным арендаторам мы показываем аналитику, которую провели. Это очень сильно влияет на принятие решений. Убедить арендатора, что это действительно то помещение, в котором он будет благополучно вести свой бизнес.
А это включает в себя:

подготовку презентации;

подготовку сводных легко читаемых таблиц по конкурентам;

данные по выручке;

информация по арендной плате в районе;

трафик по району;

подготовку визуализации рекламных конструкций;

демографическая картина на районе и многое другое.

Благодаря тому, что к каждому нашему сдаваемому помещению мы относимся с серьезным подходом, нам доверяют арендаторы и прислушиваются к нашему мнению. У нас имеется база из 5000 компаний арендаторов, которая постоянно растет. А также мощнейший рекламный ресурс, позволяющий сдать помещения в аренду. Одним днем мы сообщаем необходимым компаниям о предложении аренды, выставляем помещения на сайтах коммерческой недвижимости и организовываем встречи с просмотрами.

baskarealt.ru

Аренда торгового помещения выгодно: советы выбора

Аренда торгового помещения под магазин – это одно из наиболее часто встречающихся явлений на современном рынке коммерческой недвижимости.

При поиске объекта, подходящего для аренды стоит учитывать очень много факторов, которые окажут непосредственное влияние на ведение бизнеса.

В их числе, например, расположение помещения, стоимость аренды, окупаемость. Чтобы бизнес шел хорошо, первое, с чего следует начать и уделить особое внимание – это выбор расположения торговой недвижимости.

Разделы статьи:

Выбираем торговые точки в аренду

Организация бизнеса, связанного с торговлей изначально предполагает его расположение в таком месте, которое характеризуется постоянным большим потоком потенциальных покупателей, потребителей. Поэтому, одним из самых важных факторов, на который Вам стоит ориентироваться, будет являться доступность помещения.

Кроме того, расположение должно зависеть от того, какие конкретно услуги или продукты Вы будете предлагать клиентам.

Для того, чтобы понять где и какое арендовать торговое помещение, нарисуйте портрет своего потенциального покупателя, разберитесь с тем, когда именно и в каких условиях он будет заинтересован в том, чтобы делать у Вас покупки.

Например, небольшой продуктовый магазин или магазин недорогой одежды, будет более уместен в спальных районах. С другой стороны, гипермаркет продуктов и посуды, товаров для дома, бутик дорогой брендовой одежды скорее окупят себя при расположении ближе к оживленному центру города.

Думайте о тех потребностях клиентов, которые Вы можете удовлетворить и выстраивайте стратегию поиска недвижимости для аренды в зависимости от этого.

Как и где искать помещение в аренду

Для того, чтобы выбрать максимально подходящий и выгодный вариант аренды, подходите к решению проблемы как можно более комплексно.

Используйте все возможные варианты: печатные издания, публикующие объявления, доски объявлений, интернет – ресурсы, количество которых вообще не ограничено.

Приготовьтесь к большому количеству переговоров.

Каждый арендодатель заинтересован в том, чтобы как можно выгоднее сдать свой объект, поэтому они не готовы говорить о недостатках своих помещений. Вы должны грамотно выстроить беседу и ещё по телефону постараться понять, могло бы данное помещение Вас устроить и есть ли смысл договариваться о его просмотре.

Лучше всего сразу же определиться с параметрами помещения, выписать все самые важные характеристики и наводить справки в соответствии с получившимся списком.

Если Вы уверены, что место, которое Вам приглянулось не пользуется особым спросом у других арендаторов, не пожалейте времени и сил на ведение переговоров по вопросам оценки стоимости помещения. Постарайтесь получить как можно большую скидку – это будет хорошим вознаграждением за усилия.

Помочь арендовать помещение может профессиональный игрок рынка недвижимости – агентство. Риелтор, учитывая все Ваши потребности и тип бизнеса, которым Вы собираетесь заняться, подберет наиболее удачные варианты с точки зрения выгоды и перспектив, Вам же останется только выбрать из предложенных и договорить о условиях, которые устроят и Вас и арендодателя.

Таким образом, потратив некоторую сумму на услуги специалиста, Вы сможете сэкономить значительное количество времени и, что немаловажно, нервов. Грамотное ведение переговоров, хорошее знание рынка и всех возможных конкурентов – это явные преимущества специалистов, которые позволят получить очень много выгод от сотрудничества с ними.

Прежде чем договариваться об аренде и её условиях, составлении договора аренды, ознакомьтесь с документами, на основании которых арендодатель распоряжается имуществом.

Добросовестный контрагент должен предоставить Вам Свидетельство о  праве собственности на объект, Свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.

Без этих документов установить точно, имеет ли право лицо на распоряжение имуществом, будет проблематично. Достоверность документов, предоставленных арендодателем в свою очередь можно подтвердить, запросив соответствующую выписку из ЕГРП.

Заключение договора аренды торговых площадей

Итак, договор заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Арендодателем может выступать собственник или другое лицо, наделенное правом распоряжения недвижимым имуществом в силу доверенности или другого документа. Арендатор, это лицо, заинтересованное арендовать имущество арендодателя за оговоренную в соглашении  сумму.

В договоре должно быть абсолютно точно идентифицировано помещение, которое сдается в аренду. Должны быть указаны основные характеристики: адрес, номер дома, номер помещения, на каком этаже располагается и т.д. Для помещений  в торговых комплексах нужно указывать полный адрес всего торгового центра, этаж, условный или установленный номер помещения.

Лучше всего сделать приложения к договору аренды. В их число можно включить: общий план этажа, на котором обозначено конкретное помещение, которое сдается в аренду. Это также могут быть правила использования помещения, правила относительно ремонтных работ и др.

Если планируется аренда помещения на срок более 11 месяцев, то такой договор должен быть зарегистрирован в органах Росреестра.

Для этого необходимо подать соответствующее заявление, к которому должны быть приложены от арендодателя: документы на сдаваемое в аренду помещение и  учредительные документы, а от арендатора – свидетельство о регистрации и постановке на налоговый учет.

Обратите внимание на то, что в договоре помимо взаимных прав и обязанностей должна быть закреплена ответственность сторон.

Правила, устанавливающие порядок доступа в помещение, условия расторжения договора, в том числе и досрочного, порядок оплаты различных платежей, помимо ежемесячной арендной платы.

При передаче помещения, чтобы избежать проблем в будущем, необходимо составить передаточный акт, в котором будет расписано техническое состояние помещения на момент перехода к арендатору.

Зафиксируйте в нём все недостатки, чтобы в дальнейшем не пришлось нести ответственность за порчу имущества, к которой Вы, в общем-то, никакого отношения не имеете.

Самое важное, помнить, что заключение договора и передача имущества в устной форме – невозможны. Если Вы составите неграмотно договор, упустив какие-либо существенные условия аренды, то он автоматически станет недействительным и отстоять свои права по нему будет достаточно сложно.

Не забывайте о том, что арендную плату будет необходимо выплачивать сразу, с момента заключения договора.

Сделки с коммерческой недвижимостью имеют большое число тонкостей и нюансов.

Можно наткнуться на огромные подводные камни, которые изначально незаметны, поэтому, не лишено смысла, обратиться к специалистам.

Риелторы не только грамотно подберут недвижимость, проверят ее юридическую чистоту, надежность арендодателя, подлинность всех документов, но и грамотно составят договор, учитывая все нюансы и конкретную ситуацию, помогут при первичных расчетах и подписании акта передачи – как мы поняли, одного из очень важных документов при аренде торговой и любой другой коммерческой недвижимости.

 

Похожие статьи:

Просмотров: 210

У вас есть вопрос юридического характера?

 

 

 

 

 

Звуковая функция ограничена 200 символами

prodatkvartiry.ru

Доска бесплатных объявлений на недвижимость

Если Вам необходимо поместить объявление о продаже или покупке недвижимости, а также о сдаче в аренду помещения, тогда Вы обратились по адресу. Ведь портал недвижимости "1000 Арендаторов" занимает лидирующие позиции на территории России и далеко за ее пределами. Только здесь Вы сможете разместить бесплатные объявления на недвижимость, которые могут увидеть все заинтересованные пользователи интернета. Все, что Вам необходимо - это заполнить нужные поля, и о Вашем объявлении узнает огромный мир интернет-сообщества, а это многомиллионная аудитория. Теперь не нужно тратить свои финансы и оббивать пороги агентств, занимающихся недвижимостью. Наш электронный портал поможет Вам в самые краткие сроки осуществить Ваши задумки. Все операции на сайте бесплатных объявлений на недвижимость занимают всего пару минут. При этом мы работаем круглосуточно без обедов и выходных. Согласитесь, это приятное предложение, от которого трудно отказаться. Наш интернет-сайт рассчитан на широкий круг пользователей, включая агентства, инвесторов, частных предпринимателей, заинтересованных в операциях с недвижимостью. Их число с каждым годом растет, а, следовательно, и положительная репутация нашего интернет-агентства.


Аренда коммерческой недвижимости

Электронный портал "1000 Арендаторов" имеет огромную базу объектов коммерческой недвижимости, сдаваемых в аренду. Риэлтерские услуги, оказываемые нами на протяжении многих лет на рынке недвижимости, пользуются большим спросом. Благодаря безупречной работе высококвалифицированных экспертов нашего агентства мы имеем право говорить о безукоризненном качестве и надежности наших услуг по аренде торговых помещений, производственных и складских площадей, помещений под офисы и магазины. Каждый отдельно взятый случай наши специалисты рассматривают индивидуально, поэтому помощь в съеме или сдаче в аренду объекта недвижимости оказывается в максимально короткий срок по доступной цене. Наша база данных имеет ежедневное обновление благодаря тесной работе с клиентами, а также путем мониторинга различных изданий, имеющих непосредственное отношение к рынку недвижимости. Все клиенты, обращающиеся в нашу компанию по вопросам аренды зданий, имеют полное юридическое сопровождение. При этом Вы можете быть уверены, что в случае любых юридических изменений в правовом поле наxши эксперты гарантируют Вам все юридические соглашения, соответствующие последним требованиям российского законодательства. При оформлении долгосрочного договора аренды офисов, помещений под торговые площади или развлекательные заведения, заключается документ, подтверждающий сделку по передаче прав владения недвижимостью на оговоренный срок. Все вопросы по регистрации договора в государственных органах, а также по согласованию всех условий с представителями собственника мы берем на себя. Наши специалисты имеют все навыки ведения переговоров, что способствует самому лучшему исходу сделки в пользу клиента. Мы заинтересованы в том, чтобы арендуемая недвижимость удовлетворяла всем характеристикам, оговоренным в договоре передачи площади арендатору. Нашим преимуществом является то, что все сервисы портала предоставляются абсолютно бесплатно.

1000arendatorov.ru

Что нужно знать при взятии в аренду торгового помещения

07.10.2014

Что нужно знать при взятии в аренду торгового помещения

Что нужно знать, при взятии в аренду торгового помещения.

1. Формулируем запрос.

- Соизмерьте ваши запросы с реальной ситуацией на рынке торговых помещений. Не надейтесь снять помещение под магазин по цене ниже среднерыночной, т.к. спрос на аренду торговых площадей сегодня реально превышает предложение.

- Выберите место будущей торговли в зависимости от наличия там спроса на предлагаемые вами товары и от наличия и расположения ваших конкурентов поблизости. Задайте себе вопрос: будет ли это отдельно стоящий магазин или же помещение в торговом центре.

- Решите для себя, будете ли вы искать помещение самостоятельно или обратитесь в агентство недвижимости за этой услугой. В первом случае вы сэкономите до 100% от размера месячной арендной платы за подобранное помещение. Выбрав второй вариант, вы сэкономите несколько недель или даже месяцев рабочего времени, а также обретёте опытного консультанта по всем вопросам аренды, включая юридические.

2. Выбираем помещение.

Выясняем по пунктам.

  • Следует выбирать только нежилое помещение, которое может быть предназначено именно для торговых целей или может быть использовано по свободному назначению.
  • Есть ли подъездные пути и место для разворота транспортных средств необходимого размера? Нужна ли парковка рядом с помещением?
  • Нужно ли вам готовить к работе помещение, или оно уже полностью (частично) отремонтировано, оборудовано и готово?
  • Разрешит ли собственник сделать нужные вам перепланировку и ремонт?
  • В какие сроки и за чей счёт можно переделать помещение, подготовить все необходимые документы и согласования для предстоящей торговли?
  • Где и как будут разгружаться товары и оборудование? Может быть, понадобится лифт, подъёмник или транспортёр?
  • Нужны ли будут подсобные помещения для хранения и сортировки товаров? Как и где разместить складское и торговое оборудование?
  • Нужны ли дополнительные помещения для размещения и/или отдыха персонала/администрации магазина?
  • Санузлы: сколько, какие, для персонала и/или для покупателей?
  • Насколько комфортно будет чувствовать себя здесь ваш покупатель?

Сразу же обращайте внимание на юридические аспекты будущей сделки. Тут то и возникает главное преимущество поиска помещения с помощью профессионального агентства коммерческой недвижимости. Специалист (риэлтор или юрист агентства) проведёт экспертизу документов на помещение, а во время переговоров с арендодателем задаст нужные вопросы и выяснит конкретные ответы.

3. Заключаем договор.

Прежде чем заключать договор аренды (субаренды) торгового помещения, проверьте документы, подтверждающие полномочия тех, кто его подписывает.

  •  В договоре точно обозначьте объект аренды, сроки, размер оплаты. Распишите, как распределятся расходы на содержание арендованного имущества: коммунальные платежи, уборку и вывоз мусора, обеспечение обязательной пожарной сигнализацией, охрану.
  • Если помещение сдаётся вместе с оборудованием, обязательно составьте подробную опись оборудования и его состояния на момент сдачи в аренду. Рекомендуется также составить подробную опись состояния самого помещения (стены, пол, потолок, электропроводка, и.т.д). Оформите обе описи как приложения к договору. Это нужно для того, чтобы арендодатель не предъявил вам в будущем материальные претензии, например, по поводу изначально ещё до вас искорёженных дверей и перегородок, содранного в подсобке линолеума или испорченного предыдущим арендатором оборудования.
  • В договоре можно дополнительно расписать ответственность сторон не только в случае форс-мажорных обстоятельств, но и на случай нештатной ситуации. Обсудите с арендодателем, кто будет нести ответственность за принадлежащие вам испорченные товары и оборудование в случае, если в арендуемом помещении и, к примеру, произойдёт затопление из-за протечек крыши, прорыва водопровода или канализации, а так же если пострадают люди, оборудование и товары в пожаре, возникшем из-за неисправной электропроводки. Впрочем, всё на свете предусмотреть даже в самом лучшем договоре невозможно, поэтому подобные проблемы можно успешно решить, оформив заранее страховку или обратившись в суд.
  • Изменение или расторжение договора происходит по соглашению сторон, если иное не установлено законом или самим договором, или по решению суда в случае отказа стороны от изменения условий договора. Любая из сторон вправе изменить или расторгнуть договор в одностороннем порядке только в том случае, если это предусмотрено в договоре.

4. Договариваемся об оплате.

Поинтересуйтесь, включены ли в арендную плату коммунальные платежи, НДС, оплата охраны, уборки помещений. Торг уместен только в том случае, если арендодатель действительно завысил цену по сравнению со среднерыночной ценой аренды на большинство других расположенных поблизости торговых помещений. При нынешнем повышенном спросе на аренду торговых помещений в Москве жёстко торгующийся потенциальный арендатор может лишить себя шанса снять понравившееся подходящее помещение. Будьте дипломатичнее.

Обзор цен на аренду торговой недвижимости в Москве.

Прежде чем говорить о конкретных ценах на аренду магазинов и торговых помещений, необходимо перечислить хотя бы основные факторы, от которых размер этих цен зависит.

- Структура спроса и размер помещения. Наиболее высок спрос сегодня на очень маленькие торговые помещения (торговые павильоны, мелкие магазины в крупных торговых центрах) и магазины с отдельным входом общей площадью до 300 кв.м. Соответственно и ежегодная цена квадратного метра на аренду таких помещений будет выше, чем на торговые площади большего размера.

-Место расположения. Аренда торгового помещения в центральном округе Москвы обойдётся гораздо дороже (от одной до нескольких тысяч долл. За кв.м. в год), чем аренда точно такого же помещения в западном, юго-западном или северо-западном округе (в среднем от 600 до 1800 долларов за кв.м. в год). Дешевле всего будет стоить подобное помещение на востоке, юго-востоке и северо-востоке столицы (примерно от 300 до 1000 долларов за кв.м. в год). Северный и южный округа Москвы традиционно держат золотую середину по ценам на аренду недвижимости ( от 350 до 1500 долларов за кв.м. в год). Цены уменьшаются по мере удаления от центра города и от станций метро. Традиционно высоки арендные ставки там, где наблюдается большое количество проходящих потоков людей и проезжающего мимо транспорта.

-Профиль арендатора. Так называемым “якорным” арендаторам, занимающим несколько тысяч кв.м. (например, в гипермаркетах) владельцы предоставляют значительные скидки, и ставки аренды для них могут составлять от 100 до 400 долларов за кв.м. в год. Для бутиков в торговой галерее арендные ставки гораздо выше, особенно для ювелирных и сувенирных магазинов, салонов мобильной связи – от 1000 до 4000 долларов за кв.м. в год.


zemos.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о