Сдача помещений торговых: 352 объявления — Аренда торговых помещений в Казани, снять торговую площадь, торговый павильон

Содержание

Аренда помещений

Мурино, Привокзальная площадь

Жилой комплекс «Мечта» расположен в посёлке Мурино, во Всеволожском районе, на границе Санкт-Петербурга и ЛО.

Сдан

Мурино, пр. Авиаторов Балтики

Жилой комплекс «Виктория» находится всего в 200 м от метро Девяткино, рядом расположен удобный выезд на КАД.

Сдан

Европейский пр., 13, к. 5, к. 6

Современный жилой комплекс «Прогресс» возводится в 7 минутах езды от метро «Улица Дыбенко».

Сдан

Москва, Панфиловский пр., 6А

Торговый комплекс «Панфиловский» расположен на въезде в АО Зеленоград, Москва.

Сдан


Что нужно знать об аренде торговых помещений?

Аренда торговой недвижимости – оптимальное решение

Если ваш бизнес связан с торговлей, выбор помещения является первостепенным, от него напрямую зависит ваша прибыль. Поскольку покупка торговых площадей – серьезное финансовое вложение, оптимальной является аренда торговых помещений

. Использование аренды позволяет быть мобильным, быстро реагировать на изменение рынка, и при необходимости оперативно снять торговое помещение в аренду в другом месте.

Аренда под торговое помещение – основные принципы выбора

Прежде чем приступить к поиску торгового помещения, нужно определиться с бизнес-моделью деятельности. Кто ваша целевая аудитория? Какую группу товаров вы продаете? Объем товарооборота? Каждый магазин арендует помещение, ориентируясь на ответы на эти вопросы. Например, для формата «у дома» важна пешая доступность, а подъездные пути и парковки менее актуальны. Для бутика, торгующего эксклюзивными товарами, важно снять торговое помещение с эстетичным дизайном интерьера и экстерьера, удобным подъездом и парковкой.

Чаще всего аренда помещений торговых площадей означает, что помещение имеет хорошую высоту потолков, подсобное помещение, большие витринные окна.

Определившись с бизнес-моделью и целевой аудиторией, можно понять, что выгоднее — 

аренда под торговое помещение в торговом центре, в здании или отдельно стоящая недвижимость аренда магазина. Помещение в здании обычно дешевле, но его сложнее подобрать под ваши требования. Арендуя помещение в здании, вы сможете установить удобный для себя график работы. В торговых комплексах эта возможность ограничена рамками работы комплекса.

Сдам помещение под магазин – переговоры с собственником

Как правило, аренда торговой недвижимости придерживается среднерыночных расценок. При переговорах с собственником рекомендуем обсудить разные аспекты ваших финансовых отношений. В первую очередь это размер арендной платы. Не забудьте выяснить, кто оплачивает коммунальные платежи – вы или арендодатель, нет ли скрытых платежей (например, за охрану или платную парковку). Кроме того, нередко бывает, когда сдается помещение в аренду под магазин, нужны дополнительные расходы от арендатора, например, на установку сигнализации, перепланировку и ремонт. В таких случаях рекомендуется обсудить с собственником порядок компенсации таких расходов.

Аренда торговых помещений  — проверяем документы на помещение

В ходе переговоров по аренде убедитесь в правовом статусе арендодателя и помещения. Ознакомьтесь со свидетельством о регистрации права собственности, если арендодатель является собственником. Кроме этого, право сдавать в аренду может подтверждаться другими документами: договором аренды с правом сдавать в субаренду, распоряжением муниципалитета. Посмотрите кадастровый и технический паспорт помещения, выписку из Единого государственного реестра недвижимости, ознакомьтесь с договорами с обслуживающими организациями.

Как искать
 недвижимость аренда магазина?

Изучив основные принципы поиска торговых помещений для аренды, можно заниматься им самостоятельно. Это сэкономит некоторую сумму, но займет немало времени, и может не привести к оптимальному результату. В самостоятельном поиске вам помогут разнообразные сайты о недвижимости. Можно просто, увидев объявление «сдам торговое помещение

», зайти осмотреть его и побеседовать с арендодателем. Но более результативным всё же является воспользоваться услугами риелтора. Конечно, ему придется заплатить некоторую сумму (чаще всего от 50 до 100% одного арендного платежа), но это в результате окупится. Грамотный агент по недвижимости хорошо ориентируется в рынке аренды, имеет большую информационную базу, знает, на что обратить внимание в характеристике помещения и в условиях арендного договора.

Блог аренда торговых помещений

Что нужно знать при взятии в аренду торгового помещения

07.10.2014

Что нужно знать при взятии в аренду торгового помещения

Что нужно знать, при взятии в аренду торгового помещения.

1. Формулируем запрос.

— Соизмерьте ваши запросы с реальной ситуацией на рынке торговых помещений. Не надейтесь снять помещение под магазин по цене ниже среднерыночной, т.к. спрос на аренду торговых площадей сегодня реально превышает предложение.

— Выберите место будущей торговли в зависимости от наличия там спроса на предлагаемые вами товары и от наличия и расположения ваших конкурентов поблизости. Задайте себе вопрос: будет ли это отдельно стоящий магазин или же помещение в торговом центре.

— Решите для себя, будете ли вы искать помещение самостоятельно или обратитесь в агентство недвижимости за этой услугой. В первом случае вы сэкономите до 100% от размера месячной арендной платы за подобранное помещение. Выбрав второй вариант, вы сэкономите несколько недель или даже месяцев рабочего времени, а также обретёте опытного консультанта по всем вопросам аренды, включая юридические.

2. Выбираем помещение.

Выясняем по пунктам.

  • Следует выбирать только нежилое помещение, которое может быть предназначено именно для торговых целей или может быть использовано по свободному назначению.
  • Есть ли подъездные пути и место для разворота транспортных средств необходимого размера? Нужна ли парковка рядом с помещением?
  • Нужно ли вам готовить к работе помещение, или оно уже полностью (частично) отремонтировано, оборудовано и готово?
  • Разрешит ли собственник сделать нужные вам перепланировку и ремонт?
  • В какие сроки и за чей счёт можно переделать помещение, подготовить все необходимые документы и согласования для предстоящей торговли?
  • Где и как будут разгружаться товары и оборудование? Может быть, понадобится лифт, подъёмник или транспортёр?
  • Нужны ли будут подсобные помещения для хранения и сортировки товаров? Как и где разместить складское и торговое оборудование?
  • Нужны ли дополнительные помещения для размещения и/или отдыха персонала/администрации магазина?
  • Санузлы: сколько, какие, для персонала и/или для покупателей?
  • Насколько комфортно будет чувствовать себя здесь ваш покупатель?

Сразу же обращайте внимание на юридические аспекты будущей сделки. Тут то и возникает главное преимущество поиска помещения с помощью профессионального агентства коммерческой недвижимости. Специалист (риэлтор или юрист агентства) проведёт экспертизу документов на помещение, а во время переговоров с арендодателем задаст нужные вопросы и выяснит конкретные ответы.

3. Заключаем договор.

Прежде чем заключать договор аренды (субаренды) торгового помещения, проверьте документы, подтверждающие полномочия тех, кто его подписывает.

  •  В договоре точно обозначьте объект аренды, сроки, размер оплаты. Распишите, как распределятся расходы на содержание арендованного имущества: коммунальные платежи, уборку и вывоз мусора, обеспечение обязательной пожарной сигнализацией, охрану.
  • Если помещение сдаётся вместе с оборудованием, обязательно составьте подробную опись оборудования и его состояния на момент сдачи в аренду. Рекомендуется также составить подробную опись состояния самого помещения (стены, пол, потолок, электропроводка, и.т.д). Оформите обе описи как приложения к договору. Это нужно для того, чтобы арендодатель не предъявил вам в будущем материальные претензии, например, по поводу изначально ещё до вас искорёженных дверей и перегородок, содранного в подсобке линолеума или испорченного предыдущим арендатором оборудования.
  • В договоре можно дополнительно расписать ответственность сторон не только в случае форс-мажорных обстоятельств, но и на случай нештатной ситуации. Обсудите с арендодателем, кто будет нести ответственность за принадлежащие вам испорченные товары и оборудование в случае, если в арендуемом помещении и, к примеру, произойдёт затопление из-за протечек крыши, прорыва водопровода или канализации, а так же если пострадают люди, оборудование и товары в пожаре, возникшем из-за неисправной электропроводки. Впрочем, всё на свете предусмотреть даже в самом лучшем договоре невозможно, поэтому подобные проблемы можно успешно решить, оформив заранее страховку или обратившись в суд.
  • Изменение или расторжение договора происходит по соглашению сторон, если иное не установлено законом или самим договором, или по решению суда в случае отказа стороны от изменения условий договора. Любая из сторон вправе изменить или расторгнуть договор в одностороннем порядке только в том случае, если это предусмотрено в договоре.

4. Договариваемся об оплате.

Поинтересуйтесь, включены ли в арендную плату коммунальные платежи, НДС, оплата охраны, уборки помещений. Торг уместен только в том случае, если арендодатель действительно завысил цену по сравнению со среднерыночной ценой аренды на большинство других расположенных поблизости торговых помещений. При нынешнем повышенном спросе на аренду торговых помещений в Москве жёстко торгующийся потенциальный арендатор может лишить себя шанса снять понравившееся подходящее помещение. Будьте дипломатичнее.

Обзор цен на аренду торговой недвижимости в Москве.

Прежде чем говорить о конкретных ценах на аренду магазинов и торговых помещений, необходимо перечислить хотя бы основные факторы, от которых размер этих цен зависит.

— Структура спроса и размер помещения. Наиболее высок спрос сегодня на очень маленькие торговые помещения (торговые павильоны, мелкие магазины в крупных торговых центрах) и магазины с отдельным входом общей площадью до 300 кв.м. Соответственно и ежегодная цена квадратного метра на аренду таких помещений будет выше, чем на торговые площади большего размера.

-Место расположения. Аренда торгового помещения в центральном округе Москвы обойдётся гораздо дороже (от одной до нескольких тысяч долл. За кв.м. в год), чем аренда точно такого же помещения в западном, юго-западном или северо-западном округе (в среднем от 600 до 1800 долларов за кв.м. в год). Дешевле всего будет стоить подобное помещение на востоке, юго-востоке и северо-востоке столицы (примерно от 300 до 1000 долларов за кв.м. в год). Северный и южный округа Москвы традиционно держат золотую середину по ценам на аренду недвижимости ( от 350 до 1500 долларов за кв.м. в год). Цены уменьшаются по мере удаления от центра города и от станций метро. Традиционно высоки арендные ставки там, где наблюдается большое количество проходящих потоков людей и проезжающего мимо транспорта.

-Профиль арендатора. Так называемым “якорным” арендаторам, занимающим несколько тысяч кв.м. (например, в гипермаркетах) владельцы предоставляют значительные скидки, и ставки аренды для них могут составлять от 100 до 400 долларов за кв.м. в год. Для бутиков в торговой галерее арендные ставки гораздо выше, особенно для ювелирных и сувенирных магазинов, салонов мобильной связи – от 1000 до 4000 долларов за кв.м. в год.


Аренда коммерческих помещений в Киеве: о чем спросить собственника?

 

 

Аренда офиса, торговой площади или другого коммерческого помещения может стать трамплином к успеху или негативным поворотом для вашей компании. Чтобы избежать неожиданных расходов и досадных недоразумений, важно внимательно отнестись к обсуждению условий сотрудничества с владельцем объекта.

Далеко не все критичные моменты фиксируются в стандартном договоре. Если вы хотите обойтись без рисков, вам подойдет аренда торговых помещений в Киеве в БЦ «Гулливер» и других бизнес-центрах, ТРЦ города. Крупные компании заботятся о деловой репутации и законности всех операций. Поэтому аренда помещений в торговом центре gullivercenter.com/ru/trc-rent поможет избежать рисков.

Что уточнить у владельца помещения?

В первую очередь необходимо убедиться, что договариваетесь вы действительно с владельцем. Если это не менеджер соответствующего отдела администрации ТРЦ, смело просите документы, подтверждающие право собственности. Если вы заключаете договор с компанией, специальные интернет-сервисы позволяют проверить информацию о регистрации бизнеса, наличии налоговых долгов, актуальных судебных споров или процедур банкротства.

В остальном аренда торговых площадей в Киеве должна сопровождаться обсуждением нескольких нюансов.

  • Можно ли переоборудовать помещение в соответствии с потребностями бизнеса и за чей счет?
  • Предоставляет ли собственник арендные каникулы для ремонта? Если да, то на какой период?
  • Закреплена ли в договоре информация о нормальном износе оборудования, коммуникаций и их элементов? Кто оплачивает ремонт в случае поломки?
  • Ложатся ли на арендатора расходы на «неотделимые улучшения», и в каком объеме?
  • Какие провайдеры интернета, телефонии Киева обслуживают объект? Можно ли провести в здание линию своего оператора?
  • Каков режим посещения для сотрудников и клиентов? Можно ли зайти в помещение в нерабочее время, в случае форс-мажора? Как происходит заказ пропусков для сотрудников, гостей?
  • Включены ли в арендную ставку платежи по коммунальным услугам, НДС, ОРЕХ? Если нет, какова их стоимость?
  • Можно ли заключать договор на оказание услуг с третьими сервисами (клининг, охрана, поставки и т.д.)?
  • Установлены ли индивидуальные счетчики для подсчета стоимости коммунальных услуг? Если нет, возможно ли это обеспечить?
  • Предусматривает ли аренда помещения пользование парковочными местами? Плата за них включена в ставку или вносится отдельно? Сколько парковочных мест выделено для вашего помещения?
  • Как осуществляется индексация арендной ставки?

Соберите подробные ответы на эти вопросы. Для получения наиболее полной картины стоит сравнить информацию по территориально разным объектам. Но не только правого/левого берега, а и в пределах разных районов. Ведь, скажем Печерск и Голосеево — это все правый берег, но разница в инфраструктуре вокруг будет колоссальной.

Выбирая сотрудничество с крупными компаниями, вы можете быть уверены — все описанные нюансы будут проговорены прямо и очень детально. Именно поэтому аренда торговых точек в Киеве в Gulliver пользуется такой популярностью.

Владельцы бизнеса стремятся сотрудничать с ТРЦ и БЦ  благодаря прозрачным условиям, большому ассортименту доступных помещений.


На главной улице Москвы пустует каждое четвертое помещение

Тверская улица – один из старейших и крупнейших торговых коридоров столицы. Сейчас на каждые 100 метров Тверской приходится порядка 4,5 кв. м торговых площадей – на участке от Охотного ряда до станции метро Белорусская.

На фоне сокращения покупательского трафика на Тверской в результате сначала реконструкции, а затем ограничений на фоне пандемии (туристический поток сократился почти до нуля) в последние три года мы наблюдаем динамично растущую вакансию на Тверской и 1-й Тверской-Ямской улицах, которая увеличилась почти в 4 раза и сейчас составляет 26,2%.

По нашим оценкам, дальнейшая динамика вакантности будет зависеть от дальнейших ограничений на фоне пандемии, а также общего восстановления рынка и компаний.

В результате существенного высвобождения площадей на Тверской улице заметно сменился «портрет целевого арендатора», и один из самых престижных торговых коридоров столицы стал более доступным для открытия точек теми, кто раньше не мог себе позволить ведение бизнеса здесь.

В свою очередь собственники, которые стараются всеми силами удержать стоимость квадратного метра аренды, начинают дробить крупные помещения на мелкие лоты, но в процессе заключения договоров все равно идут на уступки. По нашим оценкам, в среднем снижение в стоимости аренды на Тверской за последние несколько лет составило 30-40%. 

При этом структура профилей арендаторов Тверской относительно стабильна, лидерство в ней сохраняет общепит (21%), fashion (15%) и банки (10%), причем доля общепита и банков сократилась сильнее всего – на 5 п.п. и 4 п.п. соответственно в сравнении с допандемийным 4 кв. 2019 г. 


Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers:

«Несмотря на высокую цифру вакантности на Тверской улице, мы не считаем ее драматичной: ситуация стабильна и есть явный тренд на восстановление. Во-первых, Тверская улица неоднородна, она делится на различные участки, и на некоторых их них мы отмечаем высокий трафик и минимальные уровни вакантности.

Во-вторых, собственники на Тверской активно используют сейчас нарезку помещений на более мелкие, тем самым повышая стоимость квадратного метра и создавая более выгодные и востребованные у посетителей форматы.

Стоит учитывать тот факт, что помещения на Тверской находятся у одних и тех же собственников в течение долгого времени, и им необходимо больше времени на адаптацию к изменившимся реалиям рынка, в том числе в плане арендных ставок.

По нашим оценкам, в среднесрочной перспективе Тверская улица будет активнее заполняться арендаторами, так как она продолжает оставаться одной из главных улиц города и при этом становится более доступной для большего количества арендаторов. Также Тверская была особенно зависима от туристического трафика, и возвращение данной целевой аудитории не только сможет сократить процент вакантности, но и поднять арендные ставки за кв. м по сравнению с прошедшим периодом».  

***
Самые интересные новости читайте в наших группах в Facebook и VKontakte, а также на канале Яндекс.Дзен.

Больше новостей и возможность поделиться своим мнением в комментариях на нашем канале в Telegram.

И подписывайтесь на итоговую рассылку самых важных новостей.

New Retail

Справочник предпринимателя по аренде коммерческой недвижимости

Составляющие договора аренды коммерческой недвижимости

Договоры аренды существуют для формирования юридического соглашения между домовладельцем и арендатором относительно того, кто будет оплачивать различные расходы, и правил, связанных с арендой этой собственности. Поскольку коммерческая недвижимость используется иначе, чем жилые дома, коммерческая аренда, как правило, включает в себя больше компонентов, специфичных для каждого арендатора. Хотя стандартного формата для коммерческой аренды не существует, большинство из них охватывает следующие элементы, чтобы дать четкие рекомендации как для вас, так и для арендодателя:

  • Аренда может быть краткосрочной или долгосрочной, от нескольких месяцев до нескольких лет.Независимо от продолжительности в вашем договоре аренды должно быть указано, когда вы начнете аренду и когда она закончится.
  • В коммерческой аренде указывается, сколько стоит аренда за определенный период времени и какие другие расходы включены в стоимость аренды. Некоторые домовладельцы включают страхование и налоги в арендную плату при коммерческой аренде, а другие этого не делают.
  • Если помещение, которое вы снимаете, требует ремонта, в вашем договоре аренды должен быть раздел, объясняющий, кто несет ответственность за каждый ремонт.
  • Ваш договор коммерческой аренды должен включать раздел, в котором разъясняется, кто несет ответственность за оплату будущего ремонта или технического обслуживания здания.
  • Включение мер защиты бизнеса, таких как соглашения о субаренде или невыполнение обязательств по коммерческой аренде, может помочь защитить ваш бизнес.
  • Во многих договорах аренды есть раздел, содержащий различные варианты продления договора аренды через определенный период времени.Условия продления обычно можно пересмотреть, но это может быть хорошим ориентиром для составления долгосрочных планов.

Виды коммерческой аренды

Существует несколько типов договоров аренды, которые предприниматель может рассмотреть при поиске помещения для сдачи в аренду. Категория аренды зависит от того, как арендодатель определяет стоимость аренды и кто оплачивает каждую из расходов собственности. Понимание терминологии для различных типов аренды может помочь вам определиться с условиями, которые подходят для вашего бизнеса.Общие типы аренды включают:

  • Единая сеть: При единой чистой аренде арендатор платит за аренду и налоги на недвижимость.
  • Двойная сетка: При двойной чистой аренде арендатор платит за аренду, страховку и налоги на имущество.
  • Triple net: При трехлетней аренде арендатор оплачивает аренду, страховку, налоги на имущество и расходы на содержание собственности.
  • Полный комплекс услуг: Также известный как валовая аренда, аренда с полным набором услуг возникает, когда арендатор несет ответственность только за аренду, а арендодатель покрывает все другие расходы, связанные с помещением. Это наиболее распространенный вид коммерческой аренды, обеспечивающий максимальную защиту арендаторов.
  • Процент: При процентной аренде арендатор платит заранее определенную сумму базовой арендной платы каждый месяц и процент от своих ежемесячных продаж этой собственности.Процентная аренда чаще всего используется в торговых помещениях.

Этапы оценки аренды коммерческого здания

После того, как вы изучите различные варианты аренды помещения для вашего бизнеса, внимательно оцените условия каждой аренды и то, как они могут поддержать или повредить вашему успеху. Перед принятием окончательного решения выполните следующие действия при оценке аренды коммерческого здания:

  1. Разберитесь с вашими потребностями
  2. Изучите рынок
  3. Сформировать лизинговую команду
  4. Рассмотрим долгосрочную перспективу

Разберитесь с вашими потребностями

При рассмотрении договора аренды важно понимать потребности вашего бизнеса.Обдумайте свои финансовые ресурсы, а также количество места, которое вам понадобится на начальном этапе, и свои планы по развитию. Коммерческая аренда может иметь большое влияние на бизнес, поэтому предпринимателям важно полностью осознавать долгосрочные затраты.

Изучите рынок

Сравните предлагаемую вам цену с другими аналогичными объектами в этом районе. Хотя вы, возможно, не сможете узнать конкретные условия друг друга, просмотрите объявления о недвижимости, чтобы получить представление о справедливой ставке.

Проконсультируйтесь со специалистами

Получите самое выгодное предложение по аренде, проконсультируя юристов, брокеров по недвижимости и бухгалтеров по деталям каждого договора аренды. Многие опытные профессионалы предлагают свои услуги по согласованию условий аренды от вашего имени, что позволяет вам инвестировать в более выгодную долгосрочную сделку.

Связанный: Как нанять лизингового агента

Советы по заключению договора аренды

После того, как вы получите хорошее представление о том, сколько будет стоить ваша идеальная недвижимость, приступайте к обсуждению конкретных условий различных договоров аренды.Переговоры с арендодателем о заключении договора аренды, который будет служить вашим краткосрочным и долгосрочным финансовым целям, могут стать решающим фактором успеха вашего бизнеса. Вот несколько советов по заключению договора аренды коммерческой недвижимости:

  • Арендодатели могут скрывать сборы сложным юридическим жаргоном, поэтому в ваших интересах подтвердить значение каждого пункта.
  • Понимание терминов, связанных с недвижимостью, может помочь вам заключить наиболее выгодную сделку.
  • Если арендодатель твердо придерживается арендной платы, вы можете договориться о дополнительной стоимости, запросив льготы, такие как пособие на ремонт.

Часто задаваемые вопросы о коммерческой недвижимости

Вот несколько ответов на часто задаваемые вопросы о коммерческой недвижимости:

Что такое обслуживание коммерческой недвижимости?

Обслуживание коммерческой недвижимости включает озеленение, удаление отходов, уборку и обслуживание важных систем, таких как водопровод и электроснабжение.

Где я могу найти коммерческую недвижимость?

Найдите списки доступных коммерческих объектов на веб-сайтах или в газетах. Многие домовладельцы рекламируют помещения, размещая вывески на самом здании.

Для чего можно использовать коммерческую недвижимость?

Коммерческая недвижимость может использоваться под любой бизнес, включая торговлю и офисную работу.

Руководство по 3 наиболее распространенным типам коммерческой аренды

LoopNet изменил эту статью 13 сентября 2021 года.

Если вы арендатор, желающий сдавать в аренду помещения для коммерческой недвижимости, вам может быть трудно различить разницу между различными вариантами аренды, предлагаемыми арендодателями. Знание доступных типов аренды и того, что каждая структура включает или не включает в указанную стоимость аренды, поможет вам составить бюджет для вашего следующего коммерческого помещения.

При оценке арендуемого помещения также важно учитывать разницу между полезными квадратными футами и арендуемыми квадратными футами, которая включает «коэффициент загрузки» или «коэффициент потерь».Эти термины относятся к общим зонам в многоквартирном здании, таким как вестибюль, коридоры, туалеты и т. Д., За которые каждый арендатор платит пропорциональную долю, и это то, что вам нужно будет учесть в своем бюджете. и предполагаемые затраты.

Существует три основных типа коммерческой аренды:

  • Аренда с полным комплексом услуг.
  • Процентная аренда.
  • Чистая аренда, в которой есть две основные подкатегории — двойная чистая аренда и тройная чистая аренда.

Ниже LoopNet предоставляет обзор каждого типа аренды, чтобы помочь вам понять, как они структурированы и какой вариант лучше всего подходит для вашего бизнеса.

Аренда с полным комплексом услуг

Аренда с полным комплексом услуг или аренда с полным комплексом услуг — это простейший вид коммерческой аренды. В этой структуре арендодатель взимает с арендатора единовременную выплату брутто ежемесячно. Эта арендная ставка включает налоги на недвижимость и услуги здания, включая страхование, техническое обслуживание и плату за обслуживание общих территорий или CAM. Поскольку все эти расходы включены в арендную ставку, стоимость аренды брутто будет выше, чем у других вариантов сопоставимой недвижимости.

Некоторые брутто-договоры аренды корректируются, чтобы исключить коммунальные или другие расходы арендатора, которые затем арендатор оплачивает отдельно. Эти соглашения называются «модифицированной общей арендой». Но чаще всего аренда брутто требует единовременного полного ежемесячного платежа. Многие договоры об аренде брутто предусматривают ограничения расходов на долю арендаторов включенных сборов, которые арендодатель выставляет им счет в случае превышения лимита. Некоторые арендаторы предпочитают арендную плату брутто, потому что это делает расходы предсказуемыми.

Процентная аренда

Процентная аренда чаще всего используется для торговой недвижимости (особенно торговых центров).При процентной аренде арендаторы платят базовую арендную плату плюс часть валовой выручки от ведения бизнеса в здании. Этот тип аренды может хорошо работать для арендаторов, которые хотят поддерживать низкие арендные расходы до тех пор, пока их доход не увеличится.

Чистая аренда

Чистая аренда (что означает «за вычетом» или исключение определенных расходов) относится к структуре аренды, при которой арендатор платит базовую арендную плату, а также несет ответственность за прямую оплату определенных расходов, связанных со зданием. Базовая сумма арендной платы, как правило, значительно меньше, чем сумма арендной платы брутто, поскольку арендаторам в этом случае приходится учитывать оплату собственных коммунальных услуг, плату за уборку, налоги на имущество, CAM и страховые взносы.Арендаторам следует тщательно оценивать эти сопутствующие расходы в дополнение к базовой арендной плате и учитывать, каковы будут их общие предполагаемые расходы.

Существует три основных типа чистой аренды: одинарная, двойная и, наиболее распространенная, тройная. Ниже мы разберем каждый тип и связанные с ним расходы.

Аренда с одной сеткой
Аренда с одной сеткой не очень распространена, но в этом типе структуры арендаторы платят базовую арендную плату плюс свою пропорциональную долю в налогах на недвижимость здания.Арендаторы также обычно платят за собственные коммунальные услуги и уборку. Арендодатель покрывает все остальные расходы, включая страховые взносы и сборы CAM.

Аренда с двойной сеткой
В списках недвижимости, которая часто отображается как «NN», с арендатора взимается базовая арендная плата плюс доля арендатора в налоге на недвижимость и страховых взносах. Арендаторы также оплачивают собственные коммунальные и уборочные расходы.

То, за что арендатор не платит при аренде с двойной сеткой, — это плата за обслуживание общей площади.Сюда могут входить расходы на оборудование, расходные материалы, техническое обслуживание и любой необходимый ремонт вестибюля, туалетов, лифтов, лестничных клеток и коридоров, а также заработная плата обслуживающего персонала или охранника. Эти расходы покрывает домовладелец.

Тройная аренда
Тройная аренда, или «NNN», взимает с арендаторов базовую арендную плату, а затем арендаторы несут ответственность за оплату своих собственных коммунальных и уборочных расходов в дополнение к своей доле налога на недвижимость. , страховые взносы и CAM.Базовая арендная плата за трехлетнюю аренду часто является более низкой стоимостью из-за того, что арендатор несет ответственность за все связанные с этим расходы. Тройная аренда — один из наиболее распространенных видов коммерческой аренды. Вы можете прочитать подробное описание аренды NNN здесь.

Тройная аренда выгодна для арендаторов, поскольку позволяет им оплачивать свою справедливую долю расходов на строительство, и в зависимости от индивидуального использования некоторые арендаторы могут сэкономить на расходах по сравнению с арендой брутто.Однако этот вид аренды также сопряжен с риском, поскольку всю ответственность за расходы несет арендатор. Арендаторы могут рассмотреть возможность согласования предела расходов в структуре чистой аренды, особенно если здание более старое и может нуждаться в частом ремонте.

Необычный вариант, известный как «абсолютная чистая» аренда или «договор аренды», возлагает на арендатора ответственность за уплату арендной платы, расходов и всех ремонтов здания. Арендатор несет ответственность за эти предметы независимо от состояния здания, даже если оно будет сдано в эксплуатацию, а также за восстановление его в случае стихийного бедствия.Этот тип аренды в основном используется арендодателями, которые взяли большие займы для финансирования собственности и закладывают арендные деньги в качестве обеспечения долга, и это возлагает все риски на арендатора.

Независимо от того, какой тип арендной структуры используется в здании, это договор, а договоры являются предметом переговоров. При таком большом количестве пунктов аренды вы, вероятно, найдете компромиссы или уступки, которые приведут не только к подписанной сделке, но и к мирным отношениям, которые будут длиться в течение всего срока многолетней аренды.Как всегда, арендаторам целесообразно проконсультироваться с брокером-представителем арендатора и профессиональным юристом при составлении и согласовании условий аренды недвижимости.

Заключение договора аренды коммерческой недвижимости

Стандартного соглашения о коммерческой аренде не существует. Фактически, обычно предполагается согласование условий коммерческой аренды. В зависимости от состояния рынка коммерческой недвижимости бизнес может получить значительные уступки от арендодателя. Например, владелец недвижимости с в основном пустующим бизнес-парком, скорее всего, сделает скидку.

С другой стороны, бизнес, арендующий помещения, будет иметь меньше контроля над условиями аренды на горячем рынке аренды или при аренде помещений премиум-класса. При заключении договора о коммерческой аренде учитывайте следующее.

Аренда и увеличение арендной платы

Рассмотрим стоимость аренды перед сдачей в аренду коммерческой недвижимости. В зависимости от таких факторов, как рыночные условия и расположение собственности, возможно, удастся договориться о сумме аренды. Арендодатель обычно рассчитывает стоимость аренды путем умножения площади в квадратных футах на стоимость квадратного фута.В результате получается годовая стоимость, которая делится на 12 месяцев. Арендодатель может также включить в сумму арендной платы расходы на содержание общих частей.

Прочие расходы, связанные с недвижимостью, могут быть включены в расчет арендной платы. В договоре аренды будет определено, должен ли домовладелец или бизнес-арендатор оплачивать другие расходы, такие как коммунальные услуги, страхование, налоги и ремонт. Эти условия не подлежат обсуждению.

  • Аренда брутто: Арендодатель оплачивает коммунальные услуги, страховку, налоги и ремонт.Арендная плата обычно выше с этим типом аренды, потому что многие из этих затрат включены, но арендатор будет платить ту же сумму каждый месяц.
  • Чистая аренда: Арендатор платит сумму арендной платы и оплачивает коммунальные услуги, страховку, налоги и ремонт.
  • Двойная чистая аренда: Арендатор платит арендную плату и платит арендодателю страхование и налоги на имущество.
  • Тройная аренда нетто: Арендатор платит арендную плату и оплачивает арендодателю расходы на коммунальные услуги, страховку, налоги и ремонт.

Пункт о ежегодном увеличении арендной платы обычно включается в договор аренды. Многие арендодатели рассчитывают повышение арендной платы на процентном уровне. Попросите арендодателя предоставить льготный период в один или два года и запросить ограничение на годовое процентное увеличение.

Срок аренды

Обсуждение продолжительности или «срока» аренды — и положений об аренде в целом — очень важно. Арендодатель обычно делает больше уступок арендатору, который соглашается на долгосрочную аренду. Это потому, что это устраняет необходимость и затраты на повторную сдачу имущества в аренду и обеспечивает получение стабильного дохода от сдачи в аренду.

Долгосрочная аренда подойдет не каждому арендатору. Желаемый срок обычно будет зависеть от того, как арендатор будет использовать пространство. Когда местоположение является важным фактором, компания может захотеть договориться о более долгосрочной перспективе, если собственность находится в прекрасном месте. Хотя долгосрочная аренда гарантирует, что бизнес может оставаться в помещении в течение определенного периода времени, он также возлагает на бизнес ответственность за выплату арендной платы независимо от того, удастся ли он или нет, или от того, придется ли бизнесу переехать для размещения новых потребности.Для бизнеса, которому просто необходимы офисные помещения, продолжительность аренды будет иметь меньшее значение, поскольку местоположение не имеет значения.

Улучшения

Может потребоваться усовершенствовать помещение, чтобы сделать его функциональным и привлекательным для клиентов. Арендодатель может захотеть договориться о том, кто платит за необходимые улучшения. Перестройка, ремонт или реконструкция собственности для арендатора часто называют «застройкой».

Ведение переговоров о застройке обычно влечет за собой решение следующих вопросов: какие улучшения будут внесены, какая сторона будет платить за улучшение, какая сторона отвечает за выполнение работ и нужно ли арендатору восстановить пространство до исходного состояния. состояние при выезде.

Разрешенное использование

Большинство договоров коммерческой аренды будут включать условия разрешенного использования площадей. Выгодно договариваться о широких условиях использования на тот случай, если бизнес расширится или другой арендатор сдаст помещение в субаренду.

Субаренда и уступка

Обсуждение права на субаренду или передачу аренды другому арендатору — хорошая бизнес-стратегия. Если бизнес терпит неудачу или необходимо переехать в другое место, возможность передать помещение в аренду или субаренду другому арендатору предотвратит заключение договора без возможности компенсации затрат.

Есть вопросы по переговорам по аренде? Адвокат может помочь

Вы можете быть опытным предпринимателем и, вероятно, носить много шляп в течение рабочего дня, но в юридическом мире все может быть сложно. Поговорите с юристом по малому бизнесу в вашем штате, чтобы помочь вам понять терминологию в сфере недвижимости и изучить договор аренды, прежде чем подписывать его. Для начала найдите поблизости опытного бизнес-юриста.

RE31RC09: Коммерческий лизинг и основы лизинга

Целей обучения:

Этот курс специально разработан, чтобы познакомить практикующего специалиста по жилью с основами коммерческой аренды, а также дать опытному коммерческому специалисту возможность освежить некоторые основы.Цель состоит в том, чтобы практикующий специалист получил объективное представление о проблемах и потребностях как арендодателей, так и арендаторов, чтобы лучше понять позицию каждой стороны. Эффективный договор аренды должен учитывать потребности обеих сторон, когда это возможно и практично.

Требования к лицензии:

A. Требуется лицензия (M.G.L. c.112 § 87 PP) см. Определения лицензиатов

B. Для сделок с коммерческой недвижимостью не требуется специальной лицензии. Доказательство аренды

с.Определение — место для рассмотрения

D. Создает объект аренды

Цель аренды и лизинга:

Создает право аренды и договор.

A. Письмо о намерениях: предшествующим договору аренды является письмо о намерениях. Используйте заявление об отказе от ответственности — Примите следующие меры:

1. Помещение

2. Срок

3. Дата начала работ

4. Аренда — На весь период аренды

5. Корректировка или снижение арендной платы

6.Улучшения в аренде (арендодателем) или торговое оборудование (арендатор)

7. Возможности продления

8. Право на расширение или право преимущественного права аренды или покупки, или право преимущественного предложения

9. CAM (обслуживание общих зон)

10. Обращение к недвижимости

11. ОВК

12. Электричество

13. Парковка

14. Хранилище

15. Залог

16. Брокеры

17. Обязательства арендатора

18.Не имеющая обязательной силы оговорка — обязательная в соответствии с договором аренды. См. «Составление договора аренды в Массачусетсе» — два тома Эдварда М. Блума и др. al.

B. Достаточно ли определенны договор аренды? Письменное соглашение об аренде является обязательным только в той мере, в какой оно прямо делегирует условия аренды, которые должны быть выполнены в будущем. Некоторые факторы, которые следует учитывать, если согласия достаточно:

1. Адекватность выписки. Пески против Арруда 359 Масса 591 (1971) 549-95

2.Описание сдаваемого в аренду имущества. Saxton Theater Corp. v Sage, 347 Mass., 666.

.

3. Кто должен платить за коммунальные услуги? Bridge Enters., Inc. против Futurity Tread Co., Mass App. Кт 243, 247-48

C. Статуты о мошенничестве — G.L. c. 259 § 1. Аренда на срок более одного года должна быть оформлена в письменной форме. G.L. c. 259 § 1, CL5.

D. Аренда по желанию. Устное соглашение на определенный срок может создавать договор аренды по желанию. G.L. c. 183 § 3 Гринштейн против Флэтли, 19 Mass App.Кт. 351, 355. Кроме того, устное продление срока аренды создает условия аренды только по желанию. Условия аренды по желанию могут быть представлены свидетельством об условно-досрочном освобождении.

Может быть прекращено по:

1. Подача официального уведомления

2. Сдача

3. Раздел

4. Смерть

5. Выдающийся домен

Аренда арендодателем (только коммерческий контекст) Продажа помещения

МАЙ

Аренда жилого помещения по желанию — не прекращается путем аренды помещения или продажи помещения.G.L. c. 186 § 13.

E. Срок действия коммерческой аренды не может быть продлен устно при более высокой арендной плате — нарушает статут о мошенничестве и не подлежит принудительному исполнению. Chester A. Baker, Inc против Shea Drycleaners, Inc. 322 Mass 311 312.

F. Большинство договоров аренды должны охватывать следующие элементы.

1. Дата аренды

2. ФИО домовладельца и арендатора

3. Описание сдаваемых в аренду помещений

4. Срок аренды и возможные варианты продления

5.Аренда и как рассчитывается

6. Заветы арендодателя и арендатора

7. Положения на случай несчастных случаев, страхование и выдающиеся домены

8. Положения по умолчанию

9. Обсудите другие положения, которые могут иметь отношение к делу

10. Подпись арендодателя и арендатора

G. Возмещение

1. Обычно поток арендных платежей

2. Может быть достаточно для любого другого контракта

H. Намерение сторон — Ключевой арендодатель подписывает и передает договор аренды — может иметь обязательную силу, даже если он не подписан арендатором.Например по арендатору:

1. Плата за аренду

2. Вступление во владение

3. Невозврат договора аренды

4. Невозможность выразить отказ от обязательств

I. Эффективная доставка

1. Обеспечение юридической силы письменного договора аренды требует эффективной передачи

2. Поставка предполагается в день аренды

3. Доставка может быть явной или подразумеваемой

J. Применяются законы агентства — как и в других контрактах

К.Аренда не требует подтверждения или засвидетельствования

L. Уведомление об аренде

1. Уведомления об аренде обычно используются таким образом, чтобы детали аренды не разглашались.

2. Уведомление требуется, если срок аренды превышает семь лет — уведомление должно быть зарегистрировано в реестре или земельном суде. (Следует пояснить, что, если арендодатель не зарегистрирован, договор аренды остается обязательным для арендодателя)

3. Уведомление Исполнено всеми сторонами и подробно: G.L c.183 § 4

а. Дата заключения договора аренды

г.Срок аренды

г. Дата начала

г. Описание сдаваемого в аренду помещения как находящегося в аренде

e. Права на продление и продление, если есть

M. Когда аренда вступает в силу

1. Обычно вступает в силу с даты его оформления и доставки — условия полностью обсуждаются

2. Подтверждение договоров аренды, заключенных по воскресеньям.

3. Могут быть изменены, как и другие договоры, в письменной форме

4. Однако применяется правило доказательства условно-досрочного освобождения — доказательства условно-досрочного освобождения допустимы для оспаривания существования самого договора аренды.Экклезиаст 3: 1, Inc против Cambridge Sav. Банк, 10 MASS.App.Lt. 377, 380, 407 NE 2-й 1318, 1320

5. Должен соответствовать Статуту о мошенничестве

N. Стороны и право аренды

1. Перед заключением договора аренды обе стороны должны определить наличие и полномочия друг друга, чтобы избежать потенциальной проблемы, потенциальные арендаторы должны обратить внимание на следующее:

а. Право собственности на другую сторону, кроме арендодателя

г.Доказательства обращения взыскания

г. Все с правом аренды (если не предполагается передача в аренду или субаренду)

г. Доказательства владения другим арендатором

e. Доказательства неправомерного владения, захвата или использования выдающихся прав.

ф. Лис Пенденс или другой юридический оспаривание права собственности

2. Аренда с:

а. Попечители

г. Личное представительство

г.Стражи

г. Палата

e. Несовершеннолетние

ф. Женат

г. Человек

ч. Общие арендаторы

и. Совместные арендаторы

Дж. Совместная и раздельная ответственность

к. Пожизненный арендатор

л. Смерть

г. Безумие

п. Частные и государственные предприятия

1. Корпорации / ООО

2. Полное товарищество

3. ТОО

О. Права, предоставляемые арендаторам по договору аренды

1.Характер интересов арендаторов — вид аренды

2. Аренда по желанию

3. Лицензия

P. Заявления и гарантии арендодателя

1. Тихое наслаждение

2. Передать арендатору право владения

3. Отсутствие подразумеваемых гарантий на жилье

а. Арендатор берет только «имение»

.

г. Арендатор должен осмотреть

г. Улучшения домовладельца или арендатора

г. Соответствует законам и без дефектов — при аренде улучшений

4.Арендодатель обнаруживает известные дефекты

а. Опасные условия

г. Нарушения кода

5. Арендодатель поддерживает общие части

6. Исключительная оговорка — нормально, если нет мошенничества

а. Арендодатель включает пункт «отсутствие гарантий и т. Д.», Кроме тех, которые указаны в договоре аренды

.

7. Дополнительное право

а. Свет и воздух

г. Подставка

Q. Защищенные права арендодателя

1.Право на повторный въезд

а. Платеж до востребования

г. Ремонт и предотвращение отходов

г. Обеспечьте безопасность условий

г. Специально зарезервировано

R. Использование обещаний арендаторами

1. Налагается путем аренды, т.е. ограничения или условия

2. Установлено законом

а. Лицензии

г. Разрешения

г. Зонирование

S. Срок аренды

1.Достаточно «Арендодатель сдает в аренду» язык

2. Срок гарантии — т.е. срок аренды — от года к году

3. Устно или письменно

4. Незаконность исполнителя — доверительного управляющего

5. Положения о прекращении действия — например, смертью

6. Продление или продление

7. Возможность покупки

8. Переуступка или субаренда

9. Семилетняя аренда — должна быть зарегистрирована G.L. C183 § 4 и G.L. C185 § 5

10. Возможности продления или продления

т.Виды договоров аренды и связанные вопросы

1. Аренда брутто

2. Чистая аренда

3.% Аренда

4. Невыплата арендной платы

а. Положения об уведомлениях

г. Может повлечь за собой выселение

г. Ускорение за неуплату

5. Держать арендаторов

а. Поместье при помощи

6.Аренда — сезонные продажи% — скорректированный период

7. Определите валовые продажи — обычно меньше: вычеты, исключения и кредит

8. Непрерывная работа арендатором

9. Ограничения на использование

10. Аудит

11. Конфиденциальность со стороны арендодателя — обычно для лиц, не являющихся залогодержателями и покупателями

12. C.A.M — формулировка может включать налог на подоходный налог, уплачиваемый Арендодателем; РЭ налоговые эскалаторы

Базовый год — улучшения G.L. C80, §1; (Канализация, тротуары и т. Д.)

13. Плата за канализацию и воду

Ед. Отводы от уплаты арендной платы

1. Независимые стихи зависимые заветы Wesson v. Leone Enterprises, Inc 437 Mass 708 (2002)

2. Конструктивное выселение — Walker Ice co. против AM Steel & Wire Co., 185 Масса 463

3. Недействительные и аннулируемые договоры аренды — i.е. агент не имеет полномочий действовать

4. Выселение — вмешательство арендодателя, третьего лица или правообладателя

5. Фактическое выселение

6. Недостаток титула

7. Обязанность арендодателя в МА по сдаче помещения — арендатор принимает на себя риск того, что он сможет использовать помещение по назначению.

8. Ремонт здания, перестройка и вывески арендатор должен предусмотреть непредвиденные расходы

9.Сдача помещения — по договоренности — не устраняет нарушений

10. Распределение арендной платы — прекращение аренды в середине срока аренды или перевод в новую аренду

11. Снижение уровня загрязнения — физический ущерб, пожар или несчастный случай

12. Знаменитый домен

13. Самостоятельная помощь и выезд

В. Состояние помещения

1. Предполагается, что арендодатель не должен производить ремонт только на основании заключения договора аренды.

2. Арендатор должен использовать и поддерживать арендуемые помещения «как арендатор» — обычно часть под исключительным контролем

3. Дело Хеммингуэя НЕ распространяется на арендодателя коммерческой / промышленной собственности (т.е. жилой недвижимости)

4. Арендодатель, как правило, не несет ответственности за деликтные действия на территориях, находящихся под исключительным контролем арендатора. Арендодатель может нести ответственность за деликтные действия в отношении арендованных помещений или мест общего пользования, находящихся под контролем арендодателя.

5. Обязанность арендодателя проявлять «разумную осторожность» в помещениях, неподконтрольных арендаторам D.Марцо против S&P Realty Corp., 364 Mass 510 306 N.E. 2-й 432 (1973)

6. Помещения можно рассматривать как нечто большее, чем просто арендуемые помещения, то есть общие

помещений, таких как ванные комнаты, лифты, коридоры, стоянки и т. Д.

7. Обязанность арендатора — «поддерживать порядок и ремонтировать» — условия аренды имеют решающее значение. Исключения

в дежурную часть:

а. Обычный износ

г. Пожар и несчастный случай

г.Знаменитый домен

г. Действия или бездействие арендодателя

e. Задержки вне контроля арендатора

8. Положение о передаче или отказе от владения — обычно аналогично положениям о содержании арендатора в аренде.

9. Арендодатель — может гарантировать соответствие помещения законам на начальном этапе; Арендатор — не использовать помещение незаконным или вредным образом.

10. Экологические проблемы — заявления арендодателя, арендатора и арендатора.

11.Обсуждение пожара, раненых и выдающихся проблем домена

W. Благоустройство и реконструкция имущества

1. Арендатор — без обязательств, если не согласовано

2. Арендодатель может участвовать в работе арендатора

Условия выплаты

а. Вопросы по подоходному налогу

г. Рабочий как

г. Арендодатель подписывает работу

3. Компенсация арендатором арендодателю за работу арендатора

4.Положения об аренде, позволяющие домовладельцу вносить изменения

X. Страхование, суброгация и возмещение

1. Страхование

а. Пожар и пострадавшие

г. Ответственность

г. Страхование аренды и перерыв в работе

г. Страховой интерес

2. Суброгация — домовладелец или арендатор имеет право на взыскание из двух разных источников — причинителя вреда (первичный) и страховщика (вторичный).Страховщик «становится на место» причинителя вреда — т.е. принимает на себя застрахованные права

3. Возмещение — договор (аренда) между арендодателем и арендатором, в соответствии с которым передаются права, связанные с претензиями третьих лиц.

4. Обвинительные оговорки — соглашение, по которому одна сторона по договору избегает ответственности перед другой — типичные договоренности арендатора о защите арендодателя от ответственности — могут быть взаимными.

5. Арендодатель не может передать ответственность арендаторам в связи с упущением, ошибкой, небрежностью или другим неправомерным поведением арендодателя или арендуемыми помещениями.G.L. C186 § 115.

Y. Передача права аренды арендодателю или арендатору

1. Передача интересов арендатора — Большинство договоров аренды ограничивают возможность арендатора передавать договор аренды; также запрещает уступку или субаренду.

а. Организационные изменения

г. В силу закона

г. Предварительное письменное согласие арендодателя, если оно не получено, может быть условием по умолчанию. В согласии арендодателя отказано без необоснованных причин

г.Сертификат Estoppel для покупателя — Подтверждение деталей аренды со стороны арендатора

e. Договор о невмешательстве

2. Передача доли арендодателя — обычно доля арендодателя в аренде.

а. Может быть передана полностью или частично — с уплатой арендодателю процентов на имущество

.

г. Может быть присвоен отдельно

г. Может пройти в силу закона

Z. Варианты покупки

1.Разрешение арендатору приобрести либо арендованное помещение, либо имущество, частью которого арендованное помещение является — это безотзывный вариант, предлагаемый арендодателем для продажи — должен быть принят арендатором, чтобы стать правовым вариантом.

2. Право первого отказа — дает правообладателю только согласовать предложение в течение определенного периода времени, как было согласовано ранее, — которое может быть принято владельцем собственности.

3. Действительный вариант — Заявление о мошенничестве подлежит исполнению

4.Срок действия опциона во время продления или продления срока аренды — HLM Realty Corp. v. Morreale, 394 MASS. 714 716 477 N.E. 2-е место, 394,395-396 (1985), то есть внимательно изучите все обстоятельства договора аренды и поведение сторон — тогда просто добавьте слова «продлить или продлить договор».

AA. Аренда земли — сочетание трех отличительных элементов — составляет настоящую аренду земли.

1. Земельный участок

2. Долгосрочные

3.Чистая рента

СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:

случаев, упомянутых в документе «Составление плана курса аренды в Массачусетсе», Edward M. Bloom et. al .; Wesson v. Leone Enters, 437 Mass. 708 (2002), Копии LOI и форм коммерческой аренды, Джеймс У. Хакетт и Тимоти М. Смит

Преимущества и недостатки аренды и владения коммерческой недвижимостью

При поиске коммерческой недвижимости вы можете задаться вопросом, покупать ли помещение или сдавать его в аренду.Чтобы помочь вам определиться, мы обозначим преимущества и недостатки обоих.

Преимущества лизинга

Расположение

На некоторых рынках больше объектов недвижимости доступно для аренды, чем для покупки, поэтому лизинг предоставляет компаниям больше возможностей. Сдача в аренду также может позволить пользователям занимать помещения в местах, где они не могли позволить себе покупать недвижимость.

Гибкость

Leasing может предоставить большую гибкость пользователям, которым в будущем может потребоваться заключение контрактов, расширение или переезд.

Наличие наличных денег

Как правило, лизинг требует меньше наличных денег, чем покупка. У компаний, которые сдают в аренду, может быть больше свободных средств для инвестирования в продукты / услуги компании или для открытия дополнительных офисов.

Источник финансирования

Некоторые небольшие фирмы, которым сложно получить традиционное финансирование, могут получить выгоду от лизинга, поскольку его можно рассматривать как источник финансирования.

Стабильность затрат

Долгосрочные затраты на аренду помещения, как правило, легко оценить.Арендаторы обычно защищены от непредвиденных капитальных затрат, связанных с модернизацией механических систем, ремонтом структуры собственности или заменой крыши.

Налоговые льготы

В отличие от владения, арендные расходы по аренде полностью вычитаются, включая ту часть арендной платы, которая относится к стоимости земли.

Фокус

Помещение в аренду позволяет пользователю сосредоточиться на своем основном бизнесе, не отвлекаясь на управление имуществом.

Недостатки лизинга

Стоимость

В долгосрочной перспективе лизинг может стоить дороже. Фирмы с высокими доходами и доступным капиталом могут сэкономить деньги, воспользовавшись налоговыми льготами от владения.

Утрата признательности

Лизинг означает, что арендатор не получает выгоды от прироста стоимости собственности.

Штрафы по договору

Если сдаваемое в аренду имущество устаревает или занимающий помещение бизнес становится убыточным, арендатор должен продолжать платить арендную плату или ему грозит штраф за невыполнение обязательств.

Потеря аварийной стоимости

Во многих договорах аренды указывается, что любые улучшения, сделанные арендатором, становятся собственностью арендодателя в конце срока аренды или должны быть удалены за счет арендатора.

Контроль

При аренде пользователи практически не имеют контроля над другими арендаторами в здании, повышением арендной платы и другими факторами, которые могут отрицательно повлиять на бизнес.

Преимущества владения

Оценка

Владелец со временем получает выгоду от прироста капитала.

Уменьшение долга и увеличение собственного капитала

Владельцы недвижимости могут получить сокращение долга и рост капитала за счет амортизации первоначальной суммы кредита. Это происходит потому, что и проценты, и основная сумма включаются в каждый платеж по ипотеке.

Контроль

В определенных пределах, установленных законом, собственники недвижимости имеют возможность управлять зданием по своему усмотрению.

Доход

Владельцы собственности могут сдавать в аренду часть своей собственности и использовать полученный доход для выплаты ипотеки или финансирования других бизнес-целей.

Налоговые льготы

Владелец получает выгоду в виде процентов и вычетов в счет возмещения затрат, которые уменьшают ежегодные налоговые обязательства по операциям с недвижимостью. Накопленные вычеты для возмещения затрат и прирост капитала от повышения стоимости обычно представляют собой налоги, меньшие, чем обычная ставка подоходного налога пользователя. Пользователь пользуется преимуществами этих неиспользованных налоговых долларов до тех пор, пока собственность не будет продана.

Недостатки владения

Временной интервал

Компаниям не следует покупать здания, если они не планируют владеть им не менее пяти лет.Коммерческая недвижимость обычно дорожает в цене, но стоимость покупки и продажи может компенсировать выгоды от повышения стоимости в течение краткосрочного периода владения.

Жесткость

Объекты, находящиеся в собственности, часто не поддаются расширению или сокращению строительных работ.

Первоначальные капитальные затраты

Большинство коммерческих кредиторов требуют при закрытии акционерного капитала от 20 до 30 процентов стоимости приобретаемой собственности. Это требование к собственному капиталу связывает капитал, который в противном случае можно было бы использовать для развития бизнеса пользователя.

Менеджмент

Владельцы собственности должны следить за соблюдением законодательства, охраной труда и техникой, а также управлением подрядчиками. Эти задачи по управлению недвижимостью могут отвлекать от их основного бизнеса.

Финансирование

Во время экономического спада потенциальные владельцы зданий могут быть не в состоянии получить финансирование. Для тех, у кого есть текущие ссуды, повышение процентных ставок может затруднить рефинансирование.

Финансовые обязательства

Коммерческий заем часто предусматривает погашение в течение 20–30 лет, поэтому право собственности на здание является долгосрочным финансовым обязательством.Некоторые положения о ссуде могут включать штрафы, если ссуда выплачивается досрочно.

Риски

Риски собственности включают изменения на рынке, трудности с финансированием и непредвиденные расходы на ремонт и техническое обслуживание.

Свяжитесь с одним из экспертов-консультантов Menlo Group, чтобы обсудить, подходит ли аренда или владение недвижимостью для вас и вашего бизнеса.

Выкуп при коммерческой аренде: 7 вещей, которые необходимо учитывать

Независимо от того, успешный ли у вас бизнес или нет, вы можете захотеть выйти из договора аренды.Ваши причины могут быть разными и включать в себя все: от потребности в другом помещении до необходимости изменения географического положения, от попыток выплатить текущую арендную плату до обнаружения того, что ваш арендодатель создает больше проблем, чем он или она того стоит. В любом случае, когда вы задаетесь вопросом, как выйти из договора коммерческой аренды, полезно знать свои варианты, и одним из наиболее важных является выкуп коммерческой аренды.

В этом посте мы опишем семь вещей, которые вы должны учитывать, думая о выкупе, в том числе о том, что такое соглашение о выкупе коммерческой аренды и как оно работает, что вам нужно учитывать при переговорах о выходе из коммерческой аренды, и другие варианты аренды.

Объяснение процесса выкупа при коммерческой аренде

Короче говоря, выкуп при коммерческой аренде подразумевает уплату арендатором определенной заранее оговоренной суммы денег за досрочное прекращение аренды. Иногда выкуп может регулироваться языком, указанным в договоре аренды. Например, в примере с положением о выкупе коммерческой аренды может быть сказано что-то вроде: «Арендатор будет иметь право после первого (первого) года аренды выкупить договор аренды, направив письменное уведомление за девяносто (90) дней и уплатив сто тысяч долларов ( 100000 долларов.00) Арендодателю. Арендатор будет продолжать оплачивать арендную плату и операционные расходы до истечения 180-дневного срока уведомления ». Кроме того, арендатору, возможно, придется продолжать оплачивать определенные операционные или капитальные расходы.

Однако для многих сделок по выкупу коммерческой аренды и аренды квартир вам придется вести переговоры напрямую с домовладельцем. Мы обсудим более подробную информацию в разделе «Согласование суммы выкупа» ниже. Однако достаточно сказать, что согласованная сумма выкупа будет зависеть от множества факторов, многие из которых остаются вне вашего контроля.

Соглашение о коммерческой аренде и положения

Одна из причин, по которой вы можете рассматривать возможность выкупа своего лизинга, может быть связана с неизменяемыми формулировками в вашем договоре аренды. Если вы в настоящее время находитесь в середине срока аренды, вы не можете многое сделать, чтобы изменить его, но все же разумно рассмотреть некоторые потенциальные проблемные моменты, которые могут возникнуть в следующий раз, когда вам придется подписывать пунктирную линию. . К ним относятся:

  • Условия обслуживания зоны общего пользования. Эти термины, часто обозначаемые аббревиатурой CAM, определяют, сколько вы будете платить за базовое содержание здания.Неблагоприятные условия CAM могут поставить вас на крючок маркетинговых расходов арендодателя или резко увеличить ваши платежи, если здание не сдано в аренду полностью.
  • Влияние аренды Triple-Net на расходы. Один из распространенных видов аренды — это тройная аренда, при которой арендаторы должны платить налоги, страховку и CAM. Хотя это кажется достаточно простым, но если здание находится в районе, требующем страховки от наводнения или ветра, вы можете столкнуться с непредвиденными резкими скачками расходов в случае изменения ставок.
  • Ответственность за капитальные вложения.Если система отопления, вентиляции и кондиционирования выходит из строя в середине лета или на вашем полу образуется трещина из-за трещин в фундаменте, вы можете предположить, что ваш домовладелец несет ответственность за их замену. Однако условия, связанные с капитальными затратами, могут поставить арендаторов на крючок.
  • Возможность аренды / субаренды. Мы обсудим это подробнее в разделе «Варианты расторжения договора коммерческой аренды», но знайте, что у вас будет меньше вариантов выхода из договора аренды, если вы не сможете его передать или сдать в субаренду.

Штрафы и сборы

Несмотря на то, что в бизнесе почти все обсуждается, часть выкупа арендодателя может потребовать от вас уплаты определенных сборов.Расторжение договора аренды может привести к тому, что вы по договору будете обязаны уплатить какой-то сбор за расторжение договора, и это не изменится, если вы не внесете в договор изменения. Кроме того, не думайте, что вы можете просто покинуть собственность и избежать финансовых последствий. Многие домовладельцы требуют, чтобы арендаторы лично давали гарантии их аренды. Условия аренды всегда влияют на досрочное прекращение коммерческой аренды, и вам следует подумать о том, чтобы адвокат рассмотрел ваше соглашение, чтобы выявить любые потенциальные ловушки.

Согласование суммы выкупа

Независимо от того, есть ли у вас пункт о досрочном прекращении аренды или в вашем соглашении ничего не говорится по этому поводу, вам нужно будет попросить арендодателя о выкупе.Теперь, если у вас есть пункт аренды для досрочного расторжения, процесс просто будет разворачиваться в соответствии с взаимной договоренностью при подписании. Если же вы этого не сделаете, вам придется вести переговоры. Вопросы «когда» и «сколько» будут зависеть не только от вашего мастерства в ведении переговоров, но также от сроков и рыночных факторов, таких как:

  • Оставшееся время аренды
  • Любое отложенное или запланированное техническое обслуживание
  • Сопоставимо арендная плата за площадь
  • Состояние экономики в целом

Как показывает опыт, сильная экономика может предполагать, что вы выкупите свою аренду за половину ее оставшейся стоимости, но слабая экономика может привести к выкупу суммы, которая едва ли будет меньше общей оставшаяся сумма.

Долгосрочное влияние на ваш бизнес проживания по сравнению с покиданием вашего местоположения

Любой анализ выкупа аренды должен учитывать последствия пребывания в вашем текущем местоположении, а затем сравнивать их со стоимостью выкупа за аренду. Некоторые из факторов, которые вы могли бы рассмотреть, могут включать:

  • Ожидаемый рост вашего бизнеса. Если вы ожидали быстрого роста, имело бы смысл выкупить аренду и придерживаться более краткосрочных соглашений в обозримом будущем.
  • Альтернативные издержки проживания или переезда. Не все расходы являются денежными, и отказ от использования потенциальных возможностей может нанести неожиданный ущерб. Использование древней практики premeditatio malorum должно быть неотъемлемой частью вашего принятия решений.
  • Изучите варианты субаренды. Мы обсудим это ниже, но важно знать, можете ли вы сдать в субаренду свою текущую арендованную недвижимость или арендовать место в другом месте.

Варианты выхода из коммерческой аренды

Если выкуп коммерческой аренды или аренды квартиры не кажется привлекательным, у вас есть три дополнительных варианта, которыми вы можете воспользоваться в зависимости от вашего языка аренды.Вы можете:

  • Сдать свое пространство в субаренду другому арендатору
  • Передать аренду другому арендатору
  • Лицензировать использование части вашего арендуемого помещения третьему лицу

Есть еще один способ расторгнуть договор аренды, но он не доставляет удовольствия реализовать на практике. Это включает в себя юридическое доказательство по крайней мере одного из следующего:

  • Неспособность арендодателя поддерживать собственность
  • Арендодатель преследует арендатора или незаконно вторгается в собственность
  • Незаконное управление квартирами в помещениях

Другие факторы Рассмотрение вопроса о выкупе коммерческой аренды

Последний фактор, который следует учитывать при покупке арендуемой квартиры или бизнеса, — это доступность.Если вы все же совершите выкуп, уверены ли вы, что сможете найти новый дом для своей деятельности? С GNP Realty вам не придется удивляться. В течение многих лет мы помогали сдавать в аренду, продавать и управлять коммерческой недвижимостью по всему Чикаго и Чикаголэнду. Мы сочетаем новаторский подход к решению проблем с полной приверженностью честному представлению интересов наших клиентов. Свяжитесь с нами или позвоните нам по телефону (312) 329-8400, чтобы узнать больше!

Что нужно знать перед подписанием коммерческой аренды

Что следует учитывать перед подписанием коммерческой аренды — что вам нужно знать

Обновлено 1 декабря 2021 г.

Знайте перед подписанием коммерческой аренды

Рассматриваете ли вы аренду коммерческой аренды недвижимость в штате Калифорния? В таком случае очень важно, чтобы вы понимали свои права как коммерческий арендатор.Коммерческая недвижимость отличается от жилой тем, что ее основное или единственное использование предназначено для деловых целей, а не для проживания. Коммерческая аренда — это формальное письменное соглашение между арендодателем и арендатором об аренде собственности, которая будет использоваться в качестве бизнеса или для других коммерческих целей.

Коммерческим арендаторам не предоставляется тот же набор прав, что и арендаторам жилых помещений. Причина в том, что в Калифорнии существует предположение, что существует большее равенство между домовладельцем и арендатором, когда дело доходит до переговорной силы при коммерческой аренде.

Некоторые важные аспекты, которые следует учитывать перед подписанием договора коммерческой аренды, включают:

Тихое удовольствие

Коммерческие арендаторы имеют право на спокойное пользование в течение всего срока их коммерческой аренды. Термин «спокойное пользование» означает, что арендодатель косвенно обещает разрешить арендатору владение и «спокойное пользование» помещениями в течение срока действия договора и не мешать своим действием или бездействием нарушать владение арендатором и выгодное пользование помещением для предполагаемых целей. по договору аренды.(CCP § 1927; Эрлах против Sierra Asset Servicing, LLC (2014) 226 Cal. 4th 1281, 1299-1300). Однако договор коммерческой аренды может быть изменен или даже отменен. (УПК § 3268; Кушнер против Home Service Co. (1929) 91 Cal.692, 697, 267).

Подразумеваемая гарантия пригодности для проживания

В отличие от жилой недвижимости, коммерческая недвижимость не имеет подразумеваемой гарантии пригодности для проживания. Подразумеваемая гарантия пригодности для проживания гарантирует, что домовладелец поддерживает собственность, пригодную для проживания людей.(УПК § 1941.1). Соответственно, при коммерческой аренде ответственность за ремонт, если таковой имеется, обычно регулируется условиями договора коммерческой аренды. Таким образом, вопрос о том, несет ли арендодатель или арендатор ответственность за ремонт, обычно рассматривается в индивидуальном порядке.

Право входа арендодателя

Перед тем, как подписать договор коммерческой аренды, подумайте, насколько хорошо вы относитесь к тому, что арендодатель входит в помещение. Право на въезд может быть хорошим или плохим, в зависимости от того, насколько разумен домовладелец.При коммерческой аренде домовладельцы должны заблаговременно уведомлять арендаторов, чтобы им был разрешен доступ в коммерческую недвижимость. Коммерческим арендаторам следует согласовать положение о праве входа в договор коммерческой аренды. Это обеспечит разумное ограничение права арендодателя на доступ.

A Право арендаторов сдавать в субаренду коммерческую недвижимость

Создание субаренды происходит, когда происходит передача только части доли арендатора в аренде с сохранением за субарендатором некоторой возвратной доли.( Кендалл против Эрнеста Пестана, Inc. (1985) 40 Cal. 3d 488, 492). Как правило, коммерческие арендаторы должны получить разрешение арендодателя до сдачи коммерческой недвижимости в субаренду. Тем не менее, домовладелец не может отказать в согласии на субаренду другому лицу без обоснования. (CCP § 1995.260).

При субаренде имущественная собственность остается между домовладельцем и арендатором-субарендатором; арендатор-субарендатор является арендодателем субарендатора. ( Cordonier v.Central Shopping Plaza Associates (1978) 82 Cal. Приложение. 3д 991, 1004, 147).

Вышеупомянутое — это лишь некоторые из важных аспектов, которые следует учитывать при принятии решения, стоит ли вам подписывать договор коммерческой аренды. В Schorr Law мы гордимся тем, что предоставляем полную платформу услуг адвокатов по коммерческой недвижимости. Наши юристы по спорам по коммерческой аренде имеют значительный опыт ведения переговоров по коммерческой аренде, а также судебных споров по коммерческой аренде.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *