Реализация имущества арендатора арендодателем во внесудебном порядке: В каких случаях арендодатель имеет право удержать имущество арендатора

В каких случаях арендодатель имеет право удержать имущество арендатора

В связи с возросшим количеством вопросов клиентов Юридической компании Юрсервис относительно удержания имущества, наши специалисты решили напомнить о некоторых особенностях удержания имущества должника арендатора.

Что такое удержание имущества?

Удержание – это ограничение права собственности. В результате этой меры имущество или вещь не начинает принадлежать кредитору. Он владеет им временно, до возмещения долга, издержек или убытка.

Право удержания имущества должника предусмотрено ст. 359 ГК РФ. Данная норма права является общей и гласит о том, что основанием удержания вещи должника является неисполнение им в установленный срок обязательства по оплате, либо по возмещению связанных с данной вещью издержек, убытков. В отношениях сторон, действующих как предприниматели, удержанием имущества могут обеспечиваться обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или издержек на нее.

То есть, если должником является физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, заключившим договор не в целях осуществления им предпринимательской деятельности, то возможно удерживать лишь то имущество, которое находится у кредитора в связи с исполнением им обязательств именно относительно этого имущества.

Если стороны договора действуют как предприниматели, то возможно удержание любой вещи, находящейся в законном владении кредитора, даже если обязательства относительно именно этой вещи исполнены или срок исполнения еще не наступил.

Помимо общих норма права, предусматривающих удержание имущества, имеются и специальные, применяемые в отдельных видах договоров – подряда (ст. 712 ГК РФ), перевозки (ст. 790 ГК РФ), поручения (ст. 972 ГК РФ), комиссии (ст. 996 ГК РФ).

Условия для удержания имущества.

1. Наличие обязательства, в счет которого удерживается имущество (надлежащим образом оформленный договор, судебное решение).

2. Нахождение у кредитора имущества должника на законном основании.

3. Удержание имущества не запрещено законом или договором.

4. Стоимость удерживаемого имущества должны быть соразмерна неисполненному обязательству.

Законность владения имуществом должника.

Ключевым моментом при рассмотрении вопроса о правомерности удержания имущества является законность его владения кредитором. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли, например, ограничения доступа в помещение, если данная мера не предусмотрена договором.

Возможно несколько вариантов развития событий:

1. Договор аренды прекращен,

А) передаточный акт подписан, арендатор покинул помещение, но не вывез свое имущество, имеется задолженность по арендной плате – захвата вещи не происходит, должник оставил ее добровольно или по недосмотру, удержание имущества является правомерным.

Б) передаточный акт не подписан, арендатор покинул помещение, но не вывез свое имущество, имеется задолженность по арендной плате — захвата вещи не происходит, должник оставил ее добровольно или по недосмотру, удержание имущества является правомерным.

В) передаточный акт не подписан, арендатор продолжает пользоваться помещением – в рассматриваемом случае удержание имущества может быть признано неправомерным, удержание в таком случае происходит вопреки воли арендатора, что может быть расценено судом как захват вещи. Арендодателю следует обратиться в суд с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, взыскании неосновательного обогащения. После вступления в законную силу решения суда, удержание имущества возможно.

2. Договор аренды не прекращен, арендатор продолжает пользоваться помещением, имеется задолженность по арендной плате:

А) в договоре аренды не закреплено право арендодателя удерживать имущество и/или ограничивать доступ арендатора в помещение, на односторонний отказ от договора – в удержание имущества может быть признано неправомерным, так как происходит вопреки воли арендатора. Арендодателю следует обратиться в суд с иском о расторжении договора и взыскании задолженности по арендной плате. После вступления в законную силу решения суда, удержание имущества возможно.

Б) в договоре аренды закреплено право арендодателя на удержание имущества и/или ограничение доступа арендатора в помещение – удержание имущества правомерно, так как арендатор в момент заключения договора выразил свою добровольную волю на удержание имущества.

 Какое имущество можно удерживать?

Предметами удержания могут быть только вещи – оборудование, товар, в том числе плоды и продукция от удерживаемой вещи, принадлежащие должнику на праве собственности или другом титуле (то есть вещи должны быть чужими для кредитора), удержание других объектов гражданских прав: имущественные права, работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, а также нематериальные блага, осуществлять нельзя.

Деньги и ценные бумаги также относятся к вещам, но в отношении них стоит отметить следующее: удержанию могут подлежать только наличные денежные знаки имеющие нумизматическую или иную ценность, то есть такие, рыночная стоимость которых превышает их номинальную стоимость, так как требования кредитора будут удовлетворяться после реализации вещи за деньги.

Соразмерность удержания неисполненному обязательству.

Независимо от избранного способа защиты права – удержание имущества в рамках самозащиты или обеспечения исполнения обязательств – необходимо соблюдение баланса между объемом и стоимостью удержанного имущества к размеру неисполненного обязательства. В случае значительного превышения стоимости удержанного имущества содеянное может быть квалифицировано как правонарушение – самоуправство.

Порядок удержания имущества.

Арендодателю следует:

1. Направить арендатору письменное требование об уплате задолженности и предупредить о действиях по удержанию имущества.

2. Письменно уведомить арендатора об ограничении доступа в помещение. Ограничение доступа в помещение возможно только если такое право закреплено в договоре. В противном случае удерживаемое имущество необходимо переместить в другое место, где будет обеспечена его сохранность.

3. Письменно уведомить арендатора о дате составления поименной описи имущества и акта удержания имущества.

4. Составить поименную опись (максимально подробную с указанием индивидуальных признаков вещей) и направить ее арендатору (в случае его отсутствия в момент составления). Указанные процедуры рекомендуем проводить в присутствии свидетелей или комиссии, состоящей из незаинтересованных лиц. Чтобы арендодателю обезопасить себя от необоснованных обвинений в пропаже каких-то вещей (которые и вовсе отсутствовали в помещении) не лишним будет проведение видеосъемки вплоть до момента опечатывания помещения.

5. Обеспечить сохранность удерживаемого имущества.

Удовлетворение требований арендодателя за счет удерживаемого имущества.

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ). Взыскание производится в судебном порядке, если соглашением сторон не предусмотрен внесудебный порядок.

Если внесудебный порядок не определен, следует обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности, расторжении договора и обращении взыскания на удерживаемое имущество. Если внесудебный порядок определен, арендодателем подается иск об обращении взыскания на удерживаемое имущество. На основании решения суда вещь будет продана на публичных торгах в ходе исполнительного производства. Если сторонами в договоре самостоятельно определен порядок и условия реализации имущества арендатора, то действовать в соответствии с условиями договора.

 Самоуправство?

Ограничение доступа в помещение и удержание имущества арендатора в рамках самозащиты (без закрепленного в договоре аренды права арендодателя на подобные действия) тесно граничит с правонарушением – самоуправством (в зависимости от тяжести наступивших последствий – административно или уголовно наказуемым).

Анализ норм права и существующей судебной практики позволяет сделать ряд выводов, которые позволят отнести деяние к самоуправству:

1. Отсутствие договорных отношений, решения суда о расторжении договора.

2. Отсутствие долговых обязательств арендатора.

3. Утрата удержанного имущества.

4. Значительное превышение стоимости удерживаемого имущества по отношению к сумме задолженности.

В остальных случаях правоохранительные органы, как правило, отказывают в возбуждении уголовного дела, указывая на наличие гражданско-правового спора двух хозяйствующих субъектов, подлежащего рассмотрению судом.

Что делать арендатору?

1. На этапе заключения договора аренды следует предусмотреть пункт о запрете арендодателю удерживать имущество арендатора ни во время действия договора, ни после его прекращения.

2. Заключить дополнительное соглашение к договору аренды, где предусмотреть новые сроки погашения задолженности по арендной плате. В случае, если деятельность арендатора входит в перечень отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции, последнему необходимо направить арендодателю требование о предоставлении отсрочки и уменьшении арендной платы. Неисполнение арендодателем обязанности по заключению дополнительного соглашения и удержание имущества в этом случае может быть признано неправомерным. Стоит отметить, что удержание имущества (при соблюдении перечисленных выше условий) арендодателем может быть признано правомерным в размере, не превышающем сумму задолженности, образовавшейся до введения Правительством РФ и властями регионов ограничительных мер.

3. В случае удержания арендатором имущества, стоимость которого превышает сумму неисполненного обязательства, направить последнему письменное обоснованное требование об освобождении части имущества от удержания. Если удерживается скоропортящееся или подлежащее особому хранению имущество, уведомьте арендодателя – это позволит избежать в будущем отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков в этой части имущества. В случае неисполнения арендодателем данного требования, обратиться в суд с исковым заявлением об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о взыскании убытков.

4. В случае нахождения в суде спора о взыскании задолженности по арендной плате, представить документы, подтверждающие ранее надлежащее исполнение обязанностей и объективные причины невозможности их исполнения в настоящее время, ходатайствовать о принятии обеспечительной меры в виде запрета арендодателю удерживать имущество.

Специалисты Юридической фирмы Юрсервис продолжают отслеживать изменения законодательства и готовы ответить на Ваши вопросы, оценить возникшие риски, выработать наилучшую стратегию и помочь в ее реализации любой стороне договора аренды.

Как поступить, если арендатор оставил имущество?

Бизнесмены, у которых основной вид деятельности связан со сдачей в аренду недвижимости, нередко сталкиваются с ситуацией, когда у арендатора возникают финансовые сложности и он не в силах оплачивать арендную плату. Поговорим о том, как коммерсанту в этом случае лучше себя вести, и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель. В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора. Рассмотрим данную ситуацию с практической точки зрения и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для ­арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались неисполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ). Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ). Разберем ­каждое из этих оснований подробно.

Арендатор прекратил платить за аренду

Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо ­многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.

Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно ­будет ­сэкономить на судебных расходах.

В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает. С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.

Удерживаем имущество

В соответствии со ст. 359 ГК РФ при неисполнении должником в срок требования об оплате арендодатель вправе удерживать вещи до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Таким образом, право на удержание можно разделить на общегражданское и специальное (предпринимательское). Общегражданское – право удерживать неоплаченную вещь. Например, химчистка вправе не возвращать клиенту принадлежащее ему пальто до момента оплаты услуг, указанных в договоре. Специальное (предпринимательское) право удержания более широкое.

Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что, после того как эта вещь поступила в его владение, права на нее приобретены третьим лицом. То есть продажа всего оставшегося в офисе имущества в данном случае не может помочь арендатору вызволить ­принадлежащее ему имущество.

Для законного удержания необходимо исполнение трех условий:

1. имущество должно оказаться у кредитора (в нашем случае это арендодатель) на законных основаниях;
2. у должника (в нашем случае это арендатор) должны быть просроченные договорные обязательства перед кредитором;
3. имущество на момент начала удержания должно принадлежать арендатору.

Арендатор, не реализовав свое право на вывоз принадлежащих ему вещей в пределах срока договора, бездействием выразил свою волю. Поэтому можно говорить о том, что переход вещей от одного лица к другому в данном случае происходит без нарушения действующего законодательства. Однако для этого должны соблюдаться два условия. Во-первых, договор аренды должен быть уже прекращен (по истечении срока или расторгнут), во-вторых, арендодатель не должен был чинить препятствия к вывозу имущества во время действия договора. В противном случае действия арендодателя будут признаны неправомерными. Неправомерность же удержания автоматически влечет за собой необходимость возмещения убытков. Это подтверждает и судебная практика (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу № А74-3263/2011).

Отметим, что недобросовестный арендатор может в данной ситуации пойти на злоупотребление, например, заключив задним числом договор аренды или ответственного хранения на оставленное в арендованном помещении имущество.

Удержание по своей природе является защитной мерой, к которой прибегает арендодатель, чтобы снизить риски неисполнения обязательств со стороны должника и обезопасить себя от возможных убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств. Сроки, в течение которых арендодатель может удерживать имущество должника, законом не определены. Однако коммерсант-арендодатель должен понимать, что удержание — достаточно своеобразный и далекий от идеала способ получить от арендатора надлежащее исполнение обязательств. Прежде всего проблема в том, что удерживать имеет смысл только то, что представляет интерес для арендатора. Если стоимость имущества заведомо ниже размера долга либо имущество хотя и сопоставимо по стоимости с размерами долга, но обладает низкой ликвидностью и не является жизненно необходимым для дальнейшей деятельности, у арендатора нет экономического интереса для его выкупа. А следовательно, арендодатель рискует получить на руки имущество, требующее расходов на его содержание, и судебный процесс против арендатора с неясным в отношении ­итогового взыскания результатом.

Передаем на хранение третьим лицам

Удерживаемое имущество, как правило, хранится у арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам. Причем на практике сам факт хранения не исключает возможности использования имущества по его прямому назначению. В совокупности с отсутствием временных границ удержания это может привести к тому, что имущество будет находиться в фактическом владении неопределенно долгий срок. Более того, даже если арендатор вспомнит о данном имуществе впоследствии, взыскать какие-либо убытки он вряд ли сможет. Такой позиции придерживаются и судьи (например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).

Продаем

Точнее, пытаемся продать. Поскольку в этом случае сталкиваемся с базовой проблемой удержания. Эта проблема, на наш взгляд, кроется в громоздком, сложном и достаточно дорогом способе возмещения убытков за счет удерживаемого имущества. В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Обращение взыскания на заложенное имущество — достаточно трудоемкий процесс. Он возможен в судебном и внесудебном порядке. Однако удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Такое соглашение может быть заключено отдельно либо включено в договор залога. Заключение соглашения подразумевает определение предмета соглашения, то есть перечня имущества, на которое обращается внесудебное взыскание. Поэтому возможность включения в договор аренды соглашения о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество является спорной. По сути это означает, что на практике без согласия арендатора арендодатель, удерживающий имущество, не имеет оперативной возможности ни обратить его в свою пользу, ни продать третьим лицами. Для этого необходимо соблюдение довольно громоздкой процедуры, состоящей из двух этапов. Во-первых, обращение в суд, во-вторых, организация продажи с публичных торгов. Все это требует времени и дополнительных финансовых затрат. Кроме того, если арендатор начнет оказывать активное противодействие, то есть участвовать в судебных заседаниях, оспаривать оценку и использовать иные права, предоставленные ему действующим законодательством, процесс может значительно затянуться. Однако даже если это не происходит, и собственник никак не проявляет интерес к судьбе удерживаемого имущества, в наиболее распространенных случаях (когда в помещении остается офисная мебель или остатки неликвидных товаров) данная процедура элементарно нерентабельна. В результате процессуальные затраты будут больше той суммы, которую можно получить от реализации ­имущества арендатора.

В отношении удержания можно сделать основной вывод: удержание вещи арендатора правоприменительной практикой сводится лишь к стимуляции должника, побуждению его к выкупу своей вещи у кредитора. Для этого должен иметься экономический интерес должника в ­обладании именно этой вещью, в противном случае удержание теряет смысл.

Брошенные вещи

Удержание вещей, которое мы рассмотрели выше, с позиции арендодателя — не самый оптимальный вариант действий. Данный способ эффективен, если арендатор активно идет на контакт и заинтересован как в выполнении своих обязательств, так и в судьбе удерживаемого имущества. А если этого нет? Возможно, тогда более эффективной политикой будет признание оставленных в помещении вещей брошенными? На первый взгляд, так и есть. С одной стороны, в большинстве случаев стоимость оставшегося в помещении имущества не так уж велика, то есть в суд идти не требуется. Вместе с тем и полезность его для арендодателя весьма сомнительна. Кроме того, «брошенность» подразумевает полный отказ арендатора от оставленных вещей. Это может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма, а может быть и прямо написано в ответе арендатора. Во всех случаях, если арендатор проявит свою заинтересованность, результат может быть только один – имущество надо будет вернуть. В частности, такая позиция отражена и в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу № А46-1314/2010. Таким образом, обращение оставленного арендатором в собственность арендодателя имущества как брошенного имеет определенные сложности. Прежде всего, в определении статуса вещей. На наш взгляд, снять часть вопросов можно, включив в договор ­соответствующее положение, как показано в Примере 1.

Пример 1

«6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор ­своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу».

Действия в чужом интересе

Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы. Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора. Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции. Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности. При «пропавшем» арендаторе арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного в помещении имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к ­сохранению своего ­имущества.

Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие. Его можно сформулировать так, как показано в Примере 2.

Пример 2

«5.2.9. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и / или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п. 5.2.8 настоящего Договора, – Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам.

Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором».

Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества – дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.

Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств. ­Оставшаяся часть передается арендатору.

Как лучше поступить?

У многих коммерсантов-арендодателей возникает вопрос: «Как же лучше поступить, если арендатор пропал и бросил свое имущество?». Данный вопрос приходится слышать достаточно часто. Итак, опираясь на сложившуюся практику, мы можем рекомендовать арендодателю включать в договоры положения, определяющие оставленное арендатором имущество как брошенное. В частности, предусмотрев в договоре аренды положение, которое приведено в Примере 3.

Пример 3

«6.17. Арендатор обязан в сроки, определенные настоящим договором, вывезти принадлежащее ему имущество. Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором, если он заблаговременно не сообщил Арендодателю о наличии собственного интереса в данном имуществе. Арендодатель вправе, руководствуясь нормами ­действующего законодательства, определить судьбу имущества, брошенного ­Арендатором».

В случаях с пропавшими арендаторами именно данное положение поможет избежать большей части вопросов, которые возникают в ­подобных ситуациях.

сертификатов Estoppel: подписывать или не подписывать, вот в чем вопрос | Канада | Глобальная юридическая фирма

В рамках комплексной проверки сделки с недвижимостью потенциальный покупатель или кредитор, как правило, просматривает договоры аренды, влияющие на недвижимость, и просит нынешнего арендодателя подписать «сертификат эстоппеля», в котором арендаторы описывают статус аренды и претензии, если таковые имеются, которые они могут иметь против арендодателя. ¹

10 августа 2017 г. Верховный суд Онтарио вынес решение, касающееся важности и возможности принудительного исполнения сертификата эстоппеля. ²

в Торонто (Имущество), принадлежащее арендодателю (Арендодателю). Договор аренды Арендатора содержал положение о праве преимущественной покупки, в соответствии с которым в случае продажи Имущества Арендодатель должен был предоставить Арендатору копию предложения о покупке до принятия предложения, и в этом случае Арендатор будет иметь 24 часа, чтобы представить эквивалентное предложение Арендодателю. 17 октября 2016 года Арендодатель заключил договор с покупателем (Покупателем) на приобретение Имущества. 14 февраля 2017 г. Арендодатель уведомил Арендатора о продаже Имущества и заставил его подписать сертификат возражения, в котором Арендатор признал, среди прочего, что Арендодатель не нарушил условия договора аренды, а Арендатор претензий к арендодателю по условиям договора аренды не имел. 17 февраля 2017 года Арендодатель продал Имущество Покупателю. 21 февраля 2017 г. Покупатель уведомил Арендатора о расторжении договора аренды, потребовав от него покинуть арендованные помещения не позднее 28 февраля 2018 г. в полном объеме в соответствии с положением о сносе, включенным в договор аренды. 23 марта 2017 года Арендатор подал ходатайство о принятии декларативного решения и судебном запрете в поддержку своего требования о принудительном исполнении своего права преимущественной покупки.

В своем анализе решения о том, следует ли предоставить Арендатору предварительный промежуточный судебный запрет, суд указал, что стороны сделки с коммерческой недвижимостью имеют право полагаться на сертификат эстоппель, чтобы не допустить, чтобы сторона, подписавшая сертификат, приняла позицию, противоречащую содержащимся в ней утверждениям. ³ Суд продолжил, объяснив, что, когда представитель Арендатора подписал свидетельство об условном признании и передал его Арендодателю, он должен был знать, что стороны, затронутые продажей Имущества, будут полагаться на его содержание. ⁴

Кроме того, суд постановил, что было бы несправедливо принять заявление Арендатора о том, что Арендодатель нарушил свои обязательства в отношении положения о праве преимущественного отказа после того, как Арендатор подписал акт об отчуждении, в котором Арендатор заявил Арендодатель не нарушил договор аренды и не имел претензий к указанному Арендодателю. ⁵ Таким образом, суд подтвердил, что, подписывая акт об эстоппеле, Арендатор отказывается от прав, предоставленных ему в соответствии с правом преимущественной покупки.

Наконец, суд пришел к выводу, что из-за юридической силы сертификата эстоппеля он не выполнит судебный запрет, запрошенный Арендатором. ⁶

Даже если это решение суда Онтарио, судебная практика Квебека показывает, что в Квебеке применяется тот же принцип.

В некоторых решениях, когда суду предлагается толковать условия аренды, он полагается, среди прочего, на сертификат эстоппеля в качестве дополнительного доказательства. ⁷

Однако в решении Верховного суда Квебека от 2015 года суд обратился к вопросу о применимости сертификата возражения в связи с нарушением условий аренды. ⁸ В данном случае владелец через своего управляющего требовал возмещения ущерба арендатору, который управлял рестораном в здании владельца. Владелец утверждал, что арендатор сделал ложные заявления относительно срока аренды в сертификате эстоппеля, подписанном арендатором. Важно отметить, что между арендатором и владельцем действовало два договора аренды: французский договор аренды с датой окончания 30 марта 2014 года и английский договор аренды с датой окончания 30 ноября 2014 года. До покупки здания , владелец полагался на сертификат возражения, подписанный арендатором, в котором арендатор признал, что срок его аренды истекает 30 ноября 2014 года, датой окончания аренды на английском языке. Когда арендатор расторг договор аренды 30 марта 2014 года в соответствии со сроком французского договора аренды, владелец потребовал от него возмещения убытков.

После оценки доказательств суд определил, что действующий договор аренды между арендатором и владельцем на самом деле был французским договором аренды. ⁹ Относительно выдачи сертификата эстоппеля суд отметил, что вина лежит на арендаторе, который знал или должен был знать, что потенциальные ипотечные кредиторы или покупатели здания будут полагаться на заявления, сделанные в указанном сертификате, даже если действующий договор аренды фактически имел дату прекращения 30 марта 2014 года. ¹⁰ Следовательно, ущерб, понесенный собственником, был эквивалентен восьмимесячной арендной плате, т. е. разнице между сроком аренды во Франции и сроком аренды в Англии. Что еще более важно, суд постановил, что сумма, присуждаемая в качестве возмещения убытков, должна отражать сумму арендной платы, указанную в сертификате эстоппеля, несмотря на то, что эта сумма отличалась от суммы, указанной в действующем договоре аренды. ¹¹

Таким образом, из этого дела становится очевидным, что при данных обстоятельствах и несмотря на четкую формулировку действующего договора, условия сертификата об эстоппеле могут иметь преимущественную силу, учитывая, что это юридический документ, на основании которого стороны сделки имеют разумное право полагаться.

Уместно упомянуть, что в решении Апелляционного суда Квебека, ¹² , суд заявил, что свидетельство об эстоппеле представляет собой внесудебное признание, которое может быть отозвано только при наличии доказательств фактической ошибки его автора. Поскольку значимость внесудебного признания оставлена ​​на усмотрение суда, суд должен выбрать наиболее правдоподобную версию между имеющимися доказательствами и свидетельством об эстоппеле. В данном случае, несмотря на претензии арендатора о том, что арендодатель не выполнил работу должным образом, арендатор подписал акт об эстоппеле, в котором признавалось обратное, т. было выполнено. Суд первой инстанции установил после анализа условий аренды, что рассматриваемые работы были выполнены должным образом, и добавил, что арендатор подтвердил это, подписав акт о возмещении ущерба. Суд заявил, что он разделяет мнение судьи первой инстанции, и подтвердил, что указанный судья не допустил ошибки, установив, что арендатор подписал свидетельство об отчуждении с полным знанием доказательств, в котором он прямо признал, что владелец выполнил все требования. своих обязательств и что арендатор не мог тогда отрицать то, что он прямо признал. ¹³

В свете вышеизложенного арендаторам важно убедиться, что сертификаты, которые они подписывают, соответствуют условиям договора аренды, в противном случае они могут оказаться в положении, в котором им придется отказаться от своих прав, изложенных в их сдавать в аренду или даже требовать компенсации сторонам, которые полагались на указанный сертификат. Кроме того, сертификат эстоппеля представляет собой действительный юридический документ или внесудебное признание стороны, подписавшей сертификат эстоппеля, и такие доказательства могут работать против арендаторов в случае спора.

Сноски

¹  Рене Готье, «Общие правила, применимые к другим лицам», Джоселин Тембле, координатор, Обязательства и контракты , Сборник правовых норм 2017–2018, Том. 6, Cowansville (Quebec), Éditions Yvon Blais/École du Barreau du Québec, 2017, стр. 267.

²  1960529 Ontario Inc. против 2077570 Ontario Inc. ³ Там же ., в п. 44.

⁴  Там же .

⁵ Там же ., в пункте 45.

⁶ Там же ., в пункте 73.

^{4 9001 Канада}

С Санте Канада Инк., против Транс-Эдмонд Development Inc./Développement Trans-Edmond Inc.

⁸  016 , 2015 QCCS 6545.

⁹ Там же ., в п. 34.

¹⁰ Там же ., в п. 40.

9 0 10I001 0 4 900bid 6 ., в абз. 73-75.

¹² Cinegrand Montreal Inc. v Forum Entertainment Center Company, 2006 QCCA 1579.

¹³ Там же ., в пунктах 63-65.

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОДЕКС ГЛАВА 54. ЗАЛОГИ АРЕНДОДАТЕЛЯ



 КОД СОБСТВЕННОСТИ
 РАЗДЕЛ 5. НЕОБХОДИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ПРАВО ЗАЛОГА
 ПОДРАЗДЕЛ B. ЗАЛОГ
 ГЛАВА 54. ЗАЛОГ АРЕНДАТОРА
 ПОДРАЗДЕЛ A. СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ 5
2 СЕК. 54.001. ЗАЛОГ. Лицо, сдающее в аренду землю или многоквартирные дома по своему желанию или на многолетний срок, имеет преимущественное право удержания в отношении ренты, подлежащей уплате, а также денег и стоимости имущества, которое арендодатель предоставляет арендатору или обеспечивает его предоставление арендатору для выращивания урожая. арендованных помещений, а также для сбора, хранения и подготовки урожая к реализации. 
 Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3557, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.
  
 сек. 54.002. ИМУЩЕСТВО, К КОТОРОМУ ПРИСОЕДИНЯЕТСЯ ЗАЛОГ. (a) За исключением случаев, предусмотренных подразделами (b) и (c), залоговое право распространяется на:
 (1) имущество в арендованных помещениях, которое арендодатель предоставляет или обеспечивает предоставление арендатору для выращивания урожая на арендованные помещения; и
 (2) урожай, выращенный на арендованном участке в год начисления арендной платы или приобретения имущества.
 (b) Если арендодатель предоставляет все, кроме рабочей силы, право залога распространяется только на урожай, выращенный в том году, когда имущество было предоставлено.
 (c) Залоговое право не распространяется на товары торговца, торговца или механика, если арендатор продает и доставляет товары добросовестно в ходе обычной деятельности.
 
 
 (d) Закон, освобождающий имущество от принудительной продажи, не применяется к залоговому удержанию в соответствии с настоящей подглавой сельскохозяйственной продукции, животных или инструментов.
 Acts 1983, 68th Leg., p. 3557, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.
 сек. 54.003. ИСКЛЮЧЕНИЯ. Право залога не возникает, если:
 (1) арендатор предоставляет все необходимое для обработки арендованных помещений, а арендодатель взимает арендную плату в размере более одной трети стоимости зерна и одной четверти стоимости выращенного хлопка на территории; или
 (2) арендодатель предоставляет все, кроме рабочей силы, и прямо или косвенно взимает арендную плату в размере более половины стоимости зерна и хлопка, выращенных в помещении.
 Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3558, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.
 сек. 54.004. ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ ЗАЛОГА. Залог существует до тех пор, пока имущество, к которому он прикреплен, находится в арендованном помещении и до одного месяца со дня вывоза имущества из помещения. Если сельскохозяйственная продукция, на которую распространяется залог, помещена на общественный или временный склад, регулируемый законодательством штата, до 31-го дня после дня ее вывоза из арендованного помещения, залог действует, пока она остается на складе.
  
 Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3558, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.
 сек. 54.005. УДАЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВА. (a) Если аванс или арендная плата не выплачены, арендатор не может без согласия арендодателя вывозить или разрешать вывоз сельскохозяйственной продукции или другого имущества, на которое распространяется залог, из арендованных помещений.
 (b) Если сельскохозяйственные продукты, подлежащие залогу, вывозятся с согласия арендодателя из арендованных помещений для подготовки к продаже, залог продолжает существовать, как если бы продукты не были вывезены.
 
 Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3558, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.
 сек. 54.006. ГАРАНТИЯ БЕДСТВИЯ. (a) Лицо, которому выплачивается арендная плата или аванс по договору аренды, или его агент, поверенный, правопреемник или другой законный представитель могут обратиться к соответствующему мировому судье за ​​ордером на бедствие, если арендатор:
 (1 ) должен арендную плату или аванс;
 (2) собирается покинуть помещение; или
 (3) собирается вывезти имущество арендатора из помещения.
 (b) Ходатайство о выдаче ордера должно быть подано мировому судье:
 (1) в районе, в котором находится арендованное имущество или в котором находится имущество, находящееся в залоге у арендодателя; или
 (2), который обладает юрисдикцией в отношении иска.
 Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3558, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г. Изменено Законами 1993 г., 73-й закон, гл. 48, сек. 9, эфф. 1 сентября 1993 г.
  
 сек. 54.007. СУЖДЕНИЕ ПО РЕПЛЕВИНСКОЙ ОБЛИГАЦИИ. В случае вынесения окончательного судебного решения в отношении ответчика, который повторно взыскал имущество, арестованное на основании судебного приказа, поручители по возвратному залогу ответчика также несут ответственность по решению суда в соответствии с условиями залога.
 Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3559, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.
 ПОДРАЗДЕЛ B. ЗАЛОГ АРЕНДАТОРА ЗДАНИЯ
 Разд. 54.021. ЗАЛОГ. Лицо, которое сдает в аренду или арендует все здание или его часть для нежилого использования, имеет преимущественное право удержания имущества арендатора или субарендатора в здании в отношении причитающейся арендной платы и арендной платы, которая должна быть выплачена в течение текущего 12-месячного периода. после даты начала договора аренды или годовщины этой даты.
 
 Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3559, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г. Изменено Законами 1985 г., Закон 69, гл. 200, сек. 2, эфф. 26 августа 1985 г.
 сек. 54.022. КОММЕРЧЕСКОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. (a) Залоговое удержание не имеет законной силы в отношении арендной платы за коммерческое здание, срок погашения которого просрочен более чем на шесть месяцев, за исключением случаев, когда арендодатель подает заявление о залоговом удержании окружному секретарю округа, в котором расположено здание.
 (b) Заявление об удержании должно быть проверено арендодателем, его агентом или поверенным и должно содержать:
 (1) счет, детализированный по месяцам, арендной платы, для которой требуется залог;
 (2) имя и адрес арендатора или субарендатора, если таковые имеются;
 (3) описание арендуемого помещения; и
 (4) даты начала и окончания аренды.
 (c) Каждый клерк округа должен индексировать в алфавитном порядке и регистрировать заявления об удержании арендной платы, поданные в офис клерка.
 Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3559, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января, 1984.
 сек. 54.023. ИСКЛЮЧЕНИЯ. Этот подраздел не затрагивает закон, освобождающий имущество от принудительной продажи.
 Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3560, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.
 сек. 54.024. ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ ЗАЛОГА. Залоговое удержание действует, пока арендатор занимает здание, и до одного месяца со дня, когда арендатор покидает здание.
 Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3560, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.
 сек. 54.025. ГАРАНТИЯ БЕДСТВИЯ. Лицо, которому уплачивается арендная плата по договору аренды здания, или его агент, поверенный, правопреемник или другой законный представитель могут обратиться к мировому судье участка, в котором расположено здание, для получения ордера на бедствие, если арендатор:
 (1) задолженность по аренде;
 (2) собирается покинуть здание; или
 (3) собирается вывезти имущество арендатора из здания.
 Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3560, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января, 1984. Изменено Законами 1993 г., Закон 73, гл. 48, сек. 10, эфф. 1 сентября 1993 г.
 ПОДГЛАВА C. ЗАЛОГ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
 Разд. 54.041. ЗАЛОГ. Арендодатель одноквартирного или многоквартирного дома имеет залоговое право на невыплаченную арендную плату, которая должна быть выплачена. Залог распространяется на неосвобожденное имущество, которое находится в доме или которое арендатор хранит в кладовой.
 Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3560, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.
 сек. 54.042. ИСКЛЮЧЕНИЯ. Залог в соответствии с настоящей подглавой не распространяется на:
 (1) ношение одежды;
 (2) инструменты, аппараты и книги по профессии или профессии;
 (3) учебники;
 (4) семейная библиотека;
 (5) семейные портреты и фотографии;
 (6) один диван, два стула для гостиной, обеденный стол и стулья;
 (7) кровати и постельные принадлежности;
 (8) кухонная мебель и посуда;
 (9) продукты питания и пищевые продукты;
 (10) лекарства и предметы медицинского назначения;
 (11) один легковой и один грузовой автомобиль;
 (12) орудия сельскохозяйственные;
 (13) детские игрушки, обычно не используемые взрослыми;
 (14) имущество, которое, как известно арендодателю или его агенту, принадлежит лицу, не являющемуся арендатором или жильцом жилого помещения; и
 (15) товары, которые, как известно арендодателю или агенту арендодателя, подлежат зарегистрированной ипотеке движимого имущества или соглашению о финансировании.
 Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3560, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г. Изменено Актом 19.85, 69-й лег., гл. 305, гл. 1, эфф. 26 августа 1985 г.
 сек. 54.043. ПРИМЕНИМОСТЬ ДОГОВОРНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ. (a) Договорное право залога арендодателя не подлежит принудительному исполнению, если оно не подчеркнуто или не напечатано заметным жирным шрифтом в договоре аренды.
 (b) Положение об аренде, направленное на отказ или уменьшение права, ответственности или освобождение от ответственности в соответствии с настоящей подглавой, является недействительным в той мере, в какой она ограничена данной подглавой.
 Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3561, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января, 1984.
 сек. 54.044. АРЕСТ ИМУЩЕСТВА. (a) Арендодатель или агент арендодателя не может налагать арест на имущество, на которое распространяется освобождение, и может налагать арест на имущество, на которое не распространяется освобождение, только если это санкционировано письменным договором аренды и может быть совершено без нарушения общественного порядка.
 (b) Сразу после конфискации имущества в соответствии с подразделом (a) настоящего раздела арендодатель или его агент должны оставить письменное уведомление о въезде и подробный список удаленных предметов. Извещение и список должны быть оставлены на видном месте в жилом помещении. В уведомлении должна быть указана сумма просроченной арендной платы, а также имя, адрес и номер телефона лица, с которым арендатор может связаться по поводу причитающейся суммы. В уведомлении также должно быть указано, что имущество будет незамедлительно возвращено после полной выплаты просроченной арендной платы.
 (c) За исключением случаев, когда это разрешено в письменном договоре аренды, арендодатель не имеет права взимать плату за упаковку, вывоз или хранение имущества, изъятого в соответствии с настоящим разделом.
 (d) Если арендатор покинул помещение, арендодатель или его агент может вывезти его содержимое.
 Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3561, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г. Изменено Законами 1985 г., Закон 69, гл. 305, гл. 1, эфф. 26 августа 1985 г.
 сек. 54.045. ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА. (a) Имущество, изъятое в соответствии с Разделом 54.044, не может быть продано или отчуждено иным образом, за исключением случаев, когда продажа или отчуждение разрешены в письменном договоре аренды.
 (b) Перед продажей конфискованного имущества арендодатель или его агент должен уведомить арендатора не позднее, чем за 30 дней до даты продажи. Уведомление должно быть отправлено арендатору как почтой первого класса, так и заказным письмом с уведомлением о вручении на последний известный адрес арендатора. Уведомление должно содержать:
 (1) дату, время и место продажи;
 (2) подробный счет суммы, которую арендатор должен арендодателю; и
 (3) имя, адрес и номер телефона лица, с которым арендатор может связаться по поводу продажи, причитающейся суммы и права арендатора на выкуп имущества в соответствии с подразделом (e) настоящего раздела.
 (c) Продажа в соответствии с данным разделом осуществляется при наличии зарегистрированной ипотеки движимого имущества или финансового отчета. Имущество должно быть продано тому, кто предложит самую высокую цену за наличные. Выручка от продажи должна быть направлена ​​в первую очередь на просроченную арендную плату и, если это разрешено письменным договором об аренде, на разумную упаковку, транспортировку, хранение и продажу.
 (d) Любая выручка от продажи, оставшаяся после выплаты сумм, указанных в подразделе (c) настоящего раздела, должна быть отправлена ​​арендатору по почте на последний известный адрес арендатора не позднее 30-го дня после даты продажи. Арендодатель должен предоставить арендатору отчет о всех доходах от продажи не позднее 30-го дня после даты подачи арендатором письменного запроса на отчет.
 (e) Арендатор может выкупить имущество в любое время до его продажи, заплатив арендодателю или агенту арендодателя всю просроченную арендную плату и, если это разрешено в письменном договоре аренды, всю разумную упаковку, перемещение, хранение и продажу расходы.
 Добавлено Деяниями 1985 г., 69-я лег. , гл. 305, гл. 1, эфф. 26 августа 1985 г.
 сек. 54.046. НАРУШЕНИЕ АРЕНДОДАТЕЛЕМ. Если арендодатель или агент арендодателя умышленно нарушает этот подраздел, арендатор имеет право на:
 (1) возмещение фактического ущерба, возврат любого арестованного имущества, которое не было продано, возврат выручки от любой продажи арестованного имущества и сумма арендной платы за один месяц и 1000 долларов США за вычетом любой суммы, за которую несет ответственность арендатор; и
 (2) разумные гонорары адвокатов.
 Акты 1983 г., 68-я лег., с. 356, гл. 5761, сек. 1, эфф. 1 января 1984 г. Перенумерован и изменен Законами 1985 г., 69-й закон, гл. 305, гл. 1, эфф. 26 августа 1985 г.
 Внесены изменения:
 Акты 2015 г., 84-я лег., Р.С., гл. 1198 (SB 1367), гл. 2, эфф. 1 января 2016 г.
 сек. 54.047. ДРУГИЕ ПРАВА НЕ ЗАТРАТЯНЫ. Этот подраздел не затрагивает и не умаляет любые другие права или обязанности, вытекающие из общего права или какого-либо закона.
 Добавлено Деяниями 1985, 69-й лег., гл. 305, гл. 1, эфф. 26 августа 1985 г.
 сек. 54.048. АРЕНДАТОР МОЖЕТ ОТВЕТИТЬ. В любое время до вынесения решения по иску о невыплате арендной платы арендатор может повторно взыскать любое имущество, на которое наложен арест, если это имущество не было востребовано или продано, путем внесения залога в размере, утвержденном судом, подлежащего уплате в пользу арендатора. арендодателем, и при условии, что, если арендодатель выиграет иск, сумма вынесенного решения и любые расходы, начисленные арендатору, должны быть сначала погашены, насколько это возможно, из залога.
 Добавлено Деяниями 1987 г., 70-я лег., гл. 266, разд. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.
 ПОДРАЗДЕЛ Z. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
 Разд. 54.901. УТИЛИЗАЦИЯ НЕКОТОРЫХ АВТОТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ, ПОДЛЕЖАЩИХ ЗАЛОГУ. (a) Невзирая на любой другой закон, лицо, уполномоченное распоряжаться имуществом, на которое налагается залог согласно настоящей главе, может распоряжаться имуществом в соответствии с Подглавой D, Главой 683, Транспортного кодекса, если:
 (1) имущество является автотранспортным средством; и
 (2) лицо определяет, что:
 (A) единственной остаточной стоимостью транспортного средства являются запчасти или металлолом; или
 (B) нецелесообразно продавать автомобиль на публичных торгах.