Покупка участка земли: Как купить участок земли у администрации?

Земельный участок: инструкция по приобретению

Поселиться в собственном доме, на лоне природы или наоборот, среди городских джунглей — уже не мечта, а вполне конкретные планы для солидного числа представителей среднего класса. Перейти в категорию землевладельцев сегодня можно двумя способами. Во первых, участвуя в аукционах, которые проводит администрация Красноярска и власти каждого из природных поселков. Кроме того, участок можно купить у собственника, владеющего землей на том или ином основании.

Участок с молотка

В последнее время на торги выставляются участки, полностью сформированные для индивидуального жилищного строительства. Они поставлены на кадастровый учет, у них утверждены границы и подготовлено межевое дело — формированием документов занимаются администрации каждого из районов. Торги проводятся по мере готовности всех необходимых бумаг. О дате и условиях проведения аукциона желающие купить землю могут узнать из извещений, которые публикуются в местных газетах (в Красноярске — «Городские новости», Емельяновском районе — «Емельяновские вести», в Березовском — «Пригород») и на сайтах городской и районных администраций.

Для участия в аукционе человек должен подать заявление на имя главы местной администрации, указав в нем, что хотел бы приобрести участок на территории конкретного района в собственность для строительства жилого дома. К заявлению в обязательном порядке прилагается копия документа, удостоверяющего личность заявителя. Кроме того, претендентам необходимо внести задаток, который обычно составляет определенный процент от начальной стоимости участка. Сумма и условия оформляются договором с отделом по управлению муниципальным имуществом администрации района. В день, назначенный в извещении, районные власти принимают решение, признать претендентов участниками аукциона или нет, а сам аукцион, как правило, проводится на следующий день. Причиной отказа могут стать документы, предоставленные не в полном объеме или вовремя не внесенный залог.

Важно понять, что на аукционах продается не собственно земля, а право выкупа участка в собственность либо право на его аренду. Причем договор аренды или купли продажи в обязательном порядке должен пройти через государственную регистрацию.

Арендная плата за весь период действия договора как правило, удерживается сразу же, из внесенного задатка. Сумма рассчитывается в соответствии с кадастровой стоимостью участка. При этом, если за время действия договора размер арендной ставки меняется, отдел администрации производит перерасчет.

Договор аренды на участок заключается в среднем на десять лет. За это время собственник должен построить на участке дом и ввести его в эксплуатацию. Если по какой то причине сделать это ему не удается, при продлении договора размер арендной платы вырастет в несколько раз. Однако обычно срока аренды, установлено по договору, оказывается вполне достаточно, чтобы собственник успел построить коттедж и зарегистрировать его как собственность. После этого и сам участок разрешается выкупить. Процедура сводится к тому, что отдел по земельным отношениям районной администрации расторгает договор аренды и заключает новый — купли продажи.

Аукционы в пригородах и Красноярске

По словам руководителя отдела муниципальной собственности администрации Емельяновского района Галины Осиной, ближайший аукцион, на котором будет продаваться земля в пригородных поселках, пройдет буквально на днях «Сейчас для участия в аукционе мы готовим земельные участки в поселке Памяти тринадцати борцов, торги по ним назначены на середину октября. Межевание земельных участков, которые будут предоставляться с аукциона, проходит в Солонцах, следующим на очереди стоит поселок Емельяново. Землеустроительные работы в этом поселке начнутся в ближайшее время».

В другом перспективном для коттеджной застройки районе города, Березовском, первые торги участками под частные дома прошли совсем недавно, 1октября 2008 года. В границах Красноярска участки с аукционов продаются не только полностью сформированные, но и с возможностью подключения к инженерным коммуникациям. Поскольку проведение этих работ требует времени, аукционы проходят нечасто, последний прошел примерно два месяца назад и до конца года новых торгов власти не планируют. В год с молотка продается не более десяти подготовленных земельных участков.

Проявите самостоятельность

Второй путь приобретения земли для строительства —не дожидаясь, пока администрация проведет оформление

земли, самостоятельно найти пустующий участок и на собственные средства подготовить для него документы. Но прежде чем заключать договор с геодезистами и землеустроителями, в районном или городском управлении архитектуры стоит свериться с генеральным планом, и узнать, возможно ли на этой территории индивидуальное жилищное строительство.

Если ваши планы на эту землю не вступают в противоречие с планами застройки территории, можно смело приступать к формированию участка. Однако просто выделить себе земли столько, сколько захотелось, не получится. В каждом из пригородов определены максимальный и минимальные размеры земельного надела, предназначенного для ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. В Березовском районе, например, его размер не может быть больше 25 соток.

Претендент на получение земли должен провести межевание свободного участка и поставить его на кадастровый учет. Сделать это нужно, чтобы присвоить вашему кусочку земли кадастровый номер и указать его характеристики, которые позволяют выделить ваше будущее владение среди массы других земельных наделов. В межевом деле, которое представляет собой документ на добрую сотню страниц, содержится полное описание участка с определением его точных границ и координат. На основе межевого дела составляется кадастровый паспорт земельного участка, документ, в котором указана категория земель, адрес участка, его правообладатель, вид разрешенного использования, площадь, предоставляемая в аренду либо в собственность, и возможные ограничения в его использовании.
Как только у участка появился необходимый пакет документов, администрация района публикует в газете о извещение предоставлении земельного участка в аренду. Если в течение 30 дней других претендентов на участок не появляется, право заключить договор получает гражданин, который провел землеустроительные работы. В противном случае судьба участка будет решаться на аукционе.

Перед торгами он проходит через предварительную оценку, одновременно с этим местные власти решают, что именно будет выставляться на торги — право собственности или аренды участка. Если по итогам торгов человек, который сформировал участок, не становится победителем, ему возмещают затраты на оформление земли.

Купить у частника

Второй способ получить землю для строительства — купить уже готовый участок у владельца, у которого он может находиться и в личной собственности, и в аренде. Хотя стоимость арендуемого участка намного ниже, чем у земли, которая продается в собственность, покупателям, которые выбирают между двумя этими видами права на землю, специалисты советуют остановиться на земле, предлагаемой в собственность.

Валентина Дальченко, юрист компании «Аревера‑Недвижимость»

«Многие клиенты, которые покупают сейчас коттеджи, одним из первых условий ставят наличие у продавца собственности на земельный участок. Они прекрасно понимают, что идет массовая за‑стройка города, и многие площадки, которые в настоящий момент занятые частными домами, уже определены под снос».

И земля, купленная в собственность и участок в аренде при определенных обстоятельствах могут изыматься. Например, если городу станет тесно в своих границах и для развития ему потребуются соседние земли, находящийся участок может быть изъят в пользу государства. Но собственность обеспечивает человеку большие гарантии, в случае «наступления города» на участок земля, находящаяся в собственности, будет выкуплена у владельца по рыночной цене, право аренды же просто прекращается.

Еще один минус покупки земли в аренду — во время переуступки прав аренды невозможно проверить, существуют на участке ли какие либо обременения (условия, ограничивающие его использование).
Если для участка, который продается в собственность, можно заказать в Регистрационной палате справку, в которой будут перечислены все числящиеся за ним обременения, то продажа прав на аренду участка получение такой выписки не предусматривает.

Между тем среди ограничений могут быть такие, которые запрещают на этой земле любое строительство. «Не так давно к нам обратился клиент, который хотел продать земельный участок с ограничением, запрещающим проводить на участке земельные работы на глубине превышающей два метра, — рассказывает юрист компании «АРЕВЕРА НЕДВИЖИМОСТЬ» Валентина Дальченко, — строительство на этой земле исключается. Поэтому особые отметки в кадастровом паспорте документа нужно обязательно проверять».

Хотя, по словам риэлторов, при желании, проверить участок, предоставляемый в аренду, все таки можно. «Для этого стоит обраться в департамент муниципального имущества с запросом, существует ли такой договор аренды, — объясняет Валентина Дальченко, — узнать в управлении архитектуры Красноярска, было ли распоряжение, на основании которого выдавалась аренда. Было получено это право на аукционе или каким либо другим образом».

При покупке права аренды имеет смысл рассматривать только участки, которые предоставляются на долгий срок. Десяти четырнадцати лет аренды вполне хватит, чтобы построить дом и ввести его в эксплуатацию. До 2010 года действует упрощенная система регистрации построенного жилья, когда для оформления дома в собственность не нужно разрешения на строительство и согласований в надзорных органах введения в эксплуатацию — достаточно получения технического паспорта

Тем же, кто экономии предпочитает определенные гарантии, специалисты советуют покупать участок, собственность на который уже оформлена. По их словам, такая земля сегодня пользуется большим спросом. «Многие клиенты, которые покупают сейчас коттеджи, одним из первых условий ставят наличие у продавца собственности на земельный участок, — комментирует Валентина Дальченко. — Они прекрасно понимают, что идет массовая застройка города, и многие площадки, которые в настоящий момент занятые частными домами, уже определены под снос. А без согласия собственника никакой застройщик на этой земле дом не построит».

Разрешенное использование

Кроме вида собственности, покупателям земельного участка нужно уточнить, имеет ли выбранный ими надел отношение к землям населенных пунктов. Только в этом случае землю можно использовать для жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйство, дачного и садового строительства.

Хотя, как отмечают риэлторы, среди сегодняшних покупателей немало таких, которые хотели бы приобрести земли сельхозназначения, которые, хоть и не предусматривают возможности ведения строительства на этом участке, все же весьма перспективны. Во первых, размеры земельных наделов для ведения сельского хозяйства намного больше, чем в населенных пунктах. Во вторых, ничто не стоит на месте, правила землепользования и застройки города меняются, и может оказаться, что агроземли, расположенные вблизи городских границ, в будущем поменяют свой статус, и, став землей населенного пункта, одновременно вырастут в цене.

Если ваша цель не инвестиции в землю, а строительство собственного дома, вам подойдут только участки на территории населенных пунктов. Это может быть земля для жилищного строительства или ведения подсобного хозяйства — в коттедже, построенном на такой земле, не будет проблем с пропиской. А вот прописаться в доме, стоящем на дачном участке, можно только с разрешения органа местного самоуправления. В садовом же домике сделать это никто просто не позволит.

Назначение земли играет большую роль при определении цены участка, по этой причине надел для садового строительства стоит дешевле остальных. Однако при определенных условиях можно купить недорогой участок для строительства садового дома, а потом это вид разрешенного использования поменять. Для начала нужно свериться с правилами застройки территории. Если смена назначения не противоречит установленному в них порядку, можно смело подавать заявление в управление архитектуры города.

Пакет документов

При продаже земли в собственность на руках у продавца должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, документ, на основании которого выдано это свидетельство, и кадастровый паспорт земельного участка. Если участок покупался в браке, необходимо приложить еще и согласие второго супруга на продажу.

Если переуступается право аренды, то в таком случае продавец должен предоставить договор аренды земельного участка (желательно долгосрочный), распоряжение, на основании которого этот договор утверждался, и кадастровый паспорт земельного участка. Кроме того, он должен поставить в известность департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска о переуступки земли.

По словам риэлторов, при переуступке права аренды, не лишним будет подстраховаться и попросить к этому набору документов согласие супруга на переуступку права аренды. «Несмотря на то, что по закону при переуступке право аренды согласия супруга не требуется, мы все равно стараемся его требовать вместе со справкой о задолженности по аренде, — рассказывает Валентина Дальченко, — чтобы застраховать покупателя от возможных судебных споров, если потом один из супругов передумает и заявит свои права на участок».

Валентина Дальченко в любом случае советует приобретать те участки, кадастровый паспорт на который уже сформирован. Ведь покупая землю, у которой есть четкие границы и подготовленное межевое дело. будущий владелец участка избавит себя в дальнейших от немалых трат — межевание сегодня недешево. Кроме того, во время сделки он будет иметь четкое представление о реальных границах участка. Даже если эта земля не огорожена забором, ориентирами могут послужить вбитые землеустроителями колышки.

«При совершении сделки у продавца проверяются правоустанавливающие документы, — объясняет Валентина Дальченко, — Если право собственности на участок не зарегистрировано, у продавца проверяются правоустанавливающий документ.

Если он сам когда то купил этот участок, это будет договор купли продажи, если ему кто то подарил этот участок, то договор дарения, если по упрощенной форме оформил этот участок — договор бессрочного пользования, либо договор пожизненного наследуемого владения. Если человек оформил право собственности, выкупив землю у государства, то это будет договор купли продажи, заключенный с департаментом муниципального имущества и земельных отношений. Распоряжение, на основание которого этот договор выдавался. При зарегстированном праве собственности эти договоры должны храниться в регистрационной палате, Ростехнадзоре и других органах, которые занимались регистрацией».

Вполне возможно, что на продажу сегодня выставляется участок, выделенный много лет назад, и принадлежащий продавцу по праву пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Согласно Земельному кодексу РФ земля, принадлежащая гражданину на таком основании, продаваться не может. Чтобы совершать с ней сделки сначала из бессрочного пользования земля должна быть переведена в собственность.

Тем более, что сейчас пока действует «дачная амнистия», сделать это стало проще.

Основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок в таком случае может стать оригинал данного документа, акт, на основании которого был выдан документ и кадастровый паспорт земельного земельного участка. Только после того, участок зарегистрирован как собственность продавца, тот может приступить к операции с землей.

Это основные моменты, о которых не следует забывать продавцу и будущему покупателю земельного участка. А в том, что таких будет много, сомнений нет, ведь число сделок с землей в отличие от покупки жилья в последнее время только растет.

Татьяна Крупко

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

7 шагов по проверке земли под дачу перед покупкой — Право на vc.ru

На связи группа MDI. Мы занимаемся строительством загородных коттеджных поселков в Московской области. В статье расскажем как проверять земельный участок перед покупкой, что запрашивать у продавца и что смотреть в документах. Поехали.

3441 просмотров

Представим. В обозримом будущем вы хотите построить дачу. Да так, чтобы в живописном месте, с коммуникациями и остальными удобствами и дружелюбными соседями.

Все начинается с основного шага – купить земельный участок. Даже если после первого показа вы буквально влюбились в локацию, то не спешите подписывать договор с продавцом. Земля может быть не предназначена для строительства дома, отсутствовать в кадастре, а то и объявятся родственники прошлого собственника и все отнимут. Мы поможем вам избежать все эти ужасы. Расскажем 7 пунктов проверки земельного участка перед покупкой.

1. Проверить категорию земли

В Земельном кодексе прописано 7 категорий земли по целевому назначению. Для строительства загородного дома подойдут только два:

• Земли сельскохозяйственного назначения;

• Земли населенных пунктов;

• Промышленные земли;

• Особоохраняемые земли;

• Земли Лесного фонда;

• Земли Водного фона;

• Земли запаса (государственная и муниципальная собственность).

Как проверить. Надо зайти в публичную кадастровую карту, ввести в поле поиска номер участка и посмотреть карточку:

Информация по участку нашего поселка Сосны Village 

Если участок продается для строительства дома, а на самом деле он стоит на промышленных землях – вам этот вариант не подходит.

Если продавец настаивает: «Категорию легко сами поменяете» – этот вариант вам тем более не подходит.

Результат. Вы знаете, что земля законодательно предназначена для строительства загородного дома.

2. Узнать вид разрешенного использования (ВРИ)

У каждой категории земли есть свои виды разрешенного использования. Всего в классификаторе ВРИ более 150-ти пунктов. Для строительства загородного дома подойдут только четыре:

• ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.
• ЛПХ – личное подсобное хозяйство.
• СНТ – садовое некоммерческое товарищество.
• ДНП – дачное неккомерческое партнерство.

На практике неподходящий ВРИ можно поменять с помощью заявления в Росреестр или МФЦ. Допустимость смены прописана в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) по району планируемой покупки.

ПЗЗ разрабатывается местными властями, а изменения вносятся на специальную карту.

Карта по Серпуховскому району Московской области 

В ПЗЗ надо определить, к какой территориальной зоне относится участок.

Как проверить. Сравнить ВРИ по всем документам: из Росреестра и местной администрации. На практике в выписку из ЕГРН просто могут не успеть внести изменения.

Также, надо сопоставить расположение участка на публичной кадастровой карте и по карте градостроительного зонирования. Последнюю можно найти на ФГИС ТП в разделе «Документы»:

Поиск осуществляется по территориям

Нужно внимательно просмотреть актуальные изменения в ПЗЗ. Следует ориентироваться по дате публикации:

Обращайте внимание на статус. Вас интересует «Действующий»

И финальный шаг – дойти до карты.

По карте нужно определить в какой территориальной зоне находится рассматриваемый земельный участок.

В легенде уже указаны обозначения, которые подходят для загородного строительства.

Результат. Вы знаете, что на рассматриваемом участке можно построить дом.

3. Убедиться в наличии межевания

Межевание – это определение границ земельного участка. Процедура является обязательной, если собственник планирует проводить какие-либо юридические дела со своей землей. За исключением случаев, когда участок уже зарегистрирован в Росреестре. Границы устанавливаются по вычисленным координатам поворотных точек.

Координаты одной поворотной точки на территории участка поселка Малинки Life

Вам надо определить, насколько соответствуют данные выписки из ЕГРН и реальность. Это называется вынос в натуру границ земельного участка.

Как проверить. Посмотреть в выписке из ЕГРН кадастровый номер и проверить его по публичной карте. Сравнить чертеж в документе и по карте. Сильные отличия – очень плохой знак. Далее нужно заказать вынос в натуру по поворотным точкам из документа. Так вы определите точную площадь и точные границы.

У собственника нет координат поворотных точек, а есть только желание продать вам свою землю? Это весомый повод развернуться и уехать.

Результат. Вы точно знаете границы участка и геометрические размеры. Даже если все в порядке, то это совсем не лишние траты. Вы точно защитите себя от территориальных споров с соседями.

4. Проверить участок на обременения и сервитуты

Снова небольшой ликбез. Обременения – это частичный или полный запрет пользоваться земельным участком. От ипотеки до близости к особоохраняемым объектам. Плохая новость: их на практике очень много. Хорошая новость: они все должны регистрироваться.

Фрагмент выписки из ЕГРН Малинки Life

Сервитуты – это ограниченное право пользоваться чужой собственностью. Они бывают частными и публичными. Например, если муниципалитет решить проложить газопровод для обеспечения ближайшей деревни, а кратчайший путь проходит через вашу землю, то будет оформлен сервитут.

Как проверить. Обременения смотрим в выписке из ЕГРН. Сервитуты определяем по градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ). Последний документ является выпиской из ПЗЗ и предоставляется только собственнику.

В ГПЗУ помимо сервитутов могут указываться и дополнительные ограничения. Поэтому если продавец уклоняется от предоставления вам этого документа, то это весомый повод уехать искать другой участок.

Результат. Вы знаете об обременениях, ограничениях и сервитутах рассматриваемого земельного участка.

5. Проанализировать территорию участка

Не все что продается – это то что хотите купить. Поэтому кроме последовательной документальной проверки, необходимо все увидеть своими глазами.

Пример из практики. Собственник зимой продавал участок. Спустя три месяца ему в вотсап приходит сообщение уже от нового владельца: «А почему вы не сказали, что здесь болото?». Юридически сделка закрыта. Не подкопаешься.

Как проверить. Обязательно изучите ближайшие объекты по публичной кадастровой карте. Не поскупитесь заказать геологическую экспертизу выбранного участка – она поможет как при проектировании дома, так и для подбора стройматериалов. Ну и самое важное: посмотрите все своими глазами.

Результат. Вы знаете окружение и геологию своего участка.

6. Изучить собственника

Вообще во всей сфере недвижимости вполне нормально, когда объектом в разное время владели разные люди.

На данном этапе надо проверить всех собственников и договоры по всей цепочке. При наличии любого спорного случая, землю могут отобрать на законных основаниях. Например, если участок достался по наследству и на него претендуют родственники продавца. Или другой распространенный случай – у собственника из-за загубленных кредитов имущество арестовано, значит и продажу земли приставы могут признать недействительной.

Как проверить. Вбить ИНН бывших владельцев на сайте службы судебных приставов:

При наличии дел по банкротству или непогашенной задолженности – могут быть заблокированы любые сделки с недвижимостью прошлого собственника.

Все данные о прошлых собственниках хранятся в выписке из ЕГРН о переходе прав владения.

Если участок продает один из супругов, то на его реализацию нужно документальное согласие обоих. Дополнительно рекомендуем запросить у продавцов: выписку из БКИ и справку об отсутствии учета на ПНД. Так вы точно будете уверенным в том, что сделку нельзя будет оспорить.

Результат. Вы знаете, что вашу новую землю не заберут из-за проблем прошлых собственников.

7. Поговорить с соседями

Каким бы открытым не был продавец, какими бы подробным не было описание в объявлении – всегда опрашивайте будущих соседей. Люди, которые здесь живут, лучше знают особенности локации: от уровня воды во время паводка до территориальных споров.

Как проверить. Дойдите до ближайших участков во время показа и познакомьтесь с жителями. Спросите у них все, что узнали о территории на прошлых пунктах. Также, рекомендуем найти общий чат соседей (такие сейчас в любом мессенджере есть) и внимательно изучите переписку по проблемным вопросам.

Результат. Вы владеете информацией из первых уст.

Как принимать решение о покупке?

Пожалуй, самый важный вопрос. В качестве ответа процитируем покупателя участка в нашем поселке Малинки Life:

«Выбирал из нескольких участков. У всех все было в порядке с документами и расположением. Как оказался у вас – понял. Мое. Хочу тут жить».

Отсюда вывод: все эмоциональные причины включаем только после прохождения проверки.

Итоги

Подрезюмируем, как проверять земельный участок перед покупкой:

• Смотрим на категорию земель.
• Узнаем виды разрешенного использования.
• Сравниваем реальные и документальные границы.
• Обращаем внимание на обременения и сервитуты.
• Проверяем территорию участка и окружение.
• Изучаем цепочку по владельцам.

Ну или все можно решить гораздо проще – покупать землю у застройщика, который уже все стадии сделал за вас. Например, локация Малинки Life подобрана вдали от шумных объектов, в окружении леса и реки. Участки уже разделены, а все коммуникации заложены и спроектированы.

В нашем Телеграм-канале мы рассказываем про процесс строительства наших поселков, делимся новостями по проектам и даем полезные советы. Переходите и подписывайтесь.

Пишите в комментариях, что еще вам было бы интересно узнать про загородную недвижимость!

Как купить землю: пошаговое руководство

Если вы готовы воплотить свою мечту о владении землей, начните путешествие с этой дорожной карты.

Согласно обзору рынка земли, опубликованному Национальной ассоциацией риелторов, продажи земли выросли на 6 процентов в прошлом году, и на это есть веские причины. Незастроенная земля по-прежнему является одной из самых доступных форм недвижимости, что делает ее более доступной с финансовой точки зрения для новых покупателей.

К сожалению, покупка земли может быть пугающим и непосильным процессом. Давайте пройдемся по шагам, чтобы, когда вы решите купить землю, вы могли сделать это с ясностью и уверенностью.

На этой странице

Как найти землю для продажи

Некоторые из лучших способов найти землю для продажи включают:

Веб-сайты недвижимости

просматривая онлайн-базы данных по недвижимости. На таких сайтах, как Zillow.com, Trulia.com, RedFin.com и Realtor.com есть списки земельных участков для продажи по всей стране, а некоторые базы данных специализируются на списках свободных земель. Некоторые из крупнейших и наиболее популярных специализированных баз данных включают в себя:

• LandWatch. com;

• Land.com;

• LandSearch.com;

• LandHub.com;

• LandAndFarm.com.

Эти сайты в основном содержат выборочное объявление из Службы множественных объявлений (MLS), к которым имеют доступ лицензированные агенты по недвижимости, но могут также включать объявления о продаже владельцем (FSBO).

Для списков MLS контактным лицом обычно будет агент по недвижимости, представляющий продавца (также известный как агент продавца). Агенты продавца финансово мотивированы и этически обязаны представлять интересы продавца. Следовательно, часто рекомендуется нанять собственного агента (агента покупателя) для представления ваших интересов.

Агенты по недвижимости

Агенты по недвижимости могут оказаться бесценным помощником при поиске земли. У них есть доступ ко всем спискам в MLS («недвижимость на рынке»), а также к недвижимости, не указанной в MLS («нерыночная» недвижимость), через свою сеть профессионалов отрасли, таких как застройщики и подрядчики.

Хотя большинство агентов по недвижимости могут способствовать покупке земли, лучшими агентами являются те, кто специализируется на необработанной земле. Кристофер МакГуайр, брокер по недвижимости, инвестор и основатель Real Estate Exam Ninja, рекомендует работать с «… агентами с длительной историей продажи земли или опытом в области почвоведения, геологии или лесного хозяйства».

McGuire также предлагает использовать агентов со статусом аккредитованного консультанта по земельным ресурсам (ALC) через Земельный институт риэлторов (RLI), если вы можете найти его в своем районе. Эти агенты обучены проводить необходимые проверки и юридические процедуры, связанные с покупкой земли.

Местные ресурсы

Некоторые объекты недвижимости FSBO можно найти в объявлениях в местных газетах или в онлайн-каталогах, таких как Craiglist и Facebook Marketplace. Основатель и генеральный директор EasySellFL.com Грег Бонд также рекомендует напрямую связываться с владельцами земли. «Мы рассылали районам по почте дешевые участки под застройку и много раз обнаруживали, что владельцы были рады расстаться со своей землей с огромной скидкой», — говорит Бонд.

Бонд предлагает найти контактную информацию землевладельцев на карте географических информационных систем (ГИС) на веб-сайте Окружного оценщика. Бонд также советует проверять окружные налоговые аукционы, где земля продается с существенной скидкой, если владелец не платит налог на недвижимость.

Факторы, которые следует учитывать при поиске земли

Определенные факторы могут определить, будет ли участок земли удовлетворять вашим конкретным потребностям, а также повлиять на сложность и стоимость застройки на нем. При поиске земли помните о следующих соображениях.

Доступ к инженерным сетям

• Вода. Если на участке нет городского водопровода, возможно, вам придется установить колодец или другую автономную систему водоснабжения. Грузоперевозки по воде — еще один вариант, который может быть дорогостоящим и неудобным.

• Канализационные. Если подключение к городской канализации недоступно, перед началом строительства необходимо установить септик.

• Электричество. Если его еще нет, местная коммунальная компания должна будет провести линию электропередач к строительной площадке. Другой вариант – установить систему, генерируемую солнечными батареями.

• Интернет-услуги. Узнайте, есть ли на территории покрытие сотовой связи и доступ в Интернет. Возможно, вам придется сменить оператора сотовой связи или проложить оптоволоконный интернет-кабель до строительной площадки.

Подъезд к дороге

Некоторые удаленные дома не имеют доступа к дороге. Если к объекту не ведет общественная или частная дорога, возможно, вам придется создать ее. Это часто дорого обходится. Вероятно, потребуется нанять подрядчика по раскопкам и, возможно, лесовода или лесозаготовительную компанию для удаления деревьев. Макгуайр говорит, что вам, возможно, придется подать заявление на получение права проезда, чтобы получить права на использование соседних участков, если участок не имеет выхода к морю из-за прилегающих участков.

Ограничения при покупке земли

Прежде чем подписывать какие-либо пунктирные линии, вам необходимо проверить зонирование и возможные ограничения на землю, которую вы собираетесь купить. Для начала ознакомьтесь с правилами зонирования земли. Все земли зонированы для конкретного использования: жилого, коммерческого и сельскохозяйственного назначения. Для каждой классификации существуют разные наборы правил, установленных комиссиями по зонированию для отдельных округов или городов. Это определит, что вам разрешено и что вам не разрешено строить на земле. Обратитесь в местную комиссию по планированию или зонированию и начните с просмотра их веб-сайта, чтобы узнать, есть ли в Интернете карты зонирования.

Есть ли ограничения на землю? Чаще всего они устанавливаются ассоциацией домовладельцев, хотя могут быть и другие группы, которые установили соглашения, условия и ограничения на землю, являющуюся частью ассоциации. Ограничения могут включать в себя все, от использования вашего дома в качестве бизнеса до того, где вы можете и не можете ставить забор.

Есть и другие соображения, на которые стоит обратить внимание. Узнайте у местных властей о любых экологических ограничениях на земле или поблизости, которые могут повлиять на ваши планы. Существуют ли правила относительно того, насколько близко вы можете строить к границе участка? А как насчет других опасностей, таких как наводнения или пожары? Это все, о чем вы должны знать, прежде чем утвердить свои планы на покупку и строительство.

Варианты финансирования для земли

Получение финансирования для свободной земли часто бывает сложнее, чем для застроенной недвижимости.

Владелец Premier Property Buyers Эрик Нерхуд говорит, что большинство кредиторов рассматривают незастроенную землю как более рискованную инвестицию и с большей вероятностью предложат финансирование, если у вас есть немедленные планы построить дом. В этом случае вы должны заплатить от 15 до 25 процентов за первоначальный взнос или до 50 процентов без построения планов.

Вот несколько вариантов финансирования покупки земли:

• Ссуда ​​от строительства до капитального строительства (CP) . Также называемый «комбинированным кредитом на строительство», кредит CP позволяет покупателю одновременно финансировать покупку земли и строительство дома. Это наиболее распространенный вариант финансирования, поскольку он часто требует меньшего первоначального взноса, имеет более низкую процентную ставку и предлагается большинством кредиторов. Прежде чем подавать заявку на кредит CP, вам, как правило, придется нанять лицензированного подрядчика и составить план строительства. Кредитор часто оговаривает максимальное количество времени, которое вы можете подождать, чтобы начать строительство.

• Лот кредита. Лот-кредиты позволяют финансировать покупку земли без непосредственных планов строительства на этом участке. По словам Хеджа, большинство кредиторов не предлагают ссуды под залог недвижимости, считая их более рискованными, чем ссуды на строительство. Лот-кредиты также требуют больших первоначальных взносов и имеют более высокие процентные ставки.

• Финансирование собственника. На некоторых объектах FSBO продавец может предложить финансирование покупки напрямую. Требуемый авансовый платеж будет зависеть от продавца, но обычно (хотя и не всегда) он ниже, чем при обычном финансировании. Однако процентные ставки, как правило, выше.

И, конечно же, есть вариант без финансирования — оплата наличными. Это также облегчает получение финансирования на строительство, говорит Хедж, потому что доля, которую вы имеете в земле, может выступать в качестве вашего первоначального взноса.

Подать предложение

После того, как вы нашли желаемую недвижимость, вам необходимо отправить письменное предложение продавцу. Если вы работаете с агентом по недвижимости, он займется составлением и подачей необходимых документов, включая форму предложения цены. Если вы не пользуетесь услугами агента по недвижимости, McGuire рекомендует проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы он проконсультировал вас по вопросам установления договорных условий и составления необходимых документов.

Агент или поверенный также может сообщить вам об условиях, которые необходимо выполнить (непредвиденные обстоятельства), прежде чем сделка будет завершена. Непредвиденные обстоятельства, которые определяют временные рамки, разрешенные для завершения должной осмотрительности, часто включаются. Период от 30 до 90 дней является обычным явлением.

Due Diligence

Проведение комплексной проверки недвижимости необходимо для того, чтобы убедиться, что земля подходит для ваших конкретных нужд. Хедж и Бонд предлагают следующее:

• Запросить документы у продавца. Вам следует запросить документы, касающиеся любых соглашений, условий и ограничений (CC&R) в отношении собственности. CC&R определяют, что вам разрешено делать на территории, и обычно навязываются ассоциациями домовладельцев (ТСЖ). Конкретные CC&R могут различаться. Они могут ограничивать определенные цвета краски, типы и размеры домов или вашу способность выращивать кур или домашний скот во дворе.

• Запустить поиск по названию. Поиск по заголовку проанализирует историю публичных записей — документов, налоговых записей и других финансовых транзакций. По сути, поиск по названию подтверждает, что продавец может законно передать вам собственность без каких-либо проблем. Потенциальные проблемы, которые может выявить поиск по титулу, включают залоговые права и сервитуты (право третьей стороны на использование земли).

• Проверить зонирование. Обозначение зонирования участка определяет, для чего можно использовать землю и какие строения можно построить. Важно проконсультироваться с местным Управлением по зонированию и планированию, чтобы убедиться, что недвижимость зонирована для проживания; возможно, вы не сможете построить основное место жительства, если земля имеет коммерческое назначение. «Я вижу, как многие люди покупают землю и понимают, что не могут построить то, что хотят, из-за ограничений зонирования», — говорит Бонд.

• Провести тест почвы. Если подключение к муниципальной канализации недоступно, перед установкой септической системы необходимо провести испытание на просачивание, чтобы определить скорость дренажа воды через почву. Другие тесты почвы определяют, может ли почва поддерживать фундамент и содержит ли она свинец и мышьяк.

После завершения комплексной проверки, если не обнаружено никаких проблем, вы можете завершить продажу. Поздравляем!

Джеймс Фицджеральд

Джеймс Фитцджеральд — разнорабочий и писатель-фрилансер, занимающийся ремонтом дома, страстно увлеченный своими руками, садоводством и всем, что связано с работой руками. Он имеет более чем десятилетний профессиональный опыт в различных отраслях, включая строительство, работы с деревьями, ландшафтный дизайн и общее техническое обслуживание. Когда он не ищет очередной заманчивый проект «сделай сам», он может готовить, поднимать тяжести, кататься на мотоцикле, гулять по побережью или глубоко погрузиться в книгу.

6 шагов к успешной покупке

Хотя может показаться заманчивым найти участок земли и сделать предложение, не задумываясь, это, вероятно, не лучший подход.

В конце концов, это огромные инвестиции, к которым нужно отнестись серьезно. Поэтому к покупке земли нужно подходить взвешенно, выполнив шесть простых шагов. Надлежащее планирование, исследования и комплексная проверка могут помочь вам получить прибыльный участок земли.

Преимущества покупки земли

Прежде чем вы решите купить землю, вам необходимо узнать о некоторых преимуществах этой инвестиции. Хотя покупка земли не так популярна, она может стать надежным инвестиционным решением, которое может принести вам высокую отдачу от ваших инвестиций. Это связано с тем, что земля обычно продается по более низкой цене, и вы можете взимать дополнительную плату за ее улучшение или развитие. С другой стороны, вы можете захотеть удержать землю в течение длительного времени или немедленно перевернуть ее, чтобы получить прибыль с минимальными усилиями.

Кроме того, земля — это ограниченный и ценный ресурс, на который всегда будет спрос. Хотя вы можете построить больше домов, офисов, магазинов, складов и т. д., вы не можете создать больше земли! Вы можете легко воспользоваться этим фактом, инвестируя в землю.

Знайте свои законы о зонировании заранее

Прежде чем инвестировать в землю, вам необходимо знать о зонировании. Определенные земельные участки выделяются местными властями для определенных целей. Если у вас есть хорошее представление о том, какой тип земли вы хотите приобрести, вам нужно уметь идентифицировать участки с этим зонированием.

Вот несколько различных типов зонирования, о которых вам следует знать, прежде чем вы начнете искать недвижимость для покупки: 

• Жилая
• Многоквартирный дом
• Коммерческий
• Промышленный
• Сельскохозяйственный
• Сельская местность
• Смешанное использование 
• Исторический

Законы о зонировании различаются в зависимости от местности, поэтому не стесняйтесь проводить местные исследования, чтобы узнать больше о законах о зонировании в вашем городе или округе. При этом многие инвесторы заинтересованы в жилых, многоквартирных, коммерческих и промышленных землях. Жилые и многоквартирные зоны позволяют строить дома на одну семью и квартиры или кондоминиумы соответственно. Коммерческие зоны позволяют развивать бизнес-пространства, такие как офисы и магазины. Промышленные зоны позволяют вам развивать бизнес-пространства, такие как производственные предприятия и складские помещения.

Как купить землю?

Многочисленные шаги, связанные с покупкой земли, могут стать немного сложными и запутанными, если вы не знаете, с чего начать и куда двигаться дальше. К счастью, мы проделали для вас тяжелую работу по разработке этого пошагового руководства по покупке земли.

1. Найдите недвижимость

Первый шаг к покупке земли — это поиск участка земли, который вы хотите приобрести. Хотя это может показаться простой и простой задачей, это сложнее, чем кажется! Ведь большинство людей хотят покупать недвижимость на уже застроенной, а не незастроенной земле. В результате вам, возможно, придется искать в других местах.

Возможно, вы захотите нанять риэлтора, который специализируется на земельных участках. Они смогут помочь вам найти и определить участки, которые будут хорошо работать для вашего бюджета и общих целей. Однако, если вы хотите полностью справиться с этим процессом самостоятельно, есть места, где вы можете найти потенциальные объекты недвижимости. Например, вы можете захотеть проверить традиционные веб-сайты по недвижимости, такие как Zillow, Trulia, RedFin и Realtor, которые предлагают застроенную недвижимость в дополнение к незастроенным землям.

При этом существуют также веб-сайты с базами данных, специально предназначенными для перечисления незастроенных земель. Одними из самых крупных являются LandWatch.com, Land.com, LandSearch.com, LandHub.com и LandAndFarm.com.

2. Изучите недвижимость

После того, как вы определили интересующую вас недвижимость, вам следует провести первоначальное исследование деталей собственности. Прежде всего, вы должны определить зонирование собственности и любые ограничения, которые могут возникнуть в связи с этим конкретным зонированием. Например, вы можете быть ограничены в отношении того, какие типы зданий могут быть там размещены, какие виды бизнеса не могут там работать, ограничения по размеру и высоте для новых зданий, а также расположение инженерных сетей.

Если инженерные коммуникации уже проложены, то о разрешении можно не беспокоиться. С другой стороны, если вам нужно обустроить землю с нуля и установить такие коммуникации, как водоснабжение, канализация и электричество, вам придется обращаться за разрешениями в город или страну. Это может быть дорогостоящим и трудоемким процессом, поэтому убедитесь, что вы готовы к этому, прежде чем покупать недвижимость.

3. Надежное финансирование

После того, как вы проведете первоначальные исследования и примете решение о покупке земли, вам потребуется обеспечить финансирование. Хотя земля может быть дешевле, чем готовая недвижимость, она все равно может стоить вам тысячи долларов, которые часто трудно заплатить наличными. В результате вам понадобится кредит. При этом обеспечить финансирование покупки земли может быть сложнее, чем получение кредита на недвижимость, в зависимости от зонирования и целевого назначения земли. Также важно отметить, что покупка свободной земли, как правило, не подходит для традиционной ипотеки.

Хорошей новостью является то, что потенциальные покупатели земли могут взять частный земельный кредит, также известный как промежуточный кредит. Промежуточный кредит — это краткосрочный кредит только под проценты, который может быть чрезвычайно выгодным в конкурентной сфере инвестиций в землю и особенно идеален для иностранных инвесторов и покупателей, которые сталкиваются с трудным закрытием окна. Это связано с тем, что промежуточный кредит предлагает упрощенную заявку и минимальную документацию, необходимую для утверждения, что дает вам быстрый доступ к средствам, необходимым для совершения покупки, что эффективно конкурирует с покупателями наличными.

Ссуда ​​от местного кредитора может предоставить вам наличные деньги, необходимые для покупки идеальной недвижимости, пока вы ждете более постоянного финансирования. Мы все знаем, что это может занять время, поэтому не сидите и не ждите, пока это произойдет! Есть вероятность, что имущество не продержится так долго.

Vaster предлагает финансирование до 65% и конкурентоспособные фиксированные ставки для свободных жилых и коммерческих земель, специализируясь на рынке Флориды и Нью-Йорка. На современном быстро меняющемся рынке инвесторам нужны быстрые ответы и результаты, поэтому мы используем андеррайтинг, основанный на здравом смысле, чтобы быстро получить одобрение менее чем за 24 часа и закрыть сделку в течение десяти рабочих дней.

4. Сделайте конкурентное предложение

После того, как вы получили финансирование, вы готовы сделать предложение о собственности! Это может быть сложно, поскольку вы хотите получить хорошую сделку, оставаясь при этом конкурентоспособным, поскольку есть вероятность, что есть несколько других заинтересованных сторон, которые также будут делать предложения. В целом, вы должны сделать предложение, основанное на оценках доходов и содержания имущества. Ведь вы хотите обеспечить солидную прибыль и не потерять деньги на этом вложении.

5. Проявите должную осмотрительность

После того, как ваше предложение будет отправлено и принято, работа еще не закончена! На самом деле, это только началось, так как вы захотите провести комплексную проверку недвижимости, прежде чем фактически завершить покупку. Комплексная проверка может быть дорогостоящей и отнимать много времени, но лучше сделать это сейчас, чем столкнуться с дорогостоящими проблемами в будущем. Вот некоторые вещи, которые вы должны сделать, прежде чем завершить покупку вашей земли:

• Получите надлежащую документацию: вы захотите запросить документацию у продавца относительно всех соглашений, условий и ограничений, которые применяются к собственности. .
• Проверьте название: Вы также захотите проверить название собственности, чтобы убедиться, что оно чистое и на него не распространяются залоговые права или сервитуты.
• Проверьте зонирование: хотя вам следовало изучить зонирование на начальных этапах поиска, определенно стоит перепроверить его у соответствующих властей. Даже если продавец говорит, что земля имеет определенную зону, вы всегда должны уточнять это непосредственно у города или округа.
• Проведите экологические тесты: проверьте, безопасна ли земля для застройки, выполнив экологические тесты. Эти тесты могут проверить на наличие структурных проблем или проблем с загрязнением.
• Обследуйте землю: Наконец, обследуйте собственность, чтобы определить правильные линии и границы. Таким образом, не будет путаницы в том, что вы покупаете.

6. Двигайтесь вперед

Если с этого момента все выглядит хорошо, пришло время двигаться вперед с закрытием и, наконец, получить собственность! Перед тем, как подписать окончательные документы, может быть хорошей идеей, чтобы юрист по недвижимости проверил все, особенно если это значительные инвестиции.