Перевод из жилого в нежилое в 2019 согласие собственников жилья: Перевод жилого помещения в нежилое — согласие собственников дома

Содержание

Согласие на перевод жилого помещения в нежилое

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие на перевод жилого помещения в нежилое (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Согласие на перевод жилого помещения в нежилое

Судебная практика: Согласие на перевод жилого помещения в нежилое Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 24 «Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение» ЖК РФ»В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что обязательным условием перевода жилого помещения в нежилое в данном случае является наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.
В отсутствие такого согласия решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое со ссылкой на несоблюдение ФИО1 предусмотренных статьей 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации условий перевода соответствует требованиям закона.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Согласие на перевод жилого помещения в нежилое

Нормативные акты: Согласие на перевод жилого помещения в нежилое «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года»
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008)
(ред. от 04.06.2014)
(Извлечение)Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст.
16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Изменение Жилищного кодекса РФ с 9 июня 2019 года

С 9 июня 2019 года вступила в силу новая редакция Жилищного кодекса РФ. Изменился порядок перевода жилого помещения в нежилое. Сделать это станет сложнее и затратнее.

Редакцию Жилищного кодекса РФ с 9 июня 2019 года изменил Федеральный закон от 29.05.2019 N 116-ФЗ. Законодатели усовершенствовали порядок перевода жилого помещения в нежилое, добавив в него новые требования и условия.

 

Как перевести жилое помещение в нежилое по новым правилам

По нормам новой редакции статьи 22 ЖК РФ одним из условий для перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение стало то, что:

В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Статьей 44 ЖК РФ определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в том числе имеет право на принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Нормами статьи 23 ЖК РФ предусмотрен специальный порядок вынесения решений об изменении статуса помещения. В частности, установлено, что для этого в том числе необходимо наличие:

  • протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
  • согласия каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

При этом в этой же статье дано определение примыкающего помещения. В частности, это:

Помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.

Установлено, что согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В таком согласии должно быть указано:

  • фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения;
  • полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения;
  • паспортные данные собственника;
  • номер принадлежащего собственнику указанного помещения;
  • реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

Статьей 45 ЖК РФ дифференцировано определение кворума общего собрания для принятия решения об изменении статуса помещения в зависимости от количества подъездов в соответствующем жилом доме. В многоподъездном доме требуется одновременное выполнение двух условий:

  1. Принятие участия в общем собрании лиц, обладающих в совокупности большинством от общего числа голосов всех собственников помещений в доме;
  2. Принятие в общем собрании участия лиц, обладающих в совокупности более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в том подъезде дома, в котором находится переводимое помещение.

В одноподъездном жилом доме для кворума общего собрания для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое необходимо участие собственников, обладающих более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

В соответствии с новой редакцией статьи 46 ЖК РФ решение о переводе жилого помещения в нежилое принимается:

  • в многоподъездном доме — большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений, принимающих участие в собрании, при условии одновременного большинства голосов собственников помещений, расположенных в том же подъезде, что и переводимое помещение;
  • в одноподъездном доме — большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений, принимающих участие в собрании.

Кроме того, предусматривается, что протокол общего собрания собственников и согласие на перевод помещения из нежилого в жилое включается в перечень документов, представляемых в орган местного самоуправления, для принятия решения о переводе помещения из жилого в нежилое в соответствии с нормами новой редакции статьи 23 ЖК РФ.

Нормами статьи 20 ЖК РФ в новой редакции определено, что органы регионального государственного жилищного надзора наделяются полномочиями по проверке соблюдения требований к даче согласия на перевод помещения из жилого в нежилое.

 

Источник: http://ppt.ru/

 

 

Изменен порядок перевода жилых помещений в нежилые — Российская газета

Нынешний порядок смены статуса помещения не учитывает права жильцов дома. Исправить этот пробел поручил президент России. «Часто мы наблюдаем такую картину: из-за перевода в нежилое жилого помещения страдают соседи, — пояснил член Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Илья Осипов. — Это происходит без их согласия, тем самым уменьшается стоимость того имущества, которым владеет человек».

К тому же это лишний шум. В бывших жилых помещениях появляются не только магазины, но и всевозможные увеселительные заведения, добавил Илья Осипов.

Позиция профильного комитета — возможность перевода надо сохранить, но его порядок должен быть достаточно строгим. Как заверил депутат, та конструкция, которую предложило правительство, позволит учесть интересы жильцов дома.

Согласно изменениям в Жилищный кодекс, вывести помещение из жилого фонда можно будет при «согласии каждого собственника всех помещений, примыкающих» к помещениям, которые переводятся в нежилые. Согласие должно быть закреплено в письменной форме.

Кроме того, смена статуса помещения обязана получить одобрение на общем собрании собственников. Если речь идет о многоквартирном доме с несколькими подъездами, то две трети участников собрания должны проживать именно в том подъезде, в котором расположено переводимое помещение. При этом большинство жителей этого подъезда должны поддержать это решение.

По итогам собрания составляется протокол, и для смены статуса помещения этот документ нужно будет предоставить уполномоченным органам власти для принятия решения.

Важно также, что поправки требуют обязательного наличия отдельного доступа в помещение после его перевода в нежилой фонд.

Прописывается и возможность проведения внеплановых проверок при поступлении жалоб на нарушения от жильцов.

Инициатива связана с резонансным законом, который вступит в силу с 1 октября 2019 года. Речь в нем идет о запрете размещения хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов. Однако документ, напомним, не запрещает хостелы, работающие в помещениях, которые были переведены в нежилой фонд и имеют отдельный вход.

Перевод жилого помещения в нежилое: перспективы и реалии

Недавно вступившие в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, касающиеся ужесточения перевода жилых помещений в нежилые, комментирует кандидат юридических наук, доцент кафедры предпринимательского права УрГЭУ Ярослав Семенов.

Ярослав Игоревич, в чем принципиальное отличие нового порядка перевода жилого помещения в нежилое?

– Принципиальное отличие нового порядка перевода жилого помещения в нежилое в том, что вводится новый порядок получения разрешительных документов. Теперь требуется, во-первых, согласие всех собственников смежных помещений, то есть расположенных за стеной и выше конкретного рассматриваемого помещения; во-вторых, согласие большинства собственников многоквартирного дома, где расположено помещение. Предыдущая редакция Жилищного кодекса не предусматривала согласования с жильцами.

Дополнительным ужесточением можно считать запрет на оборудование выхода из нежилого помещения в жилую часть дома. До этого в законе только говорилось, что нежилое помещение должно обладать самостоятельным входом-выходом, позволяющим использовать нежилое помещение без использования общего домового имущества: лестничных клеток и т. п. Сейчас его в принципе нельзя использовать.

Насколько реально исполнить новые требования закона? Сколько времени требуется для документального оформления перевода жилого помещения в нежилое?

– Вполне реально. Требования для перевода жилого помещения в нежилое четко сформулированы в законе. Нужно обратиться в соответствующие органы, в первую очередь в муниципальные органы власти.

В статьях Жилищного кодекса РФ имеется перечень документов, которые должны быть представлены для перевода помещения из жилого в нежилое. А затем согласно проектной документации обеспечить соответствие Жилищному кодексу и получить не менее 50% голосов жильцов «за» перевод. Если это многоподъездный дом, то не менее 2/3 жильцов соответствующего подъезда должны проголосовать «за». Соседи, имеющие смежные стены или ограждающие конструкции с нежилым помещением, тоже должны согласиться с переводом.

Формальное требование о принятии решения муниципалитетом – 45 дней. Реальные сроки будут зависеть от количества претензий со стороны муниципальных органов к  предоставленной документации. Предприниматель либо соглашается и исправляет все  предъявляемые замечания, либо отстаивает свои права через суд.

Предположим, что предприниматель заручился согласием жильцов и открыл детский сад или магазин. Но через какое-то время он вполне может перепрофилироваться или продать помещение, где впоследствии откроется, например, пивбар со всеми вытекающими некомфортными для жильцов последствиями. Это возможно?

– Если это будет соответствовать санитарным нормам, то теоретически новый хозяин может открыть бар. В законе не говорится о закреплении профиля бизнеса за помещением. Таким образом, изменения в законодательстве не решают ту проблему, которую призваны были решить. Изначально авторы законодательной инициативы выступали в защиту жильцов и правопорядка. Чтобы этого добиться, нужно вводить ограничивающие нормы на профиль деятельности в таком помещении. Кстати, открыть все что угодно в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном жилом доме, и сейчас нельзя. Есть ограничения в рамках санитарных, строительных, жилищных норм. Например, на первом этаже дома нельзя открыть автосервис. Конечно, там не могут располагаться производственные помещения. А также Жилищный кодекс прямо запрещает перевод нежилого помещения в жилое в целях осуществления религиозной деятельности.

Нежилое помещение, расположенное в жилом доме, не может использовать общую инфраструктуру дома. В частности, общедомовую вентиляцию. Обратите внимание, учреждения общепита, расположенные на первых этажах, имеют отдельную автономную вентиляцию, которая по фасадным стенам выводится на крышу. Причины вполне понятны. Если запахи кухни пойдут через общую вентиляцию, соседи не обрадуются.

Кто следит за этим?

– Муниципальные органы власти и областной государственный жилищный и строительный надзор. Другие контролирующие органы в рамках полномочий тоже должны осуществлять надзор за тем, каким образом используется помещение.

Сколько стоит процедура оформления статуса нежилого помещения?

– Это зависит от стоимости проекта, переоборудования помещения, где оно находится, госпошлины за оказание государственных услуг.  Есть такие квартиры, из которых невозможно сделать выход на улицу, её не получится перевести в нежилое.

–  Как новый закон коснется тех помещений, которые получили статус нежилых по прежним положениям ЖК, а их владельцы  уже ведут там бизнес?

– Они и дальше будут функционировать в статусе нежилого помещения.  Процедуру перевода заново им проходить не нужно. При этом новые требования на них также распространяются. Вход и выход у них и сейчас должны быть отдельными. Попадать в нежилое помещение, например, через подъезд дома и ранее было нельзя, – только с улицы, через отдельный подъезд, не связанный с общим. Если проход используется через общий подъезд, то это происходит нелегально либо данное помещение не прошло официальную процедуру перевода жилого помещения в нежилое.

С точки зрения коммерческих целей большая часть квартир первых этажей уже переведена в нежилое. Что касается Екатеринбурга, то в центре это произошло давно. Они и дальше будут использоваться по прежнему назначению. Поэтому большого количества предпринимателей это не коснется. В новостройках первые этажи, а то и вторые сразу в подавляющем числе случаев строятся как нежилые. На это жильцы тоже повлиять не смогут. 

Усложнит ли новый закон и без того непростую жизнь предпринимателей? Какие плюсы вы видите в новых поправках для предпринимателей и жителей?

– Жизнь предпринимателей, конечно, усложнится. От них потребуется больше капитальных вложений. Больше сложностей возникнет при определении мест для осуществления предпринимательской деятельности.

У жильцов появляется формальная возможность ограничить появление нежилых помещений. В тех домах, где первые этажи ещё не являются жилыми помещениями, жильцы получили право не соглашаться с переводом их в нежилые, если их это не устраивает.

Жильцы столкнутся с противоречием интересов.  Одни будут «за» аптеки и магазины шаговой доступности, другие – «против».

Считаю, что появление отдельных видов деятельности хозяйствующих субъектов нужно ограничивать другими нормами закона. Например, запретить размещать бары. Можно установить нормы использования этих помещений. К примеру, нормы, ограничивающие шум, распространяются на всех. Шумными видами деятельности запрещено заниматься после 23 часов. Бесперспективность нового закона в том, что он не решает принципиально ту проблему, которую изначально требовалось решить.

Правовое регулирование перевода жилого помещения в нежилое Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 34

Юридические науки

Абрамов В. Ю., студент, 4 курс, Владивостокский государственный университет экономики и сервиса

г. Владивосток

Дибаева С. Е., студент 4 курс, Владивостокский государственный университет экономики и сервиса г. Владивосток

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В НЕЖИЛОЕ

Аннотация: В статье рассмотрено правовое регулирование перевода жилого помещения в нежилое. Приведены примеры решений судов Приморского края. Выявлен пробел в законодательстве о регулирование перевода жилого помещения в нежилое. Актуальность исследования обусловлена большим ростом возникновения предприятий и организаций в жилых домах, а также сложной процедурой перевода помещений из жилых в нежилые. Достаточно часто местные администрации по разным причинам отказывают в переводе жилых помещений в нежилые, собственникам приходится через суд оспаривать решение администрации, чтобы получить разрешение на перевод помещения.

Ключевые слова: Жилое помещение, не жилое помещение, перевод жилого помещения в нежилое, лицо осуществляющие перевод, отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение.

Abstract: The article considers the legal regulation of the transfer of residential premises to non-residential. Examples of decisions of the courts of Primorsky Krai are given. Identified a gap in the legislation on the regulation of the transfer of residential premises to non-residential. The relevance of the study is due to

the large increase in the emergence of enterprises and organizations in residential buildings, as well as the complex procedure of transferring premises from residential to non-residential. Quite often, local administrations for various reasons refuse to transfer residential premises to non-residential premises, owners have to challenge the administration’s decision in court in order to obtain permission to transfer premises.

Key words: Living quarters, non-residential premises, transfer of residential premises to non-residential premises, person transferring, refusal to transfer residential premises to non-residential premises.

В наше время все чаще становится актуально создавать свои организации, физические лица становятся индивидуальными предпринимателями, юридическими лицами. Основывают свою деятельность в буквальном смысле в жилых домах — квартирах.

Однако законодательство запрещает хозяйствующим субъектам осуществлять предпринимательскую деятельность в жилых помещениях. Для решения данной проблемы законодатель посвятил регулированию перевод жилых помещений в нежилые помещения специальную главу Жилищного кодекса РФ — главу 3 [1], а также положения п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ [2]. в соответствии с которыми — использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в нежилые помещения.

Несмотря на порядок перевода помещений из одной категории в другую ст. 22-24 Жилищного кодекса РФ, судебные разбирательства, связанные с этой проблемой, нередки. Чаще всего решения органов местного самоуправления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, оспариваются.

Как верно отметил А.Н. Слокотович, «Глава о процедуре перевода является совершенно новой. Действовавший ранее Жилищного кодекса РФ перевод в нежилой фонд, как правило, не допускал перевод жилых помещений в нежилые. Например, в городе Санкт-Петербурге все переводы

осуществлялись именно как исключения. И если раньше любой перевод мог быть исключением, то теперь это законное право собственника, а закон определяет лишь процедуру» [3, с. 1].

Перечень документов для перевода жилого помещения в нежилое закреплен в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, орган осуществляющий перевод помещений, не в праве требовать иные документы, кроме выше перечисленных, но на практике мы можем наблюдать, что не редко администрации просят предоставить согласие собственников многоквартирного дома.

Собственники часто сталкиваются с некоторыми сложностями, которые могут от него не зависеть. В ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится, что переводимое помещение необходимо оборудовать отдельным входом в случае перевода такого помещения в нежилое. Создание отдельной входной группы неизбежно может быть связано или с земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, или с общедомовым имуществом, таким как подъезд и прочее. В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, из этого мы понимаем, что все собственник имеют равные права на этот участок и могут распоряжаться им, в противном для нас случае они могут по своему праву не дать нам своего согласия на перевод помещения.

Руководствуясь ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размеров имущества собственников в многоквартирном доме возможно только после получения согласия собственников помещений, п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ собственники могут распоряжаться общим имуществом на основании проведенного общего собрания собственников помещений, а также принимать решение о пределах использования земельного участка. Данные решения собрания собственников в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ принимаются не менее 2/3 голосов от общего числа голосов. По нашему мнению, если планируется занятие части земельного участка под вход в нежилое помещение, это можно квалифицировать как уменьшение общего имущества, в этом случае нужно получить согласие всех сособственников. Но если руководствоваться ч. 1 ст. 46 ЖК РФ возникает

вопрос о пределах использования земельного участка, в этом случае можно обойтись согласием 2/3 голосов, которое получить легче, чем согласие всех собственников.

В научной литературе высказываются различные мнения по данному вопросу. Так П.В. Макеев полагает, что согласие сособственников жилого помещения на организацию отдельной входной группы и соответствующее изменения использования земельного участка, является согласием на реконструкцию многоквартирного жилого дома с уменьшением размера общего имущества [4]. По мнению других ученных, изменение границ земельного участка, не подпадают под действие ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.

В подтверждение сказанному привожу в пример: решение от 30 июля 2018 г. по делу № 2А-1150/2018 Куйбышевского районного суда г. Самары [5]. В ходе данного судебного процесса было установлено, четыре заявителя обратились в суд с административным иском, в котором просят отменить постановление Администрации района о переводе в нежилое помещение квартиры.

В обосновании иска указали, что административные истцы являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Ванюшкин А.В. в своем помещении начал строительные работы в связи с чем в ходе строительных работ было уменьшено общее имущество всего дома. Руководствуясь Жилищным кодексом РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома необходимо решение общего собрания собственников помещений, в отдельных случаях согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. На внеочередном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, было принято решение о несогласии собственников жилых помещений на перепланировку фасада дома — создания отдельного входа в квартиру, а также собственники выступили против открытия торговой точки в помещении квартиры. в Администрацию было передано заявление о несогласии изменения фасада здания и оборудования отдельного входа в помещение квартиры №Х, а также копия внеочередного общего собрания

собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники считают, что принятое Администрацией решение о переводе жилого помещения в нежилое противоречит нормам Жилищного кодекса РФ, следовательно, подлежит отмене.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения административных истцов, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В приведенном нами случае в силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ заявителю необходимо было предварительно получить согласие на это собственников помещений в доме.

Суд выносит решение: Административные исковые требования удовлетворить, признать незаконным и отменить постановление Администрации о переводе в нежилое помещение квартиры. Взыскать с Администрации расходы по оплате государственной пошлины, расходы по изготовлению копий документов.

Таким образом, изученный материал показал, что основной причиной отказа в выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое является, нарушение прав собственников на земельный участок, так как для отдельного входа в будущее нежилое помещение необходимо занять, часть земельного участка на котором расположен многоквартирный дом или обую площадь многоквартирного дома, которой вправе распоряжаться все жильцы многоквартирного дома. Изученная практика показывает, суды приходят к выводу, что при переводе помещения из жилого в нежилое необходимо получить согласие всех собственников помещений достаточно проблематично. Особенно это затруднительно, когда сложно найти кого-то из собственников, ведь не все граждане живут в принадлежащих им квартирах. В противном случае, если собственники не дают согласие, суд отказывает в переводе помещения. Статья 17 ЖК РФ предполагает наличие такого согласия, но в перечне документов, определенных ст. ст. 22 — 24 ЖК РФ, о нем речи нет. Отсюда мы делаем вывод, что жилищное законодательство, в частности

перевод жилого помещения в нежилое недостаточно урегулирован действующим законодательством.

Мы предлагаем в Главу 3 Жилищного кодекса, которая посвящена переводу жилого помещения в нежилое помещение добавить статьи, в которых будет дано точное разъяснение, в каких случаях требуется согласие всех собственников, а в каких согласия двух третьих голосов собственников.

В действующем Жилищном кодексе статьи, которые затрагивают перевод жилого помещения в нежилое разбросаны по многим главам, это создает большие сложности, в следствии чего простому обывателю сложно разобраться в требованиях к переводу помещения в нежилой фонд.

Библиографический список:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) [Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс» — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) [Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс» — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/db5bf587a8a8b32165868 ef80dd84b20989c9831/.

3. Слокотович А.Н. Перевод помещений в нежилой фонд: основные вопросы и проблемы [Электронный ресурс] / А.Н. Слокотович // КиберЛенинка. — Режим доступа: https://cyberleшnka.ra/artide/n/perevod-pomescheniy-v-nezhiloy-fond-osnovnye-voprosy-i-problemy.

4. Батычко В.Т., Макеев П.В. О проблемах реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2009. № 12. С. 69. [Электронный ресурс] // Сайт «aup.ru». — Режим доступа: http://www.aup.ru/books/m238/4_4.htm.

5. Решение № 2А-1150/2018 2А-1150/2018~М-1074/2018 М-1074/2018 от

30 июля 2018 г. по делу № 2А-1150/2018 [Электронный ресурс] // Сайт «www.sudact.ru». — Режим доступа:

https://www.sudact.ru/regular/doc/YywwVhu68bVa/.

Межведомственная комиссия Калининского района Санкт‑Петербурга

Юридический адрес: ул. Комсомола, д. 33

Часы приема: среда с 09:30 до 13:00 и с 14:00 до 18:00.

Телефон: 576-11-09

Распоряжение о создании Межведомтсвенной комиссии Калининского района Санкт‑Петербурга от 16.09.2019 № 591-р

К полномочиям Межведомственной комиссии Калининского района Санкт‑Петербурга относится:

1. Принятие решений об оценке соответствия помещений, в том числе жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.02.006 № 47, требованиям:

  • о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
  • о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями;
  • о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания.

2. Определение необходимости проведения работ по переустройству и(или) переоборудованию при переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, а также соответствия проекта переустройства и(или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

3. Определение технической возможности исключения жилых помещений в общежитиях из состава специализированного жилищного фонда и включения их в состав жилищного фонда социального использования Санкт‑Петербурга.

4.   Согласование проектов:

  • На переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме без изменения их назначения.
  • На переустройство и перепланировку жилых помещений при переводе
  • их в нежилые и нежилых помещений при переводе их в жилые.
  • На капитальный ремонт и реконструкцию жилых помещений, признанных непригодными для постоянного проживания.
  • На капитальный ремонт и переоборудование подвальных помещений без понижения уровня подвала.
  • На устройство помещений для консьержей.

Заседания комиссии проводятся не реже одного раза в месяц.

 

Дополнительные требования к порядку осуществления перевода жилых помещений в нежилые помещения

В соответствии с пунктом 3.12.5 Положения об администрации района Санкт‑Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт‑Петербурга от 19.12.2017 № 1098, администрация района Санкт‑Петербурга принимает в установленном порядке по согласованию с Жилищным комитетом решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.

Федеральным законом от 09.06.2019 № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ), устанавливающие дополнительные требования к порядку осуществления перевода жилых помещений в нежилые помещения, а именно:

1. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение дополнены требованием о том, что в помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

2. Вводится понятие примыкающего к переводимому помещению помещения, которым признаются помещения, имеющие общую стену с переводимым помещением или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.

Также Федеральным законом устанавливается необходимость наличия согласия собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляются собственниками помещений, примыкающих к переводимому помещению, письменно в произвольной форме, позволяющей определить их волеизъявление. В данном согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, номер принадлежащего такому собственнику помещения, примыкающего к переводимому помещению, реквизиты документов, подтверждающих право собственности этого собственника на указанное помещение.

3. Перечень документов, которые необходимо представить в районную межведомственную комиссию, дополнен следующими документами:

  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
  • согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

4. Предусматривается специальный порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и определения кворума для принятия решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение
в зависимости от количества подъездов в соответствующем многоквартирном доме.

            При наличии в многоквартирном доме более одного подъезда общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу о принятии решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, правомочно при одновременном выполнении двух условий:

  • в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме;
  • собственники помещений многоквартирного дома, в подъезде которого расположено переводимое помещение, принявшие участие в общем собрании, обладают более чем двумя третями голосов от общего числа, голосов таких собственников.

При наличии в многоквартирном доме одного подъезда общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу о принятии решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, правомочно, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 46 ЖК РФ решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение принимается в следующем порядке:

  • при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения большинством голосов присутствующих на собрании собственников помещений в том же подъезде многоквартирного дома, в котором находится переводимое помещение;
  • при наличии в многоквартирном доме одного подъезда требуется большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в этом собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Для получения консультации можно обратиться в МВК Калининского района Санкт‑Петербурга в часы приема по адресу: ул. Комсомола, д. 33, каб. 213, телефон: 576-11-09, прием среда: с 09:30 до 13:00 и с 14:00 до 18:00.

О внесении изменений в по…

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

09/06/2019 № 794

Томск

О внесении изменений в постановление администрации Города Томска от 29.06.2012 № 759 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Принятие решений о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение»

В целях реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», совершенствования муниципального правового акта, регламентирующего предоставление муниципальной услуги «Принятие решений о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение», руководствуясь Уставом Города Томска,

ПОСТАНОВЛЯЮ:


1. Внести в постановление администрации Города Томска от 29.06.2012 № 759 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Принятие решений о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение» следующие изменения:
1) в административном регламенте предоставления муниципальной услуги «Принятие решений о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение», утвержденном указанным постановлением (далее – административный регламент):
а) в абзаце первом пункта 5.2 слова «заместителю Мэра Города Томска по экономическому развитию» заменить словами «заместителю Мэра Города Томска по капитальному строительству»;
б) в пункте 5.5:
— в абзаце втором:
слова «через комитет по работе с обращениями контрольного управления администрации Города Томска» заменить словами «через отдел по работе с обращениями граждан или отдел по работе с обращениями юридических лиц комитета по общим вопросам администрации Города Томска»;
слова «(далее — комитет по работе с обращениями)» исключить;
слова «заместителю Мэра Города Томска по экономическому развитию» заменить словами «заместителю Мэра Города Томска по капитальному строительству»;
— в абзаце третьем слова «заместителю Мэра Города Томска по экономическому развитию» заменить словами «заместителю Мэра Города Томска по капитальному строительству»;
в) в приложении 2 к административному регламенту:
— слова «комитет по работе с обращениями контрольного управления администрации Города Томска» заменить словами «комитет по общим вопросам администрации Города Томска»;
— дополнить абзацами следующего содержания:
«Советник заместителя Мэра Города Томска по капитальному строительству
почтовый адрес: 634029, г. Томск, улица Гоголя, 12/1
Телефон: (3822) 53-03-03
Суббота — выходной день
Воскресенье — выходной день»;
г) таблицу приложения 3 к административному регламенту дополнить строками 9 и 10 следующего содержания:
9.Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение— оригинал— оригинал предоставляется для просмотра и изготовления копии ответственным исполнителем— обязателенПосле изготовления копии оригинал возвращается заявителю
10.Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение— оригинал— оригинал предоставляется для просмотра и изготовления копии ответственным исполнителем— обязателенПосле изготовления копии оригинал возвращается заявителю

д) приложение 4 к административному регламенту после слов «4) <*> поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение» дополнить абзацами следующего содержания:
«5) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
6) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.»;
е) приложение 5 к административному регламенту после слов «6. Документ, устанавливающий право представлять интересы собственника соответствующего помещения, на ________ листах» дополнить абзацами следующего содержания:
«7. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, на _______ листах.
8. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение, на _____ листах.».
2. Комитету по общим вопросам администрации Города Томска:
1) опубликовать настоящее постановление в Сборнике официальных материалов муниципального образования «Город Томск»;
2) направить настоящее постановление в структурное подразделение Администрации Томской области, определенное Губернатором Томской области, выполняющее функции уполномоченного органа по ведению Регистра муниципальных нормативных правовых актов в Томской области.
3. Настоящее постановление вступает в силу на следующий день после дня его официального опубликования.

И.о. Мэра Города Томска М.А. Ратнер

И.А. Мизун
90 24 75

Арендаторы

Чем аренда отличается от домовладения?

Аренда отличается от владения жильем тем, что арендатор должен полагаться на кого-то еще, чтобы сделать ремонт. Арендатор может не иметь возможности вносить изменения в дом без разрешения. Арендатор имеет как права, так и обязанности. Аренда может быть хорошим вариантом для многих людей, чтобы поддерживать здоровую домашнюю обстановку как в помещении, так и на открытом воздухе. Арендуете ли вы дом, квартиру, дуплекс, передвижной дом или хижину, вы можете соблюдать семь принципов здорового дома.Помните, что хорошее здоровье начинается дома.

Каковы мои обязанности как арендатора?

Арендаторы несут ответственность за чистоту и безопасность. Вы можете арендовать без какого-либо официального соглашения, или у вас может быть договор аренды. Самый распространенный тип арендатора в Теннесси — это арендатор, который подписывает договор аренды, чтобы платить арендную плату каждый месяц в течение года. Арендаторов могут попросить внести залог. Договоры аренды являются юридически обязывающими договорами. Вы несете ответственность за соблюдение условий договора аренды.Некоторые договоры аренды имеют дополнения, такие как политика домашних животных, договоры о борьбе с вредителями или сообщения о повреждении водой. Вы несете ответственность за: своевременную оплату арендной платы, уплату штрафов за просрочку платежа, содержание помещения в чистоте и безопасности, недопущение порчи имущества кем-либо еще, соблюдение закона, утилизацию мусора и соблюдение правил арендодателя. Если вы разорвете договор аренды, это может стать юридической проблемой.

Министерство торговли и страхования штата Теннесси поделилось советами для тех, кто снимает жилье впервые, а также советами о том, как распознать мошенников, занимающихся арендой и переездом.

Что я могу сделать, чтобы мой арендованный дом оставался здоровым?

Существует восемь основных принципов поддержания здорового дома.

  1. Хранить Сухой . — Влажные дома обеспечивают хорошую среду для клещей, тараканов, грызунов и плесени.
  2. Сохранить Чисто . — Чистые дома помогают уменьшить заражение вредителями и воздействие загрязняющих веществ.
  3. Сохранить Без вредителей . — Воздействие мышей и тараканов может усилить приступы астмы.Неправильная обработка пестицидами при заражении вредителями может усугубить проблемы со здоровьем, поскольку остатки пестицидов в домах могут представлять опасность для здоровья.
  4. Хранить В безопасности . — Большинство детских травм происходит в быту. Падения являются наиболее частой причиной бытовых травм у детей, за ними следуют травмы от бытовых предметов, ожоги и отравления.
  5. Хранить Без примесей . — Избегайте воздействия свинца, радона, угарного газа, пестицидов, асбеста и табачного дыма в окружающей среде.Имейте в виду, что воздействие часто выше в помещении.
  6. Сохранить  Проветриваемый . — Исследования показали, что увеличение количества свежего воздуха в доме улучшает здоровье органов дыхания.
  7. Сохранить Сохранить . — Дома, находящиеся в плохом состоянии, могут стать нездоровыми.
  8. Хранить Терморегулируемый . — В домах, в которых не поддерживается достаточная температура, безопасность жильцов может подвергаться повышенному риску из-за воздействия сильной жары или холода.

Если вы будете руководствоваться этими принципами, вы сможете содержать свой дом в безопасности и здоровом образе жизни.Если у вас возникли проблемы с соблюдением какого-либо из этих принципов, в других разделах этого веб-сайта вы найдете информацию и ресурсы, которые помогут вам.

Что делать, если у меня нездоровое состояние в арендованном доме?

Если у вас нездоровое состояние в арендуемом доме, то устранение проблемы может быть вашей обязанностью, а ремонт может быть обязанностью вашего арендодателя. Прочтите договор аренды. Соблюдайте все требования по чистоте и безопасности. О любых необходимых ремонтных работах сообщайте арендодателю по мере их возникновения.Лучше всего изложить свои опасения в письменной форме. Это создает запись ваших проблем. Ремонт арендованного дома должен быть выполнен в разумные сроки. Срок может быть указан в договоре аренды.

Если ваш арендодатель не произвел ремонт в разумные сроки, вам может потребоваться более прямое общение, например, дополнительные письменные жалобы или личная встреча. Если ваш арендодатель продолжает игнорировать ваши опасения, вам, возможно, придется обратиться в суд.

Споры между арендодателем и арендатором являются гражданско-правовыми спорами.Большинство проблем арендодателей и арендаторов не входят в компетенцию Департамента здравоохранения. Эти опасения будут рассмотрены судьей гражданского суда, толкующим закон. Есть несколько программ, которые поддерживают арендаторов.

О чем говорится в акте арендодателя-нанимателя?

Кодекс штата Теннесси, аннотированный раздел 66 Глава 28 содержит Единый закон о арендодателе и арендаторе жилья. В нем указано, что арендодатель должен:

  1. Соответствовать требованиям применимых строительных и жилищных норм, существенно влияющих на здоровье и безопасность;
  2. Сделать весь ремонт и сделать все необходимое, чтобы привести помещение в пригодное и пригодное для проживания состояние;
  3. Поддерживать все места общего пользования помещений в чистоте и безопасном состоянии; а в многоквартирных комплексах из четырех (4) или более квартир предоставлять и поддерживать в рабочем состоянии соответствующие емкости и удобства для вывоза золы, мусора, мусора и других отходов из общих пунктов сбора в соответствии с § 66-28-401(3) .
  4. По закону Закон о арендодателях-арендаторах применяется только в округах с населением более 75 000 человек. Эти округа: Андерсон, Блаунт, Брэдли, Дэвидсон, Грин, Гамильтон, Нокс, Мэдисон, Мори, Монтгомери, Патнэм, Резерфорд, Севьер, Шелби, Салливан, Самнер, Вашингтон, Уильямсон или Уилсон . Арендаторы в этих округах могут подать жалобу в Отдел по делам потребителей штата Теннесси. Подача жалобы не приводит к визиту на дом. Отдел по работе с потребителями попытается связаться с арендодателем, чтобы помочь урегулировать ситуацию.Если арендодатель соглашается на посредничество, то может иметь место посредничество. Если арендодатель не согласен на посредничество, то стандартным ответом является судебный иск.
Каковы мои права как арендатора?

По данным Общества правовой помощи, как арендатор вы имеете право на жилое помещение и на мирную жизнь. Ваши права как арендатора могут различаться в зависимости от того, в каком округе вы живете. Общество правовой помощи предлагает полезный информационный бюллетень, который поможет вам понять свои права как арендатора. Как связаться с Обществом правовой помощи, указано ниже.

Если вашему арендованному дому требуется срочный ремонт для поддержания его в рабочем состоянии, например, ремонт отопления, газа, освещения, воды, канализации, водопровода или кондиционирования воздуха, вы должны предупредить своего арендодателя. В некоторых округах вы можете использовать часть своих арендных платежей для немедленного ремонта. Если проблема произошла по вашей вине, возможно, вам придется помочь оплатить ремонт.

Вас нельзя выгнать из арендуемого дома. Вы не можете быть выселены без предупреждения. Арендодатель не может менять замки или отключать коммунальные услуги, чтобы заставить вас уйти.В большинстве случаев арендодатель должен обратиться в суд, прежде чем выселить вас. Если вы сделали что-то опасное или угрожающее, арендодатель должен дать вам только три (3) дня, чтобы выехать. Если вы не заплатили арендную плату или нарушили договор аренды, вас могут уведомить о выезде за тридцать (30) дней. Если у вас есть юридические вопросы о жилье, вам следует проконсультироваться с адвокатом или юридическими службами.

Если вы соответствуете требованиям на основании дохода или статуса помощи, Общество правовой помощи может вам помочь.Свяжитесь с ближайшим к вам офисом для получения дополнительной информации.

Tennessee Fair Housing – 615-874-2344
частная некоммерческая организация по защите жилищных прав в округе Дэвидсон

Общество правовой помощи Среднего Теннесси и Камберленда –   1-800-238-1443
Офисы в Кларксвилле, Колумбия, Куквилл, Галлатин, Мерфрисборо,
Нэшвилл, Ок-Ридж и Таллахома

Общество юридической помощи Восточного Теннесси –  1-865-637-0484 
Офисы в Ноксвилле, Джонсон-Сити, Чаттануге и Кливленде

West Tennessee Legal Services –  1-800-372-8346 
Офисы в Джексоне, Дайерсбурге, Хантингдоне и Селмере

Юридические услуги района Мемфис –    1-888-207-6386
Офисы в Мемфисе и Ковингтоне

Общество юридической помощи подготовило эти информационные бюллетени, чтобы помочь вам понять свои права и обязанности как арендатора.Щелкните левое изображение для округов с населением 75 000 и более человек и правое изображение для небольших округов.

Информационные бюллетени для арендаторов и арендаторов во время COVID-19

Эти информационные бюллетени предоставлены Министерством жилищного строительства и городского развития США.

Как насчет кодов обслуживания собственности?

Кодексы обслуживания собственности или Строительные нормы и правила техники безопасности являются минимальными стандартами обслуживания собственности. Коды могут применяться к жилой или нежилой недвижимости или к тому и другому.Проверки кодов могут проводиться в любое время, хотя чаще всего они проводятся при новом строительстве или реконструкции. Строительные нормы и правила помогают обеспечить безопасность внутри здания. Важно, чтобы здания соответствовали нормам. Арендодатели несут ответственность за соблюдение Кодексов.

Во всех мегаполисах Теннесси есть свои собственные отделы кодов для обеспечения соблюдения Кодексов обслуживания собственности. Во многих крупных правительствах округов или городов есть отделы кодов. Однако во многих малых городах и сельской местности нет стандартизированных норм минимального содержания имущества.Несколько отделов кодексов по всему штату приняли  Международный кодекс обслуживания собственности . Инспекторы Кодекса могут проверять электрические, водопроводные, газовые, зональные и другие физические аспекты дома. Обратитесь в местный отдел кодов за информацией, относящейся к вашему местоположению.

Каковы минимальные стандарты аренды жилья?

Департамент здравоохранения штата Теннесси несет ответственность за обнародование правил минимальных медицинских стандартов для сдаваемого в аренду жилья. Эти правила являются частью аннотированного § 53-5502 Кодекса Теннесси, реорганизованного в § 68-111 в Главе 1200-1-2.Правила охватывают основное оборудование и помещения, освещение и вентиляцию, температуру и санитарию.

Могу ли я подать официальную жалобу?

Если сдаваемая в аренду недвижимость не соответствует минимальным санитарным нормам, она может быть непригодна для проживания. Согласно аннотированному § 68-111-101 Кодекса штата Теннесси, арендаторы, чья арендная плата составляет 200 долларов или меньше в неделю, могут подать жалобу своему местному инспектору по строительству или окружному отделу здравоохранения. Жалобы должны быть поданы в письменном виде в окружной отдел здравоохранения, а копия должна быть отправлена ​​заказным письмом домовладельцу.Квалификационная жалоба может привести к домашнему расследованию.   Эта часть закона не распространяется на арендаторов, которые вносят арендную плату ежемесячно или на срок более месяца.    В случае жалоб, не отвечающих установленным требованиям, к жилой недвижимости, сдаваемой по более высоким ставкам, могут применяться другие строительные нормы или постановления, соблюдение которых уполномочен строительный инспектор.

Что делать, если я живу в государственном жилье?

Федеральное правительство помогает семьям с низким доходом, пожилым людям и инвалидам позволить себе приличное, безопасное и санитарное жилье на частном рынке.Участники находят собственное жилье, в том числе дома на одну семью, таунхаусы и квартиры. Существует ежегодная процедура проверки стандартов качества жилья (HQS), чтобы убедиться, что дома чистые и безопасные. Арендаторы жилья с помощью, например, по Разделу 8, должны начать с разговора с офисом, выдавшим их ваучер на выбор жилья (HCV).

Агентство жилищного строительства штата Теннесси занимается администрированием договоров по жилищным вопросам согласно Разделу 8 в 76 округах. Если владелец собственности или агент не выполняет свои обязанности, TDHA может вмешаться.Для получения дополнительной информации позвоните в THDA по телефону 1-800-228-THDA (8432) в обычное рабочее время или посетите веб-страницу THDA в любое время. Местные агентства государственного жилья (PHA) предоставляют услуги в других округах. Некоторыми из местных офисов являются Столичное агентство развития и жилищного строительства, Жилищное управление Мерфрисборо, Жилищное управление Мемфиса и Жилищное управление округа Нокс.

Арендаторы, получающие помощь, могут обратиться в местное отделение Министерства жилищного строительства и городского развития США. Многие программы HUD предъявляют особые требования к качеству жилья.Если ваше жилье не соответствует стандартам, HUD может вмешаться, чтобы арендодатель сделал необходимый ремонт. Контактные телефоны офиса HUD в Теннесси:

.

HUD Knoxville Field Office – (865) 545-4370
Юрисдикция: Anderson, Bledsoe, Blount, Bradley, Campbell, Carter, Claiborne, Cocke, Cumberland, Fentress, Grainger, Greene, Grundy, Hamblen, Hamilton, Hancock, Hawkins, Джефферсон, Джонсон, Нокс, Лаудон, Макминн, Марион, Мейгс, Монро, Морган, Пикетт, Полк, Роан, Рея, Скотт, Секватчи, Севьер, Салливан, Юникой, Юнион, Вашингтон

Полевой офис HUD в Мемфисе — (901) 544-3367
Юрисдикция: Бентон, Кэрролл, Честер, Крокетт, Декейтер, Дайер, Файетт, Гибсон, Хардеман, Хардин, Хейвуд, Хендерсон, Генри, Лейк, Лодердейл, Мэдисон, Макнейри, Обион, Шелби, Типтон, Уикли

Полевой офис HUD в Нэшвилле – (615) 736-5600
Юрисдикция: Бедфорд, Кэннон, Читэм, Клэй, Коффи, Дэвидсон, Де Калб, Диксон, Франклин, Джайлз, Хикман, Хьюстон, Хамфрис, Джексон, Лоуренс, Льюис, Линкольн , Мейкон, Маршалл, Мори, Монтгомери, Мур, Овертон, Перри, Патнэм, Робертсон, Резерфорд, Смит, Стюарт, Самнер, Трусдейл, Ван Бюрен, Уоррен, Уэйн, Уайт, Уильямсон, Уилсон

Помогает ли Министерство сельского хозяйства США арендаторам в сельской местности?

Да.У Министерства сельского хозяйства США есть программа развития сельских районов. Министерство сельского хозяйства США помогает построить около 360 многоквартирных домов в Теннесси. Если у вас есть вопрос о проживании в сельском жилье, поддерживаемом Министерством сельского хозяйства США, вы можете обратиться в местный отдел по развитию сельских районов.

Что насчет метлаборатории?

К сожалению, некоторые люди производят метамфетамин или другие наркотики у себя дома. Поскольку это уголовное преступление, производители метамфетамина будут арестованы, а владельцы собственности будут нести ответственность за расходы по очистке.Делать мет опасно. Это связано с использованием опасных и легковоспламеняющихся химических веществ. Невидимые остатки, оставшиеся от производства метамфетамина, могут загрязнить внутреннюю часть дома.

Прежде чем арендовать недвижимость, вы можете проверить Реестр загрязненной собственности TDEC или Базу данных реестра наркопреступников TBI, чтобы узнать, есть ли какие-либо связи с криминальной лабораторией метамфетамина в собственности. Кроме того, может быть полезно поговорить с соседними жителями, которые могут знать о прошлой деятельности в собственности, которую вы планируете арендовать.

Где я могу узнать больше о здоровой жилищной политике?

На нашей веб-странице Healthy Places представлена ​​дополнительная информация о местах, где мы живем, работаем и отдыхаем. Нажмите здесь , чтобы узнать больше о здоровом жилье.

Плата за частный трансфер и влияние на развитие

Мы уже провели для вас исследование. References (ранее Field Guides) предлагает ссылки на статьи, электронные книги, веб-сайты, статистику и многое другое, чтобы обеспечить всесторонний обзор точек зрения.Статьи EBSCO ( E ) доступны только членам NAR и требуют пароля.


Система отслеживания государственных проблем

REALTORS® могут следить за последними законодательными актами штата, касающимися частных переводов и комиссий за воздействие, используя систему отслеживания проблем штата NAR. Эта онлайновая база данных доступна бесплатно для участников и отслеживает законодательные и нормативные действия на уровне штата по нескольким вопросам, важным для REALTORS® и отрасли недвижимости.

Запрет FHFA на частные трансферные сборы

Сборы за частный перевод: правило Федерального агентства по финансированию жилищного строительства ( Федеральный регистр , март 2016 г.).16, 2012)

Полная публикация окончательного правила Федерального агентства по финансированию жилищного строительства в отношении комиссий за частные переводы. Включает историю правила, обсуждения и комментарии общественности, других регулирующих органов и FHFA; и дополнительная информация о правиле.

FHFA публикует окончательные правила в отношении сборов за частную передачу ( Федеральное агентство жилищного финансирования , 15 марта 2012 г.)

«Окончательное правило ограничивает Fannie Mae, Freddie Mac и федеральные банки жилищного кредита в сделках с ипотечными кредитами на недвижимость, обремененную определенными типами соглашений о плате за частную передачу, и некоторыми связанными ценными бумагами… Окончательное правило исключает сборы за частную передачу, уплачиваемые ассоциациям домовладельцев, кондоминиумы, кооперативы и некоторые освобожденные от налогов организации, которые используют доходы от частной передачи в пользу собственности.Сборы, которые не приносят прямой пользы собственности, регулируются правилом и лишают ипотечные кредиты на недвижимость от продажи Fannie Mae или Freddie Mac или использования в качестве залога для авансов Федерального банка жилищного кредита. За некоторыми исключениями, правило применяется только перспективно к соглашениям о плате за частные переводы, созданным на дату публикации предлагаемого правила, 8 февраля 2011 г. или после этой даты».

Основы ударного железа

Акты о разрешении уплаты государственной пошлины ( Duncan Associates, Jan.3, 2015)

«Первыми сборы за воздействие были введены местными органами власти в отсутствие четкого государственного разрешительного законодательства. Следовательно, такие сборы изначально защищались как проявление широких «полицейских полномочий» местных органов власти для защиты здоровья, безопасности и благосостояния общества. Суды постепенно разработали руководящие принципы в отношении конституционно действительных сборов за воздействие, основанные на «рациональной связи», которая должна существовать между регулирующим сбором или сбором и регулируемой деятельностью… На сегодняшний день 29 штатов приняли законодательство, разрешающее сборы за воздействие (кроме плата за воду и водоотведение).Эти акты, как правило, воплощают конституционные стандарты, разработанные судами».

Это краткое изложение этих актов о разрешении платы за воздействие, стандартов платы за воздействие, объектов, имеющих право на плату за воздействие, требований государственного планирования, основных положений и процедурных положений. Он включает каждый государственный акт в конце отчета.

Вознаграждение за развитие: введение ( Duncan Associates )

Пособие для начинающих, которое включает определение платы за воздействие на развитие, затем обсуждаются соображения политики и юридические соображения при введении этих сборов, а также приводятся примеры законодательства штата в отношении платы за воздействие на развитие.

Воздействие сборов за воздействие

Одна из причин, по которой жилье в Калифорнии такое дорогое? Города и округа взимают с разработчиков высокие сборы ( LA Times , 6 августа 2019 г.)

«Долгожданное исследование, подробно описывающее, сколько городов и округов взимают с застройщиков за строительство жилья в Калифорнии, показало, что такие расходы часто скрыты, сильно различаются по штату и замедляют рост… Отчет, опубликованный Департаментом жилищного строительства и сообщества штата. Развитие, приходит как губернатор.Гэвин Ньюсом и законодатели штата продолжают искать способы снизить затраты на строительство, чтобы восполнить нехватку доступных домов. В исследовании рекомендуется, чтобы законодатели настаивали на том, чтобы города и округа обнародовали свои сборы, устанавливали стандарты для услуг, чтобы затраты были более предсказуемыми, и учитывали, как они влияют на строительство жилья.

Как слово «разработчик» стало таким грязным ( The New York Times , 29 июля 2019 г.)

Обсуждение истории развития и влияния развития на рост жилья, дефицит и доступность.

Сборы за воздействие на цены на жилье и предложение доступного жилья ( University of Oklahoma , 2016)

«Эта глава предназначена для предоставления сводки различных теоретических и эмпирических исследований влияния платы за воздействие за последние два десятилетия. Он предназначен для синтеза существующих данных, касающихся трех критических рыночных условий: 1) стоимости жилой недвижимости, 2) темпов жилищного строительства и 3) нежилого экономического развития и роста числа рабочих мест.Глава завершается кратким изложением и некоторыми комментариями о том, как эти выводы способствуют общественным дебатам по поводу использования платы за воздействие».

Плата за воздействие и рост занятости ( Ежеквартальный отчет об экономическом развитии , ноябрь 2015 г.) E

«Исследование, представленное в этом исследовании, основанное на данных из округов Флориды, показывает, что взаимосвязь между платой за коммерческое развитие и платой за трудоустройство различается для разных категорий экономической деятельности.Использование сборов положительно связано с ростом занятости в сфере услуг и отрицательно связано с ростом занятости в обрабатывающей промышленности. Этот результат свидетельствует о том, что разные сектора получают разный уровень выгод от инфраструктуры, предоставляемой за счет комиссионных сборов, и что политические решения, основанные на общей занятости, могут страдать от чрезмерного агрегирования и приводить к непредвиденным последствиям».

Отчеты об исследованиях

Национальное исследование сборов за воздействие за 2019 год ( Остин, Техас: Duncan Associates , 2019)

В этом отчете обобщаются результаты подробного исследования сборов за воздействие, которые взимаются отдельными юрисдикциями по всей стране.Результаты опроса показывают, где наиболее распространены сборы за воздействие, сколько юрисдикций в разных штатах взимают, а также типы объектов, за которые взимаются сборы.

Программы вознаграждения за развитие с учетом местоположения и решения о размещении нового бизнеса ( Lincoln Institute of Land Policy , 2019)

Это исследование «исследует влияние сборов за разработку на решения о размещении бизнеса. В то время как исследования причин и последствий программ платы за воздействие охватывают четыре десятилетия, на удивление мало известно о том, как программы платы за воздействие в коммерческих и жилых помещениях влияют на пространственное распределение новых предприятий.Результаты подчеркивают ценность общественной инфраструктуры для бизнес-сообщества, а также потенциал повышения эффективности за счет координируемых на региональном уровне программ платы за воздействие»

Справочник по сбору за воздействие ( Национальная ассоциация домостроителей , 2016 г.)

Это руководство было разработано, чтобы предоставить строителям жилья и другим сторонам, заинтересованным в плате за воздействие, ресурс для изучения критических вопросов и предоставления стратегий для достижения сбалансированных решений по финансированию инфраструктуры.

Тарифы на частные переводы: доказано, что они не работают? Обновление Белой книги ( National Association of REALTORS® , август 2015 г.)

«С момента первоначальной публикации этой Белой книги [см. Белую книгу ниже] были введены новые правила для ограничения действия PTF или их полного запрета. Несмотря на эти изменения, у покупателей почти наверняка возникнут вопросы о юридической силе PTF, и агенты и брокеры должны быть готовы».

Технический отчет: Тарифы на частные переводы — потенциальные проблемы, проблемы на будущее? ( Национальная ассоциация риэлторов® , май 2008 г.) — Требуется вход в систему

«Сборы за частную передачу (PTF), также иногда называемые налогами на частную передачу, являются одним из горячо обсуждаемых новых вопросов в законодательстве и практике в области недвижимости.Когда дело доходит до мнений о PTF, кажется, что нет золотой середины: люди либо любят их, либо ненавидят. Но что такое ПТФ? Как они работают и как влияют на повседневные сделки с недвижимостью? Каково их потенциальное влияние на будущее законодательства и практики в сфере недвижимости? Следующее обсуждение, основанное на интервью с экспертами по недвижимости и исследованиях, направленных на выявление наиболее актуальных законов и периодических дискуссиях, попытается ответить на эти и другие вопросы, а также поднять несколько новых вопросов, на которые, возможно, еще слишком рано отвечать.

Технический отчет: Тарифы на частные переводы — потенциальные проблемы, проблемы на будущее? ( Национальная ассоциация риэлторов ®, май 2008 г.)

Требуется вход в систему

Плата за воздействие и доступность жилья: руководство для практиков ( Департамент жилищного строительства и городского развития США, , июнь 2008 г.)

В этом Руководстве содержится информация, полезная для местных юрисдикций, которые либо находятся в процессе введения платы за воздействие, либо рассматривают возможность внесения изменений в действующие программы платы за воздействие.Он включает информацию об истории, альтернативных моделях финансирования, законодательстве штата, структуре платы за воздействие и тематических исследованиях

.

Руководство по политике в отношении сборов за воздействие ( Американская ассоциация планирования, , 1997 г.)

Руководство по политике от APA, в котором обсуждаются восемь политик и несколько стандартов

Электронные книги и другие ресурсы

электронные книги

Покупка, аренда и продажа: как получить прибыль, инвестируя в жилую недвижимость (электронная книга)

Полное руководство по зонированию: как владельцы и девелоперы недвижимости могут создать и сохранить стоимость недвижимости   (электронная книга)

Справочник по страховым взносам и доступности жилья (аудиокнига, электронная книга)

Устойчивое жилищное строительство: планирование и проектирование зеленых кварталов (электронная книга)

Книги, видео, исследовательские отчеты и многое другое

Перечисленные ниже ресурсы можно взять во временное пользование через Службу поддержки участников.До трех книг, кассет, компакт-дисков и/или DVD-дисков можно взять напрокат в библиотеке на 30 дней за символическую плату в размере 10 долларов США. Для получения помощи позвоните в службу поддержки участников по телефону 800-874-6500.

ImpactFees — Посетите этот сайт для получения информации штата и местного уровня, прецедентного права, публикаций, опросов, часто задаваемых вопросов и последних новостей, связанных с сборами за воздействие и финансированием инфраструктуры


Есть идея на тему недвижимости? Присылайте нам свои предложения.

Размещение ссылок на этой странице не означает одобрения Национальной ассоциации риэлторов®.NAR не делает заявлений о том, соответствует ли содержимое любых внешних сайтов, на которые могут быть ссылки на этой странице, государственным или федеральным законам или постановлениям или применимым политикам NAR. Эти ссылки предоставляются только для вашего удобства, и вы полагаетесь на них на свой страх и риск.

АДУ | LADBS

Зонирование, информация о собственности и записи о разрешениях на строительство

Получите информацию о зонировании и собственности, относящуюся к данному участку. Информацию о зонировании можно получить через ZIMAS (Система доступа к информации и картам зон).

Получение разрешений на строительство для конкретного участка. Записи разрешений можно получить онлайн, лично или по почте. Более подробную информацию о получении разрешений на строительство можно найти здесь.

Планы проектирования и чертежей

Создайте пакет документов, включая существующие записи о разрешении на строительство, со следующими минимальными требованиями к плану, выполненными в масштабе: размеры участка, существующие здания, район(ы) работ, планировка парковки, расположение подъездной дороги, отступы двора от границ собственности и между зданиями.

  • План этажа – Показать предполагаемые работы и смежные помещения (если применимо), размеры дверей и окон и их расположение.
  • Фасады/поперечные сечения зданий – Внешние фасады для нового строительства с подробным описанием всех наружных стен, выступов и поперечных сечений в каждом направлении.
  • План фундамента – Показать размер фундамента (ширина и глубина), а также плиту по толщине уклона. Для конструкции фальшпола укажите размер и направление балок пола.
  • Каркас крыши — Показать размер и направление стропил крыши и потолочных балок.
  • Энергосбережение – Энергетические расчеты и сертификат соответствия (CF1R). См. Energy.ca.gov/title24 для Дополнительная информация.
  • Зеленый код – (если применимо), спецификации материалов, примечания и подробности.
  • Более подробные требования к подаче документов можно найти в информационных бюллетенях Департамента.

     

    Процесс подачи и проверки плана

    Отправьте пакет в Департамент строительства и безопасности.Планы принимаются через ePlanLA и в любом из наших центров обслуживания разработчиков. Планы будут проверены на соответствие Кодексы зонирования и строительства. Инструкции о том, как добиться соответствия, будут предоставлены в списке исправлений. Могут потребоваться разрешения от других городских департаментов. Они включают, но не ограничиваются:

    Департамент водоснабжения и энергетики (DWP): Работы рядом с сервитутами DWP или в пределах десяти футов от них

    • Пожарная служба:   Гидранты и доступ
    • Департамент городского планирования :  Историческая заповедная зона (HPOZ), конкретный план и/или ландшафт переднего двора
    • Департамент общественных работ:
      • Инженерное бюро (BOE) — Вырезка бордюров, подключение к канализации, утверждение адреса и/или дренаж участка
      • Бюро уличных служб (BSS) — Отдел городского лесного хозяйства (UFD) — Удаление деревьев на бульваре и/или на территории
      • Санитарное управление (SAN) – Малозатратное развитие и смягчение последствий загрязнения ливневыми водами

    После внесения всех исправлений и получения всех разрешений будет выдано разрешение, утверждены планы, и начнется строительство. начать.

     

    Строительство и инспекция

    Начало строительства. Если конструкция отличается от утвержденных планов, вернитесь к проверке плана для утверждения.

    для расписания осмотра:

    9
  • Call 311, (866) 4laity, или (213) 473-3231
  • Перейти к мобильному приложению, Ladbs Go
  • Go, LABBS.ORG
  • Земляные работы: Запланируйте осмотр фундамента после установки всей арматурной стали, опалубки, водопровода и электропроводки, но до заливки бетона.

    Грубый: Запланируйте осмотр после завершения всех работ по каркасу и установки сантехнических, электрических, электропроводных и отопительных каналов, но до того, как будут выполнены какие-либо работы.

    Окончательный: Запланировать осмотр после завершения строительства.

     

    Свидетельство о вводе в эксплуатацию

    После утверждения окончательной проверки выдается свидетельство о вводе в эксплуатацию для дополнений, новых зданий и переоборудования.Реконструкция/ремонт существующего здания не требует нового свидетельства о праве собственности.

    Нужен ли мне вид на жительство | Нью Браунфелс, Техас

    Нужно ли мне разрешение?


    (только для жилых помещений)
    Это один из самых частых вопросов, которые мы получаем в Строительном отделе города Нью-Браунфелс. Домовладелец или владелец недвижимости, думающий о реконструкции, добавлении небольшого дополнения, переоборудовании гаража, добавлении беседки на заднем дворе, замене сайдинга или перекрытии, должен знать, что ответ на все эти вопросы на самом деле «да».Для перекраски вашего дома, общего озеленения или внесения незначительных эстетических изменений вам не потребуется разрешение.

    Однако люди, похоже, необоснованно опасаются получения разрешений на строительство и всего процесса проверки. Не бойтесь, процесс получения разрешений и проверок на самом деле не так уж и сложен. Поскольку многие проекты домовладельцев действительно требуют разрешения, может быть полезно рассмотреть некоторые вопросы, которые могут возникнуть.

    Зачем нужны строительные нормы и разрешения на строительство?


    Проще говоря, строительные нормы и правила, в том числе нормы, касающиеся структурных, электрических, сантехнических, механических и других компонентов вашего дома, существуют для обеспечения вашей безопасности.

    Кодексы устанавливают ряд стандартов, и все они предназначены для того, чтобы помочь строителям, домовладельцам и сообществам иметь безопасные и надежные здания. Разрешения на строительство — это ваше законное разрешение на осуществление проекта, а также ваше согласие или согласие подрядчика на выполнение работ в соответствии с действующими нормами. Дом может стоять сто лет, и у него может быть много владельцев, Строительный отдел хочет обеспечить безопасность дома для многих поколений.

    Если я получу разрешение, смогу ли я выполнять работу самостоятельно?


    Абсолютно.Вы можете выполнять любые строительные работы в доме, которым владеете, при условии, что это ваша усадьба, и вы не строите или не переделываете дом с конкретным намерением продать его в течение следующих двенадцати месяцев.

    Когда мне нужно разрешение?


    Город Нью-Браунфелс требует разрешения в любое время, когда владелец намеревается построить, расширить, изменить, отремонтировать, переместить, снести или изменить использование здания или сооружения, или возвести, установить, увеличить, изменить, отремонтировать, удалить, преобразовать или заменить любую электрическую, газовую, механическую или водопроводную систему.

    Каковы преимущества?


    Допустим, вы хотите добавить в гараж несколько дополнительных электрических розеток, но при установке допустили ошибку, которая впоследствии привела к пожару.

    Ваша страховая компания собирается покрыть расходы на пожар, вызванный незаконными работами с электричеством? Одним из основных преимуществ получения разрешения является наличие на вашей стороне технических ресурсов, сертифицированных строительных инспекторов и экспертов по планированию. Сертифицированные инспекторы по строительству и эксперты по планированию города Нью-Браунфелс, имеющие многолетний опыт работы в сфере торговли и прошедшие обучение правилам, могут работать с вами во время вашего проекта.Они могут ответить на вопросы, предоставить рекомендации, прежде чем вы начнете свой проект, и сэкономить ваше время, деньги и нервы.

    Когда разрешение не требуется? Косметические работы


    Для косметических и мелких ремонтных работ разрешение на строительство не требуется. Это включает в себя замену шкафов, замену напольного покрытия, покраску и отделку, ремонт гипсокартона (только внутренних стен), замену небольших участков сайдинга (если вы также не вносите структурные изменения), замену сантехники (если вы не меняете водопроводную систему). и замена светильников и приборов (если вы не переделываете и не заменяете проводку).Если вы не уверены, сотрудники Строительного отдела с удовольствием ответят на ваши вопросы.

    Есть ли плата?


    да. Сборы варьируются и основаны на нашем действующем постановлении о сборах. Пожалуйста, позвоните нам, и мы можем сообщить вам приблизительную стоимость по телефону, или для коммерческого строительства вы можете использовать оценщик платы за разрешение.

    Что мне нужно для получения разрешения?


    Это зависит от характера проекта. Например, вам нужно будет представить план участка, структурные чертежи (если применимо) и любые другие документы в соответствии с требованиями Строительного отдела.Вы можете позвонить нам, воспользоваться нашим веб-сайтом или зайти и рассказать нам о своем проекте, и мы можем перейти оттуда или см. Требования к разрешениям.

    СОГЛАСИЕ НА ПЕРЕДАЧУ ПРИ ОТСУТСТВИИ ТСЖ

    Кластерные застройки обычно утверждаются в соответствии с подзаконными актами о муниципальном планировании соответствующего местного органа власти с условием, что должна быть создана ассоциация владельцев (далее «OA»). Кроме того, в документах о праве собственности в такой застройке должно быть соответствующее условие, согласно которому передача не может происходить без письменного согласия такого должным образом учрежденного ОА и что последующие владельцы становятся членами ОА.Местные органы власти, однако, не имеют никакого контроля над тем, выполняется ли и поддерживается ли это условие ОД после предоставления застройщику разрешения на передачу разделенной собственности в Бюро регистрации актов гражданского состояния, поскольку ОД создается позже. В результате многие из этих ОА не формируются или перестают функционировать на каком-то этапе. Однако это условие остается в документах, подтверждающих право собственности, и его необходимо соблюдать, что вызывает проблему, если ОД не работает, поскольку некому дать такое согласие на передачу в отсутствие такого ОД.

    До недавнего времени Бюро актов гражданского состояния вместо письменного согласия принимало письмо от соответствующего местного органа власти, подтверждающее, что ОА никогда не создавалось. Также общепринятой практикой является просьба к соседу подписать такое согласие. Регистратор Кейптаунского управления по делам о сделках издал циркуляр, содержащий указания в случае, если условие документа о праве собственности препятствует передаче собственности без письменного согласия УО, особенно если конкретное УО не было создано или прекратило свою деятельность в течение какая бы ни была причина.Об этом говорится в циркуляре Управления по делам актов; «должно быть получено согласие от должным образом учрежденного товарищества собственников жилья, в противном случае дело должно быть передано в суд для разрешения передачи без согласия . Условие должно быть выдвинуто в титуле

    документ, если судом не установлено иное» . Таким образом, у перевозчиков больше нет возможности подать такое письмо, выданное местными властями вместо согласия, без риска отказа в передаче.

    Получение постановления суда является длительным и дорогостоящим мероприятием для многих респондентов из-за большого количества объектов недвижимости в процессе строительства, а также держателей облигаций, которых необходимо уведомить. Обычно это не вариант из-за нехватки времени. Однако для продавца имущества не было бы невозможно получить письменное согласие, как это предусмотрено условием документа о праве собственности на конкретное имущество. В каждом случае необходимо учитывать соответствующий подзаконный акт о планировании, чтобы определить процедуру, которой необходимо следовать для получения такого согласия.Для объектов недвижимости в муниципальной зоне города Кейптаун, Раздел 63(7) Постановления о муниципальном планировании 2015 года , гласит следующее:

    .

    В случае, если объединение собственников прекратило свою деятельность и его устав не предусматривает собственника, желающего передать земельный участок, в этом случае собственник должен получить согласие не менее 60% членов товарищества. ассоциации, согласие которой считается согласием ассоциации собственников, если конституцией не предусмотрен иной порядок.

    Это означает, что при отсутствии действующего OA или должным образом назначенного владельца для выдачи письменного согласия владелец, который хочет продать и передать свою собственность, должен получить письменное согласие от 60% зарегистрированных владельцев недвижимости в таком разработка, согласие на которую считается письменным согласием, необходимым для регистрации передачи в Бюро актов гражданского состояния. Следует также отметить, что если в конкретной Конституции АО предусмотрена иная процедура, следует следовать этой процедуре.

    Тот факт, что любое согласие, полученное в нарушение положений соответствующего подзаконного акта, не является должным образом выданным согласием, означает, что нельзя использовать такое «согласие». По этой причине необходимо соблюдать изложенные процедуры для защиты всех вовлеченных сторон, включая Фирму-перевозчика и всех, кто подписал такое согласие без соответствующего органа, от любых судебных исков. Лучшим постоянным решением будет воссоздание OA, чтобы будущие передачи не сталкивались с подобными проблемами, особенно в свете того факта, что Управление по делам о сделках будет знать об этой проблеме и, следовательно, будет делать замечания при подаче согласия.


    29 ноя 2019
    Автор Элана Хопкинс

    Что вам нужно знать

    Четкий и краткий обзор законодательных актов, касающихся депозитов, выселений, раскрытия информации и других ключевых аспектов законов Флориды о арендодателях и арендаторах.

    Краска на основе свинца Раскрытие информации

    Агент должен включать информацию о краске на основе свинца в договор аренды только в том случае, если жилье было построено до 1 января 1978 года. договора аренды, который предписывает пользователю «проверить и заполнить этот раздел, если жилье было построено до 1 января 1978 года».

    Гарантийный депозит

    • Арендодатель обязан вернуть залог арендатора в течение 15 дней после того, как арендатор освободит помещение. Если арендодатель желает потребовать гарантийный депозит, он / она должен направить письменное уведомление о намерениях в течение 30 дней после того, как арендатор освободит помещение. Арендодатель должен отправить уведомление заказным письмом на последний известный адрес арендатора. Есть специальный язык, который должен быть включен в уведомление. (Раздел 83.49 Устава Флориды). Члены Florida Realtors могут загрузить форму «Уведомление о намерении предъявлять претензии по залоговому депозиту» с сайта Form Simplicity.
    • Если арендатор повредит имущество и бросит его, арендодатель может потребовать часть гарантийного депозита в качестве возмещения ущерба в течение 30 дней после того, как арендатор выселится. Арендодатель может обратиться в суд, чтобы добиться судебного решения, позволяющего ему/ей использовать остаток для компенсации потери арендной платы при поиске нового арендатора. Кроме того, арендодатель может возложить на арендатора ответственность за суммы, которые арендодатель не смог получить за повторную аренду имущества. (разделы 83.49 и раздел 83.595 Устава Флориды)
    • При продаже сдаваемого в аренду имущества при продаже или передаче права собственности на сдаваемое в аренду имущество все гарантийные депозиты или авансовые арендные платежи, удерживаемые в пользу арендаторов, передаются новому владельцу вместе с любыми заработанными процентами и точным бухгалтерским учетом. с указанием сумм, которые должны быть зачислены на счет каждого арендатора.Нет необходимости получать согласие арендатора перед передачей средств новому владельцу. (Раздел 83.49(7) Устава Флориды)

    Неуплата арендной платы и выселение

    • Если арендатор не вносит арендную плату по договору аренды, арендодатель должен уведомить арендатора за три дня до того, как арендодатель сможет выселить арендатора на этом основании. Трехдневное уведомление является требованием Закона Флориды о арендодателях и арендаторах жилых помещений и должно содержать определенные статутные формулировки. Члены агентства Florida Realtors могут загрузить форму прекращения действия в связи с неуплатой арендной платы с сайта Form Simplicity.
    • Если арендодатель добавит в договор аренды положение, которое направлено на удаление этого трехдневного уведомления о неуплате арендной платы, суд, скорее всего, сочтет добавленное положение неисполнимым. (Раздел 83.56(4) Устава Флориды)
    • Арендатору не разрешается прекращать платить арендную плату, если собственность находится в обращении взыскания. Арендатор, который прекращает платить арендную плату, может быть уведомлен об этом за три дня. Если арендатор не платит арендную плату или не освобождает квартиру в течение трех рабочих дней после вручения уведомления, арендодатель может подать заявление о выселении.(Раздел 83.56(3) Устава Флориды)
    • Если арендатор не вносит своевременную оплату арендной платы, арендодателю не разрешается отключать арендатору электричество или услуги по вывозу мусора или менять замки, чтобы арендатор не мог получить доступ в жилье. Если арендодатель попытается сделать это, он или она будет нести ответственность перед арендатором за фактический и косвенный ущерб или за трехмесячную арендную плату, в зависимости от того, что больше, и расходы, включая гонорары адвокатов. (Раздел 83.67 Устава Флориды)

    Свидетельство о владении

    После вынесения судебного решения о выселении домовладелец получает судебный приказ о владении, который оформляется/вручается шерифом.В это время или в обоюдно установленное время после этого арендодатель или агент арендодателя могут вывезти любую личную собственность, найденную в помещении, к границе собственности или рядом с ней. Ни шериф, ни арендодатель, ни его агент не несут ответственности перед арендатором или любой другой стороной за утрату, уничтожение или повреждение имущества после его вывоза. (Раздел 83.62(2) Устава Флориды)

    Работа с денежными средствами

    • Агент или управляющий недвижимостью не может принимать предварительно составленные чеки от арендатора для депонирования на счет условного депонирования с течением времени.Сотрудник должен передать условное депонирование своему брокеру в течение одного рабочего дня. (Правило 61J2-14.009 Административного кодекса Флориды)
    • Если агент собирает средства от имени арендодателя, эти средства должны быть внесены либо на счет арендодателя, либо на счет условного депонирования брокера, а не на операционный счет брокера.

    Формы аренды

    • Верховный суд Флориды предоставил формы аренды только для жилой недвижимости. В случае коммерческой аренды каждый арендодатель и/или арендатор должен составить договор аренды, относящийся к конкретной сделке; они могут сами составить договор аренды, хотя коммерческая аренда, как правило, достаточно сложна, чтобы заслуживать услуг профессионального юриста.
    • Для форм аренды жилья риелторы должны ограничить свое участие простым заполнением фактов, как это продиктовано сторонами, в соответствии с формой раскрытия информации без участия юриста, которая прилагается к договорам аренды, одобренным Верховным судом Флориды.
    • Риэлторам не разрешается подготавливать дополнения к утвержденным Верховным судом формам аренды от имени арендодателя или арендатора.
    • Если арендодатель и арендатор заключают как договор аренды, так и договор аренды, условия договора аренды имеют преимущественную силу, даже если они противоречат условиям договора аренды.

    Краткосрочная аренда

    Даже при краткосрочной аренде арендодатель или агент арендодателя должен разместить залог и арендную плату на отдельном счете до тех пор, пока деньги фактически не будут причитаются арендодателю, или арендодатель не должен внести поручительство. (Раздел 83.49 Устава Флориды)

    Права на кондоминиум и товарищество собственников жилья

    Если недвижимость существует в сообществе с кондоминиумом или ассоциацией домовладельцев, а арендодатель задерживает уплату взносов ассоциации, ассоциация может потребовать, чтобы арендатор платил арендную плату ассоциации, а не арендодателю, до тех пор, пока просроченные обязательства не будут выполнены. или арендатор переезжает.Если владелец считает, что ассоциация превысила свои полномочия, он должен проконсультироваться со своим адвокатом (разделы 718.116(11)(a) и 720.3085(8)(a) Устава Флориды)

    .

    Арендодатель въезжает в помещение, занимаемое арендатором

    • Арендаторы должны разрешить своему арендодателю войти в жилище, чтобы сделать ремонт или показать квартиру потенциальным покупателям в разумных пределах. Если арендатор отказывается, арендодатель должен уведомить арендаторов в письменной форме о том, что они должны разрешить доступ в течение семи дней после получения уведомления.В противном случае арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды и потребовать выселения. (Раздел 83.53 Устава Флориды (арендодатель и арендатор))
    • Для ремонта арендодатель должен уведомить арендатора не менее чем за 12 часов до входа в жилище и должен обеспечить проведение ремонта с 7:30 до 20:00. (Раздел 83.53(2) Устава Флориды)

    Аннулирование и прекращение аренды

    • Если арендодатель не поддерживает состояние имущества, требуемое законом или существенными положениями договора аренды, арендатор может расторгнуть договор аренды после письменного уведомления о намерении расторгнуть его, если арендодатель не исправит ситуацию в течение семи дней.(Раздел 83.56, (1), Устав штата Флорида)
    • Если арендодатель предпринимает все разумные усилия для устранения проблемы, но возможность ремонта находится вне контроля арендодателя (например, арендодатель заказал деталь для ремонта поврежденного предмета, но она не будет доставлена ​​в течение двух недель) и проблема делает квартиру непригодной для проживания, стороны могут договориться о том, чтобы арендатор освободил помещение на время, необходимое для ремонта, и не взимать с арендатора арендную плату за этот период. Или, если несоответствие делает квартиру лишь частично непригодной для проживания, уменьшите арендную плату пропорционально потере стоимости арендной платы (т.е., одна из двух ванных комнат не работает, но, поскольку арендатор все еще может оставаться там, уменьшите арендную плату в связи с потерей одной ванной комнаты).
    • Нет автоматического права расторжения для заключенных договоров аренды. Как только арендодатель и арендатор подписывают договор аренды, он становится юридически обязательным, и они должны соблюдать условия. Однако любая из сторон может добавить в договор аренды период расторжения до его подписания. (Раздел 83, Часть II, Устав штата Флорида)
    • Военнослужащие
    • могут расторгнуть договор аренды, если они соответствуют определенным критериям, включая, помимо прочего:
      • , если им необходимо переехать на расстояние более 35 миль от арендуемых помещений на 60 дней и более
      • если они покидают армию
      • , если они переезжают в правительственные помещения

    Арендатор должен предоставить арендодателю письменное уведомление за 30 дней вместе с копией официального военного приказа или письменной справкой, подписанной командиром военнослужащего.(Раздел 83.682, Устав штата Флорида)

    • Если жилец покупает дом, он не имеет права досрочно расторгнуть договор аренды в письменной форме. Если в договоре аренды нет положения, дающего арендатору такое право, арендатор может нести ответственность перед арендодателем, если он или она расторгнет договор аренды досрочно.
    • При помесячной аренде жилья любая из сторон может расторгнуть договор аренды, уведомив об этом не менее чем за 15 дней до окончания следующего месячного периода. Аренда арендатора не прекращается автоматически, если арендодатель продает жилье, за исключением случаев, когда арендодатель включил в договор аренды положение на этот счет, которое позволило бы арендодателю расторгнуть договор аренды в такой ситуации.(Раздел 83.57(3) Устава Флориды)

    Уведомление о несоответствии

    Если арендатор не поддерживает имущество в состоянии, требуемом законом, или нарушает существенные положения договора аренды, арендодатель может отправить семидневное уведомление о несоблюдении. Есть два типа уведомлений:

    1. Уведомление, дающее арендатору возможность исправить или исправить проблему. Этот тип уведомления может использоваться, например, когда у арендатора есть несанкционированное домашнее животное в собственности, если арендатор удаляет животное в течение семи дней, арендатор может остаться.
    2. Уведомление, которое не дает арендатору возможности устранить или устранить проблему, и арендатор должен покинуть его в течение семи дней. Этот тип уведомления может быть использован, например, если арендатор устроил дикую вечеринку, которая привела к многочисленным жалобам от соседей, нескольким разбитым окнам и поврежденным стенам. Участники программы Florida Realtors могут загрузить форму «Уведомление от арендодателя арендатору — Уведомление о несоблюдении требований по другим вопросам, кроме неуплаты арендной платы» с сайта Form Simplicity.

    Продление аренды

    Арендатор может потребовать от арендатора, который не продлевает договор аренды, уведомить арендодателя, прежде чем освободить помещение.Этот период уведомления не может превышать 60 дней до истечения срока аренды. В договоре аренды также может быть указано, что, если арендатор не предоставит это уведомление, арендатор несет ответственность за заранее оцененные убытки, если уведомление не предоставлено. (Раздел 83.575 Устава Флориды)

    Арендная плата от иностранных банков

    Если арендодатель жилого дома живет за пределами штата и хочет принимать арендные платежи в банке за пределами штата с филиалом во Флориде, мы рекомендуем арендодателю обратиться за юридической консультацией , чтобы выяснить, не нарушает ли это закон Флориды.В законе говорится, что авансовая арендная плата и гарантийные депозиты должны храниться в «банковском учреждении Флориды», но не уточняется, что именно это означает. (Раздел 83.49(1)(a), Устав штата Флорида)

    УСАДЬБА, вы можете владеть ею, но это не означает, что вы ее контролируете.

    Люди обычно считают, что если они владеют недвижимостью, то они могут продать ее, когда захотят, передать кому захотят или оформить ее в соответствии со своими планировочными документами по своему выбору. Но это не всегда так, если у владельца есть супруг(а) и/или несовершеннолетние дети, когда речь идет о недвижимости во Флориде, которая соответствует определению приусадебной собственности .Концепция усадьбы и то, как она облагается налогом, освобождается, передается, разрабатывается и иным образом рассматривается, является одной из самых сложных концепций в законодательстве Флориды.
    Во-первых, что такое усадьба? Конституция Флориды определяет усадьбу как недвижимое имущество в размере не более половины акра прилегающей земли в муниципалитете, принадлежащей физическому лицу, и улучшения на ней. Искусство. X, §4(a), Fla. Const. Владелец должен «сделать или намереваться сделать недвижимое имущество своим постоянным местом жительства или местом жительства своей семьи». Аронсон против Аронсона , 81 So.3d 515 (Fla. 3d DCA 2012). Кроме того, не всегда необходимо, чтобы владелец проживал в собственности на момент его или ее смерти, чтобы собственность считалась приусадебной. Это может звучать относительно прямолинейно или нет, но существует обширная судебная практика о том, что именно представляет собой усадьбу, но это выходит за рамки данной статьи. Для целей настоящей статьи под усадьбой понимается жилище и прилегающая к нему земля, на которой физическое лицо или его семья проживает в качестве своего дома.В этой статье основное внимание будет уделено ограничениям, которые Кодекс законов о наследстве Флориды и Конституция Флориды налагают на собственность приусадебного участка, чтобы ограничить способность владельца передавать и завещать собственность, если у него остались супруг(а) или несовершеннолетний ребенок.

    Незнание этих ограничений может привести к обширным судебным разбирательствам по вопросу о том, кому принадлежит усадьба после смерти владельца. Некоторые факты, которые кажутся относительно хорошо установленными, могут быстро стать предметом горячих споров. Такие вопросы, как то, являлась ли собственность усадьбой наследодателя, отказался ли супруг от своих прав, была ли усадьба заброшена, правильно ли передано имущество в течение жизни, и многие другие могут привести к затяжным судебным разбирательствам.Технически приусадебная собственность переходит вне завещания «в мгновение ока» к надлежащим бенефициарам. Эта цитата взята из упомянутого выше дела Aronson , но владелец собственности умер в 2001 году, и суд окончательно не решил, кто является истинными владельцами собственности до 2012 года. Таким образом, одиннадцать лет — это «в мгновение ока». ”?
    Ограничения на то, как человек может передавать или завещать свою собственность, может показаться плохой идеей, но существуют также меры защиты приусадебной собственности, предусмотренные Кодексом о наследовании и Конституцией.Как защита, так и ограничения направлены на защиту семей, предоставляя освобождение кредитора и ограничения на завещание и передачу, когда у владельца остался супруг(а) или несовершеннолетние потомки.

    Вероятно, самая распространенная мысль о усадьбе во Флориде связана с выгодным освобождением от налогов, предоставляемым домовладельцам. Но есть также исключения для кредиторов и защита от принудительной продажи, в результате чего недвижимость часто называют «защищенной усадьбой». Это основано в первую очередь на формулировке статьи X, раздела 4 (а) Конституции Флориды.Конечно, есть исключения из этих исключений. Как правило, исключения составляют обязательства, связанные с налогами на имущество (т. е. залоговое удержание за неуплаченные налоги на имущество), оценки имущества (т. е. оценки товарищества собственников жилья) и расходы, связанные с покупкой, улучшением или ремонтом имущества (т. е. ипотека, кредитная линия). или залог механика). Эти исключения также переходят к пережившему супругу или наследникам владельца после смерти владельца.

    Описанные выше средства защиты и исключения защищают владельца в течение всей его жизни, а также оставшуюся в живых супругу и наследников владельца после смерти владельца.Но есть ограничения на то, что владелец может делать в отношении имущества, которые направлены исключительно на защиту оставшегося в живых супруга и наследников. Эти ограничения изложены в статье X, разделе 4(c) Конституции Флориды, которая гласит: Усадьба не подлежит завещанию, если у владельца остались супруг(а) или несовершеннолетний ребенок, за исключением того, что усадьба может быть завещана супруга собственника, если нет несовершеннолетнего ребенка. Собственник приусадебного недвижимого имущества, к которому присоединился супруг, если он состоит в браке, может отчуждать имение в ипотеку, продажу или дарение, а если он состоит в браке, может передать право собственности на имение целиком вместе с супругом.В случае недееспособности собственника или супруга способ отчуждения или обременения определяется законом. Закон штата Флорида о наследстве предлагает некоторые разъяснения, определяя определенные термины, которые фигурируют в ограничениях Раздела 4(c). Согласно Закону штата Флорида §732.4015, термин «владелец» включает лицо, предоставившее право доверительного управления, а термин «завещание» также включает распоряжение имуществом через траст. Эти определения в основном означают, что передача собственности в момент смерти через завещательный или отзывный траст аналогична передаче от физического лица и имеет те же ограничения.Проще говоря, каковы ограничения на застройку и передачу усадьбы? Они следующие:

    1. Если у владельца остались несовершеннолетний ребенок или дети, он не может завещать (передавать в случае смерти по завещанию или доверительному управлению) усадьбу кому-либо, кроме детей, даже супругу.
    2. Если есть переживший супруг, но нет несовершеннолетних детей, усадьба может быть оформлена только на платной основе (100% собственность) супругу.
    3. Женатый владелец не может закладывать, продавать или дарить усадьбу кому-либо, кроме своего супруга или себе и супругу, если супруг также не подписывает акт или ипотеку.Это верно даже в том случае, если супруг не имеет доли собственности в собственности.

    Это ограничения на усадьбу, которые направлены на защиту семьи владельца, но если владелец не состоит в браке (или супруг отказался, отказался и т. д.) и не имеет несовершеннолетних детей, они могут свободно передавать и распоряжаться имуществом по своему желанию.

    Конституция Флориды, статья X, раздел 4, устанавливает ограничения на завещание, но не рассматривает, как собственность переходит после смерти владельца или что происходит, если усадьба заложена или передана в нарушение ограничений.Эти положения по умолчанию предусмотрены Законом о наследстве штата Флорида в §732.401. Раздел (1) предоставляет пережившему супругу, если таковой имеется, пожизненное имущество в усадьбе наследодателя, если усадьба не была создана в соответствии с законом и конституцией, а также оставшуюся часть, закрепленную за потомками. Это все потомки, независимо от того, являются ли они все бенефициарами наследственного плана умершего или нет, потому что усадьба выходит за пределы наследства. Хотя это может обеспечить защиту некоторым оставшимся в живых супругам, для многих это может создать трудности.Пожизненное имущество создает обязанность пережившего супруга поддерживать имущество в интересах остальных дольщиков. Он / она будет нести ответственность за все расходы на содержание имущества. Затем, поскольку нет единого владения, оставшийся в живых супруг не имеет возможности принудительно продать имущество через иск о разделе. Законодательный орган Флориды недавно попытался решить эту потенциальную проблему, создав раздел (2), чтобы предоставить оставшемуся в живых супругу альтернативу пожизненному имуществу, которое они, возможно, не хотят или не могут себе позволить.Оставшийся в живых супруг может выбрать пожизненное имущество, предусмотренное в Разделе (1), или получить половину доли в усадьбе. Решение оставшегося в живых супруга взять на себя половину доли дает ей / ему единство владения с потомками, так что иск о разделе для принудительной продажи собственности доступен. Это также приводит к тому, что оставшийся в живых супруг несет ответственность только за половину расходов на содержание. Хотя эти выборы действительно дают оставшемуся в живых супругу «выход» и не позволяют им застрять в содержании собственности, которую они не могут себе позволить, есть и некоторые минусы.Оставшийся в живых супруг не имеет защиты, чтобы держать его/ее в доме, так как потомки/совладельцы могут принудительно продать имущество. Если оставшийся в живых супруг желает остаться в доме, это может быть не лучшим выбором.

    Хотя эти ограничения предназначены для защиты семьи выживших, они могут иметь некоторые непредвиденные последствия, которые расстроят намерения человека, если он не спланировал их должным образом. Одним из примеров является то, что если муж и жена разводятся, живут раздельно, но не разводятся, и один из них покупает дом, они не могут передать этот дом без согласия проживающего отдельно супруга или завещать его кому-либо, кроме проживающего отдельно супруга.Это верно независимо от того, как долго пара находится в разлуке. См. Estate of Scholtz, 543 So.2d 219 (Fla. 1989).

    Есть способы избежать непредвиденных последствий ограничений усадьбы. Согласно Закону Флориды §732.401(5), ограничения/защита приусадебных участков не распространяются на собственность, принадлежащую умершему в качестве аренды целиком или в совместной аренде с правом наследования. Это означает, что если лицо владеет своей усадьбой совместно с другим лицом таким образом, что их интересы прекращаются в связи со смертью, совладелец может унаследовать долю наследодателя независимо от того, был ли у наследодателя супруг или несовершеннолетний ребенок.Это связано с тем, что защита усадьбы распространяется только на бенефициарные интересы в собственности, а интересы умершего прекращаются после смерти, поэтому защищать нечего. Кроме того, три ограничения на застройку и передачу усадьбы, перечисленные выше, не включают ограничение на пожизненную передачу усадьбы, если у этого владельца есть несовершеннолетние дети. Это ограничение есть только у супруга. Это полезно, потому что человек может сделать определенные пожизненные переводы в траст, чтобы предотвратить наследование их бывшим супругом их имущества в качестве опекуна несовершеннолетних детей.

    Единственным механизмом, позволяющим лицам свободно распоряжаться своей единоличной собственностью, когда они состоят в браке, является отказ супругов до или после брака (добрачный или послебрачный договор) или отказ от собственности после смерти владельца. Отказ супруга от выборной доли, доли без завещания, доли с предварительным сроком, усадьбы, освобожденного от налогообложения имущества, семейного пособия и предпочтения при назначении в качестве личного представителя регулируются Статутом Флориды 732.702. Отказ должен быть подписан отказывающейся стороной в присутствии двух подписавшихся свидетелей.Справедливое раскрытие информации требуется, если оно подписано после брака, но раскрытие информации не требуется, если оно подписано до брака.

    Однако действительный отказ пережившего супруга от ответственности не спасет недействительное устройство. Отказ от ответственности приведет только к тому, что оставшиеся интересы всех потомков будут переданы, а не будут сохранены недействительные замыслы. Например, если хозяйка завещает свое имение одной из двух своих дочерей, но у нее остались муж и две дочери, то это недействительное завещание, потому что она не могла завещать имение никому, кроме своего супруга.Если супруг отказывается, то имущество не переходит к дочери, завещавшей имущество по завещанию собственника, а переходит непосредственно к обеим дочерям в равной степени. Отказ от ответственности только приведет к тому, что оставшиеся проценты перейдут ко всем потомкам, а не «сохранят» недействительное изобретение.

    Хотя ограничения на завещание и передачу предназначены для защиты, они также могут привести к нежелательным последствиям в отношении распоряжения собственностью лица.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.