Недвижимость коммерческая с арендаторами: Ошибка 404. Страница не найдена

Содержание

Коммерческая недвижимость: как начать бизнес и не прогореть?

Рынок коммерческой недвижимости активно развивается, и сегодня предоставление помещений в аренду является одним из самых прибыльных, стабильных и перспективных видов бизнеса. По разным данным, только в Москве сдается в аренду от 8 до 90 тысяч нежилых помещений под офисы, магазины, склады и т. д. И, несмотря на высокую конкуренцию, в этом сегменте бизнеса регулярно появляются новые игроки. Как войти на рынок коммерческой недвижимости и начать зарабатывать, а не нести убытки? Рекомендации экспертов помогут тем, кто готов стать игроком этого рынка и вести бизнес, приумножая собственные капиталы. 

Оцениваем доходы и расходы 

Владеть нежилым помещением — это полдела. Чтобы правильно сдать его в аренду,  необходимо: 

  • Проанализировать потенциальные доходы от объекта недвижимости. Ставки по офисным, торговым, складским помещениям разнятся.  

  • Выяснить потенциальные расходы (например, расходы на обслуживание объектов).

     

О том, какие расходы нужно учесть обязательно, рассказывает коммерческий директор комплекса «Румянцево» Виктория Ковалева: 

«В первую очередь займитесь налогами. На имущество и на землю, если есть земельный участок. Ставки по этим налогам обновляются каждые два года и являются существенной нагрузкой на бизнес. Составьте грамотный договор аренды, в котором обязательно пропишите расходы на эксплуатацию помещения. Если эти расходы лежат на плечах и арендатора, и арендодателя, то важно разработать эксплуатационную ведомость, чтобы точно понимать, какие расходы вам предстоит нести по договору аренды. Обязательно заложите эти расходы в свой бюджет». 

Формируем арендную ставку 

Грамотно выстроенная политика формирования ставок — важный пункт в системе предоставления помещений в аренду. Для разработки этой политики: 

  • нужно оценить средний уровень арендной ставки на территории, где располагается помещение.  

  • предусмотреть поднятие ставок. 

Не забудьте учесть потенциальное территориальное развитие. Возможно, на территории, где расположено помещение, вскоре проведут метро, возведут инфраструктуру. Политику ставок нужно продумать так, чтобы с появлением инфраструктуры можно было адекватно поднимать ставки и быть готовым к развитию своего объекта. 

Анализируем свою роль на рынке недвижимости 

Большинство экспертов рынка недвижимости отмечают — это не просто бизнес, а бизнес социально значимый.  

«Сдача в аренду коммерческой недвижимости — это не только способ получения долговременного стабильного дохода, но и участие в развитии своего региона. Благодаря владельцам коммерческой недвижимости и арендодателям в инфраструктуре района появляются новые торговые / офисные / развлекательные центры. А это предполагает создание дополнительных рабочих мест. Арендодатели, которые сдают площади небольшого размера, способствуют развитию малого и среднего бизнеса.  

У игроков рынка коммерческой недвижимости регулярно расширяются возможности для взаимовыгодного партнерства (особенно если круг арендаторов широк, и рынок активно растет). Наконец, благодаря арендаторам повышается уровень бытового обслуживания населения, (например, часто в сдаваемых помещениях появляются разнообразные способы проведения досуга: кафе, детские клубы, фитнес-залы)», — рассказывает о социальной важности аренды коммерческой недвижимости генеральный директор бизнес-центра «Кусково» Елена Ерина. 

Учитываем риски 

Несмотря на то что бизнес в сфере коммерческой недвижимости — бизнес стабильный, нужно понимать: предоставление коммерческих помещений в аренду не несет такой же высокой доходности, как бизнес рисковый (относительно продаж квартир, например, где маржинальность может быть гораздо выше). 

Среди рисков этого бизнеса эксперты отмечают: 

  • рост тарифов на коммунальные услуги, 

  • увеличение эксплуатационных и прочих расходов,  

  • непредсказуемая налоговая политика государства (особенно частые изменения кадастровой стоимости).  

Планируем на перспективу  

Чтобы окончательно понять, стоит сдавать коммерческое  помещение в аренду или нет, проанализируйте территорию на наличие перспективного конкурентного фона, который может появиться в будущем: 

«Бывает, что конкуренты начинают появляться вокруг, а вы это не предусмотрели. Поэтому прежде чем сдавать помещение, полезно обратиться к градостроительной документации Москвы, посмотреть генплан, изучить архитектуру города, запросить сведения о перспективном развитии территории. Нужно понять, что город планирует развивать на этой территории, будет ли увеличиваться конкурентный фон или нет. Надо спрогнозировать, какие ещё торговые или офисные помещения могут появиться поблизости. И на основе этого принимать решение — либо сдавать помещение, либо продавать сейчас, пока это еще актуально», — советует Виктория Ковалева. 

Получение стабильного дохода от сдачи помещения в аренду возможно только после грамотного и взвешенного планирования будущего бизнеса. В противном случае неминуемы убытки. Чтобы избежать их, можно обратиться за помощью к посредникам или найти грамотного управляющего. Главное — бизнес в сфере коммерческой недвижимости лоялен к новичкам, но только к тем, кто готов думать, анализировать и все просчитывать наперед. 

Коммерческая недвижимость с арендаторами

Коммерческая недвижимость в Испании является выгодным инвестиционным инструментом. ISPAN INVEST International Realty предлагает своим клиентам продукт, гарантирующий 5-6% годовых и шенгенскую мультвизу. Этим продуктом является покупка коммерческой недвижимости с арендатором в Мадриде.

Почему в Мадриде?

Потому что на побережье, где в основном продается пляжная недвижимость для отдыха, ярко выражена сезонность, вследствие чего устойчивый спрос на товары и услуги ограничен тремя летними месяцами. О нестабильности бизнеса лучше всего свидетельствуют огромное количество пустых торговых помещений, продающихся или сдающихся в аренду в прибрежных зонах. Найти арендатора даже на самых лучших курортах Испании сейчас чрезвычайно проблематично. В столице Испании Мадриде, в отличие от побережья, сезонности нет, бизнес на порядок стабильнее и гораздо лучше защищен наличием устойчивого спроса со стороны населения 4-х миллионного города.

Почему не жилую недвижимость, а коммерческую?

Причин достаточно. Жилая недвижимость в Испании, сданная в аренду, приносит владельцу доход в 2,5%-3% годовых. Коммерческая – 5-8% в зависимости от объема инвестиции. Иностранцу, сдающему квартиру в Испании, как правило, не обойтись без управляющей компании, услуги которой составят 25-30% от ежемесячной арендной платы. Для сдачи коммерческой недвижимости управляющая компания не нужна.
Надежность и стабильность коммерческих арендаторов на порядок выше частников. Средняя продолжительность аренды квартир равна году-двум, коммерческих помещений – пяти-семи годам.

Почему торговые помещения, а не офисы?

Из всех типов коммерческой недвижимости (торговые помещения, офисы, парковочные места) наибольшую рентабельность приносят торговые помещения. За ними следуют офисы, затем жилая недвижимость и паркинги. При этом торговые помещения требуют самых низких обязательных расходов: максимум — это страховка от пожара, в то время как обязательные расходы владельцев жилой недвижимости или паркинга выше (включают в себя IBI и коммунитарные платежи, которые тем выше, чем старше строение).

Почему с арендаторами, а не пустую?

Сама по себе покупка пустой коммерческой недвижимости не может гарантировать покупателю дохода. Владельцы торговых помещений даже в неплохо расположенных местах могут по 6-12 месяцев искать надежного арендатора, готового платить адекватную арендную плату. Для владельца этот срок – потерянные десятки тысяч евро, а также нервы и время, которое так или иначе будет необходимо уделять встречам с потенциальными арендаторами, переговорам, оформлению страховок, регистрации договора аренды и пр., даже если вы будете действовать не сами, а решили сдавать недвижимость через агентство. Плюс во время простоя коммунитарные платежи и налог на недвижимость оплачиваются владельцем, а не арендатором. Приобретая недвижимость с арендатором, у вас есть 100%-я гарантия получения прибыли с первого же дня после покупки.

Какие гарантии?

Потенциальным покупателям коммерческой недвижимости в Испании необходимо знать, что их права и финансовые интересы защищены надежными механизмами

В первую очередьISPAN INVEST International Realty предлагает к продаже только ту недвижимость, арендаторы которой скрупулезно проверены, а время доказало устойчивость и прибыльность их бизнеса. Все договора аренды заключены на срок от 5 до 25 лет и практически все они – не новые, а перезаключенные после истечения таких же длительных сроков. Наши клиенты могут ознакомиться с оригиналами договоров аренды, в которых прописаны все права и обязательства арендаторов. Все договора аренды должным образом зарегистрированы в государственных инстанциях Сomunidad de Madrid.

Во-вторых, банковская гарантия от неуплаты (т.н. “aval bancario”), предоставляемая владельцу недвижимости арендатором в момент подписания договора аренды. На банковском счету арендатора замораживается сумма в размере 6-12 ежемесячных арендных платежей. На эту сумму банком оформляется гарантийный сертификат, который хранится у владельца недвижимости. В случае просрочки или неоплаты арендатором очередного платежа владелец недвижимости предъявляет гарантию в банк и немедленно получает всю замороженную на счету арендатора сумму.

Наконец, в-третьих. Сами арендаторы. Мы работаем только с наиболее надежными. В основном это банки, государственные учреждения, известные сетевые предприятия национального или международного масштаба, чьи имена говорят сами за себя. Если вы покупаете помещение, арендатором в котором является, к примеру, Deutsche Bank, Bankinter, Starbucks Coffee, Barclays Bank, «Почта Испании», Vodafone или Natur House, то можете быть спокойны — после покупки недвижимости такие арендаторы не уйдут через три месяца. Эти заведения арендуют данную недвижимость десятки лет и будут арендовать еще столько же.

Мероприятия

Количество просмотров: 5392

Вебинар
Участие бесплатно

20 мая 10:00-11:30

Посмотреть запись

Информационные партнеры

Телеграм канал: Filatoff Inc.

Актуально для:

  • инвестиционных компаний в области недвижимости;
  • торговых, торгово-развлекательных и офисных центров;
  • девелоперов и застройщиков;
  • агентств недвижимости;
  • ритейлеров;
  • представителей гостиничной индустрии.

Приглашаются к участию:
  • руководители юридических департаментов арендодателей;
  • генеральные директора арендодателей;
  • юристы, которые интересуются сферой арендных отношений.

Будем обсуждать:

  • Переговорный процесс, урегулирование споров в досудебном порядке
  • Договорное право: договоры аренды коммерческой недвижимости, кредитные договоры с банками
  • Судебная практика

В каких случаях идти на уступки по отсрочке арендной платы? Как выбрать оптимальное решение — отстоять свою позицию, но при этом учесть ситуацию конкретного арендатора? Как при этом исполнить собственные обязательства? Как поступить, если возникли сложности в выполнении обязательств перед банком?

Статистика

Спрос на торговые площади в Москве в конце первого квартала сократился более чем на 70%, сообщает CBRE. Большинство договоров аренды в марте подписывались без дисконта по арендной ставке. При этом в рамках долгосрочных договоров многие собственники дали ресторанам и кафе скидки, которые начинались с 20–30% на 1–2 месяца. Как ожидают в Knight Frank, по итогам этого года в Москве будет сдано 320–330 тыс. кв. м офисной недвижимости, что почти на 40% ниже изначально заявленного объема — 522 тыс. кв. м.

Описание вебинара

Договориться о выгодных условиях с банком и арендаторами — наиболее важно уже сейчас. Это станет еще более актуальным, когда будут сняты ограничения и потребуется время для решения правовых и организационных вопросов открытия площадей.

На вебинаре мы расскажем, как арендодателю эффективно защитить свои права во время и после снятия ограничений. Что важно учесть собственнику коммерческой недвижимости при построении договорных отношений с арендаторами? Каким образом прийти к компромиссу с арендатором и, в то же время, удержать доходность учитывая текущие финансовые обязательства?

На основании нашего опыта мы представим варианты судебной защиты в ходе исполнения обязательств по договорам аренды, кредитным договорам с банками, договорам залога недвижимости. Расскажем, как правильно реагировать на требования арендатора о предоставлении отсрочки или рассрочки уплаты арендной платы или об уменьшении ее размера. Мы разберем общие правила ГК РФ, регулирующие арендные отношения, и специальное регулирование, введенное в период пандемии (ограничительные меры, обзор ВС РФ, судебная практика).

Многие арендодатели не обходятся без заемных средств и кредитов. Covid-19 сильно пошатнул платежеспособность бизнеса. На вебинаре поговорим о том, как построить отношения с банками и кредиторами. Возможно ли для арендодателей применение кредитных каникул? Как сохранить свои интересы в условиях пандемии, если ваша недвижимость в залоге у банка?

Мнение Торгово-промышленной палаты

«ПП России предлагает снизить ставку НДС для торговых центров до 18% и отсрочить его уплату до февраля 2021 года на фоне пандемии коронавируса и связанных с ней ограничений», заявил председатель комитета палаты по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Александр Каньшин

Программа вебинара

Договорная и судебная защита прав арендодателя во взаимоотношениях с арендатором

  • Ограничительные меры как основание прекращения арендного обязательства в связи с невозможностью его исполнения
  • Как убедить суд, что изменение / расторжение договора по инициативе арендатора не является следствием пандемии?
  • Как влияет добросовестность арендатора на позицию судов при разрешении арендных споров
  • Отсрочка уплаты арендной платы: может ли арендодатель избежать заключения соглашения о ее предоставлении?
  • Уменьшение размера арендной платы: о чем не сказали законодатель и Верховный Суд РФ и как это может использовать арендодатель в своих интересах?
Спикер:

Игорь Ткачев, к.ю.н. руководитель практики, специализируется на урегулировании споров в арбитражных судах, опыт работы в области права 16 лет

Защита интересов заемщика в кредитных отношениях

  • Влияние ограничительных мер на отношения заемщика с банком.
  • Кредитные каникулы: для кого и на каких условиях.
  • Возможно ли договориться с банком на изменение условий кредитного договора.
  • Гражданско-правовая ответственность за нарушение условий кредитного договора: как ее избежать или существенно уменьшить.
  • Ограничительные меры и обеспечительные сделки: стратегия поведения для поручителя и залогодателя.
Спикер:

Никита Печуричко, старший юрист, специалист в области юридического сопровождения строительной деятельности и процедур несостоятельности (банкротства) строительных организаций и компаний застройщиков.

По итогам вебинара зарегистрированные слушатели бесплатно получат аналитический документ юридической фирмы:

  • Арендодатель vs арендатор: чек-лист обстоятельств, которые необходимо установить при принятии решения о смягчении условий для арендодателя или расторжении договора

Организационная информация

Мероприятие пройдет онлайн.

Просим вас регистрироваться с вашего корпоративного электронного адреса. За день до начала мероприятия вам будет направлена ссылка с доступом на вебинар. Обращаем ваше внимание, что организаторы оставляют за собой право отказать в регистрации на вебинар без объяснения причин.

За дополнительной информацией обращайтесь [email protected]

Что такое помещения свободного назначения и как его правильно подобрать?

access_time22.10.20

Законодательство РФ не дает определения помещения свободного назначения (ПСН). Данный термин не относится к юридическим. Используется в работе риэлторов и управляющих компаний для характеристики помещений, назначение которых в проектной документации не было определено под ведение конкретной деятельности. Давайте разбираться в этом вопросе.

Отличительная особенность ПСН

Помещения свободного назначения относятся к объектам коммерческой недвижимости, главная отличительная особенность которых заключается в отсутствии целевого назначения. Целевое назначение определяется на стадии проектирования и предусматривает определенные требования к нежилым помещениям. Поэтому помещения свободного назначения универсальны и могут использоваться практически под любые цели.

Арендатор, благодаря универсальности ПСН, располагает возможностью открыть офис, барбершоп, торговую точку для реализации товаров или услуг, объект организации общественного питания или сферы досуга. В случае очень большой (для вас) площади предлагаемого в аренду объекта вы можете договориться о кооперации с другими арендаторами. После завершения договора аренды новый арендатор без проблем приспособит арендуемую площадь под свои потребности или сохранит назначение объекта, ограничившись косметическими ремонтными работами.

Помещения свободного назначения предлагают в аренду в виде площади в здании либо самого отдельно стоящего здания. Оборудование арендуемой площади под требования ведения своего бизнеса осуществляет арендатор. При этом требуется учитывать общие требования к объектам коммерческой недвижимости.

Классификация ПСН

Напомним, что термин не относится к юридическим и поэтому классификация таких помещений достаточно условна. ПСН различают по следующим признакам:

  • класс объекта коммерческой недвижимости;
  • локация;
  • площадь.

Класс недвижимости (A, B, C, D) объект получает только в случае соответствия определенным характеристикам. Понятие локации включает не только местоположение объекта (в центре населенного пункта или в удаленных районах), но также удобство пользования и доступность. В центральную часть города проще добираться, там больше проходимость арендованного объекта и, как правило, выше уровень жизни населения. Доступность и удобство пользованием ПСН определяется расположением объекта на первой линии или в глубине микрорайона, близостью остановок общественного транспорта и мест для парковки автомобиля, удобным подъездом.

Обычно площадь предлагаемых к аренде помещений свободного назначения составляет от 50 м² до 500 м². Объекты площадью порядка 50 м² представляют интерес для малого бизнеса и востребованы больше остальных. Помещения большой площади менее популярны, что сказывается на цене аренды. Максимальное количество предложений на рынке коммерческой недвижимости приходится на ПСН площадью 150-200 м².

Преимущества аренды ПСН

Назовем выгоды арендатора, помимо универсальности помещений свободного назначения, при подписании договора аренды:

  • возможность выбора оптимальной для вашего бизнеса локации благодаря значительному количеству предложений на рынке коммерческой недвижимости;
  • возможность оперативно выполнить косметический ремонт объекта с подведенными инженерными коммуникациями, после чего вам остается завести оборудование, оргтехнику и мебель;
  • возможность расширения бизнеса, арендуя дополнительные площади в этом же здании или в непосредственной близости, что позволит компактно разместить новые подразделения вашей компании;
  • возможность выбора оптимального по стоимости аренды ПСН для вашего бизнеса среди нескольких подходящих вариантов в нужном районе города.

Важно! Аренда коммерческой недвижимости, особенно на начальном этапе реализации вашего проекта, экономически выгоднее покупки объекта. Сохраняются риски, что бизнес не достигнет ожидаемого оборота и вам придется менять локацию или площадь помещений.

В помещении свободного назначения вы сможете вести практически любой бизнес ― ПСН универсальны.

Особенности договора аренды ПСН

Аренда помещения свободного назначения оформляется типовым договором, по которому арендодатель передает арендатору права на использование коммерческой недвижимости. Обе стороны предъявляют документы, подтверждающие факт регистрации юридического лица или паспорт в случае подписания договора физическим лицом. Арендодатель также предъявляет документы, подтверждающие права распоряжаться помещением. Более подробно с требованиями к оформлению документов вы сможете ознакомиться в статье «Договор аренды помещения свободного назначения».

Главная особенность договора аренды помещения свободного назначения ― перечень назначения объекта, который может включать в себя несколько пунктов. В типовом договоре аренды коммерческой недвижимости указывается определенное назначение объекта. В случае нарушения арендатором этого пункта договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

В управлении компании «Профис Недвижимость» входят объекты коммерческой недвижимости общей площадью более 2 млн.м². Компания предлагает в аренду ПСН во многих районах Москвы и других регионах РФ. Специалисты  «Профис Недвижимость» по вашему запросу подготовят список помещений, оптимально соответствующих потребностям вашего бизнеса.

Другие блоги

Арендаторам коммерческой недвижимости — Мои статьи

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ

Планируете сдать или снять коммерческие площади? Позвоните нам. Мы договоримся о встрече (приедем к вам, на ваш объект или встретим вас в нашем офисе – выбирайте сами!), обсудим вашу задачу и возможные пути ее решения.
У экспертов «КВАДРОТЕКА» большой опыт организации и проведения сделок по аренде, мы эффективно решаем задачи и для арендатора, и для арендодателя!
Наш конек — умение работать на достижение ваших целей, приводить стороны к взаимовыгодным условиям!
Работать над решением вашей задачи будет вся команда экспертов компании, а курировать вашу сделку будет персональный агент, который компетентен в работе с нужным вам видом коммерческой недвижимости.

Мы знаем, насколько это важно — найти помещение, полностью отвечающее потребностям конкретного бизнеса. Чтобы помещение помогало вести бизнес, а не становилось источником сложностей и затрат. Важно подобрать объект с нужными параметрами, максимально приспособленный, отвечающий всем вашим запросам. А также помочь в построении продуктивных отношений с арендодателем и согласовать выгодные условия аренды.

Что мы сделаем для вас:
1. При встрече досконально выясним специфику вашего бизнеса и ваши требования к помещению: местоположение, площади, планировка, техническое оснащение, коммуникации и все остальные важные параметры.
2. Основываясь на аналитических данных и опыте реально проведенных сделок сориентируем вас по актуальным для рынка ставкам на такого рода объекты.
3. Найдем помещение по вашим требованиям, задействуем для этого все ресурсы компании. Возможно мы уже знаем такой объект, знакомы с его предысторией и собственником, и сэкономим вам время на поиске!
4. Будем представлять ваши интересы в переговорах с арендодателем, — «наведем мосты», поможем прийти к соглашению на выходных для вас условиях.
5. Проведем юридическое сопровождение сделки. Составим договор аренды, учитывающий вашу специфику. При необходимости согласуем изменение технических условий.

Возможно, вас уже ждет интересный объект для аренды:
в «КВАДРОТЕКА» сформирована база предложений по аренде коммерческой недвижимости, она регулярно пополняется новыми объектами.

ПЕРЕЙТИ В РАЗДЕЛ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Как быстро и дорого сдать в аренду помещение без риелтора?

Как сдать коммерческое помещение?

Собственники коммерческой недвижимости могут самостоятельно разместить объявления об аренде и ждать звонка потенциального арендатора. Или могут обратиться в риэлтерское агентство и доверить поиск надежного арендатора профессионалам. А еще лучше – совместить первый и второй варианты для максимально быстрого результата.

Какие бывают риелторы?

«Ленивцы». Они находят объявление, откровенно плагиатят информацию и фото из него, размещают на своем ресурсе и ждут звонков от клиентов. Если находится заинтересованный человек, они ведут его к вам на объект и ждут «заслуженную» комиссию в случае успешного завершения сделки. Стандартно комиссия составляет 50% от месячной арендной платы.

«Рабочие пчелки». Они в обязательном порядке выезжают на объект, делают свои профессиональные фотографии, размещают объявления на популярных ресурсах, делают рассылку по собственной базе потенциальных клиентов. Эти риелторы постоянно мониторят рынок недвижимости, дают собственнику обратную связь – насколько ожидаемая арендная ставка отвечает реалиям рынка? Они помогают вести переговоры, подчеркивают сильные стороны объекта, участвуют в подготовке пакета документов. Стоимость услуг таких специалистов – минимум одна месячная арендная плата.

Кто будет платить?

Как правило, услуги риелтора оплачивает арендодатель, т.е. собственник коммерческой недвижимости. Некоторые агенты имеют эксклюзивный договор с сетевыми арендаторами, а это отличная возможность сдать помещение надежному бизнесу на долгий срок.

Как самому успешно сдать помещение в аренду?

1. Наведите идеальный порядок в помещении. Избавьтесь от строительного мусора, вещей прежнего арендатора.

2. Сделайте качественные фотографии – внутри и снаружи помещения. Подчеркните сильные стороны объекта: высокие потолки, подсобные помещения, наличие рядом метро, остановок общественного транспорта, пешеходный и автомобильный трафики.

3. Напишите продающее объявление. Используйте краткие формулировки, например: «Первая линия, отдельный вход, витрина». Укажите в тексте сильные стороны помещения – высоту потолков, витринное остекление, количество мокрых точек. Перечислите магазины, которые расположены рядом. Напишите, для кого подойдет помещение – для салона красоты, нотариальной конторы, детского центра и т.д.

Как определить рыночную арендную ставку: советы эксперта

• Для начала просмотрите объявления с предложением аренды в вашем районе. Если помещения не сдаются, зайдите в раздел «Продажа» — как правило, в объявлениях указывается ставка, по которой продаваемый объект сдается в аренду. Это и будет вашим ориентиром.

• В объявлении указывайте ставку чуть выше той, по которой хотите сдать недвижимость. Потенциальный арендатор будет обязательно торговаться, и у вас появится возможность немного уступить и сделать ему приятное.

• Разместите объявление на нескольких ресурсах и постоянно продвигайте его в ТОП. Не бойтесь расходов на рекламу – они намного ниже, чем недополученная аренда. Также можно разместить объявление «Аренда» с контактным номером телефона за витриной или в окне здания.

• Укажите, что вы собственник помещения. Если хотите сдавать самостоятельно, напишите в объявлении «Агентам не беспокоить». Но это не гарантия того, что вам перестанут звонить риелторы.

Вот основные моменты, которые помогут быстро и выгодно сдать помещение в аренду.

Как правильно составить договор аренды коммерческой недвижимости — Секрет фирмы

Всё складывалось как нельзя лучше, но вдруг собственник помещения, которое вы арендуете, увеличивает арендную плату, отказывается вернуть обеспечительный платёж, меняет замки или просто у вас появляются плохие соседи — это лишь часть проблем, которые могут обрушиться на арендатора. Чтобы их избежать, нужно подходить к подписанию договора об аренде предельно тщательно. На что следует обратить внимание в первую очередь?

Проверка помещения

Присмотрев подходящий объект, первым делом запросите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В этом реестре содержатся сведения о действующих и прекращённых правах на объект, правообладателях, обременениях, арестах. Из выписки можно узнать, кто имеет право распоряжаться помещением, не заложено ли оно, ведутся ли в его отношении судебные споры.

Если у объекта недвижимости несколько собственников, договор должен быть заключён с каждым. Сделка по аренде помещения, которая совершена не со всеми собственниками, затем может быть признана недействительной в судебном порядке.

Если вместе с помещением вы планируете арендовать земельный участок, запросите выписку из ЕГРП и на него. Это поможет вам удостовериться, что собственник у них один и тот же и он имеет право сдавать землю в аренду.

Проверка арендодателя

Выписка из ЕГРП позволит выяснить также, ведёте ли вы переговоры об аренде именно с собственником. Сдавать помещение имеет право его владелец или другой арендатор — по договору субаренды. Если в договоре аренды это право не прописано, потребуется письменное согласие владельца здания на то, чтобы один арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.

Перед заключением договора выясните, как складывались отношения у собственника с предыдущими арендаторами. В картотеке арбитражных дел посмотрите, участвовал ли он в судах из-за аренды. Если таких судов много, подумайте, не придётся ли и вам потом стать участником подобного разбирательства.

Информацию о надёжности контрагента можно почерпнуть в системе СПАРК или Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (содержит данные о размере уставного капитала, активах, владельцах компании и т.д.), на сайте Федеральной налоговой службыhttps://www.nalog.ru (платит ли компания налоги), банке данных исполнительных производств (есть ли у компании долги, которые она не гасит).

Заключение договора

Условия договора нужно читать внимательно — даже если вы имеете дело с многостраничным документом. Это особенно важно, когда речь идет об аренде площадей в торговом центре. Часто в договоре говорится, что арендатор обязуется выполнять правила центра и арендодатель имеет право менять их в одностороннем порядке. В договоре с арендодателем нужно чётко и прозрачно изложить все варианты взаимодействия. Обратите внимание на следующие моменты.

Кто подписывает договор

Если перед вами генеральный директор компании, попросите протокол (решение) совета директоров о его назначении. Если это другой сотрудник, убедитесь, что у него есть доверенность, которая подписана уполномоченным лицом.

Как рассчитывается арендная плата

В договоре должна быть указана фиксированная сумма (с НДС или без него) или формула для расчёта, в которой постоянны все её составляющие. Убедитесь, что в формуле нет переменного коэффициента, который арендодатель вправе менять. Иначе платёж может постоянно увеличиваться. Рекомендую настаивать на ставке в рублях: если она будет в долларах или евро, колебания курсов валют спровоцируют увеличение платежа.

Не забудьте обозначить, как часто и насколько арендодатель может поднимать плату. Письменно договоритесь и о способах внесения арендной платы. Имеет смысл посвятить отдельный пункт договора тому, что плата каждый раз повышается только по соглашению сторон.

Если собственник всё-таки повысит ставку в нарушение условий договора, арендатору не стоит вносить такой платёж, иначе он автоматически примет новые условия. И оспорить затем повышенную плату через суд не получится (в соответствии с п. 3 ст. 438 и п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса).

Как долго действует договор

Если помещение важно для ведения бизнеса арендатора и если в него вложено много средств (разработка индивидуального дизайна, заказ необходимого оборудования, ремонт и так далее), следует заключать долгосрочный договор аренды на срок от пяти лет. Любой договор, заключённый более чем на 11 месяцев, следует зарегистрировать в Росреестре.

Кто оплачивает коммунальные платежи

В документе должно быть указано, на ком лежит ответственность за внесение платежей, в какие сроки и какие штрафы предусмотрены за просрочки.

Кто и когда делает ремонт

В договоре должны быть инструкции на случай, если во время аренды выйдут из строя коммуникации или самому зданию будет причинен какой-нибудь вред. Необходимо обозначить, кто, в какие сроки и за чей счёт будет устранять неполадки.

Если здание или помещение нуждается в ремонте на момент заключения договора, арендатор должен указать в документе необходимость его проведения. Можно приложить заключение оценщика, в котором он опишет общее состояние помещения и его недостатки.

Если решено ремонтировать за счёт арендатора, стоит обозначить объём предполагаемых затрат и то, каким образом они будут компенсироваться (в счёт арендной платы или выплатами со стороны собственника в оговорённые сроки). Даже если ремонта не будет, о замеченных недостатках нужно упомянуть. Это может снизить стоимость аренды. Кроме того, после окончания срока аренды собственник помещения будет принимать его по акту, заключённому при подписании договора. Если никаких недостатков в нём указано не было, ловкий собственник сможет взыскать стоимость их устранения с арендатора.

Есть ли особые условия использования помещения

В интересах арендатора сразу оговорить их. Например, что собственник обязуется не размещать в здании предприятия, деятельность которых связана с шумом. Это актуально для владельцев хостелов и гостиниц, которые арендуют для своего бизнеса здания.

В каком случае договор может быть расторгнут

Для расторжения договора в одностороннем порядке может быть только один повод: одна из сторон существенно нарушила условия договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса). Перечень таких ситуаций должен содержать договор аренды. Арендодатель не имеет право расторгнуть договор по своему желанию. Это будет нарушением закона, в такой ситуации можно смело обращаться в суд.

Что если арендатор захочет преждевременно расторгнуть договор без существенных нарушений со сторон собственника? Например, если поймёт, что бизнес не пошёл. На этот случай рекомендую предусмотреть в договоре аренды возможность его расторжения без существенных нарушений со стороны арендатора. Чтобы собственнику было выгодно соглашаться на это условие, можно обозначить следующее правило: за расторжение договора в одностороннем порядке арендатор выплачивает фиксированную денежную сумму — например арендную плату за два-три месяца. Такая возможность предусмотрена п. 3 ст. 310 Гражданского кодекса.

Согласно ст. 620 Гражданского кодекса арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке без компенсационных выплат через суд в следующих случаях:

— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствования для пользования имуществом;

— переданное имущество имеет недостатки, которые не позволяют им пользоваться и не были известны на момент заключения договора аренды;

— арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в сроки, обозначенные в договоре;

— имущество оказывается в состоянии, непригодном для использования, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.

Как освобождать помещение

Следует прописать, в какие сроки по истечении срока действия договора арендатор освобождает площадь. Важно настоять на беспрепятственном доступе в помещение в этот период — чтобы иметь возможность вывезти мебель, технику, оборудование и другое имущество.

Как будет возвращён обеспечительный платёж

Следует прописать сроки возврата и те ситуации, в которых эта сумма останется у собственника помещения или будет отдана только частично.

Как будут разрешаться спорные ситуации

Иногда арендодатели настаивают на том, что в случае конфликта следует сразу идти в третейский суд. Неудивительно, ведь практика показывает, что третейские суды довольно часто принимают сторону арендодателя. Поэтому в интересах арендатора зафиксировать в договоре, что спорные моменты будут решаться в арбитражном суде.

Фотография на обложке: Flickr / Malmsjo / CC BY-SA 3.0

3 лучших способа найти арендаторов для вашего коммерческого помещения — Cauble Group

Это, несомненно, самый простой и эффективный способ поиска арендаторов. Просто наймите брокера по коммерческой недвижимости, который сделает это за вас!

Брокеры по коммерческой недвижимости специализируются исключительно на сдаче в аренду и продаже коммерческой недвижимости, включая офисную, торговую и промышленную недвижимость.

Поскольку коммерческая недвижимость не имеет базы данных о листингах, брокеры — лучший ресурс, чтобы узнать, какие компании сейчас находятся в поиске, а какие, возможно, потребуется переместить в ближайшее время.Они постоянно контактируют с владельцами бизнеса, компаниями по управлению недвижимостью и другими брокерами, чтобы знать, что происходит на их рынке.

Брокеры по коммерческой недвижимости несут фидуциарную ответственность перед вами, поэтому они работают в ваших интересах, а их гонорары составляют процент от общей стоимости аренды, поэтому вам не придется платить им, пока они не предоставят вам полную -Оформлен договор аренды.

Вы также можете структурировать эти платежи, чтобы не платить им комиссионные, пока не поступят деньги.Самый распространенный способ — заплатить 50% комиссии при оформлении аренды после того, как вы собрали арендную плату за первый месяц и гарантийный депозит, а остальные 50% — при начале аренды — это не совсем помешает вам выйти из кармана, но это Помогу. Другой способ — выплачивать процент от ежемесячной арендной платы, но большинство брокеров в этом сценарии поднимут свою комиссию, поскольку им платят за гораздо более длительный период времени.

Помимо вашего коммерческого поверенного, брокер, представляющий вашего арендодателя, будет вашим опытным консультантом на протяжении всего процесса аренды.Таким образом, они могут не только помочь вам найти арендатора, они могут помочь с согласованием вашего письма о намерениях (что сэкономит вам на гонорарах адвоката), координировать работу любых поставщиков, которые вам понадобятся, таких как подрядчики и архитекторы, и помочь в аренде. переговоры, чтобы вы знали, что заключаете для себя самую выгодную сделку.

Так вот, если ваш брокер по коммерческой недвижимости также не имеет юридического образования, он не может дать вам юридическую консультацию, но он знает, что является стандартным на рынке, поскольку делает это каждый день, поэтому он может посоветовать, могут ли уступки потребоваться. .

Арендодатели, нанимающие брокеров для сдачи в аренду своих помещений, часто находят более качественных арендаторов и заключают более выгодные сделки.

Чего хотят арендаторы офисов | Институт CCIM

Офис

Узнайте, какие факторы имеют решающее значение при принятии решения о создании офисных помещений.

Автор: Роксанна Гилфорд-Блейк |

Несмотря на нестабильную экономику и текущие тенденции проектирования, при выборе арендаторами офисных помещений остаются неизменными два фактора: стоимость и местоположение.Но на сегодняшнем рынке на процесс принятия решений влияют и другие факторы. От строительства под ключ до более коротких сроков аренды и адаптивного рабочего пространства — арендаторам офисов нужна гибкость, функциональность и оперативность.

Арендаторам тоже нужна ценность, и рынок — хорошее место, чтобы ее найти. По словам Барри Спайзера, CCIM, руководителя SRSA Commercial Real Estate в Метаири, штат Луизиана, из-за обилия офисных помещений на большинстве рынков и того, что многие компании объединяют своих сотрудников на меньшее количество квадратных футов, большинство арендаторов сегодня тратят меньше на свое пространство.Исключение составляют небольшие арендаторы, у которых меньше рычагов влияния на переговорах, поэтому их расходы могут быть несколько выше, говорит он.

В сегодняшних условиях предложения лучшей финансовой сделки уже недостаточно для защиты арендаторов, поскольку многие «более чем готовы тратить деньги на повышение операционной эффективности», — говорит Грегори К. Хоббс, CCIM, владелец Olympic Properties в г. Роли, Северная Каролина. Вместо этого арендодателям необходимо информировать арендаторов (и потенциальных арендаторов) о занимаемой площади, потенциальных расходах сверх арендной платы и других факторах, которые помогают им «принять лучшее решение, которое они могут принять», — говорит Кимберли Сурратт. старший дизайнер проектов в WorkPlaceUSA из Далласа.

С другой стороны, знание того, что ищут арендаторы, помогает арендодателям предвидеть их потребности и сохранять пространство заполненным. «Арендодатели, которые больше всего работают над тем, чтобы оставаться в курсе, — это те, кто будет поддерживать высокий денежный поток», — говорит Норман Г. Марквардсон, CCIM, агент Prime Commercial в Мидвейле, штат Юта.

Готов к изменениям

«Гибкость, кажется, является ключевым словом для офисов будущего, потому что бизнес меняется так быстро», — говорит Майкл Орр, руководитель группы архитекторов и вице-президент WorkPlaceUSA.Арендаторы рассматривают свои компании как растущие организмы, и им не нужны пространства, препятствующие росту. Они предпочитают помещения, которые можно приспособить к их текущим потребностям бизнеса и в будущем, от передвижных стен до застроек.

«Арендодателям следует помнить о том, чтобы продавать свои помещения как гибкие, — говорит Спайзер. По его словам, даже если мебель уже установлена, арендодатели должны предоставлять услуги по планированию пространства, чтобы показать, как можно настроить офисы в соответствии с потребностями арендаторов. Компьютерные чертежи позволяют легко создавать планы помещений, которые иллюстрируют, как новое пространство будет выглядеть и ощущаться.

На сегодняшнем рынке «арендаторы диктуют, что именно они хотят», и они готовы платить за это, если они будут вынуждены, говорит Марквардсон. В целом затраты на улучшение растут. «Многие владельцы перекладывают эти расходы на арендатора как часть затрат на строительство», — говорит Спайзер. «В то время как надбавки увеличиваются из-за конкурентоспособной экономики сделок с офисами, арендаторам все еще приходится платить из своего кармана и платить за часть застройки или, по крайней мере, амортизировать ее сверх своей арендной платы.”

Но ожидания арендаторов варьируются от рынка к рынку. В Ноксвилле, штат Теннеси, все больше арендаторов ожидают, что арендодатели предоставят офисы под ключ для новых договоров аренды, чтобы они не понесли никаких личных затрат на улучшение, говорит Луиза Р. Фогарти, CCIM, CPM, менеджер по аренде в Blue Ridge Development. «Это более распространенная уступка, чем бесплатная аренда или снижение арендной ставки», — отмечает она. «Надбавки арендатора на улучшение обычно находятся в диапазоне от 12 долларов за квадратный фут до 20 долларов на квадратный фут, но строительство под ключ может в среднем от 22 до 32 долларов на квадратный фут в зависимости от уровня отделки, так что это может быть значительной уступкой.”

Независимо от конфигурации помещения и того, кто платит за улучшения, аренда должна быть максимально гибкой. Арендаторы осторожно подходят к принятию долгосрочных лизинговых решений, особенно до стабилизации экономики. Они хотят «гибкости для отмены или сокращения, даже если им придется заплатить за это штраф», — говорит Фогарти.

Двигаясь к открытому пространству

Дизайн офиса сегодня — это эффективность, гибкость и совместное использование пространства. Арендаторам нужны офисы с большей плотностью застройки, общими зонами, открытыми пространствами и меньшим количеством частных офисов.«Арендаторам нужно все, что повысит эффективность их работы», — говорит Майкл Хикок, партнер Hickok Warner Cole Architects в Вашингтоне, округ Колумбия.

В результате формируются функциональные стимулы, в основном из-за эволюции современных рабочих мест. Одним из очевидных проявлений этого является сокращение площади личного офиса. По словам Орра, сегодня типы и размеры частных офисов все больше определяются задачами, которые необходимо выполнить. Дело не в том, кто вы есть; это работа, которую вы делаете.

Прошлые показатели успеха, от туалета для руководителей до большого углового офиса, сегодня не так заметны.«После неудач с Enron и общего падения корпоративного доверия компании хотят выглядеть поджарыми и скупыми», — объясняет Марквардсон.

Например, десять лет назад в адвокатских конторах приходилось в среднем 1400 швейцарских франков на одного поверенного, но сегодня они составляют менее 700 швейцарских франков, говорит Рональд В. Рассел, CCIM, CPM, президент Ronald W. Russell Real Estate в Филадельфии. Отчасти это можно отнести к технологическим достижениям. Базы данных LexisNexis заменили занимающие много места юридические библиотеки, а опытные юристы выполняют много работы, которую раньше они поручали своим помощникам; Таким образом, теперь несколько адвокатов могут пользоваться одним помощником.

Частные офисы не просто становятся меньше; многие заменяются общими помещениями. По словам Хикока, несколько лет назад архитекторы спроектировали здания, в которых было максимально увеличено количество угловых офисов. Но сегодня более популярны простые прямоугольные планы этажей, поскольку они представляют возможности для более эффективного использования пространства. «Мы видим больше комнат для совещаний, больших комнат для отдыха и конференц-залов в лучших угловых местах», — говорит Спайзер. Такой эффективный стиль снижает расходы на аренду, одновременно поощряя сотрудников к совместной работе в центральных общих помещениях.

Многим арендаторам также нужны проекты, позволяющие централизованные службы поддержки, такие как копировальные и факсимильные центры, кухни и почтовые отделения, чтобы побудить сотрудников выходить из своих офисов, увеличивая случайные контакты и общение. Менеджеры хотят быть в более открытой среде, где они могут видеть и участвовать в взаимодействии; они рассматривают себя как часть рабочего сообщества, а не за его пределами. «Социология действительно меняет наши интерьеры в корпоративной Америке», — говорит Сюррат.

Возможно, чтобы восполнить нехватку частных офисов, появляются телефонные будки — небольшие частные помещения, где сотрудники могут звонить по телефону. Также набирает популярность размещение в гостиницах или предоставление станций plug-and-play для совместного использования. Сотрудники, которые путешествуют, надомные и другие, просто могут открыть магазин за столом на день или неделю. По словам Сюрратта, с экономической точки зрения выделять места для людей, которые могут находиться в офисе всего несколько дней в месяц, не имеет смысла.

Одним из наиболее важных факторов перехода к открытому функциональному рабочему пространству является революция в области информационных технологий.Обычный коммутируемый доступ отсутствует. «Арендаторам требуется высокоскоростной доступ в Интернет, по крайней мере, цифровые абонентские линии и предпочтительно линии T1», — говорит Спайзер.

Многие арендаторы не довольны одним интернет-провайдером; По словам Рассела, им нужен выбор как минимум из трех поставщиков. А некоторые просят безопасный оптоволоконный доступ, потому что не хотят, чтобы он проходил через общественные места, сообщает Орр.

Технологические потребности сильно различаются: некоторые арендаторы хотят иметь полную настройку plug-and-play, со стоимостью доступа, включенной в арендную плату, говорит Марквардсон.С другой стороны, по словам Хоббса, некоторые арендаторы жалуются, что им приходится обращаться к управляющему для доступа в Интернет. Беспроводные офисы — следующий рубеж. «По мере продвижения вперед арендаторам будет требоваться беспроводной доступ, но на большинстве рынков пока нет», — говорит Спайзер.

Интересно, что в то время как потребности в доступе к ИТ растут, службы поддержки, такие как серверные, все чаще располагаются за пределами площадки, что еще больше снижает потребность многих арендаторов в офисных помещениях.

Забота о бизнесе

Арендаторы все чаще хотят, чтобы арендодатели предвидели то, чего они хотят — от безопасных условий до близлежащих ресторанов и чистых удобных рабочих мест — и решали свои проблемы как можно быстрее.Арендаторы лучше осведомлены о арендодателях, которые заботятся о своих арендаторах, и о тех, кто демонстрирует компромисс. Арендодатели с репутацией непреклонных домов часто исключают себя из конкурентов.

Безопасность. Эксперты разделяют мнение о том, насколько безопасность важна для сегодняшних арендаторов. В некоторой степени уровень беспокойства определяется местом расположения и типом бизнеса. Однако в целом безопасность влияет на решения арендаторов лишь в минимальной степени, говорит Джон А.Гейтс, президент юго-западного отдела корпоративных услуг компании Staubach Co. в Аддисоне, штат Техас.

Тем не менее, многие арендаторы более чувствительны к вопросам безопасности. «В свете возросших угроз 11 сентября 2001 года арендаторы хотят знать, как домовладелец защищает здание», — говорит Спайзер. По словам Хоббса, даже в Роли потенциальные арендаторы хотят знать протокол закрытия воздухозаборников в здании.

С точки зрения безопасности арендаторы могут видеть то, что действительно важно.Например, безопасность вестибюля становится все более важной, — говорит Хикок. По словам Рассела, в большинстве многоэтажных офисных зданий в Филадельфии усилена защита вестибюлей, включая регистрационные листы для посетителей, но в центральном деловом районе особого беспокойства нет. По словам Спайзера, подключенная крытая парковка также становится все более важной для безопасности сотрудников.

Ключ-карты все чаще de rigueur . Поскольку все больше арендаторов хотят доступа круглосуточно и без выходных, использование одной ключевой карты как для парковки, так и для доступа в здание становится все более важным.

Удобства. Хотя они несут меньший вес, чем во время бума доткомов, удобства все же могут дать преимущество. «Наличие на территории услуг общественного питания, банковских услуг, оздоровительных клубов и сувенирных магазинов, безусловно, может повлиять на решение о размещении в определенном здании», — говорит Фогарти.

Рестораны также популярны как в городах, так и в пригородах, с одной оговоркой: арендаторы не хотят, чтобы запахи готовящейся еды доносились до их офисов, говорит Марквардсон.Но вне зависимости от того, находятся ли рестораны внутри или поблизости, важен легкий доступ к еде.

Резервное питание. Арендаторам теперь требуется несколько источников питания для обеспечения надежности из-за более широкого использования сложных технологий.

Распространенным решением является подключение каждого здания к двум отдельным сетям: если одна выходит из строя, другая обеспечивает резервный источник питания. В некоторых офисных парках разные зоны подключены к разным подстанциям.«Идеальный вариант — это сайт, обслуживаемый несколькими поставщиками», — говорит Джей Баллоу, старший вице-президент WorkPlaceUSA. Он разместил клиентов на объектах с двойным питанием — ядерным и газовым.

Генераторы полезны при небольших отключениях; однако, по словам Баллоу, для застройщика здания обычно не требуется резервное копирование на случай чрезвычайной ситуации более чем на несколько минут.

Техническое обслуживание и эксплуатация. От офисной температуры до скорости лифта арендаторам нужна беспроблемная среда.Но если проблемы все же возникают, они хотят, чтобы их разрешили быстро.

Одна тенденция помогает удовлетворить этот спрос: системы онлайн-уведомлений, с помощью которых арендаторы могут сообщать о проблемах и отслеживать статус ответа, говорит Баллоу. Такие сложные подходы не только ускоряют процесс, но и являются большим плюсом, особенно в отношении удержания арендаторов.

Преобладают три жалобы по обслуживанию и эксплуатации: отопление, вентиляция и кондиционирование; чистота; и лифты.

Большинство жалоб, связанных с HVAC, касается температуры.Правильный воздушный поток и равномерное распределение являются наиболее важными операционными проблемами, объясняет Брайан Д. Ли, управляющий директор Insignia / ESG в Лонг-Айленде, штат Нью-Йорк. ставки, говорит Рассел.

Еще одна проблема — качество воздуха. «Правильная система воздуховодов очень важна», — говорит Ли. Добавление гибких воздуховодов и диффузоров к существующим воздуховодам в отремонтированном пространстве может привести к недостаточному воздушному потоку и дискомфорту арендатора.«В этом случае то, что вы не видите , может повредить », — предупреждает он. Управляющие зданиями должны предоставить протокол качества воздуха в помещении, когда они показывают пространство потенциальным арендаторам, советует Рассел.

Отсутствие чистоты также может оттолкнуть арендаторов. По словам Ли, ванные комнаты общего пользования следует убирать три раза в день, а дневные портье должны чистить вестибюли и другие места общего пользования.

Производительность лифта тоже стоит на первом месте в списках арендаторов. Долгое ожидание повышения — это быстрый способ для арендодателя понизиться в оценке клиента.По словам Рассела, наибольшее значение имеют время перемещения между этажами, скорость открывания и закрывания дверей и количество лифтов.

Нематериальные активы для принятия решений

Многие эксперты подчеркивают нематериальные активы, участвующие в процессе принятия решений, и самым важным является репутация.

«Качество арендодателя является решающим фактором», когда 30 объектов недвижимости соответствуют основным требованиям, — говорит Марквардсон.

Рассел соглашается, хотя у него никогда не было клиентов, проявляющих интерес к зданию просто из-за управляющей компании или собственности.Если все остальные факторы равны и выбор стоит между двумя зданиями, он предлагает клиентам выбрать то, что имеет стабильную историю владения.

Однако часто арендаторы помнят не о хорошей репутации . Некоторые здания, владельцы и управляющие компании приобретают репутацию тех, у кого проблемы. «Хорошая репутация может и не помочь вам, но плохая — убьет вас», — предупреждает Рассел.

Репутация — не единственный нематериальный фактор, который влияет на арендаторов, ищущих офисные помещения.Более чем когда-либо «арендаторы производят неизгладимое впечатление», — говорит Баллоу. Например, в то время как обуздание и благоустройство редко занимают высокое место в списке обязательных для арендатора, потенциальное место может потерять популярность, если трава мертва или тротуар замусорен. Плохое первое впечатление может дорого обойтись, если у арендатора есть 20 вариантов вместо двух.

Это первое посещение имеет большое значение. «Когда перед вами клиент, вы можете получить только один шанс», — предупреждает Марквардсон.

Как найти коммерческих арендаторов

Владельцев коммерческой недвижимости и арендодателей может беспокоить слово «вакансия».Коммерческая недвижимость без арендатора — дорогостоящий неиспользованный актив. Даже владелец недвижимости с несколькими арендаторами может почувствовать вес всего лишь одного пустого апартамента. И со временем финансовые трудности усугубляются с каждым истекающим сроком аренды.

Заполнение коммерческой недвижимости часто занимает больше времени, чем поиск арендаторов жилой недвижимости. Компаниям нужно время, чтобы спланировать и организовать переезд, прежде чем они собирают вещи в штаб-квартире и корректируют маршруты своих сотрудников. Так что от коммерческого арендодателя поиск арендатора может потребовать терпения.Но в конечном итоге этот процесс стоит того, чтобы подождать, так как он принесет арендодателю значительную выгоду и установит хорошие деловые отношения на долгие годы.

Как коммерческий арендодатель находит арендатора для заполнения своего вакантного места? Вот несколько способов найти подходящего арендатора коммерческой недвижимости:

Сеть

Работа в сети — это базовый аспект бизнеса, который может влиять на несколько сфер деятельности компании, даже в сфере коммерческой недвижимости.Деловые отношения, которые устанавливаются домовладельцем или владельцем недвижимости, могут обеспечить положительное сарафанное радио (WOM) для потенциальных арендаторов. В некоторых случаях правильный контакт может помочь найти и заполнить вакансию.

Предлагаем привлекательную недвижимость

Иногда дело не столько в поиске арендатора, сколько в том, чтобы сделать объект более привлекательным для потенциальных арендаторов. Арендаторы могут уже искать место на определенном рынке, и они могут выбрать объект, который перевешивает остальные.Арендодателям следует задать себе следующие вопросы:

  • Предлагает ли мой объект удобства, сопоставимые с другими удобствами на моем рынке?
  • Соответствует ли планировка моего помещения потребностям того типа арендатора, которого я ищу?
  • Что уникального фактора отличает мою собственность от конкурентов?

Арендодателям или владельцам недвижимости следует потратить время на то, чтобы провести небольшое исследование и выяснить, какие удобства распространены на их рынке. Комнаты для отдыха, кофейни на территории или даже стены с окнами, пропускающими естественный свет, — вот лишь некоторые из удобств, которые могут понадобиться арендаторам.Арендодатели могут даже захотеть рассмотреть другие похожие местные здания и представить каждую собственность с точки зрения потенциального арендатора.

Маркетинг

Чтобы арендаторы могли найти коммерческую недвижимость, им необходимо знать, что она свободна. Маркетинг коммерческой недвижимости кажется очевидным шагом, но у арендодателей и владельцев недвижимости не всегда есть время продемонстрировать свою собственность. Назначение профессиональных фотографов или видеооператоров, создание или заказ листовок, а также размещение недвижимости в Интернете — все это требует времени и ресурсов.Если домовладелец еще не знаком с маркетингом недвижимости, многие детали будут потеряны в этой беспорядке. Профессиональные консультанты лучше всего подходят для надлежащего продвижения коммерческой недвижимости.

Нанять консультанта по коммерческой недвижимости

Коммерческие консультанты умеют находить коммерческих арендаторов. Опытные консультанты узнали, какие детали им нужно исследовать и какие качества важны для коммерческого сектора и рынка.Они могут сэкономить арендодателям и владельцам собственности драгоценное время и ресурсы, поскольку они составляют план действий, основанный на своих обширных знаниях и опыте. Консультанты также могут вносить ценные предложения на всех этапах заключительных переговоров об аренде и продолжать сотрудничать с клиентами в процессе продления.

Коммерческие консультанты, работающие в определенных секторах, еще более ценны для владельцев недвижимости в нишевых секторах. Например, консультанты HBRE занимаются нишевым сектором медицинской недвижимости.В этом секторе есть законы и руководящие принципы, такие как Закон Старка, которые являются уникальными для систем здравоохранения и врачей. Коммерческий консультант, имеющий опыт работы в других секторах коммерческой недвижимости, может быть не столь квалифицирован, чтобы отвечать на вопросы, относящиеся к медицинскому сектору.

Независимо от типа коммерческой недвижимости, вакансии не должны длиться вечно. Даже во время экономического спада можно начать поиск недвижимости или переговоры об аренде для потенциальных арендаторов. Компаниям нужно пространство для работы и роста.Они ищут подходящий объект, так же как домовладелец или собственник ищет подходящего арендатора.

Если вы хотите узнать больше об инвестировании в коммерческую недвижимость или если у вас есть вопросы о покупке, продаже или аренде коммерческой недвижимости, обратитесь к консультанту HBRE. Наша команда опытных профессионалов CRE обладает навыками и пониманием, чтобы помочь со всеми сделками с недвижимостью. Чтобы связаться с нами напрямую, напишите по электронной почте [электронная почта защищена] или позвоните по телефону 615-564-4133.

Проблемы арендаторов создают стресс для коммерческой недвижимости

В наибольшей степени от вируса пострадали арендодатели отелей и торговых площадей, при этом арендаторы не выплачивают арендную плату из-за сокращения пешеходного движения и путешествий. В свою очередь, домовладельцы начали отставать по ссудам, используемым для приобретения или строительства недвижимости. По данным Trepp, который собрал данные по кредитам, объединенным в коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, в мае 19% кредитов, выданных под залог гостиничной недвижимости, имели просрочку более чем на 30 дней, а для торговой недвижимости этот показатель составлял 10%.

Просрочено чуть более 2 процентов ссуд арендодателям офисных помещений, но эта цифра может вырасти, если экономический спад углубится — а в некоторых офисах в Нью-Йорке это уже ощущается. К 1 июня Empire State Realty собрала 80 процентов арендной платы за офисы за предыдущий месяц, что является ее крупнейшим источником дохода, и 49 процентов арендной платы от арендаторов розничной торговли. Манус Клэнси, руководитель отдела прикладных данных и исследований Trepp, сказал, что ситуация может стать такой же плохой, как и последствия финансового кризиса, но с некоторыми типами собственности «намного, намного хуже».

Тем временем арендодателям приходится иметь дело с брокерами, такими как г-н Хьюз, который утверждает, что владельцы должны пересмотреть арендную плату, чтобы разделить боль, и законодателями, такими как Скотт Винер, который пытается помочь бизнесу в этой сделке. Г-н Винер, сенатор штата Калифорния, внес на рассмотрение законопроект, который заставит коммерческих арендодателей вести переговоры с арендаторами офисных и торговых помещений, чьи доходы пострадали от пандемии, или же позволяет им без штрафных санкций отменять свои договоры аренды.

В то время как сборы арендной платы за офисные помещения держатся лучше, чем за другие типы собственности, коворкинги и гибкие космические компании — большой источник роста для отрасли коммерческой недвижимости — сильно страдают, поскольку клиенты сокращают свои расходы или избегают коммунальных услуг. настройки.

WeWork, накапливая убытки и истощая деньги еще до пандемии, перестала платить арендную плату за некоторые объекты. Сандип Матрани, генеральный директор, сказал CNBC в прошлом месяце, что компания оплатила «более 80 процентов» мест в апреле и мае.

WeWork — крупнейший арендатор частных офисных площадей в Нью-Йорке, на долю которого в прошлом году приходилось почти 5 процентов всех новых договоров аренды в городе и более 7 процентов в Лондоне, согласно данным Cushman & Wakefield.

Компании, использующие коворкинг, часто заключают более краткосрочные сделки, чем обычные арендаторы офисов, и некоторые из них отказываются от договора аренды. «Люди говорят:« Я не знаю, нужно ли мне это — я не знаю, вернусь ли я », — сказал Джон Аренас, исполнительный директор Serendipity Labs, компании, предлагающей гибкие офисные помещения.

Как решать проблемные арендаторы коммерческой недвижимости

Генри Ф. Люпке III, партнер, судебный отдел, The Stolar Partnership LLP

Большинство арендаторов розничной торговли подчиняются капризам экономики. Когда экономика идет в упадок, бизнес замедляется, и денег на оплату аренды становится меньше. А когда арендная плата не выплачивается, страдают домовладельцы, — говорит Генри Ф. Люпке III, партнер судебного отдела The Stolar Partnership LLP.

«Коммерческий арендодатель зависит от арендной платы, которая должна быть выплачена за все площади, которые он сдает в аренду», — говорит Луэпке.«Если розничный или коммерческий арендатор не будет или не может платить арендную плату, арендодателю, возможно, придется выселить этого арендатора и заменить его тем, кто будет платить арендную плату. Но найти надежного арендатора на замену может быть непросто. Если новый арендатор недоступен, чтобы заполнить пространство, арендодатель может колебаться, прежде чем преследовать выселение, которое не будет делать ничего больше, чем создать еще одно пустое пространство в собственности, например, в торговом центре, где каждый арендатор полагается на генерируемый трафик. другими арендаторами ».

Пока арендатор пытается платить арендную плату и есть хорошие шансы, что он сможет наверстать просроченную сумму, может быть в интересах арендодателя отложить выселение и вместо этого попытаться работать с арендатором, пока не станет ясно, что арендная плата не будет.

Smart Business поговорил с Люпке о проблемных арендаторах и о том, что домовладельцы могут сделать, чтобы справиться с ними и продолжать получать деньги.

Что портит хорошие отношения между арендодателем и арендатором?

Вначале отношения арендодатель / арендатор являются мирными: арендатор хочет добиться успеха, чтобы он мог оплачивать счета и получать прибыль, а арендодатель хочет, чтобы арендатор добился успеха, потому что в этом случае арендная плата может быть оплачено, пространство заполнено, а увеличившийся уровень коммерческого трафика принесет пользу всем соседним арендаторам.Это беспроигрышный вариант.

Но если бизнес начинает бороться и пропускает арендную плату, отношения могут быстро стать враждебными. Поначалу некоторые домовладельцы могут с пониманием относиться к проблемам арендатора. Арендатору может быть разрешено произвести просрочку платежа, или арендодатель может простить часть арендной платы.

Арендодатели, однако, должны защищать свои права по договору аренды. Когда арендатор отстает от своих обязательств по аренде, и арендная плата и штрафы за просрочку платежа начинают накапливаться, дальнейшие усилия по размещению арендатора, вероятно, бесполезны, и арендодатель должен принять незамедлительные меры, чтобы вернуть пространство и собрать как можно больше из прошлого. — возможные суммы просроченной задолженности.

Какие еще проблемы с арендаторами следует учитывать арендодателям?

Одна проблема — обслуживание и ремонт здания. Арендатор, находящийся в затруднительном положении, не уплативший арендную плату, может попытаться изменить ситуацию, заявив, что неуплата арендной платы связана с неспособностью арендодателя отремонтировать некоторую часть занимаемых помещений.

Хотя такое требование, как правило, не освобождает арендатора от его обязанности платить арендную плату, оно усложняет процесс выселения и взыскания причитающихся сумм.Арендодатель может избежать этих осложнений, оперативно отвечая на жалобы арендаторов и поддерживая свои помещения.

Иногда именно арендатор причинил ущерб помещению или ведет в помещении действия, которые могут быть опасными или причинить ущерб. В этих случаях домовладелец часто должен немедленно обратиться в суд, чтобы закрыть бизнес арендатора, предотвратить дальнейший ущерб и взыскать расходы на устранение ущерба.

Другая проблема, особенно в контексте торгового центра, связана с составом арендаторов.Один арендатор может не одобрять другого арендатора в том же торговом центре. Например, скажем, домовладелец торгового центра сдает в аренду коммерческое помещение мануальному терапевту. Затем домовладелец сдает в аренду помещение в том же центре физиотерапевтическому бизнесу. Арендодатель не считает эти два предприятия конкурентоспособными, но мануальный терапевт понимает и чувствует, что в результате его бизнес пострадает.

С юридической точки зрения арендодатель имеет право сдавать в аренду физиотерапевтический бизнес, но с точки зрения отношений арендодатель / арендатор, это неудачная ситуация для всех участников.Если бы домовладелец знал, что мануальный терапевт будет возражать, он, возможно, не сдал бы в аренду физиотерапевтическому бизнесу. Но как только договор аренды подписан, он становится жестким контрактом, в котором арендодатель оказывается между камнем и наковальней.

Вот почему так важно сочетание арендаторов и знание своих арендаторов.

Если не считать выселения, что делать с проблемными квартиросъемщиками?

Угроза выселения по решению суда является мощным инструментом, чтобы заставить арендаторов платить и выполнять свои обязательства по аренде.Арендодатели могут использовать судебную систему для получения решений по урегулированию споров и согласия, несоблюдение которых приведет к немедленному выселению проблемного арендатора.

Такие решения и решения о согласии эффективны, потому что они создают взаимоприемлемые условия, в соответствии с которыми арендаторы, нарушившие обязательства, могут выполнять свои обязательства по аренде, и в то же время предоставляют арендодателям возможность немедленно восстановить владение без затрат и задержек, связанных с подачей другого судебного иска.

Какие превентивные меры могут предпринять арендодатели, чтобы избежать этих проблем в первую очередь?

Тщательный, хорошо составленный договор аренды предотвратит и решит большинство проблем.В договоре аренды следует подробно указать, какие обстоятельства будут представлять собой событие неисполнения обязательств по договору аренды, и должны быть указаны средства правовой защиты, доступные после случая неисполнения обязательств, включая немедленное выселение и возмещение убытков, гонорары адвокатам и другие расходы на обеспечение исполнения арендовать.

Кроме того, лучшее, что может сделать домовладелец, — это найти и подписать платежеспособных, надежных арендаторов. Арендодатели должны проводить надлежащую проверку и получать подробные финансовые отчеты от потенциальных арендаторов.Чтобы гарантировать оплату от корпоративных арендаторов, арендодатели также должны требовать письменных личных гарантий от физических лиц и их супругов, которые владеют корпорацией или другим юридическим лицом, которое является указанным арендатором.

3 основных типа аренды коммерческой недвижимости

Шейла Марс

Писатель-фрилансер, VTS

Аренда коммерческой недвижимости может показаться сложной задачей, особенно с учетом того, что это долгосрочное обязательство, которое может стоить больших денег.

Но они не такие сложные, как многие думают.Когда дело доходит до коммерческой недвижимости, существует три категории аренды: аренда с брутто (также известная как аренда с полным обслуживанием), чистая аренда и модифицированная валовая аренда. Основное сходство этих договоров аренды заключается в том, что все они предусматривают базовую арендную плату с вариациями в зависимости от того, кто и какие операционные расходы оплачивает.

Вот разбивка различных типов аренды коммерческой недвижимости и их значение как для арендаторов, так и для арендодателей:

1. Аренда с брутто / аренда с полным обслуживанием

В случае аренды брутто арендная плата арендатора покрывает все эксплуатационные расходы на имущество.Эти расходы могут включать, помимо прочего, налоги на недвижимость, коммунальные услуги, техническое обслуживание и т. Д. Арендодатель оплачивает эти расходы, используя арендную плату арендатора для компенсации расходов. В результате базовая арендная плата обычно относительно высока, но это единственные расходы арендатора.

Арендаторы, как правило, предпочитают этот тип аренды, потому что им не нужно участвовать в повседневных операциях, связанных со зданием, арендная плата является фиксированной, даже если расходы не связаны. Например: летом арендная плата останется прежней, хотя использование кондиционера увеличивает затраты на электроэнергию.Такая аренда типична для отдельно стоящих объектов промышленной, торговой и офисной недвижимости.

Многие арендодатели пытаются включить в договор аренды некоторую гибкость в отношении переменных затрат, добавляя «оговорки о повышении цен», которые учитывают увеличение страховки или налогов. Они также могут включать формулировку, которая позволяет им временно увеличивать вашу арендную плату в зависимости от переменных затрат. Используя тот же пример с кондиционером, вы получите увеличение арендной платы за следующий месяц или счет, чтобы покрыть расходы на использование по сравнению с предыдущим месяцем.

2. Чистая аренда

Чистая аренда — это аренда коммерческой недвижимости с широкими возможностями регулирования. Базовая арендная плата по чистой аренде ниже, чем по брутто-аренде, но арендатор также оплачивает фиксированные операционные расходы, такие как налоги на имущество, страхование и расходы на обслуживание помещений общего пользования (CAM). Существует четыре типа чистой аренды:

Единая чистая аренда:

При единой чистой аренде арендаторы платят фиксированную арендную плату и часть налога на недвижимость (который будет согласован с арендодателем). Затем арендодатель оплачивает расходы на строительство, а арендатор напрямую оплачивает коммунальные и другие услуги.

Двойная чистая аренда:

Двойная чистая аренда аналогична одинарной чистой аренде, за исключением того, что арендатор также оплачивает часть страхования имущества вместе с налогом на собственность. Арендодатель берет на себя оплату содержания общей территории, но арендатор по-прежнему несет ответственность за свои собственные коммунальные услуги и уборку мусора.

Тройная чистая аренда:

Тройная чистая аренда включает налоги на имущество, страхование и обслуживание помещений общего пользования, при этом арендатор оплачивает часть или всю стоимость этих трех вещей сверх своей базовой арендной платы.Это один из самых распространенных видов аренды.

Такая структура аренды определенно выгодна арендодателям, но это не означает, что она выгодна арендатору. Аренда действительно дает арендаторам возможность проверять операционные расходы арендодателя, и вся экономия возвращается непосредственно арендатору.

Абсолютная тройная чистая аренда:

Это увеличенная тройная чистая аренда. Арендатор берет на себя все расходы, позволяя ему нести единоличную ответственность за здание. Возможно, лучше было бы купить отдельно стоящее здание прямо на улице.Преимущество этого договора аренды заключается в том, что как арендатор вы можете виртуально владеть зданием, не покупая его; однако, если произойдет катастрофа, которая разрушит собственность, вы остаетесь в одиночестве. Это, наверное, самая необычная аренда коммерческой недвижимости.

3. Модифицированная валовая аренда / Модифицированная чистая аренда

Третьим основным типом аренды коммерческой недвижимости является модифицированная валовая аренда (или модифицированная чистая аренда), которая предлагает золотую середину как для арендаторов, так и для арендодателей. Модифицированная валовая сумма позволяет вести более широкий круг переговоров, когда речь идет об операционных расходах.В этом случае базовая арендная плата будет зависеть от условий, согласованных обеими сторонами, как и валовая аренда. Отличительным фактором является то, что арендная ставка остается фиксированной, даже если затраты увеличиваются или уменьшаются.

Шейла Марс — внештатный сотрудник VTS. Ее работы ранее публиковались в бизнес-блоге Huffington Post, MyBankTracker.com и других.

Что такое «Улучшение арендатора»? — Недвижимость за 4 квартал

г.

Улучшения арендатора (TI) очень важны, если вы хотите убедиться, что ваше бизнес-пространство адаптировано к вашим потребностям и имеет важное значение для вашего бренда.Понимание того, что такое TI и какие типы улучшений доступны, очень важно знать, поскольку вы рассматриваете возможность аренды пространства для вашего бизнеса и команды.

Так что же такое улучшение арендатора?
Определение недвижимости для TI (улучшение арендатора) — это индивидуальные изменения, которые владелец здания вносит в арендуемую площадь в рамках договора аренды, чтобы настроить пространство в соответствии с потребностями этого конкретного арендатора.

Кто платит за улучшение коммерческого арендатора?
Наиболее распространенная практика заключается в том, что арендодатель оплачивает улучшения коммерческой арендованной собственности с помощью надбавки на улучшение арендатора, и если стоимость улучшений превышает эту надбавку TI, вы оплачиваете разницу.Обычно он выражается в сумме за квадратный фут или в общей сумме в долларах, и эта сумма определяется во время переговоров по аренде. Арендодатели не обязаны предлагать какие-либо льготы TI, особенно если рынок аренды сильный, но в последние годы это стало популярным приманкой для сдачи помещений в аренду. Большинство арендодателей проявляют гибкость и будут работать с вами, чтобы включить излишки TI, включенные в ежемесячную стоимость аренды, в случае превышения надбавки, поэтому не забудьте спросить арендодателя, возможно ли это при предварительном планировании.Это избавляет вас от необходимости придумывать дополнительные деньги для улучшения надбавки во время заключения договора аренды.

Какие примеры TI?
У каждого предприятия есть особые потребности, и TI позволяет им настраивать арендуемые помещения в соответствии с конкретными потребностями. Некоторые примеры TI включают добавление обнесенных стенами офисов, комнаты отдыха или кухни, дополнительной ванной комнаты, конференц-залов, подвесных потолков и покраски.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *