Квартиру перевести в нежилое помещение: Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Содержание

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 22 ЖК РФ

- Собственник помещения в МКД хочет признать незаконным распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое

- Собственник хочет признать нежилой (в том числе садовый) дом жилым с целью регистрации в нем

- Собственник помещения хочет признать отказ в переводе жилого помещения в нежилое незаконным и обязать перевести помещение в нежилое

- Собственник помещения хочет признать отказ в переводе нежилого помещения в жилое незаконным и обязать перевести помещение в жилое

- Собственник хочет признать недействительным решение общего собрания собственников помещений (протокол общего собрания) по вопросу перевода жилого помещения в нежилое

См. все ситуации, связанные со ст. 22 ЖК РФ

 

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

(в ред. Федерального закона от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

(часть 3.2 введена Федеральным законом от 06.07.2016 N 374-ФЗ)4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Открыть полный текст документа

Как перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд — Личный опыт на vc.ru

Квартира на первом этаже​ Katerina Kalamata

10 344 просмотров

С октября квартиры на первом этаже практически нельзя использовать для коммерческой деятельности. Расстроенные владельцы считают, что перевести из жилого в нежилой нельзя. Мы успешно прошли этот путь и готовы рассказать, стоит ли это делать и как.

Как я перевела квартиру в нежилой фонд.

До 2008 года мы с партнером занимались цветочным бизнесом, каждый раз вставала проблема найти помещение менее 100м2 на первой линии домов или в проходном месте. На тот момент флористических салонов, интернета и доставки практически не было, цветами торговали либо бабушки и ларьки у метро, либо супермаркеты. У нас с мужем были отложены деньги. Я думала купить помещение под магазин цветов с зоной охлаждения, такой же, как сейчас у всех. Помещений до 100 метров было крайне мало и они были очень востребованы. Я решила, что сдача помещения в аренду будет приносить более стабильный доход, чем флористика.

Покупка квартиры на первом этаже

Мы сразу решили, что перевести жилое в нежилое будет легко и получится дешевле, чем купить готовое.

Поэтому искала квартиру. Нам нужно было проходное место, недалеко от метро в хорошем районе Москвы. С нормальными окнами, возможностью прорубить выход не во двор, а на улицу, и по приемлемой цене. Большинство квартир не подходили: планировка не устраивала или расположение. Дома на первой линии почти все были оборудованы нежилыми помещениями еще при строительстве. Новые дома не подходили по деньгам. Окна во двор или подвалы с окнами в приямках не устраивали. Я искала помещение четыре месяца, объявление о продаже квартиры нашла в газете. Кто владел квартирой раньше меня не волновало. Важны были цена и юридическая чистота. Риэлтор помогла поторговаться и сделать необходимые проверки, собрала часть необходимых в дальнейшем документов.

Через 5 месяцев с появления идеи покупки, летом 2008 года,я стала владелицей квартиры на первом этаже.

Купила квартиру для перевода в офис

Katerina Kalamata

Сбор бумаг

После регистрации собственности и получения документов (поэтажный план и экспликацию, технический паспорт, выписку из домовой книги, что никто не прописан) я пошла в Предпроектный Отдел Мосжилниипроекта за заключением о возможности переоборудования жилого помещения в нежилое. Только тут до меня дошло, что мне на любом этапе могут отказать. Мне повезло, я получила положительное заключение.

В 2019 список может отличаться, а тогда мне потребовалось получить:

  • · техническое заключение о возможности переоборудования квартиры в нежилое помещение исходя из состояния квартиры, технического состояния дома, перекрытий, подвода коммуникаций и т.д.

  • заключение районной СЭС о возможности переоборудования

  • заключение районного МЧС о возможности переоборудования

  • заключение районной службы Мосгаз о возможности вывода газа, т.к. в моем случае квартира была газифицирована.

!!! Сейчас для перевода жилья необходимо также согласие всех cобственников жилья в доме, тогда я смогла обойтись без этого.

В 2008 людей, занимающихся сбором документации, я не нашла и стала заниматься этим самостоятельно. Так и пошла по списку. Надо сказать, что к бюрократической системе у меня претензий почти нет. Они сработали почти идеально, полностью соблюдали сроки и требования, которые были установлены.

Переоборудованная под офис квартира
Katya Kalamata

Сложности: как я убирала газ

Основная проблема в моём случае возникла в выносе газового оборудования. Для перевода квартиры в нежилой фонд требовалось заглушить и убрать газовое оборудование. А для этого требовалось согласие соседей сверху.

Совет: Перед тем, как покупать такое помещение с целями перевода в нежилое, проверьте – желательно, чтобы там жили не обеспеченные, нуждающиеся люди. Тогда с ними будет возможно договориться.

В моем случае, над нами жила семья с нормальным доходом, они только что сделали ремонт и перепланировку. Делать ремонт заново, чтобы я смогла переставить газовую трубу, им совсем не хотелось. Мы полгода судились и ни к чему не пришли. За это время все документы были уже получены, я начала ремонт, а соседка так и не давала добро. Я уже решила, что это тупик, но в итоге мы нашли выход. Помогли соседке согласовать перепланировку, а она дала разрешение на перенос газа. Сам перенос занял две недели и не создал почти никаких проблем. После этого вожделенная справка о выводе газа была получена.

Проект и переоборудование

После получения всех заключений необходимо готовить проект переоборудования квартиры в нежилое помещение. Причем, в зависимости от вида деятельности, требования по вентиляции, строительству и СНиПам разные. Нужно проектное бюро, которое имеет лицензию на проектирование всех видов строительства. Организация, которую я привлекла, сделала мне комплексный проект: проект вентиляции, перепланировка помещения, разводка воды и отопления, проект входной группы через оконный проём, разводка электроснабжения.

Сам проект переоборудования тоже требовал положительного заключения о соответствии всем требованиям и СНИпам в Мосжилниипроекте. Только на основании этих документов можно было подать в Департамент жилищной политики города Москвы заявление с просьбой рассмотреть перевод квартиры в нежилой фонд. Моё заявление вынесли на комиссию, которая приняла распоряжение о переводе квартиры в нежилой фонд и составила протокол с перечнем необходимых работ.

Разрешение на переоборудование
Katerina Kalamata

Сам ремонт

Разрешение получено - привлекаем строителей. Строительная компания тоже должна иметь лицензию на все виды работ. Но личный контроль никто не отменял. Я упустила момент, когда монтировали вентиляцию. Трубы спрятали в короб, все сделали, я расплатилась. Дальше другая компания устанавливала пожарную сигнализацию и готовила соответствующий Акт. Все это время я продолжала бороться за вывод газа из помещения. Через полгода после окончания ремонта и переустройства я смогла вывести газ. Ура! Департамент жилищной политики собрал межведомственную комиссию для приемки выполненных работ. С первого раза не вышло, подвела вентиляция. На исправление дали до 30 дней. Строители уже не смогли вернуться на объект, пришлось привлекать других и переделывать заново. Платить тоже заново. Во второй раз комиссия собралась быстро, помещение проверку прошло. Мне подписали Акт о завершении работ по переустройству.

Так за полтора, почти два года я проделала путь от квартиры к нежилому помещению. Теперь можно было подавать документы в Росреестр. Они забрали свидетельство на жилье и выдали Свидетельство на собственность на нежилое помещение. Все документы, полученные в процессе переоборудования, я сохранила для последующей продажи.

Как я сдавала:

После оформления документов в Росреестре мы с риэлторами сдали помещение под отделение Банка. Они снимали 4 года, за очень хорошие деньги. К тому же каждый год цена поднималась на 10% в связи с инфляцией и ростом тарифов. Когда у банка отобрали лицензию, те же риэлторы привлекли детскую студию. Туда ходили детки со всего района. Теперь на три года я не знала проблем. Но, к сожалению, основатель студии тяжело заболел. Сейчас уже два года помещение арендуют под хозяйственный магазин с выставочным залом. За девять лет аренды все мои затраты на покупку, переоформление и ремонт отбились. Сейчас я получаю чистую прибыль за вычетом налогов и коммуналки. В этом году, из-за семейных обстоятельств мы решили продать помещение. Сейчас наша семья переезжает в другой регион. Заниматься арендой и договорами нет возможности. Продаем через тех же риэлторов, с которыми сдавали 9 лет.

вход в офис​ Katerina Kalamata

Взялась бы я опять переоформлять жильё в нежилое?

Однозначно, нет. Стоимость переоформления такая же, как если сразу купить нежилое помещение. А нервов и времени тратиться очень много. К тому же сейчас на эти работы необходимо получить согласие всех собственников жилья. Это практически невозможно.

Я бы купила помещение подобное моему. Чтобы владелец имел полный пакет документов, подтверждающих законность покупки квартиры и перевода её в нежилой фонд. А еще имел договор с Мосэнергосбытом. Свежесть ремонта и какие-то мелкие недочеты для меня были бы вторичны. Покупка уже готового нежилого помещения избавляет не только от лишних затрат, но и от необходимости согласовывать вид деятельности. К тому же здесь затраты просчитываемые и поддаются торгу, а любые согласования с частными лицами ведут к непредсказуемым расходам и результату.

Если просчитать затраты по переоформлению и бюрократическую часть, то это вполне нормальные деньги. А вот размеры компенсаций за причиняемые неудобства абсолютно не прогнозируемые. Просят сумасшедшие деньги «с потолка», что не окупится никогда.

На что обращать внимание, если вы всё же решитесь покупать квартиру под переоформление в нежилое:

  1. Чтобы не было газа. Мосгаз на любую работу, связанную с переносом газового оборудования требует множество бумаг: где газ заходит в дом, какая планировка комнат, все данные о собственности и др. Собирать разрешение на вынос газа из квартиры – дело муторное, долгое и денежное.

  2. Подружиться с соседями и Управляющей Компанией. Поприсутствуйте как-нибудь на собрании собственников жилья и уточните, какой процент жильцов не платит коммуналку. Это вселит в вас уверенность в своих силах.

  3. Оценить проходимость улицы. Во всех случаях, кроме специального шпионского клуба, о котором должны знать только свои, чем выше проходимость и обустроенность района, тем лучше.

  4. Лучше кирпич.Некоторые серии панельных домов не подходят для переоборудования окон в выход, так как все стены первых этажей содержат усиленную арматуру и являются несущими. В этом случае оборудовать отдельный выход из помещения невозможно, а без него перевод в нежилое не согласовать.

  5. Оценить близость детских и социально значимых объектов. Наличие рядом школ, детских садов и прочих подобных заведений накладывает запрет на многие виды коммерческой деятельности, что снижает ваш потенциальный доход.

  6. Чтобы не было деревьев. Получить в Москве порубочный билет, пусть даже на уже высохшее дерево нереально. Плюс - это война с экологами, GreenPeace и прочими борцами за климат.

  7. Чтобы не было люков. Если под планируемым выходом из квартиры обнаружится люк или пролегающие коммуникации вам понадобится заключение о Геоподоснове. Это еще одна лишняя бюрократическая структура.

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В ЖК РФ появится отдельный кворум ОСС по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение. Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.

Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

P.S. Законопроект подписан Президентом РФ, зарегистрирован как Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступит с силу с 9 июня 2019 года.

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

— Насколько сегодня сложно перевести квартиру в жилом доме из жилой в коммерческую недвижимость и что делать, если эта квартира сейчас в ипотечном займе? Жить там не собираюсь, а сдавать смысла нет, за нее квартиранты будут платить копейки.

StockRocket/Fotolia

Отвечает генеральный директор консалтинговой группы «Апхилл» Алексей Сёмин:

Сейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности. Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения. В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т. д.

Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки. Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид. Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность. Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы. Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.


Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?


Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.

Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.

Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:

С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей. В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи. Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.

Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры. Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура. Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.

В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.


Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?


Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:

Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является частой и понятной процедурой. Схема перевода регулируется 3 главой Жилищного кодекса «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение». В статье 22 Жилого кодекса уточняется, что при переводе в нежилой фонд квартира должна быть расположена на первом этаже, либо над нежилым помещением. Также важно, чтобы помещение имело отдельный вход, в нем никто не проживал и не был прописан. Стоит отметить, что после перевода все помещение должно стать полностью нежилым, то есть нельзя оставить одну комнату для постоянного проживания.

Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.

С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде. А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается. Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита. Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.

При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы. Они позволяют получить кредит на покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевести ее в нежилой фонд (или же кредит под залог имеющейся квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилой фонд в период действия ипотеки). Ставки по таким программам будут выгоднее, чем при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Узнайте за 2 минуты, сколько стоит ваша квартира

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Госдума изменила порядок перевода жилых помещений в нежилые — Российская газета

Нынешний порядок смены статуса помещения не учитывает права жильцов дома. Исправить этот пробел поручил президент РФ Владимир Путин.

"Часто мы наблюдаем такую картину: из-за перевода в нежилое жилого помещения страдают соседи, - пояснил член комитета по ЖКХ и жилищной политике Илья Осипов. - Это происходит без их согласия, тем самым уменьшается стоимость того имущества, которым владеет человек".

К тому же, это лишний шум. В бывших жилых помещениях появляются не только магазины, но и всевозможные увеселительные заведения, добавил Осипов.

Позиция профильного комитета - возможность перевода надо сохранить, но его порядок должен быть достаточно строгим. Как заверил депутат, та конструкция, которую предложило правительство, позволит учесть интересы жильцов дома.

Согласно изменениям в Жилищный кодекс, вывести помещение из жилого фонда можно будет при "согласии каждого собственника всех помещений, примыкающих" к помещениям, которые переводятся в нежилые. Согласие должно быть закреплено в письменной форме. Кроме того, смена статуса помещения обязана получить одобрение на общем собрании собственников. Если речь идет о многоквартирном доме с несколькими подъездами, то две трети участников собрания должны проживать именно в том подъезде, в котором расположено переводимое помещение. При этом большинство жителей этого подъезда должны поддержать это решение.

По итогам собрания составляется протокол, и для смены статуса помещения этот документ нужно будет предоставить уполномоченным органам власти.

Важно также, что поправки требуют обязательного наличия отдельного доступа в помещение после его перевода в нежилой фонд.

Прописывается и возможность проведения внеплановых проверок при поступлении жалоб на нарушения от жильцов.

Инициатива связана с резонансным законом, который вступит в силу с 1 октября 2019 года. Речь о запрете размещения хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов. Однако документ, напомним, не запрещает хостелы, работающие в помещениях, которые были переведены в нежилой фонд и имеют отдельный вход.

Перевод в нежилое помещение в Воронеже: выгодные цены на перерегистрацию квартиры из жилого фонда

Нередко предприниматели, желающие открыть магазин в одной из квартир многоэтажного дома, приобретают собственность на первом этаже. Однако вести коммерческую деятельность, используя жилую площадь – незаконно. Такое нарушение чревато наложением крупных штрафов. Перевод квартиры в нежилое помещение поможет решить проблему, но это юридически сложный процесс, проведение которого лучше доверить опытным специалистам. Агентство «Цитадель» предлагает выгодные условия. Если Вам нужно переоформить купленное для бизнеса жилье в другой статус, Вы не пожалеете, обратившись к нам.

Как осуществляется 

Процедура перерегистрации назначения может затянуться, в процессе владелец сталкивается с рядом трудностей:

  1. Не любой бизнес можно вести, используя объект собственности на первом этаже либо в цоколе: например, с 1 января 2016 года запрещается открывать продовольственные магазины, кафе, бары, ряд других заведений, поскольку деятельность таких фирм зачастую мешает жильцам и нарушает их спокойствие.
  2. Не всякую жилплощадь можно перевести в нежилой фонд. Ограничения касаются собственности, находящейся под арестом, в залоге, купленных в кредит: обременение делает невозможным подобные манипуляции с юридическим статусом недвижимости. Эта проблема является одной из наиболее распространенных причин отказа в изменении назначения помещения.
  3. Для процедуры необходимо заручиться письменным согласием хотя бы 70% жителей дома, что они не возражают против открытия конкретного бизнеса. Для этого проводят очные собрания и заочные опросы, чтобы получить подписи в протоколе и приложить документ к списку бумаг на перевод. В рамках согласования требуется и проверка легитимности заявления, которую проводят депутаты муниципального уровня.

Прежде чем приступать к изменению назначения жилой квартиры, требуется не только оценить имеющиеся перспективы будущего бизнеса, но и убедиться в исполнении ряда требований, без которых надзорные органы не выдадут разрешения на переквалификацию. Основные условия:

  • Заявитель должен обладать правом собственности на рассматриваемое жилье.
  • В помещении имеются коммуникации либо нет препятствий для подключения инженерных систем.
  • В жилище ведет отдельный вход либо есть возможность его обустройства.
  • На указанной площади не прописаны третьи лица.
  • Здание не признано аварийным.

А также требуется собрать ряд бумаг для успешного перевода статуса. К ним относится:

  • паспорт БТИ;
  • документ, подтверждающий факт нахождения в собственности;
  • выписку из домовой книги;
  • заключения Роспотребнадзора, ДЕЗ, МЧС;
  • проект планировки и ряд других бумаг.

Перечень довольно большой, поэтому собирать документы самостоятельно Вы можете очень долго. Для бизнеса подобный простой скажется негативно, и чтобы не тратить драгоценное время, не простаивать очереди в государственных структурах – лучше поручить работу профессионалам. Специалисты агентства избавят вас от лишних хлопот, взяв на себя все этапы, от сбора бумаг до получения свидетельства об изменении назначения недвижимости.

Преимущества обращения в нашу компанию

Агентство «Цитадель» уже несколько лет успешно работает на рынке Воронежа. Клиенты высоко оценивают достоинства обращения к нам:

  1. Экономия времени. Вам не придется тратить выходной день, выделять часы в плотном рабочем графике, чтобы получить требуемые документы и зарегистрировать заявку. Кроме того, самостоятельный перевод в нежилое помещение зачастую длится дольше, поскольку заявители допускают ошибки, забывают взять ту или иную справку, в связи с чем весь процесс приходится начинать заново.
  2. Отсутствие рисков. Наши сотрудники компетентны в вопросах изменения правового статуса недвижимости, у них есть богатый опыт решения подобных задач разной степени сложности.
  3. Прозрачная схема сотрудничества. Мы проверяем объект на соответствие требованиям, после чего называем стоимость работы и проводим процедуру переквалификации. Не нужно платить дополнительных комиссий, скрытые наценки отсутствуют. Процесс присвоения нового статуса недвижимости проходит с полным соблюдением законодательных норм, поэтому у Вас не возникнут проблемы в дальнейшем.
  4. Гарантии качества. На любом этапе Вы можете ознакомиться с ходом дела, уточнить, как продвигается процесс, получить подробную информацию и проконсультироваться.
  5. Невысокая стоимость. Наши услуги доступны большинству клиентов, поскольку мы придерживаемся разумной ценовой политики.
  6. Оперативное разрешение любых проблем. Сотрудники обрабатывают заявки максимально быстро, дают устные и письменные консультации, всегда находятся на связи.

Наш опыт весьма обширен, и большинство клиентов приходит в агентство по рекомендациям знакомых и коллег. Можете быть уверены, что поручаете работу настоящим профессионалам своего дела.

Перевод квартиры в нежилое помещение в «Цитадель»  

Цена зависит от ряда факторов:

  1. Характеристики объекта, его расположение.
  2. Правовой статус, наличие обременений.
  3. Срочность проведения работы.

Примерные расценки можно узнать, позвонив по указанным номерам, а точную стоимость сообщит сотрудник после ознакомления с конкретной ситуацией. Чтобы заказать услугу, оставьте заявку на сайте или посетите офис компании. Получите удаленно предварительную бесплатную консультацию, задайте интересующие вопросы. Если Вы хотите, чтобы переквалификация квартиры в бизнес-помещение заняла минимум времени и не вызвала затруднений, обращайтесь к нам. Ваша проблема будет решена эффективно и в кратчайшие сроки.

Или
звоните нам

+7 (473) 200-44-00

Перевод жилого помещения в нежилое и нежлого в жилое

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких‑либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких‑либо лиц.

Адреса и часы приема:

МКУ «Городской жилищный фонд», ул. Некрасова, д. 9/15, каб. № 9 тел. 31–74–33.
Приемные дни: с понедельника по четверг: с 9.00 до 17.00; перерыв с 13.00 до 14.00.

ГАУ БО МФЦ, пр. Славы, 25, ул. Есенина, 9, тел. 42–42–42.

Как передать квартиру в нежилой фонд?

Может ли частный предприниматель использовать свою квартиру как офис? Ответ на этот вопрос зависит от вида деятельности. Шить, писать стихи, заполнять отчетные документы, заниматься репетиторством, писать статьи о продаже, статус квартиры менять не нужно. Но если вы собираетесь использовать свой дом под магазин, детский сад или хотите сдавать его в аренду, вам необходимо перевести квартиру из жилого фонда в нежилую.Юридическое лицо не может использовать жилую квартиру как офисное или торговое помещение. Следует отметить, что юридические лица могут арендовать жилое помещение только с целью проживания в нем своих сотрудников.

Как перевести квартиру из жилой в нежилую? Есть ряд ограничений. Изменение статуса комнаты недопустимо в таких ситуациях:

Если в квартире нет отдельного входа.

Если какая-то часть комнаты остается жилой.

Если квартира обременена правом третьего лица, т.е. находится под залог, сдана в аренду и т.д.

Если все требования соблюдены, то для перевода квартиры в нежилой фонд необходимо подать заявление местному самоуправлению. В этом случае необходимо предоставить следующие документы:

Свидетельство о праве собственности (оригинал или копия, заверенная нотариально).

Поэтажный план дома.

Технический паспорт помещения.

План реконструкции или перепланировки квартиры (при наличии).

Закон дает 45 дней для принятия решения по вашему заявлению. Если вердикт положительный, вам выдадут соответствующий документ, на основании которого вы сможете провести перепланировку квартиры и использовать ее как нежилое помещение. А поскольку изменилось предназначение квартиры, ее необходимо перерегистрировать.

При этом у местного самоуправления есть возможность отказать в передаче квартиры в таких случаях:

Если не предоставлены все необходимые документы.

При невыполнении условий передачи помещения.

Если проект перепланировки не соответствует требованиям здания.

Следует иметь в виду, что отказ предоставляется в письменной форме, он должен содержать ссылки на статьи закона, согласно которым данный перевод недопустим. Если вас не устраивает это решение, вы можете обжаловать его в суде.

чем отличаются правовые нормы по отделению нежилых помещений от жилых помещений?

В настоящее время термин «нежилое помещение» используется довольно часто.Между тем четкого его определения во внутреннем законодательстве нет.

Несоблюдение норм приводит к появлению множества трудностей как для рядовых граждан, так и для предпринимателей, желающих переместить многоквартирный дом в нежилое помещение. При отсутствии четкого определения на практике нередки незаконные операции с недвижимостью.

Что такое нежилое помещение в многоквартирном доме? Давайте разберемся.

Общая информация

Нежилые помещения в многоквартирном доме необходимо отличать от места общего пользования.Ключевой особенностью является наличие нежилого помещения для законного собственника. Такие объекты, как правило, относятся к коммерческой недвижимости. Они образуются путем перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.

Собственники таких объектов приравниваются к собственникам квартир. Соответственно, они имеют те же права и выполняют те же обязанности, что и соседи. В первую очередь, это касается расходов на бытовое обслуживание. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме должен платить так же, как и другие собственники квартир.При этом в оплату включены даже те услуги, которыми субъект фактически не пользуется (например, лифт, консьерж).

Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме

На законодательном уровне устанавливается свод правил, которым должны следовать собственники таких объектов. Эти требования призваны защитить интересы других собственников квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями.

В таких помещениях запрещается проводить мероприятия, связанные с загрязнением окружающей среды, созданием неблагоприятной санитарно-эпидемиологической обстановки.Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном доме нельзя оборудовать общественный туалет или медицинское учреждение для больных инфекционными заболеваниями.

Объект должен соответствовать пожарным, санитарным и градостроительным нормам. Помещение обязательно должно иметь отдельный вход. Объект должен располагаться на первом этаже или над другим нежилым помещением.

Если помещение оборудовано под кафе или другое заведение общественного питания, закрыть его не позднее 23.00.

Нормативная база

Правовой статус нежилых помещений в многоквартирных домах регулируется различными правовыми документами.Самым важным из них является Конституция, которая устанавливает право частной собственности.

Вопросы, связанные с эксплуатацией общей собственности в МКД, регулируются Гражданским кодексом. В 290-й статье, в частности, сказано, что собственники помещений в многоквартирных домах имеют внутри и снаружи квартиры общие помещения, несущие конструкции, электрическое, механическое, сантехническое и другое оборудование, обслуживающее более одной комнаты. Правообладатели не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилище.

В ТК есть нормы, согласно которым перевод в нежилое помещение. В многоквартирном доме Возможна и обратная процедура.

Постановлением Правительства от 2011 года закреплено право собственников нежилых помещений пользоваться коллективным хозяйственным резервом строения.

Нормативное регулирование вопросов, касающихся рассматриваемых объектов, также осуществляется в соответствии с актами государственной власти города и области.

Размер комнаты

Площадь всего дома включает площади всех квартир и общую площадь.В состав последних входят лифты, лестничные клетки, подвалы, чердаки и др. Их параметры отражаются в техническом паспорте, который хранится в управляющей компании или в ТСЖ. Расчет площади важен при определении размера оплаты коммунальных услуг, в частности, отопления.

Размер нежилого помещения складывается из площадей всех внутренних секций. Балконы и лоджии не учитываются. При определении своих площадей они используют убывающие коэффициенты.

Условия перевода жилого объекта в нежилое помещение

Некоторые собственники не используют свои квартиры по прямому назначению, то есть для проживания. Вместо этого они решают перевести объекты в нежилые для получения стабильного дохода.

Законодательство устанавливает ряд условий для такого перевода.

Прежде всего, в комнате необходимо оборудовать отдельный вход. Если его площадь превышает 100 м2, то обязательно должен быть второй, запасной вход.

Обязательным условием является отсутствие прописанных жителей в помещении. Прежде чем переместить объект с него, вам необходимо выйти из системы.

На участке не должно быть обременений. Это значит, что помещение не должно быть в залоге, ипотеке, долгосрочной аренде.

Как указано выше, квартира должна находиться на первом этаже или быть выше других аналогичных нежилых помещений.

Запрещается перевод жилых помещений в нежилые помещения в аварийных строениях или зданиях, подлежащих сносу.

Еще один нюанс - можно передавать только всю квартиру целиком. Ни одну комнату в нем нельзя сделать непригодной для проживания.

В передаче может быть отказано, если сооружение относится к памятникам культурно-исторического наследия.

Особенности процедуры

При соблюдении всех вышеперечисленных условий необходимо собрать пакет документов. Включает:

  • План этажа. Выдается в БТИ.
  • Правоустанавливающий документ (свидетельство) на квартиру.
  • Технический паспорт и план помещения.
  • Если перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме, то ее план предоставляется. Он должен быть утвержден уполномоченным органом, реализующим контрольные функции в строительной сфере. При этом необходимо получить согласие арендаторов на перепланировку.
  • Заявление. Он подается в соответствующем государственном учреждении. В Москве, например, это Департамент имущества.

Документы, кроме заявления, могут быть представлены в виде нотариально заверенных копий.Решение принимается в течении 48 дней (рабочие). Отказ может быть обжалован в суде.

Нюансы реализации прав и обязанностей

Как уже было сказано выше, права собственников помещений (жилых и нежилых) в МКД идентичны. Это положение распространяется на территорию общего пользования.

Обязательства собственников охватывают размер коммунальных платежей. Все владельцы должны нести расходы по содержанию общей территории, включая прилегающую к дому. В этом случае начисление соответствующих сумм будет осуществляться в том случае, если собственник нежилого помещения не использует данные территории.

Что касается прав, то к ним относятся права голоса на общих собраниях, а также возможность участвовать в обсуждении и решении вопросов, связанных с ремонтом, благоустройством, выбором метода управления и т. Д.

Поставка ЖКХ

Собственники нежилых помещений в МКД предоставляется возможность выбрать наиболее подходящий для них вариант:

  • Заключать договоры на оказание услуг напрямую с обслуживающими предприятиями.
  • Оформить договор с управляющей компанией или ТСЖ.

Перечень услуг, которые могут быть предоставлены потребителю, включает воду, энергию, тепло, газ, канализацию. При этом они предоставляются в том же размере, что и другие собственники квартир.

Собственники нежилых частей здания несут ответственность за надлежащее содержание счетчиков (счетчиков). Об их повреждении, несвоевременное сообщение поставщикам соответствующих услуг.

Перевод нежилого объекта в жилое

Для изменения назначения объекта необходимо:

  • Обратиться в проектную организацию для создания плана перепланировки.
  • Соберите комплект документов. Он включает в себя правоустанавливающий документ, протокол собрания арендаторов, проект, заключение о соответствии объекта требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, копию паспорта.

Для перевода комнаты вам необходимо написать заявку и подать ее с приложенными документами в уполномоченный орган. Ответа тоже придется ждать 48 дней. Если в передаче отказано, это решение можно обжаловать в течение трех месяцев.

При положительном ответе необходимо перепланировать и оформить новый технический паспорт. Затем следует внести изменения в реестр собственности, получить свидетельство собственника.

Если собственник помещения является несовершеннолетним, все действия от его имени совершаются законными представителями. Они могут выступать в роли родителей, опекунов, попечителей, приемных родителей.

Политика передачи квартир - Lightner Property Group

ПОЛИТИКА ПЕРЕДАЧИ КВАРТИР

Иногда жители обнаруживают, что их жизненные условия больше не соответствуют их потребностям.Если в течение срока аренды вы обнаружите, что вам необходимо переехать, у вас есть возможность переехать в другую доступную квартиру в вашем сообществе за символическую плату.

Передача внутри здания осуществляется при соблюдении следующих условий:

Передача внутри здания

• Вы должны заполнить новое заявление и предоставить нам возможность провести полную кредитную проверку и проверку биографических данных, чтобы убедиться, что вы соответствуете требованиям для получения новой квартиры. . Сбор за подачу заявления в размере 35 долларов США не взимается с жителей, имеющих положительный послужной список в нашей компании, который включает в себя историю платежей, в которой нет просроченных платежей и невозвращенных платежей.

• Ваша учетная запись должна быть действующей, а ваша аренда - хорошей репутацией.

• Если новая квартира доступна для въезда, вы должны быть готовы ее сразу же сдать. Мы предоставим вам доступ к обоим квартирам на срок до семи дней при условии, что вы заплатите согласованную арендную плату за более дорогую квартиру за те семь дней, в течение которых у вас есть доступ к ОБЕИМ квартирам. (Например, если вы переезжаете из студии в однокомнатную, ваша новая аренда начнется немедленно, и вы будете платить арендную плату за новую квартиру.С другой стороны, если вы переезжаете из однокомнатной квартиры в студию, вы продлите свой старый договор аренды в течение семи дней, а аренда новой квартиры начнется ПОСЛЕ того, как эти семь дней истекут. В обоих вариантах у вас будет доступ к обеим квартирам в течение семи дней. Это наш способ облегчить вам переезд.)

• Вы должны быть готовы заплатить залог за новую квартиру, даже если он превышает ваш существующий залог. Ваш старый гарантийный залог за вычетом законных расходов на возмещение ущерба будет перенесен в новую квартиру.

• Если вы получили концессию, по которой вы должны оставаться в своей квартире в течение определенного периода времени, вы будете обязаны вернуть концессию в соответствии с условиями вашего соглашения.

Передачи между Lightner Property Group Properties

Если в вашем здании или комплексе нет подходящей доступной квартиры, мы разрешим вам переехать в другую управляемую собственность Lightner Property Group без всех стандартных затрат, связанных с разрывом договора аренды, при условии, что вы выполняете следующие положения и условия, И каждое из зданий, из которых вы переезжаете, участвуют в нашей Программе передачи.Обратитесь в главный офис, чтобы определить, являются ли объекты, участвующие в вашем переезде, участниками.

• Вы должны заполнить новое заявление и предоставить нам возможность провести полную проверку кредитоспособности и биографических данных, чтобы убедиться, что вы имеете право на получение новой квартиры. Сбор за подачу заявления в размере 35 долларов США не взимается с жителей, имеющих положительный послужной список в нашей компании, который включает в себя историю платежей, в которой нет просроченных платежей и невозвращенных платежей.

• На момент подачи заявления о переводе ваша учетная запись должна быть действующей, а арендодатель - в хорошем состоянии.

• Вы должны заплатить Lightner Property Group сбор за обслуживание в размере 400 долларов за расходы, связанные с документированием вашего переезда и договоренностями между вовлеченными владельцами здания.

• Если вы получили концессию, по которой вы должны оставаться в своей квартире в течение определенного периода времени, вы будете обязаны вернуть концессию в соответствии с условиями вашего соглашения с владельцем.

• Если владелец заплатил арендную комиссию во время вашего въезда, вы должны быть готовы возместить владельцу остаток неамортизированной комиссии.Например, если агенту заплатили 1000 долларов за вашу сделку по аренде, и вы прожили в своей квартире 6 месяцев, есть 6 месяцев, которые еще не амортизированы, или половина комиссии. Эта половина комиссии будет причитаться как возмещение владельцу, и вы несете финансовую ответственность за это возмещение в рамках соглашения, позволяющего вам отказаться от аренды.

• Владелец недвижимости, в которую вы переезжаете, будет нести финансовую ответственность за внесение любых платежей, причитающихся текущему владельцу за расторжение вашего договора аренды, помимо каких-либо уступок или комиссионных, которые причитаются владельцу недвижимости, которую вы в настоящее время причитаете. проживают в.

• Ваш старый гарантийный залог за вычетом законных расходов на возмещение ущерба и неоплаченных платежей будет перенесен в новую квартиру. Если есть остаток причитающегося или владения, вы должны заплатить его, прежде чем переехать в новую квартиру.

Если у вас есть дополнительные вопросы относительно этой политики, обращайтесь в офис по телефону (415) 267-2900. Любой сотрудник будет рад помочь вам.

Советы по преобразованию коммерческой недвижимости в жилую

Ключевые выводы


Коммерческая недвижимость при сдаче в аренду часто обеспечивает прибыльный поток денежных средств; Однако привлекательность коммерческой недвижимости на этом не заканчивается.Коммерческая недвижимость может использоваться по-разному в зависимости от правил ее зонирования. Можно ли преобразовать коммерческую недвижимость в жилую? Ответ положительный! Преобразование коммерческой недвижимости в жилую может быть очень прибыльной инвестиционной стратегией.

В правильном районе коммерческая недвижимость может стать идеальным кандидатом для нового жилья. Это связано с окружающими удобствами, качеством строительства и многим другим. Однако это не значит, что вся коммерческая недвижимость будет приносить значительные инвестиции в жилую недвижимость.Прочтите следующее руководство и узнайте, что нужно учитывать при превращении коммерческой недвижимости в жилую.

Можно ли преобразовать коммерческую недвижимость в жилую?

Коммерческая недвижимость может быть преобразована в жилую, если это разрешено законодательством о зонировании и жилищном строительстве. Органы местного самоуправления имеют правила, определяющие различия в собственности, и в большинстве случаев выделяют конкретные районы для жилищного и коммерческого использования земли. Если вы хотите осуществить переход, сначала ознакомьтесь с местными законами в Интернете.Затем назначьте встречу с клерком округа, если у вас возникнут дополнительные вопросы.

В дополнение к законам о зонировании, инвесторы также должны убедиться, что коммерческая недвижимость соответствует кодексу перед переключением. Помните: коммерческая и жилая недвижимость строятся для разных целей. Соответственно, требования к конструкции будут отличаться. Это может включать законы, касающиеся электрических и водных линий, точек входа и выхода и т. Д. Сможете ли вы превратить коммерческую недвижимость в жилую, будет зависеть не только от местного законодательства, но и от вашей способности отремонтировать недвижимость в соответствии с жилищными стандартами.


[Есть ли у вас все необходимое для ведения собственного бизнеса в сфере недвижимости? Зарегистрируйтесь на БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, предлагаемый в вашем районе, где вы сможете узнать от экспертов, как воспроизвести успешные бизнес-системы. ]


Рекомендации по превращению коммерческой недвижимости в жилую

Анализируя сделку, вы должны внимательно посмотреть на возможные затраты на ремонт при переоборудовании недвижимости. Скорее всего, вам придется встретиться со специализированными дизайнерами и нанять опытный строительный персонал, чтобы обеспечить выполнение проекта в соответствии с кодексом.Помимо затрат на строительство и материалы, вы будете нести ответственность за найм квалифицированных специалистов. Эти расходы могут быстро увеличиться во время реабилитации, поэтому убедитесь, что вы учли все потенциальные расходы в своем анализаторе сделок.

[У вас есть надежный анализатор коммерческих сделок? Прочтите , эту статью , чтобы узнать, как оценить любую коммерческую недвижимость. ]

Еще одна проблема, которая возникает при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую, - это внешняя планировка района.В зависимости от того, где расположен объект, транспортный поток может затруднить доступ в здание и из него. Это может быть проблемой при рекламе и демонстрации недвижимости потенциальным арендаторам. Даже если процесс изменения зонирования одобрен, подумайте, имеет ли смысл переключение для фактического местоположения.

Инвесторы также должны будут следовать обычному процессу подачи заявок и разрешений на любые возможные ремонтные работы. Однако это может занять дополнительное время, в зависимости от размера проекта. С учетом изменения зонирования весь процесс утверждения может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.Поэтому крайне важно рассчитать потенциальные затраты на хранение, прежде чем переходить к сделке. Ожидание обработки документов продлит ваш будущий денежный поток. Это может подорвать общий потенциал сделки. Помните об этом при анализе инвестиций.

Как превратить коммерческую недвижимость в жилую

Если эта инвестиционная стратегия вам нравится, обязательно помните о каждом из вышеперечисленных соображений при поиске коммерческой недвижимости. Найдите объявления о недвижимости, которые могут быть преобразованы из коммерческих в жилые и имеют смысл сделать это.Если вы инвестируете за пределами вашего региона, изучите законы и определите, нужно ли вам предпринять какие-либо дополнительные шаги.

По мере того, как вы оттачиваете потенциальные инвестиции, убедитесь, что получили финансирование как для собственности, так и для любых сопутствующих затрат на ремонт или разрешения. Преобразование коммерческой недвижимости в жилую займет время, поэтому очень важно сразу приступить к работе, как только сделка будет заключена. Узнайте, как покупать коммерческую недвижимость, напишите убедительную презентацию и изложите свои планы относительно собственности.При правильной подготовке вы сможете сразу перейти от процесса закрытия к редизайну, что на один шаг приблизит вас к вашему первому чеку арендной платы.

Как изменить зонирование с коммерческого на жилое

Самым важным шагом в преобразовании коммерческой недвижимости в жилую является понимание зонирования. Инвесторам следует изучить местные законы, прежде чем они начнут искать недвижимость. Это не позволит вам тратить время на недоступное место.Если эта стратегия аренды вас интересует, подключитесь к Интернету и начните исследование. Лучший способ охватить все ваши базы - начать с уровня города, а затем перейти к законам округа. Они обозначат различия в собственности и укажут вам правильное направление для начала процесса изменения зонирования.

  1. Осмотрите местность: Изменения в земле вокруг вашей собственности, такие как новые дороги или здания, могут быть использованы в ваших интересах, если вы хотите изменить зонирование своего коммерческого здания.Некоторые соседи могут возражать против вашего плана по изменению зонирования, но при правильном осмотре вашего района вы можете заметить изменения, которые пойдут на пользу вашему делу, а также понравятся другим.

  2. Узнайте о законах о зонировании: Обязательно ознакомьтесь с местными законами и постановлениями, касающимися ограничений и использования зонирования. Вы можете узнать о законах о зонировании в вашем районе, проведя онлайн-исследование или обратившись в местный отдел планирования.

  3. Поговорите с соседями: Вы можете столкнуться с некоторым сопротивлением со стороны ваших соседей, когда дело доходит до ваших планов переназначения.Из-за этого может быть полезно поговорить с соседями и произвести хорошее впечатление. Любой отказ от ваших соседей повлияет на решение вашего отдела планирования одобрить или отклонить ваш запрос.

  4. Подать заявку на изменение зонирования: После того, как вы закончите исследование и будете готовы, пора подать заявку на изменение зонирования. Вам необходимо будет заполнить документы, предоставленные вашим местным отделом планирования. Плата за это может варьироваться от сотен до тысяч в зависимости от вашего региона.

  5. Анализ: После того, как вы подадите заявку на изменение зоны, будет проведен анализ вашего плана. Возможно, вам придется соответствующим образом скорректировать свои планы, если возникнут какие-либо аргументы против них.

  6. Заседание комиссии: Ваша петиция о изменении зонирования будет обнародована, чтобы у местных жителей была возможность узнать о любых намерениях по изменению зонирования. Затем состоится заседание комиссии. Это возможность для любого представителя общественности высказать свои опасения, а для вас - возможность обосновать и объяснить свои планы.

  7. Заседание законодательного органа: Рекомендация комиссии по планированию затем передается законодательному органу, который примет окончательное решение. Если они решат отклонить ваши планы, вам нужно будет подождать период времени в зависимости от вашей местной юрисдикции, прежде чем подавать новую заявку.

Советы по ремонту для преобразования коммерческой недвижимости в жилую

Не забывайте конечную цель при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую: сдавать недвижимость в аренду.Хотя, вероятно, будет несколько структурных ремонтов, при проектировании новой собственности не забывайте об эстетике и функциональности. Вот несколько советов, которые помогут превратить коммерческую недвижимость в дома:

  • Не торопитесь: Каждый инвестор хочет свести к минимуму расходы на содержание и привлечь арендаторов, но спешка с проектом реконструкции - не способ добиться этого. Хотя вы и ваша команда должны установить строгие сроки, не сокращайте расходы на ремонт.

  • Положитесь на существующие особенности: Многие коммерческие объекты будут иметь уникальные акценты или особенности дизайна.Используйте это в своих интересах при ремонте. Например, оставление открытой кирпичной стены или высоких потолков может дать вашим объявлениям о недвижимости преимущество на вашем рынке.

  • Здоровье и безопасность превыше всего: Большой проблемой при покупке коммерческой недвижимости для превращения в жилую должна быть безопасность будущих арендаторов. Просмотрите все планы ремонта с профессионалом и убедитесь, что проекты соответствуют высоким стандартам.

  • Подумайте о естественном освещении: Жилые арендаторы будут иметь совершенно другие списки желаний по сравнению с коммерческими арендаторами.Ваши новые арендаторы, вероятно, будут ожидать большего количества окон и доступа к открытым пространствам. Ищите способы включить естественное освещение и места общего пользования при проектировании здания.

Сводка

При покупке коммерческой недвижимости для проживания необходимо помнить о нескольких вещах. Начните с ознакомления с законами о зонировании в областях, которые вас интересуют, затем встретитесь с опытным дизайнером и узнайте, как лучше всего привести недвижимость в соответствие с правилами. Сделайте серьезный шаг и не забудьте собрать достаточно средств для любых ремонтных работ, которые вам также необходимо завершить. Превратить коммерческую недвижимость в жилую вполне возможно - и знание правильных шагов может привести к высокодоходным инвестициям.


Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании или заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости охватывает все, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать инвестирование в недвижимость.Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в сфере недвижимости, которые помогут вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Нежилая квартира - Атлант Эстейтс

Неправильное использование нежилого имущества, например, проживание в нежилом помещении, влечет административную ответственность.Говоря простым языком, гражданам грозит штраф. Сегодня мы расскажем, как узаконить самовольное изменение целевого назначения нежилого помещения.

Самовольным строительством считается изменение назначения нежилого здания / помещения, даже если оборудование нежилого помещения позволяет вести в нем хозяйство, не требует архитектурного изменения внешнего вида дома. и сохраняет все существующие коммуникации.

Квартиры и нежилая недвижимость

Для начала попробуем сформулировать, что такое жилые и нежилые помещения и чем они отличаются.Нежилой объект - это одно или несколько изолированных потолком, полом и стенами помещения и четко очерченные части зданий, которые не считаются техническими помещениями, складскими помещениями и не могут быть использованы для жилья. Объект нежилой недвижимости нельзя использовать для проживания, соответственно, можно использовать в производственных или общественных целях. Цель использования нежилого помещения должна соответствовать виду осуществляемой в нем деятельности и может быть коммунальной, коммерческой, складской и т. Д.

Жилая площадь - обособленное пространство, предназначенное и пригодное для постоянного проживания в нем, обеспечивающее прямой доступ к местам общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного назначения, предназначенное для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан. связаны с их проживанием в такой отдельной комнате. Вспомогательные помещения (подвал, чердак, гараж) могут входить как в нежилой объект, так и в жилую зону.

Оба утверждения очень похожи.Единственное отличие квартиры от нежилой недвижимости - ее предназначение. Жилые и нежилые помещения должны соответствовать действующим требованиям, установленным соответствующим законодательством.

Изменить назначение помещения или здания

После того, как нам удалось выяснить, какие различия существуют между нежилыми и жилыми помещениями / зданиями, возникает один важный вопрос: может ли человек проживать в нежилом помещении? Изменение целевого назначения помещения регулируется соответствующим законом от 7 июня 1994 г. «О строительстве». Изменение целевого назначения помещения или здания - прекращение или изменение вида деятельности нежилого здания или его части. здание, для которого оно предназначалось, что может существенно повлиять на изменение правил безопасной эксплуатации построек.

Правила эксплуатации нежилого дома: правила пожарной безопасности, экологические, санитарно-гигиенические требования, правила охраны труда. Чтобы соответствующие органы подтвердили изменение назначения помещения или здания, сначала необходимо изменить назначение и функциональное назначение. Переоборудование жилого помещения в магазин, склад, офис или нежилое помещение в квартиру является лишь следствием решения об изменении целевого назначения здания.

Чтобы определить, действительно ли изменилось назначение помещения, необходимо сравнить план нежилого помещения с его техническим описанием с проектом перепланировки, чтобы определить, для каких целей использовалось помещение / его назначение. , а также для чего будет использоваться ранее упомянутое нежилое здание.

Заявление о намерении изменить целевое назначение объекта недвижимости

Для изменения назначения (целевого / функционального) нежилого помещения необходимо обратиться в соответствующие органы.Заявитель предоставляет заявление о намерении изменить целевое назначение нежилого помещения, то есть перевести из нежилого фонда в жилое. Речь не идет о намерении провести перепланировку или установку / перенос / замену коммуникаций. Заявка - это документ, в котором заявитель подтверждает намерение изменить целевое назначение объекта недвижимости, предоставляя план нежилого помещения с его техническим описанием, проект перепланировки с указанием, для каких целей использовалось помещение / его назначение. , а также то, для чего будут использоваться ранее упомянутые нежилые помещения.

Каков риск несанкционированного изменения назначения имущества?

Заявление о намерении изменить целевое назначение объекта недвижимости подается до начала работ, а не постфактум, когда строительные работы уже ведутся или завершены. Подача заявки после завершения работы не освобождает правообладателя от ответственности. И тогда возникает вопрос: кому подавать заявление об изменении целевого назначения собственности? Для изменения функции и целевого назначения нежилого помещения его правообладатель или уполномоченное им лицо / управляющий имуществом (далее - заявитель) подает в соответствующие органы заявление об изменении целевого назначения нежилого помещения.Правообладатель (собственник) или распорядитель имущества несет ответственность за использование имущества по назначению. Организации, осуществляющие контрольно-надзорные функции в области несанкционированного изменения целевого назначения недвижимого имущества: повятовский инспектор по надзору за строительством (powiatowy Inspector nadzoru budowlanego) или воеводский инспектор по строительному надзору (wojewódzki Inspector nadzoru budowlanego).

Правообладатель не освобождается от ответственности за несанкционированное изменение целевого назначения объекта, даже если нежилое имущество не требовало ремонта, установки / передачи / замены коммуникаций и было годным для жизни.Если повятское или воеводское управление строительного надзора (nadzór budowlany) узнает, что правообладатель изменил назначение нежилого помещения / здания без подачи заявления, они могут принять решение о прекращении права собственности. Собственник нежилой недвижимости должен предоставить соответствующие документы в указанный срок (те же документы, что и при подаче заявления о намерении изменить целевое назначение недвижимости).

По истечении срока подачи документов соответствующий орган строительного надзора проверяет соблюдение всех требований.Если нежилое здание / помещение в дальнейшем используется для других целей - даже если было принято решение о прекращении права собственности, соответствующий орган строительного надзора принимает решение вернуть объект в прежнее предназначение.

Легализация самовольных изменений назначения нежилого помещения

После того, как правообладатель или его уполномоченное лицо / управляющий имуществом своевременно представит весь пакет необходимых документов, соответствующий орган строительного надзора определит размер пошлины за легализацию (opłata legalizacyjna).Инвестор имеет право обжаловать это решение в Управлении строительного надзора воеводства, и если этот орган принял решение как орган первой инстанции, то решение может быть обжаловано в Управлении общего строительного надзора (Główny Inspektora Nadzoru Budowlanego). Если правообладатель отказывается уплатить сбор за легализацию, он будет взыскан путем принудительного взыскания долга в ходе судебного разбирательства в администрации. Исполнение решения о взыскании долга возлагается на областного инспектора строительного надзора.

Штрафы за неправомерное использование нежилого помещения!

Несанкционированное изменение целевого назначения объекта недвижимости чревато административной ответственностью - штрафом (даже если правообладатель произвел легализационный платеж). Строительный надзор может обязать правообладателя уплатить штраф в размере до 2 000 злотых. Правонарушитель не вправе подписывать протокол об административном правонарушении. В этом случае соответствующий орган строительного надзора может обратиться в суд с ходатайством о взыскании штрафа.Заявление в суд подается также в случае несвоевременной уплаты штрафа.

как оформить формальности?

Спрос на коммерческую недвижимость в Украине растет с развитием бизнеса. В соответствии с законом граждане Украины имеют право свободно распоряжаться своим имуществом и совершать с ним любые действия. Вот тут и возникает любопытство - можно ли перевести приобретенное помещение из жилого в нежилой фонд?

В этой статье мы подробно рассмотрим каждый документ и каждый шаг, который необходимо получить и пройти для такой процедуры.

Статья по теме: Как проверить застройщика: что нужно знать при покупке квартиры?

Какие документы необходимы для перевода жилого помещения в нежилую категорию?

Заявление о передаче жилого помещения в нежилой фонд

Несмотря на то, что заявка имеет четко определенную форму и оформляется на основе шаблона, абзац функционального назначения лучше оставить пустым.

Почему вам следует избегать этого абзаца?

Ответ: Раньше объект недвижимости мог быть переведен из одной категории в другую только после определения ее функционального назначения, что могло задерживать процесс передачи на годы. Сегодня это требование уже не актуально, но в приложениях по-прежнему есть этот абзац. Так что, если вы хотите хоть как-то сократить срок передачи помещения - стоит узнать о таких процедурных особенностях.

Технический паспорт на квартиру и право собственности.

Эти документы можно получить в Бюро технической инвентаризации. Сам процесс не слишком сложен, но может занять довольно много времени и задержать весь процесс. Вы можете узнать больше об этой процедуре на нашей странице обслуживания.

Получение технического заключения на помещение.

Этот документ должен быть составлен на пересечении строительной и юридической сфер, поэтому даже если вы пользуетесь услугами человека со специальными знаниями в области строительства для получения проектной или технической документации, стоит обратиться к квалифицированному юристу, который можете проверить документы на юридическую значимость.Техническое заключение, например, может быть составлено в соответствии со строительными нормами, но с использованием неграмотного юридического языка, что не соответствует требованиям регистраторов прав собственности.

Кроме того, они могут иногда запрашивать у справку, подтверждающую, что в доме никто не проживает и что владельцы дома не возражают против передачи. Проблема в том, что не указывается ни требование согласования таких документов, ни форма, в которой они должны быть представлены.Однако они все же могут потребоваться.

Законодательные требования и перечень документов, а также порядок передачи сильно изменились за последние 10 лет. Кроме того, процедура может отличаться в каждом регионе, так как местные правила различаются. Если вы хотите правильно понять, как максимально быстро и качественно перевести жилое помещение в категорию нежилых, лучше проконсультироваться с юристом.

Связанная статья Автоматическое продление договора аренды: требуется ли нотариальное удостоверение?

Когда нельзя перевести жилое помещение в категорию нежилых?

В кейсе:

  • Помещение в аварийном состоянии;
  • квартира находится под арестом или иным ограничением;
  • Помещение является памятником архитектуры.

Однако есть и обратная сторона медали: в некоторых случаях можно вести бизнес, не переводя жилую недвижимость в категорию нежилых.

Это может заинтересовать диджитал-специалистов: программистов, дизайнеров, маркетологов и т. Д. Фактически, закон Украины запрещает вести в жилых помещениях только «производственные» виды деятельности. В остальных случаях можно спокойно работать дома и оборудовать свою квартиру под офис.Это утверждение подтверждается практикой, а именно решением Апелляционного суда Киева от 12.02.13 г. по делу № 22-2217 / 13п.

Кодекс Украины об административных правонарушениях предусматривает штрафных санкций за неперенос жилого помещения в нежилую категорию . Также вас могут привлечь к ответственности за нарушение санитарных или противопожарных правил.

Поэтому, даже если процедура кажется сложной или вы опасаетесь необходимости проводить много времени в очередях в госорганы, это не значит, что вам нужно оставить все как есть и надеяться, что никакая проверка вас не постучит. дверь.Юрист по недвижимости решит ваши проблемы быстро и легко, что, вероятно, сэкономит вам деньги в будущем.

Хотите перевести жилое помещение в категорию нежилых? Мы можем это сделать!

Что станет с договором аренды, если собственник поменяется?

Многие из нас живут в съемных квартирах, и инвестиции в недвижимость часто делаются специально с целью их сдачи в аренду.Но что происходит с договором аренды при смене собственника? Что должны знать арендатор, продавец и покупатель недвижимости? В этой статье мы рассмотрим эти вопросы в соответствии с законодательством Эстонии.


Передача договора аренды

После передачи недвижимого имущества арендатору права и обязанности арендодателя, вытекающие из договора аренды, переходят к новому владельцу недвижимого имущества в соответствии с Обязательственно-правовым законом.Это означает, что если вы, например, переехали в съемную квартиру в качестве арендатора, квартира переходит в вашу собственность, и договор аренды автоматически переходит к новому владельцу. Если новый владелец желает заключить с вами новый договор аренды после покупки квартиры, в этом нет необходимости. Такой вопрос может быть в повестке дня, например, если новый собственник хочет изменить для вас условия договора - например, увеличить арендную плату. Если вы не желаете заключать новый договор, новому владельцу вашей квартиры останется только принять ситуацию или отменить договор аренды.Бессрочный договор аренды, как правило, может быть расторгнут с уведомлением за 3 месяца. Однако договор о срочной аренде обычно можно расторгнуть только по уважительной причине - например, если арендатор задерживает выплату арендной платы за три месяца.

Прекращение срочной аренды при смене арендодателя

Если, как правило, договор о срочной аренде может быть расторгнут только по уважительной причине, есть одно отличие при смене права собственности на недвижимую вещь. Покупатель недвижимого имущества может расторгнуть договор аренды в течение трех месяцев с момента приобретения недвижимого имущества, уведомив об этом за 3 месяца.Например, если новый владелец квартиры сообщает арендатору на следующий день после покупки квартиры, что он желает расторгнуть договор аренды, такое соглашение все равно будет действовать еще три месяца. Если новый владелец заявляет о своем намерении расторгнуть договор аренды за день до окончания трехмесячного периода, договор также будет действовать еще три месяца - таким образом, максимальная продолжительность аренды может составлять почти шесть месяцев, в зависимости от по предварительному уведомлению нового владельца.Однако, если с момента смены владельца недвижимого имущества прошло более трех месяцев, новый владелец недвижимого имущества теряет право расторгнуть договор на этом основании, и ему снова потребуется уважительная причина.

Также важно, что в случае аренды жилого и коммерческого помещения новый собственник недвижимого имущества имеет право расторгнуть договор аренды только в том случае, если он сам срочно нуждается в арендуемой площади. В случае с квартирой это может означать, например, что новому владельцу необходимо самому въехать в нее.Однако, если новый владелец квартиры купил ее в инвестиционных целях, он, скорее всего, не будет нуждаться в самой квартире и не сможет расторгнуть договор аренды с вами.

Вам еще нужно съехать, но арендная плата за аналогичную квартиру выше - что теперь?

Если у вас был срочный договор аренды, и новый владелец недвижимого имущества имел право расторгнуть его на основании вышеприведенной спецификации, предыдущий владелец будет нести ответственность за любые убытки, причиненные арендатору прекращением аренды.Допустим, вы сняли двухкомнатную квартиру в центре города, и у вас есть трехлетний договор аренды, который продлится еще два года. Однако, если цены на арендуемые квартиры за это время выросли или если предыдущий владелец вашей квартиры был просто хорошим человеком, который снял квартиру по цене ниже рыночной, вы можете потребовать разницу в квартплате. Например, если вы платили 300 евро в месяц за квартиру, но теперь нашли аналогичную квартиру за 400 евро в месяц, предыдущий владелец недвижимости должен будет заплатить вам разницу в 100 евро за весь срок аренды, то есть , если ваша аренда продлится еще два года (24 месяца), предыдущий владелец должен возместить вам 24 × 100 евро, или 2400 евро.Разумеется, ущерб арендатору может не ограничиваться разницей в арендной плате - в стоимость также могут входить расходы на переезд и т. Д.

Продаете арендованную недвижимость и хотите снизить риски, связанные с вашей обязанностью по компенсации?

Если вы продаете квартиру или дом, которые ранее сдавали в аренду по договору аренды, и хотите избежать выплаты арендатору компенсации за расторжение договора аренды, есть два способа снизить риски.

Первый вариант - включить в договор купли-продажи недвижимого имущества пункт о том, что покупатель недвижимого имущества не может расторгнуть договор аренды на определенный срок или иначе он несет ответственность за ущерб, причиненный арендатору.Конечно, это не исключает права нового владельца квартиры на расторжение договора аренды в течение трех месяцев с даты покупки, а также права арендатора требовать возмещения ущерба против вас в соответствии с законом. Однако это означает, что, если новый владелец по-прежнему воспользуется своим правом отказа по срочному договору аренды, вы сможете потребовать возмещения убытков от нового владельца на основании договора купли-продажи. Другими словами, если арендатору нанесен ущерб, вам все равно придется возместить ущерб арендатору.Тем не менее, после того, как вы выплатили арендатору компенсацию, вы можете взыскать убытки с нового владельца недвижимости, который купил ее у вас.

Еще один способ исключить возможность такого нарушения - сделать запись в земельной книге. А именно, арендатор имеет право потребовать, чтобы договор аренды был внесен в земельную книгу и чтобы каждый последующий индивидуальный владелец недвижимого имущества разрешал арендатору использовать недвижимое имущество в соответствии с договором аренды.В случае такой записи в земельной книге новый владелец недвижимого имущества не имеет права расторгнуть договор аренды, и поэтому права арендатора не могут быть нарушены.

На что следует обратить внимание покупателю при покупке недвижимости?

При покупке недвижимого имущества, особенно жилого или коммерческого, всегда проверяйте, заключил ли предыдущий владелец договор аренды и было ли оно передано арендатору. Если недвижимость сдается в аренду, обязательно ознакомьтесь с договором аренды.Покупая инвестиционную недвижимость для сдачи в аренду в будущем, убедитесь, что арендная плата соответствует вашим ожиданиям. Также обратите внимание на другие условия аренды, такие как продолжительность аренды - например, учитывая рост рынка аренды, аренда на фиксированное количество лет может быть нецелесообразной. Если условия вашей срочной аренды вам не подходят и вам не нужна, например, квартира для вашего собственного проживания, попросите продавца квартиры заключить новый договор с арендатором, который соответствует вашим требованиям.Если у него ничего не получится, возможно, будет разумным попробовать следующую квартиру в поисках покупки.

При покупке недвижимой вещи, обремененной договором аренды, не забудьте также следить за тем, является ли аренда на определенный срок или на неопределенный срок. Вы можете расторгнуть договор аренды без предварительного уведомления в любое время с уведомлением за 3 месяца. Тем не менее, вы можете отказаться от срочной аренды в течение трех месяцев после покупки недвижимости с уведомлением за 3 месяца. Однако в случае с жилым или коммерческим помещением вы можете расторгнуть договор аренды только в том случае, если вам самому срочно нужна недвижимость.Если вы отказываетесь от аренды на этом основании, предыдущий владелец недвижимой вещи, как правило, несет ответственность за ущерб, причиненный арендатору расторжением договора аренды. Однако, если, например, в договор купли-продажи включен пункт о том, что вы не можете отменить срочный договор аренды, этот пункт не лишит вас этого законного права, но предыдущий владелец, в свою очередь, может потребовать возмещения убытков.

Обязательно проверяйте записи в земельной книге при покупке недвижимости. Например, если договор аренды был зарегистрирован в земельной книге, вы не можете отменить такой договор аренды даже на основании разницы в праве собственности на недвижимость.Также в земельную книгу могут вноситься различные сервитуты или ипотеки, что впоследствии может стать проблематичным.

Подвести итог

  • При смене собственника недвижимой вещи права и обязанности, вытекающие из договора аренды, переходят к новому собственнику недвижимой вещи. Нет необходимости заключать новый договор аренды между новым владельцем и арендатором.
  • Бессрочный контракт может быть расторгнут в любое время с уведомлением за 3 месяца.Договор бессрочной аренды может быть расторгнут в течение трех месяцев после смены собственника недвижимого имущества.
  • Срочная аренда жилого или коммерческого помещения может быть расторгнута только в течение трех месяцев после перехода права собственности на недвижимое имущество, если новому собственнику срочно необходимо арендуемое помещение, например, квартира для проживания в нем.
  • При расторжении срочного договора аренды в случае перехода права собственности на недвижимую вещь арендатор предъявляет иск к предыдущему собственнику недвижимой вещи о возмещении вреда, причиненного расторжением договора аренды.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *