Как привлечь арендаторов в торговый центр: Все о поиске арендаторов в торговый центр

Содержание

Все о поиске арендаторов в торговый центр

В данной статье мы рассмотрим основные практические моменты подбора арендаторов в торговый центр, а также ошибки, которые чаще всего допускают собственники. 

Начнем с трех самых часто задаваемых вопросов, которые волнуют собственников:

1. За сколько месяцев до открытия необходимо начинать побор арендаторов в ТЦ? 

Для большинства торговых центров уместно начинать подбор арендаторов за 6-9 месяцев до запуска объекта, но многое зависит от площади и формата торгового центра. Так большинство крупных объектов начинают поиск арендаторов ещё до начала строительства на этапе предброкериджа, чтобы четко понимать, что к торговому центру гарантированно будет проявлен интерес.

Также нужно принимать во внимание, что такие арендаторы, как кинотеатр, боулинг, парк развлечений заказывают оборудование за рубежом и достаточно долго готовят помещение к открытию. Таких арендаторов следует искать в первую очередь.

2. Как искать арендаторов в торговый центр (ТЦ)?

В первую очередь арендаторов нужно искать в соответствии с ранее разработанной концепцией торгового центра, в которой указано, какие категории арендаторов должны быть в торговом центре,  кто из них будет якорями, на каких этажах они будут размещаться и какие площади будут занимать. Имея концепцию необходимо преступать к прямым переговорам с потенциальными арендаторами путем выхода на отделы развития управляющих или собственников бизнеса. Часть арендаторов должна быть привлечена с помощью рекламы, размещенной на специализированных площадках.

3. Как привлечь крупных якорных арендаторов?

Чтобы привлечь сильных якорных арендаторов с известным именем нужно, чтобы здание было построено в хорошем месте и было  достаточно большим по площади, остальное зависит от грамотной подачи информации об объекте: правильно подготовленной презентации, указывающей на действительно важные для потенциального арендатора моменты. В данном вопросе нужно четко понимать, что у каждого арендатора свои требования, свои приоритеты, важно обозначить те преимущества, которые важны именно данному арендатору. 

А теперь обозначим три самых распространенных ошибки собственников торговых центров, допускаемых при поиске арендаторов.

1. Не соблюдение концепции

Отклонение от  концепции или заполнение ТЦ без концепции приводит к тому, что ТЦ заполняется слабыми арендаторами, расположенными абсолютно беспорядочно, а это напрямую влияет на качество торгового центра, уровень продаж магазинов и посещаемость ТЦ. Все торговые центры не имеющие концепцию рано или поздно сталкиваются со снижением посещаемости, падением арендных ставок и оттоком арендаторов. 

2. Открытие объекта в полузаполненном состоянии

Когда у собственников возникают сложности с заполнением объекта, они часто принимают решение об открытии объекта в полузаполненном состоянии. Это очень серьезная ошибка, которая может убить объект на начальном стадии, так как у посетивших его людей формируется отрицательное впечатление из-за того, что мало арендаторов мало выбора, невозможно найти товар, который бы хотелось приобрести, в итоге многие больше не захотят посещать данный объект и предпочтут  поехать или пойти в другой торговый центр, которых в настоящее время много в любом городе. В итоге вместо того чтобы стремительно наращивать посещаемость в первые месяцы после открытия, происходит обратная тенденция, арендаторы начинают съезжать  и эксплуатация объекта становится не рентабельной.

3. Привлечение слишком большого числа мелких арендаторов (индивидуальных предпринимателей, малых фирм).

Мелкие арендаторы обязательно должны быть в любом торговом центре одна их должно быть совсем не много, большую часть арендаторов должны составлять сетевые игроки или франчайзи известных компаний. Большое количество мелких арендаторов при отсутствии якорей превращает торговый центр в крытый рынок, где нет сильных арендаторов, нет требований к оформлению витрин, продается товар низкого качества.  Мы рекомендуем размещать мелких арендаторов на площади порядка 5% от общей площади здания.

Далее рассмотрим основные причины, по которым собственнику целесообразно привлечь специализированную компанию для проведения брокериджа торгового центра.

1. Опыт

Профессиональный брокер на рынке коммерческой недвижимости обладает большим опытом и знает, с какими арендаторами нужно вести диалог и как это нужно делать. Как показывает практика, это позволяет увеличить доходность торговых площадей минимум на 7% за счет более высоких ставок, которые способен выторговать хорошо знающий рынок брокер.

2. Скорость

Пользуясь услугами профессиональных брокеров на рынке коммерческой недвижимости, любой торговый центр будет заполнен арендаторами намного быстрее. Допустим, вознаграждение брокерской компании равняется 50% от месячной арендной платы по каждому привлеченному арендатору. А это значит, что компания должна привлечь арендаторов на 15 дней быстрее, чем это сделает  собственник самостоятельно, чтобы окупить вознаграждение. Очевидно, что на практике, в ситуации, когда собственник ищет арендаторов сам, это происходит намного дольше, чем 15 дней.

3. Большая база

Собственник не обладает и не может обладать полной базой потенциальных арендаторов, а значит, гарантированно упускает возможности по привлечению арендаторов. База любой профессиональной компании состоит более чем из 1000 потенциальных арендаторов, для собственника формирование такой базы данных потребует значительного времени и займет месяца, а большинство выставленных на продажу баз данных очень низкого качества.

Мы перечислили лишь три основных причины, почему необходимо привлекать профессионалов для поиска арендаторов, на самом деле их гораздо больше. Если Вас заинтересовали услуги по поиску арендаторов для вашего торгового центра, Вы можете связаться с нами, также более подробную информацию можно получить в разделе брокеридж.

Также читайте новую статью: Что делать, если не удается найти арендаторов.

 

Как заполнить региональный ТЦ «под завязку» — кейс из Бреста

Фото из архива ТЦ «Экватор»

В не самом большом городе, удаленный от центра, с площадью всего 11 000 м2 — этот торговый центр за короткое время заполнился на 100%. Как застройщику удалось привлечь арендаторов и посетителей — опытом делится Светлана Шукайло, управляющая ТЦ «Экватор» в белорусском Бресте.

— Все говорят, что успех объекта кроется в концепции. Вот только ни на одном семинаре нам так и не рассказали, что такое «правильная концепция».


Светлана Шукайло
Управляющая ТЦ «Экватор»

Все эксперты делились опытом по созданию объектов регионального значения, а вот рекомендаций для небольших объектов не было. Да, есть принципы, соблюдение которых позволит надеяться на успешность.Но послушав экспертов, мы пришли к выводу, что единого алгоритма нет. И стали действовать в соответствии с собственной концепцией. Я полагаю, что нам это удалось — когда «Экватор» открывался, процент загрузки был 85%. Сегодня у нас 100% загрузка и лист ожидания на аренду более чем 3000 м2. Среднедневной трафик центра — 12 500 человек, а в сезон проведения мероприятий (например, под Новый год) достигает 17 000 человек. В ТРЦ находится 81 арендатор, учитывая островки, банкоматы, терминалы и так далее.

⇒ Читайте также: Посмотрите на эти заброшенные моллы в США. Как офлайн-бизнесам не остаться без клиентов

Мы анализировали район, проходимость, поло-возрастную принадлежность, просчитывали риски. ТЦ отрывался в спальном районе, который строился 30−40 лет назад. С одной стороны, население возрастное, с другой — началась смена поколений, и молодым семьям попросту негде отдыхать с детьми. Мы решили делать ставку на семейное времяпрепровождение.

Успех в реализации концепции заключается в выборе правильных арендаторов и привлечении целевой аудитории. Казалось бы, просто. Что кроется за этими словами, расскажу ниже.

Фото с сайта equator.by

Подбор арендаторов

Привлечение арендаторов началось 2 года назад, в то кризисное время, когда у большинства магазинов стоял вопрос выживания, а не развития. По этой причине многие из арендаторов не хотели даже начинать переговоры о размещении в новом объекте. Основной сложностью было привлечение «якорей». Почему? Брест — небольшой город и многие уже представленные здесь бренды не видят необходимости в двух магазинах. Некоторые Брест как приграничный город рассматривают в последнюю очередь. Удаленность самого «Экватора» от центра города и отношение к району как к месту с низкой покупательной способностью тоже играло свою роль.

Мы ориентировались на ценовой сегмент средний, «средний минус», на позиционирование о здоровом образе жизни, комплексе услуг и товаров повседневного и длительного спроса. Поэтому не рассматривали узкоспециализированных операторов, например, по продаже строительных материалов и мебели. Мы понимаем, что это целевая покупка, за которой человек поедет в специальные магазины или на рынки. Не сдавали площади секонд-хендам и магазинам дешевых товаров. Были запланированы точки для оказания услуг — аптека, банк, салон связи, изготовление ключей и пр. Обязательной составляющей стало наличие детского центра. Для него мы выделили территорию с выходом на улицу.

Как мы смогли их привлечь — вот несколько факторов:

1. Гибкое проектное решение торговой галереи. В галерее нет «мертвых» зон, многие перепланировки сделаны по согласованию с арендаторами. В некоторых случаях расходы по ремонту и перепланировке мы частично брали на себя. Например, была сложность в поиске заведения общественного питания. Мы точно знали, что это должно быть семейное кафе: не дорогой ресторан или пивной бар, а именно место для семейного досуга. Мы нашли арендатора и открылись совместными усилиями.

2. Гибкий подход к условиям аренды, использование различных вариантов формирования арендной ставки:

  • Фиксированная
  • % от оборота
  • Минимальный «фикс» + % от оборота
  • Ступенчатый выход на базовую ставку
  • Различные условия вхождения: арендные каникулы, увеличение сроков ремонтных работ, распределение затрат на ремонтные работы и т.д.

При заключении договоров мы подходили к каждому индивидуально, без консерватизма. И сегодня мы работаем с арендаторами, используя все вышеперечисленные варианты.

3. Согласованность в работе собственника, расположенного в Минске, и регионального управляющего центра. Все предложения принимались с поддержкой и пониманием, что необходимо вкладываться и проявлять гибкость.

Фото с сайта equator.by

Сегодня порядка 50% магазинов в той или иной степени представляют интересы детей: есть линейки детских товаров, в парикмахерской есть услуги для детей. Особенной для района стала кафе-пиццерия «Ралли», сюда приходят семьями и здесь нет неприличных посиделок с крепким алкоголем. В 2018 году мы планируем благоустроить площадку под веревочный городок. Он станет единственным в Бресте и, конечно, привлечет дополнительный трафик.

Привлечение покупателей

Формула успеха в нашем случае выглядит так: постоянные мероприятия, детская площадка и развивающие центры как возможность проводить время всей семьей, мероприятия городского масштаба при сотрудничестве с администрацией района и города.

У нас нет маркетинговых сборов от арендаторов, все мероприятия делаются за счет и при поддержке собственника.

Для начала мы вложились в детскую площадку возле объекта, затем в развитие зон отдыха, фонтан.

Фото с сайта equator.by

Затем запланировали бесплатные ивенты для посетителей круглый год.

1. Мероприятие на День независимости. Когда мы открывались, о нас знали только жители микрорайона. Но когда мы заполнили галерею и открыли детские площадки, то решили, что нужно прогреметь на весь Брест и заинтересовать жителей других районов города. Выбрали День независимости. Всю праздничную программу, которая должна была проходить в Московском районе, мы перенесли к нам: у нас достаточно места за счет огромной парковки, чтобы проводить массовые мероприятия.

Мы были готовы выступить как спонсоры, и город согласился. Сотрудничество с администрацией района очень помогло с логистикой (коммунальные службы и пр.), обеспечением безопасности (ГАИ, медицинская помощь, милиция) и организацией концертной программы. Мы же подготовили площадку, конкурсы с призами (пылесос, мультиварка, миксер, утюг, чайник и пр.), пригласили белорусского певца Тео, организовали десятки мастер-классов от студий и магазинов. В этот же день открылась детская площадка и фонтан. Мы зафиксировали 32 тысячи входов в торговый центр — для Бреста это космический показатель.

Жизнь возле торгового центра кипела все лето. Но что делать, когда будет холодно?

Певец Тео. Фото с сайта euroradio.fm

2. Развлекательные программы. Мы решили, что нам нужен аниматор, и каждую неделю он работает в нашем центре. Так мы сформировали своеобразную традицию, к нам стали приезжать семьи со всего города. Весь декабрь прошлого года по выходным устраивали зимние программы c Дедом Морозом, Снегурочкой и Снежной королевой, а еще провели праздничное открытие новогодней елки. В новогоднюю ночь у нас была городская дискотека, мы выделили бюджет на развлекательную программу и подарки.

Фото с сайта equator.by

3. Мы подготовились принимать городские мероприятия. Вдоль парковок мы установили стационарные щитки, пришлось заново рыть газоны, но оно того стоило: в городе с этим вечная проблема для размещения участников ивентов. В октябре у нас прошли сельскохозяйственные ярмарки, а зимой — новогодние базары. Планируем проводить школьные базары, осенние и зимние ярмарки. Постараемся сделать традицию проводить 2 мероприятия городского масштаба в год.

Как набрать обороты — наши планы

Важно, на мой взгляд, не только запуститься полностью укомплектованным, но набрать обороты, удержать арендаторов, арендные ставки и и ключевую фигуру любого бизнеса — покупателей. Благодаря покупательскому потоку нам удалось установить одну из самых высоких средних ставок по Бресту. При дальнейшей загрузке мы определили следующие правила игры:

1. Строгое соблюдение концепции.

2. Исключение прямой внутренней конкуренции. Если к нам приходят арендаторы с продукцией, которая уже есть, я обязательно просматриваю ассортимент. Например, если это косметика, то она должна быть разных ценовых и ассортиментных диапазонов.

Фото с сайта equator.by

3. Разработка собственных стандартов обслуживания. Например, у нас есть стандарты по рекламе как на фасаде здания, так и внутри галереи на фризе, проработаны требования по оформлению витрин. Это сделано для того, чтобы не было ощущения рынка, а было единство, уют. Также у нас есть стандарты по музыкальному сопровождению, соблюдению чистоты и пр. Музыкальный эфир, к примеру, формируется согласно структуры музыкальных стилей, установленных по дням недели и времени их воспроизведения.

4. Постоянное продвижение самого торгового центра и товаров и услуг арендаторов. Проведение крупных и мелких мероприятий, улучшение комфорта посетителей, завоевание их доверия.

Подробнее об актуальных вопросах рынка коммерческой недвижимости мы поговорим 24 мая, на конференции «Коммерческая недвижимость — 2018. Откровенный диалог». Генеральным партнером события выступит компания Office Solutions, эксперт в области организации рабочей среды.

Читайте также

Новые технологии работы с посетителями в ТРЦ

После долгих лет бурного роста рынок торговой недвижимости достиг насыщения, ТРЦ столкнулись с новой реальностью. Как работать в условиях снижения спроса, падения трафика и роста популярности онлайн-покупок? Статья Управляющего директора NGM для издания New retail.

Ветер перемен

Торгово-развлекательные центры в сложной ситуации — падают продажи, снижается трафик, посетители избирают более осторожную модель потребления в связи с падением уровня доходов. Все это усугубляется ростом предложений площадей в ТРЦ и вводом в эксплуатацию новых объектов.

Помимо изменений, связанных с конъюнктурой рынка и экономической ситуацией,  стремительно меняются потребительские паттерны совершения покупок.

  • Рестораны становится популярнее магазинов. В последние годы наблюдается четкая тенденция смещения целей посещения ТРЦ в сторону отдыха и развлечения.  Во всем мире доля торговых площадей  снижается с 70% до 60% или даже 50%.
  • Онлайн-ритейл наступает. Развитие электронной коммерции ставит под удар бизнес-модель ТРЦ. Все больше людей предпочитают совершать покупки по интернету, растет доля трансграничных заказов — в основном из Китая. При этом крупнейшие онлайн-ритейлеры предлагают покупателям очень привлекательные условия совершения покупок – бесплатная доставка и возврат, возможность примерки перед покупкой, более низкий уровень цен.
  • Пришел, увидел и купил онлайн. Конкуренция с электронной коммерцией порождает новые модели потребления. Одна из них – шоуруминг (showrooming). Покупатели посещают ТРЦ для знакомства с интересующими их товарами, а покупки совершают в  интернет-магазине. 72% молодежной аудитории используют смартфон при посещении ТРЦ для получения информации о товарах и услугах.

Новые цифровые технологии безвозвратно меняют рынок и выступают серьезной  угрозой для традиционной бизнес-модели ТРЦ. С другой стороны перед торговыми центрами открываются новые возможности для привлечения посетителей, совершения покупок и создания новых форматов взаимодействия с магазинами. Это особо актуально в контексте перехода к модели сбора арендной оплаты в виде процента от оборота арендаторов.

Ведущие мировые операторы торговых центров понимают важность нового технологического уклада. Крупнейший американский владелец ТРЦ Simon основала венчурный фонд Simon Venture Group, главная цель которого – инвестиции в области ритейл-инноваций и технологий, улучшающих клиентский опыт посетителей.  Фонд уже проинвестировал более  чем в десять компаний.


Ведущие мировые операторы торговых центров понимают важность нового технологического уклада

Другой  крупный игрок на данном рынке Westfield Group также активно инвестирует в инновации и тестирует новые модели работы ТРЦ.  Компания создала специальный исследовательский центр Westfield Labs, в задачи которого входит поиск и разработка новых технологических решений, помогающих увеличить продажи ТЦ.  Среди инициатив Westfield Labs электронные билеты в кино, смартфон с поддержкой парковки в Westfield London, заказ еды в ТЦ Westfield  San-Francisco и Westfield Sydney.

Рассмотрим подробнее ключевые возможности, которые несет с собой цифровая трансформация для торговых центров.

Реализация омниканальных моделей совершения покупок

Сейчас многие говорят про угрозы шоу-руминга — новой модели совершения покупки, когда посетители выбирают товар в ТРЦ, а покупку совершают по интернету. Тем не менее, есть не менее популярная модель, когда человек ищет товары в интернете, а покупает в магазине. Эта модель называется вебруминг (webrooming). Согласно исследованиям около 50% покупок в офлайн совершается после того, как потребители познакомятся с информацией о товаре в интернете. Основные причины для совершения покупки по интернету согласно исследованиям Merchant Warehouse:

  • 47% покупателей не хотят платить за доставку.
  • 46% покупателям нужно увидеть и потрогать товар перед покупкой.
  • 23% не хотят ждать доставки, а хотят совершить покупку немедленно.
  • Для 37% покупателей важно наличие опции возврата товара в конкретном магазине.

Это отличный шанс для ТРЦ увеличить продажи. Но для того, чтобы клиент совершил покупку в ТРЦ, нужно присутствовать онлайн и создать привлекательные условия для поиска товаров и совершения покупки.

Ведущие торговые центра мира активно экспериментируют с интеграцией элементов электронной коммерции в свои бизнес-модели. В настоящее время реализовано немало успешных кейсов. Наиболее ярым адептом омниканальных моделей покупок является сеть Westfield Group. Еще в 2011 году компания запустила онлайн-магазин, где покупатели могли познакомиться с полным ассортиментом, представленном в торговом центре. В общей сложности — более одного миллиона наименований. ТЦ брал небольшую плату за листинг компании в онлайн-магазине, а также взымал комиссию за каждую продажу.

Омниканальность не ограничивается только реализацией новых способов поиска и заказа товаров. Есть другая составляющая, связанная с логистикой. Традиционно в онлайн-торговле есть проблема «последней мили» — быстрая и недорогая доставка заказа клиенту. Стоимость и сроки доставки являются ключевыми факторами принятия решения о покупке по интернету. Поэтому торговые центры могут привлекать покупателей за счет предложения выгодных условий доставки покупок. Подобные схемы доставки крайне привлекательны для арендаторов ТРЦ. По исследованиям A.T. Kerney 23% клиентов покупают больше товаров при заказе онлайн. При этом согласно тому же исследованию 20% покупателей, которые вернули заказ обратно в магазин, тут же делают другой заказ.


Омниканальность не ограничивается только реализацией новых способов поиска и заказа товаров

Simon и Westfield Group инвестировали более 4,5 млн. долларов в стартап Deliv. Это платформа доставки товаров с использованием технологии краудсорсинга. Сервис работает по модели близкой к Uber. Любой водитель, у которого есть свободное время, может зарегистрироваться на платформе и получить заказ на доставку. Deliv сотрудничает по данной схеме с целым рядом ТРЦ. Выгода очевидна — покупатель получает заказ в день покупки по цене доставки равной или ниже стандартной, арендаторы увеличивают продажи, ТРЦ «отбирает» часть заказов у интернет-магазинов.

Другой интересный сервис запущен Westfield Group в Лондоне совместно со службой доставки CollectPlus. Покупатели могут заказать по интернету товары брендов, представленных в ТРЦ. Заказ доставляется в специальную VIP-зону CollectPlus lounge, где покупатели могут воспользоваться примерочной и заодно выпить по бокалу коктейля. Если что-то не подошло, товар можно тут же вернуть, служба доставки самостоятельно доставит его в магазин. Чтобы повысить привлекательность такого способа совершения покупок, посетителям CollectPlus lounge предоставляется бесплатная парковка в течение часа.

У Westfield Group есть еще один сервис, связанный с доставкой — Handsfree shopping. Покупатели совершают покупки и оставляют их в магазине. После этого сотрудники консьерж-службы забирают пакеты и доставляют их до машины или до дома. Доставку можно отслеживать с помощью мобильного приложения. Кроме очевидного удобства для покупателей данный сервис позволяет увеличить средний чек. Ведь чем больше у посетителя пакетов в руках, тем меньше он(а) купит еще.


Чем больше у посетителя пакетов в руках, тем меньше он(а) купит еще

При всем при этом развитие омниканальных моделей продаж сталкивается с рядом проблем. Многие из них связаны с восприятием электронной торговли, как угрозы офлайн рознице. Оправданы ли подобные опасения? Онлайн покупки стали частью образа жизни большинства экономически активного населения особенно в городах миллионниках. Отказ от интеграции онлайн в бизнес-модель торгового центра сродни отказу от автомобильного транспорта в пользу гужевого в начале 20 века.

В чем главное преимущество омниканальности для ТРЦ? Клиентский опыт покупателей не ограничивается только посещением торгового центра. Благодаря новым технологиям, ТРЦ может взаимодействовать с клиентами, как до, так и после посещения центра. Это огромные возможности, которыми нужно уметь воспользоваться.

Повышение удобства посещения ТРЦ

Согласно исследованиям Fung Business Intelligence Centre на сегодняшний день есть несколько технологий, которые изменит облик розничной торговли до неузнаваемости. Одна из них — это мобильные технологии. Мобильный трафик стремительно растет во всех возрастных категориях. Покупатели активно используют мобильные телефоны для поиска информации во время посещения ТРЦ.

Пока лишь немногие торговые центры осознали, что мобильное приложение — это важный инструмент взаимодействия с посетителями, который требует постоянного развития и поддержки. На сегодняшний день типичное приложение ТРЦ — статичный и малоинформативный дубль сайта часто с неактуальной информацией и кучей негативных отзывов на маркетплейсах.

В последнее время зарождается новое поколение мобильных решений для ТРЦ. Активное использование геолокационных технологий, реализация моделей персонифицированных коммуникаций, объединения онлайн и офлайн клиентского опыта — вот наиболее яркие тренды в данной области.

Одно из направлений применения мобильных технологий — повышение удобства совершения покупок и комфортабельности пребывания в торговом центре. Отличная иллюстрация данного подхода — сервис поиска места для парковки. Специальные датчики фиксируют наличие свободных мест и отображают данную информацию в мобильном приложении ТРЦ. Встроенная система навигации позволяет посетителям найти свободное место и припарковаться. Этот и подобные сервисы меняют модель взаимодействия ТРЦ и посетителей. Онлайн-бронирование столика в ресторане, оплата билетов в кино и парковочного места через мобильное приложение — это полезные функции, которые необходимы любому ТРЦ.


Типичное приложение ТРЦ — статичный и малоинформативный дубль сайта часто с неактуальной информацией и кучей негативных отзывов на маркетплейсах

Стоит отметить, что получение услуг в цифровом виде — это только верхушка айсберга. Требуется изменения не только интерфейсов взаимодействия, но и процессов в целом. Нужно радикально пересмотреть все элементы работы центра — от способов совершения покупок до организации торгового пространства. Главная цель — улучшение и персонификация клиентского опыта.

  • Как покупателю лучше спланировать посещение ТРЦ?
  • Как минимизировать время на поиски нужных товаров и услуг? Что делать, если посетитель не нашел нужный ему товар?
  • Как сделать покупку выгоднее для конкретного посетителя в конкретной категории?
  • Когда и как предложить клиенту сходить в кино или посетить ресторан, чтобы перекусить?
  • Как повысить удовлетворенность от посещения ТРЦ?

Персонификация клиентского опыта

Офлайн-ритейл обладает гораздо меньшими возможности по персонификации отношений с клиентами по сравнению с электронной коммерцией, где практически каждое движение мышки может быть измерено и использовано для повышения конверсии продаж. ТРЦ — не исключение. У торговых центров мало информации о клиентах, отсутствует понимание, как использовать получаемую информацию. Но ситуация меняется. Новые технологии позволяют оцифровать поведения посетителей и создавать персонифицированный клиентский опыт.

Датчики посещаемости, wi-fi аналитика, ibeacons, данные с видеокамер с функцией распознавания лиц — далеко неполный перечень технологий, которые уже сейчас активно используются рядом торговых центров. Крупнейший американский оператор торговой недвижимости Simon Property Group установил в своих торговых центрах около 5000 beacon-маячков, с помощью которых посетители получают персонифицированные предложения на смартфон. Содержание предложений формируется динамически с учетом профиля посетителя — социо-демографический профайл, история предыдущих посещений, предпочтения и интересы. ТРЦ Trinity Leeds внедрил интересное ноу-хау. Посетители получают персональные предложения на Apple Watch с учетом их местонахождения. В ряде торговых центров геолокационные технологии используются для создания консьерж-сервисов, которые помогают посетители лучше ориентироваться и находить нужные магазины. Оптимальный маршрут строится с учетом клиентских предпочтений и прошлых посещений.


Новые технологии позволяют оцифровать поведения посетителей и создавать персонифицированный клиентский опыт

Wi-fi-аналитика полезна для исследования потребительского трафика. Ее применение наиболее эффективно в сочетании с другими инструментами отслеживания посетителей, например, с программой лояльности. Кроме трекинга местонахождения посетителей у публичных сетей есть еще несколько полезных свойств. Во-первых, посетители, которые пользуются wi-fi, проводят в ТРЦ в два раза больше времени, чем те, кто не пользуются. К такому выводу пришли в Westlake Shopping Center (США) в результате исследований. Во-вторых, страница авторизации посетителя — отличная площадка для продвижения мобильного приложения, сервисов ТРЦ, а также акций арендаторов. Страница может формироваться динамически с учетом профиля клиента.

Персонификация коммуникаций с посетителями начинается с установления доверительных контактов. Клиенты должны согласиться предоставлять данные о себе, своих покупках, местоположении, контактах. Программы лояльности — один из эффективных способов сбора данных о посетителях и персонификации взаимодействия с ними. Новые форматы программ позволяют получать большое количество информации о посетителях и его предпочтениях. Наша компания реализует программы лояльности, построенные на принципе «бонусы за посещение». Использование данной схемы позволяет отслеживать перемещение покупателей по ТРЦ, определять поведенческие паттерны и выявлять предпочтения. На основании этих данных строится персонифицированная модель стимулирования посетителей. Применение алгоритмов машинного обучения позволяет выявлять наиболее привлекательные для конкретного человека предложения.

Следующий шаг в области персонификации посещения ТРЦ — использование ботов для онлайн-консультаций посетителей во время их нахождения в торговом центре. Советы виртуальных помощников могут гораздо полезнее советов сотрудников ТРЦ или информационных панелей. Пока эксперименты по использованию ботов единичны. Массовое появление виртуальных помощников стоит ожидать после того, как торговые центры научаться собирать и консолидировать информацию о клиентах, арендаторах и их продукции.

Выводы

Во всем мире происходит переосмысление роли и функций торгового центра. Главный тренд на пути эволюции — встраивание ТРЦ в окружающий ландшафт, как на уровне архитектурных решений, так и с точки зрения формирования экосистемы для работы, жизни и отдыха. Усиливается роль общественной и развлекательной составляющей.

Новое поколение покупателей-миллениалов, которые уже сейчас становятся наиболее активными покупателями, ждет новых форматов работы, сочетания онлайн и офлайн клиентского опыта, более персонифицированных моделей совершения покупок.

Поэтому в ближайшее время большинству торговых центров предстоит пройти через цифровую трансформацию бизнеса. Кризисная ситуация на рынке торговой недвижимости придает этому процессу дополнительный стимул. В первую очередь изменения коснуться подходов к работе с клиентами и арендаторами. Оператором ТРЦ предстоит научиться собираться и монетизировать информацию о клиентах и арендаторах для перехода на новый уровень управления всеми аспектами работы — от маркетинга до уборки помещений.

Источник: New Retail

Передовые решения для ТРЦ
Познакомьтесь с решениями NGM для торгово-развлекательных центров.

Узнать больше

 

 

 

 

Конгресс Управляющих. Будущее Торговых Центров

Программа

Проект программы 22 апреля

10:00-10:40 
Пленарная сессия: Торговая недвижимость: способность к адаптации, возможности роста

Модератор:

Игнат Бушухин — Главный редактор «РБК-Недвижимость»

Спикеры:

Литвинов Юрий Владимирович — начальник Управления развития инфраструктуры розничной торговли и услуг

Джеймс Корриган — Управляющий директор, лидер отраслевой проектной команды «Коммерческая недвижимость», Департамент инвестиционной деятельности Сбербанка

Орлов Степан Владимирович — Заместитель Председателя МГД, Председатель комиссии о городскому хозяйству и жилищной политике, Руководитель фракции Партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ»

Минеева Татьяна Вадимовна — Уполномоченный по защите прав предпринимателей в городе Москве

Комаров Максим Валерьевич — Заместитель начальника Главного управления — начальник Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по г. Москве

Москаленко Дмитрий Владимирович — Президент Российского Совета Торговых Центров. Первый заместитель генерального директора A.Н.Д.

Войцеховский Олег Викторович – Управляющий директор Российского Совета Торговых Центров

Темы:

«Торговая недвижимость России: до и после локдауна»

« Программы поддержки: от госпрограмм до профессиональных сообществ. Что важно знать владельцам и управляющим?»

10:40-11:00
Кофе-брейк

11:00-12:30 
Урбанистическое развитие и распределение торговых площадей разных форматов в городах с обновляющейся инфраструктурой

Модератор:

Ольга Гусева — эксперт Института строительной отрасли

Спикеры:

Войцеховский Олег Викторович – Управляющий директор Российского Совета Торговых Центров

Елизавета Лихачева – искусствовед, Директор Государственного научно-исследовательского музея архитектуры (ГНИМА) им. А.В. Щусева
Тема: Могут ли коммерческие пространства стать общественными?

Евгения Муринец — Архитектор,  Член Экспертного совета Минстроя России по формированию комфортной городской среды; Член Экспертного совета АСИ; советник Губернатора Астраханской области по градостроительной политике
Тема: на согласовании

Борис Левянт — Генеральный директор ABD architects, действительный член МААМ, советник РАА, член СМА, член ULI
Тема: Роль торговых центров в  жизни мегаполиса. Современные ТПУ

Евгения Кузьминых — Управляющий районных центров «Место встречи Будапешт» и «Место встречи Марс»
Тема: Районные центры как новый тип общественного пространства. Преимущества для ритейла

Сергей Вадяев – управляющий директор торговых центров MMG
Тема: Конечна ли жизнь индустрии торговых центров, и что могло бы заменить их в будущем?

12:30-13:30 
Аналитика рынка коммерческой торговой недвижимости: отчеты, исследования и прогнозы

Модератор:

Светлана Ярова — Директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG

Спикеры:

Сукру Альсанйурэк  — Создатель Турецкого Совета Торговых Центров, Владелец компании Retail Vision. Более 30 лет в отрасли.
Тема: Использование данных и аналитики для создания торговых центров будущего

Ольга Ясько — Старший директор, департамент стратегического консалтинга Cushman & Wakefield
Тема: Прогноз ввода новых площадей – Москва и регионы. Переход от количества к качеству. Как будет меняться рынок торговой недвижимости

Олег Беляев — Генеральный Директор АНТИвор
Тема: Анализ данных Торговой Недвижимости. Сценарии на 2021 год

Саян Цыренов — Директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости, PwC в России
Тема: на согласовании

Иван Артемов — руководитель отдела разработки концепций торговых центров CBRE
Тема: на согласовании

Елена Горбунова — Бренд директор выставки MAPIC Russia
Тема: Как меняется MAPIC Russia вместе с рынком торговой недвижимости​

13:30-14:30 
Обед

14:30-16:30 
Эффективные практики управления

Модератор

Владислав Забродин — Учредитель и Управляющий Партнер компании Capital Legal Services, один из ведущих юристов России

Спикеры:

Вадим Васильев — основатель и креативный директор рекламного агенства VASILYEV
Тема: Эко-система и личные бренды первых лиц ТРЦ

Павел Чекрыжов — Генеральный директор «Атриум Менеджмент», член Президиума РСТЦ
Тема: Идеальный Управляющий

Ксения Рагимова — Исполнительный директор ТРК «Броскомолл»,  Хабаровск
Тема: Успешный Управляющий. КPI  и другие критерии

Дмитрий Зубков — Генеральный директор ТРЦ « Галерея», Санкт-Петербург
Тема: Работа с арендаторами в практике управляющего ТЦ

Ольга Болотникова — Исполнительный директор  компания SRV
Тема: Формирование будущего ТЦ сегодня: секреты успешной лизинговой стратегии

Екатерина Трушлякова — Директор департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia
Тема: Незыблемость стратегии развития в условиях локдауна

Елена Стрюкова — MRICS, Директор по девелопменту и эксплуатации, Департамент коммерческой недвижимости АО Эссен Продакшн АГ, Полномочный представитель РГУД в Республике Татарстан
Тема: Торговые центры семейного формата: стратегия управления и сдачи в аренду в условия пандемии

Борис Мезенцев — Операционный директор MD Facility Management
Тема: Профессиональный FM как залог успешности ТЦ

Рафал Яскула — Управляющий партнер DAKO Professional Team  
Тема: Своя служба уборки или клинговая компания?  В каких случаях какой вариант выбрать для достижения максимальной экономической эффективности

16:30-17:00 
Новые подходы к инвестированию для новых концепций

Модератор:

Валерия Мозганова — Руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM

Спикеры:

Артём Цогоев — Специалист по инвестициям в недвижимость. Инвестиционная группа ТРИНФИКО
Тема: Розничные инвесторы: будущие совладельцы торговых центров

Джеймс Корриган — Управляющий директор, лидер отраслевой проектной команды «Коммерческая недвижимость», Департамент инвестиционной деятельности Сбербанка
Тема: Инвестиционные продукты в торговой недвижимости — как поступить в ситуации, когда стандартного банковского финансирования недостаточно

17:00-18:00 
Трансформация потребительских привычек: потребности людей будущего»

Модератор:

Юлия Бошаева — Редактор российской версии журнала FashionNetwork.com

Спикеры:

Николай Каренский — Врач психиатр, психиатр-нарколог, психотерапевт. Генеральный директор Центра психического здоровья и анонимной помощи «Майпсихелс — Mypsyhealth»
Тема: Как работать  с аудиторией в эпоху пандемии? Постковидный синдром: психосоциальные и клинические аспекты.

Мария Успенская — практикующий психолог, автор программы «Level up в карьере и жизни», сотрудничество с VOGUE, GQ, GLAMOUR, FORBES, KIDZANIA
Тема: Психология пандемии. Как работать с аудиторией в эпоху постковида

Ольга Дымарская – Директор АНО «Проект-бюро «Социальные действие», кандидат социологических наук
Тема: Новые практики потребления: временные эффекты и неизбежные последствия

Сергей Гусев — Руководитель управляющей компании «MALLTEAM»
Тема: Пандемия приблизила будущее. Стратегия развития ТРЦ на новом конкурентном поле

18:00-22:00
Премия «Управляющий года»

Ведущий церемонии – Павел Дикан

Приглашенные артисты:

Хедлайнер – Диана Арбенина и группа «Ночные снайперы» , S-BROTHER-S DJ PROJECT, Доминик Джокер и Катя Кокорина, MESEDA , Владимир Крижановский (саксофон), Виктория Пьер-Мари — российская королева блюза

Программа

Проект программы 23 апреля

10:00-11:30
Где точка баланса: как найти баланс между онлайн/оффлайн

Модератор:
Дмитрий Бурлов — Генеральный директор «Магазин магазинов»

Спикеры:

Евгений Прохоров — Директор по стратегии и развитию бизнеса, ГК «Шоколадница»

Василий Беляев — Руководитель проектов по развитию и арендным отношениям Tele2 Ритейл

Андрей Григорьев — Эксперт в области ритейла

Михаил Гончаров — Основатель и управляющий сети ресторанов «Теремок»

Оксана Абрамкина — Территориальный управляющий Почта России

Рубен Арутюнян — Основателю и CEO модного дома HENDERSON
Тема: на согласовании

Сергей Саркисов — Вице-президент ГК «Новард» Эконика
Тема: на согласовании

Аннели Гульстрем — компания Bambuser, член NCSC (Совет Торговых Центров скандинавских стран) Швеция
Тема: Интеграция e-commerceв физический ритейл

Анна Теландер — Руководитель по коммуникациям и маркетингу, компания AMF Fastigheter, член NCSC (Совет Торговых Центров скандинавских стран) Швеция
Тема: Интеграция e-commerce в физический ритейл

11:30-12:00
Блиц – «Он-лайн продажи в чек торговой точки или мимо?»

Модератор:

Дмитрий Атопшев — Партнер, управляющий директор, Knight Frank Property Management

Спикеры:

Алексей Григорьев — Генеральный директор Торговый Парк N1, и ТРЦ Миля

Антон Румянцев — Директор OFD.ru

12:00-12:30 
Кофе-брейк

12:30-14:00 
Есть ли пути развития торговых центров, позволяющие сохранить доходность на уровне, привычном для владельцев? Что вместо галереи бутиков? Перспективные форматы развития ритейла

Модератор:

Луиза Улановская — Эксперт по стратегическому маркетингу, продажам и клиентскому сервису, преподаватель НИУ ВШЭ

Спикеры:

Алена Юренко
Тема: FuckUp-Ы в ТРЦ

Светлана Ярова — Директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG
Тема: Торговый центр – место встречи интересов клиентов и бизнеса и всегда ли бизнес торговый?

Дмитрий Голубятников — Управляющий партнер ИФГ Agastone
Тема: Как выглядит успешный торговый центр в новой реальности, или как создать максимальную добавленную стоимость объектам ритейла

Эдуард Тишко — Директор и управляющий партнер LCM Consulting
Тема: Открытие галереи международных брендов в условиях закрытых границ. Функциональное наполнение. Этапы реализации

Айше Агекян — Управляюший ТЦ Мега Теплый стан
Тема: Трансформация торговых центров в пространства для встреч

Александр Копанев — Управляющий ЦДМ

Алексей Серенков  — Директор по развитию «АЙКРАФТ Оптика»
Тема: Критерии выбора идеального торгового центра. Взгляд российского лидера рынка оптики

14:00-14:40 
Договорная и законодательная среда отношений арендодателя и арендатора: модель на будущее

Модератор:

Антон Мастренков — Обозреватель «Интерфакс»

Спикеры:

Денис Осипчук — Управляющий юрист Capital Legal Services
Тема: Договорная и законодательная среда отношений арендодателя и арендатора: модель на будущее

Леонид Сомов — Партнёр юридической  компании «Taxology»
Тема: Налоговые риски и возможности торговых центров

14:40-15:00 
Партнерство Телекоммуникационной отрасли и Владельцев коммерческой недвижимости

Спикер:

Александр Каляев — Заместитель Генерального директора ООО «Интелеком»

15:00-15:30 
Кофе-брейк

15:30-16:30
Маркетинг ТЦ: мировые тренды, позволяющие привлечь и удержать покупателя

Модератор:

Дина Назарова — Журналист, теле- и радиоведущая

 Спикеры:

Маркус Порвари — CEO HyperIn, Финляндия
Тема: Интеграция диджитал в физический ритейл в пост-COVID19

Станислав Карташов — Вице-президент, директор дивизиона «Корпоративные клиенты 360» ПАО Сбербанк
Тема: Борьба за клиента: как Big Data помогает найти зоны роста для торговых центров

Елена Кислицина — эксперт в запуске и управлении торговыми центрами.Консультирует девелоперов и управляющие компании торговых центров, имеет более чем 20-летний опыт работы в коммерческой недвижимости и международныхкомпаниях, как CBRE, JLL, DTZ.
Тема: Как вернуть покупателя в ТЦ

Виталия Львова — Генеральный директор Promotion Realty
Тема: Целевые аудитории ТЦ: РАЗДЕЛЯЙ И ВЛАВСТВУЙ

Максим Кирьянов — Директор по маркетингу modi
Тема: Точки роста розничной сети в постковидный период

маркетинг — Антон Реутов. Бизнес-консультации.

Назван ТРЦ в честь еще одного известного мореплавателя. Владельцы те-же, что и у ТРЦ «Vasco Da Gama», который я выкладывал в предыдущем обзоре.

 

  • Дата открытия: сентябрь 1997
  • GLA: 114 833 кв.м.
  • Кол-во магазинов: 342
  • Паркинг: 6326 м/м
  • Владельцы: Sierra Fund (50%) / CBRE Global Investors (50%)

1) Первое, на что я обратил свое внимание, зайдя в торговый центр, это обилие света и зелени. Живые цветы и деревья придают пространству из стекла и бетона немного комфорта и дружелюбности.

2) Второе, что отмечаешь, это удобная навигация. Кстати, зонирование в ТЦ сделано как по учебнику: якоря расположены на внешней орбите, а галерея и переходы расположены в центре. Якорей здесь много. Перечислю только некоторых:

  • Continente
  • H&M
  • Worten
  • Sport Zone
  • C&A
  • Zara
  • Bershka
  • Primark

3) Надписи дублируются иконками. Это сделано для удобства. Кому-то нужно обязательно прочитать название магазина, а для кого-то достаточно просто кинуть беглый взгляд на картинку.

4) Продуктовый якорь. Да, для торгового центра, открытого 22 года назад, он по-прежнему актуален, стабильно генерит трафик и следит за своим ассортиментом. Кстати, проблемы в некоторых ТЦ часто начинаются именно с якорного арендатора, а уже потом распространяются на торговые галереи.

А дальше я хочу обратить ваше внимание на 2 момента. Первый- как УК относится к посетителям торгового центра, которые хотят присесть и отдохнуть. И второй момент касается создания точек притяжения для родителей с детьми.

У нас похожей стратегии придерживается компания МЕГА- посетителям в ТЦ должно быть комфортно, уютно и интересно.

5) Удобное кресло, большая лампа, выделенный цветом прямоугольник напольного покрытия создают островок спокойствия и безопасности. Мужчина с телефоном практически лежит. Ему удобно, комфортно и его жена может потратить с ребенком столько времени на покупки, сколько необходимо.

6) Вот еще одна зона отдыха, но уже с включенной лампой.

Второй момент- это создание в коридоре детской зоны. Для торговых центров, которые ориентированы на ЦА родителей с детьми это уже необходимость.

7) Яркие, необычные и притягательные для детей игровые площадки- большая редкость в наших ТЦ. В качестве аргументов почему их не надо делать, владельца часто приводят два возражения:

Первое: ТЦ это не Диснейленд, здесь люди пришли на шоппинг. На это я обычно отвечаю- тогда уберите букву Р из аббревиатуры ТРЦ и не называйтесь торгово-развлекательный центр.

Со вторым возражением тяжелее, т.к. оно касается понятия дохода. «Это сколько здесь можно было островной торговли разместить и получить дополнительного арендного дохода!» На этот аргумент я замечаю, что «полностью с вами согласен, но опыт девелопера, в управлении которого находится 1,57 млн. квадратных метров активов в Европе, говорит о том, что доход — это величина, которую нужно считать не мгновенно, а в течение жизненного срока эксплуатации объекта». Этому ТЦ уже 22 года и он до сих пор не потерял своей актуальности.

8) Это обычная горка, каких миллионы во всем мире. Просто к ней приложил руку профессиональный дизайнер.

9) Интересно, безопасно и весело.

10) Для детей постарше планшет встроили в красное дерево. 21 век на дворе все-таки. К аттракциону выстроилась очередь. Так детей приучают стоять в очередях за чем-то ценным. Шутка. )))

11) Труба с этажа на этаж- вообще хит любой детской площадки. Кстати, это решение я уже приводил в качестве примера в своем обзоре «Лучший обновленный ТЦ Европы»

Вот здесь Часть 1 http://antonreutov.spb.ru/luchshij-obnovlennyj-torgovyj-centr-evropy/

и Часть 2 http://antonreutov.spb.ru/luchshij-obnovlennyj-torgovyj-centr-evropy-chast-2/

12) Центральный атриум. Здесь проводятся показы мод, выставки, шоу-программы. Почему бы не разместить здесь еще одно кафе, например? Очень просто- кафе и ресторанчиков здесь хватает. И если концепцией предусмотрено размещение в этом месте свободной зоны, то просто так отдавать ее под коммерцию никто не позволит.

13) Напомню, что ТЦ назван в честь мореплавателя Колумба, поэтому везде морская тематика- розы ветров, континенты, рыбы и т.д.

14) Навигация в ТЦ не обязательно должна быть стандартной. Она может быть яркой и нескучной.

15) Еще один атриум- карта мира времен Колумба. Место, где можно присесть отдохнуть или сфотографироваться.

Идем дальше. Поднимаемся на верхний уровень ТЦ.

16) Выход на крышу. Как вы думаете, что вас там ждет?

17) Фонтан на крыше? Почему бы и нет.  Правда в тот день он был выключен. Я понимаю, что в наших климатических условиях эксплуатируемая кровля такого формата- малореализуемый и недешевый вариант. А от вида фонтана на крыше у некоторых инженеров может на лице появиться скептическая улыбка. Они уже представляют эксплуатацию всего этого хозяйства в зимнее время и бесконечные протечки, протечки, протечки. Да, это все дополнительная и весьма серьезная нагрузка на УК ТЦ, но что не сделаешь ради привлечения внимания жителей и туристов.

Спускаемся на первый этаж. Хватит любоваться на чудо инженерной и маркетинговой мысли. Пусть и из прошлого века.

18) В следующий раз, когда в ваш ТЦ придет на переговоры очередной арендатор с концепцией кафе- покажите ему эту фотографию. Вот так должны продаваться вкусняшки в торговом центре. Мне повезло, не успел я сделать этот снимок, как….

19) Через несколько секунд за ними выстроилась очередь.

20) Островная торговля. Обратите внимание на то, что все киоски сделаны в едином стиле.

21) Ассортимент товаров импульсного спроса везде, примерно, одинаковый- футболки, очки, аксессуары для телефонов, косметика, игрушки и пр.

22) Чехол на остров. Может арендатор не заплатил вовремя. А может быть временные проблемы с товаром или продавцом. Или просто вакантное место. Чтобы эта темная фигура не диссонировала с окружающей обстановкой ее можно было сделать с логотипом ТЦ или добавить парочку надписей или хэштегов.

23) Когда я стал спускаться по эскалатору вниз, чтобы выйти из ТЦ и сделать парочку фото фасада, я почувствовал в воздухе сладковатый запах дыма. Присмотревшись внимательно я увидел что прямо перед входом что-то жарят.

24) Дым затягивало в открытые двери торгового центра, но, похоже, никого это особенно не волновало.

25) На тележке жарили каштаны. Прямо перед входом. Кто-то останавливался и покупал себе пакетик. Большинство пешеходов проходило мимо. Сейчас сюда спустится охрана и прогонит нерадивых торговцев- подумал я. Они стоят в нескольких метрах от входа, мешают посетителям, да и про пожарную безопасность, похоже не слышали. Но никто не пришел и не прогнал их. Ни через 5 минут, ни через 10. А в ТЦ все также затягивало каштановый дымок. Вот это толерантность — подумал я. А может быть они просто не сталкивались с нашими противопожарными нормами?

 

В заключение несколько интересных цифр и фактов об этом ТРЦ.

Они, на мой взгляд, дополнят картину и позволят лучше оценить проект с точки зрения его эффективности и инвестиционной привлекательности.

 

  1. 380 000 000 Евро объем инвестиций в строительство ТРЦ (в ценах 1997 г.)

 

  1. 25 млн. посетителей в год такой трафик генерит объект. Для ТЦ, который построен 22 года назад это очень хороший показатель.

 

  1. 2-3% уровень вакансий и в кризисные времена этот показатель не поднимался выше требуемых значений. Сегодня в ТРЦ нет вакантных площадей. И есть лист ожидания.

 

  1. 12,3% средний Effort Rate* по ТЦ.

 

*- Доля в товарообороте арендатора, приходящаяся на аренду, или «арендная нагрузка» (Считается как Арендная плата+ расходы на управление+ маркетинговый взнос/деленные на розничные продажи (Т.О.) арендатора)- прим. Авт.

 

  1. 770 200 человек проживает в зоне охвата ТЦ.

 

  1. 99 минут среднее время пребывания посетителя в ТРЦ.

 

  1. 493 700 000 евро составил оборот арендаторов в 2018 году.

 

  1. 65% лояльных покупателей приходят в ТРЦ несколько раз в месяц.

 

  1. 20 человек находится в штате УК. Они отвечают за маркетинг, эксплуатацию, краткосрочную аренду и административную работу с арендаторами. Услуги по клинингу, охране, обслуживанию систем и видеомониторингу, подсчету потоков и садоводству оказывают сотрудники компаний-подрядчиков.

 

  1. Сеньор Педро Гомес Управляющий ТРЦ, который уже 22 года является бессменным капитаном этого огромного корабля.

 

Если вы хотите узнать подробнее про услугу Аудит эффективности ТЦ, то по ссылке можно скачать презентацию:

http://antonreutov.spb.ru/wp-content/uploads/2019/10/Презентация-АЭТЦ_for-client.pdf

 

 

как удержать арендаторов и привлечь новых в условиях кризиса

Кризис сильно ударил по розничной торговле, что, в свою очередь, привело к невозможности исполнения ритейлерами своих обязательств перед арендодателями в части оплаты аренды в прежнем размере. Операторы розничной торговли активно ведут диалоги с владельцами ТЦ о снижении или коррекции арендной ставки и зачастую, не придя к компромиссу, покидают проект. Пассивное поведение и консервативный подход в ситуации масштабного падения ставок — вещи, которые нужно исключить из норм, если есть желание выводить свою компанию из кризиса.

 

Чтобы сохранить арендаторов и привлечь новых в условиях кризиса часто применяется множество способов. В частности, для этих целей можно предоставить льготные рекламные места на фасаде здания или внутри помещения, разрешить использовать дополнительные указатели на территории объекта. Нередки случаи, когда арендодатели готовы изменить финансовые условия арендатору, предоставляя единовременные скидки, бонусы, арендные каникулы. Нынешняя ситуация вынудила владельцев торговых площадей идти на сокращение суммы обеспечительного платежа или даже заменять его банковской гарантией. А одним из дополнительных условий договора все чаще становится пункт о выполнении собственником частично или полностью за свой счет отделки в помещениях. С началом валютных колебаний многие арендодатели зафиксировали курс доллара, по которому торговые точки производят расчеты. Во многих ТРЦ расчет арендной платы стал осуществляться в рублях.

В кризис распространенным явлением становится переход на систему процентного расчета арендной платы. Прежде всего, это касается якорных и имиджевых арендаторов. Именно на них, в первую очередь, следует сосредоточиться владельцам торговых центров. Ведь якорные арендаторы так или иначе продолжают формировать покупательский поток, а магазины известных брендов сохраняют четкое позиционирование ТЦ на рынке.

При переходе на «процент с оборота» арендный платеж становится напрямую зависим от выручки арендатора. В этом случае собственнику необходимо уделять особое внимание работе ритейлера, выявлять причины снижения объемов продаж. Если выручка падает вследствие недопоставки товара в магазин, лучше зафиксировать этот момент в договоре.

Часто нежелание девелоперов переводить арендаторов на процент с оборота объясняется непрозрачностью отечественного бизнеса — локальные операторы зачастую не готовы раскрывать свои реальные доходы. Поэтому эксперты советуют максимально уделить внимание контролю экономики и бухгалтерии арендатора. Все должно быть прозрачно для вас! В договоре обязательно укажите, какую информацию вы имеете право требовать, и каким образом будет осуществляться контроль.

При всем этом собственнику следует учитывать, что арендатор может требовать новых условий и скидок не по причине снижения своих доходов, а просто пользуясь кризисной ситуацией, чтобы сэкономить. Для того чтобы понять мотивы ритейлера и попусту не пойти на уступки, необходимо быть в курсе ситуации как на своем рынке, так и на рынке оператора.

 

Для владельцев торговых центров существует и такой способ сохранения арендаторов как проведение специальных акций, целью которых является раскрутка сдаваемого в аренду объекта. Как вариант, можно подумать о сокращении размера магазина или его перемещении на другой этаж. Еще один способ — PR-акция, формирующая «привлекательность» собственника имущества. В нее входят регулярные поздравления арендаторов, мелкие подарки к праздникам, создание информационного стенда, изменение деталей интерьера.

В кризис покупательские потоки перераспределяются по торговым центрам, таким образом, именно в это время следует заняться маркетингом по-настоящему. На сегодняшний день это тщательный анализ данных посещаемости и продаж, глубокое изучение поведения потребителя, работа с программами лояльности… Эксперты советуют активно использовать маркетинговые инструменты, уделять особое внимание организации комфортного пространства для шопинга и благоприятной торговой среды.

Проявляйте гибкость, «слушайте» арендатора! Очень важно понимать и слышать всех. Сегодня главным условием успешной работы становится поиск взаимовыгодных компромиссов для сторон. Именно готовность к сотрудничеству на меняющихся вместе с рынком условиях даст возможность арендатору развивать успешный бизнес, а собственнику — иметь максимально возможный от своей площадки доход.

 

MAR CONSULT | Торговые центры

Уровень конкуренции на рынке торгово-развлекательных центров с каждым годом растет. Только в 2016 году в России планируется введение 1,9 млн. кв. м площадей качественных торговых центров (по оценке компании JLL). В таких условиях управление торговым центром требует все более выверенных решений.

Для наших клиентов важно выделить торговый центр среди конкурентов, создать в нем особую атмосферу, стать для посетителя не просто «банальным» местом совершения покупок, а центром проведения досуга, куда хочется возвращаться вновь и вновь.

Мы помогаем нашим клиентам эффективно управлять торгово-развлекательным центром!

Ожидаемый результат

Осенью 2016 года мы провели опрос клиентов и выяснили, что 100% наших заказчиков смогли эффективно улучшить свою маркетинговую стратегию и добиться таких показателей как:

  • улучшение качества брокериджа торговых центров,
  • увеличение арендного дохода,
  • уменьшение пустующих площадей,
  • увеличение посещаемости на 10–15 %,
  • увеличение зоны охвата.

 

На основании Ваших исследований мы приняли множество решений, положительно повлиявших на развитие управляемых нами торговых центров.

Елена Соловьева
Jones Lang Lasalle

Мы выбираем Вас за профессиональное качество. Из года в год мы достигаем повышения посещаемости, повышение товарооборота арендаторов. Ваши исследования настолько точны и приводят к желаемым результатам, что рассматривать другие компании по исследованиям мы не готовы.

Андрей Якимов
ТЦ «Южный», Казань

Какие у Вас задачи?

  • Привлечь новых посетителей.
  • Стимулировать активность совершения покупок.
  • Увеличить доли кросс-покупок.
  • Оценить эффективность маркетинговой стратегии.
  • Увеличить ядро лояльной аудитории торгового центра.
  • Таргетировать маркетинговую активность под конкретные группы посетителей.
  • Улучшить брокеридж.

 

Наши продукты

Создание портрета потребителя

Мы поможем детально изучить посетителя и его поведение в торговом центре: зачем посетители приезжают в торговый центр, сколько времени в нем проводят, какие магазины посещают, где совершают покупки и сколько при этом тратят. Мы выделим ключевые сегменты посетителей, которые генерируют в нем основной поток и основную выручку. Мы опишем портреты сегментов посетителей: кто они, чем занимаются, чем увлекаются, как проводят свободное время. Мы дадим рекомендации, каким образом можно стимулировать активность совершения покупок представителей разных сегментов.

Увеличение доли кросс-покупок

Во многих торговых центрах велика доля посетителей, совершающих покупки только в продуктовом гипермаркете (супермаркете) и не посещающих других магазинов ТЦ. Мы изучим процесс совершения покупок в торговом центре и дадим рекомендации, для каких сегментов посетителей и какими методами можно увеличить долю кросс-покупок.

Оценка позиции бренда на рынке

Мы оценим положение торгового центра в конкурентном окружении: количественные показатели узнаваемости бренда и посещаемости ТЦ. Анализ данных показателей позволит определить наличие потенциала привлечения посетителей в торговый центр. Динамика показателей покажет, насколько эффективна маркетинговая стратегия, что позволит своевременно корректировать ее, учитывая активность конкурентов.

Точное определение зон охвата

Мы опишем реальные зоны охвата торгового центра: откуда приезжают посетители, каким видом транспорта они пользуются. Оценка уровня пенетрации в разных районах позволит выявить зоны, где есть потенциал привлечения «новых» посетителей. Мы выявим ключевых конкурентов в каждом районе и дадим рекомендации за счет чего и какие группы посетителей можно привлечь.

Изучение восприятие бренда ТЦ

Мы изучим, каковы особенности восприятия брендов ТЦ потребителями. Какое положение в сознании потребителя занимает бренд Заказчика. В чем его сильные и слабые стороны в сравнении с основными конкурентами. Мы дадим рекомендации, на какие сильные стороны восприятия бренда нужно опираться в маркетинговой коммуникации с разными группами потребителей. Мы выделим слабые стороны восприятия, которые нуждаются в корректировке в первую очередь. Понимание потребителя, особенностей его поведения и восприятия бренда позволит таргетировать маркетинговую активность под конкретные группы посетителей.

Оценка эффективности маркетинговых мероприятий

Мы поможем оценить эффективность маркетинговых мероприятий, проводимых торговым центром: каковы количественные показатели привлечения аудитории, насколько точно маркетинговая активность отвечает запросам целевой аудитории. Мы оценим, какое влияние маркетинговые мероприятия оказывают на имидж торгового центра, на атмосферу в нем.

Увеличение уровня лояльности

Мы выделим ядро лояльной аудитории торгового центра. Покажем, какие факторы в первую очередь формируют высокий уровень лояльности, каким образом его поддерживать. Мы выделим те группы посетителей, которые «нуждаются» в повышении уровня удовлетворенности и лояльности, дадим рекомендации, какие направления работы позволят это сделать.

Улучшение брокериджа

Мы поможем скорректировать набор арендаторов торгового центра, исходя из сильных и слабых сторон конкурентов и запросов посетителей.

Мы дадим оценку уровня лояльности арендаторов торгового центра и выделим основные направления работы, нацеленные на поддержание или повышение их лояльности, а, значит, и удержание арендаторов в ТЦ (в первую очередь, ключевых).

Мы поможем проверить качество работы арендаторов и дадим рекомендации, какие аспекты обслуживания покупателей требуют улучшения.

Благодаря большому опыту реализации исследований для торгово-развлекательных центров мы предоставляем нашим клиентам продуманную аналитику и выверенные рекомендации

Москва
Ростов-на-Дону
Краснодар
Волгоград
Санкт-Петербург
Нижний Новгород
Казань
Самара
Мурманск
Уфа
Екатеринбург
Челябинск
Омск
Новосибирск
Изучили
3,000,000 м2
торговых площадей
Опросили
350,000
потребителей
и  
7,000
арендаторов
Совершили
4,000
визитов Mystery Shopping

Наши клиенты

Примеры реализованных проектов:

Пример 1

Перед Заказчиком стояла задача определить, каким образом можно стимулировать посетителей гипермаркета в торгово-развлекательном центре к посещению других магазинов, кафе, ресторанов и развлечений и совершению в них покупок.

Для решения данной задачи MAR CONSULT провела исследование, в рамках которого были опрошены как посетители гипермаркета, так и посетители других магазинов торговой галереи. Всего было опрошено 2300 посетителей ТЦ.

Мы сегментировали покупателей на несколько групп, основой для сегментации стало планирование визитов в разные магазины ТЦ и фактическое совершение таких визитов.

Для каждого выделенного сегмента мы описали «картину» совершения кросс-визитов:

  • в какой доле случаев совершаются кросс-визиты в другие магазины, как они делятся на изначально планируемые и спонтанные;
  • куда именно (в какие магазины, кафе, рестораны и др.) совершаются кросс-визиты разными группами посетителей;
  • от чего зависит активность совершения кросс-визитов: дня недели, времени посещения ТЦ, возраста, пола, уровня дохода посетителя;
  • как меняется размер трат, совершаемых в ходе кросс-визитов, в зависимости от размера трат в гипермаркете;
  • как меняется «склонность» к совершению спонтанных кросс-визитов в зависимости от времени, проведенного в гипермаркете;
  • когда чаще совершаются кросс-визиты: до или после визита в гипермаркет;
  • куда именно чаще совершают кросс-визит до посещения гипермаркета, куда – после посещения гипермаркета;

Ответы на данные вопросы позволили разработать перечень рекомендаций, каким образом можно стимулировать разные группы посетителей к совершению покупок в других магазинах ТЦ, кроме гипермаркета. «Специальные предложения» в каких магазинах, кафе, ресторанах или других точках ТЦ будут привлекательны для разных групп целевой аудитории. Также мы дали количественную оценку потенциала привлечения дополнительных покупателей среди разных групп посетителей – как в количестве посетителей, так и в объеме совершаемых кросс-покупок (на основании данных о совершении покупок и средних тратах в ходе кросс-визитов).

 

Пример 2

Особенность расположения торгового центра клиента заключается в том, что в непосредственной близости с ним работает крупный вещевой рынок, предлагающий широкий ассортимент одежды, обуви, товаров для дома по более привлекательным ценам. В рамках исследования было необходимо определить, насколько сильную конкуренцию торговому центру составляет рынок (для каких целевых групп и в каких категориях товаров). Есть ли другие «сильные» конкуренты, «оттягивающие» посетителей из первичной зоны охвата ТЦ.

Для решения стоящих задач мы провели телефонный опрос 1800 жителей первичной зоны охвата ТЦ. Выборка делилась по отдельным районам внутри данной зоны.

В результате мы определили, какая доля жителей посещает вещевой рынок, как часто они это делают, насколько «пересекается» целевая аудитория торгового центра и рынка.

Мы выявили причины, по которым посетители торгового центра также совершают визиты и на рынок: какие категории товаров, которых им «не хватает» в ТЦ, они покупают там.

Мы определили других сильных конкурентов с высоким уровнем посещаемости среди жителей первичной зоны охвата изучаемого ТЦ.

Мы провели анализ, какие категории товаров потребители предпочитают покупать в торговом центре Заказчика, а какие — у конкурентов. Выявили причины таких предпочтений: недостаточный ассортимент, уровень цен, неудобство совершения покупок, транспортные проблемы.

На основании этого Заказчик смог определить, в каких категориях товаров требуется корректировка пула арендаторов ТЦ, а где необходима маркетинговая и рекламная активность, нацеленная на привлечение и информирование потенциальных потребителей.

Тарантино Недвижимости | Управление коммерческой недвижимостью

6 советов по привлечению коммерческих арендаторов в ваш торговый центр

17 мая 2019 г.

Инвестиции в новую недвижимость — захватывающее предприятие, которое может принести большую прибыль, если правильно подойти к процессу. Но привлечение коммерческих арендаторов в ваш торговый центр — это первый шаг к успешной собственности, а также место, где застревают многие арендодатели.

Хотите привлечь качественных арендаторов в свой коммерческий торговый центр и сохранить их в качестве долгосрочных арендаторов? Следуйте этим 6 советам. Нажмите, чтобы твитнуть

Как начать привлекать коммерческих арендаторов?

Если у вас есть новый торговый центр, который нужно быстро заполнить, или у вас есть старая недвижимость, которую вы хотите реконструировать с новыми арендаторами, эти 6 советов помогут сделать вашу коммерческую недвижимость популярной.

  1. Реклама стратегически расположенного объекта
  2. Обеспечьте надежную защиту
  3. Будь внимательным менеджером
  4. Сделать внешние улучшения
  5. Подчеркните экономичные функции
  6. Нанять управляющую компанию

1) Рекламировать стратегически расположенный объект недвижимости

Торговые центры, как правило, группируются вместе, потому что отдельные магазины получают выгоду от трафика друг друга.Например, кто-то, выходящий из кинотеатра, может зайти в соседнюю дверь за рожком мороженого, а кто-то другой может заглянуть в обувной магазин, ожидая начала фильма. Покажите потенциальным арендаторам, что близлежащие магазины будут дополнять их собственный бизнес и привлекать трафик, не конкурируя напрямую.

2) Обеспечьте надежную защиту

Предприятия могут обрабатывать тысячи долларов в любой день, поэтому безопасность всегда является проблемой. Убедитесь, что ваши клиенты могут быть уверены в ваших мерах безопасности.Установите и регулярно обслуживайте системы сигнализации, надежные замки и другие меры, которые помогут как спокойствию ваших клиентов, так и вашему потенциалу сдачи в аренду.

3) Будьте внимательным менеджером

Арендаторы нуждаются в управляющем недвижимостью, который выслушает их опасения и поможет обеспечить бесперебойную работу их бизнеса. Проявите себя перед арендаторами, оперативно реагируя на проблемы и оказывая помощь в любое время, когда вы нужны.

4) Сделать внешние улучшения

Чем лучше выглядит ваша недвижимость, тем больше у вас будет заинтересованных клиентов.Собирайте мусор, регулярно косите траву и ухаживайте за ландшафтом. У вас больше шансов привлечь коммерческих арендаторов в ваш торговый центр, если внешний вид выглядит ухоженным и привлекательным. Вот некоторые советы по управлению объектами :

  • Наймите компанию по ландшафтному дизайну, чтобы передняя часть участка выглядела эстетично.
  • Автомойка подъездных путей, тротуаров и стоянки/гаража.
  • Обновите внешний вид, нанеся свежий слой краски.
  • Предоставление зарезервированных парковочных мест для арендаторов.
  • Замените старые выцветшие вывески новыми.
  • Восстановить сколы или отслоившуюся тонировку окон.
  • Отремонтируйте любые поврежденные части здания.

5) Подчеркните экономичные функции

Чем ваша собственность лучше или отличается от собственности конкурента? Вы предлагаете бесплатную парковку на территории, в то время как в конкурирующем торговом центре вниз по улице есть платная парковка в гараже? Убедитесь, что на встречах по маркетингу и продажам вы выделяете функции, позволяющие сэкономить.Подумайте о том, чтобы предложить эти удобства, которые сэкономят деньги вашим арендаторам:

  • Обеспечьте доступ к полностью оборудованной кухне, чтобы работники могли приносить, готовить или готовить обед вместо того, чтобы покупать его каждый день.
  • Включите энергоэффективные варианты, когда это возможно, чтобы сэкономить деньги жильцов на оплате электроэнергии.
  • Предложите стойки для велосипедов, чтобы работники могли сэкономить деньги, ездя на работу на велосипеде, а не на машине.

6) Нанять управляющую компанию

Инвестиции в недвижимость торгового центра требуют много времени для обслуживания, привлечения арендаторов и усердной работы, чтобы хорошие арендаторы были довольны.Получите профессиональные услуги по управлению коммерческой недвижимостью от признанной на национальном уровне фирмы по недвижимости, которая может использовать свои инструменты и знания от вашего имени.

Совет от профессионала: специалист по торговым центрам обладает знаниями местного рынка и связями с крупными национальными розничными торговцами, чтобы привлечь правильную комбинацию арендаторов для вашего торгового центра.

Подходящее сочетание арендаторов для вашей собственности

В конечном счете, потенциальные арендаторы хотят иметь помещения в торговом центре, которые они смогут обновить и сдать в аренду на долгие годы.Переезд офисов требует больших затрат и времени, поэтому чем дольше они могут оставаться в собственности, тем лучше. Дайте арендаторам то, что они хотят, с конкурентными преимуществами, улучшением здания и заботливым арендодателем.

Есть вопрос по привлечению коммерческих арендаторов? Оставьте нам комментарий .

3 совета для владельцев торговых площадей, желающих привлечь новых арендаторов

По данным ICSC, 64% ритейлеров откроют новые магазины в 2019 году.Но это падение посредственной розничной торговли. Арендаторы должны видеть данные, клиенты должны чувствовать чувство общности ценностей и общности, прежде чем принимать решения о покупке.

Но как средние торговые центры могут превзойти посредственность и привлечь арендаторов, необходимых им для процветания?

Попробуйте эти советы по привлечению новых арендаторов:

Создание имиджа, привлечение нужного бизнеса

Первый шаг к созданию успешного торгового центра — выбор правильных анкеров.Якоря можно использовать в качестве рычага при привлечении мелких арендаторов. Тем не менее, единственный способ действительно сделать это — иметь прочную идентичность.

Какую демографическую группу обслуживает ваш центр? Якоря, которые у вас есть в настоящее время, нужны вашему сообществу? Захотят ли они, чтобы малые предприятия были рядом с ними?

Подумайте, как выглядит ваш центр. Привлечет ли более чистое озеленение или больше зелени клиентов другого типа? Могут ли помочь новые вывески и некоторая реконструкция?

Нестандартный подход тоже может помочь.Сегодня безраздельно господствуют локации, достойные инстаграма, и уникальные впечатления. Если это имеет смысл для вашей демографической группы, предложите что-то другое. Если вы обслуживаете миллениалов и хотите привлечь модные рестораны и местные бутики, наймите местного художника, чтобы он создал интерактивную фреску, с которой может взаимодействовать сообщество. Если вы обслуживаете консервативных мам и семьи, рассмотрите возможность создания игровой площадки для детей.

Предложение шкафчиков Amazon

Компания Kohl’s сделала изобретательный ход, когда стала партнером Amazon, чтобы предложить возврат.Длительные визиты клиентов в универмаг выросли на 16 процентов с тех пор, как он начал предлагать возвраты Amazon. Kohl’s стратегически разместил зону возврата Amazon в своем центре обслуживания клиентов, обычно расположенном в самом конце магазина. Они также предлагают купоны всем, кто возвращается на Amazon.

 У каждого розничного продавца или торгового центра может не быть ноу-хау для прямого партнерства с Amazon, но они могут предложить шкафчики Amazon. Это особенно хорошо для торговых центров, которым необходимо повысить общую посещаемость.Шкафчики Amazon могут использовать предложения Amazon для привлечения новых клиентов. Не говоря уже о том, что кто-то, возвращая недовольный продукт с Amazon, может найти решение у одного из ваших арендаторов.

 

Размещение всплывающих окон

Мероприятия Pop-up для розничной торговли оказались относительно успешным решением для заполнения пустого пространства и привлечения как клиентов, так и арендаторов. Pop-up магазины были ведущей тенденцией в розничной торговле в течение нескольких лет, но они не должны быть эксклюзивными для магазинов.

 Сотрудничайте с местной субботней организацией малого бизнеса и организуйте местную творческую ярмарку, на которой продаются местные товары от многих поставщиков. Если вы обслуживаете роскошную аудиторию, попросите местного личного шеф-повара организовать завтрак или обед на выходных. Откройте свое пространство для местного и влиятельного йога для специального мероприятия по йоге. Устройте пятничный фургон с едой или фермерский рынок для местных производителей продуктов питания.

 Очевидным преимуществом адаптации событий к вашей демографической группе является увеличение посещаемости.Но это также может создать шумиху в социальных сетях и привлечь больше внимания к вашей собственности. Проведение мероприятий также может дать малым предприятиям возможность расширить возможности шоппинга. Если местный фургон с едой, который рассматривает возможность открытия ресторана, особенно преуспевает на вашем мероприятии, он может подумать об открытии в вашем центре. Если сеть фитнес-центров хочет расшириться в вашем районе, они могут быть особенно заинтересованы в том, чтобы проверить, как ежемесячные групповые занятия фитнесом будут работать в вашем сообществе.

 Это лишь некоторые из многих способов привлечения новых арендаторов розничной торговли. Также стоит упомянуть переработку, экологически безопасные сертификаты, усовершенствование ваших технологических решений и предложений, а также улучшение общего присутствия в социальных сетях.

 Поднимите свои торговые площади за счет поддержки международного бренда коммерческой недвижимости. Нажмите здесь, чтобы узнать, как ваша брокерская компания может сотрудничать с нами!

Как привлечь якорного арендатора в торговый центр

В торговых центрах или офисных комплексах арендодателям часто приходится находить способы привлечь новых долгосрочных арендаторов.Один из способов сделать это — закрепить якорного арендатора, что увеличит трафик в этом районе и привлечет других арендаторов.

Что такое якорный арендатор?

Якорный арендатор, иногда называемый ключевым арендатором, основным арендатором или привлеченным арендатором, — это крупный ведущий арендатор в торговом центре или офисном помещении. Якорные арендаторы помогают привлечь потребителей в район благодаря своему размеру или известному названию. Эта ничья улучшает бизнес для других более мелких арендаторов в комплексе, повышая вероятность того, что потенциальные арендаторы захотят арендовать торговые или офисные помещения в этом районе.

По словам брокера по коммерческой недвижимости Джейсона Кейза, якорный арендатор существенно увеличивает трафик. «Поэтому якорным арендатором обычно является арендатор с наиболее известным и узнаваемым брендом», — добавил он.

«Как правило, это более крупные торговые марки — национальные арендаторы, у которых есть капитал, чтобы вложиться и взять на себя обязательства по тройной чистой аренде. Так что они будут постоянным и постоянным членом сообщества», — сказал Патрик Граймс, генеральный директор Invest on Main Street.

Поскольку якорные арендаторы влияют на другие предприятия в комплексе и несут ответственность за привлечение как клиентов, так и потенциальных арендаторов, якорным арендаторам часто предоставляется сниженная арендная плата за квадратный фут.Они также могут иметь право голоса в том, как сдается в аренду остальная часть центра.

Хотя некоторые считают, что якорные арендаторы — самый большой магазин в комплексе, Кейз отмечает, что это не всегда так. «Это самый узнаваемый бренд, который привлечет больше всего трафика».

Преимущества наличия якорного арендатора

Наличие якорного арендатора в вашем коммерческом комплексе дает ряд преимуществ. Во-первых, якорные арендаторы привлекают клиентов и других арендаторов.Это преимущество особенно выгодно для арендодателей с процентной арендой, размер арендной платы которых зависит от того, насколько успешным или неудачным является бизнес.

«Преимущество наличия якорного арендатора заключается в том, что это узнаваемый бренд, который обеспечит постоянный и регулярный трафик в центр», — отметил Кейз.

Эти якорные арендаторы крупных брендов также обеспечивают повышенное доверие к застройке. Например, если потенциальные арендаторы увидят в торговом центре крупный магазин, такой как Apple, Nordstrom или Sears, они с большей вероятностью подпишут долгосрочный договор аренды в этом торговом центре.Арендаторы уверены, что большой известный магазин будет генерировать поток посетителей, тем самым увеличивая количество покупателей в их собственном магазине и «увеличивая ценность центра из-за трафика, который через него проходит», — сказал Кейз.

«Вы можете значительно увеличить арендную плату, если у вас есть якорный арендатор», — добавил Кейз. «Арендодатель буквально увеличивает стоимость торгового центра».

Обратной стороной якорных магазинов является то, что, когда они уходят, их соарендаторы могут потребовать снижения арендной платы или расторжения договора аренды, если в их договоре аренды прописан пункт о совместной аренде.Обратитесь к юристу по коммерческой недвижимости, чтобы он помог вам следить за пунктами этого типа перед подписанием договора аренды.

Примеры якорных арендаторов

В стране существует несколько типов якорных арендаторов, каждый из которых имеет свои уникальные преимущества.

Розничная торговля

Для торгового комплекса, такого как торговый центр, якорным арендатором могут служить магазины Whole Foods, Target или Wal-Mart. Это крупные, известные магазины, которые существуют по всей стране, и у них всегда есть покупатели.

«Торговый центр Wal-Mart, вероятно, был бы очень ценным, чтобы затем ориентироваться на что-то вроде бизнеса по обналичиванию чеков, коптильни или чего-то еще, что вы ориентируете на демографическую группу», — заявил Кейз.

Другими примерами якорных арендаторов являются точки доставки еды, гарантирующие движение в комплекс. Например, на Западном побережье, по словам Кейза, In-N-Out Burger является крупным якорным арендатором.

Граймс, который строит многоквартирные дома и инвестирует в них, еще больше разбил его с точки зрения того, каких якорных арендаторов он ищет рядом со зданиями, которые он строит. «Если мы покупаем здание класса А, то ищем арендаторов — фитнес-центры Whole Foods, Top Golf, Equinox.Это более красивые, новые, роскошные жилые комплексы».

Однако, продолжает он, «если вы пытаетесь построить здание класса B или C для размещения рабочей силы, вы хотите видеть Wal-Mart, Target, Starbucks».

Таким образом, якорные арендаторы привлекают не только покупателей в торговый район, но и жителей близлежащих квартир.

Офис

В офисном здании или офисном комплексе якорным арендатором может быть любая крупная компания, такая как банк или компания из списка Fortune 500.Например, такой именитый арендатор, как Wells Fargo, завоюет доверие арендодателей, пытающихся заполнить вакантные места. Wells Fargo создаст некоторую уверенность в том, что здание является хорошим местом для ведения бизнеса.

Как привлечь якорных арендаторов в ваш торговый центр

По словам Граймса, привлечение якорных арендаторов зависит от цифр и данных. Якорные арендаторы будут смотреть на демографию, доход, рост рабочих мест и население области, прежде чем принять решение, например, открыть Whole Foods.

«Если нет ничего, кроме залоговых облигаций, ломбардов и обналичивания чеков, тогда нам не следует вкладывать Whole Foods», — объяснила Граймс. «Если вы находитесь в коммерческом районе, примите во внимание свою демографию и постарайтесь привлечь тип якорного арендатора, который соответствует демографическим данным в этом районе».

Кроме того, Кейз посоветовал найти хорошего посредника, так как одному арендодателю сложно наладить контакт с известными ритейлерами. Брокер, с другой стороны, может совершать звонки, искать в базах данных коммерческой недвижимости и связываться, например, с кем-то из отдела недвижимости Starbucks.По словам Кейза, брокер или брокерская компания смогут связаться с этими крупными брендами и рекламировать вашу коммерческую недвижимость таким образом, чтобы привлечь якорных арендаторов.

Якорные арендаторы привлекают клиентов и других арендаторов

Якорные арендаторы играют важную роль в крупных торговых или офисных комплексах, так как привлекают клиентов, а также других арендаторов в этот район. Если вы арендодатель и хотите привлечь якорного арендатора, лучший способ сделать это — изучить демографические данные вашего района и связаться с брокерской фирмой, чтобы связать вас с крупными компаниями.

Часто задаваемые вопросы о якорном арендаторе

Якорные арендаторы платят меньше арендной платы?

Иногда якорные арендаторы получают скидку в арендной плате из-за их способности привлечь больше арендаторов в комплекс.

Что такое якорный субарендатор?

Якорный субарендатор — это лицо, сдающее в субаренду сдаваемое в аренду имущество якорного арендатора или разделяющее часть помещения в качестве субарендатора. Тем не менее, часто арендодатели либо не допускают якорных субарендаторов, либо не допускают субарендаторов, которые могут рассматриваться как конкуренты другого арендатора в собственности.

12 способов привлечь арендаторов коммерческой недвижимости на сложных рынках недвижимости

Несмотря на недавние улучшения в экономике США и на рынке жилья, рынок недвижимости не всегда прост для арендодателей. В то время как многие городские районы переживают бум, многие коммерческие арендодатели конкурируют со слабыми рынками; города, в которых свободных мест больше, чем потенциальных арендаторов. Чтобы избежать дорогостоящих долгосрочных вакансий, многим коммерческим арендодателям необходимо разработать разумные стратегии маркетинга и продаж на 2016 год

способа привлечь коммерческих арендаторов

Понимая приоритеты вашего идеального клиента, вы можете инвестировать в разумные улучшения.Правильная маркетинговая стратегия для коммерческого арендодателя может выглядеть иначе в Омахе, штат Небраска, чем в Роквилле, штат Мэриленд. Предлагая подходящие удобства на территории и программы привлечения клиентов, арендодатели могут получить преимущество над своими конкурентами. В этом блоге вы узнаете о 12 стратегиях заполнения вакансий и поддержания высокой вовлеченности арендаторов.

1. Предложение оптоволоконного подключения к Интернету по всему зданию

Доступ к высокоскоростному Интернету имеет решающее значение для деловых операций ваших арендаторов.Волоконно-оптический Интернет имеет значительное преимущество перед обычным высокоскоростным широкополосным доступом за счет повышенной согласованности, скорости и пропускной способности.

Лучшие поставщики оптоволоконного Интернета предлагают круглосуточную поддержку внутри страны и обслуживание клиентов в режиме 24/7/365. Выполнение установки оптоволоконного Интернета в масштабе всего сайта может стать мощным маркетинговым инструментом. Ваши будущие арендаторы смогут сэкономить деньги на установке, оценив при этом преимущества самой быстрой доступной службы передачи данных. Исследование 2015 года, проведенное Fiber to the Home Council Americas, показывает, что оптоволоконное соединение добавляет в среднем 3.1% от стоимости недвижимости. Ваша оценка увеличится еще на 1,8%, если ваша скорость подключения составляет 1 Гбит/с или более, а не 100 Мбит/с или менее.

2. Выполнение улучшений энергоэффективности

На рынке коммерческой недвижимости Нью-Йорка некоторые арендодатели поднимают энергоэффективность на новый уровень — буквально! Ветряные турбины на крыше и органические сады могут проиллюстрировать приверженность «озеленению» рабочих мест, что привлекает арендаторов, приверженных корпоративной социальной ответственности.

Другие энергосберегающие улучшения здания, такие как модернизация системы HVAC, установка окон с двойным остеклением или энергосберегающие оконные покрытия, могут обещать потенциальным арендаторам экономию на счетах за коммунальные услуги. В некоторых случаях арендодатели могут иметь право на получение налоговых льгот за определенные улучшения в коммерческих зданиях. Обратитесь в местную энергетическую компанию для получения дополнительной информации о конкретных программах и возможностях экономии, доступных в вашем регионе.

3. Рассмотрите возможность предоставления общих удобств

Необычные свободные места в вашем здании можно превратить в общие конференц-залы или учебные комнаты.Подвалы могут быть превращены в общие тренажерные залы для сотрудников, заботящихся о своем здоровье, или в детский сад для родителей, которые работают на месте.

Если ваши арендаторы запросили варианты питания на территории, рассмотрите возможность предложения сделок по аренде потенциальным продавцам кофе или продуктов питания. Доступ к резервируемым конференц-залам и другим общим удобствам здания может быть ценной услугой для потенциальных арендаторов в небольших или быстрорастущих организациях.

4. Легкий доступ к парковке

Если вы живете в городской местности с ограниченным доступом к парковке, установление профессиональных отношений с продавцами парковок может оказаться ценной услугой для арендаторов бизнеса.Если вы рассматриваете варианты улучшения доступа к парковке, всегда помните о безопасности арендаторов. Отдавайте приоритет отношениям с поставщиками парковок, которые предлагают хорошо освещенные места или камеры видеонаблюдения, особенно для потенциальных арендаторов, у которых есть работники в нерабочее время.

5. Содействие экономии средств

В своих маркетинговых материалах и на собраниях по продажам подчеркивайте шаги, которые вы предприняли для экономии денег ваших клиентов. Энергосберегающие улучшения, оптоволоконный Интернет и парковка на территории — вот три способа, с помощью которых ваши коммерческие площади могут быть более рентабельными, чем недвижимость ваших конкурентов.

Кроме того, каждая услуга, предлагаемая на месте, может максимально повысить производительность труда ваших арендаторов. Если в вашем здании есть рестораны здорового питания или химчистка, подчеркните эти удобства.

6. Выполнение опроса об удовлетворенности арендаторов

Ваши существующие арендаторы, скорее всего, имеют лучшее представление о том, как вы справляетесь с удовлетворением их потребностей. Регулярно опрашивая своих арендаторов о вашем обслуживании клиентов и удобствах, вы можете получить критическое представление о том, что важно для ваших клиентов.Уделяя приоритетное внимание улучшениям, которые важны для ваших арендаторов, вы можете повысить лояльность клиентов и увеличить свои шансы на привлечение клиентов.

7. Вовлечение арендаторов в усилия по сохранению окружающей среды

Если ваши существующие арендаторы, как правило, заботятся об охране окружающей среды и устойчивом развитии, рассмотрите возможность внедрения мер по обеспечению устойчивого развития в масштабах всего здания. Предлагая услуги по переработке или даже компостированию на всей территории, можно повысить вовлеченность арендаторов. Рассмотрите возможность создания группы по сохранению с представителями бизнеса из компаний вашего арендатора, чтобы предлагать и внедрять улучшения.

8. Изучите свой рынок

Проведение маркетинговых исследований может быть одним из наиболее эффективных способов ускорить необходимые улучшения на рынке мягкой недвижимости. Приоритеты клиентов и потенциальных клиентов могут различаться в зависимости от города, района и отрасли.
Технологически загруженные районы могут отдавать предпочтение оптоволоконному Интернету и локальным тренажерным залам, а не доступу к парковке. Напротив, если на вашем рынке работает довольно много родителей, могут быть востребованы детские учреждения на территории.

Изучив болевые точки существующих клиентов и внимательно выслушав своих потенциальных клиентов, вы сможете понять болевые точки и приоритеты вашего рынка.

9. Улучшить внешний вид

Небольшие улучшения экстерьера и интерьера здания могут значительно улучшить внешний вид вашей собственности. Если вы еще не наняли компанию по ландшафтному дизайну, рассмотрите возможность улучшения зеленых зон вокруг вашей собственности.

Добавление комнатных растений и произведений искусства в вестибюли и коридоры здания может создать более эстетически приятную среду для жильцов.Наем компании по обслуживанию комнатных растений, которая специализируется на коммерческих помещениях, может облегчить вашу инициативу по улучшению здания. Внешние и внутренние улучшения не должны быть дорогостоящими, чтобы значительно улучшить внешний вид вашего коммерческого помещения.

10. Повышение безопасности

Предложение охраняемых помещений может значительно успокоить арендаторов, особенно для компаний, сотрудники которых могут работать в ночное время или в другие «нерабочие» часы. Хотя в вашем городе или районе может не требоваться охрана здания или доступ по карте, улучшение освещения и добавление камер видеонаблюдения могут сделать ваше предприятие значительно безопаснее.

Помните о существующих угрозах безопасности, таких как плохо освещенные выходы или разросшиеся кусты, которые могут подвергнуть риску арендаторов и их сотрудников. Самое главное, арендодатели должны активно реагировать на проблемы безопасности арендаторов или существующие проблемы безопасности, такие как высокий уровень взломов на парковке.

11. Предложение вознаграждений за рефералов

Очень довольные арендаторы могут стать вашим лучшим маркетинговым активом. Если ваши существующие арендаторы в восторге от ваших удобств и обслуживания клиентов, они поделятся этим со своими друзьями.

Арендодателям следует создать программу поощрения существующих арендаторов за квалифицированные рекомендации, которая может включать что угодно, от скидок на аренду до подарочных карт. Рекламируйте свою программу лояльности существующим арендаторам и продолжайте периодически напоминать арендаторам о вашей программе лояльности.

12. Следите за местными удобствами

Установите отношения с местными поставщиками, которые предлагают удобства, которые могут быть полезны вашим арендаторам, например, кофейни, поставщики общественного питания, химчистки или специалисты по бизнес-данным.

Некоторые арендодатели могут договориться о скидках и купонах для «первых клиентов» для своих арендаторов от местных продавцов, которые надеются расширить свой бизнес. Составьте список рекомендуемых местных удобств с вашими потенциальными арендаторами и существующими арендаторами, чтобы сообщить им о местных услугах.

Готовы к оптоволоконному соединению?

Конкуренция за коммерческих клиентов на нестабильном или сложном рынке недвижимости не означает, что арендодателям необходимо делать чрезвычайно дорогие улучшения, чтобы заполнить вакантные места.Понимая приоритеты ваших потенциальных клиентов, вы можете внедрить экономичные улучшения, которые помогут повысить производительность их бизнеса.

Чтобы узнать больше об установке оптоволоконной связи для коммерческих арендодателей, свяжитесь с Atlantech Online сегодня, чтобы поговорить с представителем службы поддержки клиентов о ценах, обслуживании, нашем процессе и многом другом!

Проектирование торгового центра с правом привлечения арендаторов, потребителей

У дизайна есть более высокая цель, которая выходит далеко за рамки создания чего-то красивого.Когда дело доходит до торговых центров, например, дизайн заключается в адаптации среды к функциональным, эмоциональным, психологическим и социальным потребностям их основной аудитории. Для многих девелоперов строительство торгового центра происходит раз в жизни. Это требует огромных инвестиций, времени, тяжелой работы и терпения; кроме того, торговые центры не приносят прибыли сразу.

Нет никакой гарантии, что каждый построенный торговый центр будет успешным. Даже успешные торговые центры могут деградировать и попасть в список пустых и несуществующих торговых центров.В Индии открыто рекордное количество торговых центров, но в то же время очень немногие способны выстоять на лживом пути розничной торговли. Многие из этих торговых центров либо закрываются, либо быстро умирают. Одной из основных причин упадка торгового центра является неправильный дизайн и планирование. Дизайн и планирование торгового центра являются основой структуры и одним из наиболее важных факторов, способствующих успеху.

Дизайн торгового центра должен быть выполнен на заказ с учетом конкретных потребностей розничной торговли.У разработчика должен быть четкий мыслительный процесс и видение того, что он хочет сделать и для кого. Торговый центр должен быть спланирован, спроектирован и построен как торговый центр от начала до конца. Любая двусмысленность в уме разработчика или отсутствие ясности означали бы катастрофу. В этом контексте не следует отказываться от профессиональной помощи, и в результате очень много торговых центров в Индии строят иностранные архитекторы и компании.

Джереми Сэлмон, председатель правления Азиатско-Тихоокеанского региона, Broadway Мальян говорит: «Основная цель дизайна для меня — дифференциация.Вы даете потребителям дифференцированный опыт, возможность делать и видеть то, чего они раньше не делали и не видели».

Бриджеш Канабар, доктор медицинских наук, Льюис и Хикки говорят: «Существуют основные принципы проектирования торговых центров, о которых нам нужно позаботиться с точки зрения планирования, фасада и внутренней композиции магазинов. Некоторые точки соприкосновения, когда покупатели входят в торговый центр, как они себя чувствуют, мы должны рассказать им весь опыт розничной торговли, когда они входят в торговый центр».

Шилпи Капур, консультант-архитектор L&T (торговый центр Elante), ранее работавшая в компании Michael Aukett and Haffez Contractor, добавляет: «Мы должны быть футуристами с точки зрения технологий и соответствующим образом планировать торговый центр; следует позаботиться об инициативах в области качества.Все в сфере розничной торговли должны быть открытыми, и с открытыми руками они должны внедрять дизайн».

«Когда потребитель входит в торговый центр, первое, что он хочет, — это эффект «вау». Если этот фактор отсутствует, потребитель теряет интерес делать покупки или проводить время в торговом центре. Мертвый и несуществующий торговый центр не будет привлекать посетителей. Дизайн в торговом центре — это скорее функциональная структура, о которой нужно позаботиться. Сегодня есть спрос на живые и активные торговые центры, и если его нет, это не принесет им хорошего опыта», — говорит Пайал Маквана, директор SDKP Design Technologies Pvt.ООО

Факторы, которые необходимо учитывать при проектировании

Несмотря на все эти вариации, есть несколько постоянных, которые никогда не изменятся и которые способствуют успешному дизайну торгового центра: расположение, доступ, видимость, хорошая парковка, хороший состав арендаторов и устойчивость. Эти факторы в совокупности способствуют тому, чтобы торговый центр был успешным для застройщиков, продавцов и потребителей. Говорят, что чем больше времени человек проводит в торговом центре, тем больше он тратит.Таким образом, идея состоит в том, чтобы приводить людей в торговый центр не только для покупок, но и для еды и развлечений, которые будут удерживать их там.

Местоположение: Расположение торгового центра имеет решающее значение в контексте общего развития города для успеха центра. Иногда города и мегаполисы не планируются, а просто районы расширяются и превращаются в города и поселки в течение 50 лет или около того. В этих случаях центры городов переполнены, застройка неорганизована, что делает невозможным картографирование будущих торговых центров.Прежде чем будет построен торговый центр, местный орган должен определить будущие места для этих застроек, которые будут устойчивыми и практически не будут перекрывать водосборные бассейны. Другим фактором является высокая стоимость земли, из-за которой большинство торговых застроек должны быть многоуровневыми, с парковкой на цокольных или верхних этажах, что увеличивает капитальные затраты. Необходимо адаптироваться к многоуровневому дизайну, что облегчается популярностью кинотеатров и больших фуд-кортов, которые не только обеспечивают большую часть верхних уровней, но и действуют как магнит, привлекая клиентов на верхние уровни. .

Доступ и видимость: Этот аспект раскрывается в самой локации. Торговый центр должен находиться в легкодоступном месте, чтобы привлекать внимание посетителей. Это требует тщательного демографического исследования территории охвата и предполагаемой целевой аудитории.

Парковка: Существует своего рода проблема убедить нескольких застройщиков в необходимости хорошо спроектированных парковочных зон с хорошим въездом, выездом и циркуляцией. Автоматизированные парковочные зоны — категорический запрет для торговых центров.Покупателям нужно удобство простой парковки, чтобы создать ощущение удовольствия от похода по магазинам.

Хороший набор арендаторов: Хороший набор арендаторов является ключом к обеспечению полного обслуживания клиентов. Обеспечение того, чтобы торговый центр обслуживал все возрастные группы и разнообразные интересы, поможет увеличить посещаемость, а также увеличить расходы на человека. Помимо якорных магазинов, торговый центр должен стараться включать в свой портфель крупные модные бренды, косметические бренды, бренды продуктов питания и развлечений.

Экологичность: Энергоэффективность является основным фактором, и с помощью доступных технологий в области освещения, кондиционирования воздуха и вентиляции можно положительно повлиять на эксплуатационные расходы. Надеемся, что такое просвещение будет передано арендаторам, чтобы они учитывали такие соображения в своих помещениях, а также в местах общего пользования.

Интерьеры: Торговые центры по своей природе интернализированы, и важно уделять внимание общему внешнему виду общественных мест.Витрины магазинов должны быть максимальными, чтобы обеспечить лучшую видимость товаров, отделку торговых центров необходимо выбирать так, чтобы она не требовала особого ухода, но была износостойкой и привлекательной. Вывески арендаторов должны контролироваться и разрабатываться в соответствии с конкретными критериями. Освещение также играет большую роль в создании атмосферы в торговом центре, и следует рассмотреть вопрос о введении естественного света, помня о необходимости контролировать приток тепла.

В настоящее время, когда люди чувствительны не только к цене, но и ко времени, крайне важно, чтобы места проектировались с учетом этих двух параметров.Торговый центр должен решать многофункциональные аспекты жизни людей. Сегодня наблюдается тенденция к многофункциональной застройке, когда торговые центры делят территорию с активами другого класса, такими как квартиры, офисы или отели.

Посмотрите на дизайн и архитекторов некоторых из лучших торговых центров в Индии.

12

Quest Mall, Калькутта

Quest Mall — это не только экологически чистый торговый центр, но и зеленый торговый центр с платиновым рейтингом. Это означает, что у него есть все необходимое, чтобы опережать другие торговые центры в регионе.Несмотря на то, что с самого начала дизайн был ограничением, руководство торгового центра работало над ним, чтобы извлечь из него максимум пользы. Дизайн уникален и включает такие элементы, как освещение на всех прилавках. Сами счетчики симметричны. Существует также план размещения над стеклянными полами, а также открытая площадка на крыше торгового центра.

Санджив Мехра, вице-президент Quest Properties India Limited, выделяет основные моменты для создания торгового центра мирового класса. Вот они:
— Помните, что вы строите торговый центр, а не мавзолей i.е. Вы хотите, чтобы люди приходили снова и снова, поэтому сделайте все правильно с первого раза. Вы всегда можете настроить его время от времени.
– Наймите экспертов в предметной области. Правильные архитекторы с правильными дизайнерами и правильными инженерными решениями имеют решающее значение.
– Знайте, для кого вы строите торговый центр. Не покупайте то, что вы видели в Америке, и ожидайте, что это сработает в Индии. Каждое сообщество очень отличается и ведет себя по-разному, поэтому социально-экономические факторы и связи между людьми часто определяют пространство сообщества и поведение в отношении того, как следует тратить деньги.
– Размер торгового центра и его расположение являются решающими и определяющими факторами, поскольку на них основаны будущие планы и стратегии.

Дизайн и архитектура Quest Mall выполнены компанией RTKL (Лондон). Графическая концепция была разработана ID 8 Environmental, также у них были Bliss Fasman Inc. в качестве консультантов по концепции освещения, Sqft Consulting в качестве консультантов по розничной торговле, Agarwal & Agarwal в качестве архитектора проекта, Cushman & Wakefield в качестве консультанта по управлению проектом, GFK Mode в качестве консультанта по потребительским исследованиям, Консультанты SPA в качестве инженера-строителя и Entask в качестве консультантов по обслуживанию.Торговый центр был построен L&T.

11

The Great India Place and Gardens Galleria, Noida

TGIP был спроектирован как обращенный внутрь торговый центр с очень удачным дизайном гоночной трассы. Как правило, дизайн ипподрома состоит из различных атриумов, соединенных с вестибюлем, что позволяет покупателям исследовать торговый центр на досуге. Пространства атриума усеяны вертикальными транспортными площадками, лаунджем, местами для сидения и киосками. В 2008 году TGIP получила награду за лучший дизайн торгового центра в Дели-NCR на церемонии вручения наград India Shopping Center Awards.Говоря об экологичной структуре, в торговом центре используется экологически чистое светодиодное освещение и фурнитура для сокращения потерь воды. Концепция The Great India Place была разработана компанией Bose Intl. США. Интерьеры были разработаны Callison USA с Атулом Деопуджари, архитектором и руководителем отдела дизайна.

Gardens Galleria был разработан с уникальной концепцией торгового центра внутри и снаружи. Торговый центр представляет собой линейную дорожку с залитым небом вестибюлем и атриумом. Как следует из названия, большие пальмы, фонтаны и другие растения в торговом центре и вокруг него дополняют концепцию торгового центра вокруг сада.Открытый двор в сумерках выглядит потрясающе. Фасад с террасами выглядит оживленно, а все обеденные залы на открытом воздухе выходят на благоустроенный внутренний двор, что делает рестораны с террасами идеальными для трапезы на открытом воздухе. Торговый центр был разработан Callison, США.

«Проектирование торгового центра — дело сложное. Это начинается с концептуализации торгового центра и заканчивая строительством, развитием, эксплуатацией и далее всей жизнью торгового центра. Существуют различные заинтересованные стороны, такие как разработчики, розничные продавцы, якоря, мини-якоря, операторы развлечений и т. д.В отличие от других разработок, торговый центр развивается с течением времени. Наиболее важным фактором в проектировании торгового центра мирового класса является привлечение нужных консультантов, опытный руководитель команды, который возглавит процесс проектирования, отличная концепция, которая должна позволить клиентам исследовать торговый центр и наслаждаться им. Должна быть хорошо продумана комбинация розничной торговли, еды и напитков и развлечений с легким входом и выходом, парковкой и т. д.», — говорит Махим Сингх, глава торгового центра, The Great India Place and Gardens Galleria.

10

Select Citywalk, Дели

Select CityWalk был первым комплексным торговым центром, открывшимся в Южном Дели. Торговый центр построен по полностью экологичной концепции. Здание оборудовано IBMS и EnMS, что обеспечивает оптимальное использование энергии. Установлены эффективные системы HVAC для поддержания качества воздуха в помещении. Торговый центр следует политике нулевого сброса с переработкой сточных вод и переработкой OWC в навоз. Солнечная энергия используется для солнечного освещения на открытых площадках и солнечной системы нагрева воды через солнечную панель для использования возобновляемых источников энергии, преобразуемых в систему горячего водоснабжения для торговых точек F&B.Это также помогает сократить выбросы парниковых газов за счет использования газообразных хладагентов, не содержащих хлорфторуглеродов.

«Дизайн и архитектура торгового центра является основой и основой всей сборки и структуры. Торговый центр должен быть спроектирован специально для удовлетворения конкретных потребностей розничной торговли. Он не должен просто полагаться на розничные бренды как на якоря для увеличения посещаемости. Торговые центры должны уделять внимание тому, чтобы предлагать целостный опыт, включая питание и напитки, мероприятия, представления и т. д. наряду с покупками.Торговые центры должны иметь возможность использовать технологии таким образом, чтобы преодолеть цифровой разрыв», — говорит Йогешвар Шарма, исполнительный директор и генеральный директор Select Infrastructure Private Ltd.

.

Концепция и проектирование торгового центра были выполнены DP Architects (Сингапур), а TCS Architect был национальным архитектором Select CityWalk.

9

Korum Mall, Тане Торговый центр

Korum был запущен во второй половине 2009 года и стал первым торговым центром в районе Тане, предлагающим современные услуги розничной торговли в зоне охвата
.Архитекторы Судхакар Тхакур Десаи (Лос-Анджелес) и Хуршид Вазир (Мумбаи) вместе с компанией по дизайну интерьеров RSA+R204 (Лос-Анджелес) и компанией по дизайну освещения AWA Lighting Designer спроектировали торговый центр.

Торговый центр спроектирован с учетом следующих факторов:

– Удобство перемещения покупателей по торговому центру, а также простота поиска магазинов, расположенных на разных уровнях, за счет запланированного зонирования
– Беспрепятственный вход и выход из помещения
– Крыша торгового центра выполнена из прозрачного стекла, пропускающего естественный солнечный свет тем самым снижая потребление электроэнергии
. Недавно в торговом центре были установлены солнечные панели и заводы по переработке мусора, а также очистные сооружения для переработки ресурсов и перехода на экологически чистый

.

«Удобство, впечатления, которые визуально привлекательны и внушают благоговейный трепет, присутствие брендов и кухонь мирового класса, хорошее сочетание розничной торговли с запланированным зонированием, обслуживание клиентов мирового класса, архитектурная планировка, которая делает весь визит благоприятным переходом с одного уровня на другой. другие, в том числе беспрепятственный вход и выход, наличие проспектов помимо магазинов, таких как огромные центры отдыха и аттракционы для детей и семей, — все это важно для успеха торгового центра», — говорит Пареш Мишра, руководитель отдела розничной торговли, Korum Mall.

8

Торговый центр Infiniti, Мумбаи

Торговые центры Infiniti спроектированы K. Raheja Constructions. «Задача архитектора заключалась в том, чтобы спроектировать торговый центр, в котором было бы легко ориентироваться, с более широкими коридорами, максимальной видимостью всех магазинов из всех атриумов, а также с более свободной от беспорядка и просторной средой для наших посетителей. Мы помним о городской среде и построили наши торговые центры таким образом, чтобы нашим арендаторам были обеспечены оптимальные условия. Это создает больше разнообразия и делает центр более интересным для наших гостей», — говорит Мукеш Кумар, генеральный директор Infiniti Mall.

«Несмотря на то, что дизайн нашего торгового центра достаточно модернизирован, мы очень внимательно следим за тем, чтобы наши клиенты чувствовали себя хорошо, чтобы их пребывание превратилось в опыт, выходящий за рамки простого шоппинга. Наша цель — помочь гостям как можно быстрее найти отдельные магазины, а также позволить им как можно дольше бездельничать в торговых центрах. Для этого мы разработали нашу концепцию обслуживания клиентов, которая основывается на параметрах качества гостиничного сектора, а точнее на уровне обслуживания гостиниц для отдыха.Важную роль также играют наши подиумы с удобными креслами и местом проведения мероприятий, фуд-корты с разнообразными ресторанами и красиво оформленными вариантами сидения, яркое освещение, адаптированное к соответствующему естественному освещению, и цветовая гамма всего торгового центра». добавляет.

7

Торговый центр LuLu, Коччи

Торговый центр LuLu, Кочи спроектирован в стиле гантелей, с якорями/мини-якорями на каждом конце и ванильными магазинами посередине, чтобы поток покупателей был обеспечен на всем протяжении.Распределение пространства для брендов было сделано с учетом покупательского поведения как целенаправленных, так и импульсивных покупателей. Вариант питания доступен на всех этажах, чтобы обеспечить максимальный комфорт для покупателей. Ассортимент лизинга включает бренды премиум-класса, среднего и премиум-класса в различных категориях, таких как золото/бриллианты, аксессуары, книги и подарки, здоровье/красота, мода (мужская, женская, унисекс, детская), услуги, обувь, путешествия и багаж, электроника и т. д. для того, чтобы удовлетворить потребности всех категорий клиентов.После постоянного мониторинга и анализа меняющихся потребностей клиентов состав арендаторов был изменен, чтобы соответствовать требованиям времени. Торговый центр предпринял несколько экологических шагов прямо со стадии строительства.

Здание оснащено светонепроницаемыми стенами, которые будут излучать меньше тепла, что позволит экономить энергию систем отопления, вентиляции и кондиционирования. В торговом центре есть хорошо оборудованная станция очистки сточных вод, которая помогает им повторно использовать воду для повседневной работы торгового центра. Система сбора дождевой воды вместимостью около 10 тысяч литров — еще одна мера, предпринятая нами для более экологичного будущего.Вся сточная вода, образующаяся в торговом центре LuLu Mall, перерабатывается и используется для отопления, вентиляции и кондиционирования, промывки и садоводства.

Торговый центр

LuLu Mall имеет застроенную площадь 2,5 миллиона квадратных футов. Размер является определяющим отличием, что делает его одним из крупнейших торговых центров в стране. Это первый организованный торговый центр такого масштаба в штате, и все, от его архитектуры до зонирования и принципов бренда, по-прежнему стоит особняком. Дизайн торгового центра выполнен WS Atkins.

6

Торговый центр Вивиана, Тейн Торговый центр

Viviana Mall был разработан компанией Edifice Architect Pvt Ltd.Интерьеры были тщательно спроектированы и спланированы в соответствии с требованиями розничной торговли.

«Учитывая круговорот клиентов, мы разработали наш торговый центр с моделью ипподрома. Движение покупателей охватывает все якоря и встроенные магазины. Мы также разместили наши якорные бренды на крайних концах, чтобы сформировать модель гантели, которая привлекает внимание к встроенным магазинам. Мы являемся единственным торговым центром в Индии, в котором установлены солнечные панели на крыше, которые обеспечивают электроэнергией 30 процентов нашей общей площади.Кроме того, мы также перерабатываем все пищевые отходы в торговом центре и превращаем их в навоз. У нас есть специально разработанные карточки меню, напечатанные шрифтом Брайля, с говорящими ручками для удобства наших слабовидящих клиентов», — сказала Рима Прадхан, старший вице-президент по маркетингу Viviana Mall.

5

Торговый центр Junction, Дургапур (Западная Бенгалия)

Junction Mall был спроектирован Стивеном Коутсом, архитектором из Сингапура. Торговый центр выполнен в виде корабля с зелеными насаждениями с трех сторон.С одной стороны открывается широкий панорамный вид на национальную магистраль, а с другой — большой амфитеатр.

Дизайн был выбран таким образом, чтобы посетители могли получить новый опыт. Просторная планировка — как внутри, так и снаружи торгового центра — уникальна. Воздушный амфитеатр перед торговым центром добавляет ценность торговому центру. Это место, где все посетители могут пообщаться и провести свободное время помимо покупок.

«Помимо магазинов, развлечений, ресторанов и досуга компоненты должны быть включены в проектирование торгового центра для достижения успеха.В нынешних сценариях культуры торговых центров внедрение технологий добавляет дополнительные преимущества. Новейшие технологии в управлении торговыми центрами, маркетинге и опыте теперь имеют решающее значение для того, чтобы эти центры стали неотъемлемой частью жизни клиентов. Хорошее сочетание всех этих факторов очень важно для создания торгового центра мирового класса», — говорит Ариджит Чаттерджи, главный операционный директор Junction Mall, Дургапур.

4

Асансол Центрум, Асансол

Asansol Sentrum расположен на территории городка площадью 90 акров и охватывает более 1000 семей.Торговый центр спроектирован и архитектором O2. Построенный на площади 2 50 000 квадратных футов, торговый центр ежедневно посещает около 7 000 человек.

Sentrum — крупнейший торговый центр Asansol с кондиционерами, мультиплексом, фирменными розничными магазинами, точками быстрого питания и ресторанами. Действующие бренды: Big Bazaar, Brand Factory, Samsung, Café Coffee Day, Amul, Cott Centre, Jockey, Loreal, Kathleen, Food Court, Carnival Cinemas, Mississippi Bar cum Restaurant, Gaming Zone, Aish Jewellers.

3

Торговый центр Оберой, Мумбаи Торговый центр

Oberoi Mall в Горегаоне, Мумбаи, был спроектирован Bental Associates, а Oberoi, Borivali — компанией Binoi, Гонконг. Торговый центр имеет Т-образную форму, и покупатели могут видеть почти 80 процентов торгового центра от самого входа. Он хорошо освещен, с комфортной атмосферой. Торговые центры Oberoi — это экологически чистые торговые центры с золотым рейтингом, с большим пространством и отличным освещением.

«При проектировании торгового центра мы учитываем множество факторов. Нам нужно внимательно следить за типом размеров розничных магазинов, средним размером магазина на якорный и ванильный магазин, размерами точек питания и напитков и даже лучшим выбором мест общего пользования.Мы заботимся о том, чтобы магазины были хорошо видны, а также о том, чтобы лифты и эскалаторы были правильно расположены. Мы также следим за тем, чтобы покупатели могли видеть магазины и их вывески издалека, а для этого нам необходимо внимательно следить за высотой магазинов. На внешнем фасаде мы сосредоточились на циркуляции, естественном освещении и атмосфере», — объясняет Анупам Т., вице-президент Oberoi Mall.

2

Сивуд Нексус, Мумбаи

В портфолио Nexus девять торговых центров, и каждый из них уникален по-своему.Почти все их торговые центры имеют экологический сертификат и построены с учетом всех факторов комфорта и дизайна.

«Существует множество факторов, которые создают торговый центр мирового класса. Дизайн и планирование торгового центра является основой и стержнем структуры. Это один из самых важных способствующих факторов. Проектирование всегда делается с целью обеспечить легкий доступ для клиентов», — Нирзар Джейн, директор по аренде, Nexus Malls.

Эффективный план — это план, при котором покупатель не теряется и при этом может посетить каждый магазин в торговом центре, не прилагая для этого особых усилий.Должна быть обеспечена достаточная ясность по всем техническим и инфраструктурным требованиям. Подробная информация об инфраструктуре может включать в себя удобство движения для транспортных средств и пешеходов, требования к парковке, точки входа и выхода, требования безопасности и т. д., чтобы установить новый эталон», — добавляет он.

1

Творчество, Пуна

Креативность раскинулась на участке площадью 10 акров с более чем 6 зданиями, каждое из которых имеет свой характер и предложения. Идея дизайна заключалась в том, чтобы сделать его «кампусом», а не «торговым центром» с четырьмя стенами.Дизайнерская мысль должна была быть свободной, чтобы сделать бренд более динамичным, чем канцелярские товары.

«Это определенно уникально с точки зрения того, что это не одна большая коробка. Каждое здание, такое как Cove, Fountain House, Clock House, Bridge House или Sky Loft, привносит человеческое прикосновение и элемент открытий по мере того, как вы больше исследуете кампус. Торговый центр мирового класса должен быть полностью функциональным, предлагая комфорт и удобство как для потребителей, так и для розничных продавцов на уровне гигиены.Второй аспект заключается в том, что пространство всегда должно быть привлекательным местом, приятным и вызывающим улыбки у потребителей, место всегда должно быть эстетически красивым», — сказал Махеш М., генеральный директор Creaticity.

Определение пункта о совместной аренде

Что такое пункт о совместной аренде?

Пункт о совместной аренде в договорах аренды торговых помещений позволяет арендаторам снижать арендную плату, если основные арендаторы или определенное количество арендаторов покидают торговые площади. Крупный или ключевой арендатор привлекает трафик, особенно в торговых центрах, и часто является одной из основных причин, по которой арендатор выбирает конкретный торговый центр.Пункт о совместной аренде предоставляет арендатору некоторую форму защиты в виде сниженной арендной платы для компенсации потери трафика.

Понимание пункта о совместной аренде

Соарендаторы обычно являются якорными арендаторами в торговом центре. Это крупные и популярные магазины, которые привлекают повышенный трафик, перетекающий в другие магазины в том же месте. Во времена экономического кризиса, когда некоторые ритейлеры вынуждены закрывать торговые точки, чтобы сократить расходы, арендодатели обычно теряют большую часть доходов.Применение положений о совместной аренде еще больше увеличивает потерю доходов, поскольку оставшиеся арендаторы требуют снижения арендной платы, что в конечном итоге может привести к банкротству.

Пункт о совместной аренде обычно является предметом горячих переговоров в розничной аренде. Арендодателям не нравятся положения о совместной аренде, потому что они не могут контролировать действия других арендаторов или жильцов в торговом центре. Они считают, что определенное количество вакансий неизбежно, и на их доход от торгового центра может сильно повлиять пункт о совместной аренде.

Получит ли арендатор пункт о совместной аренде, во многом зависит от его рычагов влияния на переговорах. Арендодатели ищут национальных и крупных региональных арендаторов из-за их узнаваемости, способности платить более высокую арендную плату и их устойчивости. Они также желательны из-за своей привлекательности и способности повысить общественный авторитет торгового центра. Эти арендаторы находятся в лучшем положении на переговорах, чем мелкие арендаторы, чтобы получить защиту совместной аренды.

Общие условия арендодателя для пунктов о совместной аренде

Обычно арендодатель хочет, чтобы арендатор удовлетворял определенным условиям, чтобы получить положение о совместной аренде в аренде.Самым важным условием часто является оговорка о том, что арендатор не может быть не в состоянии выполнять обязательства по договору аренды, если он хочет применить пункт о совместной аренде. Арендодатель может также потребовать, чтобы арендатор представил доказательства падения продаж в период нарушения условий совместной аренды по сравнению с периодом до нарушения. Арендодатель также захочет убедиться, что, если арендатор ссылается на положение о совместной аренде, в договоре аренды не будет нескольких средств правовой защиты от такого нарушения. Арендодатель не хочет оказаться в ситуации, когда арендатор получает право на средство правовой защиты от нарушения совместной аренды, а затем предъявляет иск о возмещении других убытков.

Строим идеальный стриптиз-центр? Требуется терпение и правильное сочетание розничных продавцов – REJournals

Есть торговые центры, которые кажутся проклятыми. Половина их магазинов всегда свободна. Их парковки рушатся. Предприятия открываются одну неделю и исчезают к следующему месяцу.

Есть и другие, которые ведут, казалось бы, очарованную жизнь. Они привлекают именитых арендаторов, имеют парковки, которые всегда переполнены, и на протяжении десятилетий сохраняют одних и тех же высокоэффективных ритейлеров.

Почему это? Почему одни торговые центры процветают, а другие терпят неудачу?

Джен Хелм, старший директор по розничной торговле Cushman & Wakefield/NorthMarq в Миннеаполисе, говорит, что все сводится к одному ключевому фактору — терпению. Арендодатели, которые достаточно терпеливы, чтобы подписать контракт с правильным набором розничных продавцов, имеют наилучшие шансы на успех своих торговых центров.

«Арендодателям нужна первая пара розничных продавцов, которых они получат, чтобы проехать по остальной части центра», — сказал Хелм. «Им нужно начать с самых качественных ритейлеров, которые будут соответствовать конкретному рынку.Двигайтесь вниз по списку. Если лучший ритейлер, на которого вы нацелены, говорит «нет», перейдите к следующему лучшему. Не соглашайтесь на любого арендатора».

В поисках идеального сочетания  

Местоположение по-прежнему является ключевым фактором для стриптиз-центров. Те центры, которые расположены в районах с интенсивным движением на качественных рынках, имеют гораздо больше шансов получить более низкую долю вакантных площадей и более высокую арендную плату.

Но Хелм сказал, что после местоположения нет более важного фактора, чем домовладельцы, которые готовы работать и ждать, чтобы создать правильный набор арендаторов для своего рынка.

«Иногда мы видим, как арендодатели заключают сделки с розничными торговцами, которые на самом деле не подходят для их центров, — сказал Хелм. «Это понятно: трудно оставить пустое место, когда есть арендатор, готовый его заполнить. Но как только вы начнете заполнять свое пространство арендаторами, которые не очень подходят для вашего центра, вам будет трудно найти правильное сочетание качественных арендаторов».

Какая смесь работает? Хелм сказал, что кофейни со сквозными окнами будут привлекать посетителей к стриптиз-центру в утренние часы.Арендодатели, которые добавляют ресторан, чтобы заполнить еще одно место в конце. Ресторан может быть более загружен во второй половине дня и в вечерние часы. Это поможет привнести активность в центр в течение дня. Но, имея бизнес, более активный утром, и другой, более загруженный днем, арендодатели также повышают шансы на то, что парковка их центра не будет настолько перегружена, что оттолкнет потенциальных клиентов.

Хелм говорит, что известные фитнес-центры и поставщики сотовой связи хорошо подходят для заполнения пространства.Некоторые торговые центры выиграют от более крупных национальных брендов, таких как Pottery Barn и Restoration Hardware, в то время как другие могут сосредоточиться на более региональных предприятиях, таких как местные пиццерии и рестораны, которые не представлены на национальном уровне, но хорошо известны в регионе.

Не во всех стриптиз-центрах есть национальные или даже региональные сети. Другие будут процветать благодаря сочетанию маникюрных салонов, долларовых магазинов и даже табачных и вейп-шопов.

Последний список розничных продавцов не выглядит гламурно, но у этих предприятий тоже есть свои клиенты.По словам Хелма, арендодатели, которые объединяют несколько небольших сервисных предприятий, имеют хорошие шансы на успех своих стриптиз-центров.

«Если у вас есть вейп-шопы, табачные лавки, долларовые магазины и маникюрные салоны, у вас будет очень хороший центр, который будет очень прибыльным», — сказал Хелм. «Эти предприятия платят хорошую арендную плату. Главное — не смешивать два типа розничных продавцов».

Другими словами, арендодатели не должны ожидать, что Restoration Hardware появится в их стриптиз-центре, если он уже заполнен магазином вейпов и винным магазином.

«Проблема, которую я чаще всего вижу в борющихся стриптиз-центрах, заключается в арендодателях, которые не рассматривают свои центры в целом и свое положение на рынке», — сказал Хелм.

Хелм указывает на центр, которым сейчас управляет Cushman & Wakefield/NorthMarq. Фирма заключила с большинством арендаторов помесячную аренду с целью постепенного создания нового списка розничных продавцов в центре.

Комиссионный магазин, например, заполняет одну из торцевых крышек центра.Это не подходит, сказал Хелм. Владелец центра мог бы получить более высокую арендную плату с более качественным арендатором этого ключевого помещения.

— Консигнационный центр привлекает туда других жильцов, — сказал Хелм. «Сложнее получить более высокое, общенационально известное качество розничных продавцов, если комиссионный магазин является вашим самым заметным арендатором. Мы пытаемся сложить кусочки головоломки по-разному, продавая разные розничные продавцы».

Элементы пазла  

Хельм сказал, что аналогия с головоломкой уместна.В качестве примера предположим, что арендодатель хочет привлечь студию йоги известного бренда в свой стриптиз-центр.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.