Как перевести жилой дом в помещение нежилое помещение: Перевод индивидуального жилого дома в нежилой фонд

Содержание

Перевод жилого помещения в нежилое и нежлого в жилое

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких‑либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких‑либо лиц.

Адреса и часы приема:

МКУ «Городской жилищный фонд», ул. Некрасова, д. 9/15, каб. № 9 тел. 31–74–33.
Приемные дни: с понедельника по четверг: с 9.00 до 17.00; перерыв с 13.00 до 14.00.

ГАУ БО МФЦ, пр. Славы, 25, ул. Есенина, 9, тел. 42–42–42.

Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение

Тип документа  

Вид документа

Примечание

1.

Протокол по результатам собрания собственников данного дома, разрешение на перевод помещения 

Оригинал

ст. 40 главы 6 Жилищного Кодекса РФ

2.

Заявление о переводе на имя Председателя Комитета городского хозяйства Администрации города Улан-Удэ (по установленной форме)

Оригинал

 

3.

Правоустанавливающие документы на переводимое помещение  

Копия с предъявлением оригинала

 

4

План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения)

Копия с предъявлением оригинала

 

5.

Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение

Копия с предъявлением оригинала

 

6.

Договор на оказание технического надзора

Копия с предъявлением оригинала

Заключается со строительной организацией, осуществляющей надзор при работе с капитальными стенами

7.

Договор на проведение авторского надзора от проектировщика

Копия с предъявлением оригинала

 

8.

Выписка из лицевого счета переводимого помещения

Оригинал

 

9.

Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения)

 

Оригинал

- Лицензия проектной организации с составом деятельности

- Генеральный план

- Архитектурно-строительные и конструктивные решения в 2-х экземплярах

- Электрообеспечение и пожарно-охранная сигнализация

- Водопровод, канализация, вентиляция

- Охрана окружающей среды (проект,

согласованный с отделом экологией)

- Охранно-пожарная сигнализация

- Устройство крыльца и пандуса должно быть согласованно с Фондом создания безбарьерной среды в Республике Бурятия

-Технические условия с ОАО «Улан-УдэЭнерго», Улан-Удэнская   энергетическая компания, филиал ОАО «ТГК-14», ООО «БКС» - если переводимый объект магазин продовольственных товаров, общепит, стоматология, аптека)

2.

Документ, удостоверяющий личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица

Копия с предъявлением оригинала

Копии страниц: лицевая сторона, место регистрации

3.

Документ, удостоверяющий права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей)

Копия с предъявлением оригинала

 

4.

Согласие с банка, если объект недвижимости находится в ипотечном кредите

Оригинал

 

5.

Согласие с МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию» (ул. Бабушкина д.25 каб.512), если объект недвижимости является муниципальным имуществом

Оригинал

Имеется договор социального найма  или ордер

Перевод в Брянске жилого помещения в нежилое — Агентство недвижимости «Ваш Дом»

Нередко гражданам требуется сделать из жилого помещения нежилое. Обычно это нужно для бизнеса, например, когда вы хотите открыть на первом этаже жилого дома магазин. В агентстве «Ваш дом» данную процедуру вам помогут провести юристы с большим опытом работы. Более того, мы всегда предварительно консультируем своих клиентов и информируем их о сложностях, которые могут возникнуть.

Нормы закона

Такие отношения регулируются ЖК РФ. Согласно этому закону, чтобы квартиру в многоквартирном доме можно было перевести в нежилой фонд, она должна находиться на первом этаже здания. Либо все помещения под квартирой также должны быть нежилыми, иначе в соответствующем ведомстве вы получите отказ.

Однако это не единственные ограничения, с которыми приходится считаться. Так, жилое помещение нельзя перевести в нежилое, если:

  • Попасть в нежилое помещение будет невозможно, без прохода через жилые помещения других жильцов.
  • Нельзя сделать отдельный вход.
  • Окна будут выходить во двор дома.
  • Две трети жильцов дома не подпишут согласие (это требуется, если квартира находится в кооперативе или ТСЖ).
  • Право собственности на жилье обременено правами прочих лиц.

Если же у вас таких проблем нет, то можете готовить следующие документы:

  1. Поэтажный план помещения и экспликация.
  2. Технический план и техпаспорт квартиры.
  3. Заключение, выданное санитарно-эпидемиологическим надзором.
  4. Заключение, выданное пожарными.
  5. Согласие от ваших соседей.
  6. Справку ДЕЗ.
  7. Выписку из вашей домовой книги.
  8. Проект на переустройство квартиры.
  9. Техзаключение.

Обращайтесь в нашу компанию, и мы возьмем подготовку документов и всю эту непростую процедуру в свои руки. Опытные специалисты обязательно помогут вам решить ваши проблемы.

В Омске наконец-то смогли перевести жилой дом в нежилое помещение через суд

Это произошло в судебной практике впервые. 

27 августа Арбитражный суд Западно-Сибирского округа оставил без изменений решение Арбитражного суда Омской области от 15 февраля 2019 года и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2019-го, фактически создав судебный прецедент. Речь идет об оспаривании отказа Управления Росреестра по Омской области в регистрации изменения назначения перевода отдельно стоящего индивидуального жилого дома в нежилое помещение под использование в предпринимательских целях. До этого момента в подобных же ситуациях управление Росреестра неизменно отказывало в переводе.

А теперь подробнее. Первоначально индивидуальный предприниматель Алла УСАЧЕВА обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконным решения, изложенного в уведомлении от 23 ноября 2018 года. Владелица жилого дома в 520 кв. м по ул. 4-я Челюскинцев, 35 (а также земельного участка под ним площадью 447 кв. м вида разрешенного использования – магазины товаров первой необходимости, бани), согласно распоряжению администрации Центрального административного округа города Омска от 1 августа 2018 перевела помещение в нежилое. После выполненных работ по перепланировке и переустройству, согласно акту приемки в эксплуатацию от 3 августа, объект был принят в эксплуатацию. 10 августа УСАЧЕВА  обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о постановке обновленного помещения на кадастровый учет в связи с изменением его назначения. Последовали разборки по поводу того, что заявительнице якобы не хватало документов, чтобы осуществить кадастровый учет.

23 ноября Управление Росреестра отказало ей в «изменении основных характеристик объекта недвижимости без одновременной государственной регистрации».

УСАЧЕВА попыталась оспорить этот отказ в местном арбитраже, поскольку он «не соответствует Федеральному закону  № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Жилищному кодексу РФ, Градостроительному кодексу РФ и нарушает права и законные интересы заявительницы в сфере предпринимательской деятельности». В своем иске она указала: «По мнению органа регистрации прав, действующее законодательство предусматривает возможность перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое только в отношении помещений, как одного из видов объектов недвижимости. Здание не относится к нежилым помещениям, поскольку нежилое помещение – это самостоятельный вид объекта недвижимости, который является частью здания. В связи с чем, с целью эксплуатации здания в качестве нежилого необходимо оформление разрешительных документов на реконструкцию и ввод в эксплуатацию данного здания в порядке, предусмотренном статьями 51, 55 ГрК РФ. Однако орган регистрации прав не учитывает, что в вышеуказанных распоряжении и акте приемки в эксплуатацию прямо указаны сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, в отношении которого данные документы приняты, в них указан кадастровый номер объекта недвижимости и указан вид объекта недвижимости — жилой дом. В данном жилом доме были выполнены работы исключительно по изменению конфигурации помещений, установке отопительного оборудования, электрооборудования и осветительных приборов, монтаж пожарной и охранной сигнализации, что полностью соответствует понятиям перепланировки и переустройства жилого помещения, предусмотренным статьей 25 ЖК РФ, а также изменено функциональное назначение помещений в связи с переводом жилого дома в нежилое помещение. Перевод жилого помещения в нежилое и выполненные в целях обеспечения использования жилого дома как нежилого здания работы по перепланировке и переустройству жилого дома реконструкцией объекта капитального строительства не являются".

Истица заметила: орган регистрации прав полагает, что изменение назначения жилого дома возможно только при его реконструкции. Тем не менее то определение реконструкции, на которое ссылался Росреестр, по мнению УСАЧЕВОЙ, противоречит ГрК РФ:

— Изменение основных характеристик объекта недвижимости без одновременной государственной регистрации прав в данном случае должно осуществляться не на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а на основании технического плана, распоряжения администрации Центрального административного округа города Омска «О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: город Омск, улица 4-я Челюскинцев, дом 35, в нежилое», а также акта приемки в эксплуатацию нежилого помещения, которые и были представлены правообладателем в орган регистрации прав. Выдача разрешения на строительство в данном случае не требуется, не требуется и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области же утверждало, что по сведениям ЕГРН спорный объект является зданием и возможность его перевода в нежилое помещение законодательством не предусмотрена: «Для строительства, реконструкции объекта требуется разработка проектной документации, получение соответствующего разрешения на строительство, реконструкцию и последующий ввод в эксплуатацию, технические план объекта должен быть подготовлен кадастровым инженером на основании таких документов. Разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта после реконструкции не поступало, разрешения на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию не выдавались.

15 февраля судья Александр САВИНОВ счел все доводы УСАЧЕВОЙ резонными и решил удовлетворить заявленные требования, обязав Росреестр все-таки поставить нежилое помещение на кадастровый учет. 16 мая Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Алексея ЛОТОВА, судей Анны ГРЯЗНИКОВОЙ и Натальи ШИНДЛЕР оставил в силе это решение, указав в том числе, что «учитывая буквальное и системное толкование приведенных норм закона, суд апелляционной инстанции заключает, что жилой дом наряду с иными предусмотренными жилищным законодательством объектами является зданием, относясь одновременно к одному из видов жилых помещений».

Последнюю точку в этом споре поставил Арбитражный суд Западно-Сибирского округа 27 августа, оставив в силе вердикты предыдущих двух инстанций:

— Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что предпринимателем в административный орган были представлены все необходимые для внесения изменений в ЕГРН документы. При этом они обоснованно отклонили доводы заинтересованного лица о наличии противоречий между сведениями о спорном объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах (помещение), и сведениями в ЕГРН о данном объекте (здание), а также необходимости в рассматриваемом случае необходимо получать разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод спорного здания в эксплуатацию. Суд кассационной инстанции не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Значение этого прецедента «Коммерческим вестям» прокомментировал Олег ЛИЗГУНОВ, директор ООО «Лизгунов и Партнеры», представлявший интересы УСАЧЕВОЙ:

– Надеюсь, что судебная практика пойдет по описанному пути. Мы решили конкретную проблему конкретного предпринимателя, однако подобных ситуаций в Омске десятки, если не сотни.

Ранее статья была доступна только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 11 сентября 2019 года.  

Фото https://kadastr-159.ru

Статья 22 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Новая редакция Ст. 22 ЖК РФ

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарий к Статье 22 ЖК РФ

1. Статьи 22 - 24 гл. 3 Кодекса содержат много новых норм, отсутствовавших как в ЖК 1983 г., так и в Основах. В данной главе достаточно подробно регламентированы отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений - в жилые. Для сравнения напомним, что ЖК РФ 1983 г. содержал только самые общие правила о переводе жилых помещений в нежилые (ст. 9).

Кодекс не раскрывает содержание понятия "нежилое помещение". Обычно под нежилыми помещениями понимают помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. В более широком смысле нежилое помещение - это помещение, которое не отвечает признакам жилого помещения, установленным в ч. 2 ст. 15 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

ГК РФ также упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288). Поэтому нормы Кодекса, допускающие также перевод нежилых помещений в жилые, являются новыми.

В ч. 1 ст. 22 Кодекса закреплено общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Законодательство о градостроительной деятельности состоит из ГрК РФ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации.

Правовые акты субъектов Российской Федерации, принятые в пределах их полномочий, имеют большое практическое значение в регулировании на территориях конкретных регионов отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот. Например, в г. Москве указанные отношения регулируют ст. 16 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2 "Основы жилищной политики города Москвы" <1>, Постановление правительства Москвы от 15. 05.2007 N 382-ПП "Об утверждении Регламента подготовки в режиме "одного окна" выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение" <2>. Указанный Регламент устанавливает порядок рассмотрения в режиме "одного окна" вопросов о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности на территории города Москвы, а также определяет порядок подготовки и выдачи выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы (Городской МВК) о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.
--------------------------------
<1> Вестник мэра и правительства Москвы. 2010. N 11.

<2> Вестник мэра и правительства Москвы. 2007. N 31.

2. Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые Кодекс установил три исключения из указанного выше общего правила о допустимости такого перевода. Перевод не допускается в случаях, когда: а) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания; в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога, найма, аренды и т.п. (см. ч. 2 ст. 22 Кодекса).

3. Исключения, установленные в ч. 2 комментируемой статьи, действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям. Когда же речь идет о таких жилых помещениях, как квартиры в многоквартирных домах (ч. 3 ст. 22 Кодекса), то для их перевода в нежилые помещения предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен только при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми.

Использованная в комментируемой норме формулировка "выше первого этажа" позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома, например, 10-й, 16-й и т.п. Однако необходимо помнить о том, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, обустроить отдельный вход). Поэтому указанную норму, с нашей точки зрения, следует толковать ограничительно: в ней имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома.

4. Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые новый Кодекс в ч. 4 ст. 22 предусматривает только два ограничения.

Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, о которых говорилось в комментарии к ст. 8 Кодекса, а также иные требования законодательства.

Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, найма, доверительного управления и т.п.).

Другой комментарий к Ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Перевести в нежилое помещение можно (при определенных условиях) и комнату в квартире, и квартиру в целом.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда она расположена:

на первом этаже указанного дома;

выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

Условием такого перевода (как и перевода в нежилое помещение комнаты в квартире) прежде всего должно являться признание квартиры непригодной для проживания (см. комментарий к ст. 15), хотя об этом и не упоминается в рассматриваемой статье.

Жилые помещения, которые не отвечают предъявляемым к ним требованиям (в результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным и т.п.), переоборудуются для использования в других целях (например, в них оборудуют магазин) либо сносятся, если степень износа дома такова, что использовать его вообще невозможно.

2. Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в нежилые вряд ли является обоснованным. Жилые помещения должны использоваться по назначению - для проживания граждан. Исключение возможно, когда проводятся градостроительные мероприятия, в иных достаточно обоснованных случаях. Например, может возникнуть необходимость использования площади первого этажа для бытовых или жилищно-коммунальных нужд.

3. Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций.

В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 дано следующее разъяснение: сделки, связанные с использованием организациями жилых помещений, не имеющие целью проживание граждан, если помещения не переведены в нежилые, не соответствуют требованиям закона (ст. 288 ГК РФ) и, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (п. 38).

4. Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение из жилищного фонда.

5. Ранее действовавший ЖК РСФСР не предусматривал перевода нежилого помещения в жилое; однако на практике такие вопросы решались. Комментируемой статьей не допускается перевод нежилого помещения в жилое, если:

такое помещение не отвечает установленным требованиям (ст. 15 ЖК РФ) или отсутствует техническая возможность создать такие условия;

право собственности на нежилое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является объектом взыскания по решению суда).

советов по преобразованию коммерческой недвижимости в жилую

Ключевые выводы


Коммерческая недвижимость при сдаче в аренду часто обеспечивает прибыльный поток денежных средств; Однако привлекательность коммерческой недвижимости на этом не заканчивается. Коммерческую недвижимость можно использовать по-разному, в зависимости от правил ее зонирования. Можно ли преобразовать коммерческую недвижимость в жилую? Ответ положительный! Преобразование коммерческой недвижимости в жилую может быть очень прибыльной инвестиционной стратегией.

В правильном районе коммерческая недвижимость может стать идеальным кандидатом для нового жилья. Это связано с окружающими удобствами, качеством строительства и многим другим. Однако это не значит, что вся коммерческая недвижимость будет приносить значительные инвестиции в жилую недвижимость. Прочтите следующее руководство и узнайте, что следует учитывать при превращении коммерческой недвижимости в жилую.

Можно ли преобразовать коммерческую недвижимость в жилую?

Коммерческая недвижимость может быть преобразована в жилую, если это разрешено законами о зонировании и жилищном строительстве. Местные органы власти имеют правила, определяющие различия в собственности, и, в большинстве случаев, выделяют конкретные районы для жилищного и коммерческого использования земли. Если вы хотите осуществить переход, сначала ознакомьтесь с местными законами в Интернете. Затем назначьте встречу с клерком округа, если у вас возникнут дополнительные вопросы.

В дополнение к законам о зонировании, инвесторы также должны убедиться, что коммерческая недвижимость соответствует кодексу перед переключением. Помните: коммерческая и жилая недвижимость строятся для разных целей.Соответственно, требования к конструкции будут отличаться. Это может включать законы, касающиеся электрических и водных линий, точек входа и выхода и т. Д. Сможете ли вы превратить коммерческую недвижимость в жилую, будет зависеть не только от местных законов, но и от вашей способности отремонтировать недвижимость в соответствии с жилищными стандартами.


[Есть ли у вас все необходимое для ведения собственного бизнеса в сфере недвижимости? Зарегистрируйтесь на БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, предлагаемый в вашем районе, где вы сможете узнать от экспертов, как копировать успешные бизнес-системы. ]


Рекомендации по превращению коммерческой собственности в жилую

Анализируя сделку, вы должны внимательно посмотреть на возможные затраты на ремонт при переоборудовании недвижимости. Скорее всего, вам придется встретиться со специализированными дизайнерами и нанять опытный строительный персонал, который поможет обеспечить выполнение проекта в соответствии с требованиями кода. Помимо затрат на строительство и материалы, вы будете нести ответственность за найм квалифицированных специалистов. Эти расходы могут быстро увеличиться во время реабилитации, поэтому убедитесь, что вы учли все потенциальные расходы в своем анализаторе сделок.

[У вас есть надежный анализатор коммерческих сделок? Прочтите , эту статью , чтобы узнать, как оценить любую коммерческую недвижимость. ]

Еще одна проблема, которая возникает при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую, - это внешняя планировка района. В зависимости от того, где расположен объект, транспортный поток может затруднить доступ в здание и из него. Это может быть проблемой при рекламе и демонстрации недвижимости потенциальным арендаторам. Даже если процесс переназначения утвержден, подумайте, имеет ли смысл переключение для фактического местоположения.

Инвесторы также должны будут следовать обычному процессу подачи заявок и разрешений на любые возможные ремонтные работы. Однако это может занять дополнительное время, в зависимости от размера проекта. С учетом изменения зонирования весь процесс утверждения может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Поэтому крайне важно рассчитать потенциальные затраты на хранение, прежде чем переходить к сделке. Ожидание обработки документов продлит ваш будущий денежный поток. Это может подорвать общий потенциал сделки.Помните об этом при анализе инвестиций.

Как превратить коммерческую недвижимость в жилую

Если эта инвестиционная стратегия вам нравится, обязательно помните о каждом из вышеперечисленных соображений при поиске коммерческой недвижимости. Найдите объявления о недвижимости, которые могут быть преобразованы из коммерческих в жилые и имеют смысл сделать это. Если вы инвестируете за пределами своего района, изучите законы и определите, нужно ли вам предпринять какие-либо дополнительные шаги.

По мере того, как вы оттачиваете потенциальные инвестиции, убедитесь, что получили финансирование как для собственности, так и для любых сопутствующих затрат на ремонт или разрешения. Преобразование коммерческой недвижимости в жилую займет время, поэтому очень важно сразу приступить к работе, как только сделка будет заключена. Узнайте, как покупать коммерческую недвижимость, напишите убедительную презентацию и изложите свои планы относительно собственности. При правильной подготовке вы сможете сразу перейти от процесса закрытия к редизайну, что на один шаг приблизит вас к вашему первому чеку арендной платы.

Как изменить зонирование с коммерческого на жилое

Самым важным шагом в преобразовании коммерческой недвижимости в жилую является понимание зонирования. Инвесторам следует изучить местные законы, прежде чем они начнут искать недвижимость. Это не позволит вам тратить время на недоступное место. Если эта стратегия аренды вас интересует, подключитесь к Интернету и начните исследование. Лучший способ охватить все ваши базы - начать с уровня города, а затем перейти к законам округа.Они обозначат различия в собственности и укажут вам правильное направление для начала процесса изменения зонирования.

  1. Осмотрите местность: Изменения в земле вокруг вашей собственности, такие как новые дороги или здания, могут быть использованы в ваших интересах, если вы хотите изменить зонирование своего коммерческого здания. Некоторые соседи могут возражать против вашего плана по изменению зонирования, но при правильном осмотре вашего района вы можете заметить изменения, которые пойдут на пользу вашему делу и понравятся другим.

  2. Узнайте о законах о зонировании: Обязательно ознакомьтесь с местными законами и постановлениями, касающимися ограничений и использования зон. Вы можете узнать о законах о зонировании в вашем районе, проведя онлайн-поиск в местном отделе планирования.

  3. Поговорите с соседями: Вы можете столкнуться с некоторым сопротивлением со стороны ваших соседей, когда дело доходит до ваших планов переназначения. Из-за этого может быть полезно поговорить с соседями и произвести хорошее впечатление.Любой отказ от ваших соседей повлияет на решение вашего отдела планирования одобрить или отклонить ваш запрос.

  4. Подать заявку на изменение зонирования: После того, как вы провели исследование и подготовились, пора подать заявку на изменение зонирования. Вам необходимо будет заполнить документы, предоставленные вашим местным отделом планирования. Плата за это может варьироваться от сотен до тысяч в зависимости от вашего региона.

  5. Анализ: После того, как вы подадите заявку на изменение зонирования, будет проведен анализ вашего плана.Возможно, вам придется соответствующим образом скорректировать свои планы, если возникнут какие-либо аргументы против них.

  6. Заседание комиссии: Ваша петиция о изменении зонирования будет обнародована, чтобы у местных жителей была возможность узнать о любых намерениях по изменению зонирования. Затем состоится заседание комиссии. Это возможность для любого представителя общественности высказать свои опасения, а для вас - возможность обосновать и объяснить свои планы.

  7. Заседание законодательного органа: Рекомендация комиссии по планированию затем передается законодательному органу, который принимает окончательное решение.Если они решат отклонить ваши планы, вам нужно будет подождать период времени в зависимости от вашей местной юрисдикции, прежде чем подавать новую заявку.

Советы по ремонту для преобразования коммерческой недвижимости в жилую

Не забывайте конечную цель при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую: сдавать недвижимость в аренду. Хотя, вероятно, будет несколько структурных ремонтов, при проектировании новой собственности не забывайте об эстетике и функциональности. Вот несколько советов, которые помогут превратить коммерческую недвижимость в дома:

  • Не торопитесь: Каждый инвестор хочет свести к минимуму расходы на содержание и привлечь арендаторов, но спешка с проектом реконструкции - не способ добиться этого. Хотя вы и ваша команда должны установить строгие сроки, не сокращайте расходы на ремонт.

  • Положитесь на существующие особенности: Многие коммерческие объекты будут иметь уникальные акценты или особенности дизайна. Используйте это в своих интересах при ремонте. Например, оставление открытой кирпичной стены или высоких потолков может дать вашим объявлениям о недвижимости преимущество на вашем рынке.

  • Здоровье и безопасность превыше всего: Большой проблемой при покупке коммерческой недвижимости для превращения в жилую должна быть безопасность будущих арендаторов.Просмотрите все планы ремонта с профессионалом и убедитесь, что проекты соответствуют высоким стандартам.

  • Подумайте о естественном освещении: Жилые арендаторы будут иметь совершенно другие списки желаний по сравнению с коммерческими арендаторами. Ваши новые арендаторы, вероятно, будут ожидать большего количества окон и доступа к открытым пространствам. Ищите способы включить естественное освещение и места общего пользования при проектировании здания.

Сводка

При покупке коммерческой недвижимости для проживания необходимо помнить о нескольких вещах.Начните с изучения законов о зонировании в областях, которые вас интересуют, затем встретитесь с опытным дизайнером и узнайте, как лучше всего привести недвижимость в соответствие с правилами. Сделайте серьезный шаг и не забудьте собрать достаточно средств для любых ремонтных работ, которые вам необходимо завершить. Превратить коммерческую недвижимость в жилую вполне возможно - и знание правильных шагов может привести к высокодоходным инвестициям.

Перевод недвижимого имущества из жилого в нежилое - Центр знаний Simple Fund 360


План счетов в Simple Fund Desktop не разделяет недвижимость на жилую и нежилую.

Ярлык обязательного возврата в Плане счетов используется для этой цели и переносится в соответствии с приведенной ниже таблицей:

Табличка соответствия нормам SF Desktop SF360 План счетов
  • Активы - Недвижимость
  • SMSF Assets - Жилая недвижимость
  • SMSF Assets - жилая недвижимость Австралии LRBA.
77200 Объектов недвижимости (Австралия - жилая)
  • SMSF Assets - Нежилая недвижимость;
  • SMSF Assets - Нежилая недвижимость LRBA в Австралии.
77250 Недвижимость (Австралия - нежилое).

Изменения на этикетке «Нормативный возврат» в Плане счетов до миграции могут быть внесены одним из двух способов:

  • Измените обязательную этикетку возврата в Simple Fund Desktop;
  • Разрешить утилите миграции выполнить переключение нормативной метки возврата при миграции фонда (для использования этой функции необходимо обновить Simple Fund Desktop до версии 2017.1 или выше. Щелкните здесь для получения инструкций по использованию утилиты для изменения метки.

Измените этикетку для возврата в Simple Fund Desktop

Если вы заметили, что диаграмма нуждается в корректировке, а фонд только что был перенесен, вы можете:

  1. Удалить фонд из SF360
  2. Внесите изменения в План счетов в Simple Fund Desktop
  3. Фонд ре-миграции


Выполните указанные ниже действия после миграции, чтобы преобразовать жилое в нежилое или наоборот.

Инструкции


Из главной панели инструментов перейдите к Учет.

Выберите Перекодирование транзакции.

  1. Выберите Перекод транзакции .

  2. Вложение необходимо выбрать.

  3. Выберите инвестиционный счет для реклассификации.Появятся все связанные учетные записи. Связанные учетные записи будут перемещены в соответствующие связанные учетные записи во время реклассификации.

  4. Выберите новый диапазон контрольных счетов для реклассификации счета.

  5. Выбрать Подтвердить .

  6. Появится сводка с указанием пользователя, который применил изменение.

Закон о домовладельцах-арендаторах | Wex | Закон США

Обзор

Закон об арендодателях и арендаторах регулирует аренду коммерческой и жилой недвижимости.Он состоит в основном из статутов штатов и общего права. Ряд штатов основывают свое статутное право либо на Едином законе о домовладельцах и квартиросъемщиках (URLTA), либо на Типовом кодексе домовладельцев и арендаторов жилых помещений. Кроме того, федеральное статутное право может иметь значение во время национальных / региональных чрезвычайных ситуаций и для предотвращения форм дискриминации.

Четыре основных типа отношений между арендодателем и арендатором

Правовые отношения между арендодателем и арендатором основаны как на договорном, так и на имущественном праве.Арендатор имеет имущественный интерес в земле (исторически не являющийся недвижимостью) в течение определенного периода времени, прежде чем имущественный интерес переходит обратно к арендодателю. См. памятника государственной собственности. Хотя эти четыре типа отношений в целом верны, они регулируются законодательными актами штата, а также фактическим договором аренды, согласованным между домовладельцем и арендатором.

Продолжительность аренды обычно классифицируется по 1 из 4 категорий:

  1. Срок аренды
    1. Отношения длятся в течение фиксированного периода, который заранее согласовывается как арендодателем, так и арендатором.Когда период заканчивается, то же самое происходит и с собственническими правами арендатора /
    2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других (в том числе арендодателя в доступе на землю, а также сдавать в субаренду или уступать собственность).
  2. Периодическая аренда
    1. Отношения автоматически возобновляются, если домовладелец заранее не уведомляет о расторжении.
    2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать других (включая арендодателя в доступе на землю и сдавать в субаренду или передавать имущество).
  3. Аренда по желанию
    1. Нет фиксированного периода окончания. Отношения продолжаются столько, сколько желает арендатор и арендодатель.
  4. Аренда с правом собственности
    1. Арендатор продолжает проживать в собственности после истечения срока аренды.

Отношения арендодатель-арендатор основаны на обязанностях, запрещенных статутным правом, общим правом или индивидуальным договором аренды. В основе всех договоров аренды лежит подразумеваемое соглашение о спокойном наслаждении.Этот договор гарантирует арендатору, что его владение не будет нарушено кем-либо, имеющим более высокий законный титул на землю, включая домовладельца.

Передача доли арендатора

Переуступка и субаренда

С учетом ограничений, прямо указанных в договоре аренды, арендатор обычно может передать свою долю собственности третьей стороне. Эта передача принимает форму двух различных действий:

  1. Переуступка - арендатор полностью передает свою долю в собственности третьей стороне. Третья сторона фактически становится новым арендатором.
  2. Субаренда - арендатор передает свой интерес третьей стороне, но арендатор сохраняет ревизионный интерес. Арендатор становится субарендатором, а третье лицо - субарендатором.
    1. Под «ревизионным процентом» подразумевается то, что при определенных согласованных условиях проценты по собственности возвращаются субаренденту. Когда это произойдет, субарендатор потеряет интерес к собственности.

Право собственности

Всякий раз, когда стороны намереваются передать долю, они всегда должны учитывать право собственности на имущество и право на договор:

  1. Право собственности на имущество - это относится к сторонам, фактически ответственным за имущество.
    1. В субаренду домовладелец, арендатор и субарендатор находятся в частной собственности.
    2. При переуступке только домовладелец и субарендатор находятся в праве собственности.
  2. Конфиденциальность договора - это относится к сторонам по договору о недвижимости.
    1. В субаренду или переуступку сюда входят арендодатель, арендатор и субарендатор.

Ограничения на передачу

Как уже было сказано, возможность передачи процентов подлежит определенным ограничениям, установленным договором аренды между арендодателем и арендатором.Обычно существует 3 таких статьи, которые могут использоваться в договоре аренды:

  1. Оговорка о единоличном усмотрении - арендодатель может отказаться от субаренды по любой причине или без причины, но не по плохой причине.
  2. Положение о разумности - арендодатель может отказаться от субаренды на коммерчески разумной основе (подробно описано ниже).
  3. В аренде нет стандарта - аренда может потребовать согласия арендодателя, но договор аренды может не выражать стандарт, определяющий согласие.

Коммерческая обоснованность

Что касается стандарта «коммерчески обоснованного», суды будут использовать критерий равновесия, в котором суд уравновесит коммерческие разумные и неразумные факторы, чтобы определить, отказался ли домовладелец от субаренды на основании коммерчески разумных или коммерчески необоснованных факторы. Если отказ был коммерчески необоснованным, суд прикажет домовладельцу разрешить субаренду.

  1. Обоснованные факторы (неполный список):
    1. финансовая ответственность предполагаемого правопреемника / субарендатора; пригодность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором для конкретной собственности; законность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором; необходимость изменения помещения в связи с предполагаемым использованием цессионарием / субарендатором; характер занятости (т. е. офис, фабрика, клиника и т. д.)
  2. Необоснованные факторы (неполный список):
    1. Отказ исключительно на основании личного вкуса, удобства или чувствительности; отказ с целью взимания более высокой арендной платы, чем было первоначально оговорено; отказ на основании религиозных возражений

Под выселением подразумевается, что домовладелец запрещает арендатору пользоваться имуществом, обычно из-за того, что арендатор существенно нарушает договор аренды и / или не платит согласованную арендную плату.

Арендодатель, однако, не может выселить арендатора в отместку за то, что арендатор сообщил о жилищных нарушениях или других проблемах с состоянием собственности.Обычно это называют доктриной ответного выселения.

Обычно у арендодателя есть один из двух методов, которые он может использовать для выселения арендатора:

  1. Самостоятельное выселение
    1. Арендодатель физически входит в помещение и заставляет арендатора покинуть его. Однако муза домовладельца применяет лишь разумное количество силы. В ограниченном числе юрисдикций, где все еще разрешены выселения с целью самопомощи, суд определит, какое "разумное" количество силы будет.
  2. Подать в суд на арендатора.
    1. Арендодатель может подать иск о выселении арендатора. Если суд выносит решение о выселении, домовладелец должен разрешить сотруднику правоохранительных органов привести решение в исполнение.

Однако в большинстве юрисдикций не допускается выселение по принципу самопомощи. Следовательно, для того, чтобы домовладелец выселил арендатора, арендодатель обычно должен подать иск против арендатора в суд и позволить суду привести в исполнение постановление о выселении.

Конструктивное выселение

Конструктивное выселение - это когда арендатор покидает арендованное имущество из-за поведения арендодателя, которое существенно мешает согласованной цели арендатора и препятствует тому, чтобы объект находился в пригодном для аренды состоянии.

Конструктивное выселение вызвано противоправным поведением домовладельца. Неправомерное поведение может быть устранено путем неправомерного бездействия, когда арендодатель выполняет одно из пяти действий:

  1. не выполняет обязательства по аренде
  2. не обеспечивает надлежащего содержания и контроля над общей площадью
  3. нарушает установленную законом обязанность перед арендатором
  4. не выполняет обещанный ремонт
  5. допускает неприятное поведение

Помимо существенного упущения домовладельцем одного из этих 5 элементов, арендатор также должен покинуть собственность в разумные сроки.В противном случае арендатор отказывается от права на конструктивное требование о выселении. Кроме того, если арендатор уезжает по истечении разумного периода времени, суд может установить, что арендатор отказался от жилья (обсуждается ниже).

В некоторых юрисдикциях допускается частичное конструктивное выселение. Это происходит, когда конкретная часть арендованного имущества становится непригодной для использования арендодателем. В результате суд вынесет решение о конструктивном выселении этой части арендуемого имущества. Для частичного конструктивного выселения обычно требуются те же элементы, что и для обычного конструктивного выселения.

Конструктивное выселение происходит, когда домовладелец делает помещение непригодным для проживания.

Отказ от собственности

Отказ происходит, когда арендатор соответствует всем 3 из следующих факторов:

  1. Арендатор безосновательно освобождает арендованное имущество
  2. Арендатор не имеет намерения возвращаться в собственность
  3. Арендатор не выполняет арендную плату

Чтобы взыскать за отказ, домовладелец может предпринять одно из трех действий:

  1. Подать в суд на арендатора за всю причитающуюся арендную плату
  2. Прекратить договор аренды
  3. Снизить ущерб, приобретя другого арендатора, а затем предъявив иск предыдущему арендатору за любую потерю аренда
    1. Отметим, что если кто-то предлагает заплатить за недвижимость меньше рыночной стоимости, а владелец отказывается, это не является отказом от компенсации ущерба.

Жилищные кодексы были установлены для обеспечения того, чтобы сдаваемые в аренду жилые единицы были пригодны для проживания в время аренды и во время аренды.В большинстве штатов есть подразумеваемая гарантия пригодности для проживания. Это требует от домовладельца строгого соблюдения строительных норм и правил жилищного строительства. Если в договоре аренды содержится пункт об отказе от подразумеваемой гарантии пригодности для проживания, суд, как правило, отказывает в исполнении этого пункта.

При нарушении гарантии пригодности для проживания суды обычно допускают одно из трех средств правовой защиты:

  1. Арендатор может удерживать арендную плату до тех пор, пока арендодатель не отремонтирует недвижимость
  2. Арендатор сможет удерживать арендную плату и может использовать деньги для оплаты ремонта вместо этого
  3. Арендатор сможет предъявить иск о возмещении ущерба

Согласно третьему методу (предъявление иска о возмещении ущерба), обычно существует 3 метода взыскания:

  1. Суд вычитает стоимость поврежденного имущества из неповрежденная стоимость имущества
  2. Суд вычтет сумму поврежденной арендной платы из стоимости арендной платы в неповрежденном состоянии
  3. Уменьшение в процентах
    1. Это относится к проценту, на который использование арендатором помещения было сокращено из-за непригодных для проживания условий .Для этого суд рассмотрит существенность дефектов и продолжительность их существования.

Дискриминация

Федеральный закон запрещает дискриминацию на рынке жилья и аренды. См. Закон о гражданских правах 1866 года и 42 Кодекса США, глава 45 Федерального закона о справедливом жилищном обеспечении.

Neithamer v Brenneman Property Services Inc (1999) - ведущее дело, касающееся дискриминации арендодателем потенциального арендатора.Суд в этом деле создал тест (показанный ниже) на случай, когда домовладелец допускает дискриминацию потенциального арендатора.

Если истец (потенциальный арендатор) не представит прямых доказательств дискриминации, то истец должен доказать дело prima facie , которое состоит из 4 компонентов. Бремя доказывания всех четырех компонентов лежит на истце; если он это сделает, то суд сочтет, что домовладелец действовал в нарушение Закона о справедливом жилищном обеспечении, сделав вывод о незаконной дискриминации:

  1. Истец является членом защищенного класса, и домовладелец знал об этом или подозревал, что это правда
  2. Истец подал заявку и был квалифицирован для сдачи в аренду рассматриваемой собственности
  3. Ответчик отклонил ходатайство истца
  4. Имущество оставалось доступным и не сдавалось в аренду после этого

Суд по делу Fair Housing Council of San Francisco v.Roommate.com (2007), однако, установил ограничение на правило от Neithamer . Справедливое жилищное обеспечение суд постановил, что антидискриминационные положения Закона о справедливом жилищном обеспечении не применяются к выбору соседей по комнате.

Кроме того, есть еще 2 ситуации, когда домовладелец освобождается от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении. Когда физическое лицо является домовладельцем одноквартирного дома или когда физическое лицо является домовладельцем занимаемого владельцем жилища с 4 или менее квартирами, то домовладелец также будет освобожден от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении.

Зонирование недвижимости | Инвестиционная выгода от повторного зонирования недвижимости

Какие преимущества дает повторное зонирование недвижимости?

Повторное зонирование собственности может быть очень прибыльным по двум основным причинам:

  • Недвижимость может значительно вырасти в цене после объявления изменения зонирования.
  • Это может позволить вам разделить свой участок или продать его застройщику, который может разделить и построить жилые блоки или коммерческую и промышленную недвижимость.

Имейте в виду, что многие банки против того, чтобы инвесторы покупали землю без существующей собственности (например, некоторые сельские владения) или заемщиков, которые в противном случае не намерены строить.

Это известно как «спекулятивное инвестирование».

Если на этой земле построена недвижимость, у вас больше шансов получить жилищный заем.

Позвоните нам по телефону 1300 889 743 или заполните нашу онлайн-форму запроса, и мы можем организовать бесплатную оценку недвижимости перед покупкой.

Если собственность является приемлемой для банка , можете ли вы что-нибудь сделать, чтобы изменить зонирование собственности?

Как получить перезонирование недвижимости

Советы очень подробно излагают свои стратегические планы, показывая, какие районы и пригороды должны быть перезонированы.

Осуществятся ли эти планы на самом деле - другой вопрос!

Как правило, если вы хотите построить, расширить, разделить или изменить использование своей земли, вам необходимо подать заявку на застройку (DA) в местный совет.

Имейте в виду, что изменение зонирования собственности может быть трудным и дорогостоящим процессом.

Есть общественные слушания, и нет никаких гарантий, что ваше заявление DA будет одобрено.

Мы специализируемся на кредитовании жилищного строительства многоквартирных домов до 5-6 домов.

Для любых более крупных проектов мы можем помочь вам получить заем на коммерческое развитие.

Проведите исследование

Посетите веб-сайт местного совета и ознакомьтесь с местными правилами и постановлениями о зонировании.

Определите, соответствуют ли ваши планы относительно собственности законам зонирования района.

Вам необходимо знать текущую классификацию зонирования собственности и категорию, на которую вы хотите изменить ее, при подаче заявки.

Хорошая новость заключается в том, что некоторые незначительные работы могут не требовать одобрения DA.

Посетите местный совет

Совет будет иметь все необходимые формы и сможет помочь вам и направить вас оттуда.

Они запросят много документов, так что будьте готовы. Это может включать:

  • Исследование недвижимости.
  • Карт.
  • Исследования дорожного движения.

Когда вы подаете заявление в местный совет, соответствующий закон вашего штата об охране окружающей среды определяет определенные вопросы, которые необходимо учитывать.

Некоторые из этих соображений включают пригодность участка для застройки и вероятные воздействия застройки на местность и окружающую среду.

Сколько это стоит?

Плата за неофициальную консультацию перед подачей заявления может достигать , 140 долларов в час и 70 долларов за каждый дополнительный час .

Это только устный совет и не гарантирует, что ваше предложение по изменению зонирования будет одобрено.

Плата за разработку заявки

Стоимость заявки на разработку основана на ориентировочной стоимости разработки.

Ориентировочная стоимость разработки Размер комиссии (включая НДС )
Менее 5000 долларов США 110 долларов.00
5 000–50 000 долл. США 170 долларов плюс дополнительные 3 доллара за каждые 1000 долларов сметной стоимости.
50 000–250 000 долл. США 352 доллара плюс дополнительно 3,64 доллара за каждые 1000 долларов сметной стоимости.
250 000–500 000 долл. США 1110 долларов плюс дополнительные 2,34 доллара за каждую 1000 долларов, на которые сметная стоимость превышает 250 000 долларов
500 000–1 000 000 долл. США 1745 долларов плюс еще 1 доллар.64 за каждые 1000 долларов, на которые сметная стоимость превышает 550 000 долларов
1 000 000–10 000 000 долл. США 2615 долларов плюс дополнительные 2,34 доллара за каждую 1000 долларов, на которые сметная стоимость превышает 1000000 долларов
Более 10 000 000 долл. США 15 875 долларов плюс дополнительные 1,19 доллара за каждую 1000 долларов, на которые сметная стоимость превышает 10 000 000 долларов

Примечание: Вышеуказанные затраты являются примерным графиком сборов городского совета Сиднея.Сборы за подачу заявления на повторное зонирование собственности могут варьироваться, поэтому лучше всего обсудить со своим советом актуальную структуру сборов.

Ждать плановой комиссии

После того, как соответствующая комиссия по планированию вашего штата завершит анализ заявки на застройку, состоится законодательное собрание.

Изложите свою позицию и ответьте на любые вопросы / запросы членов правления и широкой общественности (если применимо).

После этого решение отправляется на голосование.

Сколько времени это займет?

Пара месяцев для простых запросов, однако, от 6 месяцев до года для более сложных обстоятельств - не редкость.

Что делать, если вашу заявку отклонят?

Существуют положения, которые позволяют вам обращаться в совет для пересмотра их решения.

В соответствии со статьями 97-99 Закона об охране окружающей среды Земельный и экологический суд также может рассматривать апелляцию на решение совета.

Распространенные ошибки при перепланировке недвижимости

  • Указаны неверные данные о землевладельце, поэтому они не соответствуют лицу / компании, указанным в уведомлении о тарифах.
  • Отсутствие крайних сроков разработки заявки или непредоставление дополнительных документов по запросу может означать, что приложение может вернуться к предыдущему этапу оценки или вообще не работать.
  • Незнание об ограничительных условиях в отношении земли или собственности, которые будут препятствовать проведению определенных работ по развитию (подробности см. В Договоре купли-продажи или Свидетельстве о праве собственности).

Нужно ли мне нанимать градостроителя?

Градостроитель может помочь вам с подачей заявления и помочь вам соответствовать местным требованиям оценки.

Градостроители часто связываются с местными советами на регулярной основе, поэтому они, как правило, имеют четкое представление о том, будут ли приняты запрошенные вами изменения.

Они могут дать вам хорошее представление о ваших шансах на успех, прежде чем вы потратите много времени и денег на его достижение.

Наем градостроителя осуществляется на консультационной основе, при этом городской планировщик взимает почасовую оплату.

Хотя они могут быть полезными, они также могут быть дорогостоящими.

Реальные примеры переназначения недвижимости

Зонирование нескольких блоков на один титул

Когда было объявлено об изменении зонирования собственности на севере Дерби-стрит в Пенрите, стоимость недвижимости за ночь увеличилась вдвое.

В частности, он позволял возводить шестиэтажные блоки вместо двухэтажных.

Это увеличило стоимость этих свойств в среднем с 600 000 долларов до 1 миллиона долларов.

Другой пример - во внутреннем западе Сиднея, где участок земли площадью 1000 квадратных метров был изменен с промышленных на восьмиэтажные квартиры. Это привело к увеличению стоимости земли с 2 миллионов долларов до 10,7 миллиона долларов.

Нужна ли вам ссуда для покупки нескольких единиц на одно право собственности?

Обратитесь к одному из наших специализированных ипотечных брокеров, позвонив нам по телефону 1300 889 743 или заполнив нашу бесплатную форму оценки.

Перестройка производственного помещения на жилое

В 2012 году городской совет Порт-Филиппа принял План структуры района Монтегю (с изменениями).

План обеспечил основу для обновления района Монтегю, чтобы разрешить как промышленное использование, так и жилую застройку.

Если у собственности есть несколько зон, это называется зонированием смешанного использования.

Когда было объявлено об изменениях, цены на землю в Монтегю выросли почти вдвое.

Чтобы узнать, имеете ли вы право на получение жилищного кредита на смешанную недвижимость, позвоните нам по телефону 1300 889 743 или заполните нашу бесплатную онлайн-форму оценки.

Перезонирование земель сельхозназначения в жилое районирование

Включение сельскохозяйственных земель в границы роста городов Мельбурна подняло стоимость этой земли с менее 35 000 долларов за гектар до более чем 300 000 долларов за гектар.

Что означает каждая зона собственности?

Зоны собственности различаются в зависимости от совета и штата.

Чтобы дать вам представление, следующие типы зонирования применимы к ряду советов восточного побережья.

Жилое зонирование

Жилые зоны делятся на пять категорий: R1, R2, R3, R4 и R5.

R1 зонирование
Зонирование

R1 или общая жилая зона обычно относится к недвижимости, расположенной по соседству с одноквартирными домами.

Большинство местных законов ограничивают зонирование R1 одним отдельно стоящим домом, предназначенным для проживания одной семьи.

R2 зонирование
Зонирование

R2 или жилые зоны с низкой плотностью застройки состоят в основном из жилых домов с низкой плотностью застройки, где целью планирования является защита индивидуального жилого характера местности.

Он позволяет использовать различные типы жилья, объектов и услуг, таких как проживание с завтраком (B & AMP; B), учреждения по уходу за детьми, двойное размещение, домашний бизнес, многоквартирные дома, места отправления культа, зоны отдыха и учреждения по уходу за престарелыми. .

R3 зонирование
Зонирование

R3 или жилые зоны средней плотности предусматривает строительство домов средней плотности, таких как таунхаусы, виллы и жилые квартиры.

Зонирование

R3 допускает более плотную городскую форму, чем R2, и обеспечивает переход между зонами отдельных жилых домов и жилых квартир.Он также разрешает использование в нежилых помещениях, включая дошкольные учреждения, детские сады, районные магазины и церкви.

R4 зонирование

R4 или жилые зоны с высокой плотностью застройки предназначены для жилых квартир и вспомогательных нежилых помещений, таких как детские сады, образовательные учреждения, медицинские учреждения, места отправления культа, развлечения и общественные центры.

R5 зонирование
Зонирование

R5 или Жилая зона на больших участках предназначена для строительства жилья в сельской местности с минимальным воздействием на окружающую среду.Примеры включают жилые комплексы в центральной части города и обслуживаемые квартиры.

Коммерческие зоны

Коммерческие зоны делятся на восемь категорий: B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7 и B8.

B1 зонирование
Зонирование

B1 или зоны микрорайона позволяют использовать мелкую розничную торговлю, бизнес и общественные нужды для удовлетворения потребностей жителей близлежащих районов.

Запрещенное использование в зоне включает жилые квартиры, общепромышленные предприятия и помещения для оказания секс-услуг.

B2 зонирование
Зоны

B2 Local Center позволяют использовать коммерческие помещения, такие как магазины и офисы, медицинские центры, жилые дома для магазинов, а также помещения для еды и напитков.

Зоны

B2 предназначены для небольших предприятий розничной торговли, бизнеса, развлечений и общественного пользования, чтобы удовлетворить потребности людей, которые живут, работают и посещают этот район.

B3 зонирование
Зонирование

B3 или зоны коммерческого ядра обеспечивают обширную коммерческую застройку с высокой плотностью застройки в непосредственной близости от остановок общественного транспорта.

Запрещенное использование в зоне включает небольшие жилые единицы, такие как жилые дома, двойное размещение, промышленные предприятия и помещения для оказания секс-услуг.

B4 смешанное зонирование

B4 Зонирование смешанного использования предусматривает сочетание совместимых видов землепользования, интеграцию подходящих предприятий, офисов, магазинов и других объектов в доступных местах с целью максимального использования общественного транспорта и поощрения пеших и велосипедных прогулок.

B5 зонирование

B5 Зоны развития бизнеса позволяют смешивать предприятия, включая склады, фабрики и любую коммерческую недвижимость, где требуется большая площадь для размещения тяжелых товаров.

B6 зонирование

Зоны коридора предприятий B6 позволяют использовать различные рабочие места, включая бизнес, офис и легкую промышленность, а также розничную торговлю крупногабаритными товарами. Эта зона в первую очередь относится к нескольким участкам вдоль основных дорог.

B7 зонирование
Зоны

B7 Business Park допускают множество различных промышленных применений.

Промышленные зоны

Промышленные зоны делятся на четыре основные категории: IN1, IN2, IN3 и IN4.

IN1 зонирование

IN1 Общепромышленные зоны предоставляют широкий спектр общепромышленных и складских земель.Чтобы предотвратить конкуренцию за земли промышленного назначения, в этой зоне запрещены коммерческие и розничные виды деятельности.

IN2 зонирование
Зоны легкой промышленности

IN2 обеспечивают широкий спектр возможностей использования земель легкой промышленности и складов, если они не мешают благоустройству прилегающих жилых районов. Разрешенное использование включает легкую промышленность, производство оборудования и строительных материалов, еду и напитки на вынос, а также местный магазин.

IN3 зонирование

IN3 Зоны тяжелой промышленности предназначены для тех отраслей, которые необходимо отделить от других землепользований.

IN4 зонирование

IN4 Рабочие зоны на набережной предназначены для сохранения и поощрения промышленных предприятий на набережной и поощрения морской деятельности. Это специализированная зона для конкретных морских предприятий, которым требуется прямой доступ к набережной.

Село

Сельские зоны в основном делятся на четыре зоны, а именно: RU1, RU2, RU3 и RU4

RU1 Зонирование первичного производства

RU1 Зоны первичного производства предназначены для стимулирования устойчивого производства в первичной промышленности за счет сохранения базы природных ресурсов.Эта зона направлена ​​на минимизацию фрагментации ресурсных земель и минимизацию конфликтов внутри зоны и землепользования с прилегающими зонами.

RU2 Сельское зонирование

RU2 Зоны сельского ландшафта предназначены для сохранения характера сельских ландшафтов земли и обеспечения ряда совместимых видов землепользования, включая экстенсивное сельское хозяйство.

RU3 Зонирование лесного хозяйства

RU3 Зонирование лесного хозяйства предназначено для обеспечения развития лесного хозяйства и поощрения рекреационного использования лесных ресурсов там, где такое использование совместимо с производством древесины.

RU4 Зонирование малых сельских хозяйств

RU4 Зонирование малых сельских хозяйств предназначено для домашних занятий с аквакультурой, проживания с завтраком и коммунальных услуг, разрешенных с согласия.

Вам нужен инвестиционный кредит на недвижимость?

Увеличьте свою заемную способность сегодня.

Мы специализируемся на инвестиционных кредитах и ​​можем договориться для вас о выгодной процентной ставке.

Позвоните нам по телефону 1300 889 743 или заполните нашу онлайн-форму оценки.

КОД СОБСТВЕННОСТИ ГЛАВА 93. КОММЕРЧЕСКИЕ АРЕНДЫ

КОД ИМУЩЕСТВА

НАЗВАНИЕ 8. АРЕНДОДАТЕЛЬ И АРЕНДАТОР

ГЛАВА 93. КОММЕРЧЕСКИЕ АРЕНДЫ

Сек. 93.001. ПРИМЕНИМОСТЬ ГЛАВЫ. (а) Эта глава применяется только к отношениям между арендодателями и арендаторами коммерческой арендуемой собственности.

(b) Для целей данной главы «коммерческое арендуемое имущество» означает арендуемое имущество, которое не охвачено главой 92.

Добавлен Законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 687, п. 2, эфф. 1 сентября 1989 г .; Акты 1989 г., 71-й лег., Гл. 689, п. 2, эфф. 1 сентября 1989 г.

сек. 93.002. ПРЕРЫВАНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ, ИЗВЛЕЧЕНИЕ ИМУЩЕСТВА И ИСКЛЮЧЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОГО АРЕНДАТОРА. (a) Арендодатель или агент арендодателя не могут прерывать или вызывать прерывание коммунальных услуг, оплаченных непосредственно коммунальной компании арендатором, за исключением случаев, когда прерывание является результатом добросовестного ремонта, строительства или чрезвычайной ситуации.

(b) Арендодатель не может снимать крышку люка двери, окна или чердака, а также замок, защелку, петлю, стержень петли, дверную ручку или другой механизм, связанный с дверью, окном или крышкой люка чердака, из помещений, сданных в аренду. арендатор или вывозить мебель, приспособления или приборы, предоставленные арендодателем, из помещений, сданных в аренду арендатору, если арендодатель не удаляет объект для добросовестного ремонта или замены. Если арендодатель удаляет любой из предметов, перечисленных в этом подразделе, для добросовестного ремонта или замены, ремонт или замена должны быть выполнены незамедлительно.

(c) Арендодатель не имеет права намеренно препятствовать арендатору войти в арендованное помещение, кроме как в судебном порядке, если исключение не является следствием:

(1) добросовестного ремонта, строительства или чрезвычайной ситуации;

(2) вывоз содержимого покинутого арендатором помещения; или

(3) замена дверных замков арендатора, который не вносит хотя бы часть арендной платы.

(d) Предполагается, что арендатор покинул помещение, если товары, оборудование или другое имущество в сумме, достаточно существенной, чтобы указать на вероятное намерение покинуть помещение, удаляются или были удалены из помещения, а также перемещение не входит в обычную деятельность арендатора.

(e) Арендодатель может удалить и оставить на хранение любое имущество арендатора, которое остается в заброшенных помещениях. В дополнение к другим правам арендодателя, арендодатель может распорядиться хранимой собственностью, если арендатор не потребует права собственности в течение 60 дней после даты хранения собственности. Арендодатель должен доставить арендатору заказным письмом по последнему известному адресу арендатора уведомление о том, что арендодатель может распоряжаться имуществом арендатора, если арендатор не потребует права собственности в течение 60 дней после даты хранения собственности.

(f) Если домовладелец или агент арендодателя меняет дверной замок арендатора, который просрочил уплату арендной платы, арендодатель или агент должны разместить письменное уведомление на входной двери арендатора с указанием имени и адреса или номера телефона лицо или компания, у которых может быть получен новый ключ. Новый ключ требуется предоставлять только в обычные рабочие часы арендатора и только в том случае, если арендатор платит просроченную арендную плату.

(g) Если арендодатель или агент арендодателя нарушают этот раздел, арендатор может:

(1) либо восстановить владение помещением, либо расторгнуть договор аренды; и

(2) взыскать с арендодателя сумму, равную сумме фактических убытков арендатора, арендной платы за один месяц или 500 долларов, в зависимости от того, что больше, разумных гонораров адвокату и судебных издержек за вычетом любых просроченных арендных платежей или других сумм, на которые Арендатор несет ответственность перед домовладельцем.

(h) Договор аренды заменяет этот раздел до степени любого конфликта.

Добавлен Законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 689, п. 2, эфф. 1 сентября 1989 г. С поправками, внесенными законами 1993 г., 73-й лег., Гл. 44, п. 1, эфф. 1 сентября 1993 г.

сек. 93.003. ПРАВО КОММЕРЧЕСКОГО АРЕНДАТОРА НА ВСТУПЛЕНИЕ ПОСЛЕ НЕЗАКОННОЙ БЛОКИРОВКИ. (a) Если арендодатель заблокировал арендатора арендованного помещения в нарушение Раздела 93.002, арендатор может восстановить право владения помещением, как это предусмотрено этим разделом.

(b) Арендатор должен подать в суд по месту нахождения арендуемого помещения под присягой жалобу на возвращение, указав факты предполагаемого незаконного локаута домовладельцем или его агентом. Арендатор также должен под присягой перед судьей устно заявить о фактах предполагаемого незаконного локаута.

(c) Если арендатор выполнил требования Подраздела (b) и если судья обоснованно полагает, что незаконный локаут вероятен, он может выдать ex parte приказ о возвращении, который дает арендатору право на немедленное и временное владение помещения в ожидании окончательного слушания по поданной под присягой жалобе арендатора на возвращение.

(d) Распоряжение о возвращении должно быть вручено либо домовладельцу, либо управляющей компании арендодателя, местному менеджеру или сборщику арендной платы таким же образом, как и судебный приказ о владении в случае принудительного задержания. Шериф или констебль могут использовать разумную силу при оформлении приказа о повторном въезде в соответствии с этим разделом.

(e) Арендодатель имеет право на слушание поданной под присягой жалобы арендатора на повторный въезд. Акт о повторном въезде должен уведомлять арендодателя о праве на слушание.Слушание должно проводиться не ранее первого дня и не позднее седьмого дня после даты, когда домовладелец потребует слушания.

(f) Если домовладелец не потребует слушания по поданной присяге жалобе арендатора на повторный въезд до восьмого дня после даты вручения ордера на повторный въезд арендодателю в соответствии с Подразделом (d), может быть вынесено решение о возмещении судебных издержек. вынесено против домовладельца.

(g) Сторона может обжаловать решение суда на слушании по жалобе под присягой о повторном въезде таким же образом, как сторона может обжаловать решение по иску о принудительном задержании.

(h) Если выдается приказ о владении, он заменяет собой приказ о возвращении.

(i) Если домовладелец или лицо, которому вручен приказ о повторном въезде, не выполняет его немедленно или позднее не подчиняется приказу, такое неисполнение является основанием для неуважения к суду в отношении арендодателя или лица, в отношении которого выдан приказ был обслужен в соответствии с разделом 21.002 Правительственного кодекса. Если приказ не подчиняется, арендатор или поверенный арендатора могут подать в суд, в котором рассматривается действие повторного въезда, аффидевит с указанием имени лица, которое не подчиняется приказу, и описанием действий или бездействия, составляющих неповиновение.По получении аффидевита судья должен издать приказ о предъявлении обвинения, предписывающий лицу явиться в назначенный день и указать причину, по которой он не должен быть осужден за неуважение к суду. Если судья после рассмотрения доказательств на слушании обнаружит, что лицо прямо или косвенно не подчинилось приказу, судья может отправить его в тюрьму без освобождения под залог до тех пор, пока это лицо не очистится от неуважения таким образом и в такой форме, как судья. может направить. Если человек не подчинился приказу до получения приказа о представлении дела, но выполнил приказ после получения приказа, судья может признать это лицо неуважительным и назначить наказание в соответствии с разделом 21.002 (c) Правительственного кодекса.

(j) Этот раздел не влияет на право арендатора подавать отдельную причину иска в соответствии с Разделом 93.002.

(k) Если арендатор недобросовестно подает под присягой жалобу о повторном въезде, что приводит к вручению приказа о повторном въезде арендодателю или его агенту, арендодатель может в порядке отдельного иска взыскать с арендатора сумму, равную фактической возмещение ущерба, арендная плата за один месяц или 500 долларов, в зависимости от того, что больше, разумные гонорары адвокату и судебные издержки за вычетом любых сумм, за которые арендодатель несет ответственность перед арендатором.

(l) Плата за подачу жалобы под присягой для повторного въезда такая же, как и за подачу гражданского иска в суд. Плата за вручение приказа о возвращении такая же, как и за вручение приказа о владении. Плата за обслуживание выставочного заказа такая же, как и за вручение гражданской ссылки. Судья может отложить оплату регистрационного сбора арендатора и затрат на обслуживание поданной под присягой жалобы на повторный въезд и судебного приказа о повторном въезде. Судебные издержки могут быть отменены только в том случае, если арендатор выполнит письменные показания нищего.

(m) Этот раздел не затрагивает права арендодателя или арендатора в случае принудительного задержания или принудительного въезда и задержания.

Добавлен Законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 687, п. 2, эфф. 1 сентября 1989 г. С поправками, внесенными законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 595, п. 1, эфф. 11 июня 2001г.

сек. 93.004. БЕЗОПАСНЫЙ ДЕПОЗИТ. Гарантийный депозит - это любой аванс, отличный от залога за подачу заявления на аренду или авансового платежа за аренду, который предназначен, прежде всего, для обеспечения исполнения в рамках договора аренды коммерческой арендуемой собственности.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

сек. 93.005. ОБЯЗАТЕЛЬСТВО ПО ВОЗВРАТУ ЗАЩИТНОГО ДЕПОЗИТА. (a) Арендодатель должен вернуть арендатору гарантийный депозит не позднее 60-го дня после даты сдачи арендатором помещения и уведомить арендодателя или его агента об адресе пересылки арендатора в соответствии с Разделом 93.009.

(b) Требование арендатора о залоге имеет приоритет над требованием любого кредитора арендодателя, включая конкурсного управляющего.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. С поправками, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 1143, п. 1, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек. 93.006. УДЕРЖАНИЕ ЦЕННОГО ДЕПОЗИТА; УЧЕТ. (a) Перед возвратом гарантийного депозита арендодатель может вычесть из депозита убытки и сборы, за которые арендатор несет юридическую ответственность по договору аренды, или убытки и сборы, возникшие в результате нарушения договора аренды.

(b) Арендодатель не может удерживать какую-либо часть залога для покрытия нормального износа.В этом подразделе «нормальный износ» означает ухудшение, возникшее в результате предполагаемого использования коммерческого помещения, включая поломку или неисправность из-за возраста или ухудшения состояния, но этот термин не включает ухудшение, возникшее в результате небрежности, небрежности, несчастного случая, или злоупотребление помещениями, оборудованием или движимым имуществом со стороны арендатора, гостя или приглашенного лица арендатора.

(c) Если домовладелец оставляет за собой весь или часть гарантийного депозита в соответствии с настоящим разделом, арендодатель должен предоставить арендатору остаток гарантийного депозита, если таковой имеется, вместе с письменным описанием и подробным списком всех удержаний.Арендодатель не обязан предоставлять арендатору описание и подробный список вычетов, если:

(1) арендатор должен арендовать, когда арендатор отказывается от владения помещением; и

(2) нет разногласий относительно суммы причитающейся арендной платы.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

сек. 93.007. ПРЕКРАЩЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКА. (a) Если интерес собственника в помещении прекращается в результате продажи, уступки, смерти, назначения управляющего, банкротства или иным образом, новый владелец несет ответственность за возврат залога в соответствии с настоящей главой с даты права собственности до помещение приобретается, независимо от того, дано ли арендатору подтверждение в соответствии с Подразделом (b).

(b) Лицо, которое больше не владеет долей в арендуемом помещении, остается ответственным за гарантийный депозит, полученный в то время, когда это лицо было владельцем, до тех пор, пока новый владелец не предоставит арендатору подписанное заявление, подтверждающее, что новый владелец получил и получил отвечает за залог арендатора и указывает точную сумму депозита в долларах. Сумма залога больше:

(1) сумма, указанная в договоре аренды; или

(2) сумма, указанная в свидетельстве об эстоппеле, подготовленном владельцем во время заключения договора аренды или подготовленном новым владельцем в момент передачи коммерческой собственности.

(c) Подраздел (a) не применяется к держателю залога по ипотеке недвижимости, который приобретает право собственности путем обращения взыскания.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

сек. 93.008. ЗАПИСИ. Арендодатель должен вести точный учет всех гарантийных депозитов.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

сек. 93.009. АДРЕС ПЕРЕДАЧИ АРЕНДАТОРА. (a) Арендодатель не обязан возвращать гарантийный депозит арендатору или предоставлять арендатору письменное описание убытков и сборов до тех пор, пока арендатор не предоставит арендодателю письменное заявление с адресом пересылки арендатора с целью возврата гарантийного залога.

(b) Арендатор не теряет права на возврат гарантийного депозита или права на получение описания убытков и сборов за непредоставление адреса для пересылки арендодателю.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

сек. 93.010. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА УДЕРЖАНИЕ АРЕНДЫ ЗА ПОСЛЕДНИЙ МЕСЯЦ. (а) Арендатор не может задерживать выплату какой-либо части арендной платы за последний месяц на том основании, что залог является обеспечением невыплаченной арендной платы.

(b) Предполагается, что арендатор, нарушивший этот раздел, действовал недобросовестно. Арендатор, недобросовестно нарушивший этот раздел, несет ответственность перед арендодателем в размере, равном трехкратной неправомерно удержанной арендной плате и разумных гонорарах арендодателя адвокату по иску о взыскании арендной платы.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

сек. 93.011. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АРЕНДОДАТЕЛЯ. (a) Арендодатель, недобросовестно удерживающий гарантийный депозит в нарушение настоящей главы, несет ответственность за сумму, равную сумме 100 долларов США, в три раза превышающую сумму депозита, неправомерно удержанную, и разумные гонорары адвоката арендатора, понесенные в ходе судебного разбирательства. для возврата депозита по истечении срока, установленного для возврата депозита.

(b) Арендодатель, недобросовестно не предоставивший письменное описание и подробный список убытков и сборов в нарушение положений настоящей главы:

(1) утрачивает право удерживать любую часть гарантийного депозита или подавать иск против арендатора за нанесение ущерба помещению; и

(2) несет ответственность за разумные гонорары адвоката арендатора в иске о возврате депозита.

(c) В иске, поданном арендатором в соответствии с настоящей главой, арендодатель обязан доказать, что удержание любой части залога было разумным.

(d) Предполагается, что арендодатель действовал недобросовестно, не вернув залог или не предоставив письменное описание и подробный список вычетов на 60-й день после даты передачи арендатором права собственности или ранее.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. С поправками, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 1143, п. 2, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек. 93.012. ОЦЕНКА ПЛАТЕЖЕЙ. (a) Арендодатель не может оценивать плату, за исключением платы за аренду или физическое повреждение арендованных помещений, арендатору, если сумма платы или метод, с помощью которого должна быть рассчитана плата, не указаны в договоре аренды, экспонат или приложение, являющееся частью договора аренды, или поправка к договору аренды.

(b) Этот раздел не влияет на право арендодателя оценивать обвинение или получить средство правовой защиты, разрешенное статутом или общим правом.

(c) Этот раздел не влияет на договорные права арендодателя, который является государственным органом, созданным в соответствии с подразделом D главы 22 Транспортного кодекса, составные муниципалитеты которого являются густонаселенными самоуправляемыми муниципалитетами, чтобы оценивать расходы по договору аренды для полной компенсации государственное учреждение для покрытия операционных расходов государственного учреждения.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1397, п. 1, эфф. 1 сентября 2002 г. Перенумерован из Раздела Кодекса собственности. 93.004 Закона 2003 г., 78-й лег., Гл. 1275, п. 2 (119), эфф. 1 сентября 2003 г.

Изменено:

Acts 2009, 81st Leg., R.S., Ch. 71 (H.B. 1382), п. 1, эфф. 20 мая 2009 г.

сек. 93.013. ОПРЕДЕЛЕННОЕ НЕЗАКОННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ; Прекращение права владения АРЕНДАТОРОМ. (a) Несмотря на положение в договоре аренды об обратном, право владения арендатором прекращается, и арендодатель имеет право восстановить владение арендованными помещениями, если арендатор использует эти помещения или разрешает использовать помещения для целей проституция, пропаганда проституции, пропаганда проституции при отягчающих обстоятельствах или принуждение к проституции, как это запрещено Уголовным кодексом, или торговля людьми, как описано в разделе 20A.02 Уголовного кодекса.

(b) Арендодатель, который обоснованно полагает, что арендатор использует арендованные помещения или разрешает использование арендованных помещений для целей, описанных в Подразделе (а), может подать иск о принудительном задержании в соответствии с Главой 24, требуя владения помещением и неоплачивая его. арендная плата, включая арендную плату за любой период проживания после прекращения права владения арендатором.

(c) Несмотря на положения Раздела 24.005 или 91.001 или любого другого закона или положения в договоре аренды об обратном, домовладелец не обязан для целей принудительного задержания, санкционированного данным разделом:

(1) для направления уведомления о предлагаемом выселении или уведомлении о прекращении до направления уведомления о выселении; или

(2), чтобы уведомить арендатора о выселении за три дня до подачи иска.

(d) Незавершенный иск, поданный генеральным прокурором или прокурором округа, округа или города в соответствии с главой 125 Кодекса гражданской практики и средств правовой защиты, в котором утверждается, что в арендованных помещениях сохраняются общие неудобства в отношении описываемой деятельности согласно подразделу (а) является prima facie доказательством того, что право владения арендатором прекратилось, и арендодатель имеет право восстановить владение помещениями в соответствии с подразделом (а).

(e) Окончательное, не подлежащее обжалованию определение суда в соответствии с главой 125 Кодекса гражданской практики и средств правовой защиты о том, что в арендованных помещениях сохраняются общие неудобства в отношении деятельности, описанной в Подразделе (а), создает неопровержимую презумпцию, что право владения арендатором прекращено, и арендодатель имеет право восстановить владение помещениями в соответствии с Подразделом (а).

Добавлен законами 2017 г., 85-й лег., Р.С., гл. 858 (H.B. 2552), разд. 19, эфф. 1 сентября 2017.

Информация о разрешении | Округ Гавайи, HI Public Works

Итак, вы хотите построить свой новый дом.

Ниже приведены некоторые рекомендуемые действия.

  1. Распланируйте свой бюджет.
  2. Знайте свою собственность.
  3. Получите план дома.
  4. Подайте заявку на получение строительного кредита.
  5. Соберите свою строительную бригаду.
  6. Подать заявку на разрешение на строительство.
  7. Сборка.
  8. Осмотрите.
  9. Завершение.

1. Спланируйте свой бюджет.

Сколько вы можете позволить себе потратить на проект? Обычно для этого необходимо выяснить, на какую сумму вы можете получить предварительную квалификацию в отношении строительного кредита.

2. Знайте свою собственность.

Узнайте в отделе планирования, что разрешено. Какое землепользование разрешено в соответствии с вашими ограничениями по зонированию? Проверьте, в чем заключаются неудачи вашего сайта.Свяжитесь с инженерным отделом, чтобы определить, есть ли особые требования к строительному паводку для вашей конкретной собственности.

3. Получите план дома.

Выберите ваши планы или дизайн и разработайте их с учетом ограничений вашей собственности. Обычно для этого требуется работа с архитектором и / или инженером (ами) (строительным, гражданским, электрическим и / или механическим) в зависимости от объема вашей работы. Определите, каковы будут ваши затраты на материалы, рабочую силу и разрешительные сборы.

4.Подайте заявку на получение строительного кредита.

5. Соберите строительную бригаду.

Наймите генерального подрядчика или, если вы планируете управлять проектом самостоятельно (например, собственник / застройщик), наймите своих субподрядчиков (строительство, электричество, сантехника).

Убедитесь, что вы знаете о своих рисках, связанных с тем, чтобы быть владельцем / строителем, и обязательно нанимайте подрядчиков с действующими лицензиями.

Ресурс: Обязанности собственника-застройщика за риски
Брошюра штата Гавайи - Министерство торговли и по делам потребителей (DCCA)

6.Подать заявку на разрешение на строительство.

Работайте со своей строительной бригадой над заполнением заявлений на получение разрешения на строительство. Для этого также может потребоваться сбор дополнительных необходимых документов, которые необходимо будет подать вместе с заявками на разрешение. Примеры включают: вариант солнечного водонагревателя, письмо об одобрении индивидуальной системы сточных вод (IWS), сертификат IECC и т. Д.

Чтобы ваша заявка на разрешение была принята Строительным отделом, убедитесь, что все пункты в Контрольном списке заявителя на получение разрешения на строительство были заполнены и / или включены.

Строительный отдел округа, а также другие агентства по проверке разрешений на строительство (например, Департамент планирования, Инженерия, Государственный департамент здравоохранения и т. Д.) Будут рассматривать заявки и планы, чтобы убедиться, что строительный проект соответствует действующим строительным нормам. и другие применимые кодексы проверяющих агентств.

Процесс утверждения может занять от 3 недель до года в зависимости от того, насколько заполнены ваши заявки и планы, требований различных утверждающих агентств и количества заявок, уже находящихся в очереди на рассмотрение.Текущий средний срок утверждения вида на жительство составляет 3 месяца.

7. Сборка.

После утверждения и выдачи разрешения вы можете начинать строительство.

8. Осмотрите.

В процессе строительства необходимо будет завершить проверки, проводимые инспекторами Строительного Подразделения, чтобы убедиться, что строительство идет в соответствии с планом и безопасным способом.

Инспекции электрических и сантехнических работ должны быть запрошены подрядчиком, выполняющим эти работы.

9. Завершение.

Как только все строительство будет завершено, Округ должен провести окончательную инспекцию, чтобы подтвердить, что разрешенная работа завершена.

Примечание: Жилой дом, структура и / или улучшенные условия арендатора не подлежат заселению до тех пор, пока проект не пройдет заключительную проверку.

Часто задаваемые вопросы о соглашении о коммерческой аренде - США

Основы коммерческой аренды

Что такое коммерческая аренда?

Коммерческая аренда - это юридически обязывающий договор, заключаемый между арендодателем и бизнес-арендатором.Договор аренды дает арендатору право использовать определенное имущество для ведения бизнеса или коммерческой деятельности в течение определенного периода времени в обмен на деньги, выплачиваемые домовладельцу. Кроме того, в договоре аренды излагаются права и обязанности как арендодателя, так и арендатора в течение срока аренды. LawDepot предоставляет письменный договор коммерческой аренды.

Чем аренда коммерческой недвижимости отличается от аренды жилой недвижимости?

Коммерческая аренда используется арендатором для аренды помещения для бизнеса, в то время как аренда жилого помещения используется арендатором для аренды дома или помещения для личного проживания.Коммерческая аренда обычно рассматривается как договор между знающими бизнесменами. Следовательно, арендаторам коммерческой недвижимости предоставляется меньшая государственная защита, чем арендаторам жилой недвижимости. Поскольку стороны являются знающими бизнесменами, основная идея заключается в том, что они должны иметь возможность согласовывать условия аренды по своему вкусу. В соответствии с этой идеей стороны коммерческой аренды обычно обладают большей переговорной силой и большей способностью вести переговоры, чем стороны договора аренды жилого помещения.

Почему устного договора аренды недостаточно?

Проблема устных договоров аренды состоит в том, что их бывает сложно обеспечить. Если возникнет спор, суд должен будет заслушать доказательства и решить, чью версию истории принять. Если есть письменное соглашение, суды, как правило, будут обязаны соблюдать условия письменного соглашения, даже если они не нравятся судам. В некоторых юрисдикциях требуется, чтобы любой контракт, касающийся земли или прав на землю, был заключен в письменной форме, чтобы обеспечить исполнение.

Какие положения обычно используются при коммерческой аренде?

В коммерческую аренду обычно входит:

  • вид арендуемого имущества;
  • адрес объекта аренды;
  • срок аренды и то, является ли аренда на фиксированный срок или периодически возобновляется;
  • размер подлежащей оплате арендной платы, как часто и когда следует платить арендную плату;
  • вид деятельности, которая может вестись в помещении;
  • право собственности на улучшения арендованного имущества; а также
  • положения любого залога / возмещения убытков.

Кроме того, в коммерческой аренде может быть указано следующее:

  • резервы на продление аренды;
  • улучшений домовладельца и стимулы для подписания;
  • улучшений арендатора;
  • , может ли арендатор передать недвижимость в субаренду:
  • положения уведомления о прекращении аренды; а также
  • страховых резервов.

Какое законодательство регулирует мой договор аренды?

Применимым законодательством является юрисдикция, в которой находится недвижимость, независимо от юрисдикции, в которой проживают арендодатель и арендатор.

Что такое «Базовая арендная плата»?

Базовая арендная плата - это минимальная или базовая сумма арендной платы, указанная в договоре аренды, за исключением процентной арендной платы или любых других дополнительных или операционных расходов.

Что такое «процентная аренда»?

Процентная аренда относится к особому типу договора аренды, который применяется в основном к розничным торговцам, особенно в торговых центрах или торговых центрах с несколькими арендаторами. При процентной аренде арендатор платит фиксированную или базовую арендную плату плюс процент от валового дохода.Чтобы создать договор аренды такого типа, попросите арендатора заплатить «Базовая арендная плата плюс% валовой прибыли».

Что такое аренда на условиях брутто?

Аренда с брутто-арендой - это вид коммерческой аренды, при которой арендатор платит фиксированную арендную плату (иногда арендатор должен будет платить фиксированную базовую арендную плату плюс определенные указанные расходы в отношении Помещения), а арендодатель оплачивает все другие связанные с этим расходы. с эксплуатацией и обслуживанием недвижимости. Операционные расходы могут включать страхование, коммунальные услуги, расходы на техническое обслуживание, а иногда и налоги.

Стороны

Кто стороны договора аренды?

Сторонами договора аренды являются арендодатель (также называемый арендодателем) и арендатор (также называемый арендатором). Арендодатель владеет имуществом и позволяет арендатору использовать его в обмен на денежные выплаты, называемые арендной платой.

Арендуемое помещение

Каково юридическое описание помещения?

Юридическое описание помещения относится к тому, как собственность идентифицируется в юридических сделках с недвижимостью.Описание может быть найдено в акте, ипотеке или другом документе о покупке или может быть получено у регистратора округа, офиса земельных прав, налогового инспектора или другого аналогичного должностного лица.

Что такое светильники?

В терминологии недвижимого имущества слово «приспособление» относится к части собственности, которая достаточно прикреплена к Помещению, так что ее перемещение или удаление может повредить собственность. Если прикрепленная часть имущества может быть удалена без значительного повреждения имущества, то обычно это не считается приспособлением.Примеры приспособлений могут включать встроенные шкафы, раковины, туалеты или ковровые покрытия от стены до стены.

Что такое движимое имущество?

Шатры являются личной собственностью. Они отличаются от недвижимости или недвижимости тем, что их можно перемещать из одного места в другое. Примеры движимого имущества могут включать жалюзи или занавески, микроволновые печи, холодильники, столы и персональные компьютеры.

Что такое улучшения арендованного имущества?

Улучшение арендованного имущества - это расходы, понесенные в связи с постоянным улучшением арендованного имущества.Они считаются основными средствами и обесцениваются в течение срока аренды.

Как арендатору разрешено пользоваться помещением?

Арендатор может использовать сдаваемое в аренду имущество только для целей, одобренных Арендодателем. Оговорка о «разрешенном использовании помещений» ограничивает возможность арендатора заниматься только определенными видами бизнеса. Прежде чем позволить арендатору использовать недвижимость для дополнительных целей, не указанных в Договоре аренды, арендатору необходимо получить письменное согласие Арендодателя.

Срок аренды

Что означает «Автоматическое продление»?

Автоматическое продление означает, что аренда продолжается бессрочно в течение согласованного периода (еженедельно, ежемесячно или ежегодно) до тех пор, пока арендатор или домовладелец не уведомят другую сторону о том, что они будут расторгать договор аренды.

Какой срок аренды мне следует использовать?

LawDepot позволяет вам выбирать из нескольких различных типов условий аренды:

Аренда с фиксированной датой окончания дает уверенность в сроках как для арендодателя, так и для арендатора.В нем указывается точный день окончания аренды. Преимущество здесь в том, что ни одна из сторон не должна уведомлять о расторжении договора аренды, он просто заканчивается в указанную дату. В договоре аренды с фиксированной датой окончания арендодатель не может увеличить арендную плату или изменить какие-либо другие условия аренды, если он специально не оставляет за собой право в договоре аренды, и арендатор не соглашается с изменениями. Если арендатор остается после указанной даты, арендодатель может либо: (a) принять арендные платежи и продлить аренду на помесячной основе по тем же правилам, что и для истекшего срока аренды с фиксированной датой окончания; (б) подписать новый договор аренды; или (c) начать процедуру выселения в отношении арендатора.

  • Фиксированное количество недель / месяцев / лет

Аренда на фиксированное количество недель / месяцев / лет дает дату начала аренды и количество недель / месяцев / лет, в течение которых она будет действовать (например: аренда может начаться 1 сентября 2005 г. и затем продолжайте в течение 18 месяцев). Преимущество здесь в том, что ни одна из сторон не должна уведомлять о прекращении аренды, он просто заканчивается через указанное количество недель / месяцев / лет. При аренде с фиксированным сроком арендодатель не может увеличивать арендную плату или изменять какие-либо другие условия аренды, если он специально не оставляет за собой право на аренду, и арендатор не соглашается с изменениями.В конце указанного периода арендодатель может: (a) принять арендные платежи и продлить аренду на еженедельной / ежемесячной / ежегодной основе по тем же правилам, что и для истекшего срока аренды с фиксированной датой окончания; (б) подписать новый договор аренды; или (c) начать процедуру выселения в отношении арендатора.

Периодическая аренда (еженедельная / ежемесячная / годовая аренда с автоматическим продлением) будет продолжаться до тех пор, пока одна из сторон не расторгнет договор аренды. Чтобы расторгнуть договор аренды, домовладелец или арендатор должны уведомить о своем намерении расторгнуть договор в соответствии с законом.Арендодатель обычно может повысить арендную плату или изменить условия аренды в соглашениях такого типа, предоставив надлежащее уведомление, как того требует закон. По истечении срока уведомления арендатор должен выехать, или домовладелец может начать процедуру выселения в отношении арендатора.

Аренда

Что такое «Базовая арендная плата»?

Базовая арендная плата - это минимальная или базовая сумма арендной платы, указанная в договоре аренды, за исключением процентной арендной платы или любых других дополнительных или операционных расходов.

Что такое «процентная аренда»?

Процентная аренда относится к особому типу договора аренды, который применяется в основном к розничным торговцам, особенно в торговых центрах или торговых центрах с несколькими арендаторами.При процентной аренде арендатор платит фиксированную или базовую арендную плату плюс процент от валового дохода. Чтобы создать договор аренды такого типа, попросите арендатора заплатить «Базовая арендная плата плюс% валовой прибыли».

Что такое «тройная аренда»?

Тройная аренда - это наиболее распространенная форма коммерческой аренды. Их можно использовать для торговых, складских и промышленных объектов. Арендатор несет ответственность за все расходы по эксплуатации здания (включая ремонт и техническое обслуживание) по договору тройной аренды.

Залог / залог возмещения убытков

Что такое залог / залог возмещения убытков?

Залог - это сумма денег, которую арендатор платит арендодателю, чтобы гарантировать, что арендатор выполнит все обязательства по договору аренды. Арендодатель удерживает гарантийный депозит на срок аренды, чтобы гарантировать, что арендатор не нарушит условия договора аренды и не нанесет иной ущерб собственности. Если арендатор повредит имущество (исключая обычный «износ») или если арендатор не уплатил арендную плату, арендодатель имеет право возместить задолженность из гарантийного депозита.Обычно арендатор должен предоставить арендодателю залог в начале срока аренды. По окончании срока аренды арендатор получит обратно залог за вычетом любых вычетов на ремонт / восстановление.

Какой должна быть сумма страхового залога / ущерба?

Залог на случай возмещения убытков обычно эквивалентен максимальной месячной арендной плате, но может быть любой суммой, которую арендодатель решит в коммерческих условиях. Залог может варьироваться от одного до трех месяцев аренды в зависимости от арендатора и отрасли.

Что такое отчет о проверке?

Арендатор заполняет отчет о проверке в разумные сроки после того, как арендатор вступает во владение недвижимостью. Эта форма содержит описание состояния собственности на момент владения арендатором и используется в конце срока аренды в качестве инструмента сравнения, чтобы определить, причинил ли арендатор какой-либо ущерб собственности. Арендатор должен убедиться, что весь ущерб надлежащим образом раскрыт в этом отчете, чтобы арендодатель не мог предположить, что арендатор причинил ущерб.

Поощрение арендодателя / подписание контракта

Что такое поощрение подписания?

Стимул для подписания - это стимул или уступка, предоставляемая арендатору для заключения договора аренды, например, бесплатная аренда за месяц.

База данных по пунктам

Будут ли затронуты мои права, если я не укажу некоторые пункты в базе данных по пунктам?

Обратите внимание, что отсутствие указания некоторых пунктов в базе данных пунктов может повлиять на права сторон или их способность обеспечить соблюдение этих прав.

Что входит в стандартные условия страхования арендодателя?

Стандартные положения о страховании арендодателя устанавливают, что арендодатель должен иметь:

  • расширенное страхование от пожара и расширенное страховое покрытие Здания;
  • страхование котлов и оборудования; а также
  • комплексное страхование гражданской ответственности от претензий по телесным повреждениям, включая смерть и материальный ущерб.

Что входит в стандартные условия страхования арендатора?

Стандартные положения о страховании арендатора устанавливают, что арендатор должен иметь:

  • комплексное страхование гражданской ответственности от претензий по телесным повреждениям, включая смерть и имущественный ущерб или убытки, возникшие в результате проживания в помещении;
  • Страхование рисков, связанных с товаром, инвентарем, мебелью, оборудованием, улучшениями и имуществом арендаторов в помещениях.
  • страхование стекла и листового стекла в помещениях;
  • страхование котлов и оборудования, которое арендатор установил или контролирует; а также
  • автострахование автотранспортных средств, принадлежащих арендатору или используемых в хозяйственной деятельности арендатора.

Разное

Что такое личная гарантия акционера?

Личная гарантия акционера - это обещание акционера (или акционеров) лично выплатить арендную плату или ущерб, который корпоративный арендатор может задолжать по договору аренды.

Что такое субаренда?

Субаренда - это когда права на использование собственности (или части собственности) по договору аренды передаются текущим арендатором третьей стороне на часть оставшегося срока аренды.

Что означает уступка аренды?

Передача аренды означает полную передачу всех прав на проживание в помещении на оставшийся срок от текущего арендатора третьему лицу.

Какие дополнительные пункты включает длинная версия?

Расширенная версия включает несколько пунктов, например, получение страховки (если вы выберете расширенную версию, вам будет предложено ответить на несколько вопросов, касающихся страхования).

Когда арендаторам нужно будет профессионально чистить ковры паром?

Арендаторы должны будут профессионально очистить ковры паром перед окончательной проверкой выезда.

Детали подписания

Я не знаю, когда будет подписан договор аренды. Могу я указать дату позже?

Да, при выборе «Не уверен» в качестве даты подписания соглашения в договор аренды будет вставлена ​​пустая строка, чтобы вы могли добавить правильную дату после печати документа.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *