Как перевести квартиру в нежилое: ЖК РФ Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение / КонсультантПлюс

Содержание

Как перевести квартиру в нежилой фонд. Советы адвоката



Перевод квартиры в нежилой фонд является очень сложной и трудоемкой работой, ведь соблюсти законность иногда, ой, как непросто.

Частный бизнес развивается быстрее, чем строятся подходящие помещения. Нехватка такого пространства побуждает предпринимателей использовать для ведения бизнеса жилые квартиры. А если такое помещение находится на первом этаже, то для собственника открываются привлекательные перспективы. Но, когда касаешься сферы недвижимости, то почти всегда возникают юридические вопросы. Рассмотрим тонкости вопроса по выводу квартиры в нежилой фонд.

С 9 июня 2019 года Жилищный кодекс предъявляет новые требования для перевода жилого помещения в нежилое. Изменения, внесенные Федеральным законом, коснулись всего нескольких статей жилищного кодекса, но это поспособствовало тому, на сегодняшний день вывод помещения из жилого фонда несколько усложнился.

Первое,

о чем говорит в закон — это о том, что не получиться вывести квартиру из жилого Фонда, если невозможно оборудовать отдельный вход. Такое требование существовало и прежде, просто оно было не так очевидно.

Теперь его уточнили и дополнили обязанностью исключить возможность доступа в нежилое помещение после его помещение через помещение, обеспечивающее доступ к другим квартирам. Проще говоря, собственнику такой квартиры нужно будет обязательно заложить входную дверь из подъезда.

Второе

Квартира должна располагаться на первом этаже. Но может находиться и выше, если квартиры под ней уже являются нежилыми.

Невозможно перевести квартиру в нежилое помещение:

  • Для религиозной организации
  • Квартиру, находящуюся в залоге
  • С прописанными жильцами
  • Только часть квартиры

Если помещение отвечает всем этим требованиям, можно продолжать процедуру.



Перевод помещения из жилого в нежилое. Этапы и сроки

Прежде чем, вы подадите заявление на смену предназначения помещения, соберите необходимые документы. Их перечень закреплен в 23 статье Жилищного кодекса. Вот здесь-то и начинаются трудности. В список для согласования с этого года добавлено два документа, которые раньше предоставлять было не обязательно.

Что нужно:

  • Согласие каждого их смежных соседей, причем в письменном виде
  • Протокол общего собрания собственников

Разрешение от примыкающих к помещению собственников квартир можно получить в произвольной форме. А вот провести собрание и получить большинство голосов жильцов многоквартирного дома достаточно затруднительно.



Как провести собрание для вывода квартиры их жилого фонда?

Теперь жилищный кодекс предусматривает разный порядок голосования для домов с одним и с несколькими подъездами. И закрепляет разные требования к кворуму и голосованию собственников.

Чтобы результаты голосования были признаны законными нужно выполнить следующие условия:

Требования к собранию для домов с одним подъездом
  1. На общем собрании для домов с одним подъездом должно присутствовать не менее чем 2/3 собственников
  2. Решение принимается простым большинством голосов
Требования к собранию для домов с несколькими подъездами

Эти два условия должны быть выполнены одновременно.

  1. На собрание должно прийти не меньше половины собственников всего дома и не более 2/3 собственников подъезда, где находиться переводимое помещение
  2. Проголосовать должны большинством от пришедших на собрание и одновременно большинством от собственников подъезда, где находиться помещение

Иными словами, если весь дом проголосовал за перевод квартиры в нежилое помещение, но при этом не набралось большинство голосов именно из того подъезда, где находится помещение, то перевести в нежилое ее будет нельзя.

А вот в некоторых случаях при проведении собрания придется получить и вовсе 100% голосов. Например, если по проекту предусматривается реконструкция.

Не забывайте, что голоса считаются не по количеству квартир, как ошибочно полагают некоторые, а пропорционально площади помещения, которое принадлежит собственнику. Условно у троих владельцев двушки в 40 квадратов будет меньше голосов, чем у одного владельца от двушки в 50 квадратов.



После получения согласи от соседей и общего собрания вам остается только подать заявление. Заявление на перевод квартиры в нежилое помещение нужно подать в местную администрацию, а также через МФЦ или портал Госуслуги. К заявлению нужно приложить все собранные документы.

Далее получаете разрешение и можно приступать к работам по проекту. Не забудьте после произвести учет изменений в Росреестре, так как ваша квартира изменит назначение и номер.

Получить подробную юридическую консультацию
Вы можете по телефонам+7(473) 240-87-07 или +7(961) 109-06-69
Или заполните форму и отправьте нам

Перевод в нежилое помещение из жилого

Зачастую стоимость квартир на первом этаже значительно меньше, чем цена квартир на других этажах дома. Это объясняется многими факторами: шум с дворовых территорий или прилегающей дороги, взгляды прохожих в окна, постоянный стук подъездной двери и многое другое. Но для предпринимателей все перечисленные неудобства являются несомненной выгодой: чем выше проходимость, тем большую ценность имеет такая квартира. Поэтому часто предприниматель покупает такую квартиру с целью перевода жилого помещения в нежилое и дальнейшего ведения коммерческой деятельности.

Как перевести помещение из жилого в нежилое

Но как перевести помещение из жилого в нежилое? Как перевести в нежилое квартиру в многоквартирном доме? С какими трудностями можно столкнуться?

Далеко не у каждой квартиры расположенной на первом этаже жилого дома можно поменять статус на «нежилое». Необходимо соблюсти условия ст.22 ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод в нежилое не допускается, если:
  • У квартиры нет технической возможности оборудования отдельной входной группы
  • Помещение является частью другой квартиры
  • Есть зарегистрированные лица или данное помещение используется как постоянное место проживания.
  • Квартира обременена правами третьих лиц, а также находится в залоге или под арестом
  • Дом в котором расположена квартира признан аварийным

В Жилищном кодексе РФ представлен следующий список документов, которые необходимо предоставить в уполномоченный орган:

  • Заявление на перевод объекта
  • Документы о праве собственности
  • Справка о том, что нет зарегистрированных лиц
  • Технический паспорт (план) помещения
  • Поэтажные планы многоквартирного жилого дома
  • Согласованный проект перепланировки и переустройства жилого помещения в нежилое
  • Пакет документов, если собственник является юридическим лицом

Решения о переводе жилого помещения в нежилое осуществляется не позднее, чем через 45 дней с момента подачи заявления в уполномоченный орган.

Отказ в переводе может быть, если:

  • Представлен не полный список документов, описанный выше.
  • Не соблюдены условия перевода, согласно ст. 22 ЖК РФ.
  • Отсутствуют согласие всех собственников жилья.
  • Проект выполнен не по строительным нормам и правилам.

Перевод из жилого в нежилое: процедура дальнейших действий в случае положительного решения комиссии:

После выполнения строительных работ начинается подготовка помещения к сдаче в эксплуатацию. Это наиболее трудоемкий процесс, поскольку собирается новый пакет документов, справок и договоров с обслуживающими организациями, которые предъявляются к рассмотрению в Управление архитектуры и градостроительства города Владимира. Далее выдается Акт ввода, который так же подписывается необходимыми службами города.

По оценке экспертов, прохождение данного этапа занимает от 3-х до 9-ти месяцев, а, если собственник проходит это самостоятельно, то и до нескольких лет.

Далее осуществляется выход представителей БТИ на объект и регистрация права на вновь образуемый объект.

Мы берем на себя все этапы перевода вплоть до конечной регистрации нежилого помещения. Сможем дать грамотную юридическую консультацию, оценим риски, разработаем проектную документацию согласно законодательству, согласуем устройство отдельного входа, по мере поступления будем решать все возникающие вопросы.

Краснова Елена

Отдел узаконивания и перепланировок 

Почему мы?
  • Опыт: мы перевели более 100 квартир во Владимире. Скорее всего, ни у кого нет сравнимого опыта.
  • Стоимость: мы знаем наименее затратные способы перевода квартир.
  • Надежность: конечная оплата только по факту выполнения работ.
  • Скорость: мы умеем наиболее быстро решать вопросы, связанные с переводом в нежилое.
Перевод в нежилое помещение: стоимость услуг.
Стоимость наших услуг будет оценена в результате консультации, поскольку зависит от многих факторов: уровня сложности перевода и переустройства жилого помещения в нежилое, необходимости согласования инженерных коммуникаций, технических характеристик объекта.

Перевод жилого помещения в нежилое — постановление №318

ГЛАВА ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ СМЫШЛЯЕВКА МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА ВОЛЖСКИЙ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от  18.04.2018г. № 318

О переводе жилого помещения в нежилое помещение квартира 11 -Дом №15, по улице Академика Дмитрия Козлова в п.г.т. Стройкерамика городского поселения Смышляевка Волжского района Самарской области

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации на основании заявления Боковой Ирины Николаевны о переводе в нежилое помещение квартиры № 117 дом № 15 в п.г.т. Стройкерамика городского поселения Смышляевка Волжского района Самарской области, принадлежащей ей на основании договора участия в долевом строительстве от 30.10.2017 г  №20-8-117 , в целях использования помещения в качестве нежилого помещения,

ПОСТАНОВЛЯЮ:

  1. Перевести жилое помещение в нежилое помещение квартиру № 117 площадью 541.8 кв. м., дом №15, улица Академика Дмитрия Козлова, пгт Стройкерамика, городского поселения Смышляевка Волжского района Самарской области в целях использования помещения в качестве торгово-офисного помещения.
  2. Отделу архитектуры и градостроительства администрации городского поселения Смышляев» муниципального района Волжский Самарской области проинформировать собственников помещений, примыкающих к квартире 117 дома №15 улица Академика Дмитрия Козлова, п.г.т. Стройкерамика, городское поселение Смышляева, Волжского района Самарской области, о принятом решении не позднее, чем через три рабочих дня с даты подписания настоящего постановления.
  3. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Главы городского поселения Смышляева Е. А. Жукову.

Глава администрации городского поселения Смышляевка В. М. Брызгалов
Скачать документ
Скачать приложение

 

И. Н. Боковой, зарегистрированной: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Туманяна, д 17, кв. 14.

Администрация городского поселения Смышляевка, рассмотрев заявление № 135 от 20.03.2018 года о переводе жилого помещения (квартиры) в не жилое помещение без проведения работ  по перепланировке (переустройству),жилого помещения (квартиры) расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Самарская область, Волжский район, городское поселение Смышляевка,п.г.т. Стройкерамика,ул. Академика Дмитрия Козлова, дом № 15, квартира 117, общей площадью 541.8 м2 – сообщаем следующее:

Разрешает перевод жилого помещения (квартира) в не жилое помещение согласно действующему Жилищному Кодексу Р.Ф. (№ 188-ФЗ) от 29 декабря 2004 года ст. 26.

Глава Администрации Городского поселения Смышляевка В. М. Брызгалов

 

АКТ приемки объекта в эксплуатацию

Приемочная комиссия в составе: председатель комиссии Глава администрации городского поселения Смышляевка муниципального  района Волжский Самарской области  В. М. Брызгалов

члены комиссии- представители:

Зам. Главы администрации Городского поселения Смышляевка муниципального  района Волжский Самарской области  Е. А. Жукова

Начальник отдела Архитектуры и градостроительства Администрации г. п. Смышляевка  муниципального района Волжский Самарской области  А. А. Долгов

В присутствии владельца жилого помещения (квартира)  – произвела осмотр жилого помещения (квартиры), расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Самарская  область,Волжский  район, городское поселение Смышляевка, п.г.т. Стройкерамика, ул. Академика Дмитрия Козлова, дом № 15, квартира 117.

    КОМИССИЯ   УСТАНОВИЛА:

  1. Проведение работ по перепланировке и переустройству жилого помещения (квартиры) – не требуется,  помещение расположено на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Самарская    область,Волжский  район, городское поселение Смышляевка, ул. Академика Дмитрия Козлова, дом № 15, квартира 117, общей площадью 541.8 м2.
  2. Комиссия установила следующие отклонения от проектной документации: – документация не готовилась в виду отсутствия работ на объекте
  3. Замечания  приемочной комиссии: – нет
  4. Решение приёмочной комиссии: Перевести объект в объект в нежилое помещение.

Предъявленный к приемке объект отвечает требованиям строительных норм и правил,  считать  его принятым в эксплуатацию.

  АКТ ПОДПИСАЛИ

  • В. М. Брызгалов
  • Е. А. Жукова
  • А. А. Долгов

 

 

Приложение № 6 К положению о порядке согласования переустройства и перепланировки жилого помещения

Примерный перечень ограничений, исключающих производство перепланировки и (или) переоборудования помещений в жилых домах, а также работ, не требующих получения разрешения

 
  1. Не допускается переоборудование и (или) перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нём оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, в том числе:

1.1. Устройство оконных и дверных проёмов (шириной более 1 метра) в несущих стенах жилых домов.

1.2. Устройство проёмов в капитальных стенах и перегородках, являющихся противопожарными.

1.3. Работы, связанные с повреждением балок и прогонов, ослаблением несущей способности отдельных опор, нарушением конструкции стропил и плоских кровель, нарушением монолитности перекрытий и целостности гидроизоляции в санузлах и гидроизоляции над подвальными помещениями.

1.4.  Изменение и нарушение конструкций вентиляционных блоков, а также работы, которые влекут за собой нарушение тяги или закрытие вентиляционных, дымовых и газовых каналов.

1.5. Замуровывание в стену стояков и разводки газовых труб, стояков центрального отопления.

1.6. Установка кирпичных печей или каминов непосредственно на деревянное перекрытие.

1.7. Установка перегородок, примыкающих к оконному проёму.

1.8. Увеличение жилой площади за счёт балконов, связанных с путями эвакуации, а также мест общего пользования.

1.9. Строительство погребов под лоджиями и балконами, строительство дополнительных подсобных помещений, примыкающих к помещениям первых этажей жилых домов.

1.10. Переоборудование и (или) перепланировка, ведущие к нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

  1. Не допускается перепланировка помещений, ухудшающая условия проживания граждан, в том числе:
    • Размещение санузлов над жилыми комнатами.

2.2. Лишение части граждан возможности пользоваться кухней, туалетом, ванной и выходом на лестничную клетку.

2.3. Перепланировка, в результате которой образуется жилая комната площадью менее 8 кв.м. или шириной менее 2,5 м.

2.4. Другие изменения, противоречащие требованиям нормативных документов в области строительства, санитарно-эпидемиологической и пожарной безопасности.

  1. Не требуется получения разрешения в случае:

3.1. Разборки, переноса или переустройства вновь  встроенных стенных шкаф, кладовок, гардеробных из лёгких конструкций в основных или вспомогательных помещениях.

3.2. Изменения расположения или замены бытового оборудования и сантехнических приборов в пределах существующих площадей при сохранении мест их подключения к стоякам и параметров энергопотребления (газоснабжения, водоснабжения).

Глава городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области   В. М. Брызгалов

 

 ПРОТОКОЛ

Заседания межведомственной жилищной комиссии городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области по переводу жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения

П.г.т. Смышляевка            от 18.04.2018 г.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВОВАЛ:Заместитель Главы городского поселения Смышляевка Е. А. Жукова

Присутствовали:

  • Начальник организационного отдела администрации городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области       Т. В. Павлова
  • Начальник отдела архитектуры и градостроительства администрации городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области  А. А. Долгов

 

ПОВЕСТКА ДНЯ:

Рассмотрев обращение Боковой Ирины Николаевны о переводе жилого помещения (квартиры) в нежилое помещение в многоквартирном жилом доме без проведения работ, находящегося по адресу: Самарская область, Волжский район, городское поселение  Смышляевка,п.г.т. Стройкерамика, ул. Академика Дмитрия Козлова, дом № 15, квартира 117, (расположение – первый этаж трёхэтажного дома, имеет отдельный вход), и принятие решения.

Многоквартирный жилой дом, расположен по выше указанному адресу имеет следующие технические характеристики: дом – трёхэтажный, год постройки –2017, этажность -5, процент износа – %. Общая площадь жилого помещения – 541.8 м2 (технический паспорт жилого помещения (квартиры) от 29.01.2018 года).

 

РЕШЕНИЕ КОМИССИИ

  1. На основании ст. 22, п.п 3. жилищного кодекса Р. Ф. № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года (Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение), –  принято решение о переводе жилого помещения (квартиры) в нежилое жилое помещение расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, городское поселение Смышляевка,п.г.т. Стройкерамика, ул. Академика Дмитрия Козлова, дом № 15, квартира 117.
  2. Без организации в данном помещении питейных заведений.
  3. При организации торгово офисного помещения – рабочий день ограничить до 18.00 (Самарского времени).
  4. О принятии решения уведомить заявителя – Бокову Ирину Николаевну, зарегистрированной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Туманяна, д. 17, кв. 14.

 

Председатель комиссии   Е. А. Жукова

Заместитель комиссии   А. А. Долгов

Члены комиссии

  •  Т. В. Павлова
  • И. В. Андриянова

 

 

Кому Боковой Ирине Николаевне  ( фамилия, имя, отчество- для граждан)

Куда_ Краснодарский край, г.Сочи, ул.Таманяна, д. 17, кв. 14.  (почтовый индекс и адрес заявителя согласнозаявлению о переводе)

Уведомление О переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) Помещения в нежилое (жилое) помещение

Администрация городского поселения Смышляевка, муниципального района Волжский, Самарской области, рассмотрев представленные в соответствии с пунктом 3 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ) документы о переводе жилого помещения общей площадью _541.8_ кв. м., находящегося по адресу: _Самарская область, Волжский район, городское поселение Смышляевка,п.г.т. Стройкерамика, ул. Академика Дмитрия Козлова, дом №15, квартира 117_______________ ( наименование городского или сельского поселения)

__________________________________________ __________________________________

(наименование улицы, площади, проспекта, бульвара, проезда и т. п.)

Дом ___15_, корпус (владение, строение), кв.117. ___________________________________ (ненужное зачеркнуть)

Из жилого (нежилого) в нежилое (жилое) в целях использования нежилого помещения (ненужное зачеркнуть)

_Жилой многоквартирный дом, технический паспорт жилого помещения от 29.01.2018 г._ (вид использования помещения в соответствии с заявлением о переводе)

Решил ( ____________от 18.04.2018 года № б\н.___________________________________ )

(наименование акта, дата, его принятия и номер)

  1. Помещение на основании приложенных к заявлению документов:

а)  перевести из жилого (нежилого) в нежилое (жилое) без предварительных условий;

(ненужное зачеркнуть)

б)  перевести из жилого (нежилого) в нежилое (жилое) при условии проведения в установленном порядке следующих видов работ: __________________________________________________________________________

(перечень работ по переустройству (перепланировке) помещения или иных необходимых работ по ремонту, реконструкции,

__________________________________________________________________________

реставрации помещения)

  1.  ______________________________________________________________________

(основание (я), установленное частью 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации)

Начальник отдела архитектуры и градостроительства администрации г. п. Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области   А. А. Долгов

Перевод в нежилой фонд Служба Согласования

Все больше предпринимателей, собственников бизнеса, людей которые выгодно хотят вложить свои сбережения, приобретают квартиры на первых этажах жилых домов с целью их дальнейшего перевода в нежилой фонд. Это наиболее выгодное вложение денежных средств, так как стоимость коммерческой недвижимости значительно превышает стоимость жилой недвижимости. В большинстве случаев перевод помещения в нежилой фонд сопровождается устройством одного или нескольких дополнительных входных групп. 
Перевод квартиры в нежилой фонд имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при принятии решения о приобретении такого помещения в собственность.
Приобретая помещение, убедитесь, что:
— квартира расположена на первом этаже или находящиеся под ней помещения нежилые;
— возможность обеспечить доступ к будущему офису или магазину со стороны улицы без использования помещений, через которые осуществляется доступ в жилые квартиры;
— инженерные коммуникации под крыльцом отдельного входа (тепловые или электрические сети).
Перечислим основные необходимые требования для перевода в нежилой фонд:
— помещение не должно быть обременено правами третьих лиц;
— в помещении никто не должен быть прописан;
— помещение не находится под арестом или в залоге; 
— вы должны быть собственником квартиры;
— возможность оборудования отдельного входа с улицы;
— квартира должна располагаться на 1-м этаже или над нежилым помещением;
— учет расположения инженерных коммуникаций на месте будущего входа.
Порядок работ включает в себя:
— проверка на возможность перевода квартиры в нежилой фонд;
— разработка проектной документации;
— перевод квартиры, помещения, в нежилой фонд;
— ввод в эксплуатацию;
— получение свидетельства права собственности на нежилое помещение.
Сроки:
Благодаря длительному времени работы нашей компанией в области перевода помещений в нежилой фонд, сроки перевода сведены к минимуму: от 2-х до 4-х месяцев во всех районах г. Уфа.
Возможен комплекс услуг: поиск и подбор квартир на первых этажах жилых домов для последующего перевода в нежилой фонд, перевод в нежилой фонд, согласование перепланировки (переустройства) и отдельного входа (реконструктивных работ). А так же сопровождение строительно-монтажных работ и последующую сдачу в аренду либо выгодную продажу объекта недвижимости.

Перевести в нежилое
Перевод в нежилой фонд

Плюсы, минусы и шаги по преобразованию сдаваемого в аренду здания в многоквартирный дом

Преобразование сдаваемого в аренду здания в кондоминиум представляет собой проект, предусматривающий изменение юридической структуры существующей застройки. Это позволяет владельцу участвовать в владении и управлении жилым или коммерческим комплексом, имея при этом право собственности на отдельную единицу. Законодательство, регулирующее кондоминиумы, называется Законом о кондоминиумах , SO 1998, C-19 .

 

Преимущества преобразования

 

Существуют плюсы и минусы для владельцев зданий и потенциальных покупателей квартир в преобразовании арендуемого здания в кондоминиум.К ним относятся:

 

  • В связи с увеличением стоимости покупки недвижимости покупателям жилья, впервые приобретающим жилье, становится все труднее разорвать цикл аренды. С кондоминиумами есть более доступный способ владения для первого покупателя дома.
  • Обеспечивает гибкость. Каждая единица кондоминиума представляет собой отдельный участок, поэтому ее можно закладывать, финансировать и/или продавать по отдельности.
  • Он обеспечивает потенциальную экономию налогов. Хотя это не обязательно, Корпорация по оценке муниципальной собственности (MPAC) по-разному относится к арендованному зданию и кондоминиуму.Для сдаваемого в аренду здания MPAC использует мультипликатор валового дохода для определения значения, используемого для уплаты налогов. Для кондоминиумов MPAC использует сумму общей рыночной стоимости всех отдельных единиц. Это, как правило, обеспечивает более высокие оценки арендуемых зданий.
  • Разделив имущество на более мелкие части, владелец здания может получить более высокую общую цену продажи.

 

Недостаток преобразования

 

При каждом преимуществе есть и недостатки, которые владельцы зданий должны понимать и к которым должны быть готовы, прежде чем начинать проект по переоборудованию.Эти соображения включают:

 

  • Закон об аренде жилых помещений, SO 2006, C-17 , обеспечивает арендаторам гарантии владения жильем в случае переоформления жилья. Арендаторы не могут быть принуждены к выезду, и владелец или покупатель должны следовать правилам и положениям, чтобы получить свободное владение помещением.
  • Процесс преобразования может занять от девяти месяцев до двух лет.
  • Требуется много специалистов, таких как юрист, геодезист, риелтор, инженер, налоговый консультант и бухгалтер.Плата за ассоциированных экспертов должна быть частью анализа затрат/выгод.
  • Гарантия Tarion не распространяется на существующие здания, преобразованные в кондоминиумы.
  • Муниципалитеты могут препятствовать процессу преобразования посредством содержания своих официальных планов. Общие правила включают ограничения на преобразование, если только доля вакантных площадей для сдаваемого в аренду жилья не превышает установленный предел и если средняя рыночная арендная плата за предлагаемые единицы не превышает среднюю рыночную арендную плату за тип квартиры в этом конкретном географическом местоположении.

 

Действия по преобразованию

 

Перед началом процесса преобразования, если имущество принадлежит корпорации или нескольким корпорациям, требуется специальное разрешение, разрешающее преобразование. Фактический процесс преобразования включает в себя 2 основных этапа.

 

Этап 1

Первым шагом является фактическое разделение собственности на более мелкие участки. Для этого требуется разрешение муниципалитета.Для города Оттава существует форма заявки под названием «План кондоминиума». Эта форма используется независимо от того, строится ли новый кондоминиум или перестраивается существующее здание. Сборы, связанные с заявкой, варьируются в зависимости от количества единиц, стоимости инфраструктуры или требований общественных консультаций.

 

После того, как заявка будет подана, планировщик направит ее в городские департаменты, районному советнику и соответствующим государственным органам для получения комментариев.Затем планировщик подготовит отчет о делегированных полномочиях, в котором будет рекомендовано утвердить проект плана с условиями. Для существующих зданий сертификат о том, что все здания на участке построены в соответствии с положениями Закона о кондоминиумах, является очень важным условием. Другим условием может быть проверка имущества с отправкой отчета в муниципалитет, а затем владельцу передается список недостатков, которые необходимо устранить.

 

После того, как выполнены все условия утверждения проекта плана и получены соответствующие письменные разрешения, может быть дано окончательное утверждение.Затем план кондоминиума может быть зарегистрирован в системе регистрации прав на землю.

 

Этап 2

Второй шаг – регистрация ТСЖ в земельном кадастре. Для этого требуется декларация. Декларация включает в себя конституцию кондоминиума и описание, которое включает схематические изображения, включая обзоры земли и улучшений. Затем отдел земельного кадастра присвоит корпорации имя и порядковый номер.

 

Важно отметить, что этот процесс может быть довольно длительным и дорогостоящим. Невозможно определить, будет ли одобрена заявка или нет, до ее подачи. Перед началом любого процесса важно провести анализ затрат и выгод, провести надлежащее исследование и связаться с соответствующими специалистами.

 

Если у вас есть какие-либо вопросы о преобразовании арендуемого здания в кондоминиум, пожалуйста, не стесняйтесь обращаться по телефону:

 

 

Решение о преобразовании в кондоминиумы

Решение о преобразовании в кондоминиумы

Розмари МакГиннесс и Энди Сиркин

Преобразование кондоминиума – сложный процесс.Что касается местного, государственного и федерального регулирования, а также множества специалистов, с которыми приходится иметь дело — титульных компаний, геодезистов, адвокатов и различных городских департаментов — кажется, что это намеренно сбивает с толку. С такой крутой кривой наклона и перспективой долгой и сложной процедуры легко упустить из виду первый вопрос, который вы должны задать себе: должен ли я преобразовать свою собственность в кондоминиумы? Мы хотели бы предложить несколько практических соображений, о которых следует подумать, прежде чем приступать к конверсии.

Что происходит при переоборудовании квартиры?

Сначала немного юридической информации. При преобразовании кондоминиума владелец (владельцы) здания, состоящего как минимум из двух квартир, выбирает (ют) обрабатывать карту подразделений и записывать декларацию об ограничениях для разделения собственности на кондоминиумы. В Калифорнии преобразование кондоминиума регулируется законом, называемым Законом о карте подразделений, а также местным законодательством в юрисдикции, где находится недвижимость. Местная юрисдикция обрабатывает заявку на преобразование, и после утверждения заявки записывается карта подразделения.Недвижимость затем может стать «проектом кондоминиума» в соответствии с законодательством штата путем регистрации документа под названием «Декларация соглашений, условий и ограничений» или «CC&Rs» в реестрах округа и создания отдельного документа о праве собственности для каждого кондоминиума.

Взвешивание затрат на переоборудование квартиры

При оценке возможности преобразования необходимо определить, соответствует ли оно требованиям применимого законодательства. Но то, что здание можно переоборудовать, не обязательно означает, что его нужно переоборудовать.Прежде чем принять решение о конвертации, владелец должен понять все затраты, в том числе скрытые, и тщательно сопоставить эти затраты с преимуществами конвертации.

Постоянные затраты на преобразование кондоминиума

Основные затраты на преобразование, такие как сборы за подачу заявления, сборы за обследование и гонорары адвокатов, хорошо известны и могут быть определены заранее. Наш офис будет рад сообщить вам, каковы будут эти расходы, и мы приветствуем ваш запрос.

Стоимость проверки здания при переоборудовании кондоминиума и соблюдения норм

Оценить затраты на устранение нарушений кода может быть сложнее.Хотя нет необходимости приводить здание в соответствие с современными нормами, необходимо получить разрешение на строительство и провести окончательную проверку любых незаконных работ. Сюда входят все работы, выполняемые без разрешения, даже если работа соответствует требованиям строительных норм и правил. Для удовлетворения этого требования может потребоваться «разрушающий контроль». Это означает, что стены, возможно, придется открыть, чтобы обнажить проводку, водопровод, несущие конструкции и т. д., которые необходимо осмотреть. Некоторые неразрешенные работы, такие как обустройство «собственной квартиры», чердака или террасы, может быть невозможно легализовать, поскольку они ни при каких обстоятельствах не соответствуют требованиям планирования, противопожарной безопасности или строительным нормам, и, если это так, работа должна быть окончательно снесена (и ее удаление проверяется и подтверждается строительной инспекцией).

Не стоит заставлять городские власти заранее осматривать здание, если существует вероятность того, что вы решите не переоборудовать здание, если работа по проверке соответствия будет слишком дорогой. Проблема с этим подходом заключается в том, что после того, как город проверит здание, вам придется выполнить работу, даже если вы решите не переоборудовать его. Более разумный подход — нанять частного специалиста по предварительному осмотру квартиры для осмотра имущества. Этот эксперт даст вам надежное заключение о том, какие работы вам нужно будет выполнить в здании, чтобы преобразовать его, и какие затраты на соблюдение норм вы должны ожидать.Предварительный инспектор по переоборудованию также может порекомендовать, какие шаги вам следует предпринять до городской строительной инспекции, чтобы свести к минимуму вероятность того, что после инспекции предстоит выполнить много работы.

Повышение налога на недвижимость при переоборудовании кондоминиума

Еще одна скрытая стоимость конверсии, которую следует учитывать, — это налог на недвижимость. Хотя преобразование не увеличивает налог на имущество, от владельцев, осуществляющих преобразование, может потребоваться уплатить до трех частей налога на имущество заранее (в зависимости от времени года, когда процесс преобразования завершен).

Высокая стоимость страхования квартиры ТСЖ

Специальное страхование, требуемое для товариществ собственников жилья в кондоминиумах, и более высокие страховые взносы для ТСЖ также следует рассматривать как скрытую конверсионную стоимость. Для многоквартирных домов требуются другие страховые полисы, и они, как правило, дороже, чем полисы для многоквартирных домов. Стоит получить расценки на страховой полис кондоминиума, чтобы понять, насколько увеличатся ваши страховые взносы.

Рефинансирование и продажа кондоминиума после преобразования

Также помните, что многие преимущества кондоминиума невозможно реализовать без рефинансирования.Процесс рефинансирования требует затрат и, в зависимости от рыночных условий, может увеличить ежемесячные платежи.

Если вы планируете продать, обязательно оцените, действительно ли текущие рыночные условия более благоприятны для здания, которое было разделено на кондоминиумы, и если да, то оправдывает ли увеличение стоимости затраты на переоборудование. Если планов продажи нет, но вы рассматриваете возможность конвертации для улучшения ипотечного финансирования, важно определить, будет ли возможным более выгодное рефинансирование для каждого из собственников, которым потребуется рефинансирование.

Влияние пожизненной аренды на стоимость квартиры

Если вы переоборудуетесь в соответствии с «Программой ускоренного переоборудования» и в здании проживают арендаторы, вы должны предложить им пожизненную аренду. Наличие пожизненного арендатора в кондоминиуме снижает его стоимость, и это следует рассматривать как еще одну скрытую стоимость конверсии. Пожизненная аренда дает арендаторам больше прав и защиты, чем арендаторы при обычном контроле за арендной платой. Обычный контроль арендной платы может быть выселен из-за проживания владельца, относительной занятости, удаления квартиры с рынка аренды (согласно Закону Эллиса), ремонта и по различным другим причинам.Арендатор, находящийся в пожизненной аренде, не может быть выселен ни по одной из этих причин. Тот факт, что практически невозможно выселить арендатора с пожизненной арендой, значительно снижает стоимость квартиры с пожизненной арендой. На самом деле, в зависимости от ситуации, квартира с пожизненной арендой может стоить меньше, чем та же квартира, что и TIC с обычным арендатором с контролем арендной платы.

Учет всех плюсов и минусов кондоминиума позволит правильно спланировать время начала процесса, избежать конфликтов с совладельцами по поводу затрат и избежать неприятных сюрпризов.

 


Об авторе

SirkinLaw APC уже почти 20 лет помогает клиентам осуществить преобразование кондоминиумов и подразделений в Сан-Франциско и выполнила больше преобразований SF, чем любая другая фирма. На протяжении многих лет мы принимали участие в разработке многих законов, регулирующих преобразование кондоминиумов в Сан-Франциско, и помогли разработать многие процедуры, используемые Бюро уличного использования и картографии Департамента общественных работ (DPW) Сан-Франциско («DPW»). БСМ»).Наш обширный опыт позволяет предположить, что если в процессе преобразования кондоминиума возникнет сбой, мы уже видели нечто подобное раньше и точно знаем, что делать. А для тех редких случаев, когда возникает совершенно новая проблема, мы являемся признанными мастерами в разработке креативных решений, которые экономят время и деньги наших клиентов.

Опыт научил нас тому, что самое важное для наших клиентов — это немедленная доступность персонала для ответа на вопросы клиентов и усердие в соблюдении процесса утверждения государственными органами.Чтобы гарантировать достижение этих целей, у нас есть штатный помощник юриста Кэм Перридж, занимающийся контактами с клиентами, подготовкой приложений для подразделений и контролем за утверждениями подразделений. У Кэма есть телефонная линия с прямым доступом, и с ней можно легко связаться в любой будний день, чтобы обсудить статус процесса преобразования или разделения. А в тех случаях, когда вам нужно поговорить с адвокатом, Энди Сиркин готов быть доступным для вас, когда вы позвоните или в течение следующих 24 часов. Энди известен своим усердием в том, чтобы быстро перезванивать клиентам, и более чем когда-либо стремится к тому, чтобы с ним можно было легко связаться.

Но, несмотря на то, что быстрое и эффективное преобразование или разделение кондоминиума может быть самым непосредственным приоритетом для нашего клиента, руководящие документы (Декларация соглашений, условий и ограничений или «CC&Rs», дополненные в некоторых случаях Уставом и / или статьями) будут иметь гораздо большее долгосрочное воздействие. Качество управляющих документов будет напрямую влиять на качество жизни собственников, а также на их возможность рефинансирования и продажи. Энди Сиркин был соавтором последних 10 выпусков «Синей книги кондоминиумов», и его опыт в подготовке документов, регулирующих кондоминиумы, признан во всей Калифорнии.Руководящие документы SirkinLaw APC по-прежнему являются теми, которым подражают другие фирмы, и риэлторы, кредиторы и покупатели предпочитают их. Это лидерство является результатом постоянного совершенствования и инноваций, которые делают наши документы более легкими для чтения и понимания, а также более эффективными и менее затратными для обеспечения соблюдения.

Прежде чем выбрать юриста, который займется преобразованием вашей квартиры или новым строительным подразделением, найдите минутку, чтобы поговорить с Кэмом, Энди или адвокатом Розмари МакГиннес из SirkinLaw APC.Наша практика включает в себя все необходимые заявления и документы города и штата, а также подготовку любых регулирующих документов, которые могут вам понадобиться. Мы предлагаем эти услуги на фиксированной основе, и наши расценки, как правило, ниже, чем у других фирм. Свяжитесь с нами через нашу контактную форму.

Преобразование кондоминиума

Gross McGinley из квартир

Понимание процесса кондоминиума

Многие землевладельцы, владеющие квартирами, устают от ежедневной, еженедельной и ежемесячной рутинной работы по содержанию и обслуживанию этой собственности.Хотя в предоставлении жилья людям есть и прибыль, и чувство удовлетворения, это трудоемкий и дорогостоящий процесс. Из-за этого многие владельцы квартир обращались ко мне на протяжении многих лет по поводу преобразования своих квартир в кондоминиумы.

Несмотря на то, что такое преобразование дает несомненные преимущества (такие как прибыль от продажи отдельных единиц, отчуждение частей собственности и снижение потребности в обслуживании со стороны владельца), важно, чтобы каждый владелец собственности понимал что процесс преобразования кондоминиума в квартиру – непростая задача, а дополнительные вопросы, возникающие при таком преобразовании, могут занять много времени.

Первоначально каждый владелец должен знать, что существуют законодательные требования, предъявляемые к нему, прежде чем он сможет на законных основаниях преобразовать квартиру в кондоминиум в соответствии с Единым законом штата Пенсильвания о кондоминиумах («UCA»). Кроме того, помимо обычных шагов по созданию кондоминиума, которые сами по себе довольно сложны (подготовка элементов землепользования и муниципальных образований, создание и регистрация декларации, создание соглашений, условий и ограничений, создание управляющей организации, подготовка документации о том, какие элементы будут быть «общими элементами» и тем, что будет принадлежать отдельным владельцам квартир, и Заявление о публичном предложении), UCA требует дополнительных шагов, которые необходимо предпринять при преобразовании квартиры в кондоминиум.

Наиболее важным аспектом преобразования по сравнению с созданием традиционного кондоминиума является «Уведомление о преобразовании». В уведомлении должна быть указана дата преобразования («Дата уведомления о преобразовании»). Согласно UCA, заявитель, планирующий преобразование, должен предоставить Уведомление о преобразовании не позднее, чем за один год до того, как заявитель потребует освободить любого жилого арендатора и жилого субарендатора. Кроме того, в течение шести месяцев после Даты уведомления о преобразовании предложение о покупке должно быть эксклюзивным для арендатора.Даже по истечении этого шестимесячного периода заявитель не может предлагать продать долю в этом объекте в течение следующих шести месяцев по цене или на более выгодных условиях, чем цена или условия, предложенные арендатору.

Другие требования UCA включают:

  • Арендаторам-инвалидам или лицам старше 62 лет, занимающим арендованные помещения более двух лет, должен быть предоставлен двухлетний срок для освобождения переоборудованных помещений.
  • Собрание жильцов должно быть проведено не менее чем за 30 дней до Даты уведомления о переоборудовании и быть открытым для публики в муниципалитете, где находится предлагаемое переоборудование здания.Арендаторы должны быть уведомлены о проведении собрания не менее чем за 10 дней.
  • Публичное предложение, сделанное в связи с конвертацией, должно содержать дополнительную информацию.

Эти дополнительные шаги имеют решающее значение для любого владельца собственности, рассматривающего возможность преобразования, поскольку они могут значительно повлиять на график владельца из-за этих требований к уведомлению. Важно, чтобы любой владелец, рассматривающий этот тип преобразования, знал об этих потенциальных ловушках при преобразовании квартир в кондоминиумы.


Адвокат Джейсон А. Ульрих консультирует владельцев недвижимости по различным вопросам, связанным с коммерческой и жилой недвижимостью, включая договоры аренды и выселения, а также по более сложным вопросам, связанным с приобретением земли и зонированием, строительством, преобразованием кондоминиумов и т.д.

Как превратить нежилое помещение в жилое

Статья 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет жилое помещение как обособленное, являющееся недвижимым имуществом, пригодным для проживания.Его пригодность для проживания человека определяется требованиями пожарной безопасности, СанПиН 2.1.2.1002-00 и Постановлением Правительства № 47 от 28 января 2006 г.

Как превратить нежилое помещение в жилое

Необходимо

  • — заявление о переводе;
  • — правоустанавливающие документы в виде оригиналов или нотариально заверенных копий;
  • — поэтажный план помещения с техническим описанием;
  • — правильно разработанный проект реконструкции и/или перепланировки.

Инструкции

Шаг 1

Существует два ограничения на перевод нежилых помещений в жилые. Во-первых, вы должны владеть имущественными правами на помещение и оно не должно быть обременено правами третьих физических или юридических лиц. Во-вторых, оно должно соответствовать требованиям, установленным для жилых помещений, либо указанные в нем требования могут быть обеспечены путем реконструкции или перепланировки.

Шаг 2

Подать в орган местного самоуправления по адресу, где находится нежилое помещение, заявление о переводе его в жилой фонд.К заявлению приложить правоустанавливающие документы в виде оригиналов или нотариально заверенных копий, поэтажный план помещения с техническим описанием, надлежащим образом оформленный проект реконструкции и/или перепланировки, если это необходимо для признания нежилого помещения в качестве Жилой.

Этап 3

Обратите внимание, что перечисленных документов достаточно; муниципальные органы не имеют права требовать от вас никаких дополнительных справок и т.п. Сдайте их по описи с проставлением штампа о допуске и дате.Документы должны быть рассмотрены в течение 45 дней с момента подачи заявления. По истечении этого времени необходимо получить разрешение на передачу или отказ в ее передаче.

Этап 4

Орган, уполномоченный принимать решения такого рода, через 3 рабочих дня после принятия решения должен направить в Ваш адрес соответствующий документ. Его форма унифицирована и утверждена Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (об отказе в переводе) жилых (нежилых) помещений в жилые (нежилые) -Жилые) Помещения».Кроме того, решение направляется собственникам смежных помещений. В случае, если для признания помещения жилым не требуется перепланировка, решение о переводе является правовым основанием для использования помещения в качестве жилого.

Шаг 5

В случае необходимости перепланировки и реконструкции это оговаривается в решении и является условием передачи. Перепланировать. Он должен быть принят и утвержден актом приемочной комиссии, которая образуется органом, осуществляющим передачу жилого помещения.Один экземпляр акта направляется для регистрации в орган, осуществляющий учет недвижимого имущества. Акт подтверждает окончание перепланировки и перевод нежилых помещений в жилые.

Любопытный случай переоборудования квартиры

ЛЮБОПЫТНЫЙ СЛУЧАЙ ПЕРЕОБОРУДОВАНИЯ КВАРТИРЫ

Шон Д. Аллен, эсквайр. и Дэниел Дж. Браст, эсквайр.

Вопросы преобразования кондоминиума обычно рассматриваются в судебном порядке так же, как и другие многоквартирные дома.Применяются обычные деликтные и договорные иски, за исключением оснований для иска о строгой ответственности и подразумеваемых гарантиях, которые суды еще не распространили на преобразование кондоминиума. Тем не менее, требуемое законом раскрытие информации конвертером потенциальным покупателям о свойствах, указанных в разделе 1134 Гражданского кодекса, добавляет иногда сложную морщину в дело о строительном дефекте. В результате судебное преследование и защита дела о конверсии включают вопросы адекватности проверки или должной осмотрительности стороны, осуществляющей конвертацию, адекватности раскрытия информации потенциальному покупателю и того, возникают ли претензии из первоначального строительства или самих работ по конверсии. .Кроме того, степень требований к раскрытию информации и то, что представляет собой «разумная проверка», остаются серыми областями в законодательстве. Несмотря на все это, существует очень мало прецедентного права в отношении преобразования кондоминиумов и взаимодействия различных правовых теорий в отношении строительных дефектов, возникающих в процессе преобразования. В этой статье рассматриваются общие правовые рамки преобразования кондоминиумов и уникальные проблемы, связанные с требованиями раскрытия информации, присутствующими в случаях дефектов строительства.

 

Что такое «преобразование кондоминиума»?

Пороговый вопрос: «Преобразован» ли проект? Общее определение преобразования кондоминиума можно найти в разделе 65590 Правительственного кодекса штата Калифорния, который предусматривает: «изменение жилого помещения .. . в кондоминиум, кооператив или аналогичную форму собственности». (Правительственный кодекс, § 65590, подпункт (g)(l).) На практике существующее жилое помещение, подлежащее переоборудованию, обычно представляет собой жилой комплекс. Таким образом, наличие «конверсии» становится важным фактом в соответствии с некоторыми правовыми теориями. Все преобразования кондоминиума требуют определенного соблюдения Закона о карте подразделений, Закона о развитии общих интересов Дэвиса-Стирлинга, подачи документов в Департамент недвижимости Калифорнии и определенных раскрытий.Кроме того, местные и муниципальные нормы содержат дополнительные требования и процедуры. Законодательство Калифорнии не требует каких-либо фактических строительных или ремонтных работ для переоборудования жилой единицы, если это соответствует законодательству Калифорнии и во время переоборудования подается необходимый публичный отчет.

Часто недвижимость изначально строится с намерением создать кондоминиум, но экономические или другие соображения приводят к тому, что недвижимость существует как жилой комплекс.В этом случае для «преобразования» имущества может потребоваться очень ограниченный объем ремонтных работ, если они вообще будут проводиться. Предварительно нанесенные на карту свойства более желательны для инвестора, потому что они требуют меньше документов и одобрения местных или государственных органов. Таким образом, сторона, которая покупает проект, который изначально был обозначен как кондоминиум, но использовался как жилой комплекс, не обязательно может быть «преобразован» в кондоминиумы. В этом случае конвертер должен немедленно добиваться судебного решения о том, что он не подпадает под действие требований о раскрытии информации, предусмотренных статьей 1134 Гражданского кодекса.С другой стороны, некоторые «преобразования» требуют от преобразователя значительных строительных работ, которые фактически сводят существующее имущество к стойкам. Этот процесс по-прежнему считается преобразованием кондоминиума, но в результате домовладельцу или ассоциации домовладельцев, возможно, могут быть доступны различные юридические теории.

 

Применимые стандарты при строительстве кондоминиумов

 

Есть ли раздел 895 Гражданского кодекса и след. применять?

Гражданского кодекса, раздел 895, и последующие, («SB 800»), стал стандартом для жилищного строительства в Калифорнии. Однако стандарты, изложенные в SB 800, категорически неприменимы к преобразованиям кондоминиумов в соответствии с разделом 896 Гражданского кодекса, который гласит: «Что касается преобразования кондоминиумов, этот раздел не применяется и не заменяет собой какие-либо другие статутные или общие законы». Таким образом, стандарты деятельности, изложенные в статье 896 Гражданского кодекса, и досудебные процедуры, изложенные в статьях 910, Гражданского кодекса и след., неприменимы к кондоминиумам. Таким образом, вытекающее из этого требование об ущербе для деликтных исков в соответствии с Aas v. Superior Court (2000) 24 Cal.4th 627 продолжает применяться к делам о преобразовании кондоминиума.

Хотя досудебные процедуры и право на ремонт в соответствии с SB 800 не применяются, могут применяться досудебные требования, изложенные в разделе 1375 Гражданского кодекса. В соответствии с разделом 1375 Гражданского кодекса, «[b] прежде чем ассоциация подаст жалобу о возмещении ущерба против застройщика, застройщика или генерального подрядчика («ответчика») застройки, представляющей общий интерес, на основании претензии о дефектах проектирования или строительства объекта развитие общих интересов, все требования настоящего раздела должны быть выполнены в отношении застройщика, застройщика или генерального подрядчика.Таким образом, возможно, применимость раздела 1375 будет зависеть от того, считается ли преобразование кондоминиума «строительством» в соответствии с законом. Таким образом, если переоборудование требует строительства, а ассоциация домовладельцев заявляет о дефектах, связанных с переоборудованием, то, вероятно, будет применяться раздел 1375.

 

Общий кондоминиум Преобразование Причины иска: Халатность

Поскольку SB 800 не применяется, строительные дефекты подлежат возмещению в соответствии с теорией ответственности за небрежность.Таким образом, ремонт или реконструкция, выполненные преобразователем и причинившие ущерб, могут быть взысканы с преобразователя в соответствии с теорией небрежности. (См. Orange Grove Terrace Owners Ass’n. против Bryant Properties, Inc. (1986) 176 Cal.App.3d 1217.) В деле Orange Grove, ассоциация домовладельцев обжаловала решение суда первой инстанции о том, что она не может возместить ущерб, причиненный в результате конверсионного ремонта, который произошел до того, как ассоциация приняла на себя свои обязанности по управлению проектом. ( Идент. at pp. 1221-1222.) Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, установив, что ассоциация домовладельцев имеет право подать иск о небрежности для возмещения ущерба, причиненного строительными дефектами. ( Идентификационный номер на стр. 1223.)  Однако ответственность перед конвертером за небрежность предполагает, что конвертер произвел ремонт или реконструкцию имущества. Когда имущество переоборудуется с небольшим ремонтом или строительными работами или вообще без них, возникает вопрос о том, есть ли работы по Orange Grove .Можно утверждать, что такие ситуации, как правило, не представляют претензии в отношении небрежности.

 

Общее преобразование кондоминиума Основания для иска: Строгая ответственность

Калифорнийским судам еще предстоит прямо распространить иски о строгой ответственности на дела о преобразовании кондоминиумов. Строгая ответственность в контексте строительства была ограничена вопросами, связанными с новым серийным жилищным строительством. Это не означает, что суды в конечном итоге не будут распространять строгую ответственность на преобразование кондоминиумов.Как и в случае с любым неурегулированным юридическим вопросом, существуют аргументы за и против применимости к делам о преобразовании кондоминиума.

Строгая ответственность применяется, когда «истец доказывает, что он или она получил травму при использовании инструмента не по назначению в результате дефекта конструкции и изготовления, о котором истец не знал и который сделал инструмент небезопасным. для использования по назначению». ( Kriegler v. Eichler Homes, Inc. (1969) 269 Cal.App.2d 224, 227.) Следовательно, доктрина строгой ответственности применяется к физическому повреждению имущества. ( Ibid. )  «Обоснование доктрины применимо к любому случаю ущерба в результате поведения продавца, создающего риск, на любом этапе производства и распределения товаров». ( Там же ) «Цель такой ответственности состоит в том, чтобы гарантировать, что расходы на травмы, вызванные дефектными продуктами, несут производители, которые выпускают такие продукты на рынок, а не пострадавшие лица, которые не в силах защитить себя.” ( Greenman v. Yuba Power Products, Inc. (1963) 59 Cal.2d 57, 63.)

Строгая ответственность была распространена на продажу новых серийно выпускаемых корпусов Kriegler , выше . ( Kriegler , выше , на стр. 227.) С тех пор как Крейглер первоначально распространил строгую ответственность на строителей домов, суды Калифорнии подтвердили, что только те организации, которые занимаются строительством новых серийных домов, подлежат строгая ответственность за дефекты, учитывая фундаментальное сходство между вновь построенным серийным жильем и другими массовыми потребительскими товарами.(См. Hyman v. Gordan (1973) 35 Cal.App.3d 769, 773-774; см. также Jiminez v. Superior Court (2002) 29 Cal.4th 473, 479-481.) В частности, Суд Kriegler пояснил, что «[покупатели] серийно выпускаемых жилых домов не находятся в равном положении с поставщиками застройщиков и не более способны защитить себя в деле, чем покупатели автомобилей в состоянии защитить себя в счете. распродажа.» [Цитаты опущены.] ( Kriegler , выше , на стр.227.) Продавец «бывшего в употреблении» жилого дома, как правило, не несет ответственности в соответствии с теорией строгой ответственности. ( Siders v. Schloo (1987) 188 Cal.App.3d 1217, 1220-1223.)

Общая направленность прецедентного права Калифорнии не предполагает движения к распространению строгой ответственности на сценарий преобразования кондоминиума. В деле Петерсон против Верховного суда (1995) 10 Cal.4th 1185 Верховный суд Калифорнии постановил, что домовладельцы не несут строгой ответственности.Суд пояснил, что распространение убытков само по себе не является достаточным основанием для расширения строгой ответственности. (Id. at 1206-1210.) Среди причин, по которым строгая ответственность не распространяется на арендодателей и владельцев отелей, суд Peterson подчеркнул тот факт, что арендодатели и владельцы отелей, как правило, не имеют постоянных деловых отношений со сторонами, ответственными за проектирование и строительство здания. ( Id. at 1202.) В деле Peterson Суд опирался на серию дел, в которых говорилось, что продавцы подержанной техники не несут строгой ответственности за дефекты.(См., , например, , Wilkinson v. Hicks (1981) 126 Cal.App.3d 515; LaRosa v. Superior Court (1981) 122 Cal.App.3d 741; Tauber-Arons Auctioneers v. Superior Суд (1980) 101 Cal.App.3d 268.)

Суд Peterson полностью поддержал обоснование этих дел и принял следующий отрывок из Tauber-Arons , выше :

Продавец обычного подержанного оборудования не имеет постоянных деловых отношений с производителем, в ходе которых он может регулировать стоимость защиты от строгой ответственности.Следовательно, обоснование, лежащее в основе Вандермарка, просто неприменимо к такому дилеру. Более того, снижение риска, которого добивались в деле Вандермарка, исходя из предположения, что «сам розничный торговец может играть существенную роль в обеспечении безопасности продукта или может оказать давление на производителя с этой целью», как указывалось по мнению Тиллмана, просто недостижимо, потому что «торговец подержанными товарами, как правило, полностью находится за пределами первоначальной цепочки распределения продукта….» ( Peterson , выше , стр. 1202, цитируется Tauber-Arons , выше , стр. 283.) [Цитаты опущены.]

Таким образом, в тех случаях, когда процесс преобразования кондоминиума не включал в себя капитальный ремонт, переработчик может утверждать, что конечный проект фактически тот же, и он находится в том же положении, что и покупатель. Таким образом, ограничения, установленные Kriegler , не будут применяться, и, возможно, строгая ответственность не будет применяться, поскольку недвижимость не является новой постройкой, и у переработчика нет лучших возможностей для обнаружения скрытых дефектов.Таким образом, строгая ответственность не должна применяться к случаям преобразования кондоминиума.

 

Преобразование общего кондоминиума Причины иска: нарушение подразумеваемой гарантии

Точно так же, как суды Калифорнии сопротивлялись расширению ответственности без вины в контексте строгой ответственности, суды не распространяли доктрину подразумеваемой гарантии на дела о преобразовании кондоминиума. Верховный суд Калифорнии распространил теорию подразумеваемой гарантии на контракты на строительство и продажу нового жилья в деле Pollard v.Сакс и Йоллес Дев. Co. (1974) 12 Cal.3d 374:

В рыночных условиях строитель или продавец новой постройки — мало чем отличающийся от производителя или продавца личных вещей — делает подразумеваемые заверения, обычно необходимые для продажи, что строитель использовал разумные навыки и рассудительность при строительстве здания. С другой стороны, покупатель обычно не обладает знаниями о застройщике и не может полностью осмотреть готовый дом и его компоненты, не повредив готовый продукт.Кроме того, в отличие от покупателя более старого здания, у него нет возможности наблюдать, как здание выдержало течение времени. Таким образом, он обычно полагается на тех, кто в состоянии знать качество продаваемой работы, и его доверие, безусловно, очевидно для строительной отрасли. Таким образом, мы приходим к выводу, что строители и продавцы нового строительства должны придерживаться того, что подразумевается, а именно того, что завершенное строение было спроектировано и построено достаточно качественно.( Id. at pp. 379-80.) [Выделение добавлено.]

Ни одно дело не расширило теорию подразумеваемой гарантии на продажу бывшего в употреблении жилья. Фактически, в East Hilton Drive Homeowners’ Assn. против Western Real Estate, Inc. (1982) 136 Cal.App.3d 630, 632, суд прямо отклонил заявление ассоциации о подразумеваемых гарантийных основаниях для иска. В East Hilton строитель построил восемь кондоминиумов. Потеря права выкупа привела к приобретению кондоминиумов Банком Америки.Кондоминиумы были куплены у Bank of America компанией Western Real Estate Exchange, Inc. примерно через четыре года после их строительства. После «ремонта и восстановления» кондоминиумов Western продала их первым жильцам. ( Id. на стр. 631.)  Суд первой инстанции, применяя Pollard , выше , установил, что члены ТСЖ были первыми пользователями домов, а Western — в качестве правопреемника в интересах первоначального застройщика, и как продавец нового строительства, имел все те же гарантийные обязательства, что и первоначальный застройщик и строитель.( Id. at p. 632.) Апелляционный суд не согласился, несмотря на тот факт, что компания Western отремонтировала и отремонтировала кондоминиумы перед продажей.

Суд отказал Вестерн в привлечении к ответственности в отсутствие вины, указав:

Но заявитель, который не участвовал в строительстве или финансировании строительства этих домов, не может считаться продавцом нового строительства независимо от того, занимал он дома или нет. В деле Pollard не говорилось, что гарантия будет подразумеваться для первых жильцов зданий.В нем говорилось, что гарантия будет подразумеваться для продавцов и строителей нового строительства. У истца Western не было лучшего способа узнать о каких-либо дефектах конструкции, чем у ответчиков. Заявитель не является застройщиком. ( East Hilton , выше , на стр. 632-633.)

Так же, как и в случае доктрины строгой ответственности, когда преобразование кондоминиума представляет собой настолько обширную реконструкцию или реконструкцию, что конечный продукт считается «новым» зданием, могут прилагаться подразумеваемые гарантии.Более того, в этом случае конвертер действительно был бы в лучшем положении, «зная о любых дефектах в конструкции». Тем не менее, нарушение подразумеваемых гарантий еще не распространяется на случаи кондоминиума.

 

Общее преобразование кондоминиума Основания для иска:  Не раскрытие информации

Наиболее интригующим аспектом дел о преобразовании кондоминиума, который больше всего нуждается в судебном руководстве, являются требования о раскрытии информации в соответствии с разделом 1134 Гражданского кодекса.Требования о раскрытии информации предоставляют домовладельцу или ассоциации домовладельцев дополнительные возможности возмещения убытков в связи со строительными дефектами. Кроме того, претензии, которые в противном случае были бы запрещены законами о неприкосновенности, потенциально могут привести к ответственности конвертера на основании непроведения проверки или непредоставления информации.

 

Раздел 1134 Гражданского кодекса гласит :

Как можно скорее перед передачей права собственности на первую продажу единицы в жилом кондоминиуме, проекте многоквартирного дома или акционерном кооперативе, который был преобразован из существующего жилья в проект кондоминиума, проект многоквартирного дома или фондовый кооператив, владелец или подразделение, или агент собственника или подразделения, должен предоставить потенциальному покупателю письменное заявление с перечислением всех существенных дефектов или сбоев в основных системах в единице и местах общего пользования помещения, или письменное заявление, в котором не сообщается о любых таких существенных дефекты или неисправности.Заявление об отказе от ответственности может быть сделано только после того, как владелец или разделитель осмотрел помещение и помещения общего пользования и не обнаружил существенного дефекта или неисправности, которые были бы выявлены при разумном осмотре.

Согласно закону, «основные системы» включают, помимо прочего, крышу, стены, полы, отопление, кондиционирование воздуха, водопровод, электрические системы или компоненты аналогичного или сопоставимого характера, а также места для отдыха». Однако закон не определяет, что влечет за собой существенный дефект или разумная проверка.

Закон устанавливает два требования к преобразователю в отношении раскрытия информации: (а) преобразователь должен провести разумную проверку имущества; и (b) конвертер должен сообщать о существенных дефектах основных компонентов или отказываться от каких-либо сведений о таких дефектах. Согласно разделу 1134 Гражданского кодекса, «любое лицо, которое умышленно не выполняет требования этого раздела, несет ответственность в размере реального ущерба, понесенного покупателем».

 

(a)        Комплексные проверки и ASTM E-2018

Разумность проверки в соответствии с разделом 1134 обязательно является фактическим расследованием, основанным на отдельном проекте и выполненных работах по переоборудованию.Часто переработчики нанимают инспекционную компанию для подготовки отчета о состоянии имущества или аналогичного документа на основе руководящих принципов расследования Американского общества испытаний и материалов (ASTM) E-2018. Эти руководящие принципы «определяют надлежащую коммерческую и обычную практику в Соединенных Штатах Америки для проведения базовой оценки состояния имущества (PCA) улучшений, расположенных на участке коммерческой недвижимости». (ASTM E-2018, § 1.1.)

Одним из важных элементов стандартов оценки ASTM E-2018 является то, что комплексная проверка не требует вмешательства.Никаких разрушающих испытаний преобразователя не требуется, за исключением тех случаев, когда имеются явные доказательства наличия какого-либо основного или скрытого дефекта. (ASTM E-2018, § 2.3.44.) Руководство также позволяет инспектору разумно экстраполировать свои наблюдения на другие аналогичные или типичные области. (ASTM E-2018, § 3.4.3.2.)  Уровень должной осмотрительности, требуемый инспектором, варьируется в зависимости от типа собственности, давности улучшений и времени. (ASTM E-2018, § 3.4.4.) Кроме того, в соответствии со стандартами ASTM инспектор не обязан быть архитектором или инженером.(ASTM E-2018, § 6.7.)

Результатом комплексной проверки в соответствии со стандартами ASTM часто является простая базовая оценка свойств. Тем не менее, стандарты ASTM позволяют инспектору высказать свое мнение относительно действий по устранению или устранению физического дефекта. (ASTM E-2018, § 2.3.39.) Если отмеченный физический дефект выходит за рамки расследования или экспертизы инспектора, стандарты ASTM допускают заключение о необходимости дальнейшего изучения.( Идент. )

 

(b)        Раскрытие информации

После проведения разумной проверки переработчик «должен предоставить потенциальному покупателю письменное заявление с указанием всех существенных дефектов или неисправностей в основных системах в квартире и местах общего пользования помещения или письменное заявление об отказе от знания любых таких существенных дефектов». или неисправности». (Гражданский кодекс, § 1134.) Преобразователям необходимо представить Дополнительную анкету, касающуюся преобразованного имущества, включая последний ремонт или замену различных компонентов, указанных в форме Департамента недвижимости.Это требование отличается от требований о раскрытии информации в соответствии с разделом 1134 Гражданского кодекса, и Дополнительная анкета не может заменить письменное раскрытие информации. Причуды формы и содержания письменного раскрытия в соответствии с разделом 1134 обсуждаются ниже.

 

(c)        Нераскрытие информации по неосторожности?

Несмотря на отсутствие прецедентного права по этому вопросу, раздел 1134 в своей собственной формулировке, по-видимому, исключает иск о сокрытии информации по небрежности.Вместо этого истец может получить компенсацию только в том случае, если преобразователь «умышленно» не выполняет требования в соответствии с разделом 1134. действий не может быть небрежным нераскрытием.

 

Любопытная серая зона в Законе о раскрытии информации о преобразовании кондоминиума

С такими терминами, как «существенные дефекты» и «разумный осмотр» в разделе 1134, есть несколько фактических вопросов, которые становятся центром любого дела о преобразовании кондоминиума:  (1) Является ли заявленный дефект (дефекты) результатом первоначальной конструкции или конверсионная работа? (2) Был ли заявленный дефект обнаружен во время предконверсионной проверки? (3) Предпринимались ли переработчиком какие-либо действия для устранения заявленного состояния перед продажей? (4) Был ли осмотр имущества «разумным»? и, наконец, (5) Было ли условие надлежащим образом доведено до сведения покупателя кондоминиума? Естественно, на эти вопросы нет четких ответов, и каждый будет зависеть от отдельных фактов конкретного случая.Однако ясно, что эти вопросы дают много места для аргументов преобразователям в делах о раскрытии информации о преобразовании кондоминиума.

 

Является ли заявленный дефект результатом оригинальной конструкции или работ по переоборудованию?

Хотя в некоторых случаях ответ на этот вопрос может быть ясен, тонкости жилищного строительства могут запутать ситуацию. Там, где новые компоненты размещаются поверх существующих «старых» компонентов для создания окончательной «основной системы», возникающий в результате предполагаемый дефект может быть не так легко обозначен, как новая или старая конструкция.Например, если отделочные материалы, такие как напольная плитка, были уложены на существующую некачественную подложку, треснувшая плитка может быть результатом первоначального строительства или ремонта кондоминиума, в зависимости от вашей точки зрения. Возможно, треснутая плитка является результатом повреждения неправильной подложки. Еще более запутанной является ситуация, когда подложка неподходящая, но укладка плитки во время ремонта также не соответствует стандартам ухода. Пол считается «основным компонентом» в соответствии с разделом 1134; таким образом, если неподходящая подложка была обнаружена или могла быть обнаружена в результате разумной проверки, переработчику, вероятно, потребуется раскрыть этот факт.

Важно отметить, что переработчик не обязан ремонтировать ранее существовавший подкладочный слой, а просто раскрывать информацию о его наличии. В случае раскрытия информации возникает вопрос, подлежит ли возмещению ущерб, нанесенный укладке плитки, в соответствии с деликтной теорией ответственности.

 

Был ли заявленный дефект обнаружен во время какой-либо предконверсионной проверки?

Понятно, что если предполагаемый дефект не будет обнаружен во время комплексной проверки перед конверсией, он не будет раскрыт.Затем возникает вопрос о том, была ли разумной какая-либо проверка перед преобразованием в соответствии с разделом 1134. Как обсуждалось выше, руководящие принципы ASTM E-2018 являются отраслевым стандартом для проведения базовых проверок должной осмотрительности. У переработчика, который провел такую ​​оценку имущества, есть веские аргументы в пользу того, что перед продажей и/или преобразованием была проведена разумная проверка. Если в ходе проверки возникает необходимость в дополнительном или более обширном расследовании, разумная комплексная проверка потребует некоторых дополнительных усилий.

Проверки должной осмотрительности в соответствии со стандартами ASTM обычно не требуют тщательного расследования. Заявленный дефект, который мог быть обнаружен или должен был быть обнаружен во время ограниченного сноса для завершения других ремонтных работ, может вызвать другие вопросы. При таком сценарии скрытый дефект, который не был бы обнаружен при «разумном осмотре», может повлечь за собой ответственность, поскольку он был или должен был быть обнаружен во время фактических ремонтных работ.В этой ситуации вопросы, связанные с целесообразностью проверки, перестают быть предметом обсуждения, а вместо этого ключевым вопросом становится осведомленность переработчика. Более того, если переработчик нанял отдельного подрядчика для выполнения ремонтных работ, знание подрядчиком «существенных дефектов», обнаруженных во время ремонта, может быть приписано переработчику. Таким образом, в этом сценарии важное значение будут иметь договорные положения между переработчиком и любым подрядчиком.

 

Предпринимались ли преобразователем какие-либо действия для устранения заявленного состояния перед продажей?

Разница между попыткой ремонта заявленного дефекта и отсутствием ремонта важна.Согласно закону о раскрытии информации, нет требования, чтобы преобразователь выполнял какой-либо ремонт основного компонента (хотя он или она может нарушать муниципальные кодексы и нести ответственность в соответствии с другими теориями). Тем не менее, попытка ремонта дает потенциальному покупателю дополнительные средства правовой защиты, которые в противном случае были бы разрешены, особенно если бы это состояние подпадало под защиту срока исковой давности. В целях раскрытия информацию о крупном компоненте, который был отремонтирован во время переоборудования, не нужно раскрывать в соответствии с разделом 1134.Это было бы верно, даже если бы ремонт не увенчался успехом, пока преобразователь не знал, что дефект все еще существует, или не мог бы разумно определить его наличие. Тем не менее, Департамент недвижимости Калифорнии требует, чтобы определенные документы были поданы в отношении преобразованной собственности, которая становится общедоступной. Одна такая заявка, Дополнительный вопросник, предоставляет потенциальному покупателю краткую информацию о компонентах и ​​последнем известном ремонте или реконструкции. Тем не менее, даже если нет требования о раскрытии информации, скрытый дефект, возникший во время попытки ремонта, может быть устранен в соответствии с деликтными и договорными теориями в течение нового десятилетнего срока давности.

 

Был ли осмотр имущества «разумным»?

Как и в случае с любой юридической теорией, использующей термин «разумный», объем и степень проверки перед преобразованием открыты для интерпретации. Подпитывает огонь полное отсутствие какой-либо прецедентной практики, толкующей какую-либо часть раздела 1134. Кажется общепризнанным, что абсолютным минимумом для расследования перед конверсией является проверка, проводимая в соответствии со стандартом ASTM E-2018. Стандарты ASTM для инспекции имущества предоставляют значительную свободу действий в отношении того, как может проводиться оценка состояния имущества.Кроме того, разумность протокола инспекции перед конверсией — это вопрос, основанный на фактах. Недвижимость, построенная за два года до перестройки, просто не требует такого же осмотра, как жилой комплекс двадцатилетней давности. Точно так же недвижимость в морской среде потребует другого типа инспекции, чем недвижимость в пустыне. Кроме того, результаты первоначальной оценки имущества могут указывать на необходимость проведения дополнительных проверок для проведения разумного расследования.Например, замечания, отмеченные в первоначальном отчете, могут потребовать дальнейшего изучения другим лицензированным специалистом с дополнительным опытом.

 

Было ли условие надлежащим образом доведено до сведения покупателя кондоминиума?  

Закон о раскрытии информации содержит требования к форме для предоставления раскрытия информации. Раскрытие должно быть в письменной форме и перечислять все существенные дефекты или неисправности. Кроме того, письменное заявление должно быть представлено потенциальному покупателю (любому, кто делает предложение о покупке) лично, по почте или агенту потенциального покупателя.Однако, если заявление о раскрытии информации будет доставлено после заключения договора купли-продажи, у покупателя будет от трех до пяти дней (в зависимости от способа доставки) для расторжения договора.

Важно отметить, что если конвертер не знает о каких-либо дефектах, он или она все равно должен предоставить заявление о раскрытии информации, указывающее на это в соответствии с разделом 1134. Часто спорным является содержание самого раскрытия информации. Это результат расплывчатого языка, использованного в разделе.Заявление о раскрытии информации должно «перечислять все существенные дефекты или неисправности основных систем». Хотя в статуте дополнительно определяется «основная система», он не определяет «существенную». Таким образом, требования к содержанию заявления о раскрытии информации отсутствуют. Заявление о раскрытии информации, в котором говорится, что «на крышах существуют дефекты», возможно, в равной степени достаточно по сравнению с заявлением, в котором говорится, что «крыша не содержит надлежащего кромочного металла». Очевидно, что покупатель, столкнувшийся с целым рядом дефектов кровли, будет утверждать, что первого недостаточно для раскрытия проблемы.С другой стороны, конвертер может утверждать, что раскрытие информации правильно указывало на проблемы с крышей, и покупатели были предупреждены (что, по-видимому, является целью закона).

 

Заключение

Последствия требований о раскрытии информации о преобразованиях кондоминиума представляют собой длинный список странных юридических сценариев как для истцов, так и для преобразователей. Возможно, это функция простого закона, предназначенного для решения сложной проблемы без толкования или помощи со стороны судебной власти.На практике как истцы, так и преобразователи будут иметь широкие возможности в рамках закона, чтобы добиваться взыскания или избежать ответственности. Без какой-либо законодательной или судебной помощи дела о преобразовании кондоминиумов будут по-прежнему представлять любопытные случаи дефектов строительства.


Г-н Аллен является партнером Lorber, Greenfield & Polito, LLP, где он проработал последние восемь лет.

Что происходит, когда ваша аренда превращается в квартиру?

Вы живете в многоквартирном доме, который будет преобразован в кондоминиум? Если да, то грозит ли вам выселение? Или это ваш неожиданный шанс наконец-то стать домовладельцем?

Во многих городах, где земли не хватает, а жилье трудно найти, есть застройщики, которые требуют найти готовые сдаваемые в аренду здания, подходящие для переоборудования.

По данным Национальной ассоциации домостроителей, строительство новых (многоквартирных) кондоминиумов упало ниже среднего показателя по стране на 20% до 10% новых домов, построенных в прошлом году. Хотя в некоторых районах, таких как Майами, может быть избыток пустующих кондоминиумов (тех, которые были построены до падения стоимости недвижимости в 2009 году), в других районах, таких как Сан-Франциско, не хватает доступного нового жилья, особенно доступных по цене кондоминиумов.

Прежде чем будет одобрено преобразование в аренду, застройщик должен предпринять четко определенные шаги.Закон штата и городские постановления, регулирующие жилищное строительство, планирование и зонирование, будут диктовать требования, которым должен следовать застройщик. Процесс фактически начинается еще до того, как недвижимость будет куплена, и включает в себя «квалификационные критерии», чтобы определить, подходит ли здание для преобразования.

Анджанетт Тинни-Янг, юрист из Avenue Title Group в округе, сказала, что после того, как застройщик закрыл условное депонирование собственности, процесс может занять восемь месяцев или дольше, и это при условии, что ничего не пойдет не так.

[Что вам нужно знать, прежде чем вступить в кооператив]

Несмотря на то, что они могут варьироваться от города к городу, местные постановления предназначены для защиты прав арендаторов, проживающих в сдаваемом в аренду здании, которое перестраивается. . Например, в округе Закон о преобразовании и продаже арендного жилья 1980 года дает арендаторам право организовывать и голосовать за преобразование жилья. Если жильцы проголосуют против проекта, застройщик не сможет двигаться вперед.

В других городах принято законодательство, которое контролирует и регулирует количество заявлений о переходе, принимаемых каждый год. В Сан-Франциско, где долго ждали одобрения объекты недвижимости, Наблюдательный совет принял меры и принял новую программу «ускоренной» конверсии. В нем говорилось, что по состоянию на апрель (до 2020 года) только здания, в которых было подписано соглашение о совместной аренде или TIC для более чем одного владельца по состоянию на 1 мая 2013 года, будут иметь право на преобразование в кондоминиумы. .

По словам Дэвида Геллмана, городского юриста, здания без подписанного соглашения TIC «никогда не могут претендовать на переоборудование квартир». Среди других мер защиты в Сан-Франциско арендаторам, которые занимают жилье во время преобразования кондоминиума, должна быть предложена возможность пожизненной аренды своих квартир с контролируемой арендной платой.

В Беркли, штат Калифорния, городские власти взимают с владельцев проекта по сдаче в аренду компенсацию в размере 12,5% от продажной цены кондоминиума.А в Сиэтле застройщики несут ответственность за определение того, имеют ли арендаторы право на получение помощи при переезде, расчет ее размера и оплату непосредственно арендатору.

«Закон о борьбе с выселением» штата Нью-Джерси защищает всех жильцов от выселения в результате преобразования кондоминиума в течение как минимум трех лет. Постановление о кондоминиумах Бостона устанавливает пятилетний период уведомления для новых преобразований и для квартир, уже занятых пожилыми, инвалидами или домохозяйствами с низким или средним уровнем дохода, которые, возможно, ранее имели гарантии контроля над арендной платой.В других городах есть влиятельные организации арендаторов, которые защищают права арендаторов и предлагают финансовую помощь в случае переоборудования квартиры.

[Почему следует избегать пятниц и 15-го числа при закрытии дома]

После того, как застройщик, наконец, получит разрешение на проведение переоборудования, жильцы получат предписанные городом раскрытия информации, которые будут включать один или несколько следующий:

● Надлежащее уведомление (часто за 120 дней и более) и полные информационные пакеты, касающиеся преобразования и передачи собственности в кондоминиум.

●Возможность покупки прав.

●Первое право отказа арендатора.

●Помощь при переезде, если это необходимо, включая программу жилищных субсидий (HAP). Это доступно для арендаторов, которые могут иметь право на финансовую помощь, если они будут перемещены из-за преобразования.

● Предлагаемая организация и устав ассоциации кондоминиума.

●Получение предложений о продаже.

Затем каждый арендатор должен рассмотреть свои варианты.Они хотят остаться и купить свою квартиру или остаться арендаторами? Предложит ли застройщик выкупить их, если они согласятся переехать? Если будет проведена капитальная реконструкция или реконструкция, где они будут жить на этапе строительства проекта?

Realtor.com предлагает калькулятор «Аренда и покупка», который может помочь сравнить финансовые преимущества (или недостатки) покупки или аренды квартиры. ( www.realtor.com/mortgage/tools/rent-or-buy-calculator ).

Внимательно ознакомьтесь с местными законами о преобразовании кондоминиумов в вашем городе или муниципалитете, поскольку они могут отличаться от законов штата о кондоминиумах.И стоит проконсультироваться с юристом по недвижимости, если вы не уверены в своих правах.

Если вы решите приобрести свое устройство, вы должны быть уверены, что все ваши проблемы были решены и что ваши права собственности защищены.

Вот несколько вопросов и советов, которые следует учитывать, если вы собираетесь приобрести арендуемую квартиру:

● Является ли запрашиваемая цена справедливой? Есть ли скидка для арендаторов?

● Доступно ли финансирование?

●Каковы ожидаемые ежемесячные взносы ассоциации кондоминиумов?

●Допускается ли размещение с домашними животными?

●Могли бы вы сдать свою квартиру, если бы захотели?

●Можете ли вы стать членом правления ассоциации квартир?

●Можете ли вы участвовать в составлении бюджета, ежегодных взносов владельца и резервного фонда для будущих улучшений, которые могут потребоваться?

●Какой процент ассоциации должен голосовать за ремонт и отделку? Необходимый ремонт, как правило, не требует членского голосования, но дискреционные расходы на такие вещи, как новый декор для входа или вестибюля, вероятно, будут.

●Кто будет управлять зданием? Справедлив ли их гонорар и безупречна ли их репутация?

Предлагайте свои предложения и отзывы об условиях (правилах), которые будут включены в документы кондоминиума. Эти условия и ограничения определяют, что владелец может (или не может) делать в здании. Их также называют уставами или CC&R.

Сэнди Гэдоу , внештатный писатель и автор «Полного руководства по закрытию сделки с недвижимостью», в прошлом работала официальным лицом и лицензированным агентом по недвижимости с более чем 20-летним опытом.Гадоу ответит на вопросы читателей в следующих колонках. Свяжитесь с ней по адресу [email protected]

Законы о преобразовании кондоминиумов в Лос-Анджелесе

Законы о переоборудовании квартир в Лос-Анджелесе

СЕК. 47.06. ПОМОЩЬ В ПЕРЕЕЗДЕ АРЕНДАТОРА, КВАРТИРЫ ПОДЛЕЖАТ ПЕРЕОБРАЗОВАНИЮ.

(Название и раздел изменены Приказом № 153,592, вступ. от 11.05.80.)

A. Заявление о целях. В настоящее время в Лос-Анджелесе ощущается острая нехватка арендного жилья.Многие единицы сдаваемого в аренду жилья были удалены с рынка аренды в результате преобразования в кондоминиумы, фондовые кооперативы, проекты общественных квартир, гостиницы и коммерческие объекты. Арендаторы, выселенные из-за перепрофилирования, испытывают серьезные трудности с поиском сопоставимого жилья взамен сдаваемого внаем. Эти трудности особенно остро ощущаются пожилыми арендаторами и лицами с ограниченными физическими возможностями, особенно инвалидами и инвалидами. Кроме того, семьи с несовершеннолетними детьми-иждивенцами сталкиваются с большими трудностями при переезде, чем семьи без таких детей.

Постановление города о преобразовании кондоминиумов направлено на решение этих серьезных проблем общественного здравоохранения и социального обеспечения в контексте нового преобразования существующих арендных единиц в различные формы раздельной собственности. Однако это постановление не предусматривает помощи арендаторам, перемещенным в связи с преобразованием их арендуемых помещений в кондоминиумы, акционерные кооперативы или проекты общественных квартир, на которые не распространяется действие нового постановления о преобразовании, или в гостиницы. Кроме того, в некоторых случаях арендаторы, перемещенные в связи с переоборудованием, уже одобренным городскими властями (в соответствии с предыдущим постановлением о переустройстве), не получают помощи при переезде, но часто сталкиваются с аналогичными трудностями при переезде.

Поскольку преобразование арендных единиц в кондоминиумы, акционерные кооперативы, проекты общественных квартир, гостиницы и коммерческие объекты является существенной причиной нехватки арендного жилья, городской совет находит и заявляет, что это было бы справедливым и надлежащим для подразделений, которые могут пользоваться преимущества таких преобразований для оказания помощи арендаторам, перемещенным в результате преобразования и которые в противном случае были бы вынуждены нести бремя перемещения без какой-либо помощи. Совет также считает, что арендаторам роскошных квартир потребность в помощи при переезде значительно меньше.

Б. Определения. Для целей настоящего раздела применяются определения в разделе 12.03 настоящего Кодекса и следующие определения:

Арендодатель: Владелец, арендодатель или субарендодатель (включая любое лицо, фирму, корпорацию, товарищество или другую организацию), который получает или имеет право на получение арендной платы за использование любого арендуемого помещения, или агент, представитель или правопреемник любой из вышеперечисленных.

Уведомление о расторжении: уведомление о намерении расторгнуть договор аренды, направленное арендодателем или арендатором, в соответствии с разделом 1946 Гражданского кодекса Калифорнии.(с изменениями, внесенными Приказом № 155 397 от 02.08.81.)

Квалифицированный арендатор: любой арендатор, удовлетворяющий любому из следующих критериев на дату подачи или получения указанным арендатором Уведомления о расторжении договора: достиг возраста 62 лет; является инвалидом, как это определено в Разделе 50072 Кодекса здоровья и безопасности штата Калифорния; отключен, как определено Разделом 42 Кодекса США 423; или является лицом, проживающим с одним или несколькими несовершеннолетними детьми и от которого находится на законных основаниях (согласно определению для целей федерального подоходного налога). (с изменениями по Приказу.№ 162743, Эфф. 24.09.87.)

Арендная единица: каждая жилая единица, единица эффективного жилья, комната для гостей и апартаменты в городе Лос-Анджелес, как определено в Разделе 12.03 настоящего Кодекса, вместе с землей и зданиями, относящимися к ним, и всеми жилищными услугами, привилегиями, мебелью. и объекты, предоставляемые в связи с их использованием или занятием, включая гараж и стоянку. В срок не включаются:

1. Жилой дом на одну семью, за исключением случаев, когда на одном участке расположены три или более жилых единиц;

2.Жилые помещения в гостиницах, мотелях, гостиницах, туристических домах и пансионах и пансионах, при условии, что в то время, когда жилое помещение занято одним или несколькими одними и теми же арендаторами в течение шестидесяти 60 дней или более, такое жилье становится предметом аренды. к положениям настоящего раздела.

3. Жилые помещения в любой больнице, монастыре, монастыре, учреждении расширенного медицинского обслуживания, приюте, некоммерческом доме для престарелых, домах братства или женского общества, или жилые помещения, находящиеся в собственности, эксплуатации или управлении высшего учебного заведения, средней школы или начальная школа для занятий своими учениками.

4. Жилые помещения, которыми владеет, управляет или управляет государственная единица, учреждение или орган власти, или которые специально освобождены от муниципального регулирования арендной платы в соответствии с законодательством штата или федеральным законодательством или административным постановлением.

5. Роскошные жилые помещения, в которых по состоянию на 31 мая 1978 г. арендная плата в месяц составляла не менее 302 долларов за квартиру без спален, 420 долларов за квартиру с одной спальней; 588 долларов за квартиру с двумя спальнями; 756 долларов за квартиру с тремя спальнями; и 823 доллара за квартиру с четырьмя и более спальнями.

6. Мобильный дом.

Арендатор: Арендатор, субарендатор, арендатор, субарендатор или любое другое лицо, имеющее право на использование или размещение арендуемого помещения. В число арендаторов не входят лица, которые:

(1) проживает в проекте конверсии и намеревается приобрести единицу в таком проекте после завершения конверсии или намеревается проживать с таким покупателем, или

(2) получил фактическое письменное уведомление до заключения письменного или устного соглашения о том, чтобы стать арендатором, о том, что заявление о преобразовании здания в кондоминиум, акционерный кооператив или проект общественных квартир находится в файле города или уже было одобрено, в любом случае.

C. Требуется помощь в переезде. В связи с преобразованием здания в кондоминиум, общественную квартиру или акционерное общество, как эти термины определены в Кодексе правительства Калифорнии и Кодексе бизнеса и профессий, или в отель или апарт-отель, или в использование, разрешенное в любой коммерческой зоне, арендодатель должен оказать помощь в переезде каждому арендатору в соответствии с Подразделом D. Этот подпункт не применяется, если заявка на карту подразделения для кондоминиумов, акционерных кооперативов или общинных квартир была подана на утверждение в городские власти до выдачи оригинала свидетельства о вместимость здания.Обязанность арендодателя соблюдать Подраздел D не существует до того момента, когда арендодатель направит уведомление о намерении преобразовать жилье, требуемое разделом 66427.1 Правительственного кодекса. (с изменениями, внесенными Приказом № 155 397 от 02.08.81.)

D. Помощь при переезде. Помощь в переезде, если это требуется в соответствии с предыдущим подразделом, предоставляется в соответствии со следующими положениями.

1. Ответственность арендодателя.

а. Арендодатель должен:

(1) Предоставить каждому арендатору бесплатно достаточно полный и актуальный список свободных и доступных для сдачи в аренду квартир в радиусе полутора миль от переоборудуемого здания, какие единицы сопоставимы по размеру и удобствам с помещение, занимаемое арендатором, и

(2) Предпринимать разумные и добросовестные усилия для обеспечения того, чтобы арендаторы без автомобилей бесплатно возились, а арендаторам с автомобилями оказывалась помощь в проверке новых арендуемых единиц, и

(3) Нанять машину скорой помощи или аналогичное транспортное средство бесплатно для арендатора и иным образом предпринять разумные шаги, чтобы помочь любому арендатору с ограниченными возможностями или инвалидам в деятельности, связанной с переездом, и

(4) (Изменено Приказом.№ 175980, Эфф. 03.07.04.) Выплатить комиссию за переезд в размере 8000 долларов США квалифицированным арендаторам и плату в размере 3200 долларов США всем остальным арендаторам, чтобы помочь арендаторам покрыть расходы на переезд, более высокую арендную плату за новое жилье и любые связанные с этим расходы. За год, начинающийся 1 июля 2005 г., и все последующие годы суммы вознаграждения корректируются ежегодно в соответствии с формулой, изложенной в Разделе 151.06 D. Скорректированная сумма округляется до ближайшего приращения в пятьдесят долларов.

Этот платеж должен быть произведен следующим образом:

(a) Вся плата должна быть выплачена арендатору, который является единственным арендатором в арендуемом помещении;

(b) Если сдаваемое в аренду помещение занято двумя или более арендаторами, любой из которых является квалифицированным арендатором, то каждому арендатору помещения выплачивается пропорциональная доля вознаграждения в размере 8 000 долларов США;

(c) Если сдаваемое в аренду помещение занято двумя или более арендаторами, ни один из которых не является квалифицированным арендатором, то каждому арендатору помещения выплачивается пропорциональная доля сбора в размере 3200 долларов США.

Ни при каких обстоятельствах арендодатель не обязан выплачивать более 8 000 долларов США всем арендаторам, проживающим в помещении, в котором проживает хотя бы один квалифицированный арендатор, или выплачивать более 3 200 долларов США всем арендаторам, проживающим в помещении, в котором ни один арендатор не является квалифицированным жилец. Если арендатор имеет право на получение денежных пособий в связи с переездом в соответствии с решением административного органа города или каким-либо положением местного, федерального или федерального законодательства, то эти пособия действуют в качестве кредита против любых сборов, которые должны быть выплачены арендатору в соответствии с настоящим разделом.

б. Вместо помощи, предусмотренной в пункте а. выше, арендодатель может принять решение о переселении любого арендатора в сопоставимую сдаваемую в аренду квартиру, удовлетворяющую арендатора, и оплатить все фактические расходы на переселение арендатора в размере до 8000 долларов США на семью. Арендатор не может необоснованно отказать в утверждении замены арендуемой квартиры, предложенной арендодателем. Только для целей настоящего положения сопоставимость определяется по следующим факторам: размер; цена; место нахождения; близость к медицинским и рекреационным учреждениям, паркам, общественным центрам, магазинам, транспорту, школам, церквям и синагогам; и удобства.(с изменениями, внесенными Приказом № 175980 от 03.07.04.)

2. Когда будет оказана помощь. (с изменениями Приказа № 155, 397, от 02.08.81.)

а. Список доступных единиц аренды. Арендодатель должен выполнять действия, описанные в подпункте (1) пункта а Подраздела 1 выше, в течение периода, начинающегося в день или до вручения 180-дневного уведомления о намерении преобразовать, до даты расторжения, указанной в Уведомлении о расторжении. .

б. Транспорт. Арендодатель должен выполнить действия, описанные в подпунктах (2) и (3) пункта а раздела 1 выше, в течение периода, начинающегося с момента или до вручения 180-дневного уведомления о намерении преобразовать, описанного в разделе 66427 Правительственного кодекса.1(c), до даты расторжения, указанной в Уведомлении о расторжении.

с. Денежная помощь. Арендодатель должен выполнить действия, описанные в подпункте 4 пункта а Подраздела 1 выше, в течение 15 дней с момента вручения Уведомления о расторжении.

д. Сменный корпус. Вместо действий, описанных в параграфе a подраздела 1 выше, арендодатель может совершить действия, описанные в параграфе b подраздела 1, в течение 15 дней после вручения 180-дневного уведомления о намерении преобразовать, описанного в разделе 66427 Правительственного кодекса.1(с).

E. Гражданские средства правовой защиты. В иске арендодателя о восстановлении права собственности на сдаваемое в аренду помещение арендатор может выдвинуть в качестве положительной защиты несоблюдение арендодателем положений подраздела D настоящего раздела. Кроме того, любой арендодатель, который не предоставляет арендатору денежную помощь в связи с переездом в соответствии с требованиями настоящего раздела, несет гражданско-правовую ответственность перед арендатором, которому причитается такая помощь, за ущерб в размере суммы, которую арендодатель не выплатил, вместе с разумные гонорары адвокатов и расходы, определенные судом.(с изменениями, внесенными Приказом № 155 397 от 02.08.81.)

F. Применимость.

1. Этот раздел, введенный в действие Постановлением № 153,251, применяется к судебным разбирательствам по восстановлению права собственности на сдаваемое внаем жилье, занимаемое правомочным арендатором, которое началось 15 декабря 1979 г. или после этой даты и до 1 апреля 1980 г.

2. Настоящий раздел с внесенными в него поправками применяется к судебным разбирательствам по восстановлению права собственности на сдаваемое внаем помещение, занимаемое арендатором, начатому 1 апреля 1980 г. или после этой даты.


GOV §66427.1. Законодательный орган не должен утверждать окончательную карту для подразделения, которое будет создано из преобразования жилой недвижимости в проект кондоминиума, проект коммунальной квартиры или проект акционерного кооператива, если он не находит все нижеследующее:
(a )  Каждый из арендаторов предлагаемого кондоминиума, проекта многоквартирного дома или проекта фондового кооператива получил, в соответствии с Разделом 66452.9,  письменное уведомление о намерении преобразовать по крайней мере за 60 дней до подачи предварительной карты  в соответствии с Разделом 66452.Кроме того, должно быть установлено, что каждый такой арендатор и каждое лицо, подающее заявку на аренду единицы в таком жилом недвижимом имуществе, получили или получат все применимые уведомления и права, требуемые в настоящее время или в будущем в соответствии с настоящей главой или главой 3 ( начиная с Раздела 66451). Кроме того, должно быть установлено, что каждый арендатор получил 10-дневное письменное уведомление о том, что заявка на публичный отчет будет подана или была подана в Департамент недвижимости, и что такой отчет будет доступен запрос.Письменные уведомления арендаторов, требуемые данным подразделением, считаются удовлетворенными, если такие уведомления соответствуют требованиям законодательства для вручения по почте.
(b) Каждый из арендаторов предлагаемого кондоминиума, проекта многоквартирного дома или проекта фондового кооператива был или будет направлен письменное уведомление в течение 10 дней после утверждения окончательной карты  для предлагаемого преобразования.
(c)  Каждый из жильцов  предлагаемого кондоминиума, проекта общественных квартир или проекта фондового кооператива был или будет направлен  за 180 дней до прекращения аренды в связи с преобразованием или предполагаемое преобразование. Положения настоящего подраздела не изменяют и не сокращают права или обязанности сторон при выполнении их соглашений, включая, помимо прочего, предоставление услуг, оплату арендной платы или обязательства, налагаемые Разделами 1941, 1941.1 и 1941.2 ГК РФ.
(d)  Каждый из арендаторов предлагаемого кондоминиума, проекта общественных квартир или проекта фондового кооператива был или будет уведомлен  об исключительном праве на заключение договора на покупку его или ее соответствующей единицы по на тех же условиях, на которых такая квартира первоначально будет предлагаться широкой публике, или на более выгодных для арендатора условиях.  Право  действует в течение не менее 90 дней с даты выпуска публичного отчета подразделения в соответствии с разделом 11018.2 Кодекса предпринимательства и профессии, если арендатор не направляет предварительное письменное уведомление о своем намерении не воспользоваться правом.
(e) Этот раздел не должен уменьшать, ограничивать или расширять, кроме случаев, предусмотренных в настоящем документе, полномочия любого города, округа или города и округа утверждать или отклонять проекты кондоминиумов.

GOV §66451.3. (a) Если иное не предусмотрено настоящим разделом, уведомление о слушании, проводимом в соответствии с этим разделом, должно быть предоставлено в соответствии с Разделами 65090 и 65091.
(b) Если предлагаемый раздел представляет собой преобразование жилой недвижимости в проект кондоминиума , проект общественных квартир или проект фондового кооператива, уведомление также должно быть направлено местным агентством почтой Соединенных Штатов каждому арендатору рассматриваемого имущества, и также должно включать уведомление о праве арендатора явиться и быть услышанным .

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.