Как перевести квартиру в нежилое в 2019: Как перевести квартиру в нежилой фонд, чтобы открыть хостел. Инструкция :: Город :: РБК Недвижимость

Содержание

Как перевести квартиру в нежилой фонд, чтобы открыть хостел. Инструкция :: Город :: РБК Недвижимость

С июня в России действует «закон о нежелательных соседях», а в октябре вступил в силу запрет на содержание гостиниц в жилых помещениях многоквартирных домов

Фото: Мария Рыбакова/ТАСС

С 1 октября 2019 года вступил в силу федеральный закон, который запрещает размещать хостелы и мини-гостиницы в жилых помещениях многоквартирных домов (МКД). Теперь открыть гостиничный бизнес для краткосрочного размещения можно только в существующем нежилом фонде либо перевести жилое помещение в нежилое.

Как это сделать в Москве — рассказали в столичном управлении Росреестра и департаменте городского имущества (ДГИ).

  • Новый закон не запрещает хостелы как вид гостиниц вообще, а ограничивает их расположение. Продолжить работу после 1 октября хостелы смогут, если занимаемое ими помещение будет переведено из жилого фонда в нежилой.
  • С 9 июня 2019 года в России действует 116-ФЗ, который прозвали «законом о нежелательных соседях». Этот закон определяет новый порядок перевода жилых помещений в нежилые, защищая права жителей многоквартирных домов.
  • Если раньше собственнику переводимой квартиры требовалось провести общее собрание собственников (ОСС) квартир в доме только в случае, если при переводе планировались работы, затрагивающие общее имущество, то теперь ОСС необходимо проводить вне зависимости от планируемых работ. Согласие на перевод помещения в нежилое требуется от большинства других собственников дома. Справочно: при наличии в МКД более одного подъезда решение по вопросу перевода принимается большинством голосов от принявших участие в голосовании при условии, что за проголосовала большая часть принявших участие собственников помещений подъезда, в котором расположено переводимое помещение.
  • Кроме того, теперь необходимо получить письменное согласие на перевод помещения от каждого владельца всех помещений, смежных с переводимой квартирой.
  • «Такие меры позволят не допустить нарушения прав и законных интересов собственников квартир, проживающих в непосредственной близости с переводимым помещением. Все изменения ЖК РФ в части перевода квартир и запрета размещения гостиниц в квартирах многоквартирных домов введены для учета мнения жителей и создания более комфортных условий проживания, — объяснил руководитель ДГИ города Москвы Максим Гаман. (В Москве перевод жилого помещения в нежилое осуществляет ДГИ.)
  • Хостел в нежилом помещении многоквартирного дома также должен соответствовать ряду требований. В частности, переводимое помещение должно быть оборудовано отдельным от жилой части дома входом, непосредственно под ним не должно быть жилых помещений, право собственности на помещение не должно быть обременено правами каких-либо лиц, оно не должно использоваться в качестве места постоянного проживания.
  • После положительного решения ДГИ о переводе жилого помещения в нежилой фонд документы автоматически поступают в столичный Росреестр, который вносит информацию в Единый государственный реестр недвижимости. Эту процедуру можно ускорить. «Собственник переведенного объекта может обратиться в любой из столичных центров госуслуг с документом, подтверждающим перевод принадлежащей ему жилой недвижимости в нежилую. В таком случае срок внесения изменений в ЕГРН составляет семь рабочих дней», — рассказал руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

Весной 2019 года президент России Владимир Путин подписал закон, запрещающий размещать хостелы в многоквартирных домах с 1 октября 2019 года. В течение года владельцы такой недвижимости не спешили закрывать свой бизнес, переформатируя хостелы в апартаменты для посуточной аренды. Многие хостелы в жилых домах оказались доступны для бронирования и после вступления закона в силу.

Автор

Игнат Бушухин

Порядок перевода квартиры в нежилой фонд 2020

Важный момент сбора документов на перевод в нежилой фонд — это получение согласия от собственников квартир, расположенных в том же строении, где и переводимое помещение. Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Многое зависит от района расположения квартиры. Если будут приняты дополнительные законодательные ограничения на перевод, это приостановит развитие торговли у новых станций метро, прогнозирует она. Новых домов там практически не строится, поэтому первый шаг для развития бизнеса в этих локациях — перевод квартир на первых этажах в нежилой фонд.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Перевод жилого помещения многоквартирного дома в нежилое

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение в 2019 году

Планируете успешный бизнес? Решение задачи — перевод жилого помещения в нежилое помещение. Процедура позволит перепрофилировать объект: офис, магазин, мастерская, мини цех. Законодатель разрешает собственнику изменить не только правовой статус недвижимости, но и порядок ее использования.

Повышается стоимость объекта, можно организовать любой тип деятельности. При строительстве жилого дома, помещения здания на первых этажах отводятся под коммерческую недвижимость, поэтому не требуют перевода в другую категорию.

Осуществляя перевод квартиры второго или выше этажей — убедитесь, что нижние объекты имеют статус нежилого. Проект одобрят, заранее подумайте, как организовать отдельный вход. Процедуру перевода жилого помещения в нежилой фонд могут запретить, если собственность расположена в здании, имеющем статус объекта исторического или культурного наследия.

Квартиры, не подключенные к главным инженерным коммуникациям — для профессиональной, коммерческой деятельности не пригодны. Техническое состояние неудовлетворительное, требуется капитальный ремонт, реконструкция — перевод невозможен. Если строение пребывает на учете штаба гражданской обороны или чрезвычайных ситуаций процедура будет осложнена.

Придется заплатить внушительную сумму за экспертную оценку. Порядком перевода жилого помещения в коммерческое нежилое предусмотрено, что изменение статуса должны одобрить соседи. Заранее проинформируйте, чем будете заниматься. Отказы связаны с тем, что человек планирует организовать вредную для здоровья деятельность или причиняющую дискомфорт — бар, парикмахерская.

Получайте не согласие прописанных или проживающих граждан соседних квартир, а именно собственников. Они давно отсутствуют — попробуйте связаться. Необходимо для того, чтобы провести общее собрание жильцов, заручиться поддержкой.

Это возможно, если смена статуса недвижимости не затронет общую собственность всех владельцев квартир:. Если ТСЖ нет, как перевести жилище в нежилое помещение без организации всеобщего собрания?

Лично посетить каждого, попросить оставить подпись протокол. Созывать самостоятельно собрание, заручиться поддержкой большей части соседей. Причина — гражданин подал в муниципальный орган не полный пакет документов.

Составляется перечень недостающих бумаг, направляется претенденту уведомление в течение 3 суток. Заявитель обязан не позднее 15 дней предоставить их для рассмотрения. Требование проигнорировано — выносится решение отказать в изменении статуса объекта.

Другая причина — человек подал документы в несоответствующую структуру власти, которая не занимается переводом. Получив отказ, необходимо устранить несоответствия, снова подать пакет документов. Ситуация повторилась — можно обжаловать действия чиновников в суде.

При негативном результате, заявителю придется начинать всю процедуру перевода недвижимости из жилой в нежилую, приводя помещение в полное соответствие. Это невыгодно — теряете деньги, время, получая новые заключения, оформляя техническую документацию.

У помещения несколько собственников? Целесообразно оформить доверенность на одного человека, будет представлять интересы всех. Перепланировка — не стоит экономить на ремонтных работах!

Привлекайте профессиональные бригады, имеющие разрешение на строительство. Это касается и перевода индивидуального частного дома в нежилые помещения. Межведомственная комиссия укажет на недочеты — будет к кому предъявить претензии, бесплатно исправить ошибки.

При строительстве выхода на улицу, внимательно отнеситесь к обустройству прилегающей территории. Проанализируйте, где можно расположить пандус для инвалидов — обязательное условие.

Угол наклона, длина, наличие перил — проверят во время ревизии проекта, сдачи в эксплуатацию. Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения.

Проблема — местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам. Особенность — наличие земельного участка, его прямое предназначение.

Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится. Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.

Перевод квартиры в нежилое помещение, как процедура начинается со сбора пакета бумаг. Подготовительный этап важен. Для межведомственной комиссии ДУИ понадобится:.

Департамент оставляет за собой право потребовать дополнительные документы — справка об отсутствие обременений, кредитных обязательств. Учтите это и при переводе частного дома в нежилое помещение.

В ДУИ сдаем пакет документов, дополнительно предоставляем: паспорт, свидетельство о праве собственности. Комиссия примет решение о стоимости процедуры, составит протокол. Сумма оплачивается в полном объеме.

Документы для регистрации права собственности на объект с новым статусом:. В день получения документов обратиться к регистратору, забрать свидетельство о праве собственности на объект.

Мы ответили на вопрос, как сделать жилое помещение нежилым, признанным коммерческой недвижимостью. Перевести жилое помещение в нежилое — задача сложная, затратная по времени. Обратитесь к специалистам, которые быстро помогут реализовать проект.

На нашем сайте работает онлайн-юрист, который может оказать всю необходимую поддержку при проведении процедуры перевода из жилого в нежилое помещение. Запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме. Также вам будет интересно узнать, как перевести нежилое помещение в жилое.

Порядок перевод жилого помещения в нежилое в году Планируете успешный бизнес? Содержание 1 Условия осуществления процедуры 2 Согласие соседей добиваться? Оценка статьи:.

Перевод в нежилой фонд 2020

Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и или перепланировки, и или иных работ. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и или перепланировки, и или иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и или перепланировки с учетом проекта переустройства и или перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и или иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе. Жилье в старых домах намного дешевле, чем в новостройках, тем более если речь заходит о первых этажах. Но определенный спрос такие жилые квадратные метры имеют. Спрос на такое жилье у предпринимателей, которые выкупают квартиры с целью перевода жилого помещения в нежилой фонд и дальнейшего ведения собственного бизнеса или сдачу в аренду.

Каждый человек в своей жизни может столкнуться с ситуацией, когда ему потребуется использовать жилое помещение для бизнеса, например, свою квартиру в качестве магазина, или, наоборот, при определённых условиях переделать офисное здание под жильё. Просто так поменять назначение помещения нельзя. Необходимо оформить большое количество документов, посетить не одну организацию, ответственную за решение вопросов подобного типа.

А поскольку готовых торговых помещений там зачастую просто нет, приходится решаться на непростую процедуру перевода жилого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое — сложный процесс, в ходе которого нужно подписать ни один ворох бумаг и получить разрешение администрации, жилищного хозяйства и всех контролирующих инстанций. С прохождением процедуры перевода помещение теряет все привилегии, которые ему давал статус жилой недвижимости: в нем уже нельзя прописаться и проживать, начисление коммунальных услуг ведется по коммерческим тарифам. Но, оно обретает и ряд преимуществ:.

Порядок перевод жилого помещения в нежилое в 2020 году

Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме образец предоставляется в соответствующих учреждениях , подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ Бюро Технической Инвентаризации. Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. Перевод в фонд позволяет юридически сменить статус жилого на нежилое. Если раньше помещение предназначалось только для постоянного проживания людей, то потом, назначением помещения будет являться какой-либо вид коммерческой деятельности устройство офиса, парикмахерской или предприятия общепита. Перевод из жилого в нежилой фонд Перевод из жилого в фонд помещений является коммерчески выгодным, поскольку прибыль от сдачи в аренду приносит ощутимую прибыль, чем прибыль от схожих сделок с жилыми помещениями. Такие результаты собраний уже дают основание для нужных нам решений и начала процесса перевода.

Как происходит перевод жилого помещения в нежилое

Опытные предприниматели и инвесторы в сфере недвижимости знают, что перевод квартиры в нежилое помещение — коммерчески выгодный процесс. Схема приносит больший доход в отличие от перепродажи или сдачи в аренду недвижимого имущества. Коммерсанты приобретают недвижимость на первом этаже в новостройке с целью экономии средств и получения прибыли. Варианты эксплуатации различные: перепродажа, сдача в аренду или для собственного бизнеса. Востребованность зависит от местоположения дома, конкуренции, человеческого трафика и концепции бизнеса.

Некоторые собственники недвижимости и раньше сталкивались с проблемами при переводе из жилого помещения в нежилое, а теперь, с 9 июня года, эта процедура значительно усложнится. Мы обновили статью, подробно описав нововведения.

В связи с тем, что перевод квартир в нежилой фонд в последнее время существенно затруднен, а по крупно-панельным и крупно-блочным домам практически полностью прекращен в связи с массовыми отказами МВК в переводе квартир в нежилой фонд - рекомендуем вам также посетить полезную страницу сайта, посвященную обжалованию отказов МВК в судебном порядке. Многие компании предоставляют юридические услуги для граждан и организаций;по правовому сопровождению процедуры перевода жилого помещения в нежилое помещение. Подобный перевод квартиры в нежилой фонд допускается с обязательным соблюдением требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Основным регламентирующим нормативно-правовым актом выступает Жилищный кодекс РФ глава 3.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Нередки случаи, когда владельца квартиры интересует, как изменить её целевое назначение. Как правило, это связано с коммерческими планами. Зачастую с такой целью приобретаются квартиры, расположенные в цоколе здания или на первом этаже. Перевод в нежилое помещение — достаточно затяжная процедура, требующая соблюдения ряда требований.

Делается это все с одной единственной целью — определить разницу в стоимости жилого помещения и вновь образованного нежилого. И в большинстве случаев стоимость нового нежилого помещения превосходит стоимость жилого. Обусловлено это тем, что, рассчитывая эту разницу, комиссия по приватизации учитывает огромное количество параметров, начиная с состояния дома и его территориального местоположения, и заканчивая своими оценками потенциального коммерческого использования. Немаловажную роль играет и целевое назначение переводимого помещения. Администрация также вправе потребовать перепланировку жилого помещения, чтобы его перевести в нежилое.

Перевод квартиры в нежилой фонд

Инфо Для частного жилого дома В данном случае потребуются документы о правах на частный дом: договор купли-продажи, свидетельства о собственности или их копии, заверенные нотариусом. Если есть несколько владельцев, то нужно официальное согласие собственников от каждого из них. В панельном доме В панельных домах нельзя пробивать и расширять проемы, а также крепить оттяжки снаружи. То есть в панельном доме не получится сделать отдельный вход, который необходим для ведения деятельности в нежилом помещении. Как перевести часть помещения? Переводить доли или части жилых помещений в нежилые запрещено. Когда возможен отказ? Естественно, когда вы подаете заявление, то нет гарантии получения одобрения.

Перевод части жилого дома в нежилое помещение Перевод части жилого дома в нежилое помещение Программа, разработана совместно с ЗАО Сбербанк-АСТ .

Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: На стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое согласие собственников помещений примыкающих к переводимому в нежилое не требуется, если такой перевод не связан с проведением работ по реконструкции дома либо с предоставлением инициатору перевода в этих целях части земельного участка, принадлежащего собственникам соседнего помещения или иным лицам. Обоснование вывода: Согласно ст. Аналогичная норма содержится и в ст.

Перевод квартиры в нежилой фонд из жилого

Квартиры имеют строго определенное целевое назначение проживание граждан. Закон допускает их перевод в нежилой фонд только при соблюдении условий и требований, зафиксированных в гл. Рассмотрим, какими нюансами характеризуется данная процедура в году.

Порядок перевода помещения в нежилой фонд

В последние годы все чаще возникает необходимость перевода квартиры в нежилое помещение. Это обстоятельство связано с тем, что рыночная стоимость нежилого фонда гораздо выше, чем стоимость жилых помещений. Многие предприниматели заинтересованы приобрести квартиру с целью перевода недвижимости в нежилой фонд для открытия, например, офисов, организаций и др.

Планируете успешный бизнес? Решение задачи — перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Использовать для коммерческой деятельности жилое помещение нельзя. Потому организация бизнеса в квартире или доме требует изменения предназначения объекта. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:.

Как перевести жилое помещение в нежилое

.

Перевод квартиры в нежилое помещение

.

Особенности перевода жилых помещений в нежилые

29 мая 2019 г. Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (в части уточнения условий и порядка перевода жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме). Указанный закон усложняет порядок изменения статуса помещения в многоквартирном доме с жилого на нежилое.

 

Собственник жилого помещения в многоквартирном доме, желающий перевести жилое помещение в нежилое, кроме документов, перечисленных в ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, должен также представить в уполномоченный орган или многофункциональный центр следующие документы:

  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
  • согласие каждого из собственника помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое.

Согласно новым поправкам помещениями, примыкающими к переводимому помещению, являются «помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица - собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение».

Кворум общего собрания собственников по вопросу перевода жилого помещения в нежилое теперь зависит от количества подъездов в многоквартирном доме:

«При наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме».

Таким образом, вводится новый кворум общего собрания собственников, который напрямую зависит от количества подъездов в многоквартирном доме. Обязательными условиями для многоквартирного дома с несколькими подъездами будет:

  • присутствие пятидесяти процентов собственников многоквартирного дома от общего числа собственников;
  • присутствие пятидесяти процентов собственников помещений, расположенных в одном подъезде, в котором планируется произвести перевод жилого помещения в нежилое.

Очевидно, что собственнику жилого помещения в многоквартирном доме с одним подъездом легче обеспечить кворум на общем собрании для перевода жилого помещения в нежилое. Для многоквартирных домов с несколькими подъездами (а таких домов большинство) проблема обеспечения правомочности общего собрания представляется весьма существенной.

Порядок принятия решения на общем собрании собственников по вопросу перевода жилого помещения в нежилое теперь также зависит от количества подъездов в многоквартирном доме:

«При наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;

при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме».

Как видно из вводимых изменений, собственник жилого помещения в многоквартирном доме должен получить согласие:

  • большинства собственников, принимающих участие в общем собрании собственников;
  • большинства собственников помещений, расположенных в подъезде где планируется произвести перевод жилого помещения в нежилое, принимающих участие в общем собрании собственников.

Немаловажно отметить, что часть 2 статьи 22 Жилищного кодекса РФ дополнена следующим требованием: «В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям». Следовательно, вход в нежилое помещение не может осуществляться из тех же помещений из состава общего имущества, из которых осуществляется вход в жилые помещения. То есть, фактически для нового нежилого помещения в доме должен быть оборудован отдельный вход

 

Таким образом, порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме значительно усложнился из-за вносимых изменений в Жилищный кодекс РФ. Пакет документов, который необходимо представить в орган, осуществляющий перевод помещений из жилых в нежилые, или многофункциональный центр, дополнен документами, получить которые собственнику жилого помещения в связи с новыми изменениями будет затруднительно, что увеличит срок самой процедуры.

Федеральный закон вступил в силу 09.06.2019.

 

Скачать Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ > > >

 

пошаговая инструкция и возможные препятствия

С каждым годом на рынке недвижимости растет спрос на апартаменты. В сравнении с квартирой их можно купить на более выгодных условиях, а потом перевести в статус жилого помещения. О том, как это сделать и с какими трудностями столкнется собственник, расскажем в статье.

Что такое апартаменты и зачем их переводить в жилой фонд

На сегодняшний день правовой статус понятия «апартаменты» в России не определен. Правительство планирует ликвидировать законодательные пробелы в течение 2020 года, а до тех пор юристы, застройщики и собственники руководствуются теми нормами, которые есть.

Согласно действующим положениям, апартаменты попадают под категорию комфортного гостиничного номера. Но на практике их давно используют в качестве жилплощади, продают и покупают, можно сказать, что они конкурируют на рынке с квартирами.

Все больше людей покупают апартаменты, чтобы потом перевести их в жилое помещение

Привлекательность апарт-недвижимости в том, что ее можно купить на 15-20% дешевле аналогичного по площади жилья. Дома обычно возводят в уже обустроенных районах с развитой инфраструктурой, а на первых этажах размещают бытовые службы: сервисы по доставке продуктов, прачечную и клининг. Можно жить, несмотря на нежилой статус помещения.

Но именно принадлежность апартаментов к нежилому фонду влечет ряд ограничений. Размер коммунальных платежей и налога на имущество выше, чем при владении квартирой, собственник не может получить постоянную регистрацию и налоговый вычет за покупку. Чтобы устранить неудобства, подают документы на перевод апартаментов в статус жилого объекта.

Как перевести апартаменты в жилой фонд: варианты решений

Теоретически, нет никаких препятствий, чтобы помещение стало квартирой. Подробно процесс описан в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако в реальности применить нормы права не так просто.

Что нужно, чтобы апартаменты стали квартирой: общий алгоритм действий

Чтобы в помещении можно было жить на законных основаниях, должны быть выполнены 3 условия:

Недвижимость оформлена в собственность У нее нет обременения в виде ипотеки, арендного договора, ареста или притязания третьих лиц Нежилой объект отвечает требованиям, которые предъявляют к жилому. Стандарты перечислены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Апартаменты должны соответствовать требованиям к жилому помещению

Если все пункты соблюдены, процедура перевода выглядит следующим образом:

Шаг 1. Подача документов

Собственник направляет заявление в органы местного самоуправления. В Санкт-Петербурге обращаются в Администрацию района, в Москве — в Департамент городского имущества. Форму заявления можно посмотреть на сайте МФЦ.

Также заявитель должен предоставить:

Подлинник или нотариально заверенную копию документа о праве собственности План помещения с описанием или технический паспорт Поэтажный план дома, в котором находится объект

Документы направляют лично или через многофункциональный центр. В обоих случаях собственнику должны выдать расписку о приеме заявления.

Шаг 2. Оценка недвижимости

В течение 45 календарных дней Администрация, Департамент или другой орган, осуществляющий перевод, создает комиссию для оценки апарт-недвижимости. Эксперты определяют, соответствуют ли объект требованиям к жилому помещению.

Именно на этом этапе собственника ждут неприятные сюрпризы:

В помещении не соблюдены нормы СанПиН: плохие шумоизоляция и вентиляция, нарушены показатели инсоляции, то есть проникает недостаточно солнечного света, в комнате или на кухне нет окон и т. д. Это не значит, что застройщик не соблюдал строительные нормы: он изначально ориентировался на стандарты для нежилых объектов, а не для квартир. В законодательстве некоторые требования прописаны размыто. Например, указано, что минимальная площадь комнат должна быть такой, чтобы в ней поместилась необходимая для жизни мебель. С нашей точки зрения, это неоднозначный критерий. Для кого-то достаточно в спальне кровати и тумбы, а другим для эргономики пространства нужен широкий двухметровый шкаф.

Мы привели один пример, но неопределенных пунктов в Постановлении много, поэтому большую роль при оценке апартаментов играет субъективный фактор. Члены комиссии часто принимают решение на основе личных убеждений. При этом эксперты не торопятся идти навстречу собственнику, ведь они берут ответственность за здоровье и благополучие будущих жильцов. Если есть сомнения, они, скорее всего, откажут.

Эксперты должны подтвердить, что апартаменты соответствуют стандартам квартиры

Шаг 3. Решение о переводе апартаментов в жилой фонд

На основе заключения экспертов уполномоченный орган решает удовлетворить заявление или отказать заявителю. В течение 3 рабочих дней после решения собственнику высылают либо распоряжение о переводе нежилого помещения в жилое, либо уведомление об отказе. В последнем случае решение можно обжаловать в суде.

Главная причина отказа — несоответствие апартамента требованиям к жилому фонду. Иногда, чтобы устранить отклонения, достаточно сделать небольшой ремонт, например, усилить звукоизоляцию с помощью специальных стройматериалов. Но чаще нужно переустройство помещения. Как это сделать расскажем ниже.

Перепланировка и перевод апартаментов в статус квартиры

Любые изменения конфигурации жилья требуют согласования с тем же органом, который переводит помещение из одного статуса в другой. Для этого нужно:

Обратиться в лицензированную компанию, чтобы специалисты разработали проект перепланировки Направить в Администрацию или Департамент паспорт, заявление на перепланировку, свидетельство о собственности, проект изменений, техпаспорт помещения и план этажей В течение 45 дней заявление рассматривают и выносят решение о перепланировке. Если оно положительное, можно приступать к работе, если нет — обратиться в суд или заказывать другой проект. Но нельзя гарантировать, что любое апарт-помещение можно переделать под стандарты квартиры. Если для этого потребуется модификация несущих конструкций, перепланировка невозможна.

После окончания ремонта нужно получить новый техпаспорт в БТИ и заново направить пакет документов для изменения статуса объекта.

Чтобы апартаменты соответствовали требованиям к квартире часто приходится делать перепланировку

Помощь застройщика при переводе апартаментов в жилое помещение

Девелопер может сам предложить приобрести апарт-недвижимость с перспективой ее перевода в квартиру. То есть вы покупаете жилье по цене апартаментов, а после сдачи дома застройщик сам занимается переводом всех или части квартир в жилой фонд. Схема привлекательна для компаний тем, что этап согласования строительства происходит быстрее, потому что к возведению апарт-комплекса требований меньше.

Для дольщика такая форма сотрудничества экономически выгодна, но есть риски. Чтобы стороны были довольны, застройщик изначально должен проектировать помещения по стандартам жилых объектов, иначе в переводе откажут. На этапе строительства самостоятельно проверить, выполнено ли это условие, нельзя.

При отрицательном решении призвать девелопера к ответственности сложно: в договоре не прописывают пункт о гарантированном положительном исходе. Единственное, на что может уповать дольщик, — порядочность застройщика. Рекомендуем заключать подобные договоры с фирмами, у которых хорошая репутация и нет отрицательных отзывов.

Девелоперы возводят апарт-комплексы с перспективой их перевода в жилой фонд

Сколько стоит перевод апартаментов в жилое помещение

Назвать сумму расходов на каждом этапе сложно. Она зависит от региона и от объема предполагаемых работ. Приведем минимальные цены по Санкт-Петербургу:

Рассмотрение заявление на перепланировку и (или) смену статуса — бесплатно Техпаспорт в БТИ — от 1 500₽. План перепланировки — от 30 000₽

Сумма может увеличиться в несколько раз, если собственник обратится в юридическую фирму для консультации или составления документов. Также мы не рассматриваем расходы на ремонт в связи с перепланировкой.

При благоприятном исходе бюрократические и ремонтные хлопоты завершаются заявлением в Росреестр о смене статуса апартаментов. В течение 3-5 рабочих дней в базу вносят изменения и выдают выписку, где сказано, что вы собственник жилого помещения.

Перевод жилого помещения (квартиры) в нежилое в Самаре, стоимость услуг юриста

Ответ

По общему правилу размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Несмотря на то, что помещение после его перевода из нежилого, будет признано нежилым, на него также будут распространяются все ограничения, установленные для использования жилых помещений, поскольку оно соседствует с таковыми. В силу ч. 10 ст. 23, ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25. Так, Санитарными эпидемиологическими правилами и нормативами "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям" СанПиН 2.1.2.1002-00 (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000) установлены требования к помещениям общественного назначения, размещаемым в жилых зданиях, установлены допустимые уровни шума, вибрации, воздушного ультразвука, электромагнитных излучений радиочастотного диапазона, напряженность электрического поля промышленной частоты и т.п. Также следует учесть, что в жилых зданиях не допускается размещение объектов общественного назначения, оказывающих вредное воздействие на человека. Таким образом, размещение на первом этаже жилого дома мастерской возможно, однако необходимо принять ряд мер: во-первых, помещение должно быть нежилым, во-вторых, в мастерской должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования, в том числе установленные СанПиН 2.1.2.1002-00.

Надо ли при переводе квартиры в нежилое помещение получать согласие всех собственников?

11 Февраль 2019

Часто владельцы квартир, желающие перевести помещение в нежилое, сталкиваются с отказом органов власти в согласовании переустройства, перепланировки, реконструкции, которые требуется для перевода помещения.

Дело в том, что согласно ст. 22 Жилищного кодекса РФ одним из условий перевода выступает доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям, то есть нужно организовывать отдельный вход. Перевод помещения запрещен, если вход в него осуществляется через подъезд, которым пользуются жители квартир. Некоторые собственники будущих нежилых помещений планируют сделать перегородку в подъезде, заняв часть общего имущества для организации отдельного коридора. На практике более часто встречается организация входа путём увеличения оконного проема для создания отдельной входной группы.

Органы власти, согласовывающие перевод или отдельные работы по перепланировке, реконструкции, переустройству, а также суды требуют в указанных случаях получения согласия всех собственников помещений. Органы власти исходят из того, что при организации отдельного входа происходит уменьшение общего имущества собственников.

В силу ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции. Согласно ч. 2 ст. 40 того же закона согласие всех собственников надо получать, если реконструкция, переустройство, перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества.

На перечисленные нормы ссылаются суды, когда собственники пытаются обжаловать отказ в переводе помещения, или когда сами органы местного самоуправления обращаются в суд с требованием вернуть всё в первоначальное состояние. Иногда в суды идут собственники других квартир, которые недовольны открытием в доме магазинов и других заведений.

Практика эта не новая. Одним из старых решений является Определение ВАС РФ по делу N А60-16838/2010-С5 2011 года. В нем суд указал, что разборка оконного проема до уровня пола, установление отдельного входа с выполнением пристроенной входной группы с крыльцом и лестницей связаны с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, относящегося к долевой собственности собственников помещений, что приведет к уменьшению общего имущества.

Если старее практику можно найти, если посмотреть решения нижестоящих судов. Однако в последнее время тема стала более популярной: несколько споров дошло до Верховного Суда РФ, и решение по одному из них – Определение N 83-КГ16-10 – даже попало в Обзор практики ВС РФ N 2 2017 года.

Жительнице Брянска не понравилось, что собственник другого помещения в доме без её согласия перевел свою квартиру в нежилое помещение и сделал пристройку для парикмахерской. Женщина обратилась в суд с просьбой признать разрешение на реконструкцию и строительство недействительным, прекратить стройку и вернуть участок в первоначальное состояние.

Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что «на реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома».

В другом своём определении по делу N 18-КГ17-82 Верховный Суд РФ 04.07.2017 сделал аналогичные выводы. Там администрация, наоборот, отказала в переводе жилого помещения в нежилое при условии устройства дополнительного входа. Отказ был мотивирован отсутствием согласия всех собственников. Верховный суд поддержал администрацию.

Такая же позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 19.04.2018 по делу N А70-5598/2017. Индивидуальный предприниматель из Тюмени пыталась оспорить решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. Суды отказали предпринимателю, так как согласно протоколу общего собрания за принятие решения о предоставлении в пользование части земельного участка и предоставление в пользование части ограждающих конструкций набралось лишь 66,7% голосов.

Часто нас спрашивают: получить согласие 100% собственников нереально, что теперь делать?

Как делать нельзя. В небольших городках органы местного самоуправления могут и не знать о таких требованиях закона, они согласовывают переводы помещений без всяких протоколов общих собраний. Проблемы могут начаться только тогда, когда появятся недовольные активные жители или открытым в переведенном помещении заведением заинтересуется прокуратура. В любом случае, такая тактика является неправильной и незаконной, что подтверждают приведенные выше примеры.

Также незаконна и даже уголовно наказуема подделка протоколов общих собраний. Подделывать подписи за собственников категорически нельзя. У правоохранительных органов не будет таких сложностей с установлением конкретного лица, совершившего преступление, как в случае подделки протоколов о выборе новой управляющей организации. Последние протоколы тоже часто подделываются, но установить исполнителя преступления там на порядок сложнее. В нашем же случае имеется одно вполне конкретное физическое лицо, которому так важно получить протокол с согласием всех собственников на уменьшение их общего имущества. Поэтому не пользуйтесь незаконными методами!

Сомнительные варианты действий. В некоторых не очень продвинутых местных администрациях считают достаточным получения согласия 2/3 голосов. Пользуясь этим, инициаторы набирают 2/3 голосов на «использование» (не уменьшение) общего имущества. Если жители безынициативны и не знакомы с жилищным законодательством, то такой способ может позволить осуществить перевод. Но нельзя исключать проверки и претензии со стороны контролирующих и надзорных органов.

Некоторые инициаторы стараются составить проектную документацию и выполнить работы таким образом, чтобы общее имущество не уменьшалось. Для этого широкое окно превращается в узкую дверь, которая организуется уже немного внутри самого помещения таким образом, чтобы крыльцо не затрагивало земельного участка, а было вписано в границы переводимого помещения.

Мы видели такие повестки собраний, но чем она закончились для инициаторов, к сожалению, не знаем.

Как всё-таки можно покорить жителей. Некоторые наряду с вопросом об уменьшении общего имущества включают в повестку вопросы о проведении благоустройства придомовой территории за свой счет, обустройстве детских площадок, каком-нибудь ремонте, который желают жители. Угодить всем сложно, но лояльность соседей повышается.

Иногда жители соглашаются проголосовать «ЗА» и подписать решение, только если инициатор собрания заплатит ими определенную сумму. Если сумма небольшая, то для некоторых инициаторов сбор согласий обойдется дешевле детской площадки. Правда, потом возмутятся жители, которые проголосовали бесплатно.

Может быть, найдется возможность обойтись вообще без перевода помещения в нежилое. По ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ разрешено использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В последнем случае важно продолжать пользоваться помещением для проживания. Использование жилого помещения по не назначению может привести к неприятностям от небольшой административной ответственности (ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях) до продажи помещения с торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 Гражданского кодекса РФ).

Переводим жилое помещение в нежилое

Когда у вас на руках все адреса, нужно приглашать собственников. Для этого потребуются помощники: одному человеку нереально обеспечить высокую явку в многоквартирном доме.

Предварительно пообщайтесь с соседями, разузнайте, кто председатель совета дома. Обратитесь к нему и попросите помочь с организацией собрания. Если председателя нет, привлекайте неравнодушных соседей.

Чтобы пригласить собственников, сделайте поквартирный обход и уведомите о собрании под роспись. Это делают за десять дней до собрания. Еще можно расклеить объявления около подъездов, разложить приглашения в почтовые ящики, написать в группе соцсетях, если она есть.

В объявлении указывают причину собрания. Если вы планируете перепланировку, то так и пишите. Еще обязательно обозначьте, для чего будете использовать помещение.

Проведение собрания. Для собрания нужно выбрать председателя, секретаря и людей, ответственных за подсчет голосов. Их перечисляют во вводной части протокола собрания в произвольной форме. Главное, чтобы в документе были их ФИО, номера квартир и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

Каждый присутствующий на собрании голосует письменно. Для этого под роспись он получает бюллетень. Не все могут заполнить бюллетень сразу, поскольку в нем указывают паспортные данные, площадь помещения, перечисляют документы, подтверждающие собственность. Иногда на заполнение дается несколько дней.

Когда срок заполнения бюллетеней подходит к концу, бюллетени собирают, подсчитывают голоса, и прикладывают к протоколу собрания — его оформляет секретарь в течение десяти рабочих дней. В документе обязательно указывают, что обсуждалось, и прикладывают список собравшихся. Затем документ нужно прошнуровать и пронумеровать страницы.

Приложите копии документов к протоколу общего собрания, что все присутствующие были приглашены на собрание. Если вы делали поквартирный обход и приглашали каждого лично под роспись, то приложите копию реестра.

Что можно и чего нельзя делать при передаче квартиры в аренду

Вы не ожидали этого, подписывая годовой договор аренды несколько месяцев назад, но оказалось, что вам нужно…

Вы не ожидали этого, когда подписывали годовой договор аренды несколько месяцев назад, но оказалось, что вам нужно выехать из квартиры до истечения этих 12 месяцев. Один из вариантов - найти кого-нибудь, кто возьмет на себя вашу аренду.

Что такое договор аренды?

Принятие аренды, также известное как уступка аренды, происходит, когда новый арендатор принимает на себя оставшийся срок аренды уходящего арендатора с одобрения арендодателя.В отличие от субаренды, когда первоначальный арендатор остается ответственным за уплату арендной платы и состояние квартиры, уступка аренды полностью исключает первоначального арендатора из договора.

Существуют правовые положения, которые позволяют расторгнуть договор аренды без штрафных санкций, включая переезд на действительную военную службу и отказ домовладельца поддерживать пригодные для жизни условия. Однако, если вы расторгаете договор аренды по какой-либо другой причине, поговорите со своим арендодателем о вариантах перерыва в аренде, которые помогут вам избежать больших сборов.Например, вы можете сдать квартиру в субаренду или покинуть квартиру и продолжать платить арендную плату до тех пор, пока домовладелец не найдет нового арендатора.

Но лучшим вариантом может быть договор аренды, если арендодатель разрешит это и вы сможете найти квалифицированного арендатора. А если вы арендатор и ищете краткосрочный вариант, получение чьей-либо аренды может стать отличным способом воспользоваться более низкими арендными ставками. Мы разобрали, что можно и чего нельзя делать при сдаче квартиры в аренду как уходящему, так и новому арендатору.

[ Прочтите: Соображения при аренде комнаты]

Поиск кого-нибудь, кто возьмет на себя вашу аренду

Принятие в аренду требует не только поиска квалифицированного арендатора, но также одобрения и сотрудничества вашего арендодателя. Даже если все пойдет по плану, вы можете рассчитывать на оплату дополнительной месячной арендной платы или сбора, чтобы покрыть процесс подачи заявки и оформить документы для нового арендатора.

Виктор Мота, владелец и управляющий недвижимостью компании Mota Properties в Анкоридже, Аляска, говорит, что запросы на передачу прав на аренду являются обычным явлением, но не без штрафных санкций.«Вы потеряли залог и, вероятно, арендную плату в следующем месяце», - говорит он, добавляя, что это типичный случай передачи в аренду одного из его владений.

Вот что можно и нельзя, если кто-то возьмет на себя вашу аренду:

- Прочтите договор аренды.

- Поговорите со своим домовладельцем.

- Предлагайте стимулы.

- Не забывайте об уборке.

Прочтите договор аренды

Прежде чем размещать объявление для арендатора, желающего взять на себя вашу аренду, проверьте свой договор аренды, чтобы убедиться, что это разрешено.В договоре аренды может быть указано, что уступка аренды не допускается или что субаренда или разрыв аренды предпочтительны.

Даже если ваш договор исключает передачу права аренды, объясните ситуацию своему арендодателю, как только вы полностью поймете, что находится в вашем договоре аренды. «Сначала прочтите договор аренды. Но независимо от того, что говорится в договоре аренды, всегда обращайтесь к арендодателю. … Вы оба хотите быть уверены, что находитесь на одной странице, - говорит Фил Хориган, основатель Leasebreak.com, онлайн-платформы в Нью-Йорке для краткосрочной аренды, субаренды и поглощения.Ваш арендодатель может с пониманием относиться к вашей ситуации, или вы можете лучше понять, как расторгнуть договор аренды.

Поговорите со своим арендодателем

Обращение к арендодателю для спокойного разговора о возможных вариантах поможет упростить процесс передачи права аренды. По словам Хориган, вам часто требуется содействие арендодателя для проверки кредитоспособности или оформления документов.

Не во всех штатах есть законы, прямо регулирующие вопросы аренды, и в этом случае применяются параметры, установленные в контракте.В других случаях, однако, государство может разрешить домовладельцу устанавливать правила или штрафы в отношении переоформления аренды.

В соответствии с законодательством штата Миссури, например, домовладелец имеет право удвоить арендную плату по существующему договору аренды, если арендатор попросит кого-либо принять собственность без предварительного разрешения арендодателя.

[ Прочтите: Арендодатель повышает арендную плату? Вот ваши варианты]

Предлагайте льготы

Как и в случае с субарендой, вам может больше повезти с поиском нового арендатора, если вы немного подсластите сделку: покроете залог, заплатите за весь месяц, даже если вы переезжаете в середине месяца, или покроете стоимость заявки и проверка кредитоспособности, которую арендодатель требует для нового арендатора.

Укажите на любые сделки по аренде, которые вы могли получить при подписании договора аренды. Обратите внимание на скидку 100 долларов в месяц за 12-месячную аренду, которую вы получили, например, это показывает, почему эта краткосрочная аренда может предлагать более дешевую аренду, чем другая квартира в том же комплексе.

Не забывайте об уборке

Хотя ваш домовладелец может согласиться позволить новому арендатору взять на себя вашу аренду, сделка может не включать в себя профессиональную уборку и покраску до того, как он или она переедет.Перед отъездом тщательно очистите арендованный объект, в том числе стены, ковер, духовку, плиту, морозильную камеру, шкафы и ванную комнату.

Как получить чью-то аренду

Возможно, вам нужно будет снять квартиру всего на несколько месяцев, или, может быть, вы надеетесь найти более дешевую аренду и избежать аренды на год - в любом случае, переуступка аренды может быть для вас хорошим вариантом.

Вот что можно и чего нельзя делать при сдаче квартиры в аренду:

- Подготовьтесь к проверке кредитоспособности.

- Уточняйте условия.

- Не заходите за спину домовладельца.

Подготовьтесь к проверке кредитоспособности

Тот факт, что вы нашли квартиру или дом в аренду через физическое лицо, не означает, что вы можете пропустить стандартный процесс утверждения домовладельцем. «Будьте готовы к проверке кредитоспособности (и заполнению) заявки», - говорит Хориган.

Чтобы официально взять на себя чей-либо договор аренды, большинству арендодателей требуется тот же процесс подачи заявки, а также проверка данных и кредитоспособности, которая проводится для каждого потенциального арендатора.Итог: если вы не соответствуете критериям аренды собственности при нормальных обстоятельствах, не ожидайте, что вы претендуете на получение права аренды.

Уточняйте условия

Чтобы согласиться на переуступку аренды, домовладелец может потребовать дополнительную плату или может не захотеть профессионально убирать и красить квартиру между съемщиками. Однако уходящий арендатор может предложить оплатить профессиональную уборку или убрать ее сам. В любом случае узнайте, в каком состоянии вы можете ожидать квартиру, заранее.Спросите у выезжающего арендатора, а также уточните у арендодателя, чтобы убедиться, что вы находитесь на той же странице.

«Чем больше информации вы получите от арендодателя, тем лучше», - говорит Хориган.

[ Прочтите: 12 способов украсить квартиру с ограниченным бюджетом]

Не уходи за спиной домовладельца

Может показаться излишним спрашивать арендодателя, когда уходящий арендатор уже сказал вам, что передача аренды будет в порядке. Но как будущий арендатор квартиры вы хотите убедиться, что у вас есть разрешение домовладельца.Задокументируйте любое одобрение, чтобы избежать потенциальных проблем в будущем.

По окончании первоначального срока аренды у вас обычно есть возможность продлить ее, если вы хотите остаться на более длительный срок. Поскольку это продление, вам не придется платить еще один сбор за подачу заявления на аренду или плату за обслуживание. Но если вы предпочитаете вариант краткосрочной аренды, у вас будет несложно сказать домовладельцу, что вы уйдете в конце срока аренды.

Другие работы У.С. Новости

7 способов сделать совместное проживание успешным

Какие ограничения может ваш домовладелец установить при хранении оружия?

Разговор с арендодателем о вашем домашнем или служебном животном

Что можно и чего нельзя делать при передаче квартиры в аренду первоначально было опубликовано на usnews.com

Налог на передачу недвижимости (RPTT)

Пожалуйста, обратите внимание на новые расширенные требования к отчетности для определенных передач документов на жительство, происходящих 13 сентября 2019 года или после этой даты, в соответствии с разделом 2 главы 297 Закона штата Нью-Йорк от 2019 года.

Расширенная документация для передачи определенных жилищных документов

Начиная с 13 сентября 2019 г., когда компания с ограниченной ответственностью является лицом, предоставившим право или получившим право на передачу права собственности на здание, содержащее жилые единицы на одну или четыре семьи, к форме NYC-RPT должен быть приложен расширенный список участников. Этот новый расширенный список участников должен быть предоставлен в качестве альтернативы идентифицирующей информации, запрошенной в инструкциях к форме NYC-RPT.

Расширенный список участников должен включать имена и служебные адреса всех участников, менеджеров и других уполномоченных лиц LLC.Если какой-либо участник LLC сам является LLC или другим хозяйственным субъектом, имена и служебные адреса акционеров, директоров, должностных лиц, членов, менеджеров и / или партнеров этого LLC или другого субъекта хозяйствования также должны быть предоставлены до тех пор, пока окончательное право собственности не будет предоставлено физических лиц раскрывается. Термин «физическое лицо» означает человека, который является бенефициарным владельцем недвижимости. Физическое лицо не может быть корпорацией или партнерством, физическим лицом или людьми, ведущими бизнес под именем, действующим под именем, имуществом или доверительным фондом.

Все прочие ООО Трансферы


Индивидуальные ООО

Праводатель или получатель гранта, который является LLC с одним участником, должен будет указать названия и идентификационные номера как LLC, так и отдельного участника на первой странице формы NYC-RPT. Если имя или идентификационный номер не указаны, приложите аффидевит, подтверждающий причины отсутствия информации.

ООО с несколькими участниками

Праводатель или грантополучатель, являющийся ООО с несколькими участниками, должен будет указать имя и идентификационные номера (либо социального обеспечения, либо EIN) каждого участника в прилагаемом документе, если номер социального страхования или EIN не предоставлен для каждого лица, предоставляющего право, и получатель гранта или для всех участников LLC, которая является либо грантополучателем, либо грантополучателем, приложить письменное показание, подтверждающее причины отсутствия информации.

Руководство домовладельца штата Нью-Йорк о защите арендаторов от 2019 г.

14 июня 2019 года губернатор Эндрю Куомо подписал обширный пакет правил аренды в масштабе штата Нью-Йорк, известный как «Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года» (законопроект S6458), что повлекло за собой самые большие изменения в арендодателе: Закон об аренде в Нью-Йорке почти столетие. Давно известно, что штат Нью-Йорк недружелюбен по отношению к владельцам бизнеса и инвесторам, но этот новый пакет законов сделал еще более трудным и дорогостоящим для арендодателей и управляющих недвижимостью по всему штату соблюдение его перечня нормативных требований. дальнейшее увеличение административных расходов, прекращение инвестирования в жилье для малообеспеченных слоев населения и затруднение, а не упрощение получения жилья для жильцов с низкими доходами по всему штату.

Как управляющие недвижимостью в столичном регионе, мы полностью понимаем, что существуют злоупотребляющие и эксплуатирующие арендодатели, и согласны с тем, что их необходимо остановить и принять законы для защиты арендаторов. Мы, как и многие другие управляющие недвижимостью и арендодатели, гордимся тем, что у нас прекрасные отношения с арендаторами, а также мы честны и справедливы, и наши отзывы арендаторов в Google отражают это; тем не менее, этот новый набор правил лишил арендодателя и арендатора большей части возможности гибко подходить к согласованным условиям аренды и критериям утверждения, что только усложнит арендаторам право на получение жилья, особенно тем, у кого низкий доход или плохая кредитоспособность.В результате мы уже наблюдаем рост доли вакантных площадей, поскольку управляющие недвижимостью и арендодатели ужесточают критерии отбора, сокращают капитальные бюджеты и отклоняют кандидатов, которые могли быть одобрены в прошлом.

Нарушение закона, пункт за пунктом

С тех пор, как закон был принят в июне, я прочитал десятки статей, в которых резюмируются определенные части закона или даются различные мнения о его эффективности, но ни одна из них не раскрывала его в деталях. для арендодателей в непрофессиональных условиях, и даже наши адвокаты не были (и до сих пор не являются в какой-то степени...) готовы предоставить много рекомендаций из-за огромного количества статей, которые нужно интерпретировать. Тем не менее, мы получали ежедневные вопросы от паникующих агентов и клиентов о законе, и нам нужно было самому начать путь к соблюдению требований нашей компании, поэтому я решил прочитать весь 74-страничный счет, разбить ключевые компоненты и поделиться своими выводами в этом посте.

В этой статье подробно раскрываются мельчайшие детали этих новых законов, пункт за пунктом, и предоставляется руководство для арендодателей, управляющих недвижимостью, агентов по недвижимости и инвесторов в северной части штата Нью-Йорк, как ориентироваться в этом море новых правил и положений. .Для каждого пункта я включил фактические выдержки из закона в курсивом , за которыми следуют номер страницы и номер строки, где на пункт ссылаются из 74-страничного PDF-документа законопроекта для справки. Они находятся в том порядке, в котором они указаны в счете, и после каждого отрывка я предоставил свою собственную интерпретацию и мнение об изменении, которое НЕ является юридической консультацией, а просто моими мыслями как управляющего недвижимостью и инвестора в Олбани.

Примечание. В этом законопроекте также было прописано множество правил, касающихся парков передвижных домов, переоборудования кондоминиумов и предметов, специфичных для Нью-Йорка, но я не буду рассматривать их в этой статье.

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: Я не юрист, и эта статья никоим образом НЕ является юридической консультацией. Я всего лишь лицензированный управляющий недвижимостью и инвестор в штате Нью-Йорк, и ниже дословно приведены выдержки из закона, а также мои толкования и мнения о них. Пожалуйста, проконсультируйтесь со своим адвокатом, прежде чем предпринимать какие-либо действия в результате прочтения этой статьи!

Вот:

1. Недопущение возмездия

Новый закон : В иске или судебном разбирательстве, возбужденном против арендатора помещения или объекта, к которому применяется данный раздел, опровержимая презумпция того, что арендодатель действует в отместку создается, если арендатор докажет, что арендодатель направил уведомление о выходе, или возбудил иск или процедуру восстановления владения, или попытался существенно изменить условия аренды, в течение одного года после [...] была подана добросовестная жалоба , от арендатора или от его имени, арендодателю, агенту арендодателя или государственному органу в связи с нарушением арендодателем любого закона, постановления, кодекса или постановления в области здравоохранения или безопасности, гарантии жилища согласно разделу 235b этой статьи, обязанности по ремонту [...] или разделу 174 закона о многократном проживании. (P43 L20)

Что это означает : В прошлом, если арендатор подавал жалобу на содержание или пригодность жилья в государственный орган, а арендодатель не продлевал или выселял арендатора в течение следующих 6 месяцев, это должно было быть предположил, что арендодатель принимает ответные меры, и арендатор может вернуть себе помещение во владение.В соответствии с новым законом, это было распространено на жалобы, подаваемые не только в государственные органы, но и самим арендодателям и / или управляющим недвижимостью, а срок рассмотрения возмездия продлен до 12 месяцев.

Мысли : Это в основном имеет смысл и защищает арендатора от возмездия со стороны хозяев трущоб, которые не ремонтируют их собственность, за что я полностью. Единственная проблема, которую я вижу, заключается в том, что арендодатель, который уже планировал законно изменить условия аренды или выселить, может столкнуться с проблемами, если в его собственности возникнет нарушение пригодности для проживания в течение этого периода времени, и его можно будет неправильно истолковать как «возмездие».

2. Уведомление о невозобновлении или повышении арендной платы

Новый закон : Каждый раз, когда домовладелец намеревается предложить продлить аренду арендатора жилого дома с повышением арендной платы, равным или превышающим На 5% выше текущей арендной платы, или арендодатель не намеревается продлевать договор аренды , арендодатель должен предоставить письменное уведомление, как требуется в подразделе два этого раздела. Если арендодатель не предоставит своевременное уведомление, законная аренда арендатора будет продолжаться в соответствии с существующими условиями аренды с даты, на которую арендодатель направил фактическое письменное уведомление, до истечения срока уведомления, несмотря на любые положения договора аренды или другого договора аренды. иначе.a) Если арендатор занимал квартиру менее одного года и не имеет срока аренды не менее одного года, домовладелец должен уведомить об этом не менее чем за тридцать дней. б) Если арендатор проживает в квартире более одного года, но менее двух лет или имеет срок аренды не менее одного года, но менее двух лет, домовладелец должен уведомить об этом не менее чем за шестьдесят дней. c) Если арендатор занимал квартиру более двух лет или имеет срок аренды не менее двух лет, домовладелец должен уведомить об этом не менее чем за девяносто дней.(P44 L24)

Что это означает: В прошлом как арендаторы, так и арендодатели должны были предоставить уведомление за 30 дней о невозобновлении договора аренды. С 12 октября 2019 года от арендаторов по-прежнему требуется уведомлять о невозобновлении за 30 дней независимо от продолжительности проживания, но арендаторы, которые не продлеваются или получают повышение арендной платы более чем на 5%, должны быть уведомлены заранее, поскольку следующим образом:

  • Занято менее 1 года: уведомление за 30 дней
  • Занято 1-2 года: уведомление за 60 дней
  • Занято более 2 лет: уведомление за 90 дней

Мысли : Здесь пара операционных проблем.Во-первых, в прошлом месячная работа с арендатором была справедливым способом дать арендатору и арендодателю возможность не продлевать договор аренды в любое время, и это было в основном в пользу арендатора. чтобы они могли съехать в любое время, не нарушая договора аренды. В соответствии с этим новым законом, поскольку жильцы за 2 года по-прежнему требуют уведомления за 90 дней о невозобновлении, у арендодателя мало причин предлагать помесячную аренду, когда он все еще обязан предоставить уведомление за 90 дней о невозобновлении. в любом случае, это вынудит арендаторов выбрать либо закрепить за продлением аренды на 12 месяцев, либо вообще не продлевать.

Этот вариант также представляет собой небольшую административную головную боль, поскольку арендодатель теперь должен отслеживать не только тех, кому следует повысить арендную плату, но также и то, когда они должны быть уведомлены.

3. Обязанность арендодателя уменьшить ущерб

Новый закон : В любом договоре аренды или аренды, [...] если арендатор освобождает помещение в нарушение условий аренды, арендодатель должен: добросовестно и в соответствии с ресурсами и способностями арендодателя предпринимать разумные и обычные действия для сдачи помещения в аренду по справедливой рыночной стоимости или по ставке, согласованной в течение срока аренды, в зависимости от того, какая из них ниже .(P44 L46)

Что это означает: Если арендатор расторгает договор аренды, арендодателю разрешается взыскать утраченную арендную плату в течение периода отсутствия жилья, только если квартира была повторно сдана в аренду по справедливой рыночной стоимости или прошлой арендной плате арендатора. , в зависимости от того, что ниже. Если Арендодатель решает повысить арендную плату в это время, Арендодатель теряет право на возмещение утраченной арендной платы в течение периода вакансии.

Мысли : Этот пункт является разумным и, кажется, предназначен для того, чтобы удержать арендодателей от проверки воды на предмет необоснованно высокой арендной платы после перерыва в аренде, поскольку прошлый арендатор в любом случае несет ответственность за оплату незанятого периода.

4. Отсутствие проверки на выселение

Новый закон : Ни один домовладелец жилого помещения не должен отказывать в аренде или предлагать аренду потенциальному арендатору на том основании, что потенциальный арендатор был вовлечен в прошлое или незаконченный иск домовладельца-арендатора или упрощенное производство в соответствии со статьей седьмой Закона о исках и судебных разбирательствах в отношении недвижимого имущества. Должна существовать опровержимая презумпция того, что какое-либо лицо нарушает данный раздел, если установлено, что это лицо запросило информацию из бюро проверки арендаторов, относящуюся к потенциальному арендатору, или иным образом проверило судебные записи, касающиеся потенциального арендатора, и это лицо впоследствии отказывается предоставить сдавать в аренду или предлагать в аренду потенциальному арендатору.(P45 L9)

Что это означает: Теперь арендодатель не может проверять предыдущие выселения. Если арендодатель отказывает заявителю по какой-либо причине и обнаруживается, что он проверил и нашел доказательства предыдущих выселений, будет считаться, что арендодатель отказал заявителю на этом основании и будет нарушать закон штата Нью-Йорк. Теперь выселения будут закрыты и не преданы гласности. Действует с 14 июля 2019 года.

Мысли: Совершенно возмутительно.Управляющим недвижимостью хорошо известно, что предыдущие выселения позволяют предсказать выселения в будущем, поэтому это один из наиболее распространенных критериев отбора, используемых управляющими недвижимостью, и защищает арендодателей от сдачи в аренду и от рисков плохих кредитов. Это то же самое, что сказать автокредиторам о том, что они не могут проверять предыдущие изъятия, или заявить страховым компаниям, что они не могут проверять предыдущие аварии.

5. Невозмещение гонораров адвокатов при неисполнении судебного решения

Новый закон : Арендодатель не может взыскивать гонорары адвокатов при неисполнении судебного решения.(P46 L15)

Что это означает: Само собой разумеется, если арендатор не явился в суд для выселения и решение по умолчанию вынесено в пользу арендодателя, арендодатель не может пытаться взыскать гонорары адвоката.

Мысли : Хотя это и не потрясающе, это произвольно и несправедливо со стороны арендодателя отказываться от своего права на взыскание убытков, понесенных им в результате невыполнения арендатором своих договорных обязательств только потому, что этот арендатор не явился в суд Дата.

6. Должны быть предоставлены квитанции об аренде

Новый закон : При получении платежа за аренду жилого помещения наличными или любым другим инструментом, кроме личного чека арендатора , арендодатель или любой агент арендодателя, уполномоченный получать арендную плату, обязан предоставить арендатору письменную квитанцию, содержащую следующее: 1. Дата; 2. Сумма; 3. Идентификационные данные помещения и срок, за который произведена оплата; и 4.Подпись и должность лица, получающего арендную плату. Арендатор может в письменной форме потребовать от арендодателя предоставить квитанцию ​​об уплате арендной платы личным чеком.

Что это означает: Арендодатели должны предоставить письменные квитанции для всех денежных выплат арендной платы, а также предоставить квитанции, если арендатор запросит их в письменной форме для личных чеков.

Мысли : Здесь нет проблем, это здравый смысл и уже должен быть передовой практикой компетентных арендодателей.

7.Уведомления о просрочке арендной платы должны быть отправлены сертифицированной почтой

Новый закон : Если арендодатель или агент арендодателя, уполномоченный получать арендную плату, не получает платеж за аренду в течение пяти дней с даты, указанной в В договоре аренды такой арендодатель или агент должны отправить арендатору заказным письмом письменное уведомление о неполучении такой арендной платы. (P46 L45)

Что это означает: Теперь вы должны отправить заказное письмо арендатору с уведомлением о том, что арендная плата просрочена через 5 дней, электронных писем или текстовых сообщений недостаточно, даже если арендатор подтвердил это.

Мысли : ненужная административная головная боль и расходы для арендодателей. Например, 100% арендаторов, с которыми мы работаем, имеют задолженность по квартплате 1-го числа и платят онлайн или наличными в любом месте CVS и получают мгновенные квитанции. Неужели нужно напоминать им о просрочке аренды заказным письмом?

8. Ограничение сборов за подачу заявления

Новый закон : Арендодатель, арендодатель, субарендодатель или лицо, предоставляющее право, могут взимать плату или сборы для возмещения затрат, связанных с проведением проверки биографических данных и кредитоспособности, при условии совокупный сбор или сборы за такие чеки составляют не больше, чем фактическая стоимость проверки биографических данных и проверки кредитоспособности, или двадцать долларов, в зависимости от того, что меньше. (P47 L16)

Что это означает : Проще говоря, вы не можете взимать с арендатора более 20 долларов или 5% за приложение, в зависимости от того, что меньше.

Мысли: Произвольные и полностью не связанные с экономической реальностью обработки приложений. Это дорогостоящая проблема для арендодателей, поскольку подавляющее большинство крупных компаний по проверке берут от 25 до 40 долларов за проверку, не говоря уже о дополнительных мягких расходах, связанных с обработкой каждого заявления, например, время, необходимое для чтения и интерпретации каждого приложения, подачи и хранение заявлений в течение нескольких лет, обеспечение соблюдения справедливого жилищного законодательства, вызов рекомендаций домовладельцев, подтверждение занятости и рассылка уведомлений о неблагоприятных действиях каждому отклоненному заявителю.Поскольку сборы за подачу заявки ограничены 20 долларами, даже самые эффективные арендодатели и управляющие несут убытки по каждой поданной заявке, что создает особую нагрузку на арендодателей недвижимости с низким доходом, у которых гораздо более низкие показатели приема заявок.

9. Ограничение просроченной оплаты

Новый закон : Ни один арендодатель, арендодатель, субарендодатель или концедент не может требовать какой-либо оплаты, пошлины или сбора за просрочку арендной платы, за исключением выплаты арендной платы не был произведен в течение пяти дней с даты, когда он должен был быть произведен, и такой платеж, гонорар или сбор не должны превышать пятидесяти долларов или пяти процентов ежемесячной арендной платы, в зависимости от того, что меньше.(P47 L28)

Что это означает : Не требует пояснений.

Мысли: Я понимаю, что введение предела пени за просрочку платежа, чтобы неэтичные арендодатели взимали ростовщические пени за просрочку платежа, но наложение абсолютного максимального лимита в 50 долларов независимо от того, как долго просрочена аренда или просроченная сумма, является произвольным и непропорционально выгодно тем, кто арендует самую дорогую недвижимость, не принося большой выгоды тем, кто живет в собственности с более низким доходом. Не говоря уже о том, что после того, как арендатор максимально исчерпал свою плату за просрочку, у арендатора мало причин для срочности выплаты.

10. В процессе выселения может требоваться только базовая арендная плата

Новый закон : В судебном разбирательстве, касающемся жилого дома или жилого помещения, термин «арендная плата» означает взимаемую ежемесячную или еженедельную сумму. в счет вознаграждения за использование и занятие жилища в соответствии с письменным или устным договором аренды. Никакие сборы, сборы или штрафы, кроме арендной платы, не могут требоваться в рамках упрощенного производства. в соответствии с настоящей статьей, несмотря на любые формулировки об обратном в любом договоре аренды или аренды.(P47 L37)

Что это означает: Арендодатель больше не может требовать возмещения каких-либо сборов или сборов, которые арендатору причитаются в процессе выселения; домовладелец может требовать возмещения только базовой суммы арендной платы.

Мысли : Сборы, такие как пени за просрочку платежа, существуют как стимул для арендаторов платить вовремя, и если у арендодателя нет огневой мощи, чтобы собрать эти сборы, его единственным вариантом наказания арендатора за отказ платить эти сборы будет не продлевать аренду и снимать плату со своего депозита или подавать на них в суд мелких тяжб, увеличивая количество вакансий, увеличивая расходы и еще больше обостряя проблему доступного жилья.

11. Срок уведомления о выплате или выходе увеличен

Новый закон : В соответствии с данной статьей может быть продолжено специальное производство по следующим основаниям: Арендатор не выплачивает арендную плату в соответствии с договор, в соответствии с которым удерживаются помещения, и письменное требование об аренде были поданы с уведомлением не менее чем за четырнадцать дней , требующим, в качестве альтернативы, выплата арендной платы или владение помещением было вручено над ним.(P47 L56)

Что это означает: В прошлом первым шагом процесса выселения было формальное уведомление арендатора о задержке аренды в форме трехдневного уведомления, уведомляющего арендатора. в письменной форме о том, что у них есть 3 дня, чтобы либо полностью заплатить, либо освободить помещение, либо арендодатель продолжит процесс выселения. Срок действия этого уведомления увеличен до 14 дней.

Мысли : Одна из лучших и наиболее известных практик, которую может применить Арендодатель для минимизации риска выселения, - это наличие политики, обеспечивающей сильные стимулы для арендаторов, чтобы они никогда не отставали от арендной платы более чем на 1 неделю.Это может показаться бессердечным и противоречащим интуиции, но когда арендатору разрешается несколько недель неуплаты, прежде чем он столкнется с какими-либо последствиями (как это сейчас требуется по закону), вероятность того, что арендатор когда-либо сможет наверстать упущенное, практически отсутствует. снова сдаются в аренду, и их выселение весьма вероятно в будущем. И наоборот, когда арендаторам быстро напоминают об их арендных обязательствах и последствия налагаются в течение одной недели, арендаторы с гораздо большей вероятностью будут иметь возможность наверстать упущенное и никогда не попадут под угрозу выселения.

12. Арендная плата, полностью уплаченная во время выселения, отменяет выселение

Новый закон : В иске, основанном на невыполнении арендатором арендной платы, уплата арендодателю полной суммы причитающейся арендной платы, когда такая оплата производится в любое время до слушания по петиции, домовладелец принимает ее, и принимает к рассмотрению основания, на которых было начато специальное производство. (P48, L26)

Что это означает: В прошлом, если арендатор по-прежнему не платил арендную плату по истечении льготного периода, и трехдневное уведомление было доставлено и истекло, процесс выселения продолжался, и арендодатель не был обязан принимать арендную плату и мог продолжить выселение, даже если арендатор предлагал полностью внести арендную плату в процессе выселения.Согласно новому закону, независимо от времени и затрат, понесенных домовладельцем на протяжении всего процесса выселения, а также от продолжительности отсрочки выселения, если арендатор в любой момент в ходе процесса выселения вносит платеж в полном объеме арендной платы, выселение исключено, а расходы домовладельца на протяжении выселения не подлежат возмещению.

Мысли : Выселение - это крайняя мера Арендодателя, когда арендатор отказался от всех других разумных средств для выплаты арендной платы или добровольного освобождения помещения, и, учитывая длительность срока, в течение которого выселение может быть затянуто судом, может легко стоить арендодателям тысячи судебных издержек и упущенной арендной платы.К тому времени, как прошли месяцы и тысячи были потрачены из-за неуплаты арендаторами, неразумно думать, что арендодатель должен быть вынужден принять этот платеж арендатора только для того, чтобы рисковать повторять процесс снова, и снова, и снова. с тем же арендатором при нулевых расходах арендатора.

13. Время ответа арендатора на петицию увеличено

Новый закон : Уведомление о петиции должно быть возвращено клерку и должно быть возвращено в течение десяти дней после подачи.(P48 L34)

Что это означает: Время, которое арендатор должен ответить на уведомление о петиции во время процедуры выселения, было увеличено с 5 до 10 дней.

Мысли : Дальнейшее затягивание процедуры выселения. Смотрите мысли, №11.

14. Доставка ордера Время ответа увеличено

Новый закон : Должностное лицо, которому направлен и доставлен ордер, должно уведомить не менее за четырнадцать дней в письменной форме и в установленном порядке в этой статье для вручения уведомления о петиции лицу или лицам, подлежащим выселению или лишению права собственности, и должен оформить ордер в рабочий день между часами восхода и захода солнца.(P52 L12)

Что это означает: Офицер, выдающий ордер во время процедуры выселения, теперь должен направить арендатору уведомление за 14 дней, продолжительность которого увеличена с 72 часов. Ордер теперь также должен быть вручен в рабочий день.

Мысли : Еще больше откладывать выселение, см. Мысли №11 и №13. Между заказным письмом о просрочке аренды через 5 дней, последующим 14-дневным уведомлением о выплате или увольнении, 10-дневным ответом и еще 14-дневным уведомлением шерифа, не говоря уже о выходных и праздниках, я не вижу как можно было бы выселить в Нью-Йорке менее чем за 60 дней, а 90 - не маловероятно.Для многих арендодателей, случайно владеющих ипотекой на один арендованный дом, как это часто бывает с некоторыми из наших военных клиентов, было бы возможно провести процедуру выкупа из-за неспособности арендодателя выплатить ипотеку по своей арендной плате до того, как арендатор может быть выселен на законных основаниях. для восстановления помещения.

15. Выселение может быть отложено до 12 месяцев

Новый закон : В процессе восстановления владения помещениями [...], суд, по заявлению арендатора, может приостановить выдачу ордера, а также приостановить любое исполнение для взыскания судебных издержек на период не более один год , если окажется, что помещение используются в жилищных целях; что заявка подана добросовестно; что заявитель не может по соседству получить подходящие помещения, аналогичные тем, которые занимал заявитель, и что заявитель приложил должные и разумные усилия для обеспечения безопасности таких других помещений, или что по другим фактам это вызовет крайние трудности для заявителя или его семьи. семья, если пребывание не было предоставлено.При определении того, повлечет ли отказ в предоставлении отсрочки проживания серьезные трудности, суд должен принять во внимание серьезное плохое состояние здоровья, значительное обострение текущего состояния, зачисление ребенка в местную школу и любые другие смягчающие жизненные обстоятельства , влияющие на дееспособность заявителя. или семье заявителя переехать и сохранить качество жизни . Суд должен рассмотреть любые существенные трудности, которые может возникнуть в результате приостановки проживания для арендодателя, при принятии решения о предоставлении приостановки или при определении продолжительности или других условий пребывания.(P53 L7)

Что это означает: Короче говоря, суд может приостановить (отложить) выселение на срок до 12 месяцев, если арендатор может доказать «крайние трудности», что может рассматриваться как наличие ребенка, зарегистрированного в школы, или если переезд может повлиять на «качество жизни» арендатора. Арендодателю разрешается самостоятельно обосновать трудности, которые может возникнуть из-за проживания.

Мысли : Это серьезная проблема, которая оправданно заставляет арендодателей и инвесторов полностью пересмотреть свои вложения в недвижимость Нью-Йорка.Мысль о том, что арендатору будет разрешено по закону оставаться в собственности в течение полного года, не платя арендную плату для поддержания «качества жизни», не просто неразумна, это легализованная кража собственности арендодателя. Мне будет очень интересно посмотреть, как эта конкретная статья будет оспорена в судах.

16. Отсутствие двойного депозита или арендной платы за последний месяц

Новый закон : Отсутствие депозита или аванса не может превышать сумму арендной платы за один месяц по такому контракту.(P55 L55)

Что это означает: Страховой залог теперь ограничен максимальной арендной платой за 1 месяц, и арендодателям больше не разрешается требовать предоплату арендной платы за последний месяц.

Мысли : Хотя это предназначено в качестве меры защиты арендаторов, этот пункт эффективно ограничивает права заявителей с ограниченным кредитным рейтингом или уровнем дохода, чтобы предоставить Арендодателю дополнительную гарантию получения разрешения в случае несоблюдения минимальных критериев отбора. Поскольку заявители больше не могут обеспечивать домовладельцам дополнительные гарантии, это, вероятно, приведет к значительному снижению уровней одобрения заявителей и увеличению количества вакансий, особенно в отношении жилья с низкими доходами.

17. Арендатор может потребовать от арендодателя провести несколько проверок при въезде / выезде

Новый закон : После первоначального подписания договора аренды, но до того, как арендатор начнет заполнять квартиру , арендодатель должен предложить Арендатору предоставляется возможность осмотреть помещение вместе с домовладельцем или его агентом для определения состояния имущества. Если арендатор запрашивает такую ​​проверку, стороны должны подписать письменное соглашение до того, как арендатор приступит к заселению квартиры, с подтверждением состояния собственности и, в частности, с указанием любых существующих дефектов или повреждений.(P56 L13)

В течение разумного времени после уведомления о намерении любой из сторон прекратить аренду, если арендатор не прекращает аренду с уведомлением менее чем за две недели, домовладелец должен уведомить арендатора в письменной форме о праве арендатора. требовать осмотра перед освобождением помещения и права арендатора присутствовать при осмотре. Если арендатор запрашивает такую ​​проверку, проверка должна быть произведена не ранее за две недели и не позднее чем за одну неделю до окончания аренды.Арендодатель должен предоставить как минимум письменное уведомление за сорок восемь часов о дате и времени проверки. После проверки арендодатель должен предоставить арендатору подробный отчет с указанием ремонта или уборки, которые предполагается использовать в качестве основы для любых удержаний из депозита арендатора. Арендатор должен иметь возможность вылечить любое такое состояние до окончания срока аренды. (P56 L22)

Что это означает: Арендодатель теперь должен предлагать арендаторам возможность личного осмотра с Арендодателем после подписания договора аренды, но до въезда, и после уведомления о невозобновлении, но до освобождения .Арендатор должен иметь возможность исправить любые проблемы перед выездом.

Мысли : Большинство управляющих недвижимостью сегодня используют цифровые платформы для осмотра фотографий с метками времени, GPS-метками и могут быть подтверждены цифровым способом арендатором на мобильном устройстве при въезде и выезде, особенно для целей точное документирование состояния собственности для защиты всех сторон, а также для оптимизации процесса и сокращения количества поездок, необходимых для одного оборота.Несмотря на использование всех этих технологий, этот пункт может теперь требовать 2 дополнительных поездок в собственность во время очереди, что еще больше увеличит расходы арендодателя, которые почти наверняка будут переложены на арендаторов в виде более высокой арендной платы.

18. Залог должен быть возвращен в течение 14 дней

Новый закон : В течение четырнадцати дней после того, как арендатор освободил помещение, арендодатель должен предоставить арендатору подробный отчет с указанием основы для суммы удержанного депозита, если таковой имеется, и должен вернуть арендатору оставшуюся часть депозита.Если арендодатель не предоставит арендатору отчет и залог в течение четырнадцати дней, арендодатель теряет право удерживать любую часть залога. (P56 L38)

Что это означает: Раньше гарантийный депозит должен был быть возвращен в течение «разумного периода времени» после освобождения арендатора. Теперь залог и форму отчуждения нужно вернуть арендатору в течение 14 дней.

Мысли : Больше административной головной боли, которая не связана с реальностью и проблемами обработки депозитов.После появления вакансии с повреждениями арендодатели должны связаться с поставщиками услуг по ремонту, подготовить объем работ, произвести смету ремонта в собственности, подготовить форму распоряжения залогом и физически вернуть залог, что практически невозможно за 2 недели. Если эти временные рамки не могут быть соблюдены, это требование побуждает Арендодателя угадывать плату за безопасный ремонт, которую следует удержать из депозита до получения предложения, что, вероятно, приведет к более высоким, чем обычно, вычетам депозита с арендаторов.

Кроме того, «бремя доказывания» удержания гарантийного залога за ущерб теперь лежит на арендодателе, поэтому крайне важно проводить детальные фотоинспекции во время въезда и выезда, документирования и подтверждения состояния всей собственности.

Заключение

В типичной манере штата Нью-Йорк, законодательный орган принял этот набор новых законов, мало обращая внимания на непреднамеренные последствия, которые они окажут именно на ту демографическую группу, которую они призваны защищать, а именно на арендатора с низкими доходами.Усложняя выселение и сбор разумных сборов, домовладельцы будут вынуждены повысить критерии рассмотрения заявлений, чтобы не брать на себя риск сдачи в аренду квартиросъемщикам с низкими доходами. Застройщики будут продолжать строить больше роскошных квартир класса А, не рискуя создавать столь необходимую рабочую силу и жилье для малоимущих по всему штату. Дополнительные административные расходы, связанные с дополнительным регулированием, как и в случае с любым другим бизнесом, несомненно, будут переложены на арендатора в виде повышения арендной платы для покрытия дефицита арендодателя.

Закон о защите арендаторов от 2019 года не защищает арендаторов, он просто пытается переложить бремя, расходы и ответственность за предоставление субсидированного жилья от государства на арендодателей.

Новые меры защиты для арендаторов штата Нью-Йорк

14 июня 2019 года губернатор штата Нью-Йорк подписал закон, предусматривающий новые меры защиты арендаторов. Этот закон называется Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года. Он был принят для решения некоторых давних проблем, с которыми сталкиваются арендаторы.Изменения вступили в силу в течение нескольких месяцев летом и осенью 2019 года. Защита арендаторов до и после въезда была усилена. Законопроект также включает важные изменения в судебных процедурах по выселению, призванные сохранить права аренды с более сбалансированными правами между арендодателями и арендаторами. В этом сообщении блога объясняются ключевые аспекты нового закона для арендаторов в северной части штата Нью-Йорк.

До въезда

Для многих арендаторов предварительные затраты как условие въезда являются огромным финансовым бременем.Некоторым из-за этих затрат не удается найти доступное жилье.

Сборы за подачу заявления теперь запрещены, а стоимость проверки кредитоспособности или биографических данных ограничена 20 долларами. Арендаторы могут получить копию отчетов за определенную плату. Арендодатели должны принять предоставленную арендатором справку или проверку кредитоспособности. Отчет, предоставленный арендатором, должен быть не старше 30 дней. Арендодатели не могут взимать арендную плату более одного месяца в качестве залога, а также они не могут требовать арендную плату за первый и последний месяц в качестве условия проживания.

В прошлом домовладельцы могли отказать заявителю на основании их участия в иске о выселении. Судебные записи и базы данных о выселении могут быть использованы для «черного списка» арендаторов независимо от того, было ли действие выселения законным. В настоящее время такая практика запрещена и влечет за собой штрафы до 1000 долларов США, которые применяются только Генеральным прокурором штата Нью-Йорк. Арендодатели должны указать другую причину для отклонения заявки. Кроме того, судебные протоколы, касающиеся выселения из изъятой собственности, должны быть запечатаны и оставаться конфиденциальными.Использование такой информации запрещено. Обратите внимание, что решение о выселении может повлиять на кредитный отчет. Арендаторам по-прежнему может быть отказано в жилье на основании плохой кредитной истории.

Арендаторы теперь имеют право осматривать свою квартиру после подписания договора аренды. Теперь у них есть возможность задокументировать состояние квартиры перед заселением. Они имеют право на подписанное письменное соглашение с подробным описанием состояния собственности и конкретным указанием любых существующих дефектов или повреждений. Этот документ подписывают как арендатор, так и собственник недвижимости.Затем он может быть использован арендатором в качестве доказательства в иске в суде мелких тяжб против арендодателя о возврате его гарантийного депозита.

Для получения дополнительной информации о проверках квартир и контрольного списка предметов, которые необходимо проверить во время проверки, см. Залог.

Во время занятия

Дополнительная защита согласно новому закону защищает арендаторов во время заселения. Согласно старому закону, крайние и незаконные меры по отстранению людей от просроченной аренды имущества влекли за собой гражданские санкции, которые не препятствовали такому поведению.Примеры этих мер включают снятие дверей, замену замков и удаление мебели. Попытка использовать эту и другие тактики для незаконного выселения арендатора теперь квалифицируется как проступок класса А, преступление. Сотрудники правоохранительных органов могут обвинить арендодателей в преступлении, которые пытаются выселить арендаторов без предварительного обращения в суд.

Для получения более подробной информации о незаконных выселениях см. Незаконные выселения.

Арендаторы могут попросить квитанцию ​​об оплате аренды. Если арендная плата оплачивается лично наличными или денежным переводом, арендатор имеет право на немедленную квитанцию ​​об арендной плате.Если арендная плата выплачивается любым другим способом, кроме личного, домовладелец должен предоставить запрошенную письменную квитанцию ​​об оплате в течение 15 дней. Если арендная плата оплачивается чеком, арендатор имеет право получить квитанцию, если он попросит об этом.

Если домовладелец хочет повысить арендную плату на 5% или более или не продлевать договор аренды, он должен заранее сообщить арендатору:

  • Если арендатор занимал квартиру более одного года, но менее двух лет, или имеет срок аренды не менее одного года, но менее двух лет, домовладелец должен уведомить об этом не менее чем за шестьдесят дней.

Если домовладелец не уведомит должным образом, аренда продолжается в соответствии с существующим договором аренды или аренды. Требуемый период уведомления должен пройти до вступления в силу повышения арендной платы или невозобновления аренды. Эти правила применяются независимо от того, что сказано в договоре аренды или договора аренды.

Те же правила не применяются, если арендатор решает не продлевать договор аренды или договор аренды. Арендатор, решивший не продлевать договор аренды по окончании фиксированного срока аренды, не должен уведомлять об этом.Арендатор с месячной арендной платой должен сообщить домовладельцу, что они не продлевают срок аренды за месяц вперед.

Новый закон добавляет некоторые меры защиты для арендаторов, которые съезжают до истечения срока действия договора аренды или аренды. Теперь ожидается, что домовладельцы попытаются повторно сдать квартиру в аренду, прежде чем забрать оставшуюся часть арендной платы за своего бывшего арендатора. Это называется «смягчением ущерба». В прошлом от домовладельцев не ожидалось смягчения ущерба. Арендаторы, которые освободили квартиру, должны были нести оставшуюся арендную плату под угрозой судебного разбирательства.Теперь домовладельцу, возможно, придется доказать, что они пытались сдать квартиру другому лицу, прежде чем вернуть полную сумму невыплаченной арендной платы.

Закон 2019 года также касается несвоевременной оплаты аренды. Ранее, если арендатор пропускал арендную плату, ему отправлялось трехдневное уведомление о просрочке платежа. Теперь, если арендная плата не выплачивается в течение 5 дней после наступления срока платежа, домовладелец должен письменно уведомить об этом арендатора заказным письмом. Арендатор может указать в качестве аргумента в защиту отказа арендодателя направить уведомление заказным письмом.

Уведомление за 5 дней просто сообщает арендатору, что арендная плата просрочена. Если арендная плата не выплачивается вовремя, домовладелец может подать письменное требование об уплате арендной платы в течение 14 дней или будет подано заявление о выселении. Этот документ должен быть подан так же, как и официальные судебные документы.

Судебное разбирательство

Если арендная плата не была уплачена до даты, указанной в 14-дневном уведомлении, домовладелец может вручить два документа: Уведомление о петиции и Петицию. В Уведомлении о петиции указываются подробности того, когда и где будет явка в суд и что произойдет, если арендатор не явится в суд.Обычно неявка в суд приводит к выселению по умолчанию. В петиции разъясняются основания для процедуры выселения. В случае невыплаты арендной платы в нем поясняется, что арендатор предстает перед судом из-за своей задолженности. Эти документы подаются вместе. Оба должны быть вручены не позднее, чем за 10 дней до даты суда, указанной в петиции. Если арендная плата выплачивается полностью в любой момент до даты суда, домовладелец должен принять оплату и отказаться от выселения.

Закон 2019 года дает арендаторам, которым грозит выселение, больше времени для защиты. Во-первых, арендатор может попросить отложить слушание, чтобы найти адвоката, который будет его представлять. Впоследствии арендатор может попросить отложить слушание как минимум на 14 дней, если есть оспариваемые факты. Это называется отложением слушания. Арендатор имеет возможность один раз попросить об отложении слушания. Первый раз, когда арендатор просит отсрочки для поиска адвоката, отсрочка не засчитывается.

Существуют новые меры защиты для арендаторов, которым грозит выселение после жалоб на плохие условия. Теперь доказательство того, что арендатор подал жалобу на условия в течение года после подачи заявления о выселении, создает презумпцию того, что выселение является ответом на жалобу. Эти доказательства могут быть использованы в качестве защиты в суде при разбирательстве дела о выселении. Новый закон распространяется на арендаторов, подавших жалобы непосредственно арендодателю или его агенту, а также жалобы в государственные органы. Арендаторы, которые принимают участие в организации арендаторов, также могут заявить о возмездии в качестве защиты.

Хорошая практика - документировать все жалобы, адресованные домовладельцу или другим лицам. Это помогает арендатору отстаивать свои права в суде. См. Раздел «Общение с арендодателем» для получения дополнительной информации.

Если суд вынесет решение в пользу домовладельца, председательствующий судья может выдать ордер на выселение. Это официальное постановление суда, которое дает маршалу право забрать арендатора и его имущество. После дня оказания услуги должно пройти не менее 14 дней, прежде чем Ордер может быть исполнен.Раньше Ордер мог быть исполнен через 3 дня после дня вручения. Ордер может быть исполнен только в рабочие дни в светлое время суток. Суд должен указать в ордере самую раннюю дату казни. Если арендатор уплачивает суду всю причитающуюся сумму до исполнения ордера, ордер должен быть аннулирован.

Если суды сочтут, что неизбежное выселение вызовет крайние трудности, Ордер на выселение может быть отложен на срок до 1 года. Суд может взвесить такие факторы, как зачисление детей в местную школу, отсутствие доступной аренды или то, может ли выселение значительно усугубить текущее состояние здоровья при принятии решения о сохранении ордера на выселение.Суд также должен рассмотреть вопрос о том, нанесет ли их решение неоправданный вред домовладельцу. Пребывание не выдается, если суд установит, что арендатор вел нежелательные действия, которые привели к уведомлению о невозобновлении.

Кроме того, в ноябре 2019 года был подписан закон о внесении поправок в Закон о множественном резидентстве. См. Законопроект здесь. Это изменение не зависит от Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года. Закон требует, чтобы арендодатели имели справку о заселении для сбора арендной платы или выселения арендаторов за неуплату арендной платы.Справка о заселении - это документ, подтверждающий, что здание достаточно безопасно и чисто. Это правило применяется к зданиям, в которых после 1952 года построено три или более квартир.

Для получения более подробной информации о процедурах выселения см. Общая информация о выселении для Нью-Йорка - LawNY.

Переезд

Вскоре после того, как арендатор заявляет о своем намерении переехать, арендодатель должен письменно уведомить арендатора о праве на проверку. Если арендатор просит о проведении проверки, домовладелец должен направить письменное уведомление за 48 часов с указанием даты и времени проверки.Это позволяет арендатору присутствовать при осмотре. Осмотр должен быть проведен за 1-2 недели до выезда. После этого домовладелец должен предоставить арендатору список необходимых ремонтов или уборок. Список не может включать повреждения, связанные с естественным износом. Арендатор может «вылечить» любую проблему, обнаруженную при осмотре. Все, что арендатор не исправит в списке, может быть вычтено из его гарантийного депозита. В течение 14 дней после выселения арендодатель должен вернуть остаток залога.

Арендодатель должен иметь возможность обосновать сохранение всего или части гарантийного депозита. Несоблюдение правильной процедуры внесения залога может привести к штрафным убыткам.

Для получения дополнительной информации о гарантийных депозитах см. Гарантийные депозиты.
Надеемся, эта информация была для вас полезной. Посетите lawny.org/findlegalinformation, чтобы узнать о важных обновлениях для арендаторов штата Нью-Йорк

.

Последняя редакция: июнь 2020 г.

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов

Нью-Йорка от 2019 г., часть III - ЧТО ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ ЮРИСТЫ

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 г., часть III - ЧТО ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ ЮРИСТЫ

Авторы благодарят судью городского суда Покипси Фрэнка М.Мора за его комментарии к Части III этой статьи и судье Нью-Йорка по жилищным вопросам Майклу Л. Вейсбергу за его комментарии ко всем трем частям этой статьи. Судья Лебовиц, г-н Ховард и судья Вейсберг являются соавторами предстоящего 12-го издания Закона штата Нью-Йорк о арендодателях и арендаторах жилых помещений.

В частях I и II нашей серии мы обсуждали, как Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года (HSTPA 1 ) кардинально изменил ситуацию с арендой жилья в Нью-Йорке.В части I (91 N.Y. St. B.J. 35 (сентябрь / октябрь 2019 г.)) излагается закон до и после HSTPA. Часть II (91 N.Y. St.BJ.26 (ноябрь 2019 г.)) посвящена регулированию арендной платы. Эта заключительная часть нашей серии из трех частей посвящена остальной части HSTPA.

Исторически изменения в законе Нью-Йорка о арендодателях и арендаторах касались схемы регулирования арендной платы. Только кое-где Законодательный орган вносил поправки в законы, касающиеся нерегулируемых единиц жилья или того, как суды должны выносить решения по искам и процедурам выселения. HSTPA изменила эту историю.В интересах арендаторов и бремени арендодателей Законодательный орган внес поправки во многие части Закона о недвижимости (RPL), Закона о действиях и судебных разбирательствах с недвижимостью (RPAPL) и Закона об общих обязательствах (GOL), начиная с того, как арендовать создаются и заканчиваются тем, как жильцы могут быть возвращены во владение после выселения.

ЗАЛОГОВЫЕ ДЕПОЗИТЫ И ПРЕДОПЛАЧЕННАЯ АРЕНДА ОГРАНИЧИВАЮТСЯ ДО ОДНОГО МЕСЯЦА АРЕНДЫ

Хотя гарантийные депозиты уже давно ограничены арендной платой за один месяц для арендаторов с фиксированной арендной платой, HSTPA внесла поправки в GOL, вступившие в силу 14 июня 2019 г., чтобы расширить этот предел до нерегулируемого арендаторы по всему штату.Практика требования предоплаты арендной платы, обычно в виде «арендной платы за первый и последний месяц», в настоящее время запрещена. В широком смысле новое ограничение включает «авансы», а также депозиты. Однако некоторые домовладельцы утверждают, что слово «или» в § 7-108 Правил, относящееся к «депозиту или авансу», по-прежнему разрешает арендную плату за первый и последний месяц, поскольку это плата за текущее использование и размещение

ГОЛ теперь также предусматривает обязательную процедуру проверки. Арендодатели должны предоставить квартиросъемщикам возможность осмотреть помещения, прежде чем они займутся им.Затем стороны «заключают» письменное соглашение с указанием любых условий. Закон ограничивает допустимость этого соглашения действиями арендатора по взысканию гарантийного депозита и только в качестве доказательства условий в начале аренды. Арендаторы не могут использовать соглашение для установления наличия нарушений в процессе HP (ремонта) или для утверждения нарушения гарантии пригодности для проживания в процессе невыплаты. Точно так же домовладелец не может использовать соглашение, чтобы оспорить показания арендатора на слушании по делу о нарушении условий проживания.

Арендодатель должен снова уведомить арендатора о праве на осмотр помещения вместе с арендодателем за 1-2 недели до освобождения арендатора. Для того, чтобы арендодатель сохранил любую часть гарантийного депозита, арендодатель должен после проверки на наличие свободных мест предоставить арендатору подробный отчет с указанием всех необходимых ремонтов или уборок, чтобы дать арендатору возможность исправить условия.

Согласно прежнему закону, домовладельцы должны были вернуть залог в течение «разумного срока», то есть месяца или двух.Теперь закон предусматривает, что в случае удержания какой-либо части гарантийного депозита арендодатель должен предоставить (i) подробное изложение заявленных условий в течение 14 дней после освобождения арендатора и (ii) любую оставшуюся часть депозита. Арендодатель, не выполнивший требования, теряет право на внесение залога. 2 Новый закон также сужает то, что может быть удержано из депозита, и включает «разумные» расходы в связи с неуплатой арендной платы или коммунальных услуг, ущербом, выходящим за рамки обычного износа, а также перемещением и хранением вещей арендатора.В частности, исключаются дополнительные арендные платы, такие как штрафы за просрочку платежа и судебные издержки. Арендодатели несут бремя доказывания, чтобы оправдать удержание залогового депозита, и теперь GOL предусматривает штрафные убытки, в два раза превышающие сумму залога, за любое умышленное нарушение его положений.

Эти изменения приветствуются арендаторами, которые давно наводнили залы судов мелких тяжб жалобами на то, что их арендодатели ошибочно удерживали свои залоговые суммы или завышали и сфабриковали затраты на ремонт, чтобы удержать свои залоговые суммы.Но потенциальные арендаторы без кредитной истории или с плохой кредитной историей, новички в Нью-Йорке и студенты, обучающиеся во многих университетах Нью-Йорка, могут стать сопутствующим ущербом от новых законов. Арендодатели могут не захотеть сдавать им аренду без дополнительной защиты в виде повышенного депозита или предоплаты за аренду. Деловые причины часто удерживают домовладельцев от принятия поручителя, а не от залога и предоплаты арендной платы. Арендодатели уже тестируют альтернативные меры безопасности, такие как требование, чтобы арендаторы предоставляли залог для обеспечения выплаты арендной платы и поручителя для внесения дополнительного гарантийного депозита.Отдел жилищного и коммунального обновления (DHCR) издал руководство после принятия закона HSTPA, запрещающего арендодателям требовать от поручителя «или любой третьей стороны» выплату залога более одного месяца, 3 , но это руководство применяется только к арендаторам со стабилизированной арендной платой. Время покажет, последуют ли суды примеру DHCR, установив, что измененное Правило Правил запрещает использование этих мер безопасности в отношении нерегулируемых арендаторов.

Арендодатели утверждают, что 14 дней - это слишком мало для осмотра помещений, подготовки подробного отчета и возврата любой неоспоримой части депозита.Арендодатели также утверждают, что процедура проверки неосуществима, потому что HSTPA требует, чтобы арендодатель и арендатор достигли соглашения, определяющего условия в помещениях, но не дает никаких указаний относительно формы или содержания соглашения или того, как стороны могут действовать, если они не могут договориться. Закон требует, чтобы первоначальная проверка проводилась после подписания договора аренды, что связывает стороны спорных отношений с арендодателем с самого начала. Некоторые домовладельцы попытаются избежать этой дилеммы, проведя проверку до заключения договора аренды, но это может заставить арендаторов избегать повышения условий, а не рисковать тем, что арендодатель решит не сдавать им аренду.Мы слышали, что некоторые арендодатели и арендаторы уже заключают договоры в соответствии с § 7-108 (c) Правил, на языке которого арендатор отказывается от проверки.

Арендодатели также возражают против того, что штрафы за нарушение нового закона не ограничиваются отказом от возврата залога, но также, похоже, применяются к любому менее значительному нарушению, например, к назначению окончательной проверки вне рамок однонедельного окна, установленного законом. поскольку при наложении штрафных убытков не делается различия между гарантийным залогом и предоплаченной арендной платой, более того, потенциальная ответственность может быть высокой.Например, в случае с иностранным резидентом, когда домовладелец требует внесения предоплаты за год, такая практика может привести к ответственности, равной арендной плате за два года.

Согласно RPL § 235-e, когда договор аренды вступил в силу, арендатор, требующий квитанции об аренде, должен их получить. Квитанция должна включать дату, уплаченную сумму, наименование помещения и период покрытия. Если оплата производится лично, квитанцию ​​необходимо выдавать немедленно. Если арендная плата оплачивается другим способом, квитанцию ​​необходимо предоставить в течение 15 дней.После того, как квитанция востребована, обязательство по предоставлению квитанции остается в силе в течение всего срока аренды. Арендодатели должны вести учет денежных выплат в течение трех лет.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПЛАТА

RPL § 223-b защищает арендаторов, осуществляющих свое право на подачу жалобы в государственные органы, обеспечение соблюдения своих прав на аренду и вступление в организацию арендаторов. До HSTPA домовладельцы, которые начали судебное разбирательство по удержанию арендатора в течение шести месяцев после реализации этих прав, создавали опровержимую презумпцию, что судебное разбирательство было возбуждено в ответ на действия арендатора.

HSTPA расширяет сферу применения и исполнение RPL § 223-b, увеличивая период времени, в течение которого применяется презумпция, с шести месяцев до года и расширяя презумпцию с процедур удержания до процедур невыплаты, а также до «необоснованного» повышения арендной платы. Раньше закон касался только жалоб в правоохранительные органы о нарушениях жилищного кодекса. HSTPA теперь также покрывает жалобы на обитаемость. Жалобы арендаторов теперь защищены, если они поданы домовладельцу или его агенту.Как только арендатор подает иск о репрессивном выселении, домовладелец несет бремя доказывания отсутствия ответных мотивов для процедуры выселения или повышения арендной платы. Предыдущий закон требовал просто, чтобы домовладелец предоставил «достоверное объяснение». Арендодатель, который не опровергает презумпцию возмездия, может быть обязан предложить новый договор аренды или продление аренды на срок до года с только «разумным» повышением арендной платы. Кроме того, арендодатель может нести ответственность за оплату услуг адвоката, если арендатор требует возмещения убытков в рамках гражданского иска.

Арендаторы приветствуют продление срока действия RPL § 223-b. Они утверждают, что прежний статут ошибочно предполагал, что арендаторы, включая тех, кто не говорит по-английски, были проинформированы о своих правах и каким-то образом знали о государственных учреждениях, которым поручено обеспечивать их права. Реальность такова, что многие жильцы без отопления и горячей воды не знают иного выхода, кроме как пожаловаться домовладельцу. HSTPA теперь запрещает недобросовестным арендодателям принимать меры против этих арендаторов. Аналогичным образом, арендаторы утверждают, что, включив жалобы на нарушение гарантии пригодности для проживания, HSTPA признало, что, хотя Кодекс обслуживания жилищного фонда устанавливает минимальные жилищные стандарты, закон Нью-Йорка дает арендаторам более широкую гарантию того, что помещения будут «пригодными и пригодными для проживания».

Противники нового закона осуждают его как капризное расширение п. 223-b RPL, которое предотвращает одно нарушение путем совершения другого. Арендодатели утверждают, что защита от неэтичных домовладельцев оправдана, но HSTPA наказывает домовладельцев за осуществление законных прав. Требуя от домовладельца доказательства отсутствия ответных мотивов в отношении процедуры невыплаты, HSTPA отвергает представление о том, что неуплата арендной платы по своей сути является достаточно безрезультатным мотивом для начала процедуры невыплаты.Арендодатели также считают, что HSTPA будет стимулировать арендаторов делать необоснованные заявления о пригодности жилья. Согласно новому закону, арендатор может пожаловаться на шумный холодильник, чтобы сделать его иммунизированным от выселения в течение года. Поскольку арендодатель не всегда уведомляется о жалобе арендатора в государственное учреждение, особенно если жалоба не приводит к нарушению, домовладельцы также могут быть обременены презумпцией возмездия, если оно начнет процедуру несвязанного выселения, даже если арендодатель нет сведений о жалобе.Арендодатели возражают против того, что, по их словам, является несправедливостью закона, который позволяет установить ответные меры, не зная о поведении, против которого, как предполагается, предпринял ответные меры арендодатель. Это несправедливость вытекает из предполагаемого двойного стандарта в новом законе, который требует от арендатора только «добросовестной» жалобы, без обязательного проведения эквивалентного расследования «добросовестного» намерения арендодателя начать процедуру выселения до того, как будет применена презумпция возмездия. .

Неясности изобилуют исправленным § 223-b RPL.Закон не дает никаких указаний относительно того, как домовладельцы могут опровергнуть презумпцию или требуется ли, помимо основного основания для процедуры выселения, второй мотив, не связанный с возмездием. Также неясно, какую роль играет время подачи жалобы в инициировании презумпции возмездия. Будет ли применяться презумпция, если арендатор не платит арендную плату или виновен в нежелательном поведении, но подает заявление о предоставлении жилья до того, как домовладелец сможет начать процедуру выселения? Требуя только «добросовестную» жалобу, закон фокусирует внимание на субъективном намерении арендатора подать жалобу, не обращая внимания на то, является ли жалоба объективной.Арендаторы могут ошибочно, но добросовестно полагать, что они имеют право выбирать цвет краски, когда домовладелец перекрашивает квартиру. Тем не менее, получает ли арендатор преимущество презумпции возмездия, если арендодатель начинает процедуру невыплаты после того, как арендатор удерживает арендную плату, возражая против цвета краски? Наконец, предложение новой аренды с «необоснованным» повышением арендной платы теперь является запрещенной мерой возмездия, но HSTPA не определяет стандарт или то, должен ли стандарт определяться с точки зрения арендодателя или арендатора.Арендаторы будут утверждать, что любое повышение должно быть ограничено процентом от текущей арендной платы, но арендодатели будут возражать, что это должно быть установлено рынком, даже если это приведет к значительному увеличению существующей арендной платы. Суды будут бороться с исправленным § 223-b RPL в течение многих лет.

ЧЕРНЫЕ СПИСКИ БЫЛИ ЗАПРЕЩЕНЫ

Злоупотребления в использовании так называемых черных списков арендаторов в практике аренды получили широкую огласку. Черные списки - это списки арендаторов, названных в качестве ответчиков в судебном разбирательстве Жилищного суда.Арендодатели использовали списки для проверки потенциальных претендентов. 4 Эти списки часто вводили в заблуждение; они предоставили минимальную информацию о судебном разбирательстве или его исходе, в том числе о том, имел ли арендатор преимущественную силу или имел законные основания для судебного разбирательства. Защитники арендаторов сочли эти черные списки ужасными, потому что они основаны на данных, собранных и проданных Единой судебной системой. HSTPA стремится ограничить использование черных списков, запрещая отклонение заявки на аренду на основании прошлых или настоящих действий арендодателя-арендатора или RPAPL Ст.7. суммарное производство. Возникает опровержимая презумпция того, что HSTPA была нарушена, если домовладелец запрашивает информацию на веб-сайте проверки арендаторов или просматривает протоколы судебных заседаний. Арендодатель обязан указать альтернативную причину отказа в аренде. HSTPA теперь также запрещает Единой судебной системе продавать данные об аренде жилья и выселении.

Несмотря на то, что арендаторы восприняли запрет положительно, арендаторы обеспокоены тем, что его исполнение будет неэффективным. Генеральный прокурор Нью-Йорка обладает правоприменительными полномочиями, и использование черного списка влечет за собой штрафы в размере от 500 до 1000 долларов за нарушение.Но никаких частных оснований для иска нет. Арендаторы опасаются, что ресурсов AG будет недостаточно, чтобы остановить то, что, по их мнению, является широко распространенным использованием черных списков. Кроме того, защитники арендаторов жалуются, что черные списки по-прежнему будут применяться за пределами штата.

Тем временем домовладельцы выразили обеспокоенность тем, что HSTPA не позволяет им фильтровать потенциальных арендаторов, которые в прошлом проявляли нежелательное поведение или хронически не платили арендную плату. Арендодатели также утверждают, что HSTPA закрывает глаза, изучая информацию о потенциальных угрозах или неудобствах, которые арендаторы могут представлять другим арендаторам, в то же время подвергая их ответственности перед другими жильцами, если арендатор продает наркотики из квартиры, устраивает громкие вечеринки поздно ночью, поджигает здание. , или враждебно относится к соседям.Кроме того, арендодатели утверждают, что нет ничего плохого в отказе арендатору на основании прошлых невыплат по уплате арендной платы.

В той мере, в какой запрет черного списка касается реальных злоупотреблений, арендодатели утверждают, что HSTPA предоставила средство правовой защиты, не подходящее для этой проблемы, и что лучшее решение позволило бы использовать записи о задержании, если арендатор был выселен за нежелательное поведение или судебное решение было вынесено в отношении арендатора в ходе разбирательства по делу о невыплате без установления того, что арендатор имел право на снижение оплаты.HSTPA была предназначена для защиты арендаторов, участвующих в спорах в жилищном суде, поскольку им требовался ремонт. Но на самом деле, по словам домовладельцев, они не могут рассматривать судебные протоколы, свидетельствующие о том, что арендатор был выселен за незаконную деятельность или по другим законным причинам.

УВЕДОМЛЕНИЕ НЕОБХОДИМО ДЛЯ ПОВЫШЕНИЯ АРЕНДЫ НА КВАРТИРЫ НЕРЕГУЛИРУЕМОЙ; НОВЫЕ ВРЕМЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ МЕСЯЧНОЙ АРЕНДЫ

До HSTPA помесячная аренда могла быть прекращена с уведомлением за 30 дней.Если арендатор удерживает недвижимость в конце срока аренды на справедливой рыночной основе, судебное разбирательство может быть начато без предварительного уведомления, если арендная плата не была принята после истечения срока аренды. HSTPA вносит поправки в RPL, требуя, чтобы, если домовладелец жилого помещения не намерен продлевать договор аренды или намеревается поднять арендную плату на 5% или более, домовладелец должен уведомить арендатора о повышении арендной платы или дате освобождения. Требуемое уведомление определяется продолжительностью аренды или проживания: до года арендатору следует уведомить за 30 дней; от года до двух лет арендатор должен быть уведомлен за 60 дней; и за два года или более арендатор должен быть уведомлен за 90 дней.Если домовладелец не предоставит уведомление, аренда будет продолжаться на тех же условиях до тех пор, пока не будет сделано надлежащее уведомление и не пройдет необходимое время.

В г. Нью-Йорке доставка уведомления должна производиться службой согласно RPAPL 735. 5 HSTPA не устанавливает требования к обслуживанию за пределами города Нью-Йорка, но некоторые домовладельцы сочтут целесообразным осуществить услугу RPAPL 735, чтобы избежать практика движения по вопросу.

Согласно действующему и предыдущему законодательству, арендаторы города Нью-Йорка не обязаны предоставлять письменное уведомление перед выселением.За пределами города Нью-Йорка арендатор должен подать уведомление за месяц о прекращении помесячной аренды, но уведомление не обязательно должно быть в письменной форме. Дата вступления в силу этих положений - 12 октября 2019 года. Некоторые арендодатели и арендаторы используют свое право на заключение договора, чтобы отказаться от или изменить RPL § 232-b с условиями аренды, позволяющими арендаторам прекращать аренду с письменным уведомлением не менее чем за два месяца.

Арендодатели, особенно мелкие арендодатели, жалуются, что новый закон вынуждает их выбирать между возвращением квартиры и получением арендной платы.Обычно арендатор, получивший извещение о расторжении договора, не платит арендную плату. Если требуется уведомление за 90 дней, арендная плата не будет выплачиваться в течение следующих трех месяцев. С учетом других положений HSTPA, согласно которым арендаторы имеют право отложить судебное разбирательство, в некоторых частях Нью-Йорка может пройти пять месяцев или более, прежде чем арендодатель сможет запросить залог в виде предполагаемой арендной платы. Что касается неоплаченных пяти месяцев, домовладелец может получить денежное суждение, но это может быть от арендатора, не имеющего права на вынесение приговора. Арендодатели по-прежнему смогут подать иск о невыплате, но арендодатели утверждают, что это увеличивает бремя и расходы, связанные с снятием арендаторов.

РАСШИРЕННАЯ ЗАЩИТА АРЕНДАТОРОВ И ПОПРАВКИ К RPAPL УВЕЛИЧИВАЮТ ПАУЗЫ ДО, ВО ВРЕМЯ И ПОСЛЕ ВЫСЕЛЕНИЯ

I. Паузы для обращения в суд

Изменения в RPL расширяют требования к уведомлению о прекращении ежемесячных арендных договоров и предоставляют существенное уведомление требования к нерегулируемым арендаторам. Но одновременно с этим HSTPA провела комплексные реформы в RPAPL, законодательном органе, регулирующем процедуры суммарного выселения. Законодательное собрание ввело в действие эти паузы (домовладельцы могли бы назвать их «задержками»), чтобы предотвратить выселение или замедлить его - или, по крайней мере, отсрочить губительные для жизни последствия выселения.

До HSTPA рассмотрение ходатайства о задержании должно было производиться за 5-12 дней до первой явки в суд. С поправками, RPAPL 733 предусматривает, что процедура удержания должна быть возвращена через 10-17 дней после подачи ходатайства. Кроме того, HSTPA отменил положение RPAPL 733, которое позволяло домовладельцу в процессе удержания права требовать ответа за 3 дня до начальной даты суда, если ходатайство было подано как минимум за 8 дней до даты судебного разбирательства. Арендодатели утверждают, что это опровергает рабочее предположение упрощенного производства.Хотя это уже было редкостью на практике до HSTPA, RPAPL предусматривал, что упрощенное производство может быть передано в суд при первой явке в суд. Но сводный характер судебного разбирательства подрывается, если арендодатель не имеет реальной возможности изучить ответ и подготовиться к судебному разбирательству. Практический эффект заключается в том, что жильцы получат автоматическую отсрочку первой явки в суд.

HSTPA аналогичным образом увеличила сроки рассмотрения дел о невыплате. Ранее, если арендатор не платил арендную плату, RPAPL 711 требовал, чтобы арендатору было предъявлено письменное трехдневное требование аренды или устное требование (устное требование не требовало трех дней), прежде чем арендодатель мог начать процедуру невыплаты.HSTPA внесла поправки в RPAPL 711, чтобы отменить устные требования об аренде и увеличить срок уведомления для письменных требований об аренде до 14 дней. HSTPA также внесла поправки в RPL § 235-e, чтобы требовать, чтобы арендаторы уведомлялись заказным письмом, если арендная плата не получена в течение пяти дней с установленной даты. Если арендодатель не вручит это напоминание до начала процедуры невыплаты, арендатор может заявить о таком отказе в качестве положительного аргумента в свою защиту. В RPAPL 732 также были внесены поправки, увеличивающие с 5 до 10 дней время, в течение которого арендаторы должны отвечать на вопросы о невыплате.И если арендатор не отвечает, суд все еще имеет право отложить выдачу ордера на пять дней.

Также неясно, должно ли требование об аренде содержать новое «напоминание». Пока суд не решит этот вопрос, консервативные практикующие арендодатели придут к выводу, что они должны это сделать (чтобы избежать практики движения). Практический результат состоит в том, что требование об аренде может быть подано не ранее, чем на пятый день после наступления срока выплаты арендной платы. Если предположить, что арендная плата должна быть уплачена в первый день, это будет шестой день.

Согласно предыдущему закону, домовладелец мог устно потребовать арендную плату и подать прошение о невыплате на следующий день. Теперь, вероятно, будет почти трехнедельная задержка, когда время для оказания услуги будет добавлено к 14-дневному уведомлению, необходимому для запроса на аренду. С учетом дополнительных 10 дней, которые арендатор должен ответить на петицию, а в Нью-Йорке за дополнительные 3–8 дней до первой явки в суд, арендная плата за еще один месяц должна быть уплачена до того, как стороны когда-либо попадут в суд. Арендодатели жалуются, что каждый арендатор без напоминаний знает, что арендная плата должна быть внесена в первое число месяца, и что «напоминание» не выполняет никакой другой функции, кроме как привить обязательный пятидневный льготный период к каждому договору аренды в Нью-Йорке.Арендодатели также жалуются на стоимость необходимых почтовых отправлений.

Адвокаты арендодателя дополнительно утверждают, требуя, чтобы уведомление было направлено арендодателем или агентом, «уполномоченным на получение арендной платы», что, по-видимому, препятствует представлению уведомления адвокатом арендодателя. Кроме того, HSTPA ничего не говорит о том, нужно ли ежемесячно отправлять напоминание о просрочке аренды или достаточно одного напоминания за несколько месяцев просрочки.

Адвокаты арендаторов предлагают, чтобы увеличение времени, необходимого для начала процедуры невыплаты, давало арендаторам живое время от зарплаты до зарплаты, чтобы погасить задолженность по арендной плате и, возможно, вообще избежать процедуры невыплаты.Если арендатор испытывает трудности с оплатой арендной платы, пропуск работы и явка в суд также контрпродуктивны. Уведомление с напоминанием дополнительно предупреждает арендаторов до начала разбирательства, если их чек арендной платы был утерян по почте или получен и не был учтен управляющим агентом арендодателя.

Коммерческие арендодатели отвечают, что эти аргументы могут иметь отношение к арендаторам жилых помещений, но не имеют никакого отношения к коммерческому контексту. Они говорят, что напоминание не должно требоваться для коммерческого арендатора (в законе не говорится, что напоминание требуется только для арендатора жилого помещения) и что, хотя жилец, платящий 1500 долларов в месяц, получит выгоду от более медленного процесса выселения, домовладелец коммерческого арендатора, платящего 150 000 долларов в месяц, не следует заставлять ждать, пока не будет получена задолженность в размере 300 000 долларов, прежде чем они начнут свою первую явку в суд.Арендодатели утверждают, что это проблема, которая пронизывает большую часть HSTPA. Многие цели политики, лежащие в основе новых законов, не имеют отношения к коммерческим арендаторам; предприятия менее уязвимы для дисбаланса в переговорной силе, и выселение бизнеса представляет меньшую общественную озабоченность, чем выселение семьи. Но HSTPA, как утверждают представители бизнеса, во многих случаях не может провести значимое различие между жилыми и коммерческими вопросами.

HSTPA также открыла шлюзы для конкурирующих интерпретаций, указав, что отказ в отправке уведомления об аренде может рассматриваться как утвердительная защита, но не дает никаких указаний относительно его применения или последствий.На первый взгляд, HSTPA предполагает, что простое отсутствие напоминания арендатору о ранее существовавших договорных обязательствах навсегда отменяет обязательство по уплате арендной платы, что является драконовским результатом. Он также может выступать в качестве процессуального препятствия, так же как неспособность предъявить надлежащее требование арендной платы приведет к прекращению производства без ущерба для способности арендодателя взыскать арендную плату после подачи напоминания. В качестве альтернативы положительная защита, если таковая будет представлена, может привести к тому, что домовладелец будет лишен права взыскать арендную плату в рамках упрощенного производства, но иск может быть заявлен на общем заседании.Некоторые домовладельцы, однако, утверждают, что Законодательный орган штата Нью-Йорк не запрещал вносить изменения в RPL § 235-e. Они используют свое право на договор, чтобы отказаться или изменить этот раздел.

Кроме того, § 711 RPAPL ранее предусматривал, что, если арендатор умер в течение срока аренды и арендная плата не была выплачена, ни один представитель или лицо не заняли его, и ни один администратор или исполнитель не был назначен в течение трех месяцев с момента аренды арендатором. смерти, судебное разбирательство может быть начато против выжившего супруга или, если такового не было, то против выжившего выпуска или распространения.HSTPA предусматривает, что, когда арендатор умирает, арендная плата не выплачивается, а квартира занята лицом, претендующим на владение, может быть начато судебное разбирательство с указанием жильцов квартиры, требующих собственнического решения в отношении имущества. Вынесение судебного решения не должно наносить ущерба притязаниям лиц, находящихся в собственности, и никакое судебное постановление не имеет силы в отношении жителей. Любое требование о правопреемстве будет рассматриваться в рамках процедуры удержания.

II. Паузы в суде

HSTPA изменила темп упрощенного производства, изменив ограничения и препятствия для отсрочек.До HSTPA RPAPL 745 не рекомендовал чрезмерные отсрочки. Он предусматривал, что после двух переносов съемщиками, или 30 дней, суд должен был предписать арендатору внести залог за аренду или использование и размещение, которые должны были быть внесены с момента подачи ходатайства. Хотя на практике это часто не соблюдается, закон также ограничивает отсрочки до 10 дней, за исключением случаев, когда есть согласие сторон. В RPAPL 745 были внесены поправки, предусматривающие, что заявка на внесение арендного депозита не может быть подана до второго запроса арендатора об отсрочке или до тех пор, пока процедура не будет в календаре в течение 60 дней, если никакая задержка не связана с арендодателем.10-дневный лимит отсрочки заменен 14-дневным минимумом. Первый ходатайство об отсрочке от ответчика, не представленного адвокатом, не засчитывается в 60-дневный лимит, вероятно, с практической точки зрения он продлится до 90 дней или более. И хотя суд должен был разрешить использование и размещение в соответствии с предыдущим законом, если были соблюдены условия, теперь это делается по усмотрению.

Еще одно изменение в RPAPL 745, вызывающее паузы, заключается в том, что HSTPA устранила практику подачи устных заявлений на внесение залога за аренду или использование и размещение.Теперь требуется письменное ходатайство. Это создает возможность дополнительных отложений самого ходатайства и краткого обзора ходатайства в дополнение к любому времени, которое требуется суду для вынесения решения по ходатайству. Более того, заказы на внесение арендной платы являются перспективными, требуя оплаты только арендной платы, использования и занятости, возникающих после выдачи заказа. От арендатора может не требоваться уплата какой-либо арендной платы, которая уже причитается или которая начисляется, пока ходатайство находится на рассмотрении.

Арендатор или арендатор также может возражать против заявления о внесении залога, выдвигая одно из следующих оснований или возражений: (i) заявитель не является надлежащей стороной в судебном разбирательстве; (ii) фактическое, частичное или конструктивное выселение, если арендатор освободил помещение; (iii) защита Закона о социальных услугах § 143-b (Закон Шпигеля); (iv) опасное или непосредственно опасное нарушение Кодекса эксплуатации жилья в квартире или общих помещениях здания; (v) яркая защита от завышения арендной платы; (vi) квартира нарушает свидетельство о заселении или является незаконным в соответствии с Законом о многоквартирных домах или Кодексом содержания жилья; или (vii) суд не обладает личной юрисдикцией над арендатором или жильцом.

Новый закон значительно снизил, если не отменил, штрафы за невыполнение ответчиком приказа о внесении залога. Согласно ранее действовавшему законодательству, если арендатор не выполнил распоряжение о внесении залога, суд мог отклонить возражения арендатора и встречные иски и предоставить арендодателю денежное вознаграждение или даже собственническое решение. В соответствии с HSTPA возражения или встречные иски арендатора больше не рассматриваются, и судебное решение не может быть вынесено. По усмотрению суда срок выполнения арендатором требований может быть продлен по уважительной причине, или суд может передать дело на «немедленное» рассмотрение.Тем не менее, срочность, предлагаемая словом «немедленный», опровергается заявлением HSTPA о том, что это означает только то, что больше не будет отложений по единственной просьбе ответчика и что дело должно быть передано в готовую к судебному разбирательству часть с началом судебного разбирательства. «Как можно скорее». 6 На самом деле «немедленное» судебное разбирательство может быть проведено через несколько недель или месяцев.

При определении использования и проживания или арендной платы, подлежащей выплате, суд не может превышать регулируемую арендную плату или долю арендатора в рамках программы субсидирования (действующей или истекшей), если арендатор не заключил новое соглашение о выплате полной арендной платы .Если арендатор или арендатор имеет фиксированный доход, сумма, необходимая для внесения депозита, не может превышать 30% дохода. Департамент социальных услуг (DSS) и другие государственные жилищные субсидии не считаются доходом в соответствии с этим разделом.

Арендаторы приветствуют поправки к RPAPL 745. Они утверждают, что они необходимы, потому что предыдущий закон препятствовал основному праву арендаторов ссылаться на гарантию проживания и удерживать арендную плату, чтобы потребовать срочного и необходимого ремонта своих квартир. Они утверждают, что предыдущий закон был несправедливым, поскольку требовал, чтобы арендаторы, осуществляющие право удержания арендной платы, начали платить арендную плату вскоре после того, как они начали удерживать ее, устраняя их единственный рычаг, чтобы заставить своих домовладельцев ремонтировать непригодные для жилья квартиры.

Арендодатели утверждают, что RPAPL 745 был потрошен. Они утверждают, что планка была установлена ​​слишком низко для арендаторов, от которых требуется только показать, что защита была «должным образом» поднята, и что квалификационные основания для отклонения заявки на внесение залога теперь включают почти все аргументы защиты, которые арендаторы обычно выдвигают. . Кроме того, они утверждают, что у арендодателей мало причин для применения RPAPL 745. Даже если арендодатель получит ордер на внесение арендного депозита после нескольких месяцев и практики движения, штрафов HSTPA будет недостаточно, чтобы заставить арендатора подчиниться.Арендодатели также отмечают, что, хотя поправки к RPAPL 745 ориентированы на арендаторов жилья, измененный RPAPL 745 объединяет жилую и коммерческую аренду, возможно, игнорируя существенные различия, относящиеся к основным целям закона. Характер отношений коммерческого арендатора со своими коммерческими помещениями отличается от отношения арендаторов жилых помещений к своим домам, а коммерческие арендаторы нуждаются в меньшей защите. Не заставляя коммерческих арендаторов платить арендную плату, накопленную во время рассмотрения дела, HSTPA позволяет коммерческим арендаторам использовать упрощенные процедуры против коммерческих арендодателей.Арендодатели подчеркивают несправедливость того, что Законодательный орган отдавал предпочтение бизнес-интересам арендатора над бизнес-интересами арендодателя. Некоторые арендодатели утверждают, что Законодательное собрание не запрещало внесение изменений в RPAPL 745, и вносят соответствующие изменения в свои договоры аренды. Еще неизвестно, действительны ли эти условия аренды.

III. Паузы при завершении процедуры выселения

В соответствии с предыдущим законодательством, если домовладелец выигрывал судебное разбирательство по поводу удержания на основании нарушения договора аренды в отношении жилого арендатора из г. Нью-Йорк, арендатор автоматически получал 10-дневное пребывание в соответствии с RPAPL 753 для устранения нарушения.Суды также имели право приостановить выдачу ордера на срок до шести месяцев. HSTPA пересмотрела RPAPL 753, чтобы расширить до 30 дней автоматический послегиспытательный период в случае нарушения условий аренды. Он также удвоил срок дискреционного пребывания до одного года и сделал его доступным для процедур невыплаты по всему штату Нью-Йорк.

Осуществляя свое дискреционное право приостановить выселение, суды теперь могут учитывать ряд факторов, включая здоровье, обострение текущего состояния, зачисление ребенка в школу и любые другие смягчающие обстоятельства, влияющие на способность заявителя или заявителя семья, чтобы переехать и поддерживать качество жизни.При решении вопроса о предоставлении отсрочки или при определении продолжительности или других условий отсрочки суд также должен учитывать любые существенные трудности, которые могут возникнуть в результате отсрочки проживания для арендодателя. Предыдущий закон предусматривал исключения из права суда предоставить отсрочку, если домовладелец добросовестно намеревался снести здание и построить новое, или если домовладелец установил, что арендатор является неприемлемым. HSTPA устранила исключение для сноса, но исключение для неугодных жильцов осталось.Пребывание должно быть обусловлено оплатой суммы, которая должна быть оплачена во время пребывания, но HSTPA разрешает оплату в рассрочку. Предыдущая версия RPAPL 753 делала обязательной выплату всей невыплаченной арендной платы перед предоставлением пребывания. Измененный RPAPL 753 делает это требование дискреционным.

До HSTPA закон не предусматривал выплату арендатором всей или некоторой части арендной платы при рассмотрении дела о невыплате. Тем не менее, обусловив пребывание в городе Нью-Йорке выплатой или депозитом ответчиком суммы судебного решения до исполнения ордера, RPAPL 747-a ограничил свободу усмотрения судов в процедуре невыплаты, чтобы приостановить выдачу или исполнение ордера на выселение или Сдача помещения в аренду.HSTPA отменил RPAPL 747-a и ввел в действие RPAPL 731 (4), который предусматривает, что если арендатор уплачивает полную сумму арендной платы, причитающейся арендодателю «до слушания ходатайства», платеж «принимается арендодателем и ставит под сомнение основания, по которым было возбуждено специальное производство ».

Многие домовладельцы считают, что это кодифицирует практику многих судов. Суды обычно отклоняли эти дела или стороны прекращали их рассмотрение. Тем не менее, арендодатели ставят под сомнение применение этого положения и разрешает ли оно арендатору производить оплату до первой или любой более поздней явки в суд, а также должен ли арендатор выплатить сумму петиции или сумму, которая была накоплена на момент платежа.

Это положение также следует рассматривать вместе с поправками к RPAPL 702, в которых понятие «арендная плата за жилую недвижимость» определяется узко, чтобы исключить сборы, сборы и другие штрафы. Некоторые утверждают, что, хотя HSTPA исключает требование о выплате гонорара адвокатам, якобы причитающегося до начала судебного разбирательства, гонорары адвокатам, понесенные в связи с самим судебным разбирательством, по-прежнему подлежат возмещению. Другие утверждают, что, поскольку RPAPL 702 предусматривает, что «[нет] сборов. . . кроме арендной платы, можно требовать упрощенного производства », арендодатель должен принять участие в общем иске по взысканию гонорара адвоката.Мы слышали, что некоторые суды разрешают гонорары адвокатам выносить отдельное судебное решение, не имеющее права собственности. Другие суды, как нам говорят, считают, что арендодатели могут не требовать гонорара адвокатов в рамках упрощенного производства, но это могут сделать арендаторы. Насколько мы понимаем, другие суды считают, что гонорары адвокатам не могут быть присуждены как часть иска или встречного иска, а только при разработке справедливого средства правовой защиты для восстановления права аренды после выселения или в контексте санкций. Ни одно опубликованное мнение еще не рассматривало эти важные вопросы.И RPAPL 702 предусматривает, что гонорары адвокату не могут быть предоставлены по решению по умолчанию, даже если ответчик обслуживается лично.

Этот аспект HSTPA может привести к тому, что арендодатели исключат из своих договоров аренды право выигравшей стороны на получение гонорара адвоката. Это также может привести к тому, что домовладельцы подадут общие иски о высылке, в которых могут потребоваться гонорары адвокату и (для рыночной аренды) быть частью посессорного решения.

RPL § 238-a теперь ограничивает штрафы за просрочку платежа до 5% или 50 долларов, в зависимости от того, что меньше.Плата за проверку биографических данных ограничена 20 долларами США или фактической стоимостью, в зависимости от того, что меньше, и арендодатель должен предоставить арендатору копию проверки биографических данных и квитанцию ​​об оплате и не может взимать плату за проверку личных данных, если арендатор предоставляет копию справки или проверки кредитоспособности менее 30 дней назад. По поводу этого нового правила существует множество споров, потому что проверка анкетных данных превышает 20 долларов и потому что суды должны решать, может ли третья сторона, например, брокер по недвижимости, принимать комиссионные, которые арендодатель может не принять.

Арендодатели опасаются, что, если арендатор сможет заплатить арендную плату, запрошенную в ходатайстве, после многих явок в суд и в течение многих месяцев судебного разбирательства, и тем самым избежать как выселения, так и любых штрафов за просрочку платежа, процентов или судебных издержек, понесенных арендодателем при судебном преследовании в дальнейшем они фактически станут беспроцентными кредиторами для арендаторов. Неравенство ситуации усугубится, если арендаторы успешно докажут, что RPAPL 731 (4) требует, чтобы арендатор заплатил только сумму петиции.Это вынудит домовладельцев начать новое производство по взысканию задолженности по арендной плате, накопившейся в то время, когда первое судебное разбирательство находилось на рассмотрении.

Хотя исключение гонораров адвокатов применяется только к арендаторам жилых помещений, если коммерческий арендатор в процессе невыплаты платит арендную плату в соответствии с RPAPL 731 (4), арендодатель может потерять свое требование в отношении гонорара адвоката, поскольку дело не было оспорено до завершения, таким образом, что домовладелец может претендовать на роль выигравшей стороны, требование о взыскании гонорара адвоката.

До HSTPA, RPAPL 749 предусматривал, что выдача ордера на выселение действовала для отмены аренды и аннулирования отношений арендодателя и арендатора, лишая суд права аннулировать ордер. Выдача ордера на выселение больше не аннулирует аренду. Суд может по уважительной причине приостановить действие ордера или аннулировать его, приостановить сдачу в аренду или ремонт и вернуть арендатора во владение, если арендодатель не докажет, что арендатор недобросовестно удержал причитающуюся арендную плату. И, по сути, новый RPAPL теперь требует отмены ордера, если арендатор платит все до исполнения.

RPAPL 749 теперь также изменяет уведомление судебного пристава о выселении с 72-часового уведомления на 14-дневное, что дает арендаторам больше времени для переезда до выселения и больше времени для подачи приказа, чтобы указать причину для приостановления выселения.

ЖИЛЫЕ АРЕНДОДАТЕЛИ ТЕПЕРЬ ОБЯЗАНЫ УМЕНЬШИТЬ ПОМЕЩЕНИЕ

До HSTPA у домовладельцев не было обязательств по уменьшению убытков, если арендатор нарушил договор аренды, досрочно освободившись. Следуя освященным веками прецедентам, таким как Holy Properties Ltd., L.P. v.Kenneth Cole Productions, Inc., 7 Суды Нью-Йорка разрешили домовладельцам оставить квартиру пустой на оставшийся срок аренды. Арендатор будет нести ответственность за аренду до конца срока. HSTPA теперь предусматривает в RPL § 227-e, что арендодатели жилых единиц должны «добросовестно и в соответствии с ресурсами и возможностями арендодателя предпринимать разумные и обычные усилия для сдачи помещения в аренду по справедливой рыночной стоимости или по ставке, согласованной во время аренды. , в зависимости от того, что ниже.«Любое положение об аренде, противоречащее государственному порядку, является недействительным.

Арендодатели и арендаторы предполагают, что стандартные суды будут применяться для определения того, предпринял ли арендодатель «разумные и обычные усилия». С недавним принятием HSTPA никакая система отсчета не определяет, что составляет «обычные» усилия по смягчению последствий. Остается открытым вопрос, должен ли домовладелец принять первое предложение об аренде от потенциального арендатора или будет ли разумно продолжать продавать недвижимость для получения более высокой арендной платы, если это приведет к тому, что квартира останется не сданной в аренду.В случае аренды со стабилизированной арендной платой также еще предстоит выяснить, разумно ли арендодателю, учитывая, что льготная арендная плата становится максимальной арендной платой, которая может взиматься, откладывать аренду квартиры, чтобы не оказаться в заточении на длительный срок. срочная аренда по льготной ставке. Также неясно, какое влияние на ответственность арендатора оказывает неспособность арендодателя нести бремя доказывания убытков. Суд может установить, что неспособность арендодателя нести бремя освобождает арендатора от любой ответственности или что арендатор может быть освобожден только от той части, которая накопилась до того, как арендодатель повторно арендовал квартиру.

Арендодатели и арендаторы разделены по фундаментальной справедливости RPL § 227-e. Арендодатели утверждают, что HSTPA изменила положение дел на основе фундаментального допущения, о котором договаривались в течение десятилетий при аренде каждого жилого дома в Нью-Йорке. Апелляционный суд выступил против правила о смягчении последствий 25 лет назад в Holy Properties, заявив в этом коммерческом деле, что «[участники], которые участвуют в сделках на основании действующего законодательства, должны иметь возможность полагаться на стабильность таких прецедентов. . . . Это, пожалуй, верно в отношении недвижимости больше, чем в любой другой области права, где непросто отказаться от установленных прецедентов. 8

Арендаторы указывают на несправедливость того, что арендная плата продолжает накапливаться каждый месяц, даже если арендатор больше не владеет недвижимостью, в то время как арендодателям не нужно ничего делать, чтобы уменьшить финансовое бремя арендатора. В то время, когда в Нью-Йорке наблюдается кризис доступности, арендаторы говорят, что новое правило смягчения последствий способствует достижению общих целей жилищной политики Нью-Йорка. Задолженность по квартплате перед предыдущим домовладельцем еще более затруднит поиск жилья для арендатора, уже находящегося в затруднительном финансовом положении.Это увековечивает цикл дислокации, устранение которой является центральным для HSTPA.

АРЕНДОДАТЕЛИ МОГУТ БЫТЬ МЕНЬШЕ ГОТОВЫ УРЕГУЛИРОВАТЬ ДЕЛЫ, СВЯЗАННЫЕ С САДОВЫМИ РАЗНООБРАЗИЯМИ

Большинство споров между домовладельцами и арендаторами разрешается с помощью «нормального правосудия», когда стороны достигают соглашения об условиях урегулирования до того, как дело доходит до суда. Часто это прагматичное решение сторон избежать затрат, задержек и неопределенности, связанных с привлечением к суду. Суды поощряют поселения; им не хватает ресурсов, чтобы рассмотреть все дела домовладельца-арендатора.Важной особенностью многих мировых соглашений является то, что арендатор соглашается на решение о владении недвижимостью и выдачу ордера на выселение для обеспечения выполнения согласия арендатора на урегулирование заявленного невыполнения обязательств. Это позволяет арендодателю быстро восстановить владение, если арендатор нарушит условия соглашения. Вместо того, чтобы возвращаться в суд с ходатайством о принудительном исполнении соглашения, домовладелец может уведомить маршала о невыполнении обязательств, и будет назначено выселение.

HSTPA, однако, пересмотрела RPAPL 749, чтобы требовать, чтобы в ордерах указывалась первая дата, когда может произойти выселение, в результате чего положения о «выплате», используемые для урегулирования многих процедур неплатежей, теперь должны предусматривать исполнение ордера на последняя дата платежа (или такая более ранняя дата, специально утвержденная судом), а не первая дата платежа, как это было обычной практикой.Согласно новому закону, если арендатор не производит досрочную оплату, арендодатель должен вернуться в суд, чтобы потребовать исполнения соглашения и ускорить исполнение ордера. Еще неизвестно, будут ли повышенные затраты и паузы в обеспечении исполнения соглашений об урегулировании препятствовать тому, чтобы арендодатели вступали в эти условия. А это замедлит темпы урегулирования споров и приведет к затоплению судебных календарей. Учитывая HSTPA, некоторые суды за пределами города Нью-Йорка теперь разрешают адвокату арендодателя подать письмо с уведомлением арендаторов или их поверенного с указанием невыполнения обязательств, а затем суд выносит решение и ордер без дальнейших явок.И система судов штата изо всех сил пытается учесть даты выселения для постановлений по умолчанию, для которых никакие условия урегулирования не могут указать дату выселения.

Пересмотренный RPAPL 749 также предусматривает, что ордер разрешает выселение только лиц, «названных в процессе». Во многих случаях личности жильцов неизвестны домовладельцу и не могут быть установлены. Это привело к почти повсеместной практике называть «Джон Доу» или «Лань №1» в кратком изложении дела с целью учета неизвестных обитателей или известных, но неназванных обитателей.Последствия HSTPA для практики присвоения имен респондентам «лань» неясны - что произойдет, если маршал или шериф выселит имя кого-то, кого не называют вообще? - но теперь домовладельцы могут обеспечить усиленное наблюдение за людьми, входящими в их здания и выходящими из них, чтобы теперь они могли указывать имена детей жильцов в петиции и ордере на выселение. Это вызывает опасения по поводу конфиденциальности, которых Законодательное собрание не намеревалось.

Чтобы убедиться, что арендодатели соблюдают HSTPA, в новом документе RPAPL 768 незаконные выселения квалифицируются как проступок класса A на всей территории штата Нью-Йорк.Это влечет за собой уголовный подтекст и гражданское наказание в размере от 1000 до 5000 долларов за нарушение. Действия, составляющие незаконное выселение, включают применение силы; создание помех или намерение воспрепятствовать использованию жилища; и вовлечение или угроза совершения любых действий, которые препятствуют или имеют целью воспрепятствовать жителю законного проживания или побудить освободить законного жильца. Если установлено, что произошло незаконное выселение, жильца должна быть возвращена во владение.

КООПЕРАТИВЫ: НЕОБХОДИМО ЗАЩИЩЕННЫЙ

Кооперативы были одними из самых яростных противников HSTPA, потому что HSTPA не делает различий между арендаторами в традиционных отношениях арендодателя и арендатора и акционерами, которые являются собственниками арендаторов квартир, в которых они имеют долю владения.

Как и другие арендаторы, акционеры должны получить уведомление за 30-90 дней в соответствии с § 226-c RPL, если правление кооператива намеревается увеличить содержание более чем на 5%. Акционеру, не оплачивающему содержание, необходимо направить напоминание согласно § 235-е RPL.Непредставление этого уведомления дает основание для положительной защиты акционера со всеми нерешенными вопросами и проблемами, связанными с этим новым положением. Если акционер не платит алименты, суды могут предоставить отсрочку выселения на срок до одного года, что может создать трудности для зданий, которые зависят от платы за обслуживание для выплаты ипотеки, налогов на недвижимость и других расходов на содержание здания. Правления также обеспокоены тем, что они могут быть ограничены максимумом 5% или 50 долларами за просрочку платежа в соответствии с § 238-a RPL.Аналогичным образом, автоматический период после судебного разбирательства в соответствии с RPAPL 753 по процедурам удержания в случае нарушения условий аренды применяется к акционерам, продлевая период времени, в течение которого соседи должны иметь дело с запахами, шумом или опасным или незаконным поведением, даже если менеджменту удалось доказать, что поведение акционера вызывает возражения. И, как и любой другой домовладелец, советы директоров теперь, вероятно, не могут взыскать свои гонорары адвокатам в рамках упрощенного производства. Точно так же из-за нового определения «ренты» многие кооперативы, вероятно, решат пересмотреть свои уставы, чтобы удалить дополнительную ренту, не подлежащую возмещению, в рамках суммарного производства в соответствии с HSTPA.Более того, споры о кооперативе будут все чаще рассматриваться в исках Верховного суда об исключении (в которых могут потребоваться дополнительные арендные платы и гонорары адвокатов) и в исках Pullman (в которых суд может принудить совет директоров к выселению акционера). 9

Другие положения, которые, вероятно, предназначались для традиционных арендаторов, но которые также охватывают кооперативы, включают ограничения на получение содержания более одного месяца в качестве гарантийного депозита или требование предоплаченного обслуживания, оба из которых изменены Правилом пользования сейчас запрещает.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ: РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ДЕ-ФАКТО ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ СПРАВЕДЛИВОГО РЫНКА, НЕОБХОДИМЫЕ ПАУЗЫ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫЕ ДЛЯ ЖИЛИЩНЫХ СУДОВ - АРЕНДОДАТЕЛИ ПРЕДУПРЕЖДАЮТ О ПОСЛЕДСТВИЯХ ДИРЕ И ФИНАНСОВАЯ РАЗРУША ДЛЯ МАЛЫХ ЗЕМЕЛЬНИКОВ; АРЕНДАТОРЫ НАЗЫВАЮТ ЭТО ШАГ В ПРАВИЛЬНОМ НАПРАВЛЕНИИ

Многие арендодатели утверждают, что новые законы HSTPA, начиная с расширенных требований к уведомлению и положений о запрете репрессалий в RPL § 223-b, заканчиваются широким усмотрением судов предоставлять отсрочку на срок до год и длительные задержки в соответствии с пересмотренным RPAPL создают форму фактического регулирования арендной платы для нерегулируемых квартир.

Совокупное влияние множества пауз, созданных HSTPA, заключается в том, что многие арендодатели не смогут пройти сводную выручку от начала до выдачи ордера менее чем за год. Это, по мнению домовладельцев, является оптимистическим приближением, если принять во внимание почти неограниченное усмотрение суда предоставить пребывание в течение года. HSTPA берет паузы, характерные для системы, и делает их определяющей и центральной чертой самого процесса выселения.

В прошлом устрашающая перспектива просрочки и судебных издержек, а также черная метка рядом с именем арендатора при аренде в будущем не позволяли арендатору извлекать выгоду из системных задержек.По словам домовладельцев, эти неотъемлемые гарантии были отменены. Арендатор, скорее всего, не столкнется с просрочкой или судебными издержками, даже если арендатор окончательно проиграет в суде после затяжной судебной тяжбы, а будущим арендодателям теперь запрещено основывать решения об аренде на черных списках.

Институциональные арендодатели могут соблюдать правила HSTPA, а мелкие арендодатели - нет. Разрушительные последствия могут постигнуть мелких арендодателей, лишенных дохода от аренды, необходимого им для компенсации финансового бремени ипотеки, налогов, страхования, коммунальных услуг и многих затрат, связанных с владением недвижимостью.Мелкие арендодатели предупреждают, что чистое воздействие этих законов подорвет сводный характер упрощенного производства. Первоначально упрощенное производство было введено для замены иска о высылке по общему праву, дорогостоящего и затягивающего разбирательства, которое может привести к отказу в правосудии. И в то время как сторонники хорошего правительства предпочитают простые, быстрые и недорогие судебные разбирательства, защитники арендодателей опасаются, что HSTPA превратила судебный процесс между арендодателем и арендатором в еще более сложный, трудоемкий и дорогостоящий фиаско.

Сторонники HSTPA, с другой стороны, утверждают, что домовладелец все равно сможет добиться судебного решения о просроченной задолженности, даже если вынесение решения будет отложено. С учетом того, что в одном только Нью-Йорке около 70 000 бездомных, две трети из которых составляют семьи, и постоянное ежегодное кровоизлияние квартир со стабилизированной арендной платой из-за дерегулирования, которое на сегодняшний день оценивается примерно в 170 000 человек, арендаторы считают, что дополнительные расходы HSTPA средства защиты - небольшой, но необходимый оплот против кризиса доступности жилья в Нью-Йорке.Арендодатели отвечают, что смягчение кризиса доступности жилья - стоящая цель, но задача, которую предстоит достичь штату Нью-Йорк, и что HSTPA снимает с себя ответственность штата за создание доступного жилья. Арендодатели задаются вопросом, распространяется ли на них то же беспокойство, что и финансовые затруднения арендаторов, если они не выплатят ипотечный кредит.

И в ответ арендаторы говорят, что так или иначе, арендодатели найдут способ заработать на нью-йоркской недвижимости. Так было всегда.


Новые права арендаторов: Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 г.

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года
Информация, предоставленная юридическими службами Гудзонской долины

Новые права для арендаторов
- Арендодатели не могут отказать арендаторам, поскольку они уже участвовали в судебном процессе с предыдущим арендодателем. Суды не могут продавать данные о выселении. Записи о выселениях, которые были результатом обращения взыскания, опечатываются.

- Арендодатели должны предоставить арендаторам возможность пройти осмотр перед въездом и выездом, а также вернуть залог в течение четырнадцати дней с подробным списком любых удержаний.

- Арендодатели не могут выселить или иным образом наказать арендаторов, которые жалуются на условия проживания.

- Арендодатели должны предоставить квитанции (по запросу на личные чеки) в определенные сроки и уведомить заказным письмом о неполучении арендной платы.

- Арендодатели не могут взимать плату за просрочку платежа до тех пор, пока арендная плата не просрочена на пять дней, и плата за просрочку не может превышать 50 долларов или 5% от ежемесячной арендной платы, в зависимости от того, что меньше.

- Арендодатель должен приложить разумные усилия для повторной аренды квартиры, прежде чем он сможет взимать с бывшего арендатора, уехавшего до окончания срока аренды, арендную плату за оставшуюся часть аренды.

- Начиная с октября 2019 года, арендодатели должны уведомить арендодателя за 30, 60 или 90 дней о прекращении аренды или повышении арендной платы на 5% или более, в зависимости от того, как долго арендатор там проживал.

- Выселение «самопомощь» является преступлением.

- - - - - - - - -

Новые права в суде по выселению
- Требования об аренде должны быть в письменной форме и поданы за четырнадцать дней до того, как домовладелец сможет возбудить судебное дело о неуплате.

- Судебные документы должны быть вручены не менее чем за 10 дней до даты суда.

- Арендодатель не может получить никаких дополнительных сборов, не связанных с арендной платой, в случае неуплаты.

- Процедура неуплаты прекращается, если арендатор уплачивает всю арендную плату до первой даты суда.

- Арендаторы, выступающие в защиту, имеют право на четырнадцатидневную отсрочку до суда.

- Ордер на выселение должен быть подан как минимум за четырнадцать дней до выселения арендатора.

- Арендатор в процессе неуплаты может уплатить всю причитающуюся арендную плату до выселения и прекратить судебное разбирательство.

- Если суд установит, что арендатор нарушил договор аренды, суд должен предоставить арендатору тридцать дней для устранения проблемы.

- При определенных обстоятельствах суд может предоставить арендатору до года для переезда, если арендатор будет своевременно вносить арендную плату.

Часто задаваемые вопросы об аренде (продлении и вакансии) - Совет по правилам аренды

Важно отметить, что эти часто задаваемые вопросы не предназначены для замены определений, толкований и т. Д., содержащиеся в соответствующих законодательных актах, кодексах и нормативных актах, регулирующих арендную плату, или в любом административном или судебном решении, толкующем такие законы, кодексы и нормативные акты, или в любом постановлении Советов по руководящим принципам арендной платы города Нью-Йорка или округа.
Гарантировано ли продление срока аренды в моей нерегулируемой квартире?

Нет. За исключением квартир с регулируемой арендной платой, арендатор может продлить договор аренды только с согласия арендодателя.

Однако с принятием Закона о жилищной стабильности и защите арендаторов (HSTPA) от 2019 года арендодатели теперь обязаны предоставлять арендаторам письменное уведомление, если они намерены повысить арендную плату как минимум на пять процентов.Они также должны уведомить арендаторов в письменной форме, если они не намерены продлевать договор аренды. В частности:

  • Если арендатор занимал квартиру менее одного года или у него нет срока аренды, по крайней мере, на один год, уведомление за 30 дней теперь является обязательным.
  • Уведомление за 60 дней требуется для арендаторов, которые проживают в квартире более одного года, но менее двух лет или имеют договор аренды не менее одного года, но менее двух лет.
  • Арендаторы, прожившие в квартире более двух лет или имеющие договор аренды не менее двух лет, должны получить уведомление за 90 дней.

Если вам грозит выселение, см. 4-й вопрос в разделе «Разное» часто задаваемых вопросов.

В начало

Как арендатор со стабилизированной арендной платой, имею ли я право на продление договора аренды?

Хотя есть некоторые ограниченные исключения, арендаторы квартир со стабилизированной арендной платой имеют основное право в соответствии с законодательством штата выбрать продление аренды на один или два года. Арендодатель должен письменно уведомить арендатора о праве на продление не более чем за 150 дней и не менее чем за 90 дней до окончания срока аренды.Для получения дополнительной информации о вашем праве на продление см. Информационный бюллетень HCR № 4: Продление аренды в квартирах с фиксированной арендной платой. Если вы столкнулись с преследованием, см. Информационный бюллетень HCR № 17: Преследование. Для получения дополнительной информации свяжитесь с отделом по продлению подписки на дома и по месту жительства (HCR).

В начало

На какую сумму арендодатель может повысить арендную плату за мою стабильную квартиру?

См. Наши часто задаваемые вопросы о повышении арендной платы. См. Также страницу HCR «Аренда и увеличение арендной платы».

В начало

За какое время до истечения срока моей аренды со стабилизированной арендной платой мне следует предложить продление аренды и как долго я должен вернуть ее?

Владелец здания с фиксированной арендной платой должен отправить вам продление аренды за 90–150 дней до истечения срока существующей аренды.Затем у вас есть 60 дней, чтобы принять предложение о продлении аренды. Если вы ждете более 60 дней, домовладелец может отказать в продлении аренды и может выселить вас после истечения срока аренды. Для получения дополнительной информации о продлении аренды квартир со стабилизированной арендной платой см. Информационный бюллетень HCR № 4: Продление аренды квартир со стабилизированной арендной платой. Для получения дополнительной информации обращайтесь в службу Homes and Community Renewal (HCR).

В начало

I f I Иногда я оплачиваю аренду с опозданием, повлияет ли это на мое стабильное продление аренды?

Ваш домовладелец может отказать вам в продлении договора аренды только посредством выселения в Жилищном суде.После соответствующего уведомления арендодатель может возбудить судебное разбирательство по делу о невыплате в кратком порядке с целью выселить арендатора, который не уплатит согласованную арендную плату в установленный срок, и взыскать задолженность по арендной плате. Более подробную информацию о выселении можно найти на нашей странице юридической помощи.

В начало

Что мне делать , если мой домовладелец не прислал мне продление аренды ?

Если стоимость вашей квартиры стабилизирована, вы имеете право на ее продление. Владелец должен направить письменное уведомление о продлении срока аренды по почте или лично не позднее, чем за 150 и не менее чем за 90 дней до истечения срока действия существующего договора аренды.Предложение о продлении аренды для арендаторов города Нью-Йорка должно быть в форме продления аренды [форма DHCR RTP-8]. Для получения дополнительной информации обращайтесь в службу Homes and Community Renewal (HCR).

Если арендодатель еще не связался с вами по поводу продления договора аренды, вы можете поговорить с ним / ней. Чтобы быть уверенным, что арендная плата за вашу квартиру стабилизирована, свяжитесь с HCR. Если это так, и вы не получили продление аренды в течение надлежащего периода времени, вы можете подать жалобу в HCR, используя форму HCR RA-90, жалобу арендатора на неспособность владельца продлить аренду и / или непредставление договора аренды. Копия подписанного договора аренды.

В начало

Могу ли я быть выселен, если я не вернул свой продленный договор аренды в течение 60 дней?

Согласно правилам стабилизации арендной платы, арендодатель должен отправить вам уведомление о продлении аренды за 90–150 дней до истечения срока действия вашего текущего договора аренды. Если вы не вернете договор аренды в течение 60 дней, домовладелец может отказать в продлении договора аренды и может выселить вас после истечения срока аренды. Для получения дополнительной информации о продлении аренды квартир со стабилизированной арендной платой см. Информационный бюллетень HCR № 4: Продление аренды квартир со стабилизированной арендной платой.Для получения дополнительной информации обращайтесь в службу Homes and Community Renewal (HCR). Более подробную информацию о выселении можно найти на нашей странице юридической помощи.

Однако, если арендодатель не предложил вам своевременное продление, то есть не предложил продление за 90–150 дней до истечения срока аренды, это может быть смягчающим фактором. Так что, если это так, вам, вероятно, следует позвонить домовладельцу и сказать, что вы хотите остаться в квартире. Если они возражают, вы можете напомнить им, что они не отправили своевременное продление и что если они попытаются выселить вас в конце срока аренды, вы воспользуетесь этим в свою защиту.Если домовладелец настаивает на сдаче в аренду кому-то другому, вам, вероятно, следует проконсультироваться с юристом относительно защиты «позднего продления» и того, остановит ли это действие вашего домовладельца о выселении.

В начало

Как я могу узнать, правильна ли арендная плата, взимаемая за аренду моей вакансии?

Чтобы узнать, сколько платил предыдущий арендатор, вам необходимо связаться с Homes and Community Renewal (HCR). Вы можете использовать веб-портал Ask HCR, чтобы получить историю аренды квартиры.Чтобы получить историю арендной платы, вам нужно будет доказать, что вы являетесь арендатором в этой квартире, потому что информация об арендной плате предоставляется только владельцу здания и арендаторам на месте.

Получив арендную плату от предыдущих арендаторов, вы можете проверить, правильно ли вы платите арендную плату. Смотрите увеличение арендной платы за вакансию. См. Также страницу HCR «Аренда и увеличение арендной платы».

В начало

Можете ли вы помочь мне выбрать между одним и двумя годами аренды?

Руководящие принципы продления срока аренды, принимаемые Советом по руководящим принципам аренды г. Нью-Йорка каждый год, основаны на множестве факторов, включая шесть годовых отчетов, подготовленных персоналом RGB, а также свидетельства, представленные совету директоров на открытых собраниях, слушаниях и в письменной форме.

Перед принятием решения о продлении срока аренды лучше всего обдумывать правила каждого года. Вы также можете прочитать о процессе, с помощью которого RGB определяет руководящие принципы.

В начало

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *