Как бизнес доходный дом: Что значит доходный дом в России и Санкт-Петербурге, плюсы и минусы бизнеса

Содержание

Доходный дом — что это такое в России, что значит, как построить бизнес

Кaк пocтpoить дoxoдный дoм

Cтpoитeльcтвo жилья для cдaчи в apeндy — выгoдный cпocoб инвecтиpoвaть дeньги пpи ycлoвии, чтo coздaн peaльный бизнec-плaн и yчтeны вce вoзмoжныe pиcки.

Дoxoдный дoм кaк бизнec

Paccмoтpим пpeимyщecтвa тaкoгo бизнeca:

👍 cвoбoднaя нишa — минимyм кoнкypeнтoв;

👍 oднoтипнaя cтpyктypa — пpocтo opгaнизoвaть и yпpaвлять пpeдпpиятиeм;

👍 caмooкyпaeмocть — мoжнo peaлизoвaть бизнec в кpeдит и пoгaшaть зaeм зa cчeт плaты c жильцoв;

👍 пaccивный дoxoд — мoжнo нaнять yпpaвляющeгo, кoтopый бyдeт кypиpoвaть пoиcк apeндaтopoв и cвoeвpeмeннyю oплaтy зa жильe.

Учитывaeм pиcки

🤔 Дoxoднocть oбъeктa мoжeт oкaзaтьcя нижe зaплaниpoвaннoй: из-зa нeyмeлoгo yпpaвлeния, минимaльнoй зaгpyзки в тeчeниe дoлгoгo вpeмeни, нepeгyляpнoй oплaты co cтopoны жильцoв.

🤔 Убытки мoгyт пpинecти измeнeния в зaкoнoдaтeльcтвe. Нaпpимep, нeдaвнo yтвepдили зaкoн, coглacнo кoтopoмy oбycтpaивaть xocтeлы в жилыx дoмax зaпpeщeнo.

🤔 Чeлoвeчecкий фaктop кaк oднa из пpoблeм в вeдeнии бизнeca. Этo мoгyт быть кaк пpoблeмы c пepcoнaлoм, тaк и кoнфликты мeждy apeндaтopaми. Ocoбeннo чacтo вoзникaют пoдoбныe cитyaции в дoмax гocтиничнoгo типa и xocтeлax.

🤔 Пpoблeмы c зaймoм. Пpи нeблaгoпpиятнoй экoнoмичecкoй cитyaции — инфляции, дeвaльвaции — бaнки или инвecтopы мoгyт пepecмoтpeть ycлoвия кpeдитoвaния: пoвыcить пepeплaтy или пoтpeбoвaть вepнyть дeньги дocpoчнo.

🤔 Нaлoгooблoжeниe пpи пpoдaжe. Ecли вoзникнeт нeoбxoдимocть cpoчнo пpoдaть бизнec чтoбы пoлyчить дeньги или пpeдпpиятиe oкaжeтcя yбытoчным, пpи peaлизaции нyжнo зaплaтить нaлoг 13%. Oт yплaты нaлoгa ocвoбoждaютcя coбcтвeнники, кoтopыe влaдeли нeдвижимocтью бoльшe 5 лeт.

Paccмoтpим типoвoй бизнec-плaн cтpoитeльcтвa дoxoднoгo дoмa.

Cтpoитeльcтвo «c нyля»

Пpи cтpoитeльcтвe дoxoднoгo дoмa “c нyля” зaключaeтcя дoгoвop нa ocвoeниe тeppитopии, кoтopый фикcиpyeт тpeбoвaния к:

📍 caмoй пocтpoйкe coглacнo CНиП, пoжapнoй бeзoпacнocти;

📍 ycлoвиям пpoживaния в гoтoвыx квapтиpax coглacнo Ф3 N 384-Ф3;

📍 кoличecтвy coбcтвeнникoв;

📍 кoличecтвy изoлиpoвaнныx жилыx пoмeщeний coглacнo cтaтьe 91.16 ЖК PФ.

Пoд cтpoитeльcтвo выбиpaют yчacтoк в yдoбнoм для жизни paйoнe: в пeшeй дocтyпнocти oт ocтaнoвoк oбщecтвeннoгo тpaнcпopтa, нeдaлeкo oт мaгaзинoв и coциaльнo-кyльтypныx oбъeктoв.

Oпытным пyтeм дoкaзaнo, чтo пoпытки cэкoнoмить нa yчacткe и выбop пoд зacтpoйкy зeмли в нeoбжитыx oтдaлeнныx paйoнax гopoдa нeгaтивнo cкaзывaютcя нa бизнece. Taкoe жильe пoльзyeтcя мeньшим cпpocoм, пoэтoмy зaпoлняeмocть oбъeктa бyдeт низкoй, a cpoк oкyпaeмocти cooтвeтcтвeннo выcoким.

Плoщaдь здaния paздeляeтcя нa oтдeльныe жилыe oтceки, включaющиe oднo или нecкoлькo пoмeщeний paзнoгo нaзнaчeния и пoдcoбныe пoмeщeния. Плaниpoвкa и тип oбycтpoйcтвa зaвиcит oт выбpaннoй cxeмы cтpoитeльcтвa: мнoгoквapтиpный дoм, тayнxayc, xocтeл.

Пocлe oкoнчaния paбoт пo oбycтpoйcтвy и блaгoycтpoйcтвy oбъeктa, нaчинaют пoиcк жильцoв. Для этoгo мoжнo caмocтoятeльнo paзмeщaть oбъявлeния и взaимoдeйcтвoвaть c пoтeнциaльными apeндaтopaми, или нaнять для этoгo coтpyдникoв.

Coздaниe дoxoднoгo дoмa пo yпpoщeннoй cxeмe

Cyщecтвyeт cxeмa, блaгoдapя кoтopoй coздaть дoxoдный дoм и пoлyчить дoxoд мoжнo yжe чepeз нecкoлькo мecяцeв. Для этoй цeли дocтaтoчнo пpиoбpecти в кpeдит бoльшoй дoм или пpивлeчь для пoкyпки cpeдcтвa инвecтopoв. Нeбoльшoй cpoк oкyпaeмocти и cнижeнный ypoвeнь pиcкa xapaктepны пpи пoкyпкe здaний дo 400 м2.

Доходные дома — детальный обзор бизнеса

Доходные дома — перспективный бизнес! Как открыть хостел в 2019 году

 

Мы уже рассказывали на нашем сайте о инвестиции в коммерческую недвижимость.  Многих людей привлекает бизнес на сдаче жилья в аренду – это прибыльный и надежный бизнес. Совсем недавно стали популярны доходные дома, которые приносят хорошую прибыль владельцам. Что такое доходные дома? Можно ли на нем заработать?

Инвестиции в недвижимость и заработок на сдаче жилья в аренду уже давно привлекает множество людей, мечтающих вложить средства в максимально прибыльное, надежное и безопасное дело. Доходная недвижимость стала по-настоящему популярной лишь недавно – доходные дома в Москве начали появляться все чаще и приносить сверхприбыли своим владельцам. Что же такое доходный дом и насколько реально заработать на такой недвижимости сегодня в Москве?

Что такое доходный дом?

Самая дорогая стоимость аренды жилья в России в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург. Именно поэтому многие инвесторы вкладывают деньги в недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга, так как квартиры в этих городах будут только дорожать, как и цена аренды. А спрос на аренду будет всегда, так как Москва и Санкт-Петербург – привлекает много людей из регионов России, стран СНГ и мира.

Всем этим людям требуется жилье. В этих самых крупных городах России популярна схема покупки квартиры для последующей сдачи ее в аренду. Есть люди, которые оформляют эту квартиру в ипотеку, а потом сдают ее в аренду. Разница между стоимостью ипотеки в месяц и арендой – их чистая прибыль.

Еще одна схема работы с недвижимостью – создание доходного дома. Для подобного бизнеса нужно иметь большую жилищную площадь, которую дальше нужно разделить на отдельные квартиры. Каждая квартира – будет сдаваться в аренду вами, для этого нужно будет сделать хороший ремонт, а также отдельный вход для каждой из квартир. Большой жилой дом благодаря такой схеме – можно разделить на множество однокомнатных квартир.

 

Способы создания доходного дома

Сделать свой доходный дом – можно несколькими способами. Чаще всего покупают готовый дом нужной площади и делят его на несколько квартир. Мы рекомендуем подбирать дом для покупки близкий к метро, рядом должна также находится вся инфраструктура – магазины, аптеки, заправка и т. д.  В каждую квартиру доходного дома нужно будет провести воду, газ и свет, а также отопление. Средний дом – не рассчитан на такое потребление ресурсов, в доходном доме – будет проживать в 2-3 раза больше людей. Вам нужно будет решить эту проблему. На подобный бизнес – нужно будет получить специальное разрешение, подобные проекты нужно согласовывать с властями города. Если этого не сделать, доходный дом — признают незаконной постройкой.

Второй вариант создания доходного дома – аренда жилья в большом доме и сдача квартир в субаренду. Бизнес на субаренде – может быть очень успешным, если вы грамотно составите бизнес план.

Третий вариант – построить доходный дом. Для этого для начала надо будет купить участок земли, а потом вложить деньги в строительство дома с квартирами. В этом проекте можно сразу спроектировать дом на нужное количество квартир – придумать их расположение и габариты, а также сделать отдельно все коммунальные услуги. В таких домах особой популярностью пользуются квартиры – “студия”, они открытые и демократичные, обычно имеют современный дизайн.

Такие квартиры легко можно будет сдать в аренду в Москве и Санкт-Петербурге. Такое строительство также нужно согласовывать с местными чиновниками.

Открытие хостела

 

Строительство доходного дома – не простой шаг, для подобного бизнеса нужно будет собрать много разрешений, чтобы он стал легальным. Вместо многоквартирного дома вы можете открыть – хостел. В данном случае вам не обязательно покупать дом, его можно арендовать, а также снять отдельно квартиру с комнатами – это очень популярно.

Хостел– это оборудованная просторная квартира с комнатами, которые сдаются в краткосрочную аренду, обычно от одного дня до недели. Хостел может иметь один вход – поэтому его можно открыть в квартире. Чтобы открыть хостел – не нужно специальное разрешение, но вам нужно соблюсти ряд требований. По жилищному кодексу вы не можете создать мини-отель в цокольном или подвальном помещении. Чтобы хостел приносил хорошую прибыль – он также должен находится рядом с метро, желательно в исторической части города – это привлечет туда больше туристов.

Главная ваша задача – найти квартиру с хорошей для вас арендой и составить правильную ценовую политику. В раскрутке хостинга вам поможет маркетинг – многие хостелы раскручивают себя в социальных сетях.  

Хостел имеет и свои минусы в отличие от доходного дома – вам нужно будет не только вложить в него свои деньги, но и поддерживать его работу и развивать. Также в хостеле, который можно считать мни-отелем нужно будет иметь сотрудников, которые будут заниматься постояльцами, вести бухгалтерию, убирать помещение хостела и т. д. Также в хостеле нужны кухня, ванная комната и очень желательна прачечная. Подобный бизнес нужно постоянно контролировать, в том числе ночью – в вашем штате должны быть администраторы. При правильном подходе и грамотном бизнес плане – доходный дом и хостел могу стать вашим подспорьем в бизнесе.

Доходные дома — прибыльная ниша

Доходные дома имеют высокую популярность в Европе, однако почти не представлены в Украине. Впрочем, активное развитие рынка жилой недвижимости в нашей стране, в частности в Киеве, с одной стороны, увеличивает конкуренцию среди девелоперов, с другой — запросы покупателей, а следовательно требует внедрения новых решений. Одним из них может стать формат доходных домов.

ОСОБЕННОСТИ ФОРМАТА

Обычно доходный дом — это объект недвижимости, которым руководит специализированная компания, обеспечивающая сдачу в аренду квартир, владельцами которых могут быть как частные инвесторы, так и девелопер проекта. Доходы от сдачи жилья распределяются между всеми собственниками пропорционально, что гарантирует им определенный уровень доходности. Преимуществом формата доходного дома, по мнению Романа Герасимчука, директора консалтинговой компании City Development Solutions, является централизованное управление всеми бизнес-процессами, строгая форма отчетности и возможные гарантии от руководящей организации.

Несовершенство законодательной базы, теневой рынок аренды, недостаточное количество качественных управляющих компаний с опытом, недостаток знаний о формате доходных домов — факторы, сдерживающие развитие этой ниши в Украине.

От обычной аренды квартир доходные дома с точки зрения владельца отличаются распределением функций. Фактически, все обязанности по управлению объектом выполняет управляющая компания, хотя условия сотрудничества с ней могут отличаться. С точки зрения арендатора, доходный дом ближе к апарт-отелю благодаря наличию кухни и дополнительных сервисов. Это позволяет рассматривать такую ​​недвижимость как вариант и для краткосрочного, так и для долгосрочного проживания. Преимуществом этого формата является наличие официального договора аренды.

Также отличается инвестиционная стратегия прибыли доходных домов от других типов арендной недвижимости. Так, если в апарт-отелях сочетается краткосрочное и долгосрочное проживание, то в прибыльных домах, как правило, является или только долгосрочное, или только краткосрочное, ориентированное преимущественно на иностранных туристов. Именно поэтому, как считают специалисты, для такого жилья важна связь с локальной культурой и погружением в жизни города. В целом же для проекта арендного бизнеса на первом месте стоят такие характеристики, как локация, транспортная развязка, архитектурные и дизайнерские решения.

УКРАИНСКИЕ КЕЙСЫ

Такие объекты, как доходные дома, реализуются как путем нового строительства, так и на базе исторического жилого фонда, с реконструкцией и созданием обслуживающей организации. В девелоперской компании «НЕСТ» убеждены, что такие проекты помогают сохранить культурную идентичность и уникальность города. «Благодаря профессиональному девелопменту и управлению исторический объект содержится в хорошем состоянии. При этом для жителей доходные дома предоставляют качественные условия жизни», — говорит Илья Величко, коммерческий директор компании «НЕСТ». Однако это все же характерно для зарубежных рынков. В Украине, например, такое предложение почти полностью отсутствует. В частности из-за этого, как отмечает Илья Величко, крупные международные институциональные фонды, которые профессионально управляют десятками тысяч прибыльных апартаментов в мире, не могут зайти на наш рынок.

Сама же компания «НЕСТ» уже много лет имеет в своем портфеле проект доходного дома по ул. Пушкинской в ​​Киеве с рабочим названием «Усадьба Михельсона», который предусматривает реконструкцию исторической усадьбы Фридриха Михельсона. Кроме того, девелопер разработал новый проект доходного дома на пересечении улицы Стрелецкой и Георгиевского переулка, а именно регенерацию исторической среды квартала с реконструкцией существующей застройки и восстановлением здания Георгия Нарбута под объект жилищно-гражданского назначения. Впрочем, компания отмечает, что реализация таких проектов имеет ряд трудностей: затягивание сроков через бюрократические вопросы, отсутствие банковского финансирования прибыльных домов (так девелопер, в частности, готов рассматривать привлечение стратегических инвесторов), а также отсутствие культуры потребления такого продукта в Украине. «Культура потребления арендного жилья финансово обеспеченными украинцами отсутствует. Поэтому этот продукт ориентирован преимущественно на экспатов. Однако я считаю, что со временем, когда люди поймут, что такое хорошее арендное жилье для состоятельного человека с наличием сервиса, как в пятизвездочном отеле, то они будут выбирать именно этот вариант», — отметил Илья Величко.

Заявления девелоперов по реализации проектов доходных домов на столичном рынке звучали не раз, но большая часть из них в конце концов была реализована, как обычные многоквартирные комплексы, констатируют в компании City Development Solutions. Один из примеров — ЖК «Elysium». Концепция проекта, которую разрабатывала компания Kiev Standard real estate boutique, предусматривала продажу квартир инвесторам с последующей централизованной сдачей в аренду через доверительное управление. «Его целевой аудиторией на тот момент были пакетные инвесторы, которых интересовала покупка от двух-трех лотов. Для них первоочередным требованием была юридическая чистота проекта. Окончание срока договора аренды участка при строительстве стало основной причиной отказа инвесторов от сделок, что и привело к остановке проекта доходного дома», — пояснил Олег Перегинець, управляющий партнер Kiev Standard real estate boutique. Как следствие, квартиры были проданы физическим лицам, как в обычном жилом комплексе.

По словам Олега Перегинца, единственным реальным примером доходного дома с выдержанной концепцией формата, а именно сдача в аренду всех квартир от единственного владельца, является клубный дом RESIDENCE BOTANIQUE по ул. Льва Толстого в Киеве. Это историческое здание 1855; после реконструкции, которая закончилась в 2019 году, она вмещает 14 квартир площадью 169-253 м2. Сдачей в аренду в объекте занимается Kiev Standard real estate boutique. Кроме того, компания выступила консультантом жилого комплекса бизнес-класса на пересечении улиц Казимира Малевича и Антоновича в Киеве, строительство которого находится на финальном этапе. Объект содержит 600 квартир, все они будут сдаваться в аренду непосредственно от девелопера.

Важным фактором для становления сектора доходных домов стало бы внедрение необходимых архитектурно-строительных норм, которые формализировали такой тип недвижимости, определили требования и ограничения к его строительству.

Примером доходного дома в классе комфорт является киевский ЖК Standard One (SI) по ул. Васильковской от девелоперской компании KDD Ukraine. В этом проекте квартиры-студии с базовой комплектацией (отделка, мебель, основная техника) предлагаются на продажу как готовый бизнес для инвесторов, то есть для последующей сдачи в аренду, или для собственного проживания. По данным девелопера доля инвестиционных покупок в ЖК Standard One составляет 62%, остальные 38% покупали для собственного проживания. Жилой комплекс имеет общую площадь 25 000 м2; два первых этажа отведены под инфраструктуру для жителей, где расположены кафе, рестораны, общественное пространство, стоматология, а также в ближайшее время откроются супермаркет, прачечная и спортзал. «Проект S1 — это украинский ответ на мировой тренд. В Европе, например, доля арендных апартаментов среди новостроек достигает 60-70%», — говорят в Standard One.

В рамках проекта Standard One создана собственная руководящая организация в партнерстве с израильской компанией, которая будет обслуживать все последующие объекты девелопера. Она берет на себя полное управление недвижимостью, ищет арендаторов, составляет договоры, оформляет ключи доступа, сдает и обслуживает квартиры.

Следует отметить, что компания решила не останавливаться на одном объекте и уже запланировала создать сеть доходных домов не только в Киеве. Сейчас известно, что девелопер ведет строительство апарт-отеля Standard One Terminal по ул. Ползунова в столице.

Кроме того, в городе реализуется еще один проект в формате доходного дома — Be The One по ул. Василия Стуса.

НЕПРОСТАЯ ЗАДАЧА

Подсчитать и спрогнозировать окупаемость такого бизнеса, как доходный дом, сложно. На фоне неработающего фондового рынка, нестабильной национальной валюты и недоверия к банковскому сектору в Украине, недвижимость, по-прежнему остается самым популярным и понятным инструментом среди частных инвесторов для сохранения и приумножения капитала. Однако они предпочитают привычной уже покупке квартир для последующей сдачи в аренду. А вот покупка квартир или апартаментов в доходных домах пока мало распространена. Поскольку в нашей стране найти примеры именно такого работающего бизнеса сложно, то и прогноз успешности проектов достаточно условный. И, как следствие, такая ниша в Украине пока непонятна для банковского сектора, а значит, эти учреждения пока не готовы к ее финансированию.

В общем, уровень доходности инвестиций в недвижимость с целью сдачи в аренду зависит от нескольких факторов. Например, от размера стартовой инвестиции, от концепции самого проекта: расположения, класса, масштаба и тому подобное. Средний срок окупаемости инвестиций в доходный дом оценивается в 10-12 лет, однако удачно расположенный объект бизнес-класса может окупиться и за 8 лет — считают в City Development Solutions. А вот по оценкам Kiev Standard real estate boutique, окупаемость таких проектов может составлять от 7 до 12 лет в зависимости от локации, масштабов, инфраструктуры и базовых инвестиций.

Важным будет и то, на каком этапе строительства осуществлена ​​инвестиция. Второй момент — с какой целью был вложен капитал: для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Например, покупая на раннем этапе квартиру-студию в Standard One инвестор мог получить дополнительный доход от перепродажи в размере около 15% годовых — утверждают представители ЖК. А вот стоимость 1-комнатной квартиры на старте проекта составляла от $32 000, а после введения в эксплуатацию ее цена выросла до $65-70 тысяч.

Цена аренды квартиры в доходном доме зависит от многих факторов: локации, класса жилья, комплектации помещения, даже вида из окна. Например, в RESIDENCE BOTANIQUE стоимость проживания в апартаментах варьируется от $3700 до $5000 в месяц, при этом они предоставляются только в долгосрочную аренду непосредственно от владельца. В ЖК Standard One проживания в 1-комнатной квартире в среднем составляет $450-550 в месяц, в 2-комнатной — $680-700, в 3-комнатной — $850-890. Минимальный срок аренды в этом проекте — шесть месяцев. «Это сделано для того, чтобы не было посуточной аренды. Нам важно, прежде всего, чтобы в комплексе была безопасность», — говорят в Standard One.

Учитывая имеющееся на рынке предложение, ставки в доходных домах немного выше, чем аренда у частного лица в пересчете на 1 м2, говорят в City Development Solutions. Так, по данным компании если долгосрочная аренда 1-комнатной квартиры в киевской новостройке класса комфорт обойдется в $12-14 / м2 / месяц, то в доходном доме придется заплатить от $16 / м2 / месяц и выше. «Однако благодаря оптимизированной площади квартир, общая арендная сумма за месяц не сильно отличаться от среднерыночных показателей», — добавляет Роман Герасимчук.

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

Игроки рынка перечисляют ряд факторов, которые ограничивают развитие этой ниши в Украине:

  • несовершенство законодательной базы, регулирующая деятельность этой нише и обеспечивающая юридическую безопасность и арендаторам, и арендодателям;
  • теневой рынок аренды;
  • недостаточное количество качественных управляющих компаний с опытом;
  • недостаток знаний о формате доходных домов, страх инвесторов, отсутствие критического количества успешных примеров.

В этот перечень Олег Перегинец также относит отсутствие сформированного рынка услуг facility management с функцией доверительного управления.

Поэтому, решение этих проблемных вопросов могло бы способствовать более активному развитию сектора доходных домов в Украине.

Важным фактором для дальнейшего становлениия этой сферы, по мнению Романа стало, стало бы внедрение необходимых архитектурно-строительных норм, которые бы формализировали доходные дома как тип недвижимости, определили требования и ограничения к их строительству и, в итоге, дали бы девелоперам возможность с большими гарантиями просчитывать доходность таких проектов. Кроме того, на нашем рынке практически не заключаются долгосрочные договоры аренды жилья (на пять и более лет), а именно они, как утверждает Роман Герасимчук, могли бы обеспечить стабильную доходность и уверенность в окупаемости проекта.

Также повысить привлекательность этого сегмента, по мнению Ильи Величко, смогут запуск банковского кредитования с приемлемым уровнем ставок (3-4%) и упрощение согласований при получении земельных наделов.

ПЕРСПЕКТИВЫ

Из-за большого объема предложений на рынке аренды жилья, начинать девелопмент прибыльных проектов в Украине может быть рискованно — считает Роман Герасимчук.

К тому же, в основном проживание в арендованном жилье является вынужденным временным шагом для украинцев, и при первой возможности они пытаются приобрести собственный дом. «При этом по мере развития нашого общества в целом и рынка аренды жилья в чатснсоти уровень спроса на безопасное жилье с прозрачными условиями аренды будет расти, — прогнозирует Роман Герасимчук. — Кроме того, в секторе аренды жилья достаточно высокий спрос со стороны иностранцев. Поэтому предпосылки для развития прибыльных проектов, безусловно, есть». По данимы City Development Solutions, доходные дома в сегменте комфорт и выше являются наиболее перспективными для киевского рынка.

«Доходные дома — это будущее. Мы считаем, что через 3-5 лет их доля на рынке недвижимости Украины значительно увеличится», — прогнозируют в Standard One.

Доходный дом с квартирами и участком в собственности. в Москве за 78000000 с прибылью 700000

Предлагается для рассмотрения готовый, действующий бизнес: «ДОХОДНЫЙ ДОМ»

 Готовый бизнес построен на фундаментальном основании: — земля и строения находятся в собственности.

Бизнес представляет собой два жилых корпуса, своя котельная, автомобильная стоянка, беседка с летней верандой, территория огорожена, видеонаблюдение, автоматические пультовые въездные ворота, централизованное водоснабжение и собственная резервная скважина воды.

Земельный участок расположен в первой линии площадью 20 соток, размежёван на два участка на которых расположены по одному корпусу.

Первый корпус представляет собой строение общей площадью  730 м.кв. Зарегистрирован поквартирно в собственности. В доме три этажа.

На первом этаже находится одна квартира двух комнатная, три квартиры однокомнатные и одна студия. На втором этаже находится одна квартира

 двух комнатная, четыре квартиры однокомнатные. Третий этаж мансардный, на нем расположена одна квартира двух комнатная, три квартиры однокомнатные и одна студия. Всего 15 квартир. все квартиры оборудованы и обустроены. На местах общего пользования установлено видеонаблюдение.

Во все квартиры проведён интернет кабель и подключен к безлимитному тарифу. Во дворе оборудована просторная беседка с отделением барбекю и летней верандой.

 Отдельный вход имеет собственная котельная, которая оборудованная современным котельным оборудованием немецкой фирмы «BUDERUS» и комплексом подготовки и очистки воды.

 Корпус имеет стоянку для автомобилей на 12 мест.

 Второй корпус представляет собой строение общей площадью  730 м.кв. В корпусе три этажа и расположены 19 квартир, из них четыре однокомнатные, остальные студии  разной метражности. Третий этаж мансардный сдан и оборудован, первый и второй в стадии оборудования. Корпус имеет парковку на 14 мест.

В каждую квартиру проведен интернет кабель, оборудован камерами контроля доступа, видео наблюдения. В доме имеется оборудованная построчная комната по типу западного образца. Корпус находится в стадии регистрации, все документы подготовлены. Требуется решение собственника в каком виде регистрировать, а именно: — как мини отель, гостиница, доходный дом или другое. Поэтому решение находится в стадии проработки.

 И так мы имеем Готовый действующий бизнес, земельный участок 20 соток, на нем два корпуса общей площадью 1460 метров квадратных в которых  расположены 34 квартиры, собственная котельная, построчная,  оборудование для подготовки и очистки воды, скважина, стоянка для автомобилей, беседка с летней верандой.

Оба корпуса подключены ко всем коммуникациям: газ, вода, электричество. Резервный электрогенератор.

 Бизнес расположен в области, в 10 километрах от МКАД. До ближайшего метро 15-20 минут на общественном транспорте. До остановки 5 минут пешком. Движение Автобусов и маршруток организовано с интервалом 5-10 минут. Магазины в пешей доступности. Рядом великолепный парк отдыха с развитой инфраструктурой.

Мы проводим полное сопровождение сделки.

По всем интересующим вопросам звоните сегодня! 

Доходный дом на современный лад — новый проект Orange.Life! на Васильевском острове — Бизнес — Новости Санкт-Петербурга

В мае 2021 компания Orаnge Group приобрела здание ХIХ века у Тучкова моста на 4-ой линии Васильевского острова, дом 51.

Само здание — бывший доходный дом, построенный в 1854 году по проекту Филиппа Захаровича Баженова в стиле эклектики. Общая площадь здания — 3100 м2.

Здание будет реконструировано и выведено в продажу как один из инвестиционных проектов Orange.Life! Это будет первый проект, ориентированный на долгосрочную аренду. Ранее компания развивала классический формат отелей: инвест-отель на пер. Крылова, 5б был запущен в декабре 2020 года, второй инвест-отель на ул. Большая Московская, 8/2 начнет прием гостей до конца 2021, продолжается реконструкция комплекса на Гороховой, 47в, в составе которого также будет открыт отель.

Одним из факторов успеха в компании считают премиальную локацию объекта. Здание на 4-ой линии ВО — не исключение. Объект находится всего в 5 минутах пешком до станций сразу двух веток метро, Спортивная и Василеостровская. Близость основных транспортных потоков, насыщенная инфраструктура исторической части Васильевского острова в сочетании с тишиной 4-й линии и камерностью закрытой дворовой территории создают хорошие условия для комфортного проживания.

К разработке эскизного проекта здания привлечено архитектурное бюро «Арх+», работавшее над градостроительным обликом комплекса на ул.Гороховая, 47б.

Формат доходного дома предполагает как возможность самостоятельного проживания собственника, так и передачу помещения в управление с целью извлечения пассивного дохода. Инфраструктура комплекса позволит обеспечить высокий уровень сервиса как для владельцев, так и для арендаторов.

Orange Life! Является частью холдинга Orange Group, который специализируется на управлении коммерческой недвижимостью с 1999 года.

ООО «Оранж Лайф», Санкт-Петербург, пер.Крылова, д.5б, ИНН 7840093959

Первый доходный дом на Остоженке

Идея возрождения сегмента доходных домов в последнее время витала в воздухе, так как арендный бизнес все серьезней начинает составлять конкуренцию рынку купли-продажи недвижимости.

Идея возрождения сегмента доходных домов в последнее время витала в воздухе, так как арендный бизнес все серьезней начинает составлять конкуренцию рынку купли-продажи недвижимости. Это неудивительно — стабильный доход становится не менее привлекательным, чем «мгновенные» деньги от продажи квартиры в элитном доме.

В Корпорации Баркли по достоинству оценили преимущества аренды и вывели на рынок доходный дом БАРКЛИ ПЛАЗА.

БАРКЛИ ПЛАЗА — новый многофункциональный комплекс класса «De Luxe». Он расположен в самом престижном районе города — на Пречистенской набережной, в 1,5 км от Кремля, прямо напротив фабрики «Красный Октябрь», в непосредственной близости от Храма Христа Спасителя, Остоженки, Крымского моста. БАРКЛИ ПЛАЗА по праву можно назвать одним из самых интересных и красивых объектов «Золотой мили»: из окон квартир открываются великолепные виды на исторический центр города и Москву-реку. Архитектором БАРКЛИ ПЛАЗА выступил Сергей Скуратов.

БАРКЛИ ПЛАЗА состоит из пяти корпусов, высотой в 5-7 этажей, расположенных на двухуровневом основании. На первых этажах разместился бизнес-центр класса «А», выше — элитные квартиры, предназначенные для сдачи в аренду.

Арендные ставки в БАРКЛИ ПЛАЗА составляют от $10.000 за квартиру с одной спальней площадью от 75 кв.м. до $ 32.000 за пятикомнатные апартаменты площадью около 255 кв.м. и пентхаусы.

Преимущества БАРКЛИ ПЛАЗА:

  • В комплексе предусмотрены все необходимые элементы инфраструктуры, включая комфортабельную подземную автостоянку, роскошные рестораны и бары, бутиковую зону, зеленые дворики.
  • Строительство БАРКЛИ ПЛАЗА велось с использованием самых современных и надежных импортных материалов.
  • Это единственный доходный дом на Остоженке
  • Эксплуатацией комплекса занимается профессиональная управляющая компания
  • Из окон всех апартаментов открываются потрясающие виды
  • Камины
  • Функциональные удобные планировки квартир
  • Внутренняя галерея с подогреваемым тротуаром
  • Подземный паркинг, от 1 м/м на квартиру
  • Развитая инфраструктура

«Район Остоженки или Золотой Мили — наиболее востребованный и дорогой с точки зрения аренды жилья, — поясняет Светлана Бологова, руководитель департамента аренды компании IntermarkSavills, — Здесь есть как дореволюционные дома, возродившиеся в последние годы, так и большое количество новых элитных домов. Цены для каждого дома и уровня отделки квартиры свои».

Примерные рамки арендных ставок квартир на Остоженке:

  • 2-х комнатная квартира $3,500 — 12,000
  • 3-х комнатная квартира $5,000 — 15,000
  • 4-х комнатная квартира $8,000 — 22,000
  • 5-ти комнатная квартира $12,000 — 32,000

Из истории вопроса

  • До революции в Москве было много доходных домов, но в советские времена практически все доходные квартиры были превращены в коммуналки или учреждения.
  • Доходные дома стали возрождаться в постсоветские времена. Первыми примерами таких домов были 2 комплекса, принадлежащие турецкой девелоперской компании Enka. Это «Палаццо» (Цветной б-р, 16) и «Сретенка Комплекс» — (Последний пер., 19-21). Оба объекта расположены внутри Садового Кольца и успешно функционируют.
  • Примерно в это же время появились и два другие объекта, но не в центре города. Это «Парк Плейс» (Ленинский пр-т, 101) и «Донской Посад» (ул. Стасовой, 4). Оба объекта находятся в управлении Hines. Это, конечно, не элитные квартиры, а бизнес-класс, но также успешно сдаются.
  • В 2000 г. на арендном рынке появились квартиры в новом доме по адресу Новый Арбат, 29 (5 и 6 этажи). Это уже был настоящий элитный дом — и по местоположению, и по уровню отделки. Квартиры принадлежали компании «Манежная Площадь» и реализовались эксклюзивно через компанию Soho Realty. (Основная масса квартир в этом доме была изначально продана). 5 и 6 этажи предназначались для оптовой аренды сотрудникам Британского Посольства, расположенного рядом, но что-то не сложилось, и квартиры были сданы в аренду в розницу различным клиентам. Примерно в течение 5 лет жилье очень успешно сдавались в аренду, пока все квартиры не были распроданы частным собственникам.
  • В сентябре 2003 года начал функционировать первый Доходный Дом Правительства Москвы. В доме 47 квартир, предназначенных для сдачи в аренду и 4 офисных помещения. Изначально Правительством Москвы была избрана тактика самостоятельно сдавать жилье в аренду, без привлечения риелторов, чьи услуги пришлось бы оплачивать. По этой причине за первый год фактически ничего не было сдано. Затем тактика изменилась, были подписаны договоры с несколькими риэлтерскими компаниями, и постепенно все квартиры были реализованы.
  • Новый всплеск интереса к доходным домам свидетельствует о том, что в самое ближайшее время можно прогнозировать стремительное развитие сегмента доходных домов.

Если же Вы желаете купить квартиру на Остоженке, мы предлагаем Вам посмотреть завершенные объекты жилой недвижимости Корпорации «Баркли».

Бизнес-центр «Доходный дом Шервуд» — 1-й Люсиновский переулок, 3Б. Аренда офисов в БЦ «Доходный дом Шервуд»

Класс здания B+

Москва, 1-й Люсиновский переулок, 3Б

Как доехать

  • Добрынинская170 м
  • Серпуховская220 м
  • Октябрьская680 м

Общая информация

  • расположениеЦентральный АО
  • район Москвы Замоскворечье
  • аренда помещений12-41 м²
  • арендная ставкаот 23 000 ₽/м²

Аренда офисов в БЦ «Доходный дом Шервуд»

Характеристики бизнес-центра «Доходный дом Шервуд»

Общие сведения

  • Парковочный коэфф 1 м/м на 200 м²
  • Общая площадь4686.0 м²
  • Кол-во этажей6
  • ПарковкаНаземная, Аренда, 15 500 ₽, НДС включен
  • Интернет провайдерыМГТС (MGTS), Комстар (Сomstar)
  • ИФНС5 (7705)

Инфраструктура бизнес-центра

  • Ресторан
  • Магазин
  • Кафе
  • Банкомат

Расположение бизнес-центра

  • Россия, Москва:
    Центральный АО
    Замоскворечье район
  • Как добраться:
    метро Добрынинская
    1-й Люсиновский переулок, 3Б
  • Рядом находятся
    множество автомобильных
    парковок

Рейтинг бизнес-центра от профессионалов

8,5Общий рейтинг

  • Фасад
  • Входная группа
  • Общие помещения
  • Рсстояние от метро
  • Инженерия

Дополнительная информация

Арендаторы

  • BluestoneУслуги
  • Lagrange GroupФинансы, страхование
  • Mickey TravelТуризм, гостиничный бизнес
  • АКАДЕМИЯ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯОбразование, карьера
  • Альянс ОМУслуги
  • АспектАвто-мото
  • АССОЦИАЦИЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯОбразование, карьера
  • Васковия-ЦентральноеНедвижимость
  • ДомЭльНедвижимость
  • Кафе-хинкальняТорговля
  • МИЦ-недвижимостьНедвижимость
  • НОРТЕКДом, мебель, интерьер
  • Огма-ХаусДом, мебель, интерьер
  • ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ АУДИТОРСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИОбразование, карьера
  • Рай ТревелТуризм, гостиничный бизнес
  • РаутЭстейтНедвижимость
  • СамсэтТранспорт и логистика
  • СпортгруппТорговля
  • Тур-атташеТранспорт и логистика
  • Ценный СоветОбразование, карьера

Парковки вокруг

  • 1-Й Люсиновский переулок, дом 3Б25 м
  • 1-Й Люсиновский переулок, дом 562 м
  • 1-Й Люсиновский переулок, дом 567 м
  • 1-Й Люсиновский переулок, дом 3Б68 м
  • 1-Й Люсиновский переулок, дом 3Б71 м
  • 1-Й Люсиновский переулок, дом 593 м

5 шагов для создания бизнеса по аренде недвижимости

Вы, вероятно, слышали это снова и снова: недвижимость — одна из лучших инвестиций, которые вы можете сделать. Возможно, вы планируете сделать еще один шаг и инвестировать в многоквартирное жилье . Как именно начать бизнес по аренде таунхаусов или квартир и как сохранить его прибыльность на долгие годы?

Чтобы узнать, как построить бизнес по аренде недвижимости, обратитесь к CTG Real Estate Services.Наши профессионалы предлагают уникальных решений «под ключ» для таких потенциальных покупателей, как вы — это означает, что мы можем помочь вам не только в поиске подходящего места для вашего бизнеса по аренде таунхаусов или квартир. Наши связи с лидерами отрасли в области строительства, проектирования, управления недвижимостью и объектами и во многих других областях могут помочь вам начать успешный бизнес.

Наша команда всегда может ответить на любые ваши личные вопросы, если вы назначите консультацию у нас. Но чтобы помочь вам начать бизнес по аренде квартир или таунхаусов, мы изложили некоторые из основных шагов ниже.

1. Определите критерии вашего актива.

Прежде чем вы сможете начать поиск помещения для вашего бизнес-плана таунхауса или квартиры, вы должны определить критерии ваших активов. Это те аспекты, которые ваш специалист по недвижимости будет использовать, чтобы найти идеальное место для начала бизнеса по аренде квартир или таунхаусов. Они также являются важными аспектами для бизнес-плана вашего таунхауса или квартиры в целом.

Задайте себе следующие вопросы, чтобы построить критерии своего актива:

  • Хочу ли я владеть жилым комплексом или таунхаусным комплексом ?
  • Сколько единиц я хочу иметь?
  • Какое местоположение я хочу выбрать и как оно повлияет на рыночную стоимость моей аренды?
  • Хочу ли я сам управлять своей недвижимостью или нанять компанию по управлению недвижимостью?
  • Каков мой бюджет на покупку и возможный ремонт?
  • Какова моя желаемая ежемесячная арендная ставка?
  • Каков мой бюджет на ежемесячное содержание и техническое обслуживание?
  • Какая у меня ставка капитализации?
  • Кем я хочу, чтобы мои потенциальные арендаторы были?

Хотя такой специалист по недвижимости, как CTG Real Estate Services, может помочь вам определить особенности критериев вашего актива, вам необходимо знать свои собственные основные цели и потребности, прежде чем двигаться дальше в этом процессе.

2. Найдите свое место.

После того, как вы определили критерии своего актива, вы можете связаться с CTG Real Estate Services , чтобы начать поиск многоквартирной собственности, которая соответствует вашим потребностям.

CTG Real Estate Services предлагает преимущества постоянно расширяющейся сети продавцов, что означает больше потенциальных объектов для потенциальных покупателей, таких как вы. Генеральный директор и основатель Крис Гарднер имеет доступ к тысячам нерыночной недвижимости благодаря своим уникальным партнерским отношениям.Эти помещения доступны его клиентам по более низкой цене и с меньшей конкуренцией, чем другие объекты недвижимости.

Когда вы работаете с CTG Real Estate Services, ваши потребности всегда будут на первом месте. Наши профессионалы сосредоточены на создании долгосрочных и подлинных партнерских отношений с клиентами, и они будут тесно сотрудничать с вами, чтобы найти пространство, которое идеально вам подходит. Мы подробно обсудим с вами критерии ваших активов, объясним их потенциальное влияние на создание собственного жилого комплекса или комплекса таунхаусов, а затем приступим к поиску потенциальных объектов недвижимости для ваших нужд.

Вы будете получать инструкции на каждом этапе этого процесса. Когда вы будете готовы купить участок, мы поможем вам подписать договор купли-продажи с соответствующим юристом по недвижимости.

Но, в отличие от других компаний, занимающихся многоквартирной недвижимостью, наши услуги не заканчиваются подписанием договора . Наша команда может помочь вам не только в том, как купить жилой комплекс, но и в том, как управлять жилым комплексом в будущем, включая следующие шаги.

3. Полный ремонт и модернизация.

Когда вы покупаете помещение для своей квартиры или бизнеса по аренде таунхауса, вы уже будете знать, какой ремонт нужно сделать, чтобы максимизировать ежемесячную арендную плату ваших арендаторов. Но как вы туда попали?

Здесь в игру вступают профессионалов в области управления строительством . Они могут помочь вам выполнить все шаги, необходимые для завершения ремонта, включая дизайн и строительство вашего желаемого пространства. Строительные проекты, как правило, нуждаются в постоянных изменениях, поэтому опытный менеджер будет ключом к обеспечению того, чтобы ваш бизнес-план таунхауса или квартиры выполнялся в рамках бюджета и вовремя.

Перед покупкой комплекса следует подумать о том, какой ремонт или модернизация необходимо сделать. Владельцы многоквартирных домов должны учитывать такие вещи, как внутренние и окружающие удобства для клиентов , дизайн квартир и ландшафта и многое другое. Правильное исследование желаемых демографических данных — важная часть того, какие ремонтные работы и обновления вы проводите.

4. Найдите подходящих поставщиков и руководство.

Этот шаг по созданию бизнеса по сдаче в аренду недвижимости идет рука об руку с управлением строительством.Чтобы установить все ваши новые удобства и обеспечить их непрерывную производительность, вам потребуются опытные поставщики.

Ваши поставщики могут включать:

  • Генеральный подрядчик
  • Архитектор
  • Коммунальные предприятия
  • Интернет-провайдеры
  • Комплексные менеджеры
  • Ландшафтный дизайн
  • Бригады ТО и ремонта
  • И более

CTG Real Estate Services проведет вас через процесс найма подходящих продавцов и менеджеров , чтобы обеспечить успех вашей новой собственности.Мы знаем, что поставщики, заключившие юридические контракты, могут сбивать с толку. Позвольте нашим профессионалам помочь вам в заполнении запросов предложений, оценке поставщиков и заключении договоров найма.

Одним из важнейших профессионалов, участвующих в открытии бизнеса в сфере квартирной недвижимости, является ваша управляющая компания . Это группа, с которой ваши арендаторы будут взаимодействовать, когда они планируют сдавать квартиру, и общаться с ними, когда они станут резидентами. Компании по управлению недвижимостью могут создать или разрушить жилой комплекс.Крис Гарднер знает, на что обращать внимание на управляющего недвижимостью, и может помочь вам сделать выбор, который поможет вашему комплексу получать стабильную прибыль.

5. Создавайте планы на будущее.

Наконец, вам нужно будет привести в действие планы, чтобы ваш новый бизнес по аренде таунхаусов или квартир был успешным на долгие годы. Мы называем это объектов планирования и планирования капиталовложений .

Это долгосрочные планы, призванные защитить вас и ваших арендаторов от любых неожиданных сюрпризов в будущем.Каковы ваши планы на случай чрезвычайных ситуаций или стихийных бедствий, из-за которых ваши арендаторы вынуждены покинуть свои квартиры? Знаете ли вы, когда вам в следующий раз потребуется заменить системы HVAC, и готовы ли вы к таким финансовым затратам? Планирование таких обстоятельств и предвидение замены дорогостоящих товаров гарантирует, что вы сможете продолжать оказывать арендаторам услуги на том же уровне и поддерживать прибыльность вашего бизнеса.

Наши специалисты могут помочь вам с этими долгосрочными планами и обеспечить защиту вашего спокойствия в будущем.

Начать бизнес по аренде квартир или таунхаусов — отличное вложение. Однако убедитесь, что вы понимаете, как управлять жилым комплексом или комплексом таунхаусов, прежде чем совершать такой шаг; в противном случае вы можете оказаться в затруднительном финансовом положении.

Сделайте для себя лучший выбор — работайте с CTG Real Estate Services при входе в бизнес с многоквартирной недвижимостью. Какие бы услуги вам ни понадобились, мы поможем вам их получить.

Начало бизнеса из квартиры

Квартирный предприниматель: Если вы им не являетесь, вы, вероятно, знаете одного. Начать бизнес из квартиры — это разумно и очень выполнимо. Но законно ли начинать бизнес из квартиры? У каждого есть друг, пишущий сценарий или музыку, консультирующий или пытающийся превратить хобби в зарабатывание денег… и все это не выходя из дома, сдаваемого в аренду. Это не говоря уже о буме технологических стартапов, начавшихся из жилых комнат и гаражей не только в Кремниевой долине, но и по всей территории Соединенных Штатов.

Однако ведение домашнего бизнеса под контролем арендодателя не всегда хорошо.И помимо возможных ограничений в аренде, могут существовать действующие законы о зонировании, запрещающие ваши усилия.

Будьте осторожны. Нарушение условий аренды или местных законов может привести к остановке вашего растущего бизнеса на несколько месяцев, пока вы пытаетесь разорвать договор аренды.

Первое, что вам следует сделать, это взглянуть на ситуацию. Если вы еще не начали свой бизнес, вы можете воспользоваться некоторыми ресурсами, чтобы узнать, будет ли ваш бизнес расти и развиваться, прежде чем вы потратите много времени и усилий только на то, чтобы увидеть, как они пропадают зря.

Сначала проверьте договор аренды.

В каждом договоре аренды излагаются правила поведения арендатора. Это ты. Иногда эти ограничения устанавливаются в общих правилах, касающихся здания (часто называемых «Правилами и положениями»). Если ваш договор аренды не раскрывается, это не значит, что вам ничего не известно. Если ваш бизнес может беспокоить других арендаторов (на ум приходит обучение игре на барабанах…), это может нарушать другие аспекты договора аренды.

Еще одна вещь: если вы арендуете квартиру в кондоминиуме у владельца, CCR кондоминиума (Соглашения, кодексы и ограничения) часто более строгие для домашнего бизнеса, чем квартиры.

На всякий случай поговорите со своим арендодателем или владельцем здания и подумайте, сможете ли вы заставить его или ее быть разумными. Дайте гарантии, что, когда он достигнет определенного размера или рентабельности, вы будете арендовать отдельное пространство. Обратите внимание, что если собственность находится в ведении конгломерата, что часто имеет место в случае более крупных владений, будет трудно заставить их отказаться от этого ограничения.

Далее проверяем все коды.

Как правило, существуют три области, в которых ваши бизнес-планы могут оказаться в затруднительном положении: законы о зонировании, постановления о домашнем бизнесе и лицензирование бизнеса.

Заявленная цель зонирования — разделить несовместимые виды землепользования, такие как коммерческое, жилое, сельскохозяйственное и промышленное. На самом деле зонирование — это система разрешений, предназначенная для предотвращения того, чтобы новая застройка нанесла ущерб существующему прилегающему землепользованию. Вы можете узнать в местном отделе землепользования, как зонируется ваша собственность и что это значит для вас.

Жилое, коммерческое и смешанное использование широко распространено и может принимать разные формы. Если у вас есть время и вы хотите приложить усилия, вы можете запросить отказ, часто называемый «отклонением», чтобы разрешить исключение из ограничения зонирования.Общение с местными властями часто может быть трудоемким и трудоемким. Многие считают, что легче переехать в район, где есть предварительное разрешение на смешанное или коммерческое использование.

Если в вашем районе есть постановление, касающееся домашнего бизнеса, ознакомьтесь с ним, чтобы убедиться, что ваши планы приемлемы. Эти постановления могут сильно различаться, но большинство из них логичны и не позволяют вам вести коммерческое предприятие, которое могло бы нанести ущерб району, в котором вы живете. У каждого есть друг, пишущий сценарий или музыку, консультирующий или пытающийся превратить хобби в зарабатывание денег, например, запустить службу управления арендой, и все это не выходя из дома, сдаваемого в аренду.Кроме того, эти постановления часто ограничивают количество сотрудников, которые может иметь домашний бизнес.

Вам следует съездить в мэрию и проверить, какие бизнес-лицензии вам нужны, если таковые имеются. Отсутствие лицензии может повлечь за собой штрафы и пени. Даже если вам не требуется получать лицензию, многие муниципалитеты требуют регистрации, что является менее обременительным процессом, но в равной степени рекомендуется.

Вам нужно переехать?

Меньше всего вам нужно, чтобы ваш бизнес закрылся, когда он становится лучше.Если вы действительно обеспокоены тем, что нарушаете закон и просто не можете это исправить, попробуйте разорвать договор аренды и двигаться дальше. Это не всегда легко (или дешево), поскольку аренда квартиры — это формальный договор. Нарушение его без согласия может повлечь за собой тяжелые последствия, от потери вашего гарантийного депозита до судебного решения, по которому вы должны заплатить арендную плату за год, даже если вы уже съехали!

Законодательные органы в целом хорошо разбираются в арендаторах, но вам все равно нужно знать свои права и обязанности, прежде чем вы решите разорвать договор аренды и начать свой бизнес в более выгодном районе.Опять же, проверьте условия: сколько времени осталось до аренды, каковы штрафы и есть ли способ смягчить их, найдя нового арендатора?

У вас может возникнуть соблазн рискнуть и просто уйти. Не делай этого! Вы можете оказаться на крючке не только из-за арендной платы, но и из-за гонораров адвокатов, если домовладелец подаст на вас в суд. Это также может негативно повлиять на ваш кредит и возможность сдавать в аренду в будущем!

Конечно, если вы еще не сделали шага к открытию квартирного бизнеса, то вы находитесь в гораздо лучшем положении.

Выполнение описанных выше шагов может иметь большое значение, чтобы гарантировать, что после того, как вы начнете свою компанию, вас не будут отвлекать отвлекающие факторы, которые могут остановить вас по техническим причинам.

Как вести бизнес с многоквартирными комплексами | Малый бизнес

Жилые комплексы обеспечивают широкий спектр товаров и услуг. Они могут нанять бригад по уборке и обслуживанию, маляров, чистильщиков ковров и разнорабочих. Некоторые комплексы также предоставляют арендаторам вендинговые услуги.Им также может потребоваться помощь в ландшафтном дизайне, обслуживание бассейнов и спа, а также бизнес-услуги, такие как бухгалтерский учет и юридическое представительство. Чтобы добиться успеха в их бизнесе, представьте четкое и убедительное обоснование того, как ваша компания может быть активом в отношениях между бизнесом.

Проведите исследование

Решите, на какие жилые комплексы следует ориентироваться, исходя из вашего конкретного продукта или услуги. Например, если вы компания, предоставляющая транспортные услуги для пожилых людей, вы захотите продавать себя комплексам, которые обслуживают пожилых людей.С другой стороны, если вы занимаетесь ремонтом бытовой техники, у вас есть более широкий спектр комплексов, которые могут использовать ваши услуги.

Связаться с менеджером по закупкам

В зависимости от размера жилого комплекса, менеджер по закупкам может возглавлять собственный отдел или это может быть ответственность менеджера жилого комплекса. Если квартира принадлежит компании, вы, вероятно, пройдете через корпоративный офис, чтобы обсудить деловые отношения. Как только вы определите подходящего человека, с которым вы хотите связаться, рассмотрите свое предложение соответствующим образом.

Разработка предложения

В вашем письменном предложении должно быть указано, чем занимается ваша компания и почему жилому комплексу было бы выгодно вести с вами бизнес. Вы можете сосредоточиться на недорогом, высококачественном обслуживании, доступности или непосредственной близости. Если у вас есть предыдущий опыт работы с жилыми комплексами, отметьте это в своем предложении, чтобы продемонстрировать свой опыт и знания в этой области. Предложите получателю письма связаться с вами, чтобы обсудить встречу или ответить на вопросы.Для достижения наилучших результатов не включайте цены в предложение, особенно если вы готовы к переговорам.

Предложите стратегический альянс

Ищите способы предложить стратегический альянс как способ ведения бизнеса с жилыми комплексами. Используя такой подход, предлагайте предложения по созданию взаимовыгодных отношений с комплексом. Например, если вы продаете страховку арендатора, вы можете предложить обмен, при котором квартира будет распространять вашу торговую литературу среди арендаторов, а взамен вы разместите бесплатное объявление о комплексе в информационном бюллетене вашей компании, которое будет рассылаться другим арендаторам.

Последующие действия

Через неделю после того, как вы отправите свое предложение по почте, сделайте дополнительный телефонный звонок или позвоните в комплекс апартаментов и попросите поговорить с менеджером или директором отдела закупок. Представьтесь и скажите, что вы следите за недавним предложением, и попросите немного времени, чтобы обсудить текущие потребности компании. Ваша цель в этом личном обмене опытом — выяснить, какого поставщика услуг уже использует комплекс, и наметить, как вы можете выполнять ту же работу лучше, эффективнее или дешевле.

Ссылки

Биография писателя

Лиза МакКуэрри занимается бизнес-писательством с 1987 года. В 1994 году она открыла фирму, предлагающую полный спектр услуг в области маркетинга и коммуникаций. Работа МакКуэрри отмечена наградами Управления малого бизнеса США, Международной ассоциации деловых коммуникаторов и Associated Press. Она также является автором нескольких научно-технических публикаций, а в 2012 году издательство Glass Page Books опубликовало свой первый роман для взрослых.

Какие плюсы и минусы владения жилым комплексом? — Multifamily.loans

Что следует знать инвесторам перед покупкой многоквартирной собственности

Инвестирование в многоквартирный комплекс — один из самых проверенных временем способов накопления богатства. Фактически, многосемейное инвестирование имеет невероятный набор преимуществ, в том числе денежный поток, возможность финансировать недвижимость с ограниченной суммой денег и невероятные налоговые льготы (и это лишь некоторые из них). Однако инвестирование в квартиру — это не всегда солнце и ромашки; инвесторам приходится много работать, чтобы их недвижимость приносила прибыль.В этой статье мы обсудим некоторые из основных плюсов и минусов владения жилым комплексом. Таким образом, вы сможете принять более обоснованное решение относительно того, подходит ли приобретение многоквартирной собственности для ваших личных инвестиционных потребностей.

Преимущества владения жилым комплексом

Как мы только что упомянули, владение квартирой может иметь множество преимуществ. Некоторые из наиболее существенных преимуществ включают:

  • Денежный поток: Хотя некоторые типы инвестиций, такие как дивидендные акции и аннуитеты, обеспечивают некоторую степень выплат инвесторам, они, как правило, не дотягивают до суммы денежные средства, полученные от многоквартирных домов.

  • Кредитное плечо: Квартиры обладают огромным преимуществом, поскольку позволяют заемщикам откладывать от 20% до 30% продажной цены, финансируя оставшуюся часть в течение периода амортизации 25-30 лет. В общем, акции, облигации, паевые инвестиционные фонды и другие виды инвестиционных возможностей не предлагают ничего подобного.

  • Налоговые льготы: Многосемейная недвижимость — идеальное вложение с налоговой точки зрения. Инвесторы могут не только брать значительные проценты по ипотеке и амортизационные отчисления, но также часто вычитать командировочные и коммунальные расходы, а также другие расходы.

  • Прирост капитала: Как и в случае с домом на одну семью, с течением времени инвестор, как правило, будет наращивать капитал в своей собственности по мере выплаты ипотеки. Кроме того, собственный капитал увеличится, если само имущество будет расти в цене.

  • Потенциал синдицирования / партнерства: В то время как большинство инвесторов в акции или облигации инвестируют самостоятельно, жилые комплексы являются идеальным вложением для групп. Объединившись с другими инвесторами, вы можете приобретать более крупную и лучшую недвижимость, максимизируя свою потенциальную прибыль.

  • Дополнительный доход: Хотя арендные платежи от арендаторов обычно являются наиболее существенным источником дохода для многоквартирного комплекса, другие источники дохода могут иметь большое значение. Наиболее распространенные источники дополнительного дохода включают стиральные машины, торговые автоматы и парковочные места для нерезидентов (которые могут быть особенно прибыльными в престижных городских районах).

Недостатки владения многоквартирным комплексом

Владение многоквартирным домом имеет массу преимуществ, но также имеет ряд потенциальных недостатков, в том числе:

  1. Временные затраты: Выбор, финансирование и покупка жилой комплекс может длиться месяцами.И хотя вы можете нанять компанию по управлению недвижимостью, которая будет выполнять многие повседневные обязанности по владению квартирой после покупки, вам все равно придется потратить определенное количество времени на надзор за управляющей компанией, чтобы гарантировать ваши инвестиции. остается прибыльным.

  2. Факторы местного рынка: В то время как умные многосемейные инвесторы осторожны при покупке недвижимости в прекрасных местах (или местах, которые, кажется, имеют тенденцию к величию), никто не может предсказать будущее.Например, в районе, который вы считали джентрифицированным, может наблюдаться рост преступности и бедности, что приведет к резкому снижению стоимости ваших инвестиций.

  3. Вакансии и проблемы с арендаторами: Хотя арендаторы обычно обеспечивают 95% или более дохода, получаемого от квартирной собственности, они также могут вызывать серьезные головные боли. Даже арендаторы с хорошей кредитной историей и долгосрочными договорами иногда уходят неожиданно, не говоря уже о тех, кто не платит арендную плату или, что еще хуже, наносит значительный ущерб вашей собственности.

  4. Ответственность: Хотя владельцы умной собственности всегда имеют надежный страховой полис, владельцы потенциально могут нести ответственность за несчастные случаи и преступления, которые происходят с недвижимостью. Этот риск практически отсутствует для сопоставимых инвестиций, таких как акции, облигации или инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT).

  5. Расходы на техническое обслуживание: От окон и перил до бытовой техники и лампочек многоквартирные дома часто нуждаются в постоянном обслуживании, и арендодатели несут ответственность за его оплату.Хотя страхование может покрывать более крупные предметы, расходы на техническое обслуживание, ремонт и замену по-прежнему являются значительными.

  6. Низкая ликвидность: В отличие от акций или облигаций, вы не можете просто щелкнуть, чтобы продать многоквартирный дом — и даже если бы вы могли, вы можете не получить желаемую цену. Продажа многоквартирной собственности часто занимает несколько месяцев, а закрытие сделки может занять много времени.

Квартиры Инвестирование — прекрасная возможность, но не для всех

Владение квартирой — это далеко не все.Идеальный владелец квартиры / инвестор обладает приличным уровнем толерантности к риску, сильной трудовой этикой, хорошими навыками критического мышления и готовностью работать с числами. Однако, если у вас есть факторы, упомянутые выше (или хотя бы некоторые из них), покупка многоквартирного дома может быть отличным выбором — и отличным способом обеспечить доход для вас и вашей семьи на долгие годы.

Квартиры для начинающих | FortuneBuilders

Основные выводы


Инвестиции в многоквартирные дома — это серьезное обязательство, которое иногда называют карьерой, а не просто инвестиционной стратегией.Инвесторы могут обнаружить, что управление многоквартирными комплексами требует более глубокого участия, чем управление отдельными семейными объектами, как физически, так и финансово. С другой стороны, инвестирование в многоквартирные дома приносит уникальные преимущества, которых нет в других нишах. Продолжайте читать, чтобы узнать, подходит ли вам владение жилым комплексом, а также узнать, как успешно начать работу.

Как купить жилой дом

Изучить, как инвестировать в многоквартирные дома, отнюдь не легко, но, ознакомившись с пятью шагами ниже, вы сделаете процесс более доступным.Для начала убедитесь, что вход в эту инвестиционную нишу вам подходит:

  1. Убедитесь, что владение многоквартирным домом подходит именно вам: Независимо от того, уже сформировали ли вы портфолио или вы новичок в инвестировании в недвижимость, важно убедиться, что инвестирование в многоквартирные дома подходит именно вам. Есть несколько соображений, таких как стоимость и время. Затраты на владение многоквартирным домом включают начальные требования к капиталу, а также текущую матрицу денежных потоков, связанную с одновременным управлением несколькими квартирами-арендаторами.Во-вторых, управление многоквартирным домом, возможно, требует большего участия и управления, например, для работы с текучестью арендаторов, оформлением документов по аренде и решением вопросов технического обслуживания. Прежде чем погрузиться в это новое начинание, убедитесь, что ваше расписание и финансы готовы к большим изменениям.

  2. Определите тип многоквартирного дома: Из общего жизненного опыта можно понять, что квартиры бывают всех форм и размеров. Одно здание может быть отреставрированным викторианским особняком, разделенным на несколько частей, а другое может быть современным многоэтажным зданием в мегаполисе.Определение того, сколько квартиры вы можете себе позволить, поможет сузить круг поиска, а также определит, какие типы зданий обеспечат наилучшую окупаемость инвестиций для вашего бюджета. Инвесторы сталкиваются с трудным выбором между покупной ценой и затратами на ремонт и реконструкцию.

  3. Определите недвижимость: После того, как вы определили тип жилого комплекса, которым вы хотели бы владеть, следующим логическим шагом будет поиск недвижимости. Вы можете выбрать поиск недвижимости самостоятельно, с помощью специалиста или службы, или их комбинации.Один из способов автономного поиска сделки — вступить в местный клуб или ассоциацию инвесторов в недвижимость. Взаимодействуя с другими профессионалами, вы, скорее всего, познакомитесь с другим инвестором, который будет знать о выставленной на продажу недвижимости. С другой стороны, агенты по недвижимости, особенно агенты по коммерческой недвижимости, могут оказаться полезными в этом процессе. У них есть не только доступ к множеству листинговых услуг, но и часто они получают листинги от коммерческих брокерских компаний. Однако учтите, что комиссия по коммерческим сделкам немного выше, чем по сделкам с жилыми домами.

  4. Не забывайте про должную осмотрительность: Перед тем, как делать предложение на какую-либо недвижимость, инвесторы должны проявить должную осмотрительность и провести углубленный анализ сделки. При покупке квартир необходимо оценить такие факторы, как местоположение, количество квартир в здании, доступные удобства и состояние здания. Эти аспекты помогут вам рассчитать, сколько арендной платы вы можете взимать, а также сколько вам нужно будет потратить на необходимый ремонт и улучшения.Кроме того, общее состояние здания может помочь понять, как часто ремонт может повлиять на ваш ежемесячный денежный поток. Более того, расположение собственности будет указывать на местные социально-экономические факторы, которые повлияют на прибыльность в долгосрочной перспективе с точки зрения арендной платы, заполняемости или стоимости при перепродаже. Если вы серьезно относитесь к конкретной собственности, не забудьте нанять инспектора и получить копии договоров аренды, налоговых деклараций и любых других юридических документов от предыдущего владельца, чтобы помочь выявить любые скрытые проблемы, если таковые имеются.

  5. Сделайте предложение, профинансируйте и закройте сделку: Чтобы сделать предложение, можно оценить стоимость многоквартирного дома, используя рыночные сравнения, потенциальный доход, а также подход замены, когда инвесторы оценивают, сколько это будет стоить построить подобное здание. Поскольку объекты недвижимости с пятью и более квартирами не могут претендовать на получение ссуд, обеспеченных государством, коммерческие ссуды обычно предоставляются традиционными и частными кредиторами. Будьте готовы к тому, что кредиторы потребуют процентные и денежные резервы и когда они предпочтут недвижимость с хорошим рыночным потенциалом и высокой заполняемостью.Однако хорошая новость заключается в том, что коммерческие кредиторы склонны уделять внимание потенциальному доходу от собственности и уделять внимание не меньше, чем личным финансам и кредитной истории инвестора.


[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток. ]


Способы инвестирования в многоквартирные дома

Как и любой другой вид инвестиций в недвижимость, существует несколько различных способов найти финансирование и начать работу.Какой из них вы выберете, будет зависеть от того, насколько вы хотите участвовать, сколько денег у вас уже есть и сколько времени вы готовы потратить. Вот 5 самых распространенных способов инвестирования:

  1. Купи сам: Это самая практичная стратегия в этом списке. Это требует больше капитала, времени и знаний, чем все остальные. Тем не менее, быть единственным владельцем, отвечающим за ваше здание, также очень приятно. Вы можете принимать все свои собственные решения и определять, как вы хотите, чтобы ваш бизнес работал.Эта стратегия рекомендуется только тем людям, которые готовы к финансовым и психологическим требованиям.

  2. Partner Up: Инвестирование в квартиру с партнером может стать отличным началом для многих начинающих инвесторов. Вы можете объединить свой капитал и приобрести недвижимость, которой раньше не было. Конечно, это также означает, что вы не будете все время самому себе боссом. Вам придется вместе принять много важных решений, поэтому выбирайте партнера с умом.

  3. Syndication: Syndication собирает капитал от инвесторов, которые хотят играть пассивную роль в инвестировании в недвижимость. В этом случае лицо, управляющее синдикацией, будет нести ответственность за все важные решения, связанные с выбранным многоквартирным домом. Все, что вам нужно сделать, это добавить свои деньги в кучу и разделить любую потенциальную прибыль в долгосрочной перспективе.

  4. Фонд недвижимости: Фонды недвижимости похожи на синдицированные, но в большем масштабе.Эти фонды, как правило, предназначены для более высоких минимальных инвестиций и инвестируют одновременно в несколько объектов недвижимости. Кроме того, вы можете не знать, где именно используются ваши деньги, поэтому изучите любой конкретный фонд, прежде чем принимать решение об инвестировании в них.

  5. REIT: REIT — это компания, которая управляет инвестициями в недвижимость, которые часто включают многоквартирные дома. Когда вы инвестируете с помощью REIT, вы инвестируете в саму компанию, как и покупая акции любой другой компании.Прочтите нашу статью о REIT для начинающих, чтобы узнать больше об этой инвестиционной стратегии.

Факторы, о которых следует подумать перед покупкой жилого комплекса

Не все многоквартирные дома одинаковы, и, как и в случае любого другого типа сделки, инвесторы должны внимательно изучить все аспекты и учесть все переменные, прежде чем делать предложение. Вот несколько факторов, которые следует учитывать при проведении исследования рынка и недвижимости, которые помогут вам мыслить как опытный профессионал:

  • Классификация квартир: В U.S., квартиры классифицируются по шкале от «A» до «D», что может помочь инвесторам решить, какой тип многоквартирного дома они хотели бы иметь. Как правило, квартиры повышаются по шкале классов по мере повышения их качества, размера, «новизны» и количества предлагаемых удобств. Старые здания с меньшим количеством удобств обычно более доступны, но инвесторы должны помнить о скрытых расходах, таких как ремонт и улучшение.

  • Рентабельность инвестиций: Один из самых сложных факторов, связанных с инвестированием в многоквартирные дома, — это оценка вашей рентабельности инвестиций.Инвестиции в небольшие многоквартирные дома будут более доступными, чем в недвижимость с большим количеством квартир или те, которые предлагают удобства. Однако из-за своего размера они могут приносить меньший доход от аренды. Кроме того, инвесторы должны оценивать стоимость обслуживания и ремонта исходя из состояния здания.

  • Строительные детали: Не позволяйте обычным строительным проблемам удивлять вас, глядя на многоквартирные дома. Старая кровля, особенно плоская, старая сантехника, асбест и свинцовая краска — все это связано с дорогостоящим ремонтом.Наймите профессионала для осмотра любого серьезно рассматриваемого здания, чтобы убедиться, что скрытые проблемы не повлияют на ваш бюджет.

  • Предварительные цифры: Оценка предварительных цифр и финансовых показателей позволяет инвесторам сравнивать сделки купли-продажи. Список арендной платы, который представляет собой общую арендную плату, взимаемую за все единицы, умноженную на двенадцать, в сочетании со ставками заполняемости, дает представление о годовом доходе от аренды. Разделив покупную цену на количество квартир, вы сможете сравнить многоквартирные дома с разным количеством квартир и удобств.Кроме того, инвесторы могут оценить свой чистый операционный доход, вычтя расходы из суммы арендной платы, которая затем используется для расчета ставки капитализации.

  • Управление недвижимостью: Инвесторы также должны оценить альтернативную стоимость времени, необходимого для управления многоквартирным домом. Поскольку этот тип инвестиций потребует практического подхода с точки зрения управления текучестью арендаторов, оформлением документов, техническим обслуживанием и ремонтом, и это лишь некоторые из них, владельцы обнаружат, что у них будет меньше времени для осуществления другой инвестиционной деятельности.Хотя наем компании по управлению недвижимостью требует дополнительных затрат, инвесторы должны серьезно взвесить этот вариант.

Сколько вы можете заработать на инвестировании в квартиру?

Сколько вы можете заработать, владея жилым комплексом, зависит от стоимости недвижимости и чистого операционного дохода. На прямой вопрос «выгодно ли владеть многоквартирным домом» краткий ответ: «Может быть». Хотя первоначальные денежные затраты на покупку квартиры велики, владельцы могут получить прибыль, если арендная плата превышает любые требуемые платежи и расходы по ипотеке.Многие инвесторы будут измерять эту доходность, рассчитывая свою ставку капитализации. Однако инвесторам не следует недооценивать затраты на владение многоквартирным домом; возможность дорогостоящего ремонта и обслуживания, а также неожиданные вакансии могут сильно повлиять на чистую прибыль.

Лучшие города для инвестиций в многоквартирные дома

Лучшие города для инвестирования в многоквартирные дома — это кульминация нескольких социально-экономических факторов, таких как уровень занятости, рост промышленности, рост населения и заполняемость и многие другие.Ниже вы найдете список некоторых из наиболее популярных на сегодняшний день рынков для владения многоквартирной недвижимостью:

Плюсы и минусы инвестирования в квартиру

Есть несколько плюсов и минусов, связанных с владением жилым комплексом, и инвесторы должны обязательно ознакомиться с каждым из них, чтобы полностью оценить обязательства, которые они собираются взять на себя. Некоторые могут даже описать владение квартирой как самостоятельную карьеру, поэтому к инвестированию в многоквартирные дома следует подходить с бдительностью.

Плюсы инвестирования в многоквартирные дома

  • Периодический доход от аренды

  • Создает возможности для более творческих источников дохода

  • Многосемейная недвижимость с одной вакансией не так опасна, как одноквартирные дома с вакансией

  • Налоговые льготы

  • Оценка имущества

  • Кредиторы, как правило, предоставляют ссуды, исходя из потенциала актива

Некоторые преимущества владения доходной недвижимостью включают в себя доступ к постоянному доходу от аренды каждой из ваших квартир до тех пор, пока вы не решите ее продать.Кроме того, владельцы могут найти творческие источники дохода, добавив дополнительные удобства и услуги, такие как дополнительные парковочные места. Управление недвижимостью, состоящей из нескольких квартир, также обеспечивает защиту от риска абсолютной вакансии. В случае частной собственности, владелец должен взять на себя все расходы без какого-либо дохода, пока собственность не будет заполнена. Когда дело доходит до жилого комплекса, если одна квартира освобождена, инвестор избегает потери 100 процентов арендной платы за здание, пока другие квартиры заполнены.

Владельцы квартир также имеют право на два из самых популярных предложений недвижимости: налоговые льготы и повышение стоимости имущества. Со временем инвесторы будут наращивать капитал в многоквартирном доме за счет выплат и постепенного повышения стоимости имущества. Помните об этих льготах, когда начнете исследовать варианты финансирования. Когда дело доходит до аренды недвижимости, кредиторы в основном оценивают прибыльность здания, а не личную финансовую и кредитную ситуацию инвестора.Эта рентабельность также используется для расчета стоимости здания.

Минусы инвестирования в многоквартирные дома

Владение многоквартирным домом имеет свои потенциальные недостатки. Когда арендаторы переезжают в дом на одну семью, они, как правило, занимают его надолго. Это могло быть по разным причинам, например, из-за близости к местным школам, рабочим местам и предпочтениям в районе. Из-за этого арендаторы склонны думать о собственности как о своей собственности и хорошо с ней обращаться. И наоборот, квартиры обычно имеют более высокую оборачиваемость, а арендаторы менее заботливо относятся к своим квартирам.Обычно это требует, чтобы владелец занимал больше времени, решая вопросы текучести арендаторов и технического обслуживания. Кроме того, общая стоимость обслуживания часто будет выше, чем у частной собственности.

Сводка

В конце концов, инвестирование в многоквартирные дома — это призвание, которое приносит инвесторам уникальные преимущества. Хотя сначала этот процесс может показаться пугающим, те, кто желает сохранять бдительность, проявлять должную осмотрительность и усердно трудиться, обязательно получат выгоду от инвестирования в многоквартирные комплексы.


Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке. Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии, организованные опытным инвестором Таном Меррилом, могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Как продвигается квартирный бизнес? Это зависит от того, что вы имеете в виду

В новых многоквартирных домах особое внимание уделяется террасам и балконам на крышах, чтобы максимально увеличить приток свежего воздуха и успокоить … [+] потенциальных арендаторов относительно опасений по поводу заражения.

getty

Рынок квартир держался лучше, чем многие ожидали во время пандемии, но трещины становятся все больше, и наблюдались некоторые важные различия в производительности между типами местоположений, типами зданий и ценовыми категориями.

В следующем году программы, предназначенные для защиты арендаторов от лишений, связанных с экономическим спадом, будут выглядеть гораздо менее агрессивными, чем они были ранее в этом году, что может привести к тому, что некоторым арендаторам придется удвоиться, брать соседей по комнате или жить с членами семьи. , уменьшая количество требуемых единиц.

Чистое отрицательное поглощение

единиц элитной аренды с начала года до настоящего времени, поскольку некоторые арендаторы в стабилизированных зданиях категории «А» переехали в новые сдаваемые в аренду здания, чтобы воспользоваться

квартир класса А в этом году испытали отрицательную абсорбцию.

ALN Данные квартиры

рекламных предложения по заселению. Это произошло в течение года увеличения количества завершенных новостроек. Снижение поглощения и увеличение предложения означает, что время, необходимое для сдачи в аренду вновь построенного многоквартирного дома, растянулось.

Тем временем сборы за аренду на удивление хорошо держались на протяжении всего кризиса вплоть до первой недели декабря, когда сборы были ниже, чем в предыдущие месяцы.

В первой половине 2020 года из-за пандемии спрос снизился до уровней ниже темпов нового строительства.Но к третьему кварталу года спрос восстановил достаточно силы, особенно на юге и западе, чтобы снова опередить темпы строительства новых квартир.

Но картину квартиры нельзя нарисовать одной кистью. Опыт разных географических рынков и ТИПОВ рынков сильно различается.

Пригородные субрынки — лучшие дела

Во-первых, существует большая разница в тенденциях квартирного типа между городскими и пригородными районами.В исследовании, только что опубликованном Гарвардским объединенным центром жилищных исследований (JCHS), анализировался всплеск вакансий в квартирах, и было показано, что вакансии сконцентрированы в городских центрах крупных городов, но что арендная плата за пригород (синяя линия ниже) неплохо удерживают своих арендаторов.

Гарвардский объединенный центр жилищных исследований, Состояние жилищного строительства в стране, 2020 г. (Дата выпуска: ноябрь 2020 г.) Все права защищены.

До пандемии уже существовала тенденция к увеличению спроса на загородные квартиры, и кризис в области здравоохранения только усилил эту уже существующую тенденцию.По большому счету.

Большой разброс в опыте в зависимости от рынка

Во-вторых, «национальные цифры» действительно показывают снижение средней арендной платы, но это снижение было в значительной степени сконцентрировано в крупнейших мегаполисах и в городских центрах этих городов; Больше всего пострадали Нью-Йорк и Сан-Франциско.

Аренда квартир в Орландо в среднем снижается, но некоторые субрынки этого рынка чувствуют себя … [+] лучше, чем другие.

Источник: данные ALN по квартирам

Орландо, штат Флорида, пострадал, когда отели и тематические парки уволили тысячи рабочих, что привело к снижению средней арендной платы и заполняемости.В штате Флорида этот рынок больше всего пострадал от недавних событий. Строка «Эффективная арендная плата» на этом графике данных ALN включает концессии и рекламные акции, которые используются для привлечения арендаторов.

Показатели удержания резидентов при продлении договоров аренды падают на рынке Орландо; последний показатель удержания от RealPage RP составляет 46%, по сравнению с 52% годом ранее. Важно отметить, что самая большая боль сосредоточена в районах возле тематических парков. В других частях рынка квартир Орландо дела обстоят сравнительно лучше.

На большинстве других рынков Флориды эффективная арендная плата на короткое время снизилась, но они вернулись к уровню до

.

Рыночная арендная плата и эффективная арендная плата (отражающая уступки) в метро Тампы снова в норме, … [+] значительно превышая докапандемический уровень, а уровень заполняемости является самым высоким за последние годы.

Источник: данные ALN по квартирам

пандемических уровней доходов. На двух рынках Флориды сейчас дела идут лучше, чем до пандемии. Эти рынки — Тампа и Джексонвилл, экономика которых меньше зависит от туризма и работы в сфере гостеприимства, чем Орландо или Майами.

Существует также разница между типами зданий. В зданиях класса A наблюдался самый большой рост доли вакантных площадей с начала пандемии, а в зданиях класса C — самый незначительный рост, хотя в третьем квартале 2020 года во всех классах квартир наблюдалось очень долгожданное сокращение количества вакансий по сравнению со вторым кварталом. (хотя они все еще выше, чем до пандемии). Достижение этого улучшения потребовало некоторого увеличения концессий на здания класса A («две недели бесплатно» стало довольно распространенным явлением для привлечения новых арендаторов).

В новом отчете Rental Beast добавлено, что некоторые рынки прибегают к множеству уступок. В Атланте управляющие квартирами объединяют несколько предложений концессии для привлечения арендаторов. Во многих случаях арендаторы заявляют о трех концессиях, объединенных в одно специальное предложение. Эти специальные предложения 3 по цене 1 могут включать в себя бесплатную аренду на один месяц, подарочную карту на 500 долларов и 50% скидку на залог и сборы за домашних животных. В ноябре компания по аренде жилья предложила специальное предложение ко Дню ветеранов, отказавшись от всех сборов за подачу заявления и арендную плату или взимая фиксированный административный сбор в размере 11 долларов США с обслуживающего персонала.Одна компания раздает фритюрницы арендаторам, которые подписывают договор аренды в течение 48 часов после осмотра собственности, вместе с ежемесячной бесплатной арендной платой.

Исследование Гарварда показывает, что за долгое время арендная плата росла быстрее всего в

странах.

Гарвардский объединенный центр жилищных исследований, Состояние жилищного строительства в стране, 2020 г. Ноябрь 2020 г. Все права защищены.

корпуса. За последние 15 лет арендная плата выросла на 30% в зданиях от 20 квартир и более, но вдвое меньше в небольших многоквартирных домах.

Аренда домов на одну семью за последние пятнадцать лет значительно выросла в арендной плате, а после пандемии она выросла еще быстрее, поскольку все больше людей хотели иметь свой собственный вход, частное открытое пространство, гараж и свободное помещение под домашний офис. Повышенная доступность построенных для аренды односемейных домов на некоторых рынках создала еще один источник конкуренции для многоквартирных домов (хотя односемейные домашние сообщества редко соответствуют набору рекреационных удобств, которые обычно предлагает высококлассный многоквартирный комплекс).

Сторона спроса

Одно из самых ярких ярких пятен в картине спроса и предложения — это темпы формирования домохозяйств, в значительной степени обусловленные тем, что миллениалы получают собственное место, отделяются от соседей по комнате или родственников, с которыми они жили. делить место.

Harvard JCHS, The State of the Nation’s Housing, 2020 ноябрь 2020 г.Все права защищены.

Темпы формирования домохозяйств — один из важнейших индикаторов спроса на новое жилье.JCHS свел в таблицу данные Бюро переписи населения, которые теперь показывают, что темпы формирования домохозяйств вернулись к сильным 1,5 миллионам в год, и определенная их часть выберет арендное жилье того или иного рода.

Одним из самых важных сдвигов на рынке аренды в этом цикле стал рост числа арендаторов с высокими доходами. Этих арендаторов называют «арендаторами по выбору», потому что они могут купить дом, если захотят, но они просто предпочитают аренду из-за гибкости и не требующего обслуживания образа жизни, который он предлагает.Отчет Harvard JCHS показывает, что домохозяйства с более высокими доходами (определяемые как 75 000 долларов США +) составили половину прироста домохозяйств съемщиков, увеличившись на 4,6 миллиона в национальном масштабе за последние 15 лет; их доля арендаторов подскочила с 18% до 26%. Я считаю, что эта тенденция сохранится.

Обновление строительных конструкций и элементов

Владельцы квартир сталкиваются с потенциальными арендаторами, которых необходимо убедить, что жизнь в квартире безопасна в мире продолжающейся эпидемии.Некоторые застройщики квартир рассматривают дизайн и особенности, которые могут помочь привлечь арендаторов, продвигая их балконы и открытые пространства, а также особые конструктивные особенности, которые будут выгодно освещать их здание по сравнению со зданиями, которые были спроектированы до пандемии. Один клиент-застройщик сказал мне, что у них не было квартир с балконами, которые ушли потенциальными арендаторами. Наружный воздух — главный аргумент в пользу продажи, и теперь это отражается не только на балконах, но и в бытовых помещениях внутри и снаружи помещений.

Квартиры в пригороде, которые все еще находятся на стадии планирования, часто подвергаются переосмыслению и перепланировке таким образом, чтобы уменьшить плотность застройки и обеспечить больший доступ к наружному воздуху. Хотя разработчики немного жертвуют «подсчетом единиц», они могут компенсировать некоторые из них более быстрой сдачей в аренду и более высокой арендной платой. Это факт, что арендаторы будут платить больше за квартиру с балконом и за более безопасный комплекс.

Также рассматриваются различные технологические усовершенствования.Хотя установка бесконтактных лифтов может быть неоправданной с экономической точки зрения, установка улучшенных систем вентиляции и фильтрации воздуха и УФ-очистителей воздуха может быть относительно недорогой и может иметь большое значение для успокоения потенциальных арендаторов.

Владение многоквартирным домом: один день из жизни

Владение многоквартирным домом: один день из жизни