Инвестирование в коммерческую недвижимость: Как коммерческая недвижимость изменила тактику инвесторов

Содержание

Выгоды инвестирования в коммерческую недвижимость

Финансовый капитал всегда должен работать, чтобы минимизировать потери стоимости денежных активов под влиянием инфляции и других факторов. Нельзя просто хранить деньги наличными, они постепенно обесцениваются. Существует несколько способов вложения средств. Можно открыть собственный бизнес, но не все имеют предпринимательское чутье, необходимые знания. Есть риск прогореть и сразу потерять все накопления. Еще один вариант – открытие депозита в банке, но процентная ставка по такому вложению не покроет инфляцию. Оптимальный вариант – инвестиции в коммерческую недвижимость через компанию Accent Capital. Вы можете рассчитывать на помощь надежного делового партнера, содействие на всех этапах сделки.

Как вложить деньги в коммерческую недвижимость

Сотрудники Accent Capital имеют огромный опыт управления коммерческой недвижимостью. Они могут дать четкий прогноз, какой объект будет работать и приносить прибыль. Здесь предоставляют полный перечень услуг, связанных с инвестированием:

  • формирование портфеля инвестиций;
  • выбор или создание фондов, через которые осуществляется инвестирование;
  • управление инвестиционным пакетом для минимизации текущих рисков и увеличения прибыли;
  • своевременный выход из инвестиций.

Посетите сайт https://accent.ru/, чтобы больше узнать об этом направлении деятельности, получить выгоды от сделки. Опытные финансисты следят за положением дел на рынке, мгновенно реагируют на любые изменения, используют эффективные инструменты страхования рисков, чтобы сохранить и преумножить ваш капитал. Клиенты компании получают доступ к необходимой информации об инвестиционном портфеле, могут наравне с экспертами принимать важные решения, консультироваться, чтобы преумножить собственные знания, опыт в сфере инвестиций.

Преимущества сотрудничества

Коммерческая недвижимость – дорогой, высоколиквидный актив, который приносит немалые дивиденды, потому что она выступает одновременно и объектом инвестирования, и инструментом для наращивания капитала. Такой объект недвижимости работает сам на себя, благодаря чему постоянно растет в цене.

Обращаясь в Accent Capital, вы получаете полный пакет консультационных, сопроводительных услуг. Подбор инвестиционных фондов, условий сотрудничества осуществляется индивидуально с учетом факторов, которые могут повлиять на результат такой сделки.

как покупать дешево и получать максимальную прибыль

Сегодня для собственников капитала доступны десятки выгодных вариантов для инвестирования. Одним из приоритетных направлений является вложение активов в коммерческую недвижимость. Мероприятие позволяет инвестору получить достойную прибыль в долгосрочной перспективе. Расскажем, какие риски содержит такая инвестиционная деятельность, в чем ее преимущества и недостатки.

Понятие и виды коммерческой недвижимости

Предпринимательство в настоящее время находится в фазе активного развития, поэтому динамично растет спрос на объекты строительства: торговые, офисные, складские площади. Коммерческая недвижимость – постройки, земельные участки, сооружения, используемые косвенно, напрямую для прироста капитала. Здания и сооружения эксплуатируются организациями и физическими лицами, занятыми предпринимательской деятельностью.

Важное отличие коммерческой недвижимости от жилой состоит в том, что целью постройки не является заселение граждан для проживания в ней на постоянной или временной основе. Объекты эксплуатируются исключительно для проведения административной, общественной, производственной и прочих видов деятельности по получению прибыли.

Каждый комплекс коммерческой недвижимости отличается индивидуальными признаками, назначением использования. Сложно составить точную классификацию, поэтому образно все постройки для коммерции подразделяют на шесть видов:

  • для размещения офиса;
  • торговые площади;
  • территория для проведения развлекательных мероприятий, организации отдыха;
  • размещение авторемонтных мастерских, хранение автомобилей;
  • временное или постоянное складирование товарно-материальных ценностей, оборудования;
  • промышленные комплексы.

Торговые площадки

По исследованиям экспертов такой вид инвестиций является наиболее доходным в условиях нынешней экономики. Достаточно выкупить земельный участок, возвести на нем корпус, и подвести коммуникации. Далее объект передается под аренду другим лицам и приносит ежемесячный доход по несколько тысяч за квадратный метр. Безусловно, доходность напрямую зависит от территориального расположения постройки. Средняя прибыльность проекта составляет 5-12%.

Классификационная структура торговой недвижимости напрямую зависит от благоустроенности, площади объекта. Дополнительно учитываются наличие охраны, парковки, специализации, качества инфраструктуры и др.. Эти объекты особенно востребованы среди предпринимателей, желающих реализовать свой бизнес на удовлетворении потребительского спроса экономики и населения.

Офисные площадки

Офисные площадки занимают лидирующее положение среди проектов инвестирования в недвижимость. Бизнесмены предпочитают арендовать готовые здания, а не строить все с нуля. Доходность таких проектов несколько ниже, чем у торговых площадей, составляет около 4-10% ежемесячно.

Офисные площади по базовым критериям подразделяют на четыре класса:

  • А – лучшие сооружения, которые характеризуются самым выгодным географическим, экономическим положением. При возведении таких зданий соблюдены все требования инженерного, конструкторского замысла.
    Объекты располагаются в центральных частях развивающегося населенного пункта, до них очень легко добраться даже на общественном транспорте. Помещение отделано высококлассными, безопасными материалами, использованы лучшие охранные и пожарные системы. Работа таких комплексов организована по последнему слову техники.
  • В – эти постройки возведены несколько лет назад, ранее использовались для жилых или коммерческих нужд. Чаще всего они значительно удалены от центра, добираться до них придется длительное время. Для отделки используются качественные ресурсы эконом класса, а сам фонд уже прошел существенную долю амортизации.
  • С – к этой группе относятся площади, отведенные в старых домах, строительных комплексах для организации офиса. Ремонт выполняется поверхностно, чтобы создать иллюзию комфорта и шика. Расположение объектов не позволяет привлечь массовый поток клиентов, в работе используется устаревшая техника.
  • D – самая последняя ступень коммерческой офисной недвижимости, представленная небольшими помещениями в очень старых постройках. Они располагаются на окраине мегаполиса, города, либо в пригороде. Уровень благоустройства таких объектов минимален.

Индустриальные объекты

Динамика спроса на складские и индустриальные помещения за последние годы отличается стабильным ростом. По производственным площадям не наблюдается острого дефицита, а вот склады очень востребованы. Именно логистические контракты заключаются на длительный срок и приносят инвесторам прибыль по несколько миллионов за год.

Эти комплексы предназначены для производства, временного или постоянного размещения продуктов питания, сырья, текстильной продукции, иных продовольственных и непродовольственных товаров. Объекты располагаются в непосредственной близости от торговых, промышленных предприятий или находятся на значительном расстоянии от них. Отсутствие коммуникаций не будет препятствием для работы, но необходим отдельный вход и изолирование от жилых помещений.

Инструкция, как начать инвестировать в коммерческую недвижимость

Организация инвестиционной деятельности потребует от инвестора максимальной сосредоточенности, внимательности, коммуникабельности. Гражданин должен поэтапно спланировать свои действия, чтобы избежать непродуманных решений, вероятных рисков и ошибок. Представим примерный алгоритм, как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость.

  1. Формирование стартового капитала.
    Чтобы получать доход от оборота финансов, необходимо иметь определенную сумму денег. Самым вероятным решением этого вопроса становятся индивидуальные накопления. Когда этого вклада недостаточно для организации бизнеса, граждане обращаются за займом к близким родственникам, коллегам. Рассматриваемых активов достаточно для старта инвестиций, более крупные обороты потребуют значительных вложений. Здесь на помощь придет кредитование от банка.
    Многие инвесторы предпочитают заработать первоначальный капитал от инвестиций в акции крупных предприятий, размещения денег на инвестиционных, депозитных счетах. Прибыль от операций будет незначительная, но она позволит заняться более серьезной деятельностью, например, коммерческой недвижимостью. В качестве исключений новички приобретают квартиры, площади под ипотеку, по кредиту и получают первую прибыль от сдачи этих объектов в аренду.
  2. Мониторинг ситуации.
    На этом этапе потенциальный инвестор занимается изучением выгодности вложений в различные направления на рынке недвижимости. Оценивается динамика прироста капитала по последним отчетным периодам у других участников инвестирования. Дополнительно идет изучение потребительского спроса.
  3. Выбор объекта.
    Чтобы минимизировать риски непрофессионального инвестирования, новички пользуются услугами специальных агентств при приобретении объектов недвижимости. Специалисты разъяснят все нюансы вложений, особенности владения и распоряжения объектами. Поиск приобретений осуществляется в определенном ценовом диапазоне, доступном для клиента.

  1. Документальное оформление.
    После того, как инвестор сделал выбор коммерческой недвижимости, назначаются переговоры с продавцом или арендодателем. Для заказчика важно подробно изучить все детали сделки перед подписанием контракта. Рекомендуется поручить юристу или агенту провести проверку чистоты объекта покупки. Непосредственно договоренность оформляется на бумаге, подлежит госрегистрации в соответствии с нормами российского законодательства.
  2. Организация бизнеса.
    Становясь собственником помещения, инвестор вправе распоряжаться им по личному усмотрению без противоречий с законом. Например, нельзя сдавать в аренду нежилой комплекс для размещения граждан на длительный срок, для проживания. Такие действия будут нарушением санитарных норм, конституционных прав физических лиц.

Владельцу строения не удастся организовать клуб на первом этаже жилого здания, если нет разрешения жильцов, и отсутствует капитальная стена для изоляции звука. Инвестор предлагает коммерческую недвижимость в аренду другим пользователям или перепродает ее с наценкой. Важно учитывать нюансы законодательства, чтобы избежать штрафных санкций и проблем с органами власти.

Как инвестировать при малом капитале

Практически каждый десятый гражданин планирует получать пассивный доход от инвестиций, но не у всех для этого имеется стартовый капитал. Что делать, если денег очень мало или вообще нет? В этом случае потенциальные инвесторы применяют альтернативные варианты организации бизнеса. В первую очередь гражданам необходимо подготовиться психологически к частым отказам в сотрудничестве. Придется научиться убеждать и заинтересовывать продавцов и клиентов в успешности предстоящей сделки.

Рассмотрим несколько вариантов покупки коммерческой недвижимости, когда денег недостаточно.

  1. Игра со стоимостью.
    Покупатель договаривается с продавцом об оформлении фиктивной расписки о получении предоплаты. Тогда стоимость здания искусственно завышается на величину вымышленной выплаты. Например, собственник объекта поднимает цену на 15% и подтверждает, что получил выплату в размере 15% от суммы контракта.Далее будущий инвестор обращается в кредитное учреждение и оформляет кредит без первоначального взноса. Приобретенное помещение передается в аренду по стоимости, превышающей величину ежемесячного платежа по кредитованию. Владелец будет получать стабильную прибыль незначительной величины.

  1. Привлечение сторонних активов.
    Когда физлицо не обладает свободными деньгами, накоплениями, рекомендуется обратиться к близким родственникам, родителям, друзьям для получения займа по расписке. Преимуществом таких долгов является возможность погашать их в рассрочку без процентов и переплаты. После покупки коммерческой площади собственник запускает ее в оборот: сдает под аренду или перепродает с наценкой. Из полученной прибыли происходит погашение задолженности.
  2. Раздел объекта.
    Нередко граждане владеют большими площадями. Если собственнику достаточно части от огромной квартиры, допускается проведение перепланировки с выделением обособленных студий. Далее каждое помещение передается под аренду или продается сторонним пользователям. Подобные предложения особенно заинтересуют молодые семьи, студентов, малообеспеченных граждан.
  3. Коллективная работа.
    Если человеку банк отказывает в кредитовании, нет возможности занять деньги у родных людей, остается заняться поисками соинвестора. Гражданин предлагает обеспеченным лицам вложиться в конкретный объект и поделить прибыль в соответствии с процентом участия. Например, инициатор занимается оформлением сделки, организует оборот площади, процесс получения прибыли. А второе лицо финансирует все мероприятия. В результате один человек заберет 30% дохода, второй 70%.
  4. Привлекаем специалистов.
    Когда инвестор ограничен в размере свободных активов, оптимально обратиться к профессионалам. Агенты помогут подобрать самую выгодную стратегию инвестирования, самостоятельно оценят все риски и потенциал прибыльности. Такая тактика позволит владельцу капитала сократить время освоения рыночной конъюнктуры, вкладывать деньги с высокой эффективностью, доходностью.
  5. Участие в аукционах.
    Многим известно, что физические и юридические лица часто оказываются на грани банкротства. Чтобы рассчитаться с долгами они вынуждены по собственной инициативе или по требованию компетентного органа продавать недвижимость. Лоты выставляются на аукционы, стоимость падает пропорционально спросу. Именно такие активы выгоднее покупать инвесторам с ограниченными финансовыми возможностями.

Инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость: как выбрать объект

Инвестору очень сложно определиться с объектом вложений на отечественном рынке, по предложениям зарубежных фондов ситуация обстоит более проблематично. Основную сложность формируют текущие политико-экономические взаимоотношения государств. Действующие санкции, конфликты ограничивают инвесторов в выборе субъектов инвестиций.

Поэтому важно первоначально изучить экономическую и политическую ситуацию в стране, где располагается объект капиталовложений. Дополнительно оценивается вероятность долгосрочного сотрудничества зарубежного государства и территории, на которой проживает и работает инвестор. Инвестиции в коммерческую недвижимость способны приносить значительную прибыль, если просчитать все риски и исключить ошибки.

Если собственник обладает суммой менее пятисот тысяч евро, то максимальную доходность обеспечат вложения в краткосрочную аренду квартир. Минусом таких сделок является наличие периодов простоя, отсутствия клиентов и очень быстрый износ фонда.

Когда инвестор располагает суммой более 2,5 млн.евро, рекомендуется обратить внимание на многоквартирные дома. В этой ситуации обязательно организуется управляющая компания, в полномочия которой входит своевременный сбор платежей и обслуживание строения. Дополнительно выгодными окажутся инвестиции в уличные, розничные магазины, супермаркеты, мелкооптовые рынки.

Капитал в размере более десяти миллионов евро откроет для собственника достойные перспективы. Выгодно финансировать дома отдыха, пансионаты, медицинские и профилактические центры, развлекательно-туристические комплексы. Многие крупные инвесторы предпочитают спонсировать торговые центры.

Перед заключением контрактов на приобретение коммерческой недвижимости за рубежом, рекомендуется детально оценить уровень развития региона, где расположен объект. Важно наличие развитой или развивающейся инфраструктуры Максимальную доходность проекту принесет близость расположения курортной зоны или старинных культурных объектов, достопримечательностей.

Поскольку климат некоторых зарубежных стран нестабилен, необходимо учитывать вероятность катаклизмов, стихийных бедствий. Дополнительно оценивается система налогообложения, лояльность законодательства и степень влияния властей на бизнес. Учитывая все нюансы инвестирования в иностранную недвижимость, клиенты рынка выходят на доходность порядка 7-8% на долгосрочной перспективе.

Как увеличить прибыль от инвестиций в коммерческую недвижимость

Доходность инвестиционных проектов напрямую зависит от активности инвестора, эффективности применения специальных методов и приемов. Обозначим пять лучших советов по повышению прибыльности от сделок с коммерческой недвижимостью.

  1. Если клиент инвестирует капитал в возведение нового объекта, важно непрерывно контролировать работу застройщика. Когда подрядчик испытывает трудности, нецелесообразно расходует финансы и ресурсы, есть вероятность заморозки объекта. В этом случае вкладчик потеряет свои активы.
  2. Когда инвестор обладает профессиональными навыками по строительству и ремонтным работам, рекомендуется приобретать объекты на стадии отделки или подлежащие восстановлению. В этом случае покупка обойдется значительно дешевле, а затраты по доведению постройки до коммерческого состояния будут соизмеримы с потенциальными доходами.
  3. Благодаря грамотной перепланировке, реконструкции площади повышается эффективность ее использования. Например, после установки перегородок, формирования обособленных помещений в торговом центре, собственник привлечет сразу несколько арендаторов. Совокупный доход окажется больше, чем прибыль от сделки с одним клиентом.
  4. Благодаря участию в аукционах инвесторы получают возможность купить коммерческие площади на 15-20% дешевле по сравнению с рыночными ценами. Процедура торгов сложная, потребует внесения определенного взноса и опыта проведения таких мероприятий.
  5. Ликвидность объекта легко повысить за счет перепрофилирования. Например, квартира на первом этаже переводится в разряд нежилых помещений и передается в аренду под магазин или кафе. Здесь придется собрать объемный комплект документов, разрешений, чтобы избежать претензий со стороны соседей.

Плюсы и минусы

Инвестирование в коммерческие площади обладает рядом значительных преимуществ:

  • Вложение в недвижимость – один из самых надежных вариантов сохранности капитала.
  • Нежилые площади окупаются быстрее, чем жилые. Прибыль от аренды универсальных помещений примерно на 20% выше дохода от оборота жилья.
  • Государственная политика способствует развитию предпринимательства, соответственно растет спрос на торговые и производственные территории. По причине дефицита площадей стоимость аренды некоторых объектов находится на высоком уровне.
  • Собственник недвижимости имеет возможность увеличить доходность постройки путем переориентации деятельности, переустройства территории, ремонта.
  • Инвесторы получают достойный пассивный доход от оборота коммерческой недвижимости, прикладывая к этому минимум усилий. К тому же допускается передача объектов в доверительное управление профессионалам с целью повышения величины потенциальной и реальной прибыли.
  • Сооружения являются высоколиквидным предметом залога по контрактам банковского кредитования. Поэтому инвестор получает шанс занять крупную сумму денег и расширить собственный бизнес.
  • Стоимость зданий, ангаров ежегодно возрастает, благодаря чему инвестор всегда сможет продать объект по достойной цене.
  • Недвижимость находится в минимальной зависимости от экономического кризиса, поэтому ее стоимость меняется постепенно.

Любая инвестиционная деятельность сопряжена с рисками, вложения в коммерческую недвижимость не являются исключением. Перечислим основные недостатки такого финансирования:

  • Для открытия бизнеса потребуется значительная сумма капитала;
  • Крупные объекты стоят очень дорого, их нелегко быстро и выгодно продать;
  • Сложно составить прогноз изменения стоимость строительных единиц;
  • Спрос на здания, сооружения напрямую зависит от ситуации на внутреннем и международном рынке;
  • Доходность инвестиций значительно ниже по сравнению с другими финансовыми инструментами;
  • Законодательство не стабильное, часто вводятся ограничения, вносятся поправки и изменения;
  • Все сделки сопровождаются попутными затратами: налоги, сборы за регистрацию, услуги нотариуса, юриста и пр.

Риски и подводные камни

Собственник капитала сталкивается с различными рисками при организации и ведении инвестиционного бизнеса с коммерческой недвижимостью. Среди потенциальных угроз стоит отметить инвестиционные убытки: инвестор планирует получить определенную прибыль, а результат оказывается намного меньше.

На втором месте находятся юридические риски. Здесь участников инвестиционной деятельности ожидает множество подводных камней: начиная от дороговизны услуг риелторов, юристов, агентов, заканчивая непрекращающимися случаями мошенничества со стороны продавцов и посредников. Если не провести профессиональную оценку чистоты сделки, покупатель рискует взять на себя обязательства прежнего собственника или потерять значительное время на восстановление документов.

Нельзя исключать административные риски. Вероятность проблем ожидает собственника нежилого помещения, если оно возведено в неположенном месте или органы муниципалитета решили снести все постройки для формирования жилого фонда. Поэтому многие инвесторы предпочитают поддерживать связь с представителями власти, чтобы успеть вовремя реализовать неликвидный объект. В этом случае сумма выручки все равно превысит размер компенсационных выплат от государства.

Дополнительные проблемы бизнесменам доставляют экономические, политические споры между ведущими мировыми государствами, а также действующие санкции. Из-за проблем в рыночной экономике всегда сохраняется вероятность падения стоимости и спроса на коммерческую недвижимость. Специалисты выделяют также ситуационные риски, так называемые форс-мажоры, избежать которых в бизнесе очень сложно. Важно понимать, что инвестор обязан вести деятельность после регистрации в качестве юридического лица, что повышает налоговую нагрузку.

Инвестиции в коммерческую недвижимость востребованы среди собственников капитала благодаря надежности, окупаемости, минимуму рисков. Чтобы стать инвестором, достаточно обладать минимальной суммой финансов, уверенностью и настойчивостью. Минимальная прибыль от инвестиций варьирует в пределах 5-12%. Вложения окупятся в долгосрочной перспективе.

Отзывы и обсуждения

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Объекты для инвестирования. Строящиеся склады, офисы

Инвестирование – это высоко рисковый вид бизнеса. Однако, среди всех возможных направлений есть такая область инвестиций, где вероятность невозврата вложенных средств максимально низка. Это недвижимость.

Причем вложение денег наиболее выгодно в коммерческую недвижимость, так как в отличие от инвестиций в жилые дома, она способна активно, а не только за счет роста рыночной цены, приносить доход. И, даже несмотря на большой объем первоначальных вложений, инвестиционный проект в этой сфере имеет сравнительно короткие сроки окупаемости и низкие риски.

Строительство складов, логистических комплексов, производственных помещений, офисов в Нижегородской области способно принести инвестору хороший доход по нескольким причинам:

  • Нижний Новгород и Нижегородская область находятся на пересечении основных транспортных артерий Европейской части России, что стимулирует развитие и размещение здесь транспортных и складских узлов, открытие центров дистрибуции и оптовой торговли.
  • В целом по рынку Нижегородской и прилегающих областей наблюдается дефицит качественных складских площадей.
  • Многие федеральные и международные компании рассматривают Нижегородскую область, как один из самых перспективных регионов для расширения и оптимизации своего бизнеса. По сравнению с Москвой и Московской областью здесь существенно более низкие цены на аренду, покупку и эксплуатацию недвижимости, а транспортная развязка не многим уступает Центру.
  • Утвержденный план развития транспортной сети имеет все шансы в перспективе 4-6 лет сделать Нижегородский регион крайне привлекательным для логистических компаний.

Между тем, уже понимая, куда Вы хотите вложить деньги, надо досконально знать с кем Вы будете иметь дело. Предпочтительны компании, работающие на рынке много лет и имеющие положительную репутацию в своей отрасли. Очень хорошо, если Ваш потенциальный партнер может закончить проект без Вашего участия, что гарантирует серьезную финансовую базу.

Описанная выше ситуация побудила нас, как компанию-девелопера коммерческой недвижимости, начать свой инвестиционный проект строительства нового современного склада категории «А», с которым мы и предлагаем Вам познакомиться.

Наше Инвестиционное предложение >>

Инвестиции в коммерческую недвижимость | PAMMtoday

Одним из наиболее выгодных и удобных способов получения дохода являются инвестиции в коммерческую недвижимость. По сравнению с ними банковские депозиты оказываются менее выгодными, а вложения в фондовый и валютный рынок – более рискованными. Рынок коммерческой недвижимости – настоящий рай для грамотного инвестора: нужно лишь правильно подобрать объект для вложения средств.

Категории и виды объектов коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости принято относить все объекты, которые используются с целью получения постоянного дохода. Сегодня их принято условно разделять на 5 категорий:

  • офисные – кабинеты, конторы, офисные здания;
  • торговые – магазины, универмаги, торговые центры;
  • индустриальные – производственные помещения, склады, промышленные предприятия;
  • свободного назначения – рестораны, гостиницы, спортивные сооружения, клубы;
  • апартаменты – доходные дома, номера для посуточной аренды.

Офисная недвижимость

В международной практике офисная недвижимость, в зависимости от уровня комфортности, делится по классам А, В, С и D. Например, офисы класса A отличаются удобным месторасположением, само здание заново отстроено, оснащено современной системой безопасности, располагает подземной парковкой. Для большей детализации характеристик объекта иногда используется трёхбуквенная терминология (АВС).

В России имеется офисная недвижимость 2 видов: расположенная в квартирах, переоборудованных под жилое помещение, или во вновь отстроенных офисных центрах. Большинство предпринимателей считает, что арендовать офис в бизнес-центре гораздо удобнее. Во-первых, это позволяет снимать ровно столько квадратных метров, сколько необходимо для размещения всех сотрудников. Во-вторых, при необходимости можно расширить контору без смены юридического адреса. В-третьих, бизнес-центры обладают дополнительными преимуществами, среди которых:

  • бесплатная парковка для клиентов;
  • кафе для сотрудников;
  • централизованная система безопасности;
  • наличие пропускного режима;
  • работа хозяйственная служба и клининговые услуги, входящие в стоимость аренды.

Планируя инвестиции в коммерческую недвижимость в бизнес-центрах, следует помнить о том, что в них создаются идеальные условия для ценовой конкуренции и демпинга. Вы вполне можете оказаться в условиях, когда соседний офис, имеющий аналогичные характеристики, сдаётся в аренду по более низким расценкам, чем ваши.

Возможно, будет выгоднее приобрести небольшое отдельно стоящее здание, переоборудованное под офис. Такие помещения с удовольствием берут в аренду нотариальные конторы, банки, аудиторские, юридические и консалтинговые компании. Инвестировать в офисы, переоборудованные из квартир, имеет смысл только в том случае, если они расположены в местах большого пешеходного трафика: на центральных улицах, у станций метро и т. д. Их с удовольствием снимут нотариусы, а также мелкие туристические или страховые фирмы.

Торговая недвижимость

Это один из самых популярных вариантов среди мелких инвесторов. Сегодня инвестиции в коммерческую недвижимость чаще всего осуществляются в помещения формата street retail: магазины, расположенные на 1 этаже или в цоколе жилых зданий. Они являются либо квартирами или подвалами, переоборудованными для сдачи в аренду, либо нежилыми помещениями, изначально предусмотренными в проекте дома.

Такая торговая недвижимость адресована широкому кругу потенциальных арендаторов: мелким магазинам, парикмахерским, аптекам, операторам сотовой связи, кафе. Если коммерческая недвижимость расположена в местах большого пешеходного трафика или в «спальных» районах, она никогда не будет пустовать. При любом кризисе люди всегда будут покупать продукты и лекарства, стричься, оплачивать услуги сотовой связи и кредиты. Конечно, цена аренды здесь может периодически падать, но она достаточно быстро возвращается к прежнему уровню. Обычно стоимость торговой недвижимости в 2–5 раз выше, чем стоимость офисов.

Индустриальная недвижимость

Сегодня выпускать какие-нибудь товары в России достаточно сложно, поэтому производственная недвижимость не пользуется особым спросом. Для мелких и средних инвесторов практически единственным способом инвестировать в недвижимость промышленного назначения является покупка складского помещения.

Чтобы быстро найти арендатора, склад должен быть соответствующим образом оборудованным, сухим и, желательно, отапливаемым. Хорошо, если он будет находиться на крупном строительном, автомобильном или вещевом рынке. Тогда шансы сдать его в аренду значительно возрастут.

Отдельно стоящее складское помещение можно переоборудовать под автомойку или станцию техобслуживания с целью последующей сдачи в аренду. Однако это потребует дополнительных вложений и сильно сузит круг потенциальных клиентов.

Очевидно, что инвестиции в коммерческую недвижимость требуют больших знаний и тщательного просчёта бизнес-плана. Чем грамотнее будет выбран объект, тем более высокий доход он принесёт инвестору.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Кроме вложения средств в собственный бизнес и его постоянное развитие многих бизнесменов и просто состоятельных людей интересует возможность получения, так называемого, «пассивного дохода». 

У инвестора есть довольно большой выбор инструментов увеличения дохода с вложения собственных средств. У любого из них есть свои плюсы и минусы, например: 

  • Инвестор может отдать деньги в банк на депозит под процент. Плюс в минимум затрат времени и необходимых знаний. Минус – риск: банк может лопнуть. Или проценты будут настолько невысокими, что вклад быстро обесценится. 
  • Инвестор может попробовать свои силы на фондовом рынке. Надо обладать очень существенными специфическими знаниями, и тогда возможна высокая потенциальная доходность. Или возможны большие потери, и риск потерять все. 

Инвестирование в недвижимость в любые времена было надежным средством сохранения и увеличения сбережений. Такое вложение капитала несет в себе гораздо меньше рисков в сравнении с инвестированием в акции или оформлением депозитного счета. Поэтому многие предпочитают вложения в недвижимость. Недвижимость — очень дорогой вид имущества. Это и дома и квартиры, офисные и производственные помещения. Доход, который приносит инвестирование в недвижимость, может быть получен и с эксплуатации помещения(аренды), и за счет роста его стоимости со временем. 

Почему нужно инвестировать в недвижимость? 

  • ВЫСОКОНАДЁЖНЫЙ АКТИВ. Не подвержен отзыву лицензии, не может обанкротиться. 
  • ВСЕГДА РАСТЁТ В ЦЕНЕ. Стоимость кв.м за последние 20 лет, только росла даже с учётом кризисов. 
  • ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ДОХОД. При сдаче в аренду инвестор получает постоянный ежемесячный доход. 
  • ПРОСТОТА ВЛОЖЕНИЙ. Недвижимость – простое и понятное средство инвестирования. 
  • ПОЛЕЗНЫЙ АКТИВ. Недвижимость – актив для получения кредита на новые инвестиции. 
  • АКТИВ НА РУКАХ. Его всегда можно потрогать, оставить себе или передать детям, родственникам. 

ВИДЫ И СПОСОБЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ: 

  • Инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду 
  • Инвестирование в строящуюся недвижимость 
  • Инвестирование в коммерческую недвижимость 
  • Инвестирование в загородную недвижимость и земельные участки Другие способы инвестиций в недвижимость ( ПИФ, зарубежная недвижимость и др.) 

Специалисты Агентства ЦИТАДЕЛЬ помогут проанализировать все конкретные варианты увеличения дохода. Консультации по инвестированию в недвижимость включают: 

  • Подбор объекта недвижимости для инвестиций. Подбираем недвижимость, чтобы на ней зарабатывать, а не терять! 
  • Покупка новостройки и вторичного жилья. Нашли квартиру, но не уверены в застройщике? Беспокоят возможные проблемы с документами? Проверьте с помощью нашей Компании.
  • Привлекать ли ипотечные средства? Нужна ли страховка? Какие налоги? И еще ряд вопросов, оптимальное решение которых существенно влияет на доходность вложенных средств.

Или
звоните нам

+7 (473) 200-44-00

Инвестиции в коммерческую недвижимость

При наличии свободных денежных средств, которые на данный момент не используются, имеет смысл рассмотреть вариант инвестирования с тем, чтобы получить прибыль. Одним из беспроигрышных вариантов является вложение в коммерческую недвижимость. То есть, покупка уже готовой либо строящейся недвижимости, предназначенной для организации различных бизнесов. Это может быть помещение для магазинов, офисов, различных производственных или ремонтных предприятий.

Безусловным преимуществом подобного рода вложений является тот факт, что объект недвижимости по факту невозможно потерять. То есть, в долгосрочной перспективе помещение будет вашей собственностью на долгие годы. Параллельно с этим его можно сдавать в аренду различным арендаторам с тем, чтобы получать регулярную прибыль. Как показывает практика, подобным бизнесом занимается немало инвесторов, и получают с этого немалые деньги, которых хватает для безбедного существования при условии пассивного дохода. Дополнительная информация доступна на веб-портале https://www.ebius.biz/

Однако инвестирование в коммерческую недвижимость имеет и свои недостатки. Основным из них является тот факт, что для покупки даже небольшой коммерческой недвижимости необходима немалая сумма денег. Ее приблизительное значение стартует от 20 тысяч долларов (на самом деле цена зависит от города, места расположения недвижимости и других сторонних факторов). Поэтому для большинства рядовых инвесторов это недоступно.

Также необходимо понимать, что окупаемость коммерческой недвижимости может растянуться на долгие годы. То есть, подобное вложение рассчитано на возвращение средств в долгосрочной перспективе. Поэтому, если вы хотите получить прибыль сразу, то это не ваш вариант!

Дополнительно нужно учитывать, что помещение постоянно нужно поддерживать в должном состоянии. Это означает, что в нем необходимо регулярно проводить ремонтные работы, делать профилактику коммуникационных систем – электричества, водопровода, сигнализации и прочего. Особенно это актуально, если меняется арендатор. Как правило, если один арендатор уезжает, то перед заездом следующего в помещении обязательно проводится ремонт. Хотя бы косметический.

На аренде коммерческой недвижимости можно заработать хорошие деньги при условии покупки не одного объекта, а как минимум от десяти и более. В этом случае прибыль будет высокая. Однако учитывайте, что для покупки такого большого количества объектов недвижимости нужна большая стартовая сумма денег.

Инвестиции в коммерческую недвижимость и инвестпроекты в строительстве

Если Вы владеете свободными деньгами, хотите ими выгодно распорядиться и не потерять в нестабильное экономическое время.


Не знаете, куда их можно вложить с максимальной выгодой, то Вам следует всерьез задуматься об инвестировании в коммерческую недвижимость.

Недвижимость — самый надёжный актив для сохранения капитала.


При правильном подходе и следуя выверенной тактике недвижимость может приносить высокий доход.
Мы готовы предложить вам интересные предложения для инвестиций средств в объекты коммерческой недвижимости, арендный бизнес или инвестиционные проекты в сфере строительства в Екатеринбурге и Свердловской области, Санкт-Петербурге.

Главное определиться с ЦЕЛЬЮ ИНВЕСТИРОВАНИЯ 

Все остальное сделаем МЫ

Инвестирование с целью получения ежемесячного дохода от арендного бизнеса.

В этом случае мы Вам предлагаем рассмотреть объекты для получения пассивного дохода:
  • Объекты с уже готовыми долгосрочными арендаторами, сроком окупаемости до 9 лет и доходностью от 17%, возможностью получать ежемесячный доход от аренды до 1 млн. 
  • Объекты коммерческой недвижимости без арендаторов в проходимых и перспективных местах, на которые легко найти Арендаторов и в дальнейшем получать доход от сдачи в аренду. 
  • Строительство объектов коммерческой недвижимости под арендатора (федеральную сеть или ТЦ с арендаторами). В этом случае окупаемость будет от 5-6 лет и доходность до 20%. 
При подборе арендного бизнеса мы учитываем:
— экономические показатели (доходность, окупаемость),
— ликвидность объекта в долгосрочной перспективе (под какой бизнес это помещение можно будет сдать в аренду, как быстро и по какой цене продать),
— план развития окружающей территории,
— новое законодательство в сфере бизнеса,
— договор аренды анализируется на предмет рисков для нового собственника.


Инвестирование с целью получения дохода от перепродажи.

Коммерческая недвижимость, а именно ликвидные объекты, стоимость которых будет расти.
Доход от 20% в год.
Мы имеем многолетнюю практику работы с частными инвестициями в недвижимость. Мы знаем, когда появятся новые перспективные объекты, работаем на опережение и нашим клиентам достаются самые доходные.
Мы можем просчитать ликвидность объекта, планируемую прибыль, получить дополнительный дисконт, обезопасить Вас.
В дальнейшем вы сможете либо перепродать коммерческое помещение и получить спекулятивный доход, либо сдать в аренду и получать ежемесячный доход.

С каждым годом нашими клиентами, инвестирующими в недвижимость, становится всё больше людей.

Присоединяйтесь и Вы!


Мы постоянно придумываем новые направления для инвесторов, поэтому мы начали разработку перспективных инвестиционных проектов в строительстве.
Это эксклюзивные проекты с окупаемостью от 5 лет, формирование и разработку с полной финансовой и юридической экспертизой которых мы берем полностью на себя.
Ваши перспективные инвестиции.

СМИ о нас

Вернуться к списку услуг

Как инвестировать в коммерческую недвижимость | Инвестиции в недвижимость

Рынок коммерческой недвижимости сильно отличается от фондового рынка, но по-прежнему применяются аналогичные инвестиционные риски и стратегии.

Привлекательность инвестиций в недвижимость этого типа многогранна. Инвесторы могут получить более высокую прибыль от инвестиций и воспользоваться налоговыми льготами, инвестируя в различные классы активов или типы недвижимости.

Инвестиции в коммерческую недвижимость включают в себя вложение денег в покупку коммерческой недвижимости, включая офисные здания, многоквартирные дома, гостиницы, торговые центры, складские помещения и торговые центры, среди прочих видов собственности.

Если вы заинтересованы в этом типе инвестиций, вы должны быть привержены долгосрочному инвестированию в коммерческую недвижимость.

Учитывая, что коммерческая недвижимость является неликвидным активом, ваши деньги могут быть заморожены на значительный срок. Неликвидные инвестиции, как правило, приносят более высокую прибыль с течением времени и не подвержены ежедневной волатильности цен, но некоторые возможности могут иметь более высокий барьер для входа. Если вы ищете более ликвидные инвестиции, коммерческая недвижимость может быть не лучшим вариантом для вас.

Недвижимость как класс активов может быть выгодным вложением. Но новички должны знать об инвестиционных рисках, связанных с этим типом недвижимости. Вот что вам нужно знать об инвестициях в коммерческую недвижимость, чтобы решить, подходят ли они вам:

  • Как начать инвестировать в коммерческую недвижимость.
  • Риски и выгоды от инвестиций в коммерческую недвижимость.
  • Стоит ли сейчас инвестировать в коммерческую недвижимость?

Как начать инвестировать в коммерческую недвижимость

Прежде чем приступить к инвестированию в коммерческую недвижимость, важно задать себе несколько вопросов.

Джефф Бартель, председатель и управляющий директор Hamptons Group, альтернативной инвестиционной и консультационной фирмы со штаб-квартирой в Майами, говорит, что вы должны определить, предпочитаете ли вы краудфандинговый подход или инвестирование в одну недвижимость.

Инвесторы, решившие вложить средства в группу других людей, должны «посмотреть на послужной список фирмы, в которую они инвестируют», — говорит Бартел. «Полностью признавать свои права и обязанности в отношении (выводить или не выводить свои средства из инвестиций в течение определенного периода времени).»

Для тех, кто инвестирует в одну коммерческую недвижимость, Bartel рекомендует определить уникальные характеристики, которые «улучшают или снижают привлекательность объекта или тенденций в области, которые могут быть проблематичными».

Многие специалисты в сфере коммерческой недвижимости получили свое начать с аренды на одну семью, в том числе Пол Гетти, президент и главный исполнительный директор First Guardian Group в Сан-Хосе, Калифорния. образованы, накапливают богатство и прокладывают себе путь к инвестированию в другую недвижимость», — говорит он.

Хотя инвестиции в жилую недвижимость сильно отличаются от инвестиций в коммерческую недвижимость, создание фундамента в жилой недвижимости может подготовить вас к инвестициям в коммерческую недвижимость.

Еще одно направление: технологии дают многим новым инвесторам с разным уровнем опыта возможность попробовать свои силы в инвестировании в коммерческую недвижимость.

Такие приложения, как Fundrise, CrowdStreet и другие, предлагают отдельным инвесторам доступ к объектам коммерческой недвижимости, обычно зарезервированным исключительно на частном рынке.Многие из этих платформ имеют инструменты и ресурсы для обучения, а также профессиональную сеть для связи с другими специалистами по инвестициям в недвижимость.

Сегодняшняя инфраструктура, позволяющая обучаться инвестированию в недвижимость, «значительно упрощает выбор и помогает избежать ошибок», — говорит Гетти.

Риски и выгоды при инвестировании в коммерческую недвижимость

Каждая инвестиция сопряжена с определенным риском, и коммерческая недвижимость не исключение.

В то время как экономика находилась в режиме восстановления, за последний год последствия пандемии затронули некоторые коммерческие объекты больше, чем другие. Уровень вакантных площадей вырос для объектов недвижимости, в том числе торговых, офисных помещений и квартир, в то время как другие объекты, такие как промышленные объекты и центры обработки данных, показали более высокие результаты.

Но Стивен Басс, основатель Likewise Partners в Миннеаполисе, говорит, что долгосрочная договорная аренда является важной характеристикой коммерческой недвижимости.

Когда коммерческая недвижимость находится в долгосрочной договорной аренде, вам не нужно беспокоиться о краткосрочных рыночных рисках.

«Это изолятор от экономической нестабильности», — говорит Басс.

«Чем они долгосрочнее, тем выше стоимость собственности, потому что у вас есть уверенность в фиксированном доходе, и это создает более высокую оценку на рынке», — говорит Басс.

Поскольку стоимость недвижимости со временем снижается, существует налоговый кодекс, который позволяет владельцам коммерческой недвижимости амортизировать стоимость собственности и получать ежегодный налоговый вычет.Это позволяет инвестору или владельцу собственности получать компенсацию за улучшения собственности, необходимые для решения проблемы износа по мере использования собственности.

Амортизация позволяет вам сохранить большую часть ваших денег, сберегая их от налогов. Для нежилой недвижимости IRS допускает амортизацию в течение 39 лет, что со временем может принести значительные выгоды.

Еще одно вознаграждение, которое приходит с инвестициями в коммерческую недвижимость, — это обмен 1031, налоговый инструмент, который позволяет отсрочить прирост капитала.Когда вы продаете инвестиции, вы обычно должны платить налог на прирост капитала, но обмен 1031 позволяет инвесторам в недвижимость удерживать налог на прирост капитала при продаже собственности, чтобы обеспечить больший капитал при покупке другой инвестиционной собственности.

Стоит ли сейчас инвестировать в коммерческую недвижимость?

Эксперты говорят, что экономическая среда благоприятна для коммерческой недвижимости в 2021 году.

Гетти указывает на ряд факторов, которые делают нынешний экономический климат идеальным для начала инвестирования в коммерческую недвижимость, особенно исторически низкие процентные ставки.

«С относительно небольшими суммами денег, скажем, от 25 000 до 50 000 долларов, вы можете попросить кредитора выдать вам деньги, и вы можете купить недвижимость на 200 000 долларов с небольшим первоначальным взносом. круто, потому что вы используете чужие деньги, чтобы приумножить свои», — говорит он.

Инвесторы, решившие воспользоваться сегодняшними низкими процентными ставками, могут на некоторое время зафиксировать процентную ставку по коммерческому ипотечному кредиту.

Возможно, вы сможете на какое-то время исключить риск процентной ставки, говорит Басс.Это делает низкие процентные ставки «усилителем дохода», повышая ваши доходы после выплаты долга.

«Когда вы берете взаймы 60% или 70% от покупной цены, процентные ставки находятся на историческом минимуме, и вы можете зафиксировать эти процентные ставки на срок от 5 до 10 лет, что поможет вам вернуться после выплаты долга», — говорит Басс. .

Другие факторы, которые, по наблюдениям Гетти, указывают на благоприятное время для инвестиций в недвижимость, включают стабильные показатели фондового рынка, большое количество стимулов для экономики и сегодняшнюю инвестиционную инфраструктуру, которая поддерживает широкий доступ к данным.

Один сильный развивающийся класс коммерческой недвижимости: индустриальная. Бартель говорит, что этот сектор рос в течение последних трех-пяти лет из-за «роста цифровой доставки». Это включает в себя коммерческую недвижимость, такую ​​как складские помещения, склады или выставочные залы.

Сегмент, который больше всего пострадал из-за пандемии: торговые площади. Хотя Бартель говорит, что в этой области все еще есть некоторые возможности для роста.

«Когда у вас есть помещения, которые можно арендовать по более низкой ставке, с хорошим расположением, вместо того, чтобы сдавать в аренду неформальные промышленные зоны для распределительных центров, мы увидим возможности для розничной торговли, торговых центров и торговых центров, используемых для распределения. центров», — говорит Бартель.По его словам, эта тенденция к созданию всплывающих распределительных центров будет продолжаться по всей стране.

Знание тенденций, происходящих на рынках коммерческой недвижимости, важно при определении инвестиционных возможностей.

Вывод на вынос

Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют уникальные преимущества, но, как и любые инвестиции, они имеют свои плюсы и минусы.

Независимо от того, являетесь ли вы новичком на этом рынке недвижимости или опытным инвестором, одни и те же правила должной осмотрительности и принципы надежного инвестирования должны быть на первом месте.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость

Активные инвестиции в коммерческую недвижимость

Активные инвестиции в недвижимость — это инвестиции, в которых инвестор сам управляет инвестициями. Обычно это означает, что вы владеете частью инвестиций и несете часть или все риски и ответственность. Хотя это не всегда так, активные инвестиции обычно приносят более высокую прибыль, чем пассивные. Активные инвестиции приносят доход двумя способами:

  • денежный поток от арендного дохода и
  • прироста стоимости или повышения стоимости имущества.

Как купить недвижимость CRE и управлять ею самостоятельно

Если вы активно инвестируете в коммерческую недвижимость, вы выполняете работу по поиску, финансированию, приобретению, управлению и реализации собственности. Хотя у вас могут быть партнеры по финансированию, инвесторы, сторонняя управляющая компания или команда людей, помогающих вам, вы в конечном итоге несете ответственность за успех или неудачу инвестиций.

Наиболее активные инвесторы CRE выбирают сектор для специализации. Они могут покупать только многоквартирные дома или сосредоточиться на офисных зданиях.Перед покупкой коммерческой недвижимости определите:

  • тип собственности CRE, которой вы хотите владеть,
  • спрос и предложение этого типа CRE на вашем рынке недвижимости и
  • , как правильно инвестировать в этот сектор CRE.

Вот как принять участие в активном инвестировании в коммерческую недвижимость.

1. Оценка инвестиционных возможностей

После того, как вы определили сектор, на который вы хотите ориентироваться, и идеальное местоположение, вы захотите найти возможности для инвестиций.Вы можете искать объекты недвижимости, выставленные на продажу, у брокера по коммерческой недвижимости на Loopnet, Crexi, Craigslist или в рамках собственной кампании прямой почтовой рассылки.

Если имущество выставлено на продажу брокером, он, как правило, отправляет меморандум о предложении (OM), в котором излагаются текущие показатели собственности и ее проформа, или потенциальный доход, который недвижимость может принести при оптимальном управлении и сдаче в аренду. Хотя эта информация полезна, вы должны подтвердить смету и текущие расходы.

Большинство предложений основаны на чистом операционном доходе (NOI) собственности и ее ставке капитализации.

  • NOI – это доход, который дает недвижимость после учета всех годовых расходов до обслуживания долга.
  • Ставка капитализации — это стоимость собственности, основанная на доходе, который она приносит, или NOI. Чем выше ставка капитализации, тем выше доход. Чем ниже ставка капитализации, тем меньше сделок вы получаете.
2. Подать письмо о намерениях (LOI)

Если инвестиции выглядят многообещающе, следующим шагом будет представление письма о намерениях (LOI).Это одно- или двухстраничный документ с изложением:

  • того, что вы собираетесь приобрести, и
  • условий покупки, включая цену покупки, авансовый платеж, период проверки и другие положения или непредвиденные обстоятельства.

LOI не имеет обязательной силы, но продолжает процесс комплексной проверки покупателя и продавца на основе временных условий. После того, как покупатель продолжит свою должную осмотрительность, он может заключить официальный договор. Попросите вашего адвоката просмотреть любой контракт, чтобы убедиться, что в нем изложены необходимые положения и условия и что он надлежащим образом защищает обе стороны.

LOI не имеет обязательной силы, но продолжает процесс комплексной проверки покупателя и продавца на основе временных условий. После того, как покупатель продолжит свою должную осмотрительность, он может заключить официальный договор. Попросите вашего адвоката просмотреть любой контракт, чтобы убедиться, что в нем изложены необходимые положения и условия и что он надлежащим образом защищает обе стороны.

3. Обеспечьте финансирование

Сразу после выполнения контракта вы должны обеспечить финансирование. Существует несколько вариантов кредита для коммерческой недвижимости:

  • Обычные кредиты: Они требуют не менее 20% от покупной цены в качестве первоначального взноса.Существуют как краткосрочные, так и долгосрочные варианты, поэтому вы можете получить финансирование со сроком погашения от двух до 30 лет. Существуют ипотечные кредиты с фиксированной и регулируемой процентной ставкой — некоторые краткосрочные кредиты также требуют выплат в виде шара.
  • Государственные ссуды: Администрация малого бизнеса (SBA7a) или Сертифицированная компания-разработчик Ссуды SBA504 обеспечены государством и предлагают ссуды на срок от 15 до 25 лет. Кредиты с регулируемой и фиксированной процентной ставкой требуют всего 10% первоначального взноса.
  • Синдикация: Вы объединяете деньги инвесторов для покупки недвижимости наличными, выплачивая привилегированный доход, разделяя капитал или комбинируя и то, и другое.
  • Финансирование собственника: Финансирование собственника — это когда продавец имущества осуществляет финансирование по определенной ставке и условиям.

Большинство банков принимают во внимание два фактора при одобрении кредита:

  • Отношение кредита к стоимости (LTV), которое представляет собой кредит, который вы запрашиваете по отношению к стоимости имущества.
  • Годовой доход, приносимый имуществом в отношении ежегодного обслуживания долга по этому имуществу. Это называется коэффициентом покрытия долга (DSCR).

Хотя недвижимость является наиболее важным фактором в кредите, банки также проверяют бизнес-план инвестора, кредитоспособность, опыт и собственный капитал, чтобы увидеть, достаточно ли они квалифицированы, чтобы погасить кредит.

Для кредитов CRE нередко требуется, чтобы инвестор был личным поручителем, уступал полис страхования жизни или использовал другое имущество, такое как основное место жительства, в качестве дополнительного залога.

6 вещей, которые нужно знать, прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость

4.Проведите тщательную комплексную проверку

Период комплексной проверки — это время, в течение которого потенциальный покупатель может провести тщательное исследование инвестиционной возможности. Это может включать проверку финансовой отчетности, документов, налоговых деклараций, отчетов о прибылях и убытках от предыдущего владельца, а также проведение обследований, осмотров имущества, технико-экономического обоснования или любых других необходимых исследований.

Нередки случаи, когда новые инвесторы в недвижимость настолько взволнованы перспективой покупки своих первых коммерческих инвестиций, что что-то упускают из виду при должной осмотрительности.Твердое понимание того, что необходимо изучить, тщательно проанализировать и проверить перед покупкой, убережет вас от потенциально дорогостоящих ошибок.

Составление тщательного и обширного контрольного списка должной осмотрительности для вашего типа собственности CRE поможет гарантировать, что ни один пункт не останется без внимания. Вот лишь несколько общих пунктов, которые следует учитывать:

  • Если вы планируете застройку пустующей собственности, убедитесь, что зонирование позволит вам использовать собственность по назначению.
  • Если вы хотите расширить существующее здание или построить новое, посмотрите, сколько дополнительных единиц может поддерживать рынок.
  • Ознакомьтесь с процедурами выдачи разрешений и затратами в городе или муниципалитете объекта недвижимости

Если вы инвестируете в более пассивные формы коммерческой недвижимости, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), краудфандинг, партнерства или частные фонды , ваша комплексная проверка будет включать в себя тщательную проверку компании или лица, которое занимается вашими инвестициями.

К сожалению, не все в инвестиционном мире следуют одному и тому же набору стандартов.Комплексная проверка лица, управляющего фондом или компании, в которую вы инвестируете, так же важна, как и комплексная проверка актива.

  • Поговорите с другими участниками, которые инвестировали в недвижимость в прошлом, или попросите рекомендации.
  • Посмотрите на прошлые предложения и фактическую прибыль от закрытых инвестиций, чтобы получить представление об их послужном списке.
  • Спросите, как проходит их комплексная проверка. Посмотрите, как они проверяют каждую инвестиционную возможность или определяют, в какую REIT или инвестицию инвестировать.
  • Хотя в крупной инвестиционной компании это может и не понадобиться, если вы впервые работаете с кем-то в частном секторе, проверьте биографические данные. Хотя это может показаться суровым, это не редкость в крупных сделках CRE.

5. Иметь резервный фонд и резервный фонд капитала

Любые инвестиции всегда сопряжены с неопределенностью. Независимо от того, сколько вы исследовали, проверили или подготовили, всегда будут неизвестные факторы, которые могут положительно или отрицательно повлиять на вашу общую доходность.Одним из способов хеджирования этой неопределенности является учет непредвиденных затрат.

Непредвиденные расходы — это дополнительные средства, которые вы откладываете как часть своих первоначальных затрат на приобретение, чтобы помочь с непредвиденными расходами, возникающими при сдаче в аренду, повышении арендной платы, изменении управления, ремонте, изменении зоны или строительстве. Их также можно использовать для покрытия обслуживания вашего долга до тех пор, пока имущество не стабилизируется. Непредвиденные расходы особенно полезны, если будет отрицательный денежный поток, в то время как вы улучшаете общую производительность собственности.В коммерческой недвижимости стандартный бюджет на непредвиденные расходы составляет 5-15%, но он будет варьироваться в зависимости от актива и от того, неэффективен ли он.

Кроме того, рекомендуется в сфере недвижимости создавать капитальный резерв или замещающий резервный фонд. Резервный капитал — это фонд или счет, на котором отложены деньги для долгосрочных улучшений или непредвиденных расходов, помимо ваших первоначальных улучшений капитала. Это деньги, которые вы откладываете до того, как получите какой-либо положительный денежный поток, обычно от 3% до 5% от валовой арендной платы.Составление бюджета для обоих этих факторов при анализе инвестиций поможет увеличить шансы на получение прибыли и иметь средства, доступные в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

6. Будьте готовы к неудачам и продлению сроков

Точно так же, как существуют неопределенности в отношении затрат, существуют также неопределенности в отношении сроков. Большинство людей устанавливают нереальные сроки строительства, ремонта, полной сдачи в аренду или достижения рыночной арендной платы за свои инвестиции в CRE. Новое строительство, ремонт, повышение арендной платы, смена руководства и внедрение новых систем требуют времени.Почти всегда будут неудачи и проблемы, которые остановят прогресс. Постарайтесь определить потенциальные препятствия в период должной осмотрительности и подготовиться к ним в рамках ваших непредвиденных расходов или с планом действий, который можно реализовать в случае задержек.

Если вы инвестируете в коммерческую недвижимость через более пассивный инструмент, такой как REIT, краудфандинг, партнерство или фонд, убедитесь, что вы гибки в своих ожиданиях возврата и сроках. Показатели активов могут колебаться из-за экономических факторов, рыночных циклов или проблем, возникающих после приобретения.В конечном счете, работа управляющего фондом состоит в том, чтобы должным образом информировать вас об этом риске, но также хорошо осознавать его самостоятельно.

Надеемся, что эти шесть вещей, которые вам нужно знать, прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость, помогут вам определить прибыльные инвестиции, а также защититься от некоторых потенциальных неудач, рисков и недостатков.

основных факторов, которые необходимо учитывать перед инвестированием в коммерческую недвижимость – Forbes Advisor ИНДИЯ

Инвестиции могут быть такими же простыми, как сбережения в банке, или такими же интенсивными, как торговля на фондовом рынке.В зависимости от сложности способа инвестирования затрачиваются время и усилия. Инвестиции в недвижимость — это вариант для тех, кто ищет инвестиции, рассчитанные на более длительный период времени.

Существует пять основных видов инвестиций в недвижимость, один из них – коммерческая недвижимость. Вот как работает коммерческая недвижимость и как вы можете добавить ее в свой инвестиционный портфель.

Почему стоит инвестировать в коммерческую недвижимость?

Инвестиции в коммерческую недвижимость, как правило, влекут за собой сумму инвестиций, которая является крупной суммой для любого отдельного розничного инвестора.Наиболее распространенными способами инвестирования в коммерческую недвижимость (CRE) являются инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или долевое владение.

Этот способ инвестирования снижает нагрузку на вход в CRE для розничных инвесторов за счет сокращения размера билета. Но уменьшение размера билета не обязательно означает, что вариант инвестиций хорош.

Инвестиции

CRE имеют определенные преимущества по сравнению с другими традиционными вариантами инвестиций: 

  • Будучи недвижимостью, он защищен от колебаний рынка.Как вариант долгосрочных инвестиций, он стабилен и в основном имеет постоянную норму прибыли.
  • Он поставляется с периодом блокировки, который защищает ваши инвестиции и гарантирует возврат.
  • Любая CRE специального назначения в ключевом месте может быть буквально золотой жилой, поскольку она будет востребована нишевым сегментом арендаторов, что также гарантирует, что возобновление инвестиций продолжит приносить доход в виде пассивного дохода.

Как начать инвестировать в коммерческую недвижимость?

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут осуществляться в индивидуальном порядке, но высокая стоимость инвестиций затрудняет вложение необходимой суммы в предприятие коммерческой недвижимости для одного инвестора.

Предпочтительным методом инвестирования в коммерческую недвижимость является инвестирование в REIT или долевое владение.

REIT: Они работают как взаимные фонды. Есть управляющие фондами, которые управляют REIT, и ваши инвестиции составляют часть инвестиционного пула, разделенного на несколько активов. Эти активы выбираются управляющими фондами на основе их исторической эффективности и динамики рынка. Доходы от всех активов объединяются и распределяются между инвесторами в зависимости от их инвестиций в фонд REIT.

Долевое владение: Это помогает инвесторам-единомышленникам объединить суммы своих инвестиций для владения активом. Минимальный размер билета обычно не превышает нескольких сотен тысяч долларов. В зависимости от склонности к риску и средств индивидуальные розничные инвесторы могут владеть одной или несколькими долями актива, предоставляя им часть права собственности. Доходы от ренты и прироста капитала выплачиваются в пропорции собственности каждого инвестора.

Основное различие между этими двумя режимами простое – в REIT, нравится вам это или нет, часть ваших инвестиций может простаивать в активе, который по какой-то причине не привлекает арендаторов.Единственный способ предотвратить превращение ваших инвестиций в дорогостоящее пресс-папье — полностью выйти из фонда.

Принимая во внимание, что частичное владение дает вам полный контроль над вашим выбором актива. При долевом владении вы по-прежнему можете инвестировать в другие активы, приносящие прибыль, и останавливать, продавать или обменивать свою долю собственности на неработающий актив на другой.

Как осуществить целевое инвестирование в коммерческую недвижимость?

Инвестиции на основе целей работают почти так же, как и любая другая традиционная модель.CRE идеально подходит для долгосрочных инвестиционных целей. Итак, если вы хотите инвестировать на срок менее трех лет подряд, вам, вероятно, следует поискать в другом месте.

В долгосрочных инвестициях цели более масштабны, хорошо спланированы и сравнительно рассчитаны на пять или более лет. Самый простой и доступный вариант для инвестиций в CRE в любой момент времени — это коммерческие офисные помещения, за которыми следуют склады. Более редкая разновидность появляется в лабораториях, производственных подразделениях или сборочных цехах.

Офисные помещения: Офисные помещения, как правило, являются стабильными инвестициями в течение четырех-пяти лет, по крайней мере, если бизнес не создал головной офис или корпоративный офис. В таких случаях срок аренды может достигать 10 лет с возможностью последующего продления по запросу арендатора.

Склады: Склады общего назначения используются для хранения товаров в пути, в качестве центра снабжения или в качестве опоры для производственного или промышленного предприятия поблизости.Если арендатор является признанным игроком в области электронной коммерции, а бизнес в окрестностях идет хорошо, вы можете быть спокойны за стабильность инвестиций в течение длительного периода, например, 15 лет. В противном случае большинство складов имеют пятилетний период блокировки и срок аренды 11-12 лет.

Лаборатории, производственные цеха или сборочные цеха: Последняя категория производственных, исследовательских и промышленных помещений редко освобождается арендаторами. Единственные возможности, которые вы можете получить для инвестирования в них, — это когда появляются новые активы или какой-то арендатор решает сдать часть актива в субаренду.Занятость остается стабильной, как скала, срок пребывания в собственности превышает 20 лет и более. Прирост капитала стабилен, а доходы от аренды продолжаются.

В зависимости от того, что вы ищете, вы можете инвестировать в любой из этих подклассов в соответствии с вашей идеальной финансовой целью.

Какие факторы следует учитывать перед инвестированием в коммерческую недвижимость?

Как и в случае любого вида инвестиций, необходимо провести надлежащее исследование факторов, которые имеют решающее значение для активов CRE. Вот главные факторы, которые вы должны иметь в виду, прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость: 

1.Местонахождение

Местоположение играет большую роль в определении того, как работает ваш актив. Это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Доступность по автомобильным и железным дорогам, основным автомагистралям, близость к аэропортам и морским портам являются факторами, которые могут увеличить или уменьшить стоимость актива и то, насколько он может вырасти с течением времени. Место с хорошим транспортным сообщением рядом с гаванями и портами может быть отличным выбором для арендаторов, которые занимаются производством и либо экспортируют, либо импортируют из других стран.

Одно и то же место не подойдет для предприятий, занимающихся операциями с программным обеспечением. Инвестируя в крупный городской рынок, убедитесь, что вы также следите за микрорынками внутри и вокруг интересующего вас актива на предмет любых изменений, которые могут повлиять на ваши инвестиции.

2. Аренда

Существующие арендаторы, их финансовое положение и условия, на которых они в настоящее время находятся, являются факторами, которые могут многое сказать вам о жизнеспособности актива в долгосрочной перспективе и о том, насколько выгодными будут ваши инвестиции.

Исторические данные об условиях аренды и вакансиях дадут вам представление о том, к чему следует быть готовым, если в период, когда вы решите инвестировать, возникнет разрыв в аренде. Офисные помещения общего назначения, вероятно, будут иметь больше шансов быть занятыми по сравнению со складом или лабораторией специального назначения. Тем не менее, последний может превзойти первого за счет лучшего прироста капитала и гораздо более стабильной аренды.

3. Динамика рынка

Это правда, что коммерческая недвижимость не страдает от таких же рыночных сдвигов, как большинство других традиционных вариантов инвестирования.Однако изменения на рынке влияют на уровень вакантности, арендные ставки и стабильность заполняемости. Очень важный случай можно сделать из пандемии Covid-19. Поскольку люди не ходят в офисы на работу, на многих рынках произошло снижение арендной платы за коммерческие офисные помещения.

Следить за тем, какие предприятия стимулируют экономику, — отличный способ понять, какой актив коммерческой недвижимости вам следует искать в следующий раз.

4.Документация

Если вы инвестируете в CRE самостоятельно, без помощи консультанта, идеально иметь адекватную юридическую поддержку, которая проведет вас через все юридические документы для проверки любых скрытых платежей, двусмысленных положений о праве собственности, среди прочего.

В случае, если вы решите использовать REIT или частное владение для инвестирования в CRE, большинство из вышеперечисленных факторов позаботится о команде, занимающейся инвестициями, продажей или перепродажей активов.Тогда самое важное, что вам нужно будет сделать, это определить цель, которой должны достичь ваши инвестиции.

Что нужно помнить перед созданием своего портфолио в сфере коммерческой недвижимости?

Обычно люди склонны раздувать пропорции, говоря о доходах, которые они получают от любых инвестиций. Это может быть частью истории, но не у всех одинаковый аппетит к риску, не одинаковый уровень сдержанности и терпения, чтобы довести долгосрочные инвестиции до конца.

Ключевые моменты, которые следует помнить, когда вы решите инвестировать в CRE, включают: 

  • Инвестиции в CRE выгодны только в долгосрочной перспективе.
  • Инвестировать только в один класс активов неразумно; научиться разнообразить.
  • Хотя CRE является надежным активом, у него есть свои риски; остерегайтесь «гарантированных возвратов».
  • Различные рынки ведут себя по-разному; одно эмпирическое правило не применимо ко всем.
  • Уровень вакантных площадей и рыночная арендная ставка играют важную роль в определении размера арендной платы.
  • Если актив не будет обещать повышения стоимости через пять лет, поговорите со своим финансовым консультантом или инвестиционным менеджером.
  • Держать активы хорошо, торговать ими тоже хорошо. Используйте свое усмотрение.

Инвестирование в коммерческую и жилую недвижимость – Forbes Advisor ИНДИЯ

Инвестиции в недвижимость могут быть трудны для понимания тем, кто с этим не знаком. В какую недвижимость следует инвестировать? Какой регион страны показывает лучшие результаты? Коммерческая недвижимость более прибыльна, чем жилая? Инвесторам нужны ответы на эти вопросы, чтобы они могли принимать обоснованные решения о том, куда будет направлен их с трудом заработанный капитал.

Что такое коммерческая недвижимость и жилая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — это общий термин, который охватывает важные части рынка, такие как торговая, офисная и промышленная недвижимость. Эти свойства бывают всех форм и размеров и включают в себя квартиры, детские сады, кондоминиумы, кинотеатры, автостоянки, промышленные помещения, склады и торговые площади, занятые такими брендами, как Big Bazaar, Croma и другими.

Короче говоря, любое имущество, которое может быть использовано исключительно в коммерческих целях, может быть названо коммерческой недвижимостью (CRE).Теперь есть также многоцелевые помещения, которые можно использовать как коммерческие помещения и жилые помещения.

Жилая недвижимость включает жилье, которое обычно сдается в аренду, а не занято собственником. Это может показаться слишком упрощенным, но на самом деле это то же самое. Любое имущество, созданное исключительно для проживания, называется жилой недвижимостью (ЖИР). Они также могут быть частью многофункциональных пространств, как описано в последнем разделе.

Основное различие между RRE и CRE заключается в том, как они сдаются в аренду, а также в юридических аспектах, связанных с этим.Поскольку эти аспекты различны, аспект инвестирования в любой из них также сильно отличается, в то время как основной принцип остается тем же.

В чем разница между инвестициями в коммерческую недвижимость и жилую недвижимость?

Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют больше смысла, чем инвестиции в жилую недвижимость? Ответ на этот вопрос не обязательно должен быть «да» или «нет», но стоит изучить оба варианта.Это может сработать, если вы прямо скажете, какова ваша цель, сколько денег вам нужно по сравнению с тем, сколько дохода от инвестиций вы хотите, и ваш график получения прибыли.

Недвижимость, согласно эмпирическому правилу, является активом, который приносит хорошую прибыль только тогда, когда он удерживается в течение длительного периода времени: два года или более. Это справедливо и для RRE и CRE. Как инвестору, или, скорее, розничному инвестору, RRE может показаться более легким для входа по сравнению с CRE, и первый может показаться лучшим выбором для настройки вашего портфеля.Чтобы лучше понять, что предлагает каждое инвестиционное направление, давайте рассмотрим основные различия между ними и то, какое из них лучше соответствует вашим требованиям.

Когда дело доходит до инвестирования, у вас действительно есть два варианта; инвестировать в коммерческую или жилую недвижимость. Большинство людей будут сражаться за одну сторону и будут ее стойкими сторонниками. Однако, в зависимости от вашей экономической ситуации и того, чего вы пытаетесь достичь, оба варианта могут быть приемлемыми. Конечно, вы можете вложить свои деньги в оба, но аренда жилого дома — это гораздо больше работы, чем владение коммерческой недвижимостью, если мы думаем об обслуживании и времени, потраченном на общение с арендаторами и тому подобное.

Как и в случае любого инвестиционного направления, цели и сопутствующие риски являются решающими факторами для оценки эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость по сравнению с жилой недвижимостью. Давайте рассмотрим еще несколько деталей.

В пересчете на RRE:

  • Инвестор в основном должен приобрести недвижимость и владеть физическим активом самостоятельно. Они могут привлечь членов семьи в качестве соинвесторов, но в основном на этом партнерство заканчивается.
  • Вы можете упустить возможность пообщаться с опытными инвесторами, рассматривая жилую недвижимость.В большинстве случаев люди в основном строят свою недвижимость и сдают ее в аренду.
  • Другой необычный способ стать инвестором – сдать недвижимость в субаренду на определенный срок. Таким образом, инвестор получает право собственности только на срок от 5 лет и более. Покупка не предусмотрена, поэтому после окончания срока аренды, если инвестиции не оправдались, инвестор может легко перейти к другому активу.
  • В любом случае неопределенный характер арендаторов и чрезвычайно короткие сроки договоров аренды делают инвестирование в RRE менее прибыльным.Однако, поскольку требуется меньше документов и инвестиций, в этом легче разобраться.

CRE:

  • Для сравнения, CRE все еще сложнее для индивидуального инвестора.
  • Первоначальные инвестиции в большинстве случаев довольно велики для розничного инвестора, и нужно хорошо понимать рыночный спрос и предложение, чтобы правильно оценить преимущества этих инвестиций.
  • Однако здесь может пригодиться фирма по инвестициям в недвижимость.Они могут взять на себя всю тяжелую работу по юридическим вопросам, и вы можете просто выбрать, подходит ли вам вариант инвестирования.
  • С добавлением REIT и долевой собственности к инвестиционному сценарию, связанному с недвижимостью, розничному инвестору стало легче вступить в инвестирование CRE.
  • Оба варианта уменьшают первоначальный размер инвестиций и предлагают простые процедуры инвестирования, которые нацелены на долгосрочные инвестиции.

Как выбрать между коммерческой недвижимостью и жилой недвижимостью?

Как упоминалось ранее, инвестиции зависят от двух основных факторов со стороны инвестора: вовлеченного риска и поставленных целей.Инвестиции в недвижимость также сопряжены с риском потенциальной потери инвестиций. Если недвижимость не получит достаточного количества арендаторов в течение инвестиционного периода, прибыль не оправдает вложенных инвестиций.

CRE против RRE
  • В целом, коммерческая недвижимость менее рискованна с этой точки зрения, так как она почти всегда имеет стабильный денежный поток благодаря жестким условиям аренды для арендаторов. Напротив, приобретение жилой недвижимости может быть довольно рискованным, поскольку они, как правило, имеют нестабильный денежный поток с потенциалом резких изменений рыночного спроса.

Жилая недвижимость больше всего пострадала в сегменте недвижимости в период начала и распространения пандемии. Мало того, любое снижение экономической активности в любом районе в первую очередь коснется арендаторов жилья, поскольку они всегда хотели бы сократить свои убытки при отсутствии конкретного долгосрочного договора аренды.

  • Если вы достаточно хорошо знаете рынок и имеете местные контакты, возможно, имеет смысл инвестировать в RRE на относительно короткий период времени.Для CRE хорошо иметь долгосрочные цели, рассчитанные как минимум на пять лет или более. Таким образом, полученный доход имеет больше смысла, а пассивный доход фактически высвобождает ваше время для поиска других инвестиционных возможностей.

Итог

Преимущество коммерческой недвижимости заключается в том, что арендная плата, как правило, более стабильна, а условия аренды, как правило, более конкретны и долгосрочны, а это означает, что арендаторы почти всегда доступны. Коммерческая недвижимость, как правило, приносит больше валового дохода с меньшими затратами.Жилая недвижимость предлагает более высокую доходность в большинстве районов страны и не требует значительных капиталовложений, поскольку нет ипотеки, а арендаторы не несут никаких процентных расходов.

В конце концов, стоит изучить все доступные варианты, прежде чем вы решите инвестировать в CRE или RRE.

7 способов инвестировать в коммерческую недвижимость онлайн

2. Паевые инвестиционные фонды коммерческой недвижимости

 

Еще один интересный способ инвестирования — вложение денег во взаимные фонды коммерческой недвижимости. Опять же, они очень ликвидны и часто сопровождаются низкими затратами на управление. Некоторые взаимные фонды, такие как DFA Real Estate Securities Portfolio (DFREX), утверждают, что предлагают стабильную доходность благодаря следованию стратегии, основанной на десятилетиях академических исследований.

 

Вы должны иметь в виду, что некоторые взаимные фонды недвижимости имеют диверсификацию как жилых, так и коммерческих интересов. Но хорошая новость заключается в том, что есть такие, которые специализируются только на инвестициях в коммерческую недвижимость. Стоит изучить, какие холдинги сосредоточены на коммерческой недвижимости, а затем на наиболее эффективных взаимных фондах, чьи портфели состоят из таких холдингов.

Жилые и коммерческие инвестиции

 

Есть несколько заслуживающих внимания различий между инвестициями в жилую и коммерческую недвижимость. Жилая недвижимость, которая может варьироваться от сдаваемой в аренду недвижимости на две семьи до 200+ многоквартирных домов, как правило, требует более интенсивного управления, чем коммерческая недвижимость.Договоры аренды, как правило, подписываются на ежегодной основе, которая конвертируется в месяц за месяцем, что делает оборот обычным. В собственности на 200 квартир это может означать, что владелец имеет дело со звонками от 200+ разных людей каждую неделю. Тем не менее, большинство инвесторов понимают основные предпосылки сдачи в аренду жилой недвижимости и, следовательно, их привлекает простота инвестирования в жилье.

 

С коммерческой недвижимостью немного сложнее. Аренда более нюансирована, часто с учетом специфики арендатора и его обстоятельств.Тем не менее, договоры аренды, как правило, являются более длительными (5-10+ лет) и часто структурированы как «тройная сеть», что означает, что арендатор несет ответственность за свою пропорциональную долю налогов, страховки и сборов за обслуживание мест общего пользования (CAM). Это снижает финансовую нагрузку на владельца. Те, кто в состоянии понять нюансы коммерческой недвижимости, часто считают этот сегмент рынка очень прибыльным, и поэтому их часто привлекают взаимные фонды коммерческой недвижимости.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость, не разорившись

Раскрытие информации о рекламе Эта статья/публикация содержит ссылки на продукты или услуги одного или нескольких наших рекламодателей или партнеров.Мы можем получать компенсацию, когда вы переходите по ссылкам на эти продукты или услуги.

Коммерческая недвижимость — это логичный следующий шаг для мелких инвесторов, которые хотят перейти от домов на одну семью, или для тех, кто хочет получить большую прибыль. Почему? Коммерческая недвижимость может дать вам большую отдачу за счет эффекта масштаба.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость обычно представляет собой любое здание, используемое в коммерческих целях, или здание, предназначенное для получения прибыли (например, жилой комплекс).Он охватывает разнообразную группу типов структур и их использования, в том числе:

  • Многоквартирные жилые дома
  • Розничные торговые центры
  • Склады
  • Промышленные комплексы
  • Парки мобильных домов
  • Медицинские кабинеты
  • Складские помещения
  • Гостиницы, мотели и курорты
  • Офисные здания и комплексы

Инвестиции в коммерческую недвижимость с небольшими деньгами

Если вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость, но у вас нет капитала для покупки недвижимости сразу, есть несколько вариантов:

1.Краудфандинговые платформы в сфере недвижимости

Благодаря онлайн-платформам краудфандинга в сфере недвижимости вы можете купить недвижимость с меньшими затратами знаний, труда и риска. Минимальные необходимые инвестиции могут составлять всего 1000 долларов. С помощью этих сайтов вы можете приобрести «долю» недвижимости в ипотеку или кредит. Но для того, чтобы воспользоваться многими из этих возможностей, вы должны быть аккредитованным инвестором.

Краудфандинг не нов, но Закон Jumpstart о наших бизнес-стартапах (JOBS) 2012 года дал толчок развитию этой отрасли здесь, в США.S. Многие платформы предлагают коммерческие предложения на выбор.

Вот некоторые из самых популярных краудфандинговых платформ с коммерческими возможностями, а также ссылки на наши обзоры каждой услуги:

Конечно, на любой из этих краудфандинговых платформ необходимо проявлять должную осмотрительность. Однако все документы, позволяющие это сделать, часто находятся у вас под рукой на каждом веб-сайте.

2. Инвестиционные фонды недвижимости

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) являются хорошим решением для мелких инвесторов, которые не хотят самостоятельно искать, покупать недвижимость и управлять ею.Или проведите все необходимые проверки, чтобы инвестировать в конкретную недвижимость на краудфандинговом сайте. И это не единственное их преимущество. По закону REIT обязаны выплачивать 90% своей прибыли в виде дивидендов. И вы не обязаны быть аккредитованным инвестором.

REIT — это простой способ добавить недвижимость для диверсификации портфеля. И они могут обеспечить пассивный доход. Недостатком является то, что при инвестировании в REIT меньше преимуществ, потому что кто-то другой делает работу за вас.И вам нужно остерегаться высоких комиссий. У REIT могут быть «нагрузки» (сборы) за авансовые продажи, которые намного выше, чем у взаимных фондов и биржевых фондов (ETF).

REIT

инвестируют во все типы коммерческой недвижимости, от отелей до квартир, жилых помещений с обслуживанием, складских помещений, офисных зданий, промышленных площадей, торговых площадей и многого другого. По закону они обязаны иметь широкое владение и распределять 90% своего дохода среди акционеров. А поскольку инвесторы могут покупать акции на фондовом рынке, REIT являются очень ликвидным активом.

Вы можете приобрести акции публично торгуемых REIT через любого дисконтного брокера или брокера с полным спектром услуг. Вы можете купить их как обыкновенные акции, привилегированные акции или долговые ценные бумаги. REIT также можно найти в ETF.

Существует также несколько онлайн-платформ, на которых можно купить акции REIT.

  • Streitwise позволяет вам инвестировать в прибыльный рынок коммерческой недвижимости всего за 5000 долларов.
  • Медалист CrowdStreet Diversified REIT позволяет пользователям инвестировать в розничную торговлю, гостиничный бизнес, промышленную и многоквартирную недвижимость на юго-востоке.
  • eREIT
  • Fundrise позволяют инвесторам воспользоваться преимуществами различных объектов коммерческой недвижимости всего за 500 долларов.
  • Продукты MogulREIT от Realty Mogul обеспечивают доступ к многоквартирным, офисным, промышленным, торговым, складским, медицинским и гостиничным объектам.
  • NNN REIT Rich Uncles инвестирует в недвижимость, сдаваемую в аренду розничными компаниями.

Как финансировать сделки с недвижимостью

Уникальные преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

Некоторые из уникальных и выгодных аспектов инвестирования в коммерческую недвижимость (по сравнению с инвестированием в жилую недвижимость) включают:

Более высокий доход

Отличительной чертой инвестиций в коммерческую недвижимость является более высокий потенциальный доход.Большинство коммерческих объектов приносят более высокую арендную плату за квадратный метр площади. Кроме того, у вас есть несколько помещений, приносящих доход от аренды под одной крышей. Таким образом, многие расходы на техническое обслуживание и ремонт связаны с принципом «один раз и готово» и распределены по нескольким договорам аренды. Более высокий доход от аренды и более низкие затраты на техническое обслуживание приводят к более прибыльным инвестициям.

Несколько потоков денежного потока

Коммерческая аренда обеспечивает относительно постоянный и надежный поток арендного дохода. И свойства также обычно обеспечивают несколько потоков дохода.Например, вы можете взимать плату за парковочные места отдельно от арендованных офисных помещений. Вы также можете предоставить торговые автоматы и тренажерный зал в офисных зданиях. А в многоквартирных домах можно установить монетные стиральные машины. Часто арендаторы оплачивают операционные расходы, налоги на недвижимость и страхование имущества в дополнение к ежемесячной арендной плате. Это известно как «тройная чистая аренда». Это отраслевой стандарт в некоторых типах коммерческой недвижимости.

Меньше конкурентов

Еще одним преимуществом коммерческой недвижимости является меньшая конкуренция.Инвестирование в офисные здания и торговые центры является непосильной задачей для многих инвесторов. Война торгов за дома на одну семью в моем районе не редкость. Это увеличивает стоимость ведения бизнеса. Но покупка коммерческой недвижимости находится вне зоны комфорта для большинства инвесторов. Так что конкуренции гораздо меньше.

Более длительная аренда снижает риск

Коммерческие здания обычно имеют более длительные договоры аренды с арендаторами, чем жилые объекты. Соглашения часто заключаются на 24–36 месяцев, а уведомление об освобождении обычно длится более 30 дней.Более предсказуемый денежный поток и меньше вакансий снижают риск для инвесторов.

Диверсификация рисков

Если вы владеете многоквартирным домом и теряете одного из 10 арендаторов, вы теряете только одну десятую дохода от этой собственности. Если вы потеряете арендатора в доме на одну семью, вы потеряете весь свой доход.

Это слишком дорого и долго для среднего инвестора?

Для среднего мелкого инвестора в недвижимость прямое владение офисным зданием или жилым комплексом невозможно.Это требует большого начального капитала (обычно 30% первоначального взноса), ноу-хау в сфере недвижимости и личного участия. Это не пассивно, и это не дешево! Кроме того, это сопряжено со значительным риском. Гораздо труднее исправить ошибку при покупке коммерческой недвижимости, чем, скажем, 10 домов на одну семью.

К счастью, вы можете инвестировать через краудфандинговые компании или REITS и воспользоваться преимуществами этого потенциально прибыльного рынка за гораздо меньшие деньги и время. А если вы заинтересованы в коммерческой недвижимости, но у вас нет капитала для инвестирования, вы можете рассмотреть такой сервис, как Hometap.Hometap инвестирует в капитал вашего дома в обмен на часть выручки от продажи.

Сейчас хорошее время для инвестиций в коммерческую недвижимость?

При текущем уровне безработицы на уровне 23% и снижении ВВП на 38% из-за пандемии Covid и связанных с ней ограничений коммерческая недвижимость терпит убытки. Наибольшее падение спроса ощущается в двух секторах: офисных и торговых помещениях.

Индекс цен на коммерческую недвижимость Green Street показал, что заполняемость офисов снизилась на 41 миллион квадратных футов, а заполняемость торговых площадей — на 13.6 миллионов квадратных футов в первом квартале 2020 года. Гостиничные и гостиничные помещения также испытывают кризис.

На самом деле, цены на коммерческую недвижимость и продажи снизились для всех типов коммерческой недвижимости, за исключением промышленных площадей. Занятость промышленных предприятий выросла на 62 миллиона квадратных футов, поэтому мы наблюдаем понятный сдвиг в использовании коммерческой недвижимости.

Несколько лет назад перепрофилирование коммерческих площадей стало популярным, поскольку в розничных торговых центрах появились вакантные места из-за увеличения количества онлайн-покупок в таких розничных магазинах, как Amazon.Блокировки из-за пандемии по понятным причинам ускоряют эту тенденцию, поскольку освободившиеся торговые центры вблизи крупных мегаполисов перепрофилируются под склады и логистические распределительные центры.

Отчет Национальной ассоциации риэлторов о тенденциях и перспективах коммерческой недвижимости за октябрь 2020 года показал некоторые ошеломляющие тенденции:

  • 54% респондентов сообщили об увеличении пропущенных/просроченных/частичных платежей за аренду офисных, торговых и промышленных помещений.
  • 83 % сообщили об увеличении количества ненормированных рабочих графиков.
  • 43% сообщили об увеличении сделок по аренде в пригородах по сравнению с городами.
  • 52% сообщили об увеличении перепрофилирования пустующих торговых центров для промышленного использования, складского использования, здравоохранения/больницы или церкви.

Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость?

Что это значит для инвесторов? Некоторые сектора, такие как розничная торговля, офисные помещения и отели, испытывают болезненную неопределенность, вызванную понятным падением доходов. Но ударной волны по всем типам коммерческих площадей еще не было.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *