Имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора: Законно ли арендодатель удерживает имущество арендатора за долги по оплате?

Содержание

Чем чревато удержание имущества арендатора?

При нарушении арендатором платежной дисциплины арендодатель вправе осуществить удержание имущества арендатора. Такое право предусмотрено законом, но в нем не раскрываются границы его использования, что иногда приводит к убыткам арендодателя и даже к уголовному делу.

Как работает право удержания

Само по себе удержание имеет своей целью побудить арендатора погасить задолженность по арендной плате. В случае неисполнения обязательства арендодатель вправе реализовать имущество с публичных торгов.

Необходимо иметь в виду, что законным удержание имущества будет только в случае прекращения действия договора и оставления имущества арендатором в ранее арендуемом помещении.

В случае же завладения имуществом в период действия договора аренды речь может идти о его захвате, следовательно, право удержания не может быть применено. О незаконности удержания также свидетельствуют действия арендодателя по опечатыванию арендуемых помещений и воспрепятствованию допуска работников арендатора в помещение.

К сожалению, такая позиция приводит к лишению собственника оперативных мер реагирования: ему сначала надо отправить уведомление о расторжении договора, после получения которого арендатор незамедлительно вывезет свое имущество.

Убытки арендодателя при удержании имущества арендатора

При попытке использовать право удержания арендодатель может понести финансовые потери в виде убытков.

Если арендодатель вывозит имущество арендатора на склад под ответственное хранение, но в нарушение порядка применения права удержания, то арендатор вправе взыскать в качестве убытков транспортные расходы. Кроме того, арендодатель может понести ответственность за порчу или повреждение имущества, удержание которого он осуществлял.

Хитрости арендатора

Арендодателю также необходимо учитывать возможные хитрости со стороны арендатора, который может смоделировать ситуацию принадлежности имущества третьему лицу. В этом случае арендодатель должен учитывать момент возникновения права на это имущество у третьего лица.

Конечно, речь может идти только о ситуации оставления имущества после прекращения договора.

Но по общему правилу, закрепленному в законе, арендодатель вправе удерживать имущество, несмотря на то, что после того, как это имущество поступило во владение арендодателя, права на нее приобретены третьим лицом. Если арендатор докажет принадлежность имущества иному лицу, то арендодатель вынужден будет отдать это имущество.
 
Уголовное дело

И самое интересное может ожидать арендодателя в ситуации, когда арендатор попробует инициировать процесс возбуждения уголовного дела по статье о самоуправстве.

Арендодатель в действительности может быть привлечен к уголовной ответственности за удержание имущества арендатора. Но в большинстве своем органы внутренних дел приходят к мнению, что между арендатором и арендодателем имеется хозяйственный спор.

Не привлечение к уголовной ответственности за самоуправство возможно только в случае удержания имущества после прекращения договора аренды и оставлении его в арендуемом помещении.

При совершении попыток удержания в период действия договора арендодатель должен учитывать, что привлечение к уголовной ответственности по статье о самоуправстве возможно в случае причинения существенного вреда арендатору. Осуществляя удержание имущества, арендодатель обязан позаботиться о его сохранности.

Подводя итог, можно сказать, что арендодателю необходимо изначально формировать выгодные для себя договорные условия, в том числе условия о внесудебном расторжении договора, а также условия об обеспечительном платеже. При удержании имущества необходимо обеспечить его сохранение.

Как вернуть помещение арендодателю

Содержание:
  1. Возвращение объекту аренды первоначального вида
  2. Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды
  3. Обязательность акта приема-передачи
  4. Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости
  5. Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц

Опытным арендодателям известно, как применять неоднозначность судебной практики к своей выгоде. И тогда расторжение договора аренды может обернуться неожиданными расходами для арендатора. Следуя приведенным в статье советам, арендатору удастся понести наименьшие затраты при расторжении договора аренды и возврате ранее арендуемого помещения его собственнику.

Возвращение объекту аренды первоначального вида

Прекращение договора аренды означает обязанность арендатора возвратить недвижимость наймодателю в состоянии, в котором помещения были получены изначально (ст.622 Гражданского кодекса). При этом недвижимая собственность арендодателя может находиться в состоянии нормального износа (оценочная категория, означающая пригодность помещения к пользованию), либо в ином состоянии, оговоренном в договоре. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №303-ЭС16-15790.

К примеру, если арендатор внес отделочные изменения в арендуемый объект для приспособления под нужды своего предприятия, то при расторжении аренды ему потребуется осуществить демонтаж этих изменений.

К неотделимым улучшениям арендуемой недвижимости, ранее согласованным с арендодателем, применяется особый режим возврата – арендатор имеет право компенсации затрат на данные улучшения, являющиеся его собственностью. Если же неотделимые улучшения выполнены без одобрения собственника недвижимости, то они должны быть демонтированы или переданы арендодателю безвозмездно (ст.623 Гражданского кодекса).

Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды

Как отмечено выше, возврат арендной недвижимости наймодателю требует его доведения до первоначального состояния. Это правило действует не только для помещения, но и для находящего в нем имущества арендатора.

Недавние арендаторы достаточно часто забывают свое имущество на объекте аренды или не торопятся забрать его, считая, что не мешают эксплуатации помещений. Такой поступок ошибочен, поскольку нахождение имущества арендатора в помещении после расторжения договора аренды на него становится основанием для начисления арендной платы за фактическое пользование недвижимостью.

Ставка начисления при этом равняется арендной плате за полный срок содержания имущественной собственности арендатора в арендных помещениях.

Следует отметить, что арендодатель имеет право удерживать имущество, оставленное арендатором до полной выплаты арендной суммы. Т.е. пока идут разбирательства в арбитражной суде или внесудебные переговоры между арендатором и арендодателем время работает на собственника недвижимости, поскольку сумма такой аренды будет лишь увеличиваться.

Одинаково важно не только вывезти имущество из ранее арендуемого помещения, но также возвратить арендатору его имущество. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №307-ЭС17-21118.

Если не возвратить наймодателю полный комплект ключей, полученный при заключении договора аренды, то у собственника объекта недвижимости возникает право начисления платы за фактическое пользование помещением. Раз арендатор имеет доступ в помещения (невозвращенные им ключи), то он имеет возможность пользоваться этой недвижимостью, а значит должен выплатить аренду.

Обязательность акта приема-передачи

Подготовку к прекращению арендного договора следует выполнять заранее, еще при договорном оформлении аренды помещения. Нужно описать в пунктах договора схему возврата арендуемой недвижимости арендодателю, указав в приложении формат акта приема-передачи. Эта форма будет задействована дважды – при передаче помещения от наймодателя арендатору и при обратной передаче (возврату).

Как приемку арендуемого помещения, так и его возврат наймодателю требуется обязательно оформлять актом приема-передачи (ст.655 Гражданского кодекса). Если возврат происходил без передаточного акта, то суд вправе счесть помещение состоящим в аренде и присудить выплату арендной платы. Прецедент из судебной практики: определение Высшего арбитражного суда РФ за №1224/08.

Отдельные арендодатели уклоняются от участия в возврате их недвижимой собственности. Вариантов ситуации здесь может быть два:

  • объект аренды имеет реальные недостатки. В этом случае отказ арендодателя законен, поскольку реализует его право согласно ГК РФ не принимать помещение с недостатками;
  • недобросовестное поведение наймодателя. В этом случае отказ не обоснован, необходимо предпринять несколько действий (см. ниже).

Если арендодатель беспричинно уклоняется от приемки помещения, то арендатору необходимо совершить следующие действия:

  • выслать арендодателю уведомление с датой и временем обратной передачи помещения. Такое уведомление высылается сразу несколькими способами – по электронной почте, через Почту России и курьерскими почтовыми службами;
  • подготовить односторонний акт передачи помещения. При отсутствии представителей наймодателя в определенную дату и время необходимо подписать акт со стороны арендатора и отметить отсутствие арендодателя. Затем направить арендодателю курьерской службой второй экземпляр акта вместе с полным (полученным по первому акту передачи) комплектом ключей.

Точный формат акта приема-передачи законодательством не установлен. Важно в деталях указать в нем состояние арендуемого объекта, что впоследствии позволит избежать претензий арендодателя в части выявленных недостатков.

Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости

Нотариальное удостоверение факта возврата помещения путем привлечения нотариуса к процедуре обратной передачи недвижимости арендодателю обладает высокой доказательной силой, т.к. не требует повторного доказывания.

Рекомендуется привлечь нотариуса не только при оформлении передаточного акта в одностороннем порядке (при неявке представителей арендодателя), но и при обычном порядке возврата (т.е. при непротивлении наймодателя).

В порядок обеспечения доказательств нотариусом может входить фиксация состояния помещения на момент его возврата арендодателю. В этом случае после осмотра готовится нотариальный протокол с приложенными к нему фотографиями с разных ракурсов, подробно и наглядно показывающими состояние арендной недвижимой собственности на дату оформления актом передачи. Прецедент из судебной практик

и: постановление арбитражного суда МО по делу за № А40-171204/13.

Наибольшей доказательной силой обладает нотариальный протокол, выполненный со следующими условиями. Прежде всего, осматривающий арендуемое помещение нотариус должен быть наделен правом ведения деятельности в районе нахождения данного объекта недвижимости. Наконец, необходимо обязательно уведомить заинтересованных в осмотре лиц заблаговременно.

Отметим, что отсутствие явки какой-либо из заинтересованных сторон (в рассматриваемом случае – стороны арендодателя) не является препятствием к проведению осмотра в присутствии нотариуса.

Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц

Привлекая третьих лиц в качестве незаинтересованной стороны, арендатор не сможет полностью заменить ими участия нотариуса в возврате недвижимого объекта, но сможет увеличить степень объективности в процессе возврата. Прецедент из судебной практики: постановление Верховного суда РФ за № 309-ЭС17-5746.

Заметим, что незаинтересованных третьих лиц можно подключить к процессу передачи арендной недвижимости при составлении одностороннего и двухстороннего (обычный порядок) акта передачи.

Удержание имущества арендатора

29 октября 2015 года в соответствующем материале мной был достаточно подробно рассмотрена тема о праве подрядчика на удержание имущества заказчика по договору подряда при определенных условиях. В настоящем материале я остановлюсь на вопросах, касающихся права арендодателя на удержание имущества арендатора. По сравнению с подрядом при применении удержания в арендных отношениях имеется один существенный нюанс, касающийся правомерности получения кредитором имущества должника.

Можно ли удержать имущество арендатора, не уплатившего арендную плату? Этот вопрос весьма актуален для субъектов хозяйствования, предоставляющих, например, помещения в аренду. Решение проблемы выглядит очень простым: арендатор не платит – ограничиваем ему доступ в помещение и удерживаем находящееся там имущество. Но такое решение далеко не всегда законно. Не говоря уже о том, что долг может быть погашен за счет такого имущества только по решению суда.

Арендодателю необходимо помнить, что право на удержание имущества арендодателя возникает у него только после прекращения действия (истечения срока, расторжения) договора аренды, но не раньше. Почему так, рассмотрим на простом примере.

Индивидуальный предприниматель Ф. арендовал складское помещение у унитарного предприятия “К”. Договор был заключен 05.01.2015 до 31.12.2015, но уже с мая предприниматель перестал появляться в помещении и уплачивать арендную плату. После написания двух оставленных без ответа претензий с требованием об оплате руководство унитарного предприятия дало команду вскрыть помещение, произвести опись находящегося там имущества предпринимателя Ф. и освободить помещение от указанного имущества, приняв его «на временное хранение».

Законны ли описанные выше действия унитарного предприятия «К»? Нет, эти действия являются самоуправством со всеми вытекающими отсюда последствиями. Для возникновения права на удержание имущество должника у кредитора должно находиться на законном основании. Передавал ли Ф. какие-либо свои вещи предприятию «К»? Нет. Предприятие «К» незаконно захватило имущество Ф. Наличие задолженности по аренде не даёт права арендодателю на захват имущества арендатора.

Однако с прекращением договора аренды ситуация кардинально меняется. Допустим, по требованию унитарного предприятия «К» договор был в надлежащем порядке расторгнут, но Ф. свое имущество после этого из помещения не забрал и долг не оплатил. Вот здесь уже имущество оставлено в помещении самим Ф. добровольно несмотря на утрату права пользования этим помещением, то есть имущество получено предприятием «К» на законном основании. Значит представители «К» вправе вскрыть помещение и удерживать вещи Ф. до уплаты последним долга, а также вправе обратить взыскание на это имущество в установленном законодательством порядке.

Во избежание неприятных последствий арендодателю необходимо четко помнить о наличии этого разграничения «до» и «после». Пока договор аренды действует, применение удержания имущества для воздействия на арендатора будет самоуправством. Да и после прекращения договора проявление разумной осторожности, тщательное изучение судебной практики и мнений юристов перед принятием подобных решений является просто обязательным.

Следует отметить, что описанный мной выше порядок может быть скорректирован сторонами в договоре. Например, право на удержание вообще может быть исключено, но на практике такое условие вряд ли может быть признано целесообразным.

Юрист Кешишев Алексей Александрович

03.02.2016

Закончился Договор Аренды Арендатор Оставил Свое Имущество — Советы от Юриста

Закончился Договор Аренды Арендатор Оставил Свое Имущество

Во всех случаях, когда договор аренды действует, удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства.

Если срок аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением (то есть не съезжает, осуществляется там деятельность и т.д.), то завладение находящимися там вещами, ему принадлежащими, будет незаконным и такие действия могут быть вполне квалифицированы как уголовное самоуправство. В таком случае следует заявлять иск о выселении.

Закончился Договор Аренды Арендатор Оставил Свое Имущество

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу ст. 655 ГК РФ возврат арендованной недвижимости при прекращении договора аренды осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Эти правила подлежат применению и к аренде нежилых помещений.
Как разъяснено в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение при условии, что такое оборудование оказалось во владении арендодателя законно, то есть по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний, в том числе если имущество оставлено арендатором в арендованном помещении по истечении срока аренды (смотрите также, например, постановление АС Московского округа от 30.06.2015 N Ф05-7243/15, постановление АС Дальневосточного округа от 16.03.2015 N Ф03-681/15, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2020 N 13АП-1959/16, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 N 09АП-45371/15, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 N 07АП-3103/15). Соответствующее условие может быть предусмотрено договором (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2015 N 17АП-11798/15, постановление АС Поволжского округа от 18.07.2020 N Ф06-10414/16 по делу N А12-18038/2015)*(1).
Суды исходят из того, что на лицо, правомерно удерживающее чужое имущество, возлагается обязанность по обеспечению его сохранности (смотрите, например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 N 13АП-6717/13, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 N 11АП-2754/12, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2012 N 18АП-857/12, постановления ФАС Уральского округа от 05.12.2002 N Ф09-2952/02-ГК, ФАС Дальневосточного округа от 09.07.2009 N Ф03-3098/2009, Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2008 N 09АП-4037/2008-ГК). Поэтому ответственность за повреждение или утрату указанного в вопросе имущества в период его удержания несет именно арендодатель. Сказанное означает, что распорядиться таким имуществом по своему усмотрению (в том числе утилизировать его) арендодатель не вправе. Такое распоряжение возможно при условии соблюдения положений ГК РФ о порядке реализации заложенного имущества (смотрите, в частности, ст. 360, п. 5 ст. 350.2 ГК РФ).
Кроме того, поскольку положения ГК РФ допускают возможность приобретения права собственности на имущество, от которого собственник отказался (брошенные вещи), упомянутое в вопросе имущество может быть обращено в собственность арендодателя в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 226 ГК РФ (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 10.12.2013 по делу N 33-5234/2013, апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 08.10.2013 по делу N 33-3481, апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 10.11.2014 по делу N 33-6377).
Если арендодатель не заинтересован ни в удержании оставшегося имущества арендатора, ни в его приобретении, полагаем, что он не лишен права, предприняв все разумные меры для возврата такого имущества арендатору и уведомив его о необходимости вывоза имущества в разумный срок*(2), распорядиться таким имуществом по своему усмотрению (в том числе продать или утилизировать его). Однако однозначно оценить перспективу таких действий арендодателя в рамках этой консультации мы не можем. В случае возникновения спора последствия уничтожения указанного в вопросе имущества сможет определить только суд с учетом конкретных обстоятельств (в том числе наличия у арендодателя возможности обеспечить сохранность имущества, возможности квалификации поведения арендодателя как виновного и направленного исключительно на причинение вреда арендатору и т.п.). На практике с целью устранения подобной неопределенности стороны нередко включают в договоры аренды условия, согласно которым арендодателю предоставляется право по своему усмотрению распорядиться имуществом, оставленным арендатором после прекращения договора аренды, с отнесением на арендатора всех расходов, связанных с таким распоряжением, и иные подобные условия. Учитывая принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), полагаем, что подобные условия (в том числе о поступлении оставленного арендатором имущества в собственность арендодателя) не противоречат закону (смотрите, например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2012 N 09АП-31210/12, постановление АС Северо-Кавказского округа от 01.04.2020 N Ф08-1426/16 по делу N А63-3033/2014, постановление АС Поволжского округа от 08.10.2015 N Ф06-623/15 по делу N А65-29901/2014, постановление АС Северо-Кавказского округа от 08.06.2015 N Ф08-3366/15 по делу N А63-3033/2014, постановление АС Северо-Западного округа от 05.08.2020 N Ф07-6042/16 по делу N А52-3735/2015)*(3).

————————————————————————
*(1) Напомним, что возможность удержания имущества зависит от того, принадлежат ли должнику права на это имущество. Удержание имущества, находящегося в арендуемом помещении, принадлежность которого арендатору достоверно не установлена, может быть признано незаконным (постановления ФАС Центрального округа от 22.07.2014 N Ф10-2303/14, ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.11.2012 N Ф02-4526/12, ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А56-11593/2009, Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.06.2012 N 03АП-868/12).
*(2) В интересах арендодателя обеспечить документальное подтверждение факта принятия им соответствующи

Как арендодателю удовлетворить требования по невыплаченной арендной плате за счет имущества арендатора

Мы рассмотрим, можно ли внести в договор аренды условие о том, что при невозможности внесения арендатором арендной платы по причине финансовых затруднений арендодатель вправе забрать имущество арендатора в счет погашения задолженности.

Имущество арендатора, даже находящееся в арендованном помещении, не может служить предметом удержания и тем более не может быть использовано в качестве компенсации за невыплаченную арендную плату.

Удержание применяется только в отношении имущества, которое так или иначе связано с предметом сделки (пп. 1 и 2 ст. 340 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК). Имущество арендатора в сделке аренды не участвует, поэтому его удержание арендодателем нарушит право собственности арендатора.

Для справки: если по характеру сделки удержание возможно, то кредитор, удерживающий вещь, вправе за счет ее стоимости удовлетворить свои требования по сделке (п. 5 ст. 340 ГК). Удовлетворение требований в этом случае производится по правилам о залоге (ст. 330–331 ГК).

В рассматриваемой ситуации сторонам договора аренды надо предусмотреть в договоре условие о залоге. Именно этот способ обеспечения исполнения обязательства дает возможность за счет имущества, принадлежащего должнику, удовлетворить требования кредитора: в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Исключение – случаи, предусмотренные законодательными актами (ст. 315 ГК).

Залог возникает в силу договора (п. 3 ст. 315 ГК). Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 316 ГК).

Обратите внимание!

Для удовлетворения требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества по общему правилу следует обращаться в суд.

Такое удовлетворение возможно и без обращения в суд, но только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного до либо после возникновения установленных законодательством оснований для обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 330 ГК). Исключение – случаи, перечисленные в п. 3 ст. 330 ГК.

В таком соглашении должно содержаться условие о предоставлении права залогодателю, либо залогодержателю, либо иному лицу по выбору сторон осуществить от имени залогодателя продажу заложенного имущества.

Павел Булойчик, юрист

ВАС РФ Арендатор вправе не платить аренду, если он не мог пользоваться имуществом по вине арендодателя | Юридические услуги в Курске

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 09.04.2013 N 13689/12 ПО ДЕЛУ N А67-3141/2011 "АРЕНДОДАТЕЛЬ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ ОТ АРЕНДАТОРА ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАННОСТИ ПО ВНЕСЕНИЮ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ТОЛЬКО ЗА ПЕРИОД, ИСЧИСЛЯЕМЫЙ С МОМЕНТА ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА ДО МОМЕНТА ПРЕКРАЩЕНИЯ АРЕНДОДАТЕЛЕМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗМОЖНОСТИ ВЛАДЕТЬ И ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ИМУЩЕСТВОМ В СООТВЕТСТВИИ С УСЛОВИЯМИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ"

Суть спора

Между ООО "Агроремстрой" (далее - арендодатель) и ООО "Синтез М" (далее - арендатор) были заключены два договора:
- договор субаренды части нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование часть нежилого помещения;
- договор аренды оборудования, находящегося в данном нежилом помещении.

Через три месяца после заключения договоров арендодатель заменил замки на входных дверях в арендованном помещении, лишив работников арендатора прохода в помещение, а также доступа к арендованному оборудованию. Это обстоятельство послужило основанием для обращения арендатора к арендодателю с предложением расторгнуть по соглашению сторон ранее заключенные договоры аренды.
Арендодатель подтвердил готовность расторгнуть их, но только после исполнения арендатором договорных обязательств по внесению арендной платы. Кроме того, арендодатель уведомил контрагента об удержании его имущества в арендуемом помещении до погашения задолженности.
Полагая, что арендатор исполнил обязательства по спорным договорам ненадлежащим образом, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании суммы задолженности по арендным платежам и суммы процентов за пользование чужими денежными средствами.
В рамках данного дела возник вопрос: правомерны ли требования арендодателя об уплате арендных платежей за тот период, когда арендатор фактически прекратил владеть и пользоваться арендованным имуществом?

Вопрос о праве арендодателя требовать уплаты  арендных платежей после того, как арендатор фактически прекратил владеть и пользоваться арендованным имуществом (в том числе из-за действий арендодателя)

Приведенная в разделе "Суть спора" ситуация имеет достаточно широкое распространение в гражданском обороте и может повлечь различные правовые последствия. Так, в рассматриваемой ситуации арендодатель обратился с иском к арендатору о взыскании задолженности.
Однако возможно и обратное, когда арендатор предъявляет иск к арендодателю о возмещении убытков, возникших вследствие утраты доступа в арендованное помещение (см., например, Определение ВАС РФ от 06.05.2013 N ВАС-5230/13 по делу N А43-11288/2011, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2013 по делу N А43-11288/2011).
Следует отметить, что в комментируемой ситуации могут иметь значение общие разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенные в п. 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66). Они состоят в том, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать внесения арендной платы от арендатора только после фактической передачи ему помещений.

Судебная практика последнего времени развивает приведенную правовую позицию Президиума ВАС РФ следующим образом.
Арендодатель может требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, исчисляемый с момента передачи ему арендованного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2013 по делу N А70-7216/2012, ФАС Московского округа от 08.07.2013 по делу N А40-107919/11-77-951). Эта позиция также характерна для споров, когда арендодатель физически не препятствует доступу к арендуемому объекту, однако в результате его действий использование имущества в соответствии с указанными в договоре целями становится невозможным (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.08.2010 по делу N А19-23260/09).
Данная позиция судов объясняется правовой природой арендных отношений, а именно их встречностью: арендодатель обязан предоставить имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование им.
Следовательно, здесь применяется п. 2 ст. 328 ГК РФ, который в рассматриваемой ситуации можно трактовать следующим образом: если сторона не исполнит возложенное на нее договором обязательство, то сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства.

Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ

Суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя частично, взыскав с арендатора сумму задолженности и процентов. При этом суд исходил из того, что спорные договоры являются действующими, односторонний отказ арендатора от исполнения своих обязанностей по внесению арендной платы законом не допускается. Суды апелляционной и кассационной инстанций с доводами суда первой инстанции согласились.
Суд кассационной инстанции исходил из следующего. Наличие задолженности по арендной плате подтверждено представленным арендодателем расчетом. В то же время отсутствуют доказательства, которые свидетельствуют о возврате арендатором части нежилого помещения и оборудования, являющихся предметами спорных договоров.
В обоснование своей позиции суд кассационной инстанции также сослался на вступившее в законную силу решение арбитражного суда по другому делу, в соответствии с которым арендатору отказано в иске о расторжении данных договоров.

Коллегия судей ВАС РФ в Определении от 11.01.2013 N ВАС-13689/12 по делу N А67-3141/2011 пришла к выводу о том, что необходимо пересмотреть судебные акты нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Правовая аргументация, содержащаяся в указанном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ, поэтому в данном разделе обзора не приводится.

Обращаем внимание, что рассматриваемое определение является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ принятые по данному делу акты судов всех трех инстанций отменил в части взыскания с арендатора в пользу арендодателя суммы задолженности по аренде (за тот период, когда арендатор не владел и не пользовался соответствующим имуществом). В отмененной части в удовлетворении иска арендодателю отказал. В остальном упомянутые судебные акты были оставлены без изменения. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.
1. Арендодатель вправе требовать, чтобы арендатор внес арендную плату только за период с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться имуществом в соответствии с договором аренды.
2. С того дня, когда в результате действий арендодателя арендатор утратил возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом, факт сохранения между сторонами договорных отношений не является основанием для возникновения у арендодателя права требовать внесения арендных платежей.
Таким образом, Президиум ВАС РФ сформулировал правовой подход к ситуации, когда арендодатель, с одной стороны, ограничивает доступ арендатора к арендуемому им имуществу, а с другой, требует с последнего внесения арендной платы за то время, когда арендатор не мог его использовать из-за перечисленных действий. Этот правовой подход сходен с разъяснениями п. 10 Информационного письма N 66.
В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в данном Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на то, что данной правовой позиции Президиума ВАС РФ придается обратная сила.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

PPT - Chapter 21 PowerPoint Presentation, скачать бесплатно

  • Chapter 21

  • ОПРЕДЕЛЕНИЕ: Соглашение о передаче права на использование основных средств в течение указанных периодов времени. Арендодатель: является ВЛАДЕЛЬЦЕМ имущества. Арендатор: АРЕНДАТОР имущества.

  • Сравнение капитала и операционной аренды. Capital Lease Передает в основном ВСЕ риски / выгоды, связанные с правом собственности, на арендатора: • Арендатор получает собственность на B / S в качестве актива • Задолженность отражается как обязательство.• Актив даже обесценивается. Операционная аренда По сути, не передает все риски / выгоды арендатору. • Не сообщайте о B / S. • Арендная плата взимается по мере наступления срока платежа. • Это ВНЕБАЛАНСОВОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ. ЭТО ЧТО ХОТИТЕ ФИРМЫ !!

  • 1-1-08: Получение первого платежа Учет ОПЕРАЦИОННОЙ АРЕНДЫ Денежные средства …………… .. 4800 долл. США Незаработанная выручка ……… 4800 долл. США Grafix Inc. (АРЕНДАТОР) арендует компьютер у Comfast Inc. (АРЕНДОДАТЕЛЬ ) на 2 года, начиная с 1 января 2008 г. Grafix будет платить Comfast 4800 долларов в год, выплачиваемых авансом 1 января каждого года.Comfast несет ответственность за расходы на владение (т.е. техническое обслуживание, налог на имущество и страхование). Арендатор принимает на себя только один риск (выплата арендной платы) и одну выгоду (временное использование актива). Затраты арендодателя составили 30 000 долларов США, 10 лет жизни и амортизация по первой строке без остатка). АРЕНДОДАТЕЛЬ 31.12.08 EOY ADJS Незаработанная выручка… 4 800 долларов США. Доход от аренды…. Арендодатель на сумму 4800 долларов США обесценивает актив, потому что он не отказался от права собственности. Амортизационные расходы .. 3 000 долл. Накопленный деп… 3 000 долл.

  • 1-1-08: Первый платеж Учет ОПЕРАЦИОННОЙ АРЕНДЫ Предоплата по аренде ………… 4 800 долл. США …………….. 4800 долларов Grafix Inc. (АРЕНДАТОР) арендует компьютер у Comfast Inc. (АРЕНДОДАТЕЛЬ) на 2 года, начиная с 1 января 2008 г. Grafix будет платить Comfast 4800 долларов в год, выплачиваемых авансом 1 января каждого года. Comfast несет ответственность за расходы на владение (т.е. техническое обслуживание, налог на имущество и страхование). Арендатор принимает на себя только один риск (выплата арендной платы) и одну выгоду (временное использование актива). Затраты арендодателя составили 30 000 долларов США, 10 лет жизни и амортизация по первой строке без остатка). АРЕНДАТОР 31.12.08 EOY ADJS Расходы на аренду ……….4 800 долл. США Предоплата ……………… 4 800 долл. США

  • КАПИТАЛЬНАЯ АРЕНДА Если договор аренды соответствует ЛЮБОМУ из следующих 4 критериев на момент заключения договора аренды, аренда является КАПИТАЛЬНОЙ. * ПЕРЕДАЧА СОБСТВЕННОСТИ. В явной форме указывается передача права собственности на EOL без выплаты дополнительной компенсации. * ВАРИАНТ СДЕЛКИ ПОКУПКИ (BPO). • СРОК АРЕНДЫ, РАВНЫЙ 75% ИЛИ БОЛЕЕ • АКТИВОВ, ОСТАВАЮЩИХСЯ ПОЛЕЗНЫМ СРОКОМ СЛУЖБЫ. • МИНИМАЛЬНЫЕ АРЕНДНЫЕ ВЫПЛАТЫ (pv) СОСТАВЛЯЮТ НЕМНОГО • 90% РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АКТИВОВ.

  • КАПИТАЛЬНАЯ АРЕНДА ЗАПИСАНА ПО: Нижняя из: Справедливая стоимость активов VS. PV МИНИМАЛЬНЫХ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

  • Пример: • 1 января 2008 г. LESSOR CO. И LESSEE CO. Подписывают трехлетний безвозвратный • договор аренды на актив с расчетным экономическим сроком службы 3 года. • Отсутствуют неопределенности по сбору платежей, и арендодатель полностью выполняет свои обязательства. • Есть (3) арендные платежи на сумму 36 556 долларов каждая. Они подлежат выплате • 1 января 2008, 2009 и 2010 годов.• Справедливая стоимость актива на момент начала аренды составляет 100 000 долларов (что также является балансовой стоимостью в бухгалтерских книгах арендодателя). • Договор аренды НЕ содержит возможности продления или покупки по выгодной цене (BPO) • и актив возвращается арендодателю в конце трехлетнего периода. • Амортизация Арендатора и Арендодателя на основе ST LINE для бухгалтерских целей. • Остаточная стоимость (остаток) –0-. * Ставка привлечения дополнительных заемных средств для арендатора составляет 10%

  • * Отчетный год для каждой стороны заканчивается 31 декабря. * ПОДРАЗУМЕВАЕМЫЕ процентные ставки Арендодателя составляют 10%. Это капитальная аренда? ДА • Срок аренды равен 75% или> оставшейся суммы • срока полезного использования. 3/3 = 100% • Минимальные арендные платежи (PV) составляют не менее 90% активов • рыночной стоимости. 36 556 долларов США x 2,7 35 54 = 100 000 долларов США = 100 000 долларов США 100 000 долларов США / 100 000 долларов США = 100%

  • ЗАЯВКИ АРЕНДАТОРА ДЛЯ ЗАПИСИ АРЕНДЫ Арендованный актив ………… .. 100 000 долларов США Обязательства по аренде ……… 100 000 долларов США ДЛЯ ЗАПИСИ ПЕРВОЙ ОПЛАТЫ В ПЕРВЫЙ ДЕНЬ Обязательства по аренде ……… $ 36 556 Денежные средства ……………….. $ 36 556 Дата Выплата Проценты 10% LL прил. LL Бал. 1/1/08 $ 100,000 1/1/08 $ 36,556 $ 0 36,556 $ 63,444 1/1/09 $ 36,556 $ 6,344 $ 30,212 $ 33,232 1/1/10 $ 36,556 $ 3,323 $ 33,233 $ 0

  • ЗАПИСИ АРЕНДАТОРА ДЛЯ УЗНАВАНИЯ 1/1 ПРОЦЕНТОВ 09 Процентные расходы ………… 6 344 доллара США Обязательство по аренде …………. 6 344 доллара США ДЛЯ УЧЕТА РАСХОДОВ ПО АМОРТУ (100 000 долларов - 0 СОБЛЮДЕНИЕ) / 3 ГОДА = 33 333 доллара США Расходы на амортизацию ……… .. 33 333 доллара Накопленная амортизация …………………………………………………………………………………………………………………………… ЗАЯВКИ АРЕНДОДАТЕЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЬ ДОЛЖЕН НЕ ТОЛЬКО СООТВЕТСТВОВАТЬ (1) ИЗ ЧЕТЫРЕХ ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ КРИТЕРИЕВ АРЕНДЫ КАПИТАЛА, НО ТАКЖЕ ОБЕИХ КРИТЕРИЙ, ПЕРЕЧИСЛЕННЫХ НИЖЕ: СОБИРАЕМОСТЬ МИНИМАЛЬНЫХ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ РАЗУМНО ГАРАНТИРУЕТСЯ.НИКАКИХ ВАЖНЫХ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЕЙ В СУММЕ ЛЮБЫХ ВОЗМЕЩАЕМЫХ РАСХОДОВ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО НЕСЕТ АРЕНДОДАТЕЛЬ ПО АРЕНДЕ. Арендодатель классифицирует капитальную аренду одним из двух способов: Прямое финансирование Аренда по типу продажи

  • Прямое Финансирование • НЕ приносит арендодателю валовую прибыль • на момент подписания договора аренды. Арендодатель получает прибыль от процентного дохода во время аренды. Стоимость арендованного актива равна его РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ на дату начала аренды. ЗАЯВКИ АРЕНДОДАТЕЛЯ • Арендодатель использует это для расчета арендных платежей.Пример сверху: Теперь продолжение для АРЕНДОДАТЕЛЯ. * Это ПРЯМОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ аренды. FMV = 100 000 долларов США, что равняется стоимости, указанной в бухгалтерских книгах арендодателя. Мы знаем, что арендная плата составляет 36 556 долларов, но как это было установлено? FMV ИЛИ PV МИНИМАЛЬНЫХ АРЕНДНЫХ ВЫПЛАТ = АРЕНДА X ФАКТОР

  • FMV ИЛИ PV МИНИМАЛЬНЫХ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ = АРЕНДА X ФАКТОР $ 100 000 2,7354 (10%, 3 ГОДА ЕЖЕГОДНОЙ ПЛАТЫ; T 6-5) 36 556 долларов США. Дебиторская задолженность на 01.01.08. Дебиторская задолженность по аренде… Актив на 100 000 долларов США ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….. 36 556 долл. США Дебиторская задолженность по аренде …… .. 36 556 долл. США

  • Записи арендодателя ЗАПИСЬ ВТОРОЙ ПОЛУЧЕНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ на 1 января 2009 г. Денежные средства …… .. 36 556 долл. США заработанный процент Возврат 6 344 долл. США Дебиторская задолженность по аренде… 30 212 долл. США

  • Продажи

    -Тип Аренда. Предоставляет ВАЛОВУЮ ПРИБЫЛЬ арендодателю в начале срока аренды. Стоимость арендованного актива больше (или меньше) стоимости (или балансовой стоимости) арендодателя. ЗАЯВКИ АРЕНДОДАТЕЛЯ Арендодатель хочет получить прибыль от продажи арендованного актива и процентов в течение периода.Продолжение примера: Предположим, что FMV актива на момент начала аренды составляет 100 000 долларов, а балансовая стоимость в бухгалтерских книгах арендодателя составляет 80 000 долларов. ПРИБЫЛЬ ДИЛЕРА 100 000 долларов США - 80 000 долларов США на балансе = 20 000 долларов прибыли

  • ЗАПИСЬ АРЕНДА Аренда по типу продажи такая же, как перед дебиторской задолженностью… 100 000 долларов США …………. Товарно-материальные запасы в размере 80 000 долл. США. Доход от продаж в размере 80 000 долл. США ………. ЗАПИСИ АРЕНДОДАТЕЛЯ на сумму $ 100 000 FMV Отсюда другие записи такие же..

  • В договорах аренды типа продажи есть РАЗНИЦА в учете гарантированной и негарантированной остаточной стоимости. СПОСОБ ЗАПИСИ ПРИБЫЛИ ГАРАНТИРУЕМЫЙ Жилой дом считается частью продажи. БЕЗ ГАРАНТИИ RV не считается частью продажи. • добавление любой остаточной стоимости в предыдущий пример изменило бы • слишком много вещей, поэтому мы воспользуемся книжным примером, чтобы проиллюстрировать это.

  • По сути, поскольку негарантированная ликвидационная стоимость не может считаться частью продажи, ее ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ должна быть вычтена из ПРОДАЖ и ЗАТРАТ.Но на самом деле GP остается неизменным. Предположим, что RV оценивается в 5000 долларов при PV 3 104,60. Предположим, что арендованное оборудование стоит 85 000 долларов для дилера. Арендные платежи составляют 23 237,09 долларов США за актив на момент аренды 100000 долларов США минимальных арендных платежей = (R xf) + (RV xf) 100000 долларов США = (23 237,09 долларов США x 4,16986) + (5000 долларов США x 0,62092)

  • В основном с момента регистрации ООН -гарантированная ликвидационная стоимость не может составлять как часть продажи, ее ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ должна быть вычтена из ПРОДАЖ и ЗАТРАТ.Но на самом деле GP остается неизменным. Предположим, что RV оценивается в 5000 долларов при PV 3 104,60. Предположим, что арендованное оборудование стоит 85 000 долларов для дилера. Арендные платежи составляют 23 237,09 долларов США за актив на момент сдачи в аренду 100 000 долларов с гарантированной остаточной стоимостью Негарантированная остаточная стоимость Дебиторская задолженность по аренде .. 100 000 долларов США Дебиторская задолженность по аренде .... 100 000 COG ................... ... 85 000 долларов США ........................ 81 895,40 долларов США (85 000 - 3 104,60) Выручка от продаж .......... 100 000 долларов США Оборот ... 96 895,40 долл. США (100 тыс. - 3,104.60 PV RV) Товарно-материальные запасы .......... 85000 долларов США Товарно-материальные запасы ............ 85000 долларов США Продажи ........... 100000 долларов США - COG .... ....... $ 85 000 -------------------------- GP .............. 15000 долларов США Продажи ........... 96 895,40 долларов США - COG ... 81 895,40 долларов США --------------------- ----- GP .............. 15 000 долларов США

  • Прочие Прочие вопросы аренды

  • Варианты выгодной покупки (BPO) Предположим, что BPO составляет 10 000 долларов США, исполнимое в конце трехлетней аренды.(ВЕРНУТЬСЯ К НАШЕМУ ОРИГИНАЛЬНОМУ ПРИМЕРУ) Остаточная стоимость теперь составляет 15 000 долларов США на дату BPO. В конце 4-го года - –0-. Допустим, мы имеем дело с арендой типа ПРЯМОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ. годовая арендная плата теперь составляет FMV = АРЕНДА (ФАКТОР) + BPO (ФАКТОР) 100 000 долл. США = арендная плата (2,73554) + 10 000 долл. США (0,75131) 33 809 долл. США

  • Варианты выгодной покупки (BPO) СРОКИ ДЕПРЕЦИАЦИИ ТАКЖЕ ИЗМЕНЯЮТСЯ С ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИЕЙ • в течение ОЖИДАЕМЫХ ПОЛЕЗНЫХ СРОКОВ, а не срока аренды, поскольку предполагается, что они будут владеть им в EOL.Остаточная стоимость Негарантированная Гарантированная

  • Гарантированная Когда арендатор соглашается восполнить любой дефицит заявленной суммы, возникший в отношении актива в конце срока аренды. ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ВАЖНОЕ ВЛИЯНИЕ НА ОСТАТОЧНУЮ СТОИМОСТЬ СУММА ГОДОВОЙ АРЕНДЫ, ГАРАНТИРОВАНА ИЛИ НЕТ Первоначально мы рассчитали арендную плату следующим образом: 100 000 долларов США = Арендная плата x 2,7354 (10%, 3 года) АРЕНДА = 36 556 долларов США Теперь, если мы предположим, что остаточная стоимость также существует 100000 долларов = (аренда x 2,7354) + (10000 долларов x.75132) АРЕНДА = 33 809 долл. США

  • Гарантированный или негарантированный статус утилизации влияет на сумму МИНИМАЛЬНЫХ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖ с точки зрения определения суммы капитализированного актива. Гарантированно капитализируется. Без гарантии не капитализируется.

  • АРЕНДАТОР Гарантированно Возвращаясь к исходному примеру, рассмотрим следующие изменения: • Фактическая остаточная стоимость в EOL составляет 9 000 долларов (вместо ожидаемых ранее 10 000 долларов).• Ликвидационная стоимость ПОЛНОСТЬЮ гарантирована (при необходимости арендатор должен • заплатить 10 000 долларов наличными). • Оценочная аварийная стоимость в 10 000 долларов привела к ежегодным выплатам в размере 33 809 долларов. Какую сумму капитализирует арендатор? (33 809 долларов x 2,73554) + (10 000 долларов x 0,75131) = 100 000 долларов США

  • АРЕНДАТОР Гарантированная запись в учетную запись АРЕНДА Арендованный актив… 100 000 долларов Обязательство по аренде ……. 100 000 долларов Дата Арендная плата Проценты 10% LL adj LL баланс 1/1/08 100 000 долларов 1/1/08 33 809 долларов 0 33 809 долларов 66 191 1/1/09 33 809 долларов 6 619 27 190 долларов 39 001 1/1/10 33 809 долларов 3 900 29 909 долларов 9 092 долларов США 10 909 $ 10 001 • За последний год начисляются проценты, а затем остаточная стоимость остается в • обязательстве по аренде.ЗАПИСЬ НА ПЕРВОЕ ОПЛАТУ АРЕНДЫ ВТОРАЯ ОПЛАТА Обязательства по аренде ……. 33 809 долларов США ………… .. 33 809 долларов Процентные расходы .. 6 619 долларов Обязательства по аренде… 27 190 долларов США ………… .. 33 809 долларов США

  • АРЕНДАТОР Гарантированный (100 000 - 10 000 долларов США) / 3 = 30 000 долларов США ЗАПИСЬ НА ПЕРВЫЙ ДЕПРЕЦИАЦИЯ Срок аренды , актив возвращается арендодателю Расходы на амортизацию …… 30 000 долларов Накопленная амортизация… .. 30 000 долларов ПРЕКРАЩЕНИЕ АРЕНДЫ Фактический остаток составляет 9 000 долларов УБЫТКИ по аренде .. 1000 долларов Накопленный Деп… .. 90 000 долларов (удалить) Обязательство по аренде… 10 000 долларов (удалить) Денежные средства ……… .. 1000 долларов (оплата) Арендованное имущество… 100 000 долларов (удалить)

  • АРЕНДОДАТЕЛЬ Гарантированно Учет АРЕНДОДАТЕЛЯ такой же, с гарантированной или негарантированной остаточной стоимостью. ВКЛЮЧЕНИЕ АРЕНДЫ Дебиторская задолженность по аренде: 100 000 долл. США = (арендная плата x 2,7354) + (10 000 долл. США x 0,75132) Дебиторская задолженность по аренде …… 100 000 долл. США Актив… 100 000 долл. США

  • АРЕНДОДАТЕЛЬ Гарантированное получение ПЕРВОЙ АРЕНДЫ ) Денежные средства …… .. $ 33 809 Дебиторская задолженность по аренде ……. ЧЕХОЛ НА ВТОРОЙ АРЕНДУ $ 33 809 (ГОД СПУСТЯ) Наличными …….$ 33 809 Процентный доход…. 6 619 долл. США Дебиторская задолженность по аренде… 27 190 долл. ПРЕКРАЩЕНИЕ АРЕНДНОГО актива …… .. 9 000 долл. США (вернуть) Денежные средства ………. $ 1000 (получить гарантированный платеж) Дебиторская задолженность по аренде ……. $ 10,000

  • АРЕНДАТОР Негарантированный Арендатор капитализирует ТОЛЬКО арендные платежи (НЕ утилизационные расходы). Предположим, что теперь в EOL имеется негарантированная аварийная стоимость в размере 10,000 долларов. Примечание: арендная плата ВСЕГДА будет составлять 33 809 долларов, потому что утиль снижает ее, гарантировано это или нет. 100000 долларов = (АРЕНДА x 2.73554) + $ 10,000 (0,75131) СУММА, КАПИТАЛИЗИРОВАННАЯ ДЛЯ АРЕНДОВАННОГО АКТИВА, ЯВЛЯЕТСЯ: 33 809 долларов (2,73554) = 92 487 долларов НЕ капитализируйте утиль Арендованный актив… 92 487 долларов Обязательство по аренде… 92 487 долларов

  • АРЕНДОДАТЕЛЯ гарантирована или нет, она ВСЕГДА вычитается для расчета СУММЫ арендной платы. Напомним, однако, что арендатор не будет капитализировать сумму утиля, потому что он не обещает ее выплатить. ОДНАКО АРЕНДОДАТЕЛЬ КАПИТАЛИЗИРУЕТ СПАСАТЕЛЬНУЮ СТОИМОСТЬ ПО КАЧЕСТВУ ЕГО / ЕГО В EOL, НЕЗАВИСИМО ОТ ГАРАНТИИ ИЛИ НЕ ГАРАНТИРУЕТСЯ (ПО МЕНЯЮ ТЕОРИИ).АРЕНДНАЯ ДЕБИТОРНАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ЗАПИСАННАЯ Дебиторская задолженность по аренде .. Актив $ 100 000 ……. 100 000 долларов США 100 000 долларов США = (арендная плата x 2,7354) + (10 000 долларов США x 0,75132)

  • PPT - АРЕНДА (Глава 15) Презентация PowerPoint, бесплатная загрузка

  • АРЕНДА (Глава 15) • Цели обучения • 1. Определить и описать операционные, финансовые и налоговые цели, стимулирующие лизинг. • 2. Объясните, почему некоторые договоры аренды представляют собой договоры аренды, а некоторые - покупки / продажи, сопровождаемые заемным финансированием.• 3. Объясните основу для каждого из критериев и условий, используемых для классификации аренды. • 4. Регистрируйте все операции, связанные с операционной арендой как арендодателем, так и арендатором. • 5. Опишите и продемонстрируйте, как арендатор и арендодатель учитывают капитальную аренду. • 6. Опишите и продемонстрируйте, как арендодатель учитывает • аренду на продажу.

  • АРЕНДА Цели обучения: 7. Объяснить, как на учет аренды влияет остаточная стоимость арендованного актива.8. Опишите, как выгодная покупка влияет на учет аренды. 9. Объясните влияние исполнительных затрат, ставки дисконтирования, первоначальных прямых затрат и условных договоров аренды на учет аренды. 10. Объясните договоры продажи с обратной арендой и другие особые условия аренды и порядок их учета. 11. Обсудите основные различия между ОПБУ США и МСФО в отношении аренды. 12. Октябрь 2011 г. Охват экзаменов CPA

  • Аренда обычно представляет собой не подлежащее отмене соглашение, по которому арендодатель передает право на использование основных средств, как правило, в течение определенного периода времени, арендатору. .Арендодатель = ВЛАДЕЛЕЦ имущества Арендатор = ПОЛЬЗОВАТЕЛЬ имущества

  • Концептуальный характер аренды Вопрос о том, как сообщать об аренде, - это случай, когда сущность или форма. Арендатор = ПОЛЬЗОВАТЕЛЬ имущества; Арендодатель = ВЛАДЕЛЕЦ собственности Хотя технически юридический титул может не переходить, выгоды от использования собственности переходят.

  • Концептуальный характер аренды Существуют различные мнения относительно того, как следует учитывать определенные соглашения о долгосрочной аренде.Эти мнения варьируются от общей капитализации всех долгосрочных договоров аренды до убеждения в том, что аренда представляет собой контракты, подлежащие исполнению, которые не должны капитализироваться. Положения FASB, касающиеся учета аренды, можно охарактеризовать как поддерживающие капитализацию договоров аренды, аналогичных покупке в рассрочку.

  • Сравнение договоров капитальной аренды и выплаты в рассрочку Matrix, Inc. приобретает оборудование у Apex, Inc., выплачивая 100 000 долларов ежегодно в течение следующих десяти лет.Процентная ставка по соглашению составляет 0%. Давайте посмотрим на договоренность как на продажу в рассрочку и как договор аренды капитала. Фундаментальный характер сделки остается неизменной независимо от того, проводится ли она в форме покупки в рассрочку или аренды. Следовательно, согласно FASB, было бы непоследовательно учитывать этот договор аренды принципиально иным образом, чем при покупке в рассрочку. Следовательно, учет (представление ОБЯЗАТЕЛЬСТВА в балансовом отчете) для платежного аванса или арендной платы должен быть точно таким же. и НЕ забалансовый отчет.

  • АРЕНДА Мы отслеживаем вопрос ОТВЕТСТВЕННОСТИ, который возникает в связи с арендой. Аренда, в результате которой возникают такие отношения между должником и кредитором, называется капитальной арендой со стороны арендатора и арендодателем либо с прямым финансированием, либо с продажей. Аренда, которая не создает отношений должник / кредитор, а вместо этого учитывается как договоры аренды, определяется как операционная аренда.

  • Концептуальный характер аренды Капитализируйте аренду, по которой передаются практически все выгоды и риски, связанные с владением недвижимостью, при условии, что договор аренды не подлежит расторжению.Аренда, по которой не передаются практически все выгоды и риски, связанные с правом собственности, называется операционной арендой. ASC 840 (FAS 13 «Учет аренды», 1980)

  • Учет арендатором Аренда, НЕ отвечающая ни одному из четырех критериев, учитывается как операционная аренда. Операция по договору аренды Передача права собственности Выгодная покупка Срок аренды> = 75% ПС платежей> = 90% Нет Нет Нет Нет Да Да Да Да Капитальная аренда LO 2 Опишите критерии учета и процедуры капитализации договоров аренды со стороны арендатора.

  • Операционная аренда Не соблюдены критерии капитальной аренды. Есть договор аренды. Отнесите аренду к операционной аренде. CapitalLease

  • Операционная аренда 1 января 2011 года компания Sans Serif Publishers, Inc., занимающаяся компьютерными услугами и полиграфией, арендовала цветной копировальный аппарат у CompuDec Corporation. Соглашение об аренде предусматривает четыре ежегодных платежа в размере 100 000 долларов США, начиная с 1 января 2011 г., начала срока аренды и с 1 января в дальнейшем до 2014 г.Срок полезного использования копировального аппарата оценивается в шесть лет. Прежде чем принять решение об аренде, компания Sans Serif рассматривала возможность покупки копировального аппарата по цене 479 079 долларов за наличный расчет. Если бы на покупку копировального аппарата были взяты средства, процентная ставка составила бы 10%. Как следует классифицировать эту аренду?

  • Операционная аренда • Как следует классифицировать эту аренду? Мы применяем четыре критерия классификации: • Указывается ли в соглашении, что право собственности на актив переходит к арендатору? НЕТ • 2 Есть ли в соглашении возможность покупки по выгодной цене? НЕТ • Является ли срок аренды равным 75% или более ожидаемого экономического срока службы актива? {4 года <75% от 6 лет} НЕТ • Приведенная стоимость минимальных арендных платежей равна или превышает 90% справедливой стоимости актива? НЕТ • Расчеты: ТС MLP = 348 685 долларов = 100 000 долларов x 3.48685 ** Приведенная стоимость арендных платежей ** приведенная стоимость аннуитета в размере 1 доллар США: n = 4, i = 10% • 348 685 долларов США <90% от 479 079 долларов США = 431 171 доллар США •  Поскольку ни один из четырех критериев классификации не соблюден, это текущая аренда.

  • Варианты выбора в составе договора

    В то время как не всегда кусок пирога выбрать правильный вариант устного и / или письменного перевода терминов, положений и определений в юридической практике, я твердо уверен, что приведенный ниже анализ составление типового договора будет очень полезно и важность с точки зрения полномочий и советов.В повседневной практике практикующие юристы обычно смешивается с дилеммой разнообразия варианты, на первый взгляд, подходящие для перевода. Поэтому вопрос « Какой стандарт и кто его на самом деле устанавливает? " более чем оправдан.

    По мнению моего скромного переводчика, независимо от того, какой английский мы используем в перевод (я.е. B.E., A.E. или другие английские и т. д.) существует стандарт, на который вы несете общую ответственность для, то есть тот, который определен клиентом, или профессиональная среда, в которой вы участвуете. Например, любопытно узнать, что перевод юридического документа может удовлетворить одного конкретного клиента; хотя тот же текст не может быть положительно оценены или даже хуже того, даже отвергнуты опытный человек / компания с десятилетиями в юридической консультации.Такое несоответствие обычно вызывает много споров среди письменных / устных переводчиков, редакторы, юридические секретари, юристы и, наконец, клиентов.

    Ниже представлена ​​попытка выбрать подходящий макет, необходимый в том или ином раздел юридического документа. Однако это не свод практических правил «Как сделать свой идеальное согласие? » И никаких амбиций из меня, чтобы претендовать на введение универсального Справка.Вместо этого в статье рассматривается модель 10 разделы, в том числе статьи с разнообразием соответственно выбранные варианты [курсив] , которые могут широко использоваться в составе договоров. При этом ваш окончательный выбор из представленных альтернатив далее, конечно, будет зависеть от каждого конкретного дело.

    1. Стороны, титулы и реквизиты

    а) Настоящее Соглашение заключается, например 12 января 2005 г. (или двенадцатого января две тысячи пятого года, если того требует контекст) Стороной 1 и Стороной 2 и между ними; или

    б) Настоящее Соглашение заключено на e.г. 12 января 2005 г. Стороной 1 и Стороной 2 и между Стороной; или

    c) Настоящее Соглашение заключено, например, 12 января 2005 г. 1 и Сторона 2;

    Совершенно незаменим в переводческой практике Oxford Collocations Dictionary для студентов, изучающих английский язык предоставляет нам следующее продление в надлежащем порядке: с по заключить / вступить в / выполнить / подписать / достичь / прибыть / прийти / вести переговоры / работать над договор ) (стр.17 «Соглашение»).

    Сразу после этого обычно следуйте юридическим реквизитам указанных Сторон, для Например, как: Сторона 1 - юридическое лицо ( зарегистрировано / учреждено / основано ) в соответствии с законодательством [страна] по [дата] с регистрационным номером ___ как [an Открытое / Закрытое акционерное общество / Ограниченная ответственность Компания / Дочернее предприятие / Дочерняя компания / Полная ответственность Компания / Совместное предприятие / Партнерство / Представитель Офис и т. Д.] , юридический адрес: [юридический / почтовый адрес, включая здание / квартиру Нет., улица, город / область, почтовый индекс, страна] , должным образом представлен [имя и титул представителя], , действующий на основании [юридический документ, т.е. Устав / Статут / Устав / Полномочия Адвокат и др.] с одной стороны / одной части / как сторона первой части »и Сторона 2, с другой стороны, в дальнейшем вместе / вместе именуются« Стороны »и отдельно / индивидуально как «Сторона» заключили настоящее Соглашение на следующих условиях: _____; или последний пункт может быть расширен следующим образом: Принимая во внимание взаимные обещания и заветы изложено / обозначено / предусмотрено / предусмотрено / определено / указано / предполагается / установлено из / содержащихся в настоящем Соглашении, Стороны соглашаются / имеют договорились о следующем:

    ПОСКОЛЬКУ, Вечеринка 1 желание эл.г. , чтобы сохранить услуги Сторона 2 в соответствии с (с) / в соответствии (с) / в соответствии (с) / в соответствии (с) / в соответствии с условиями настоящего Соглашения; или

    ПОСКОЛЬКУ, Сторона 1 желает например продам и Party 2 желает купить например корпоративных прав, в результате которых Сторона 2 становится владелец эл.г. Дочернее предприятие;

    СЕЙЧАС, ПОЭТОМУ принимая во внимание обещания и взаимные договорных обязательств, содержащихся в настоящем документе, Стороны настоящим / далее соглашаются о нижеследующем:

    2. Предмет договора / Предмет договора

    a) Сторона 1 настоящим напр.

  • Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *