Бизнес на сдаче квартир посуточно: Бизнес на посуточной аренде квартир: 3 реальных кейса

Содержание

Сдача квартир посуточно — Территория инвестирования

Посуточная аренда квартир сейчас на пике популярности. Гостиницы и отели не радуют демократичными ценами, поэтому проще и дешевле снять квартиру на сутки. Именно поэтому сдача квартир посуточно – очень прибыльный бизнес.

Если у вас в собственности есть квартира (или даже несколько), то для того, чтобы начать свой бизнес, нет преград. В обратном случае стоит рассмотреть вариант субаренды. Такое жилье найти не так сложно, как может показаться. Правда, многие владельцы могут испугаться повышенного износа или дополнительных затрат на ремонт, но их можно успокоить более высокой ценой за квартиру и пообещать ремонт за свой счет.

Бизнес на посуточной аренде квартир

(Андрей Сазонов создал бизнес на посуточной аренде о чем рассказывал на вебинаре «Доходная недвижимость с 0 за 30 дней» )

Если у вас в собственности есть квартира (или даже несколько), то для того, чтобы начать свой бизнес, нет преград. В обратном случае стоит рассмотреть вариант субаренды. Такое жилье найти не так сложно, как может показаться. Правда, многие владельцы могут испугаться повышенного износа или дополнительных затрат на ремонт, но их можно успокоить более высокой ценой за квартиру и пообещать ремонт за свой счет.

Как и в любой предпринимательской деятельности, придется платить налоги. Лучше сразу зарегистрировать ИП или ЧП и определиться, по какой системе будет происходить налогообложение.

Не стоит забывать и про уборку помещения. Лучше определить для гостей время въезда и выезда, а свободные часы заняться:

  • Уборкой
  • Стиркой
  • Глажкой

Для начала эти обязанности можно выполнять самому. Вскоре, когда дело пойдет в гору, и начнет расти прибыль, можно нанять для этого сотрудника. Такие сотрудники обычно работают за почасовую оплату.

Если ни один из описанных вариантов Вам не подходит, то Вы можете рассмотреть бизнес на посуточной аренде с другого ракурса. А именно предлагать свои услуги владельцам квартир за определенный процент от прибыли. В чем же суть?

Вы предлагаете свои услуги в качестве управляющего доходной недвижимостью владельцам квартир, которым просто не хочется заниматься всей этой волокитой.

Управляющий может заниматься не только посуточной сдачей жилья, а и долгосрочной. И чем больше объектов, тем больше доход, который в дальнейшем можно будет инвестировать уже в свои собственные объекты недвижимости. Будь-то квартира в новостройке или доходный дом.

 

Идеи бизнеса. Посуточная сдача квартиры в аренду — Domik.ua

Спрос на сдаваемое в аренду жилье в столице всегда высокий и это неудивительно, ведь каждый день в Киев приезжают студенты, профессионалы в поисках работы, туристы на экскурсии, бизнесмены на деловые встречи и т.д.

Так что, если Вы решили заниматься бизнесом, связанным с недвижимостью, хорошим вариантом будет предложить рынку квартиры посуточно в Киеве .

Но спрос на аренду жилья еще не гарантирует успешного бизнеса. Чтобы быть прибыльным, нужно проявлять хорошие навыки руководства и использовать проверенные временем стратегии роста.

Для начала выясните, сколько может стоить аренда Вашей квартиры. Чтобы правильно определиться в ценах, нужно проанализировать несколько источников. Посетите агентства недвижимости, прозвоните по объявлениям в газетах. Здесь самое главное, чтобы это были профессионалы. Можете даже сделать вид, что сами подыскиваете квартиру. Поездите по квартирам, оцените их состояние и узнайте цены. Благодаря такой разведке Вы составите представление, за сколько оптимально сдавать свою квартиру. Аренда долгосрочная дело менее трудоемкое, но зато и менее прибыльное.

Более выгодный бизнес — это аренда квартир посуточно. Даже в отдаленных от центра районах аренда приличной квартиры в Киеве стоит не менее 300 грн. в сутки. В центре цены подскочат в разы. Но для тех, кто ищет жилье на сутки, это все равно выгодней, чем отель, потому что Вы предоставите в распоряжение арендатора жилье большего пространства, чем при проживании в стандартных гостиничных номерах. Кроме того, квартира имеет в наличии обустроенную кухню, что позволяет минимизировать расходы на питание в кафе и ресторанах. Вдобавок, в отличие от гостиниц, сняв квартиру в аренду, гостям города не придется оплачивать каждое имеющееся в квартире спальное место, поскольку оплата производится не за «койко-место», а за квартиру в целом.

Соответственно, никаких дополнительных расходов, связанных с проживанием в квартире гостей, арендатор не несет. И возможно именно тот район, в котором находится Ваша квартира, подойдет приезжим.

Как видите, потенциальных клиентов может быть много, но для того, чтобы найти своих арендаторов, Вам следует поработать над рекламой: подать объявление о сдаче квартиры в аренду на сайты недвижимости, в рекламные газеты. Важно к объявлению прикрепить  фотографии, которые представят жилье в наиболее выгодном свете. Чем легче соискателям будет представлять себе, какая квартира им предлагается, тем проще и быстрее они примут решение. Со временем Вы наработаете себе постоянных клиентов. Для их привлечения можно делать своим постояльцам небольшие скидки и подарки.

Правда, надо учитывать, что не обязательно Ваша квартира будет востребована ежедневно, но все равно доход будет намного больше, чем при сдаче в долгосрочную аренду. Надо учитывать, что и хлопот здесь больше. Если квартира пользуется ежедневным спросом, а в сезон это бывает практически всегда, то Вам придется постоянно готовить чистые постельные принадлежности, свежие предметы гигиены и делать уборку. В общем все, как в гостинице. За это Вам и платят за посуточную аренду гораздо больше.

Бизнес на посуточной аренде в сегодняшних реалиях —

В статье подробно разберем все “за” и “против” бизнеса на краткосрочной аренде.

Прежде, чем приступить, человек обычно составляет бизнес-план, просчитывает нужные вложения, будущий доход, возможные риски. Во многих газетах и интернет ресурсах написано, что квартира на сутки — высокодоходное дело, собственно так и считают большинство людей, не работавших в этой нише.

Начнем с того, что сдача квартир, это не высокотехнологичный бизнес, который требует больших умственных вложений, составлений всевозможных расчетов и т.д. А значит по определению и доход не может быть колоссальным. Когда читаешь блоги на раскрученных сайтах, в которых якобы люди рассказывают, как они начинали, ночами не спали, составляли расчёты и еще чего-то немыслимого, то эти рассказы вызывают улыбку, будто они собирались строить как минимум автомобильный завод.

Но, с другой стороны, когда в газетах публикуют заметки про посуточную аренду, и там якобы женщина рассказывает какой это супер бизнес, а корреспондент всем советует им заняться, то невольно хочется позвонить в редакцию и спросить, почему вы работаете за копейки в местной газете, а не купите себе пару-тройку квартир и будете жить припеваючи, имея баснословный доход.

 

Плюсы ниши “квартиры посуточно”

  • Естественно, что посуточный бизнес, хоть и не высокодоходный, но он и не связан с рисками.
  • Его легко начать, купив или сняв квартиру в субаренду, зарегистрировавшись в налоговой, подав объявления на специализированных порталах.

 

Вот собственно все. Кто хочет вплотную заняться сдачей квартир, тому следует изучить ситуацию на рынке недвижимости, сколько сейчас стоит жилье, проштудировать объявления по сдаче квартир. Краткосрочная аренда может приносить на 60-70% больше, чем сдача того же жилья на длительный срок. Это характерно для больших городов, ведь основные потребители услуги — туристы и командированные, которые не готовы переплачивать за номер в отеле, выбирая отличные условия проживания в частных апартаментах по доступной цене. Следует учесть, что в столице в среднем загруженность равняется 80%, вычесть немногочисленные издержки и получится ваша приблизительная ежемесячная прибыль. В настоящее время, с учетом нелегкой экономической ситуации ваш доход на вложенные средства будет порядка 10% в год. Учтите, что и работать вам придется семь дней в неделю.

После всего вышеперечисленного сами решайте, действительно ли это такой уж отличный бизнес.

Как начать арендный бизнес с вашей квартирой

Спрос на недвижимость постоянно растет, и многие задумываются об открытии арендного бизнеса. Тем не менее, вы должны знать, что бизнес по аренде квартир — это больше, чем просто владение помещением, и кто-то должен платить за его использование. По сути, это бизнес, и если вы не подходите к нему как таковому, вы уже обречены на провал. Если вы хотите добиться успеха в сдаче своего помещения в аренду, вы должны начать с того, чтобы вести его как настоящий бизнес.

Для начала вам нужно будет рассмотреть несколько вещей, таких как регистрация вашего бизнеса и создание для него веб-сайта. Для своего блога вы можете использовать сайт WordPress (ознакомьтесь с обзором хостинга Kinsta WordPress или SiteGround).

Проанализируйте свой рынок и проверьте своих конкурентов

Прежде чем открыть свой бизнес по аренде квартир, вам будет полезно узнать больше о рынке и ваших конкурентах. Очень важно выяснить, сколько у вас конкурентов, так как это поможет вам определить, будет ли конкуренция жесткой.Таким образом, вы можете начать думать о том, как выделиться или начать совершенно другой бизнес, если это необходимо.

Вы серьезно относитесь к тому, чтобы начать бизнес по аренде своей квартиры? В этом случае разумно поговорить с кем-то из отрасли за советом. Однако вы не можете ожидать, что ваши конкуренты научат вас бизнесу. Тем не менее, коллега-предприниматель может поделиться с вами своей мудростью, поэтому обратитесь к другим владельцам малого бизнеса, которые могут дать вам несколько советов.

Создание бюджета на капитальный ремонт и содержание

У всех компаний есть бюджет, поэтому у вашего бизнеса по аренде недвижимости он тоже должен быть.Как упоминалось ранее, в этом нет ничего простого или легкого. Следовательно, вы должны быть умны со своими деньгами, поэтому наличие бюджета необходимо. Его важность связана с дизайном вашего дома, поскольку недвижимость и ее удобства — это то, что вы предложите своим будущим арендаторам.

Вам нужен бюджет, чтобы недвижимость выглядела приемлемо. Точно так же нужны средства на его содержание и на случай любого ремонта. Чрезвычайный фонд для ремонта имеет решающее значение, так как вам не придется откладывать любые проблемы с ремонтом, которые в конечном итоге могут стать дорогостоящими.Если ваша сдаваемая в аренду квартира выглядит отлично и не имеет проблем, вы можете рассчитывать на постоянное покровительство.

Свяжитесь со своими онлайн-клиентами и взаимодействуйте с ними

Как и любой бизнес, он поможет вам узнать своих клиентов и использовать некоторые маркетинговые тактики, чтобы связаться с ними. Сейчас мы живем в эпоху цифровых технологий, поэтому необходимо взаимодействовать с вашими клиентами как онлайн, так и офлайн.

Однако, прежде чем что-либо делать, вам нужно определить конкретный целевой рынок, чтобы сфокусироваться на нем.Например, узнайте, какие люди обычно въезжают и выезжают из вашего района. Что эти люди ценят в вашем сообществе? Когда вы узнаете об этом, вы, скорее всего, найдете нужных людей, которым вы сможете предоставить свои услуги по аренде. Затем вам нужно быть в своем районе, так как он играет жизненно важную роль в жизни ваших потенциальных клиентов и арендаторов.

Вот несколько советов, как связаться с вашими онлайн-клиентами и взаимодействовать с ними:

  • Создавайте учетные записи в социальных сетях, таких как Facebook, Instagram и Pinterest, уделяя особое внимание визуальному контенту.Это позволяет вам делиться фотографиями вашей арендуемой недвижимости и близлежащих районов. Последовательное размещение важно для поддержания активного присутствия в Интернете.
  • Люди будут говорить, что вы можете использовать для продвижения своей съемной квартиры. Сделайте это, попросив своих клиентов написать отзывы на вашем веб-сайте или в блоге. Это отличный способ создать позитивный ажиотаж для вашего бизнеса.
  • Включите общественные привилегии в свои списки недвижимости, так как большинство семей ищут район с ценными характеристиками.

Уверенность в проекте как у успешного профессионала

Управлять бизнесом непросто, поэтому для успеха нужно быть в правильном настроении. Проецирование уверенности играет решающую роль в арендном бизнесе. Таким образом, вы придете к пониманию того, что вам нужно делать в качестве арендодателя. В этой ситуации вы являетесь лидером команды, а ваши арендаторы — ее участниками. Если вы будете ходить пешком, ваши жильцы будут уважать вас за это.

Вот оно.При открытии арендного бизнеса очень важно вести его как бизнес с самого начала. Примите правильную структуру и следуйте тем же шагам, которые вы бы делали, если бы занимались любым другим бизнесом. При этом вы обязательно привлечете больше потенциальных клиентов и сохраните успешную компанию по аренде квартир.

Об авторе : Лидия С. Ховхан — эксперт по цифровому маркетингу и SEO-гуру. Она публикует статьи о том, как интегрировать стратегию цифрового маркетинга с традиционным маркетингом, чтобы помочь владельцам бизнеса достичь своих целей в Интернете.

Начало работы в сфере аренды

Начало работы в сфере аренды

Если вы хотите начать заниматься арендным бизнесом, вам необходимо иметь полную информацию о правилах и положениях арендного бизнеса. Согласно опросу, проведенному Королевским институтом сертифицированных оценщиков в 2017 году, люди заинтересованы в инвестициях в арендный бизнес, и наблюдается ускоренный рост инвестиций. В обзоре говорится, что основной причиной такого быстрого ускорения является спрос и предложение максимальной арендной платы за коммерческую недвижимость.

Чтобы добиться успеха в арендном бизнесе, есть несколько советов для арендодателей, владельцев жилой или коммерческой недвижимости.

Хорошее знание Закона об арендодателе-арендодателе

Вы должны хорошо знать Закон об арендодателе-арендодателе в вашем регионе. Убедитесь, что вы ознакомлены с федеральными и государственными правилами справедливого жилья для арендодателя. Закон охватывает все вопросы, такие как залог, процесс высылки, уведомление и вопросы, связанные с содержанием.Для арендодателя важно завершить документированную процедуру и справедливый процесс взаимодействия с арендатором.

 

 

Выбор права собственности и страхового полиса

Чтобы добиться успеха в этой области, вам нужно быть умным в выборе правильной собственности для правильного арендатора. Вы должны знать требования арендатора. Будьте вежливы с ними и спрашивайте каждую спецификацию об их жилищных потребностях. Если они хотят семейный жилой дом, вы должны предоставить недвижимость в соответствии с их потребностями.

При аренде необходимо учитывать страховку. Страховой полис должен покрывать все убытки, причиненные арендаторами. Страховой полис выгоден как арендаторам, так и арендодателям.

Всегда храните залог отдельно

Вам важно рассматривать залог как отдельные деньги. Кто-то из арендодателей считает их своими, а на самом деле это деньги арендатора. В некоторых муниципалитетах действуют другие правила в отношении депозитных денег.Если вы злоупотребите залогом, вам придется понести большой ущерб.

Регулярно ухаживайте за своим имуществом

Вам необходимо позаботиться о любых проблемах, связанных с обслуживанием вашей собственности. Это может спасти вас от побочного ущерба. Регулярное техническое обслуживание также позволит вашим арендаторам понять, что вы серьезно относитесь к своей собственности, и они тоже должны это учитывать.

Регулярный осмотр имущества

Запланируйте регулярный осмотр вашей собственности.При осмотре вы можете внимательно следить и решить проблему, если обнаружите, что может спасти вас от будущей проблемы. Кроме того, убедитесь, что вы предоставили арендатору уведомление о проверке, чтобы он не встревожился.

Вопросы связи

В отношениях арендодателя и арендатора общение также является ключевым фактором. Если у вашего арендатора есть какие-то проблемы, вы должны обратить на это внимание и попытаться решить их проблемы. Хороший арендатор в вашей арендуемой недвижимости означает меньше проблем.Если ваш арендатор задерживает арендную плату, сообщите крайний срок и, если необходимо, направьте ему уведомление о выселении.

Семья и друзья являются исключением

Не смешивайте свои личные отношения с инвестициями или арендным бизнесом. Каким бы замечательным это ни казалось, позже это будет стоить вам денег. Если ваш друг не сможет платить арендную плату в будущем по какой-либо причине, это повлияет на ваш денежный поток. Просто сделайте политику и скажите им, что ничего личного.

Используйте программное обеспечение для ведения записей

Если у вас крупный арендный бизнес, вам следует подумать о программном обеспечении для ведения всех записей ваших арендаторов.Программное обеспечение должно содержать информацию о каждом арендаторе, их документацию, арендную плату в месяц и квитанцию ​​обо всем.

Ремонт имущества для увеличения арендной платы

Отремонтируйте свою собственность, чтобы увеличить спрос на аренду. Старайтесь использовать одну и ту же цветовую схему для каждого свойства. Это сэкономит вам деньги и время. Также обратите внимание на прочный и чистый пол, так как он придаст квартире современный вид. Напольное покрытие – это первое, на что обращают внимание арендаторы.

Совет старшего арендодателя

Вам также следует прислушаться к совету старшего в инвестиционном бизнесе. Долгая дискуссия с ними может быть более полезной для вас. Вы можете учиться на их ошибках и, кроме того, вы также можете научиться инвестировать в недвижимость. Кроме того, оставайтесь активными на форумах, связанных с инвестициями в недвижимость. Это увеличит ваш портфель и увеличит потенциальную прибыль.

Вы можете добиться успеха в аренде жилья, если будете рассматривать его как бизнес и быть организованным.Вы находитесь на пути к успеху в долгосрочной перспективе, если будете следовать законам штата и местным законам.

 

Начало бизнеса по аренде квартир » Бизнес-семинары BusinessCoach, Inc., Филиппины

Начало бизнеса по аренде квартир

 
Тем, кто ищет стабильный источник дохода с минимальными затратами времени, лучше всего подойдет бизнес по аренде квартир. Возможно, вы слышали много страшилок о проблемных квартиросъемщиках, но обратите внимание, что большинство арендодателей никогда не продадут свои квартиры!
 
Правда в том, что многие пенсионеры зависят от ежемесячных арендных платежей в своих повседневных расходах.Несмотря ни на что, квартиры обычно не разоряются, как многие малые предприятия. Вот почему они являются излюбленным вложением для людей, которые хотят минимального риска.
 
Однако у безопасности этого бизнеса есть обратная сторона. Меньший риск достигается за счет более низкой доходности. Возврат ваших инвестиций займет относительно много времени по сравнению с другими предприятиями. Денежный поток, хотя и стабильный, невелик по сравнению с размером инвестиций.
 
Вы также должны быть в курсе действующих законов об аренде.Правила увеличения арендной платы и процедуры выселения постоянно меняются, поэтому вы должны быть в курсе.
 
Будьте очень избирательны при отборе арендаторов. Отвергайте тех, кто имеет большие шансы не заплатить по своим обязательствам. Не допускайте и тех, кто, вероятно, причинит слишком много вреда вашей квартире.
 
Ваш договор аренды должен быть тщательно составлен. Лучше всего, если его составит юрист, имеющий опыт заключения договоров аренды. Покупка готового документа в магазине не только может привести к невыгодному соглашению, но и ваши арендаторы будут иметь меньшее представление о соглашении.
 
Требования к регистрации бизнеса по аренде квартир просты. Предполагая, что вы будете строить свой собственный, вот основные шаги:
 
• Сначала проверьте, предназначено ли имущество, которое вы имеете или планируете приобрести, для строительства жилой квартиры. Знайте также об ограничениях, таких как максимальное количество этажей, которые вы можете построить. Эти ограничения могут сделать ваши инвестиции неосуществимыми.
 
• Зарегистрируйтесь в Министерстве торговли и промышленности (DTI), если вы будете единственным владельцем собственности, или в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC), если вы планируете стать корпорацией.Попросите вашего бухгалтера или юриста подготовить необходимые документы.
 
• Получите допуск Барангая.
 
• Получите разрешение на строительство и разрешение на занятие в муниципалитете или мэрии. Там же нужно получить разрешение на пожарную безопасность.
 
• Зарегистрируйтесь в Налоговом управлении (BIR). Получите свидетельство о регистрации (COR). Это будет содержать график ваших налоговых обязательств перед национальным правительством. Если у вас все еще нет идентификационного номера налогоплательщика (ИНН), получите его в БИР вместе с вашими полномочиями на печать официальных квитанций.
 
• Распечатайте чеки.
 
Приобретение квартиры — это разумное вложение, но вы должны знать, что делаете, чтобы избежать ошибок. Поскольку квартиры требуют значительного капитала, а законы и тенденции быстро меняются, было бы благоразумно узнать больше об этом предприятии, прежде чем приступать к нему.
 
BusinessCoach, Inc., ведущий поставщик бизнес-семинаров, проводит семинары по открытию бизнеса по аренде квартир или коммерческих киосков.
 
Нажмите здесь, чтобы просмотреть подробную информацию о программе обучения: Как открыть бизнес по аренде квартир или торговых киосков »
 
*Первоначально опубликовано в Manila Bulletin.Автор Рубен Анлакан-младший (президент BusinessCoach, Inc.) Все права защищены. Запрещается воспроизводить или копировать без письменного разрешения владельцев авторских прав.
 
Вам также может понравиться:
 
Как покупать и продавать недвижимость на Филиппинах »
Как начать продавать недвижимость »

Является ли ваш домашний бизнес незаконным?

Квартирный предприниматель: Если вы им не являетесь, вы, вероятно, знаете его.У каждого есть друг, пишущий сценарий или музыку, консультирующий или пытающийся превратить хобби в источник дохода… и все это не выходя из сдаваемого в аренду жилья. Не говоря уже о буме технологических стартапов, зародившихся в жилых комнатах и ​​гаражах не только в Силиконовой долине, но и по всей территории Соединенных Штатов.

По данным SBA, домашние предприятия составляют примерно 90 174 половины 90 175 всех предприятий США. Однако управлять своим домашним бизнесом под пятой арендодателя не всегда хорошо.И помимо возможных ограничений в аренде, могут существовать фактические законы о зонировании, которые запрещают ваши усилия.

У вас может возникнуть соблазн попросить прощения перед разрешением, но будьте осторожны. Нарушение условий аренды или местных законов может привести к закрытию вашего растущего бизнеса на несколько месяцев, пока вы пытаетесь расторгнуть договор аренды и найти место, где можно вести свой квартирный бизнес.

Первое, что вы должны сделать, это взглянуть на ситуацию. Насколько плохо? Если вы еще не начали, есть некоторые ресурсы, которые вы можете использовать, чтобы увидеть, будет ли ваш бизнес на подъеме, прежде чем вы потратите много времени и усилий, просто чтобы увидеть, как он пропадет впустую.

Каждый договор аренды устанавливает, что можно и чего нельзя делать арендатору. Это ты. Иногда эти ограничения изложены в общих правилах, относящихся к зданию (часто называемых «Правилами и положениями»). Если в договоре аренды ничего не сказано, это не значит, что вы в безопасности. Если ваш бизнес потенциально может мешать другим арендаторам (на ум приходит преподавание уроков игры на барабанах…), он может нарушать другие аспекты договора аренды.

Еще один момент: если вы арендуете квартиру у владельца, CCR кондоминиума (Соглашения, кодексы и ограничения) часто налагают более строгие ограничения на домашний бизнес, чем на квартиры.

На всякий случай поговорите со своим арендодателем или владельцем здания и узнайте, сможете ли вы убедить его или ее вести себя разумно. Предоставьте гарантии того, что, как только он достигнет определенного размера или прибыльности, вы будете арендовать отдельное помещение. Учтите, что если недвижимостью управляет конгломерат (что часто бывает в случае крупных объектов), будет сложно заставить их отказаться от этого ограничения.

Далее проверьте все коды.

Как правило, есть три области, в которых ваши бизнес-планы могут столкнуться с проблемами: законы о зонировании, постановления о домашнем бизнесе и лицензирование бизнеса.

Заявленная цель зонирования состоит в разделении несовместимых видов землепользования, таких как коммерческое, жилое, сельскохозяйственное и промышленное. На самом деле, зонирование — это разрешительная система, предназначенная для предотвращения того, чтобы новая застройка наносила ущерб существующему соседнему землепользованию. Вы можете уточнить в местном отделе землепользования, как зонируется ваша собственность и что это значит для вас. Жилые, коммерческие и смешанные виды использования распространены и могут принимать разные формы. Если у вас есть время и вы хотите приложить усилия, вы можете запросить отказ — часто называемый «отклонением» — чтобы разрешить исключение из ограничения зонирования.Взаимоотношения с местными органами власти часто могут занимать много времени и быть трудными. Многие считают, что легче переехать в регион, который предварительно одобрен для смешанного или коммерческого использования.

Если в вашем районе действует постановление, касающееся надомного бизнеса, ознакомьтесь с ним, чтобы убедиться, что ваши планы приемлемы. Эти постановления могут сильно различаться, но большинство из них логичны и не позволяют вам управлять коммерческим предприятием, которое может нанести ущерб району, в котором вы живете. Например, бизнес, в котором много пешеходов или автомобилей, вряд ли будет развиваться в тихом тупике.Кроме того, эти постановления часто ограничивают количество сотрудников, которые может иметь домашний бизнес.

Вам следует съездить в мэрию и проверить, какие бизнес-лицензии вам нужны, если таковые имеются. Отсутствие лицензии может привести к штрафам и пени. Даже если вам не требуется получать лицензию, многие муниципалитеты требуют регистрации, что является менее обременительным процессом, но в равной степени рекомендуется.

Тогда, если ничего не помогает, подумайте о переезде!

Последнее, чего вы хотите, это закрыть свой бизнес как раз тогда, когда дела идут хорошо.Если вы действительно беспокоитесь о том, что нарушаете закон и просто не можете его исправить, подумайте о том, чтобы расторгнуть договор аренды и двигаться дальше. Это не всегда легко (или дешево), поскольку аренда квартиры — это формальный договор. Нарушение его без согласия может иметь тяжелые последствия, от потери вашего залога до судебного решения, которое требует от вас уплаты годовой арендной платы, даже если вы уже съехали!

Законодательные органы в целом настроены в пользу арендаторов, но вам все равно необходимо знать свои права и обязанности, прежде чем вы решите расторгнуть договор аренды и начать свой бизнес в более благоприятном районе.Опять же, проверьте условия: сколько времени осталось в аренде, каковы штрафы и можно ли их как-то смягчить, найдя нового арендатора?

Так как же разорвать текущий договор аренды квартиры, чтобы продолжить свою жизнь? Если вы окажетесь в такой ситуации, есть несколько важных вещей, которые следует учитывать, если вы хотите свести к минимуму возможные штрафы:

  • Вы были образцовым арендатором? Если вы платите арендную плату вовремя и не доставляете больших хлопот, гораздо проще добиться внимания арендодателя — сократить или разорвать договор аренды или сделать исключение для вашего домашнего бизнеса.
  • Вы близки к концу? Если ваш срок близок к концу (я бы сказал, по крайней мере, девять месяцев при годовой аренде), более вероятно, что арендодатель выпустит вас раньше, особенно если есть другие потенциальные клиенты, наблюдающие за вашим жильем. место.
  • Можете ли вы найти замену? Если вы выполняете часть работы беготни (разместите объявление или поговорите с друзьями и коллегами), обращение к арендодателю с готовым арендатором на замену может избавить вас от хлопот.Будь то субаренда или полная замена аренды, просто убедитесь, что вы знаете, каковы ваши постоянные обязательства, если таковые имеются.
  • Вы готовы потерять свой депозит? Если вы не возражаете против потери вашей безопасности, вы могли бы поговорить с домовладельцем, чтобы он освободил вас от аренды, согласившись немного заплатить за это право. Если арендодатель уверен в повторной аренде, это может быть привлекательным вариантом.

Возможно, у вас даже возникнет соблазн рискнуть и просто уйти.Не делай этого! Вы можете быть на крючке не только из-за стоимости аренды, но и из-за судебных издержек, если арендодатель подаст на вас в суд. Это также может негативно сказаться на вашей кредитоспособности и способности сдавать квартиру в будущем!

Конечно, если вы еще не начали свой квартирный бизнес, то вы в гораздо лучшем положении. Выполнение описанных выше шагов может в значительной степени гарантировать, что после того, как вы начнете свою компанию, вас не будут отвлекать отвлекающие факторы, которые могут вас остановить по техническим причинам.

Мнения, выраженные здесь обозревателями Inc.com, являются их собственными, а не мнениями Inc.com.

5 способов оценки сдаваемой в аренду недвижимости

Есть несколько вопросов, которые инвесторы должны задать себе, когда дело доходит до инвестирования их с трудом заработанных денег. Сколько вернутся инвестиции? Сколько это стоит? Но что еще более важно, инвесторы должны быть обеспокоены его стоимостью. Это особенно верно, когда вы рассматриваете возможность приобретения инвестиционной недвижимости.

Доход от инвестиционной собственности находится на историческом максимуме.Арендная плата предлагает растущий источник дохода, и это стабильный способ заработать деньги. Но прежде чем приступить к аренде недвижимости, как можно провести оценку?

Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых наиболее распространенных способах оценки элитной арендной недвижимости.

Ключевые выводы

  • Определение стоимости и рентабельности инвестиционной собственности так же важно, как и ее стоимость.
  • Инвесторы могут использовать подход сравнения продаж, модель оценки капитальных активов, доходный подход и затратный подход для определения стоимости имущества.
  • Не существует универсального решения, поэтому может потребоваться сочетание этих факторов.
4 способа оценить аренду недвижимости

1. Подход к сравнению продаж

Подход сравнения продаж (SCA) — одна из самых узнаваемых форм оценки жилой недвижимости. Этот метод наиболее широко используется оценщиками и агентами по недвижимости при оценке недвижимости.

Этот подход представляет собой просто сравнение аналогичных домов, которые были проданы или сданы в аренду на местном уровне за определенный период времени.Большинство инвесторов захотят увидеть SCA в течение значительного периода времени, чтобы выявить любые потенциально возникающие тенденции.

SCA опирается на атрибуты или функции для присвоения значения относительной цены. Эти значения могут быть основаны на определенных характеристиках, таких как количество спален и ванных комнат, гаражей и/или подъездных путей, бассейнов, террас, каминов — всего, что делает собственность уникальной и примечательной.

Цена за квадратный фут является общей и простой для понимания метрикой, которую все инвесторы могут использовать для определения того, где следует оценивать их недвижимость .Другими словами, если таунхаус площадью 2000 квадратных футов сдается по цене 1 доллар за квадратный фут, инвесторы могут разумно рассчитывать на доход в этом приблизительном размере, при условии, что аналогичные таунхаусы в этом районе также идут на это.

Пример подхода к сравнению продаж

Имейте в виду, что SCA является несколько общим, то есть каждый дом имеет уникальность, которую не всегда можно измерить. Покупатели и продавцы имеют уникальные вкусы и различия. SCA предназначен для использования в качестве исходного уровня или обоснованного мнения, а не идеального предиктора или инструмента оценки недвижимости.Это также метод, который следует использовать для сравнения с относительно похожими домами.

Таким образом, это не сработает, если вы собираетесь оценить интересующую вас собственность площадью 2000 квадратных футов с гаражом, бассейном, шестью спальнями и пятью ванными комнатами с другой собственностью, в которой вдвое меньше спален. , без бассейна и всего 1200 квадратных футов.

Для инвесторов также важно использовать сертифицированного оценщика или агента по недвижимости при запросе сравнительного анализа рынка.Это снижает риск мошеннических оценок, которые получили широкое распространение во время кризиса в сфере недвижимости 2007 года.

2. Модель ценообразования капитальных активов

Модель ценообразования капитальных активов (CAPM) является более комплексным инструментом оценки. CAPM вводит понятия риска и альтернативных издержек применительно к инвестированию в недвижимость.

Эта модель рассматривает потенциальную рентабельность инвестиций (ROI), полученную от дохода от аренды, и сравнивает ее с другими инвестициями, не связанными с риском, такими как казначейские облигации США или альтернативные формы инвестирования в недвижимость, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT). ).

В двух словах, если ожидаемая прибыль от безрисковых или гарантированных инвестиций превышает потенциальную рентабельность инвестиций от дохода от аренды, просто не имеет финансового смысла рисковать арендованной недвижимостью. Что касается риска, CAPM рассматривает риски, присущие аренде недвижимого имущества.

Факторы риска

Например, все сдаваемые в аренду объекты не одинаковы. Местоположение и возраст недвижимости являются ключевыми факторами. Аренда старой недвижимости означает, что арендодатели, скорее всего, понесут более высокие расходы на содержание.

Аренда недвижимости в районе с высоким уровнем преступности, вероятно, потребует больше мер предосторожности, чем аренда в закрытом сообществе.

Эта модель предлагает учитывать эти риски до рассмотрения ваших инвестиций или при установлении структуры арендной платы. CAPM помогает вам определить, какую прибыль вы заслуживаете, рискуя своими деньгами.

3. Доходный подход

Доходный подход фокусируется на том, какой потенциальный доход от сдачи в аренду имущества дает по сравнению с первоначальными инвестициями.Доходный подход часто используется для инвестирования в коммерческую недвижимость.

Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость, поскольку он исследует потенциальный доход от аренды недвижимости относительно первоначальных денежных затрат на покупку недвижимости.

Доходный подход основан на определении годовой ставки капитализации инвестиций. Эта ставка представляет собой прогнозируемый годовой доход от мультипликатора валовой арендной платы, деленный на текущую стоимость недвижимости.Таким образом, если покупка офисного здания стоит 120 000 долларов США, а ожидаемый ежемесячный доход от аренды составляет 1200 долларов США, ожидаемая годовая ставка капитализации составит: 14 400 (1200 долларов США x 12 месяцев) ÷ 120 000 долларов США = 0,12 или 12 %.

Это очень упрощенная модель с несколькими предположениями. Скорее всего, есть процентные расходы по ипотеке. Кроме того, будущие доходы от аренды могут быть более или менее ценными через пять лет, чем сегодня.

Многие инвесторы знакомы с чистой приведенной стоимостью денег.Применительно к недвижимости эта концепция также известна как дисконтированный денежный поток. Доллары, полученные в будущем, подвержены как инфляционному, так и дефляционному риску и для учета этого представлены в дисконтированном выражении.

4. Метод мультипликатора валовой ренты

Подход, основанный на мультипликаторе валовой арендной платы (GRM), оценивает арендуемую недвижимость на основе суммы арендной платы, которую инвестор может получать каждый год. Это быстрый и простой способ определить, стоит ли недвижимость вложений.Это, конечно, до рассмотрения каких-либо налогов, страховки, коммунальных услуг и других расходов, связанных с недвижимостью, поэтому к этому следует относиться с долей скептицизма.

Хотя это может быть похоже на доходный подход, подход с мультипликатором валовой ренты использует не чистый операционный доход в качестве ставки капитализации, а вместо этого использует валовую арендную плату.

Максимальная ставка мультипликатора валовой ренты больше единицы, в то время как максимальная ставка доходного подхода представляет собой процентное значение. Чтобы получить сравнение яблок с яблоками, вы должны посмотреть на GRM и доход от аренды других объектов, похожих на тот, который вас интересует.

Пример метода мультипликатора валовой ренты

Допустим, коммерческая недвижимость продана в интересующем вас районе за 500 000 долларов, а годовой доход — 90 000 долларов. Чтобы рассчитать его GRM, мы делим цену продажи (или стоимость имущества) на годовой доход от аренды: 500 000 долларов США ÷ 90 000 долларов США = 5,56.

Вы можете сравнить эту цифру с той, на которую смотрите, если знаете ее годовой доход от аренды. Вы можете узнать его рыночную стоимость, умножив МРЖ на его годовой доход.Если она выше той, что была продана недавно, т.е. за 500 000 долларов — возможно, оно того не стоит, так что подумайте о том, чтобы двигаться дальше.

5. Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости утверждает, что собственность стоит только того, для чего она может быть разумно использована. Он оценивается путем объединения стоимости земли и амортизированной стоимости любых улучшений.

Оценщики из этой школы часто придерживаются наивысшего и наилучшего использования, чтобы обобщить стоимостной подход к недвижимости.Он часто используется в качестве основы для оценки свободной земли.

Например, если вы являетесь застройщиком квартир и хотите приобрести три акра земли в бесплодной местности для преобразования в кондоминиумы, стоимость этой земли будет основываться на наилучшем использовании этой земли. Если земля окружена нефтяными месторождениями, а ближайший человек живет в 20 милях от нее, лучшим использованием и, следовательно, наивысшей ценностью этой собственности будет не преобразование в квартиры, а, возможно, расширение прав на бурение, чтобы найти больше нефти.

Еще один аргумент в пользу лучшего использования связан с зонированием собственности. Если предполагаемая недвижимость не зонирована под жилую застройку, ее стоимость снижается, так как застройщик понесет значительные затраты на перезонирование. Этот подход считается наиболее надежным при использовании в новых структурах и менее надежным для старых объектов. Часто это единственный надежный подход при рассмотрении свойств специального назначения.

Итог

Не существует единого способа определения стоимости арендованного имущества.Большинство серьезных инвесторов рассматривают компоненты всех этих методов оценки, прежде чем принимать инвестиционные решения об аренде недвижимости. Изучение этих вводных концепций оценки должно стать шагом в правильном направлении к участию в инвестиционной игре в сфере недвижимости.

Затем, как только вы нашли недвижимость, которая может принести вам хороший доход, найдите выгодную процентную ставку для вашей новой недвижимости с помощью ипотечного калькулятора. Использование этого инструмента также даст вам более конкретные цифры для работы при оценке потенциальной сдаваемой в аренду недвижимости.

Могу ли я вести бизнес из своей квартиры?

27 февраля 2019 г.

Сокращенная версия этой статьи изначально была опубликована   в Bushwick Daily, где инструктор TLP Мишель Итковиц является «консультантом по правам арендаторов».

Привет, я Мишель Итковиц, инструктор Платформы обучения арендаторов и советник по правам арендаторов Bushwick Daily. Это первая статья из серии, которая развенчает некоторые распространенные мифы, связанные с арендой квартиры.Как арендатор Нью-Йорка, вы имеете много прав. И что бы ни говорилось в вашем договоре аренды, эти права нельзя отнять.

Но как узнать, какие разделы вашего договора аренды являются обязательными, а какие просто… мифами? Эта серия расскажет о вашем вопросе лизинга по одному мифу за раз. Мы начнем с раздела вашего договора аренды, в котором говорится, что ваша квартира предназначена «только для проживания», и что это означает, если вы хотите вести бизнес в своей квартире.

Во-первых, давайте рассмотрим несколько общих условий аренды, касающихся использования вашей квартиры.Вот типичная старомодная форма аренды:

«КВАРТИРА И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
… Вы должны использовать квартиру только для проживания».

Вот еще пункт; этот находится в более современной аренде, сделанной на заказ крупным арендодателем для большого нового здания:

«ИСПОЛЬЗОВАНИЕ КВАРТИРЫ
Квартира должна использоваться только как частная жилая квартира для проживания и ни по какой другой причине. . … Использование домашнего офиса разрешено, если такое использование не нарушает применимые законы, и при условии, что ни сотрудники, ни клиенты не используют Квартиру в связи с таким использованием домашнего офиса.Запрещены аукционы, распродажи, публичные собрания, групповые экскурсии или выставки. Любые деловые встречи, проводимые Арендатором в Здании, должны проходить в холле Здания, и на них распространяются все положения настоящего Договора аренды, касающиеся гостей, посетителей, встреч и конференций».

А вам что, в квартире запрещено вести дела? И если вы ведете свой бизнес из своей квартиры, разве к вам никогда не придет сотрудник, чтобы помочь вам, или увидеть клиента или клиента? В Бушвике полно творцов, а офисные помещения стоят дорого.Что делать, если вы продаете небольшие партии чайного гриба или острого соуса, приготовленного в вашей гостиной? А что, если вы используете свою гостиную для чтения карт Таро для избранных клиентов?

A. Распаковка Постановления о зонировании

Закон по этому вопросу содержится в Постановлении о зонировании города Нью-Йорка («ZR»), которое сложно, поэтому мы немного прочитаем устав, а затем распакуем его. ; потерпите меня.

ZR Арт. II (Положение о жилом районе) гл.2 (Правила использования) § 22-11 (Группа использования 1) и § 22-12 (Группа использования 2) охватывают все жилые помещения. Эти группы использования допускают то, что в другом месте определено в ZR как «вспомогательное использование». В ZR § 12-10 «дополнительное использование» определяется как «… использование, которое явно связано с таким основным использованием и обычно связано с ним…», а дополнительные виды использования включают «домашние занятия».

В ZR § 12-10 домашнее занятие частично определяется следующим образом:

«(a) «Домашнее занятие» является вспомогательным использованием, которое: жилая единица или комнатная единица;

(2) осуществляется в пределах жилого помещения, комнатного помещения, … одним или несколькими жителями такого жилого помещения или комнатного помещения, за исключением случаев, когда в связи с профессиональной деятельностью одно лицо, не проживающее в таком жилом помещении или комнатная единица может быть использована; и

(3) занимает не более 25 процентов от общей площади такого жилого помещения или комнаты, но ни в коем случае не более 500 квадратных футов площади пола.

(b) В связи с работой на дому не разрешается:

(1) продавать изделия, произведенные в другом месте, кроме как в помещении;

(2) иметь внешние витрины или выкладку товаров, видимую снаружи;

(3) для хранения материалов или продуктов за пределами основного или вспомогательного здания или другого сооружения;

(4) вывешивать в округе R1 или R2 табличку с именем или другой знак, за исключением случаев, когда это разрешено в связи с профессиональной деятельностью;

(5) для внесения внешних конструктивных изменений, которые не являются обычными для жилых помещений; или

(6) для создания неприятного шума, вибрации, дыма, пыли или других твердых частиц, пахучих веществ, тепла, влажности, бликов или других нежелательных эффектов.”

Таким образом, хитрость заключается в том, чтобы выяснить, какие виды бизнеса и деятельности подпадают под определение допустимого домашнего занятия, а какие нет.

Коммерческое использование вашей квартиры должно оставаться второстепенным по сравнению с жилым использованием квартиры. Другими словами, ваша квартира должна быть в основном жилой. Ваш бизнес не может занимать более двадцати пяти процентов площади квартиры и не более 500 квадратных футов. Итак, если вы управляете компанией, которая производит биоразлагаемые зубные щетки из вашей квартиры, убедитесь, что вы занимаетесь бизнесом только в одной четверти квартиры (что будет меньше 500 квадратных футов, если только вы не живете в квартире площадью 2000 и более квадратных футов).

Нельзя продавать вещи, которые не производятся в квартире. Ничего о вашем бизнесе не будет видно снаружи квартиры; Вы не можете поставить знак снаружи. Ваш бизнес не может создавать мешающий шум, вибрацию или неприятные запахи.

Если бизнес разрешен, вы можете пригласить одного работника каждый день на бизнес, который вы ведете в своей квартире. Так что не волнуйтесь, у вас может быть один оплачиваемый сотрудник для вашего бизнеса, который устанавливает торговые автоматы в аэропортах, снабженные работами местных художников этого города (этот бизнес звучит потрясающе, кто-нибудь, пожалуйста, начните его в Бушвике).

Я всегда находил этот раздел ZR довольно случайным, но некоторые домашние занятия специально разрешены, а некоторые домашние занятия прямо запрещены. В ZR § 12-10:

«(c) Домашние занятия включают, но не ограничиваются:

• студии изящных искусств
• профессиональные офисы
• обучение не более четырех учеников одновременно, или, в случае музыкального обучения, не более одного ученика одновременно

(d) Однако домашние занятия не включают:

• рекламные агентства или агентства по связям с общественностью
• парикмахерские
• салоны красоты
• коммерческие конюшни или питомники
• кабинеты депиляции, электролиза или аналогичные кабинеты
• кабинеты или мастерские декораторов интерьеров
• офтальмологические отделы
• аптеки
• офисы недвижимости или страхования
• конторы биржевых маклеров
• ветеринария»

Итак, вы можете дать трем ученикам вязание уроки, но только один ученик уроки игры на укулеле, и не слишком громко! Что становится трудным, так это выяснить, что такое «студия изящных искусств» или «профессиональный офис» для целей закона.

B. Случаи толкования исключения из Резолюции о зонировании для домашних занятий очень специфичны.

Случаи толкования исключения из Резолюции о зонировании для домашних занятий очень специфичны.

В деле Mason v. Department of Buildings of City of New York , 307 AD2d 94 (1st Dept 2003) суд оставил в силе решение Департамента строительства г. Нью-Йорка о том, что арендатор, сдающий квартиру для использования в качестве студия звукозаписи была недопустимым домашним занятием.Суд в Мейсон отметил, что законодательная направленность исключения передает цель защиты художественного и профессионального использования, но не общего коммерческого использования. Mason в 102.

В деле Департамент зданий против владельцев и жильцов дома 86 Prospect Park Southwest , OATH Index N. 1900/06 (19 января 2007 г.), aff’d, Comm’r Dec (14 марта 2007 г.), дело Совета по стандартам и апелляциям, владелица помещения занималась бизнесом:

«в передней части своего дома, выполняя работу в качестве консультанта по развитию организации.Рассматриваемое здание было трехэтажным, а главный офис располагался в комнате у главного входа в дом. В кабинете было три стола, один из которых занимал сотрудник. [Жительница показала, что она использовала] офис для исследования, проектирования и разработки материалов для своей компании, но не видела там клиентов. [Вопрос заключался в том, нарушало ли ее использование помещений Постановление о зонировании или это] разрешенное дополнительное использование дома. [Городские власти утверждали, что арендатор] не занималась разрешенным домашним занятием, поскольку ее офис занимает больше площади, чем разрешено Постановлением о зонировании, а также потому, что «консультант по организационному развитию» не является разрешенной профессией в соответствии с Постановлением о зонировании.

В конечном счете, после решения на семнадцати страницах, Совет по стандартам и апелляциям в 86 Prospect Park Southwest установил, что использование разрешено.

C. Заменяет ли Постановление о зонировании договор аренды между сторонами?

До сих пор мы обсуждали, как большинство договоров аренды жилья запрещают вам заниматься бизнесом в своей квартире. Мы также обсудили тот факт, что есть много разрешенных домашних занятий, согласно ЗР. Таким образом, возникает вопрос – заменяет ли пособие ЗР на занятие жилищем в квартире договор между сторонами, т.е.е. типичное положение об аренде, в котором говорится, что вы должны использовать свою квартиру «только для проживания»?

ZR прямо не заявляет, что он отменяет договор аренды между сторонами или что любой запрет на «занятие дома» будет недействителен против государственной политики. Фактически, согласно делу Park West Village v. Lewis , 62 N.Y.2d 431 (1984), высший суд штата Нью-Йорк постановил, что ограничительное соглашение, ограничивающее использование арендатором и проживание в квартире исключительно для проживания, подлежит исполнению, если нарушение такого пункта приводит к нарушению существенного обязательства арендатора.В Park West Village арендатор был стабилизирован по арендной плате и всю свою психотерапевтическую практику проводил из квартиры, принимая в квартире от 15 до 22 пациентов в неделю. Суд по адресу Park West Village оставил в силе расторжение договора аренды. Но здесь нужно копнуть немного глубже.

Даже если договор аренды в Park West Village не был стабилизирован по арендной плате (и, следовательно, подвергался тщательной проверке) и даже если договор аренды не содержал запрета, ограничивающего использование арендатором только жилых целей, арендатор в Park West все равно нарушил бы ZR, потому что использование ею квартиры для проведения напряженной, постоянной психотерапевтической практики определенно не было вспомогательным.Если домашнее занятие жильца остается в пределах ЗР, то, кроме всего прочего, домашнее занятие является подсобным (второстепенным), занимает менее двадцати пяти процентов площади квартиры и не причиняет неудобства другим лицам. обитатель здания. Если это так, то занятие дома не трансформирует занятие арендатора ни во что иное, кроме проживания.

Другими словами, занятие домашним хозяйством в вашей квартире означает использование вашей квартиры только для проживания.См. Besser v. Beckett , 253 A.D.2d 648 (1st Dept 1998) («Мы отвергаем довод ответчика о том, что пункт в договоре аренды истца, ограничивающий его использование квартиры «только для проживания», обязательно требует судебного запрета, запрещающего любое коммерческое использование квартиру для уроков вокала… обучение музыке не более чем одного ученика одновременно считается разрешенным «домашним занятием» в соответствии с Постановлением о зонировании г. Нью-Йорка»).

область, где закон специально отменяет ограничения на аренду и разрешает вести этот конкретный вид бизнеса в квартире, если арендатор получил соответствующую лицензию на это.См. Marick Real Estate, LLC против Ramirez , 11 Misc.3d 42 (AT 2nd, 2005) (Использование жильцами квартиры в качестве семейного дневного ухода не нарушало условия аренды, запрещающие использование в нежилых целях.) и Carroll Street Properties. v. Puente , 4 Misc.3d 896 (AT 2nd 2004) (Использование арендатором квартиры на втором этаже в неогнестойком здании в качестве семейного дневного ухода не было недопустимым в соответствии с положением о социальных услугах, регулирующим дневной уход за детьми; арендатор был зарегистрирован семейным детским садом. поставщик, и арендатор не нарушили какие-либо правила пожарной безопасности или привели к тому, что какое-либо нарушение было установлено против здания.)

Эта и без того длинная статья выходит за рамки полного рассмотрения программ «семейного дневного ухода», установленных в § 390 Закона о социальных услугах. квартиру, убедитесь, что вы смотрите в Интернете и находите ресурсы, объясняющие, как получить лицензию на управление семейным детским садом в вашей квартире.

Прецедентное право также признало, что запрет арендатору создавать произведения искусства в своей квартире часто противоречит государственной политике.Дело, которое демонстрирует эту концепцию, а также содержит несколько очень красивых формулировок, — это дело Haberman v. Gotbaum , 182 Misc.2d 267 (NYC Civ. Ct. NY Cty. 1999), где арендодатель пытался, но не смог выселить арендатор для создания картин в своей квартире для комиссий. Судья Линг-Коэн написал:

«[Общественная] политика требует, чтобы художники, создающие произведения искусства в своих домах, не занимались использованием помещений в коммерческих целях, чтобы гарантировать крайнюю санкцию выселения… Многие художники на протяжении всей истории использовали свои дома. как художественные студии, включая Шагала, Пикассо, Джакометти, Дюшана и Джорджию О’Киф.От Бетховена, сочиняющего симфонии в своей арендованной комнате, до Энди Уорхола, создающего легендарный поп-арт в своем нью-йоркском доме/фабрике/студии, это традиция во всем мире. Фактически, Ван Гог даже сделал свою спальню предметом одной из своих самых известных картин. В биографии нью-йоркской художницы Джоан Митчелл утверждается, что она арендовала небольшой дом между Бликером и Седьмой авеню, где жила и рисовала; позже она переехала в квартиру на Девятой улице в Виллидж, где использовала гостиную как студию.Если бы каждого нью-йоркского художника, работавшего вне дома, могли выселить, то следующий Роберт Раушенберг или Энди Уорхол (все нью-йоркские художники, работавшие не дома) никогда не получили бы возможности развиваться и стать успех.»

Вы можете себе представить слова судьи в деле Haberman v. Gotbaum , применимые к современным начинающим компаниям, которые люди запускают из своих квартир. Если Facebook был запущен в комнате общежития, а Amazon — в гараже, какой следующий бизнес, который изменит правила игры, вы могли бы изобрести в своей квартире, если ваш арендодатель оставит вас в покое, чтобы развиваться?

Когда арендодатель предъявляет иск арендатору за ведение бизнеса в его квартире, арендодатель часто предъявляет иск арендатору не только за нарушение существенных обязательств по аренде, но и за неудобства.

В деле 121 Irving MGM LLC против Переса , 56 Misc.3d 694 (NYC Civ. Ct. Kings Cty. 2017) подтверждено 63 Misc3d 157(A) (AT 2nd 2019), апелляционный суд удовлетворил иск арендатора право готовить еду в своей квартире для продажи в другом месте. В деле 121 Irving v. Perez были доказательства того, что жилец использовал кухню своей съемной квартиры для приготовления от 12 до 15 блюд в день, шесть дней в неделю, для продажи вне квартиры. “ Доказательств жалоб [соседей] жильцов не обнаружено.Нет никаких признаков таких вещей, как увеличение посещаемости помещений или заражение грызунами или тараканами, пожары, наводнения или любые другие негативные последствия, возникшие в результате приготовления пищи респондентом, которое продолжалось в течение последних 16 лет». Муниципальных правонарушений в отношении помещения не было. Суд первой инстанции установил, что арендатор не вела крупный бизнес, а вместо этого являлась примером предприимчивой матери-иммигрантки, помогающей содержать свою семью, готовя домашнюю еду для рабочих на стройках.

Полное рассмотрение неприятных случаев выходит за рамки этой статьи, но достаточно сказать, что бизнес, которым вы управляете из своей квартиры, не должен никого беспокоить.

Кроме того, существует еще один возможный путь, по которому деятельность, проводимая в вашей квартире, может быть признана законной. То есть, если вы занимаетесь бизнесом в течение очень долгого времени, а арендодатель, который в противном случае имел бы юридические возражения против использования, слишком долго ждет и тем самым отказывается от своего права на возражение.

В недавнем деле в Жилищном суде суд установил, что арендодатель отказался от своего права возражать против школы карате, в которой одновременно обучались более четырех учеников, где арендатор доказал, что он руководил школой карате более 40 лет назад. к началу рассмотрения дела. Sam and Joseph Sasson LLC против Guy , 2018 WL 6718878 (NYCity Civ.Ct.), 2018 NY Slip Op. 33231(У). Поэтажные планы, датированные 1992 годом, относятся к школе карате. Владелец показал, что он знал о школе карате, возможно, еще в конце 1990-х годов.Суд постановил, что «состояние такой [длительной] продолжительности дает основание» тому, что арендодатель и/или предыдущий владелец согласились на использование.

Защита от отказа, однако, не применяется, когда невыполнение обязательств является достаточно серьезным, чтобы повлиять на общественный порядок. Bel Air Leasing L.P. v. Kuperblum , 15 Misc 3d 986, 991 (Civ. Ct., Kings Co. 2007) (принятие арендной платы после того, как стало известно о незаконной торговле наркотиками в квартире, не создает отказа).

Больше людей, чем когда-либо прежде, работают из дома.Просто убедитесь, что бизнес, которым вы управляете из своей квартиры, не ставит под угрозу вашу аренду.

Как купить жилой комплекс

Готовы ли вы вывести свою игру с недвижимостью на новый уровень? Если в прошлом вы занимались инвестициями в одну семью, вы можете задаться вопросом, что будет дальше. Таким образом, это только вопрос времени, прежде чем вы обнаружите, что изучаете, как купить жилой комплекс в качестве вашего следующего коммерческого проекта по аренде.

Покупка многоквартирного дома может показаться пугающей, но это может быть разумным вложением, особенно для инвесторов в недвижимость, которые уже имеют некоторый опыт покупки недвижимости для сдачи в аренду.Читайте дальше, чтобы узнать больше о финансах жилого комплекса.

Преимущества покупки жилого комплекса

Жилой комплекс представляет собой многоквартирный дом, состоящий из пяти и более квартир. Покупка многоквартирного комплекса — это серьезное решение, но оно имеет ряд преимуществ перед дуплексом или аналогичной жилой недвижимостью.

Меньший риск

Жилые комплексы обходятся дорого, но они снижают риск и увеличивают потенциальную прибыль из-за большого количества единиц жилья. В отличие от владельцев домов на одну семью, владельцы квартир по-прежнему будут получать доход от аренды других единиц здания, если арендатор съезжает.

  • Возможность защитить свой поток доходов за счет большего количества арендаторов.
  • Сдвигайте даты начала действия соглашения об аренде, чтобы управлять арендной платой/управлением имуществом (т. е. вы не хотите, чтобы срок аренды всех единиц жилья истекал одновременно).

Экономия за счет масштаба означает снижение затрат на техническое обслуживание на единицу продукции

  • Снижение эксплуатационных расходов на единицу продукции. Непредвиденные расходы, такие как необходимость замены крыши, менее неприятны, поскольку расходы распределяются между всеми блоками.
  • Система расчетов за коммунальные услуги (руб.). Во многих старых многоквартирных домах счетчики коммунальных услуг не измеряются индивидуально, поэтому владельцы недвижимости используют эту систему. Это метод определения счета за коммунальные услуги резидента на основе площади, количества людей, проживающих в квартире, или их комбинации.
  • Модернизация юнитов. Покупка оптом иногда может обеспечить более низкую стоимость предмета, необходимого для улучшения.

Квартиры эффективны с точки зрения налогообложения

Несмотря на то, что квартиры считаются коммерческой недвижимостью, их использование остается жилым и имеет несколько более быстрый график амортизации, чем другие коммерческие активы.

Страхование квартир от инфляции

Средний срок аренды квартиры обычно составляет один год, что позволяет арендодателю контролировать рыночную компенсацию арендной платы. Арендные ставки, как правило, растут вместе с инфляцией. Напротив, коммерческая аренда обычно фиксируется на три или пять лет или увеличивается на 1% в год.

Одобрение ссуды основывается на финансовых характеристиках недвижимости.

Кредиторы, как правило, больше сосредоточены на потенциале получения прибыли, чем на финансах инвестора.Их главная забота заключается в том, превысит ли доход от собственности требуемые платежи от инвестора.

  • Валовая арендная плата за вычетом расходов = Чистый операционный доход (NOI). Чистый операционный доход — это то, что оплачивает ваш платеж по кредиту и дает вам возможность распределять доход между владельцами / инвесторами.

Возможности для получения дополнительного дохода

Инвесторы имеют множество возможностей для получения дополнительного дохода от объектов недвижимости, таких как прачечная, тренажерный зал, бассейн или офисные помещения.Стоимость инвестиций в эти удобства распределяется по всем единицам. Довольно легко окупить затраты, взимая плату за эти удобства.

Такая простая вещь, как передача счета за мусор от арендодателя арендатору, может увеличить стоимость ваших инвестиций на несколько тысяч долларов за счет эффекта масштаба.

Типы жилых комплексов

Прежде чем инвестировать, важно разобраться в четырех типах жилых комплексов.

  •  Зданиям класса А, как правило, не более десяти лет, и в них имеется множество доступных удобств.
  • Здания класса B моложе 20 лет. Они находятся в хорошем состоянии, но в них меньше удобств, чем в зданиях класса А.
  • Зданиям класса C 30 лет или меньше, в них практически нет удобств и может потребоваться некоторый ремонт.
  • Здания класса D — это старые единицы, как правило, в районах с низким доходом. Они не имеют удобств и часто требуют серьезного ремонта.

Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости

Когда вы начинаете рассматривать различную коммерческую недвижимость, необходимо помнить о нескольких финансовых факторах.

  • Прокат рулонов. Этот документ поможет вам определить будущие проблемы с денежными потоками на основе истории вашего арендатора. В нем подробно описаны текущие суммы арендной платы за каждую единицу и количество спальных мест и ванн. Он также содержит информацию об именах текущих арендаторов, условиях каждой аренды и суммах залога.
  • Коэффициенты заполнения. Этот расчет показывает, сколько вашего времени занято арендаторами, которые платят арендную плату. Это также помогает контекстуализировать стоимость обслуживания, которая обычно составляет 40% дохода, получаемого от аренды и других источников.
  • Вакансии. Кредиторы, оценщики и андеррайтеры используют этот расчет для оценки фактической арендной платы (валовой потенциальный доход за вычетом вакантных площадей).
  • В зависимости от рыночных условий, класса активов и других факторов можно ожидать 5-15%.

Расположение и стоимость

При выборе места необходимо учитывать несколько важных моментов. Эти факторы включают данные о занятости и экономике района, данные о преступности и безопасности, а также потенциал роста стоимости недвижимости в течение следующих нескольких лет.

В дополнение к соображениям местоположения вы должны учитывать несколько важных элементов стоимости.

Выставление счетов за коммунальные услуги

Совместное использование коммунальных услуг может создать проблему, если жильцы, которые сами не оплачивают счета, злоупотребляют коммунальными услугами и увеличивают ваши расходы. Во многих случаях владельцы недвижимости внедряют систему коэффициента полезности, в которой ежемесячные расходы на коммунальные услуги делятся на количество квартир. Доля каждого арендатора в счете определяется размером, количеством спален и ванных комнат и т. д.

Риски для здоровья

Как упоминалось в разделе документации, недвижимость необходимо проверять на наличие потенциальных рисков для здоровья. Старые объекты, как правило, более опасны, поскольку они могут подвергаться воздействию загрязняющих веществ, таких как свинцовая краска или асбест. Новый владелец несет ответственность за решение этих проблем, которые могут дорого обойтись. Вы должны подумать, стоят ли эти расходы того или стоит поискать в другом месте.

Расходы на страхование

Старые здания или здания в более ветхих районах, как правило, требуют более высоких расходов на страхование.При рассмотрении свойств всегда следует спрашивать о текущих расходах на страхование. Вам также следует проконсультироваться с несколькими другими страховщиками, чтобы убедиться, что нынешний владелец не переплачивает и не недоплачивает.

Проблемы с кредитами

Есть несколько других проблем с кредитами, которые могут вызвать дополнительные расходы для инвесторов. Сантехника, которая нуждается в ремонте, может быть дорогостоящей, а также может увеличить риск загрязнения. Проблемы с кровлей, такие как плоская крыша, могут вызвать проблемы с утечкой. По сравнению с кирпичным или бетонным фасадом здания с деревянным каркасом чаще подвержены гниению и пожарам.

Инвестиционные стратегии

В дополнение к первоначальным затратам, определенные типы недвижимости могут быть лучше в качестве краткосрочных или долгосрочных инвестиций.

  • Стабилизированная недвижимость или покупка и удержание. Эти свойства обычно описываются как 90% физической занятости в течение более 90 дней. Важно понимать разницу между физическим и экономическим использованием (например, сдача квартиры в аренду и сбор арендной платы).
  • Нестабилизированные или дополнительные свойства.Эти объекты обычно нуждаются в улучшенном управлении для решения проблем с отложенным обслуживанием, простоями, проблемами с платежами арендаторов и многим другим. Владельцы отказываются от немедленного денежного потока сегодня, надеясь, что после того, как будут сделаны «улучшения», они осознают будущий прирост капитала и/или больший денежный поток завтра.

Соображения по ставке капитализации

Понимание вашей ставки капитализации (или ставки капитализации) имеет решающее значение. Это один из лучших способов определить потенциальную годовую доходность сдаваемой в аренду недвижимости.

Формула выглядит следующим образом:

Чистый операционный доход (NOI) / рыночная стоимость (или цена покупки)

Например, если недвижимость имеет рыночную стоимость 800 000 долларов США и NOI 90 000 долларов США, ставка капитализации составляет 8,9%. Как правило, более высокие ставки капитализации лучше, поэтому, если вы сравниваете два объекта, вам следует выбрать тот, у которого выше ставка капитализации.

Очень важно также глубоко изучить расходы по статьям. Вскоре вы увидите разницу между хорошо управляемыми объектами недвижимости и теми, которые таковыми не являются.

Получение кредита

Вам, вероятно, потребуется получить коммерческий кредит для финансирования покупки жилого комплекса. Источники кредита включают коммерческие банки, финансирование продавца и частные кредиты.

  • Традиционное банковское кредитование (банк или кредитные союзы)
  • Кредитор, спонсируемый государством (Fannie Mae или Freddie Mac)

Жилищные кредиты выдаются на срок от нескольких лет до 25 лет. Ссуды могут иметь фиксированные или регулируемые ставки и, в зависимости от кредитора, могут сопровождаться штрафами за досрочное погашение.Это отраслевая норма в сфере коммерческой недвижимости. Кредитное учреждение является вашим партнером и вашим лучшим защитником для надлежащей оценки всех вопросов должной осмотрительности.

Обеспечение займов с регрессом означает, что кредитор может наложить арест на личное имущество заемщика в случае неисполнения обязательств. Кредиты без права регресса — это когда кредитор не может обратиться за личным имуществом заемщика в случае дефолта.

Поиск брокера

Рекомендуется работать с брокерской или консультационной фирмой по многоквартирным кредитам.Хороший консультант будет использовать личные отношения и поможет вам найти лучший вариант финансирования для вашей ситуации и целей. Они также могут помочь с аспектами финансирования, которые сбивают с толку, включая документацию, и гарантировать, что вы получите лучшие условия займа.

Право на получение кредита

Поскольку долг увеличивает долю заемных средств, чем меньше денег вы вкладываете в начале, тем большую относительную прибыль вы можете получить. Критерии одобрения варьируются в зависимости от типа кредита, но обычно кредитору требуется хороший кредит (660+), чтобы кредитор рассмотрел его.

Заемщики также часто должны внести около 25% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Ваш кредитный рейтинг и ваш депозит будут играть ключевую роль в определении вашей процентной ставки.

Необходимая документация

Знать более сложные заключительные этапы покупки жилого комплекса может быть сложно. Вы подошли к заключительному этапу, поэтому обязательно выполните следующие действия, чтобы подготовить необходимую документацию, необходимую для закрытия собственности.

Оценка

Перед покупкой необходимо провести профессиональную оценку недвижимости.Есть несколько методов, которые могут использовать оценщики:

  • Доходный подход оценивает стоимость имущества на основе его потенциального дохода.
  • Подход сравнения продаж оценивает стоимость комплекса на основе продаж аналогичной недвижимости.
  • Затратный подход предполагает расчетную стоимость восстановления имущества плюс стоимость земли за вычетом амортизации.

Оценка физических потребностей

В этом отчете указывается текущее состояние имущества и определяется, что необходимо отремонтировать или заменить.На основе этой информации вы можете рассчитать резервы замены, которые представляют собой средства, которые, как ожидается, вам потребуются каждый год для ремонта.

Фаза I экологической оценки

В этом отчете проверяется недвижимость на наличие экологических проблем, которые могут представлять угрозу для жителей и общества. Если при первоначальной оценке обнаружено загрязнение, может потребоваться оценка фазы II или фазы III.

Обследование собственности

В этом отчете фиксируются границы собственности.Он принимает к сведению любые проблемы с титулом, которые могут повлиять на использование собственности.

Заключение

Жилые комплексы не дешевы. Тем не менее, если вы находитесь на этапе своей карьеры в сфере инвестирования в недвижимость, когда вы готовы сделать следующий шаг, они могут стоить инвестиций. Прежде чем сделать решительный шаг, поговорите с другими людьми, которые сделали решительный шаг в сфере коммерческой недвижимости. Используя этот список в качестве отправной точки, вы можете обнаружить, что ваше исследование открывает двери, которые раньше казались закрытыми.

Последнее обновление 20.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.