Аренда торгового помещения пермь: Аренда торговых помещений в Перми, снять торговую площадь, торговый павильон — база объявлений ЦИАН. Найдено

Торговое оборудование обычно устанавливается арендаторами и остается их собственностью. Как следует из их названия, торговое оборудование обычно представляет собой тяжелое оборудование, которое требует установки, чтобы недвижимость можно было использовать для достижения определенной цели, которая обычно совпадает с конкретным видом бизнеса. Таким образом, торговые приспособления появляются в сделках с коммерческой недвижимостью, а именно в коммерческой аренде.Несмотря на то, что они прикреплены к собственности на постоянной или почти постоянной основе, торговое оборудование может быть удалено и сохранено арендатором (за счет арендатора) по истечении срока аренды и выселении арендатора. Обычные торговые приспособления в Нью-Йорке включают промышленные печи и плиты, печи для пиццы и промышленные морозильники.

В случае, если арендатор оставляет свое торговое оборудование в помещении и отказывается вывозить или платить за вывоз, торговое оборудование может перейти в собственность арендодателя.Однако, если арендодатель решит удалить такое торговое оборудование, он может подать в суд на своего бывшего арендатора за любые расходы, понесенные в связи с удалением брошенного торгового оборудования. Однако часто коммерческие арендодатели вместо этого предпочитают оставить торговое оборудование (если оно находится в рабочем состоянии) и искать нового арендатора в той же сфере деятельности, что и предыдущий.

В отличие от торгового оборудования, оборудование или «постоянное оборудование» после установки становится частью имущества. Эти стационарные приспособления обычно включаются в состав всего передаваемого имущества либо в договоре аренды, либо в договоре купли-продажи. Категория «постоянные приспособления» часто охватывает незастроенные или незастроенные участки собственности, такие как задние или передние дворы и воздуховоды, а также установки, такие как качели из шин и дома на деревьях (это может варьироваться в зависимости от штата). Из-за своего характера постоянные приспособления часто используются при сделках с жилой недвижимостью.

В дополнение к знанию того, как различать торговые и стационарные приспособления, также важно знать разницу между приспособлениями, которые являются неотъемлемой частью помещения, и приспособлениями, которые просто прикрепляются.

«Прикрепленные» приспособления, как следует из их названия, прикреплены к имуществу (обычно прибиты гвоздями, винтами или приклеены) и могут быть прикреплены или не прикреплены постоянно. Подключенные приспособления может быть трудно идентифицировать, так как их количество ограничено.Обычные предметы, считающиеся прикрепленными приспособлениями, включают, помимо прочего: старинные окна, двери или фурнитуру; люстры или старинные светильники; мраморные столешницы; туалетные столики или другая сантехника; и книжные полки.

«Интегральные» приспособления прикрепляются к имуществу и необходимы для целей, для которых оно служит. К ним относятся тяжелые бытовые приборы, такие как холодильники, плиты, духовки и стиральные машины. Эти виды приспособлений являются неотъемлемой частью использования имущества.

Однако важно не путать встроенные светильники с коммерческими светильниками. В то время как торговые приспособления важны для коммерческих арендаторов и играют ключевую роль в переговорах об аренде, неотъемлемые приспособления, как правило, более важны при сделках с жилой недвижимостью и часто не находятся в центре внимания переговоров. Кроме того, в то время как торговые приспособления остаются личной собственностью , если не указано иное, составные приспособления не считаются личной собственностью, если не указано иное.

Оборудование, хотя его иногда путают и объединяют с приспособлениями, представляет собой отдельную категорию имущества, которая может иметь значение при сделках с недвижимостью.

Оборудование не прилагается лично. (Если бы это было так, то оно подпадало бы под категории приспособлений, указанные выше.) Оборудование также должно быть удалено с объекта без ущерба для предмета, имущества или людей. Хотя в контракте может быть указано множество подкатегорий оборудования, таких как «тяжелое оборудование», «опасное оборудование» и «автоматизированное оборудование», оборудование не считается частью имущества, сдаваемого в аренду или покупаемого и продаваемого.

Знание того, что отличает различные типы приспособлений, может помочь упростить процесс закрытия сделок с недвижимостью и избежать споров, которые могут разрушить сделку. Эти категории предметов следует иметь в виду при обсуждении любого типа сделки с недвижимостью, будь то покупка или аренда.

Итак, в следующий раз, когда вы обнаружите, что «влюбились» в кухню или домашнюю библиотеку на просмотре, обязательно спросите у арендодателя, что осталось, а что нет в собственности.Если вы этого не сделаете, вы можете обнаружить, что они унесли все, даже кухонную раковину.

Taso Pardalis  является партнером-основателем юридических бюро Pardalis and Nohavicka, ведущей юридической фирмы Нью-Йорка с полным спектром услуг, имеющей офисы на Манхэттене, в Квинсе и WeWork. Тасо может быть известным адвокатом, многие дела которого попали в заголовки крупных СМИ, но в глубине души он настоящий предприниматель, который верит в поддержку сообщества малого бизнеса.Его сферами деятельности являются: интеллектуальная собственность, товарные знаки, корпоративное право, коммерческое право и право в сфере недвижимости.
______________

Орион Д. Карагианнис работает клерком в Pardalis & Nohavicka. Он является кандидатом юридических наук в классе юридического факультета Нью-Йорка 2022 года. Орион является выпускником колледжа Баруха Городского университета Нью-Йорка со степенью бакалавра делового администрирования. в сфере финансов и развития недвижимости, а также имеет опыт управления недвижимостью и ее девелопмента.

Воздействие COVID-19 Аренда недвижимости

Для арендаторов розничной торговли, таких как обычные магазины и рестораны, 2020 год был тяжелым. Многие добились разного уровня успеха, перейдя на онлайн-платформы, хотя не все смогли быстро адаптироваться. Цифровые тенденции, которые были инновационными или привлекательными в начале 2020 года (например, бесконтактный заказ и оплата), стали решающим фактором для выживания, процветания или гибели. Даже после нескольких месяцев ограничений, связанных с пандемией, курортный сезон 2020 года еще больше выявил недостатки в операциях по аренде торговой недвижимости и цепочках поставок.

Продолжающаяся пандемия COVID-19 продолжает усложнять восстановление. Сектор розничной торговли пострадал по-разному; некоторые розничные продавцы получили рекордно высокую прибыль, в то время как другие были вынуждены обанкротиться. В масштабах всей отрасли проблемы, связанные с набором и удержанием персонала, сбоями в цепочках поставок и технической инфраструктурой, сочетались со снижением потребительских расходов и продолжающимися усилиями по смягчению последствий пандемии.

Тем не менее, со всеми изменениями приходит возможность. Стало очевидным, что личный опыт розничной торговли еще не умер.Нетрадиционные и специализированные ритейлеры используют рыночные условия для изучения физических витрин. Во всем можно увидеть стойкость и находчивость. И путь вперед становится яснее.

Тенденции до пандемии, влияющие на арендную розничную торговлю

Во всяком случае, COVID-19 помог ускорить тенденции, которые уже формировали меняющуюся отрасль. Электронная коммерция росла, но незначительно. До пандемии около десяти процентов розничных продаж осуществлялись через Интернет; сейчас это около 60 процентов.Посещаемость и продажи в традиционных торговых центрах снижались в течение нескольких лет; поскольку сектор одежды был одним из наиболее пострадавших секторов, торговые центры продолжали сокращаться в 2020 году вместе с их арендаторами одежды.

Привычки потребителей также изменились. Карманы удобных услуг, таких как самовывоз с тротуара, самовывоз в магазине и варианты доставки, появлялись почти везде, поскольку потребители оставались дома.

Некоторые из этих тенденций, особенно те, которые способствуют выбору потребителей и удобству, постоянно формируют будущее отрасли.Ритейлерам, которые еще не сделали этого, необходимо адаптироваться и оставаться гибкими. Вот несколько способов, с помощью которых розничные продавцы могут оставаться жизнеспособными:

• Эффективно использовать существующее пространство для лучшего управления запасами и выполнения заказов.
• Укрепление отношений с кредитными и финансовыми партнерами.
• Расширение сетей цепочки поставок за счет местных и нетрадиционных ресурсов.
• Оценка вариантов согласования условий аренды.

Способность небольших розничных продавцов договариваться об условиях аренды с арендодателями и условиях кредита с кредиторами была ключом к их выживанию.В дальнейшем ритейлерам будет важно адаптироваться к более высокой конкуренции, различным потребительским покупательским тенденциям и электронной коммерции, зная, что, хотя некоторые тенденции ускорились, другие временные сдвиги (например, отношение потребителей) станут постоянными.

Влияние COVID-19 на уровень вакантных площадей и арендную плату в сфере розничной торговли

Количество вакантных площадей в розничной торговле значительно увеличилось в результате COVID-19. В начале 2020 года средний уровень вакантных площадей колебался в районе 4,5%; но к концу года оно выросло до 5.4 процента. Прогнозируется, что в 2021 году он снова вырастет до 6,2 процента. До пандемии арендные ставки в магазинах росли примерно на два процента в год; теперь ожидается, что арендная плата снизится на один-три процента в 2021 году.

Способность арендаторов розничной торговли своевременно платить арендную плату была серьезно ограничена на ранних стадиях пандемии. В начале марта, например, около 91% арендаторов выплачивали арендную плату. Когда пандемия поразила Соединенные Штаты и правительства начали санкционировать закрытие, только 54% ​​розничных арендаторов были текущими.К концу 2020 года, когда некоторые юрисдикции начали ослаблять некоторые из своих ограничений, процент своевременной арендной платы снова увеличился примерно до 85%

Поскольку все больше арендаторов не могли платить арендную плату, а арендодатели были вынуждены соглашаться на агрессивные уступки по аренде. ухудшилось и финансовое положение помещиков. Например, компания Simon Property Group потеряла 16 процентов дохода от аренды за первые девять месяцев 2020 года. здесь .

Количество банкротств также увеличилось в 2020 году. Более 60 крупных ритейлеров, в том числе несколько публичных торговых центров, объявили о банкротстве. В то же время по всей стране закрылось более 12 200 магазинов. Результат? 159 миллионов квадратных футов торговых площадей вернулись на рынок.

Следствием такого большого количества свободных площадей является или будет общая девальвация недвижимости во многих крупных городах . Некоторые аналитики в сфере недвижимости отмечают, что для высококлассных торговых площадей требуется более низкая арендная плата, в то время как менее востребованные площади имеют более высокий уровень вакантных площадей.

Рассмотрение и изменения структуры аренды

Во избежание финансовых последствий массового невыплаты арендной платы арендаторами многие коммерческие арендодатели предоставили льготы по арендной плате в различных формах. При отсутствии официальных формулировок контракта на случай форс-мажора и других сценариев снижения арендной платы владельцы недвижимости сделали исключения:

• Снижение арендной платы временно или постоянно,
• Продлить или сократить срок аренды,
• Простить просроченные платежи и до
• Предоставлять другие льготы, связанные с использованием пространства, обновлениями и т. д.

Для арендодателей снижение арендной платы и корректировка условий аренды являются лучшей альтернативой потере большого числа арендаторов. Для торговых центров и торговых центров угроза увеличения вакансий арендаторов может иметь волновой эффект с другими арендаторами, задолженностью арендодателя или и тем, и другим. По данным Wall Street Journal, арендодатели, которые не могут быстро или легко заменить арендаторов, оказались в худшем положении при переговорах об аренде.

В одном тематическом исследовании общенациональная консалтинговая фирма по недвижимости выиграла 77 процентов концессий по аренде в 2020 году по сравнению с примерно 50 процентами в обычные годы.

Новое законодательство о помощи в связи с COVID-19

Закон о консолидированных ассигнованиях содержал дополнительные финансовые льготы в связи с COVID-19 для многих компаний, работающих в сфере торговой недвижимости. Программа защиты зарплаты (PPP) была пополнена за счет дополнительных средств для ресторанов и гостиничного бизнеса.

Специально для розничной торговли новые фонды, предназначенные для помощи независимым кинотеатрам, развлекательным заведениям и культурным центрам, должны помочь предотвратить полное закрытие и увеличить общий розничный трафик. Ожидается, что увеличение помощи по безработице будет способствовать продолжению потребительских расходов.

Приветственные новости для предприятий розничной торговли, которые находятся в состоянии банкротства или рассматривают возможность его банкротства:

• Внесены поправки в раздел 364 Кодекса о банкротстве, позволяющие предприятиям, находящимся в состоянии банкротства, подавать заявки на получение средств PPP;
• Предоставление дополнительных 60 дней (до 120) в соответствии с Кодексом о банкротстве для выполнения обязательств по аренде после подачи ходатайства в соответствии с условиями аренды нежилого недвижимого имущества с неистекшим сроком действия, что фактически дает обанкротившемуся бизнесу четырехмесячную отсрочку от арендной платы;
• Предоставление дополнительных 90 дней (до 300) для принятия или отказа в аренде нежилой недвижимости с истекшим сроком действия;
• Удалено требование залога или другой гарантии платежа для предотвращения отключения коммунальных услуг; и
• Отложенная или задержанная арендная плата и платежи поставщикам защищены от возврата, если соглашения были заключены 13 марта 2020 г. или после этой даты (за исключением сборов, штрафов или процентов).

Дополнительную информацию о законе можно найти здесь.

Тенденции и прогнозы в сфере розничной торговли на 2021 год

Есть положительные моменты и возможности как для уменьшения потерь, так и для того, чтобы смотреть в будущее. Что касается торговых центров, находящихся в затруднительном положении, наблюдается растущая тенденция обращения ритейлеров к собственности. Розничные продавцы в этом сценарии обычно бывают следующими:

Например, компания по производству товаров для дома купила торговый центр в Стэмфорде, штат Коннектикут, где она планирует открыть центр домашнего дизайна и переместить существующую витрину.Популярная подростковая видеоигра FortNite изучает возможность покупки пустующего торгового центра, чтобы использовать его в качестве своей новой штаб-квартиры, офиса и места для отдыха.

Рассмотрим торговые центры с крупными продуктовыми магазинами в качестве якорей, где отдел недвижимости продуктового магазина также владеет всей застройкой. Это была скорее традиционная стратегия в сфере недвижимости, но она помогла контролировать финансовые последствия, с которыми столкнулись другие торговые центры.

Другие розничные торговцы работают с арендодателями над переоборудованием или ремонтом существующих помещений.

Торговые центры классов B и C являются главными целями для «адаптивного повторного использования и преобразования». Типичная стратегия владельцев торговых центров, заключающаяся в том, чтобы полагаться на аренду с арендаторами, в ближайшие несколько лет необходимо будет пересмотреть. Исследования коммерческой недвижимости указывают на адаптивное повторное использование торговых центров в качестве промышленных комплексов в качестве первого варианта. Другие виды использования пустующих или переоборудованных торговых площадей могут включать, в зависимости от объекта недвижимости:

• Здравоохранение/медицина
• Образование и культура
• Офисное помещение
• Отели
• Многоквартирный дом
• Открытое пространство

Во многих из этих случаев владельцам торговых центров необходимо дополнительно изучить вопросы зонирования, разрешений и регулирования.

CBRE прогнозирует восстановление активности обычных розничных магазинов в 2021 году наряду со снижением роста продаж электронной коммерции. Чтобы это произошло, ожидайте, что некоторые из вакансий будут повторно заполнены, поскольку розничные продавцы обращаются к собственности, а также адаптируют то, как используются существующие площади. Подпиткой этого прогнозируемого подъема, вероятно, будет частный капитал, а не институциональное кредитование, поскольку традиционные банки переоценивают свои инвестиции и портфель рисков. Также ожидается, что REIT в торговых центрах будут консолидироваться для поддержания ликвидности.

Почему ожидается снижение роста электронной коммерции? Как указывает CBRE, текущий всплеск неустойчив в долгосрочной перспективе. Он уже стабилизируется. Существуют операционные и логистические проблемы для выполнения и доставки продаж электронной коммерции в таких больших масштабах. Кроме того, розничная торговля в обычных магазинах предлагает другой, часто более личный опыт, который невозможно воспроизвести в Интернете. Имея это в виду, торговые площади по-прежнему должны учитывать сохраняющийся спрос на самовывоз или покупку в Интернете / в магазине, поскольку потребители пережидают пандемию.

Ожидается рост торговой недвижимости от новых концепций и новых игроков до физических витрин. Центры здоровья и хорошего самочувствия, а также амбулаторные медицинские центры могут помочь заполнить некоторые вакансии, оставленные обанкротившимися крупными ритейлерами. Набег Amazon на физическую недвижимость с ее различными брендами, вероятно, повлияет на другие онлайн-платформы для изучения торговых площадей. Продуктовые магазины, зоомагазины, магазины шаговой доступности и рестораны быстрого обслуживания — все это секторы розничной торговли, которые будут расти в 2021 и 2022 годах.

В наиболее устойчивых секторах торговой недвижимости предельные ставки могут стать более сжатыми в краткосрочной перспективе по мере роста спроса, сокращения предложения и наличия долга.

Узнайте больше о влиянии COVID-19 на предельные ставки.

В будущем существует (и, возможно, всегда будет) баланс между электронной коммерцией и личным розничным опытом. Те, кто вступил в пандемию с прочной финансовой базой, часто находили способы использовать текущий рынок в своих интересах.

Перед инвесторами, владельцами и арендаторами стоит задача пережить еще несколько месяцев экономической и финансовой неопределенности. Сотрудничество с внешними экспертами, такими как команда PBMares по недвижимости, может иметь значение; знающие консультанты могут помочь заинтересованным сторонам в сфере недвижимости определить возможности, спланировать неопределенность, уменьшить убытки и подготовиться к будущему.

Вопросы или комментарии? Свяжитесь с Ронни Пачино, CPA/ABV/CFF, CGMA, MBA, налоговым партнером в нашем офисе в Балтиморе.

Глоссарий недвижимости | Transwestern

Аренда – это структура собственности, при которой временное право пользования землей было предоставлено землевладельцем другой стороне. (См. «Аренда земли».) Хотя арендаторы не владеют землей, они могут улучшать землю и эксплуатировать ее, как это предусмотрено в договоре аренды земли, в течение срока аренды.

Типы аренды

Triple Net Lease или NNN Lease:  Договор аренды, по которому арендатор выплачивает базовую арендную плату за вычетом (или в дополнение к) фактических операционных расходов.Операционные расходы обычно делятся на три типа: обслуживание мест общего пользования (или CAM), которое может включать услуги по уборке и/или коммунальные услуги; налоги; и страхование имущества — отсюда и ярлык «тройной нетто», относящийся к трем чистым расходам. Арендодатель отвечает за крышу, строение и иногда за парковку. Аренда NNN сводит к минимуму подверженность арендодателя растущим эксплуатационным расходам и обеспечивает предсказуемый поток доходов от базовой арендной платы.

Аренда базового года или модифицированная валовая аренда:  Соглашение об аренде, по которому арендатор выплачивает совокупную сумму арендной платы за базовый или первый год плюс сумму, отражающую увеличение эксплуатационных расходов арендодателя по сравнению с базовым годом.В первый год аренды базового года ставка базового года предназначена для компенсации арендодателю за строение и его эксплуатацию, включая техническое обслуживание, налоги и страхование имущества. В последующие годы арендодатель может взимать дополнительную сумму для покрытия растущих эксплуатационных расходов. Аренда базового года подвергает арендодателя определенной степени инфляции операционных расходов, но также приносит пользу арендодателю, если расходы уменьшаются.

Аренда с полным обслуживанием или полная аренда : договор аренды, по которому арендатор платит единую сумму арендной платы, а арендодатель покрывает все расходы.Поскольку арендодатель подвергается потенциальному увеличению операционных и административных расходов, договор аренды обычно включает в себя эскалаторы арендной платы или встроенные повышения в фиксированных точках в течение срока аренды. Арендодатель может увеличить прибыль за счет снижения издержек. Хотя это редкость в обычной аренде офисов, валовая аренда может понравиться фирмам, переходящим из коворкингов, которые обычно предлагают аналогичный доступ «под ключ» к помещениям, управляемым арендодателем, в соответствии с соглашением о членстве.

Лизинговая деятельность

Арендная деятельность – это термин, который относится к количеству подписанных договоров аренды или площади в квадратных футах, заключенных за определенный период, без учета занятости.Как правило, договоры аренды заключаются за много месяцев до того, как арендатор занимает помещение. Такая договоренность означает, что договор аренды может быть заключен в данном квартале, но обязательство по площади не будет отображаться в цифрах поглощения до тех пор, пока площадь не будет занята в какой-то момент в будущем. Лизинговая деятельность включает прямую аренду, субаренду и расширение существующих договоров аренды. К аренде также относится любая деятельность по подготовке к сдаче в аренду строящихся, планируемых или реконструируемых зданий.

LEED® (Лидерство в энергетическом и экологическом дизайне)

LEED — это сторонняя программа сертификации в рамках U.С. Совет по экологическому строительству (USGBC). Это признанный на национальном уровне эталон проектирования, строительства и эксплуатации высокоэффективных устойчивых зданий. Уровни сертификатов следующие: Сертифицированный, Серебряный, Золотой или Платиновый. Уровни основаны на баллах, полученных в шести областях: устойчивые объекты, эффективность использования воды, энергия и атмосфера, материалы и ресурсы, качество внутренней среды и инновации в дизайне.

Письмо о намерениях (LOI)

Письмо о намерениях представляет собой соглашение(я) между двумя или более сторонами до заключения фактического соглашения, такого как договор аренды.Он похож на перечень условий или меморандум о взаимопонимании (MOU). Хотя LOI могут не иметь обязательной силы, их положениями могут быть, например, неразглашение и эксклюзивность. Цель состоит в том, чтобы защитить обе стороны в транзакции до тех пор, пока транзакция не будет выполнена.

Центр образа жизни

Тип торговой недвижимости в городской среде или на главной улице с движением пешеходов в центре и с движением транспортных средств по периметру. Арендаторами, как правило, являются высококлассные специализированные магазины национальной сети, рестораны и театры.

Коэффициент нагрузки или коэффициент ядра

Коэффициент загрузки рассчитывается путем деления арендуемой площади здания (RBA) на полезную площадь. Затем этот коэффициент можно применить к полезной площади, чтобы преобразовать ее в RBA для сравнения. На рынках, где помещения сдаются в аренду на основе полезной площади, если коэффициент загрузки составляет 15 процентов, то полезную площадь можно умножить на 1,15, что приведет к RBA.

Наверх

М

Производственное здание

Объект, используемый для преобразования, изготовления или сборки сырья или частично обработанных материалов в продукты или товары.

Здание медицинского кабинета (MOB)

Структура, большая часть внутренней части которой предназначена для размещения медицинских работников, таких как врачи и стоматологи, или медицинских работников, которые проводят осмотры с помощью специального оборудования. Как правило, здания имеют более прочные механические, электрические и водопроводные системы, а также усиленные полы для размещения многочисленных кабинетов для осмотра и тяжелого медицинского оборудования.

Офисное здание с несколькими арендаторами и офисное здание с одним арендатором

Multitenant — это здание, которое не занято владельцем, и помещение, которое сдается в аренду двум или более арендаторам.Один арендатор – это здание, в отношении которого существует одно обязательство по аренде.

Наверх

Н

Районный торговый центр

Этот тип торговой недвижимости чаще всего встречается в Соединенных Штатах. Якорные супермаркеты и аптеки, центры, как правило, представляют собой одноуровневые прямоугольные конструкции с наземной парковкой спереди и зонами погрузки товаров сзади. Они предусматривают продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.) и бытовые услуги (прачечная, химчистка и т. д.) для повседневных бытовых нужд ближайшего района.

Чистое поглощение

Чистое изменение занимаемой площади за указанный период времени. Это изменение измеряется в квадратных футах на уровне здания, субрынка и рынка. Эта цифра отражает количество занятого пространства, а также количество освобожденного пространства. Чистое поглощение может быть как положительным, так и отрицательным и должно отражать увеличение и уменьшение уровня запасов.

Чистый операционный доход (NOI)

Доход, полученный после вычета операционных расходов, но до вычета налогов и финансовых расходов.

Наверх

О

Стоимость размещения

Включает арендную плату, налоги на недвижимость и личное имущество, а также расходы на страхование, износ и амортизацию.

Офис Кондо

Сокращенный от «офисный кондоминиум», этот термин относится к структуре владения офисной недвижимостью, в которой отдельные единицы, размещенные в одном здании, продаются независимым владельцам.Как правило, существуют соглашения, которые регулируют деятельность, которую можно выполнять, и улучшения, которые можно внести в каждую единицу. Такие ковенанты также предусматривают распределение затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией общих элементов здания, таких как крыша и лифты.

Многоканальная розничная торговля

Слияние онлайновых и обычных розничных операций, чтобы клиенты могли покупать и возвращать товары более чем через один «канал». Например, они могут купить в Интернете и вернуть в магазине (BORIS), купить в Интернете и получить в магазине (BOPIS), купить в Интернете и получить в шкафчике и т. д.

Оппортунистические инвестиции

Разработка проекта недвижимости с нуля считается оппортунистической инвестицией. Это инвестиции в участок или участок, которые обычно включают некоторые или все из следующих действий: изменение зонирования для использования или плотности, или и то, и другое; чистая новостройка или строительство с нуля; перевод здания из одного вида в другой; полная внутренняя или значительная реконструкция здания, требующая, чтобы оно было полностью пустым; введение видов использования, ранее не встречавшихся на этом участке или в этой области; и т.п.

Наверх

Р

Блок питания

Крупнейшие типы объектов розничной торговли, как правило, представлены тремя или более крупными розничными сетями, такими как Home Depot, Target и Walmart. Различные мелкие розничные торговцы обычно группируются вместе в конфигурации общественного торгового центра. Энергетические центры обычно состоят из нескольких больших зданий, которые представляют собой одноуровневые прямоугольные конструкции с наземной парковкой спереди и зонами погрузки товаров сзади.Зачастую на функции и архитектуру в этих местах тратится больше денег, чем в крупных торговых центрах.

Выпущенное пространство

Помещение, которое физически занято арендатором, субарендатором или владельцем. Занятое пространство рассчитывается путем вычитания общего количества свободных площадей из общего инвентаря конкурентов. Если из расчета исключается подсобное помещение, то рекомендуется термин «прямое занимаемое помещение».

Предлагается или планируется

Здание, получившее разрешение на зонирование, но строительство которого еще не началось.

Наверх

Р

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT)

REIT — это компания, которая владеет или финансирует приносящие доход активы, такие как квартиры, торговые центры, офисы и склады. Он также может инвестировать в права на воздух или воду, несобранный урожай, постоянные постройки и структурные компоненты, которые являются частью постройки, но сами по себе не приносят дохода. Акции REIT могут продаваться как акции и могут позволить владельцам акций участвовать в рынке недвижимости.

Недвижимость в собственности (REO)

Продажа, при которой кредитор, институциональный или частный, продает собственность, которую кредитор забрал обратно посредством обращения взыскания.

Место для сброса

Иногда его называют «помещением второго поколения». Оно относится к существующему пространству, которое ранее занимал арендатор.

Вариант продления

Право арендатора продлить срок аренды на определенный период времени по заранее установленной арендной ставке. Во многих случаях ставка определяется как процент от рыночной арендной платы, а в других случаях ставка представляет собой определенную сумму в долларах.Опция автоматического продления — это тип опции продления, при котором срок аренды продлевается автоматически в дату истечения срока без какого-либо уведомления. Часто указывается дата, к которой эта опция должна быть выполнена; в противном случае срок действия опциона истекает.

Арендуемая площадь здания (RBA)

Общая площадь здания, которое может быть занято арендатором или закреплено за ним с целью определения общей суммы арендных обязательств арендатора. Как правило, RBA включает в себя общие зоны в здании, включая коридоры, вестибюли, ванные комнаты и шкафы для телефонов и данных.

Возврат инвестиций (ROI)

Мера стоимости, создаваемой инвестициями в недвижимость. Это разница между чистой прибылью от инвестирования в недвижимость за вычетом чистых затрат от инвестирования в недвижимость, деленная на цену покупки недвижимости. Обычно он указывается в процентах.

Наверх

С

Продажа или обратная аренда

Недвижимость, занимаемая владельцем, которая продается стороннему инвестору.Предыдущий владелец становится арендатором, который платит арендную плату новому владельцу. Эта тактика позволяет владельцам собственности конвертировать свою собственность (капитал) в наличные деньги, продолжая занимать собственность. Срок аренды продавца (теперь арендатора) должен составлять два или более года.

Сервисный центр или выставочный зал

Тип гибкого объекта, характеризующийся значительной демонстрационной площадью, обычно выходящей на автостраду или главную дорогу.

Теневое пространство

Часть арендуемой площади, которая не используется арендатором.Эта площадь может включать неиспользуемое пространство, которое арендатор арендовал и удерживает для ожидаемого будущего роста. Он также может включать неиспользуемые площади, которые ранее были заняты, но больше не используются в результате сокращения штата компании. Теневое пространство трудно измерить, потому что оно официально не продается и не отслеживается в отраслевых базах данных.

Пространство оболочки

Пространство в здании, которое в настоящее время не застроено.

Спекулятивный

Здание, спроектированное и построенное без предварительной сдачи в аренду.Строительство начинается без предварительного релиза, когда застройщик считает, что спрос на этот тип здания на этом рынке или субрынке настолько велик, что обязательство по аренде обязательно будет выполнено.

Стабилизированный уровень капсюля

Стабилизированная ставка капитализации — это соотношение между чистым операционным доходом, полученным от собственности при достижении целевого уровня загрузки, и ее покупной стоимостью.

План штабелирования

Поэтажное графическое изображение каждого этажа и помещения в здании.На плане указан номер люкса, площадь каждого люкса и арендатор, занимающий каждый. Во многих планах стекирования также указываются даты истечения срока аренды, чтобы дать быстрый обзор степени занятости внутри здания.

Торговый центр Стрип

Торговый центр Strip представляет собой примыкающий ряд магазинов или точек обслуживания, которые управляются как целостная торговая единица с парковкой на территории, обычно расположенной перед магазинами. Открытые навесы могут соединять витрины магазинов, но в торговом центре нет закрытых проходов, соединяющих магазины.Центр полосы может быть расположен в виде прямой линии или может иметь L-образную или U-образную форму.

Субаренда помещений

Помещения, сдаваемые в аренду не напрямую арендодателем, а косвенно арендатором.

Субмаркет

Субрынки — это географические подразделения рынков. Эти более мелкие подразделения или границы обычно признаются и принимаются отраслью недвижимости и деловым сообществом на рынке и в регионе. Субрынки — это географические границы, очерчивающие основные области, которые конкурируют друг с другом, и вместе они составляют общепринятый вторичный набор областей конкуренции.В сфере недвижимости субрынки зависят от типа здания и представляют собой непересекающиеся смежные географические обозначения с совокупной суммой, соответствующей границам рынка. Они содержат свойства, достаточные для предоставления значимой информации для сводной статистики.

Наверх

Т

Здание телекоммуникаций/хостинга данных

Телекоммуникационное имущество, определяемое как здание, 75% или более арендуемой площади которого предназначено для использования в телекоммуникациях.Использование в телекоммуникациях включает, помимо прочего, отель-оператор (телекоммуникации), провайдеров колокейшн, сервер, средства веб-хостинга, точку присутствия (POP), точку доступа к сети (NAP), центр данных/кибер-центр, коммутационные центры, провайдеров интернет-услуг ( поставщика услуг Интернета), фермы серверов и т. д. Примечание. Тот факт, что арендатор телекоммуникационных услуг находится на объекте, не делает его объектом телекоммуникационных услуг. (Например, крупные компании, такие как AT&T, Sprint и Qwest).

Пособие на улучшение жильцов

Сумма денег, которую арендодатель соглашается дать арендатору для ремонта помещения арендатора, обычно выражается в долларах за квадратный фут.Сумма является предметом переговоров между арендодателем и арендатором. На большинстве рынков существует «стандартный» диапазон надбавок на улучшение арендатора, который чаще всего включается в договоры аренды.

Общий инвентарь

Общее количество зданий и общая площадь (чистая арендуемая площадь) в конкурентной инвентаризации. Строящиеся здания не включаются в общий инвентарь. Общий запас увеличивается при сдаче нового здания и уменьшается при сносе существующего здания или изменении его назначения.Общая инвентаризация включает в себя реконструируемую недвижимость, если здание остается пригодным для проживания во время реконструкции, но не включает недвижимость, переоборудованную для другого использования. Общий запас обычно измеряется на уровне субрынка и рынка. Должно быть предоставлено описание характеристик и числовых порогов, составляющих общий кадастр. Общая цифра запасов может варьироваться от одного поставщика данных к другому в результате индивидуальных определений того, что составляет конкурентный запас.

Транзитно-ориентированное развитие (TOD)

Проекты в сфере недвижимости, построенные вокруг общественного транспорта, чтобы максимально увеличить доступ к общим видам транспорта. Как правило, проект TOD является плотным и доступным для пешеходов, и он включает в себя сочетание таких видов использования, как жилое, офисное, торговое, гостиничное и развлекательное.

Тройной чистый лизинг (NNN)

Договор аренды, по которому арендатор выплачивает базовую арендную плату за вычетом (или в дополнение к) фактических операционных расходов. Операционные расходы обычно делятся на три типа: обслуживание мест общего пользования (или CAM), которое может включать услуги по уборке и/или коммунальные услуги; налоги; и страхование имущества — отсюда и ярлык «тройной нетто», относящийся к трем чистым расходам.Арендодатель отвечает за крышу, строение и иногда за парковку. Аренда NNN сводит к минимуму подверженность арендодателя растущим эксплуатационным расходам и обеспечивает предсказуемый поток доходов от базовой арендной платы.

Трофейное здание

Знаковое здание, расположенное в очень привлекательном субрынке, спроектированное признанным архитектором и отличающееся высококачественной отделкой и современными или эффективными системами. В этом здании одни из самых высоких арендных ставок на рынке, и более 80 процентов заняты лучшими арендаторами рынка.Он пользуется большим спросом у институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды и страховые компании, а также у иностранных инвесторов. Эти свойства более желательны, чем здания класса А.

Радиус поворота грузовика

Самый крутой поворот, который может сделать грузовик, в зависимости от нескольких переменных, таких как конфигурация грузовика, размер прицепа и расположение соседних объектов, которые препятствуют внутреннему радиусу поворота.

Наверх

У

Строится

Строящееся здание, когда получены разрешения на строительство и начаты земляные работы.Если на участке проводится реконструкция, снос существующих построек не обязательно указывает на начало строительства. Участки иногда расчищают за годы до закладки фундамента.

На реконструкции

Обычно здание находится на реконструкции, когда получено разрешение на строительство и начат снос. Здание считается реновируемым, если в нем остаются жилые помещения на время строительства. Если существующее здание сильно распотрошено (т. е. лифты и ванные комнаты не работают, и, следовательно, оно не может быть занято арендатором), то здание должно быть снято с инвентаризации и возвращено при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Полезная площадь

Этот относительный термин лучше всего сравнивать с арендуемой площадью. Полезная площадь — это площадь, которую арендаторы могут фактически использовать в рамках арендованных ими площадей. Например, колонны внутри помещения арендатора учитываются при расчете арендуемой площади, но пространство, занимаемое колонной, не может быть использовано арендатором. В полезную площадь арендатора не входят помещения общего пользования в здании.

Наверх

В

Уровень вакансий

Показатель, выраженный в процентах от общего объема свободного места, разделенный на общий объем инвентаря.Это измерение обычно применяется к зданию, субрынку или рынку.

Дополнительные инвестиции

Инвестиции в недвижимость с существующим денежным потоком (и стоимостью), которые могут быть увеличены за счет увеличения заполняемости, арендной платы или того и другого. Владельцы обычно выполняют одно или несколько из следующих действий, чтобы повысить ценность здания: улучшают или заменяют строительные системы, обеспечивают новую отделку, вводят новые удобства, улучшают доступ или циркуляцию в здании, увеличивают площадь в квадратных футах и ​​т. д.

Наверх

Вт

Оценка ходьбы

Показатель ходьбы — это число от 0 до 100, которое измеряет количество удобств, таких как магазины, предприятия, парки, театры и школы, до которых можно добраться пешком в радиусе 1 мили от определенного адреса. Чем выше число, тем больше доступ к удобствам.

Склад

Помещение, используемое в основном для хранения или распределения или и того, и другого материалов, товаров и товаров.

Наверх

З

Зонирование

Законодательные постановления, определяющие разрешенное использование земли и контролирующие строительство улучшений в городах или округах. Общие обозначения: «C» для коммерческих (торговых и офисных), «M» или «I» для промышленных и «R» для жилых помещений (R1 для одной семьи, R2 для нескольких семей с низкой плотностью, R3 и R4 для нескольких семей с более высокой плотностью). . Правила зонирования уникальны для конкретных областей, и обозначения могут отличаться.

* Источник: НАИОП, Трансвестерн

Пересмотр условий коммерческой аренды — Блог SquareFoot

За последние несколько недель COVID-19 быстро распространился по Соединенным Штатам, вынудив предприятия закрыть свои двери, вынудив многих сотрудников работать из дома и вызвав рекордное количество людей— 6,6 миллиона американцев — заявить о безработице в течение одной недели. В эти неопределенные времена многие из нас ищут способы сократить расходы.Если ваш бизнес не приносит достаточно денег или, что еще хуже, был вынужден временно закрыться, вы можете рассмотреть возможность пересмотра условий аренды вашего коммерческого помещения.

Одной из основных причин, по которой арендаторы пересматривают договор коммерческой аренды, является временное или постоянное снижение суммы, которую они должны платить за аренду помещения. Давайте обсудим причины, по которым вы бы пересмотрели условия, типы повторных переговоров, которые вы можете запросить, и как сделать запрос.

Зачем мне пересматривать договор аренды?

Даже если COVID-19 не заставляет вас пересматривать договор аренды, изучение того, как это сделать, все равно принесет вам пользу.Когда ваша аренда подлежит продлению или если рынок меняется, пересмотр условий аренды принесет вам пользу в долгосрочной перспективе. Например, вы можете запросить более высокую надбавку на улучшение арендатора или другую продолжительность аренды. Кроме того, ваш бизнес может столкнуться с финансовыми трудностями, не связанными с COVID-19, в будущем, и знание того, как пересмотреть договор коммерческой аренды, может сэкономить бизнес.

Хорошо, все это веские причины для арендатора пересмотреть условия, но почему арендодатель позволяет арендатору платить меньше за аренду? Помните, что эти неопределенные времена затрагивают всех.Ваш арендодатель, вероятно, также беспокоится о финансах и бизнесе. Кроме того, если вы много лет были отличным арендатором и у вас хорошие отношения с арендодателем, ваш бизнес может быть трудно заменить.

Связано с: Как выйти из договора коммерческой аренды безболезненно

Какие варианты пересмотра условий у меня есть?

Прежде чем обратиться к домовладельцу с просьбой о пересмотре условий, вы должны выяснить, чего вы хотите, и составить план, как это получить. Вот несколько запросов, которые вы можете рассмотреть в связи с COVID-19 (или из-за общих финансовых трудностей):

Снижение арендной платы

Если срок аренды истек и вы планируете сделать пересмотр условий постоянным, вы можете просить более дешевую ежемесячную арендную плату.Особенно, если рыночные условия указывают на то, что вы можете получить запрашиваемую цену в другом месте, вы можете получить согласие арендодателя на это. Вы также можете запросить временное снижение арендной платы с обещанием снова начать платить первоначально согласованную ставку через определенное время.

Снижение арендной платы

Если вы не получаете достаточного дохода сейчас, но ожидаете, что в будущем ситуация снова улучшится, вы можете попросить о снижении арендной платы. Снижение арендной платы похоже на кредит.Это означает, что вы не будете платить арендную плату в течение согласованного периода времени, но когда эти месяцы истекут, вы вернете арендную плату в полном объеме, иногда с процентами.

Частичное снижение арендной платы

Вы также можете запросить частичное снижение арендной платы, что означает, что вы будете платить, например, только 50% от полной арендной платы в течение следующих трех месяцев, а затем вы вернете остальные 50%, иногда с процентами.

Субаренда

Субаренда вашего помещения в здании также является вариантом, если другая компания может использовать помещение, пока вы его не занимаете, или если у вас есть дополнительные офисные площади, которые не использует ваш бизнес.Многие арендодатели разрешают субарендодателям при условии, что это не противоречит условиям аренды других арендаторов имущества.

Как перезаключить договор коммерческой аренды

Теперь, когда вы знаете, почему вы можете перезаключить договор, и ознакомились с некоторыми вариантами пересмотра, которые у вас есть, давайте обсудим несколько советов о том, как обратиться к арендодателю и подать запрос. Обязательно своевременно обращайтесь к своему арендодателю с уверенностью, профессионализмом, планом, запасным планом и честным желанием пойти навстречу.

• Скажи что-нибудь пораньше : Если приближается конец срока аренды или дела идут плохо, скажи прямо сейчас. Не бросайте внезапно просьбу о скидке ничего не подозревающему арендодателю. Вы должны оставить время для повторных переговоров, если это необходимо, и вы, конечно же, не хотите показаться неподготовленным.

• Звоните по телефону вместо того, чтобы писать по электронной почте : Личная встреча, рукопожатие и обмен документами почти всегда являются наиболее многообещающим началом повторных переговоров, отвечающих потребностям каждого.Но если это невозможно, поговорите по телефону, а не по электронной почте. Это гарантирует, что каждая сторона выполняет задачу и слышит тон друг друга. Кроме того, всегда есть вероятность, что электронное письмо может быть проигнорировано или пропущено.

• Имейте правильное отношение : Какую бы платформу вы ни использовали для общения с вашим арендодателем, обязательно обращайтесь с доверием и профессионализмом. Надеюсь, у вас уже сложились хорошие отношения с вашим арендодателем. Это ваша возможность напомнить ему или ей, что вы ценный арендатор, который пытается найти вариант, который лучше всего подходит для обеих сторон.

• Проведите исследование и узнайте, о чем просить : Многие арендаторы идут на повторные переговоры, не зная, чего они хотят или даже чего они могут потребовать. Не задавайтесь расплывчатыми вопросами вроде «Чем вы можете помочь?» или «Насколько вы можете снизить арендную плату?» Решите, хотите ли вы снижение арендной платы (постоянное или временное), снижение, разрешение на субаренду помещения или что-то еще. Подготовьте все документы. Если вы сделали свою домашнюю работу, арендодателю нужно будет только сказать «да» и получить несколько подписей на новом договоре.

• Что включить в ваше предложение : Вы должны объяснить причину вашего запроса. Если исследование рынка показывает, что арендаторы, сдающие в аренду аналогичную недвижимость, получают более выгодные ставки, покажите данные. Если ваш бизнес просто не может свести концы с концами, продемонстрируйте это. Включите финансовые отчеты вашего бизнеса за прошлый год, ваш текущий финансовый отчет, конкретное предложение и, если применимо, ваш бизнес-план, чтобы увеличить доход и платить больше за аренду в будущем.