Аренда спрос коммерческая недвижимость: Доступ ограничен: проблема с IP

Содержание

Что ищут арендаторы? Спрос на коммерческую недвижимость

Пытаясь проанализировать ситуацию на рынке, собственник сталкивается с прямо противоположными по смыслу публикациями авторитетных изданий. «Спрос падает!» — предупреждает один портал. «Спрос растет!» — воодушевленно утверждает другой. Кому верить? Все просто: не нужно пытаться вычислить «среднюю температуру по больнице». Коммерческая недвижимость – штучный товар, поэтому некоторые ее разновидности высоко востребованы, а некоторые экспонируются годами.

От чего зависит спрос?

Если говорить коротко и емко – то от экономической ситуации в стране и уровня благосостояния компаний-потенциальных арендаторов. Поэтому понятно, что офис или склад значительной площади сдать будет сложнее, чем небольшое помещение.

Если смотреть немного шире, то спрос на коммерческую недвижимость зависит от нескольких принципиальных факторов:

  • Профиль здания. Помещение свободного назначения легче «найдет» арендатора, чем здание, перепрофилированное под банковский офис;
  • Локация. Высокая проходимость локации и удобное транспортное расположение привлекут внимание широкого круга арендаторов. Помещения, расположенные на окраинах или вдалеке от метро – только если компании стоимость аренды важнее, чем комфорт;
  • Классность здания. Офисные помещения классов С и тем более D сдаются по относительно низким ставкам, но даже небольшие компании сегодня предпочитают переезжать в помещения не ниже Bкласса. Это говорит о том, что работодатели понимают: работоспособность сотрудников напрямую зависит от комфорта. Второе преимущество офисов А и В классов – меньший коэффициент потерь (loss factor). Третье – качественная управляющая компания, которая следит за жизнедеятельностью офиса и оперативно устраняет недостатки;
  • Конъюнктура рынка;
  • «Раскрученность» и узнаваемость объекта (например, бизнес-центра).

Офисы

В сегменте офисных помещений наиболее востребованы площади в 100-300 м2, расположенные в зданиях классов А и В. Такой офис оптимален для компаний, представляющих малый и средний бизнес. Типичные арендаторы – это фирмы, оказывающие потребительские услуги, IT-сектор, торговые и строительные компании. Готовая отделка – даже в бюджетном формате – ускорит въезд арендаторов, поэтому имеет смысл ее выполнить.

Блоки площадью 500-1000 м2 менее востребованы, поэтому при покупке объекта разумно рассмотреть возможность «нарезки» помещения на мелкие блоки. Правда, ротация арендаторов будет в этом случае выше. Интересно, что на столичном рынке наблюдается дефицит крупных офисных площадей, и этот вариант может стать вполне выгодным, но он предполагает и солидные инвестиции.

Самыми популярными локациями являются ЦАО, ЗАО, юго-запад и северо-запад Москвы.

Склады

Наиболее востребованными на данный момент остаются помещения метражом 1000-3000 м2. В качестве дополнительных требований арендаторы указывают высокие потолки, нагрузку на пол, определенный температурный режим, наличие автомобильных и железнодорожных подъездных путей, пандуса. Предпочитаемые районы – южное направление в небольшом удалении от МКАД (до 50 км).

Если вы хотите следить за спросом на коммерческую недвижимость в Москве, обратите внимание на аналитику портала AMO.RU. Информация обновляется ежеквартально. При необходимости мы выполним исследование конъюнктуры рынка в интересующем вас районе.

Как сдавать коммерческую недвижимость в аренду: бизнес и налоги

Перспективный вариант пассивного заработка — вложить свободные средства в офисные, торговые или иные площади аналогичного назначения, а потом сдавать их во временное пользование. Однако успех такого дела гарантирован только после тщательного анализа ситуации на рынке и расчета рентабельности.

Исходя из особенностей аренды разных типов коммерческой недвижимости, можно заранее представить, как пойдет бизнес. Например, офисы востребованы и приносят высокий доход, но при условии хорошего обустройства и расположения в районах с развитой инфраструктурой. Сдача в аренду промышленных зданий — непростая задача, но зато подобная коммерческая недвижимость рассматривается как высокодоходный и стабильный бизнес. Для торговых помещений также важна локация и внешняя привлекательность.

Как заняться арендой коммерческой недвижимости?

Чтобы начать такую деятельность, понадобится:

  1. Найти подходящий объект. При выборе оценивается спрос на аренду, реальная рыночная стоимость коммерческой недвижимости, технические характеристики помещений, расположение (часто предъявляется как главное преимущество бизнеса).
  2. Рассчитать окупаемость и ожидаемую прибыль. Определить, в какой правовой форме вести деятельность и по какой системе уплачивать налоги.
  3. Заключить сделку купли-продажи.
  4. Зарегистрироваться как предприниматель (хотя сдавать в аренду коммерческую недвижимость разрешается и физическим лицам, выгоднее делать это от имени ИП или хозяйствующего общества).
  5. Подать объявление или другим способом довести соответствующую информацию до потенциальных арендаторов.
  6. Оформить договор.

Как зарабатывать на аренде коммерческой недвижимости больше

Обычно, только крупные компании готовы снимать просторные помещения целиком или все задание. Чтобы повысить востребованность, необходимо поделить имеющуюся площадь на части и заключать сделки с несколькими клиентами. Предварительно придется поставить каждый обособленный объект на кадастровый учет.

Выбирайте универсальные объекты, так как они легко приспосабливаются под разные цели и пользуются повышенным спросом.

Чтобы сэкономить на налогах, учет лучше вести по упрощенной системе (6 % с доходов или 15 % с доходов за минусом расходов).

Эксперт: спрос на аренду коммерческих помещений сохраняется

https://realty.ria.ru/20200430/1570831764.html

Эксперт: спрос на аренду коммерческих помещений сохраняется

Эксперт: спрос на аренду коммерческих помещений сохраняется — Недвижимость РИА Новости, 30.04.2020

Эксперт: спрос на аренду коммерческих помещений сохраняется

Спрос на аренду коммерческой недвижимости сохраняется даже в текущих экономических условиях, сообщила на онлайн-конференции РБК руководитель управления… Недвижимость РИА Новости, 30.04.2020

2020-04-30T18:48

2020-04-30T18:48

2020-04-30T18:48

новости — недвижимость

коммерческая недвижимость

аренда

ритейл

гк «а101»

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/04/1e/1570794154_0:197:2943:1852_1920x0_80_0_0_f9c52ae45cf94808f919fcacbc5b9019.jpg

МОСКВА, 30 апр — РИА Недвижимость. Спрос на аренду коммерческой недвижимости сохраняется даже в текущих экономических условиях, сообщила на онлайн-конференции РБК руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева. «Спрос фиксируется со стороны инвесторов, которые приобретают помещения для размещения фуд-ритейла в составе жилых комплексов, где данный сегмент по-прежнему стабилен, и у него хороший потенциал роста в новых жилых районах – порядка 16,5%. При этом более 60% объектов инфраструктуры на первых этажах сегодня работает по франшизе», — сказала Моисеева. По ее мнению, наибольшую динамику при восстановлении рынка покажет сфера услуг, особенно медицинских. «Однако сфера развлечений, рестораны, маленькие бизнесы, которые не адаптировались к онлайн-продажам, будут восстанавливаться значительно дольше», — отметила представитель девелопера. Ранее в ГК «А101» сообщали о том, что освободят на срок от 8 до 10 месяцев новых операторов от арендной платы за коммерческие помещения в своих проектах.

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/04/1e/1570794154_107:0:2838:2048_1920x0_80_0_0_e186a6f4bd1d1cb2bc7894e1330f0f2d.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

новости — недвижимость, коммерческая недвижимость, аренда, ритейл, гк «а101»

МОСКВА, 30 апр — РИА Недвижимость. Спрос на аренду коммерческой недвижимости сохраняется даже в текущих экономических условиях, сообщила на онлайн-конференции РБК руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева.

«Спрос фиксируется со стороны инвесторов, которые приобретают помещения для размещения фуд-ритейла в составе жилых комплексов, где данный сегмент по-прежнему стабилен, и у него хороший потенциал роста в новых жилых районах – порядка 16,5%. При этом более 60% объектов инфраструктуры на первых этажах сегодня работает по франшизе», — сказала Моисеева.

По ее мнению, наибольшую динамику при восстановлении рынка покажет сфера услуг, особенно медицинских. «Однако сфера развлечений, рестораны, маленькие бизнесы, которые не адаптировались к онлайн-продажам, будут восстанавливаться значительно дольше», — отметила представитель девелопера.

Ранее в ГК «А101» сообщали о том, что освободят на срок от 8 до 10 месяцев новых операторов от арендной платы за коммерческие помещения в своих проектах.

На Урале вырос спрос на аренду коммерческой недвижимости — Российская газета

В отличие от рынка жилья, сегмент офисной недвижимости в Екатеринбурге остается стабильным. Арендные ставки подросли на семь процентов, но это, скорее, корректировка в связи с колебанием валютного курса. Правда, и дисконтов сейчас нет.

— Офисный рынок достаточно консервативен, политические изменения на нем сказываются в последнюю очередь. Пока заполняемость объектов не снизилась, никто из арендаторов не совершает резких движений, в том числе иностранцы. Ждут хоть какой-то определенности, — говорит эксперт в сфере коммерческой недвижимости Андрей Брауде.

В этом сегменте еще 1-1,5 года назад сложился дефицит: новые объекты не вводились, а существующие заполнены, у большинства имеется лист ожидания, и в нем не только местные компании. Претенденты пока не готовы заключать соглашения, но и переговоры не прерывают. И наоборот, кто планировал сократить площади и переехать, остается на месте.

В 2022 году на девелоперов очевидно будет влиять инфляция, расчетная окупаемость бизнес-центров уже увеличилась с 10-12 лет до 20-25, поэтому рост арендных ставок на 5-10 процентов неизбежен. По словам участников рынка, помещения класса А в центре Екатеринбурга занимают в основном финансовые, консалтинговые компании и IT-бизнес. И даже если арендаторы-иностранцы громко хлопнули дверью, на самом деле из России не ушли. Официальная «приостановка деятельности» по сути лишь приостановка планов развития, персонал никто не сокращает, долгосрочные договоры аренды не расторгает.

В классе В преобладают логисты и торговцы высокотехнологичной медтехникой. Первые не приостанавливали работу ни на минуту, вторые еще в январе начали перестраивать цепочки поставок через Китай по железной дороге. Ряд компаний регистрирует новые юрлица и уже от их имени заключает договоры с местными предпринимателями.

В стрит-ретейле все гораздо оживленнее: наблюдается всплеск спроса со стороны продуктовых сетей, аптек и алкомаркетов экономсегмента. Ставки если и падают, то очень быстро откатываются назад, до конца года они подрастут минимум на инфляционный индекс. Здесь дефицита нет: каждый год на рынок выходит 100-150 тысяч квадратных метров в новостройках.

Стоит ли спешить покупать или продавать недвижимость?

— Беспроигрышная рекомендация в условиях неопределенности невозможна, но инвесторам, которые ранее планировали приобрести объекты, стоит поторопиться, так как спрос существенно превышает предложение и цены могут вырасти во всех сегментах, — считает эксперт Алексей Чистяков. — Если доллар останется основной экспортно-импортной валютой и 70 процентов закупок сохранится, только перераспределится, экономика выйдет на стадию рецессии, как в 2015-2016 годах. Если же появится новая валюта, тогда перестройка экономики займет 3-5 лет. Минимум до конца года она будет пребывать в стрессе, пока все привыкнут к новым правилам игры.

Инвестиции в коммерческую недвижимость г. Екатеринбург – БЦ К5

Вкладывать деньги в недвижимость – значит покупать дома, квартиры, офисные и торговые помещения с целью заработка на них. Жилая и коммерческая недвижимость ценится по-разному, но она всегда в цене и не теряет своей актуальности. Получать прибыль с нее можно двумя способами.

  • С целью перепродажи. Покупается квартира, коттедж, офис или торговое помещение на стадии строительства или с необходимостью минимального ремонта. Далее за свой счет выполняется базовая, недорогая отделка и выставляется на продажу. Разница составляет чистую прибыль. В случае с квартирами и офисами, приобретенными на стадии закладки фундамента, она может составлять около 25% от вложений.
  • Сдача в аренду. Для заработка на предоставлении помещений в наем идеально подходят однокомнатные квартиры и небольшие офисы с хорошей инфраструктурой. Срок окупаемости вложений зависит от условий аренды – посуточная или почасовая приносит больший доход, чем вариант сдачи в наем на длительный срок.

Мнение экспертов на инвестиции в недвижимость

В соответствии с современными градостроительными правилами на первых этажах новостроек располагаются только коммерческие помещения – под магазины, офисы, заведения сферы обслуживания. Если 15 лет назад предпочтение отдавалось жилой недвижимости, то сегодня при наличии такого ассортимента коммерческих помещений, выгоды приобретения последних очевидны.

Эксперт рынка недвижимости Леонид Рысев (VIPFLAT.ru), 25 лет работающий в данной сфере, составил свой рейтинг объектов по уровню доходов от их аренды.

  • Коммерческие помещения. Кроме расходов на покупку других затрат по содержанию нет. Для сдачи в аренду это идеальный вариант – арендаторы самостоятельно ремонтируют и обустраивают помещение под свои нужды. Заключив договор с точкой общепита, ателье, сетевым магазином, можно быстро окупить первоначальные затраты. Регулярно искать новых клиентов, как в случае с квартирой или апартаментами, не придется. Из издержек – только налог на доходы.
  • Апартаменты. Приобретенную недвижимость можно отдать в управление, пользоваться ею самостоятельно, принимать в ней гостей, организовывать встречи и мероприятия. С уходом с рынка хостелов, апартаменты растут в цене, повышается и спрос на их предоставление в аренду.
  • Жилые квартиры. Из всех типов недвижимости это самый проблемный вариант – нужен регулярный ремонт, контроль за жильцами, постоянный поиск новых клиентов.

По мнению эксперта РБК Дениса Колокольникова, в 2019 году доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости составляет от 8 до 10% годовых против 4-5% от жилых объектов.

Преимущества вложений в коммерческую недвижимость

Согласно выводам аналитиков РБК инвестиции в коммерческую недвижимость на порядок выгоднее вложений в жилой сектор.

Проведенные исследования показали, что покупка офисных и торговых помещений для сдачи в аренду полностью окупается через 7-8 лет. Это же правило касается и покупки помещения в бизнес-центрах.

Почему лучше вложить деньги в коммерческую недвижимость?

Преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость в Екатеринбурге очевидны.

  • Окупаемость в течение 7-8 лет. Жилые объекты начинают приносить прибыль только через 10-12лет. Это связано с высоким и стабильным спросом на офисные, торговые, складские и производственные помещения. Стоимость аренды офиса на порядок выше, чем квартиры той же площади.
  • Доходность в пределах 8-12 % годовых (с жилья можно получить максимум до 7%). Это связано с отсутствием затрат на содержание коммерческих помещений – они целиком возлагаются на арендатора.
  • Растущий спрос на помещения для бизнес-целей. Поддержка малого, среднего и крупного бизнеса государством неизменно ведет к его росту и процветанию. Для расширения бизнеса нужны площади с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. По этой причине спрос на бизнес-площади год от года растет.
  • Влияние на доходность. Чем презентабельнее офис и прилегающая территория, тем выше арендная плата. Вложившись однажды в качественный ремонт, поддерживая на достойном уровне техническое оснащение, можно заработать намного больше. Изначальные затраты на инфраструктуру и внешний вид окупятся в течение года в зависимости от их объема. Далее поступает только чистая прибыль, но уже в увеличенном объеме.
  • Обеспечение стабильного дохода. Правильно выбранное помещение простаивать без бизнесменов не будет. Вложившись однажды в его покупку, можно обеспечить себе источник дохода на всю жизнь.
  • Двойная доходность. Прибыльность инвестиций в коммерческую недвижимость основана не только на получении арендной платы, но и на увеличении ее стоимости со временем.
  • Использование в качестве залога при получении кредита. Банки охотно предоставляют займы в пределах 80% рыночной стоимости залогового имущества.
  • Устойчивость к кризисным явлениям. При резком росте инфляции, падении рубля и прочих колебаниях рынка коммерческая недвижимость остается в цене – банкротятся одни бизнесмены, им на смену приходят другие, нуждающиеся в обустроенных комфортных помещениях. Временный спад, характеризующийся общим падением спроса и замиранием бизнес-активности длится недолго. Последующие периоды с лихвой их окупают.

Владельцы офисов в бизнес-центрах, сдающие их в аренду, хорошо знают, что спрос на статусные помещения превышает предложение – без клиентов они не простаивают. Выбрав однажды коммерческую недвижимость в качестве источника дохода, менять ее на жилую нет смысла.

На рынке коммерческой недвижимости Новосибирска самый активный спрос наблюдается в сегменте стрит-ритейла

09.07.2010 | 2656

— Покупатели проявляют активность и цены в этом сегменте более не снижаются, — комментирует ситуацию специалист по коммерческой недвижимости компании «Жилфонд» Алексей Малов. — Ситуация «срочных продаж» с сильным дисконтом осталась позади. Те собственники, которые испытывали трудности в связи с кризисом, к этому моменту времени в большинстве своем решили проблемы, и снижение цен прекратилось. Покупатели, наблюдавшие стабильный коридор цен в течение последнего полугодия, перешли к активным действиям.

Изменение диапазона цен на коммерческую недвижимость в сегменте «стрит-ритейл», тыс. р.

Площадь помещений, кв. м

2008 год

2009 год

2010 год

40 – 80

160-180

130-170

110-130

100 – 200

130-210

100-140

90-125

200 – 500

110-180

90-130

75-125

Таким образом, за время кризиса цены на торговую недвижимость в данном сегменте в Новосибирске снизились на 30 – 40%.

# # #

О компании:

Агентство недвижимости «Жилфонд» создано в 1997 году, является действительным членом Российской Гильдии Риэлторов, членом Новосибирской ассоциации риэлторов. Информация «Жилфонда» используется специализированной прессой, деловыми СМИ, администрацией города.

Отдел коммерческой недвижимости агентства «Жилфонд»: Новосибирск, Красный проспект, д. 43, тел. (383) 222-65-68
 

Поделиться с друзьями

Коммерческая недвижимость под ключ — уникальное предложение.

Если вы хотите недорого снять коммерческую недвижимость под ключ, то мы с радостью предложим свои услуги.

Москва является деловой столицей, что обуславливает большой спрос на коммерческую недвижимость разной категории вблизи столицы. Ежегодно открывается множество новых компаний и выбор помещения под офис, магазин или склад становится первоочередной задачей для владельца.

Коммерческая недвижимость под ключ дарит безграничные возможности для бизнеса и позволяет дать успешный старт уже с завтрашнего дня. Ведь все, что необходимо для аренды – просто подписать договор.

Современное здание

Все помещения находятся в современном здании и подходят для аренды офиса, туристического агентства, магазина, салона красоты или клиники.

В зависимости от формата бизнеса, мы всегда предложим вам лучший вариант, который будет соответствовать установленному бюджету и задачам вашего бизнеса.

Полное техническое оснащение

Бизнес центр, в котором сдается коммерческая недвижимость под ключ, полностью готов к аренде и отвечает современным требованиям к техническим нормам. Если же вы хотите самостоятельно участвовать в планировке и выполнить ремонт в соответствии с собственным корпоративным стилем, мы предложим вам помещения с черновой отделкой.

По желанию вы можете подобрать помещение с отдельным входом с улицы на первом этаже или организовать стильное рабочее место в самом бизнес центре, привлекая широкую аудиторию.

Преимущества недвижимости под ключ

Мы предлагаем коммерческую недвижимость под ключ класса А и В, которая имеет следующие преимущества:

  • удобная транспортная развязка;
  • доступные цены;
  • удобные подъездные пути;
  • полное юридическое сопровождение;
  • возможность долгосрочной аренды на выгодных условиях;
  • комплексный подход к оказанию услуг.

Красивые и просторные офисы находятся в современном презентабельном здании, что станет визитной карточкой вашего бизнеса. При желании мы подберем вам помещение с отдельным входом с улицы на первом этаже или предложим офис любой площади на самых верхних этажах.

Комфортный сервис в виде конференц-зала, комнаты для переговоров помогает решать дополнительные бизнес задачи: проводить обучение сотрудников, мастер-классы, переговоры с деловыми партнерами.

Сотрудники оценят комфортные условия работы. Удобная транспортная развязка, множество кафе на территории бизнес центра, магазины, охрана – все это способствует созданию хорошей рабочей атмосферы.

Компания «Шерлэнд» является собственником бизнес центра и располагает большим фондом помещений, что гарантирует доступные цены без посреднических комиссий риелторам.

Для готового бизнеса система «под ключ» является идеальным решением, позволяющим избежать материальных и временных затрат.

Где выгодно арендовать помещение под ключ?

Огромный выбор коммерческих помещений от компании «Шерлэнд» гарантирует быстрый поиск оптимального варианта, в точном соответствии с установленным бюджетом и индивидуальными предпочтениями владельцев.

Качественный ремонт, развитая внешняя и внутренняя инфраструктура, современное оборудование и вместительный паркинг помогут создать комфортные условия для рабочего процесса.

Преимуществом готового помещения под ключ является скорость организации бизнеса, продуманное оснащение, удобный подъездной путь. Арендуя у нас офис — вы можете уже завтра организовать отлаженный бизнес процесс.

Все что вам нужно для аренды коммерческой недвижимости под ключ – это позвонить нам по номеру +7 (495) 730-60-80 или оставить заявку на сайте. Наши специалисты оперативно с вами свяжутся и подберут оптимальный вариант для вашего бизнеса.

Коммерческая недвижимость превзошла ожидания в 2021 г. и готова укрепиться в 2022 г. розничной торговли и привело к увеличению личных и деловых поездок. Сильный рост в этих секторах компенсировал слабое и неустойчивое восстановление офисного рынка.Учитывая уровень объемов продаж за первые 10 месяцев, 2021 год обещает стать самым сильным годом с точки зрения инвестиционных приобретений, превзойдя пиковый объем продаж 2006 года и уровень до пандемии. NAR ожидает, что спрос на коммерческую недвижимость укрепится в 2022 году, учитывая сильные фундаментальные факторы спроса на основных рынках недвижимости. Хотя ожидается, что процентные ставки в целом вырастут примерно на 75 базисных пунктов, процентные ставки по-прежнему будут низкими по сравнению с историческими уровнями и не должны вызвать серьезного снижения инвестиционной активности и способности компаний обслуживать свой долг.

Обзор за 2021 год: исторический рекорд по многоквартирным, промышленным и инвесторским приобретениям

Согласно отчету NAR о коммерческом анализе рынка за декабрь 2021 года, у рынка многоквартирных домов был исторический год: после пандемии было поглощено 1,07 миллиона единиц. Уровень вакантных площадей достиг рекордно низкого уровня в 4,5% по состоянию на 18 декабря, в то время как средний рост запрашиваемой арендной платы достиг рекордно высокого уровня в 11% в годовом исчислении. Спрос на аренду резко вырос на фоне восстановления формирования домохозяйств и роста цен на жилье двузначными темпами.В крупных городских районах, которые испытали короткий всплеск оттока, арендаторы вернулись, что привело к чистому положительному поглощению со второго квартала 2020 года в городских районах Нью-Йорка, Вашингтона, округ Колумбия, Бостона, Чикаго, Сан-Франциско и Лос-Анджелеса. Тем не менее, в более доступных второстепенных городских районах с более низкой арендной платой и в целом сильным ростом числа рабочих мест наблюдался наибольший рост чистого поглощения, во главе с Далласом, Хьюстоном, Чарльстоном, Уилмингтоном, Саванной и несколькими агломерациями Флориды.

Благодаря устойчивому спросу на онлайн-покупки рынок промышленной недвижимости также добился рекордного года: после пандемии было поглощено почти 700 миллионов квадратных футов площадей, а арендная плата взлетела до исторического максимума в 8.4%, так как вакантность упала до рекордно низкого уровня в 4,1%.

Розничная торговля практически не пострадала, за исключением торговых центров. Со второго квартала 2020 года было освоено 47,9 млн квадратных футов торговых площадей по сравнению с 29 млн квадратных футов торговых площадей, освоенных за 12 месяцев до начала пандемии. В торговых центрах наблюдалось снижение заполняемости, но это было компенсировано положительным чистым поглощением из районных центров, стриптиз-центров и отдельно стоящих магазинов/магазинов с одним арендатором.

Заполняемость отелей и доходы также восстановились за счет увеличения количества личных и деловых поездок.По состоянию на декабрь заполняемость составила 57% по сравнению с 42% год назад.

Только офисный сектор продолжал сокращать использование офисных площадей, даже при значительном восстановлении рабочих мест и продолжающемся снижении доли работников, работающих дома, до всего 11% с 35% в мае. С 2022 года рынку было возвращено 142,5 млн квадратных футов офисных площадей, в результате чего уровень вакантных площадей увеличился до 12,5%. Многие городские районы продолжают сдавать офисные помещения, при этом наибольшее отрицательное чистое поглощение сосредоточено на первичных рынках Нью-Йорка, Лос-Анджелеса, Сан-Франциско, Вашингтона, округ Колумбия, Чикаго и Бостона.Однако за последние 12 месяцев поглощение увеличилось в Остине, Лас-Вегасе, Нэшвилле, Сан-Антонио, Солт-Лейк-Сити, Прово, Роли и Внутренней Империи.

Высокий спрос на коммерческую недвижимость привел к снижению ставок капитализации, что указывает на снижение прогноза риска (высокие ставки капитализации означают, что инвесторы готовы покупать актив только по низкой цене). Медианная ставка капитализации по приобретениям инвесторами продолжает снижаться по всем активам недвижимости, при этом самая низкая ставка капитализации для сделок с многоквартирными домами обычно составляет 4.9%.

В связи с улучшением рыночных основ, инвестиции инвесторов в многоквартирные, офисные, торговые и промышленные объекты на сумму не менее 2,5 млн долларов составили 523 млрд долларов за первые десять месяцев года. NAR ожидает, что объем приобретений за весь год достигнет почти 645 миллиардов долларов, превысив предыдущий пиковый уровень приобретений в 2006 году, составивший 581 миллиард долларов.

Прогноз на 2022 год: более высокий спрос и снижение доли вакантных площадей, за исключением рынка офисных помещений

NAR ожидает, что спрос на коммерческую недвижимость укрепится в 2022 году, при этом основные фундаментальные факторы спроса будут доминировать над влиянием немного более высоких процентных ставок в 2022 году.Ожидается, что 10-летние казначейские облигации вырастут незначительно, примерно на 75-100 базисных пунктов до 2,5%, поскольку Совет Федеральной резервной системы занимается ужесточением денежно-кредитной политики, чтобы вернуть инфляцию к 2%. Хотя ожидается, что процентные ставки в целом вырастут примерно на 75 базисных пунктов, процентные ставки по-прежнему будут низкими по сравнению с историческими уровнями до 2018 года (2,9% в 2018 году) и не должны вызвать серьезного снижения инвестиционной активности и способности компаний обслуживать их долг. Сильные основные принципы, особенно многоквартирного и промышленного рынка, будут продолжать привлекать инвесторов к этим активам недвижимости.

На рынке многоквартирных домов более высокие ставки по ипотечным кредитам повысят спрос на аренду, поскольку выплаты по ипотечным кредитам становятся немного дороже. NAR прогнозирует, что уровень вакантных площадей еще больше сократится до 4,8% в 2022 году (5,1% в 2021 году), а рост арендной платы составит в среднем 10% (7,8% в 2021 году). Арендаторы начали возвращаться в основные городские районы Нью-Йорка, Чикаго, Бостона, Вашингтона, округ Колумбия, Лос-Анджелеса и Сан-Франциско, частично привлеченные огромными скидками на аренду во время пандемии. Тем не менее, запрашиваемая арендная плата сильно растет, что, как правило, ведет арендаторов к менее дорогим вторичным / третичным рынкам или к отдаленным пригородам этих основных городских районов, особенно с возможностью работать из дома.Спрос на аренду, вероятно, останется высоким в Западном регионе и штатах Новой Англии, где владение обходится дороже, чем аренда. Между тем, выход на пенсию бэби-бумеров, вероятно, подстегнет спрос на рынках Sunbelt, что повысит спрос на коммерческие площади (торговые площади и небольшие офисы).

Ожидается, что спрос на промышленные площади останется устойчивым, учитывая, что потребители отдают предпочтение покупкам как в Интернете, так и в магазинах. Учитывая удобство и быструю доставку онлайн-покупок, потребители, скорее всего, продолжат использовать онлайн-покупки для стандартных товаров и даже для товаров личного пользования (платья, обувь), где разрешен бесплатный возврат.Поскольку обычные магазины также предоставляют услуги онлайн-покупок в дополнение к покупкам в магазине, спрос на услуги доставки «последней мили» будет стимулировать спрос на склады и распределительные центры. Около 460 миллионов квадратных футов промышленных площадей находятся в стадии строительства, или около 2,6% текущих запасов. NAR прогнозирует, что это строительство приведет к замедлению роста промышленной ренты на 7,4% в годовом исчислении по сравнению с текущими темпами около 8,4% в четвертом квартале 2021 года (6,7% в 2021 году). Ожидается, что доля вакантных площадей немного увеличится до 5% (4.9% в 2021 г.).

На рынке традиционной розничной торговли рост будет продолжаться за счет небольших магазинов, таких как районные центры, стриптиз-центры и магазины с одним арендатором. Потребительский трафик, вероятно, увеличится в 2022 году, поскольку торговые центры продолжают все больше ориентироваться на экспериментальную розничную торговлю, такую ​​как игровые залы и развлечения для детей, для увеличения трафика в магазине. Обычные магазины, которые начали предлагать онлайн-покупки, продолжают привлекать посетителей в магазины, предоставляя опыт/действия в магазине (например,например, занятия спортом/йогой) и возврат товаров, заказанных онлайн в обычном магазине. Учитывая текущий низкий уровень вакантных площадей в обычных магазинах и рост объемов розничной торговли, которая будет привлекать посетителей в торговые центры, уровень вакантных площадей, вероятно, снизится до 4,6%. Тем не менее, рост числа случаев омикронного варианта представляет собой отрицательный риск для восстановления розничного рынка и может снизить посещаемость торговых центров, особенно в первой половине года. 1

Только на рынке офисной недвижимости в 2022 году сохранится более высокая доля вакантных площадей.В целом, ожидается, что продолжающееся строительство, которое эквивалентно 2,6 % от текущих запасов, приведет к дальнейшему повышению доли вакантных площадей до 13,5 % (12,2 % в 2021 г.) и вызовет снижение арендной платы за офисы на 0,8 % (-1 % в 2021 г.). 2021). Однако, как видно из тенденций 2021 года, высокий уровень вакантных площадей по-прежнему будет сосредоточен в основных городских районах Нью-Йорка, Сан-Франциско, Чикаго, Лос-Анджелеса, Вашингтона и Бостона. Между тем, вторичные рынки с более низкой стоимостью жизни (цены на жилье или арендную плату) и более низкой арендной платой за офисы будут продолжать привлекать в этот район предприятия и работников.Судя по уровню незавершенного строительства, девелоперы/инвесторы настроены оптимистично на вторичных рынках, таких как Даллас, Остин, Атланта, Шарлотта, Нэшвилл, Майами и Солт-Лейк-Сити.

Сроки «большого повторного входа» в офис по-прежнему зависят от течения вариантов COVID. Однако оказывается, что вирус омикрон не так смертоносен, как COVID-19, поскольку прививки снижают риск смерти. Кроме того, были сделаны значительные инвестиции для снижения риска передачи вируса в офисной среде за счет улучшения качества воздуха/воздушного потока, уменьшения количества точек контакта (бесконтактные лифты, ножные педали, оргстекло и т. д.).) и протоколы очистки. Таким образом, у предприятий больше возможностей для реализации своих планов по возвращению на рынок, чем в 2020 году, когда пандемия впервые разразилась.

Помимо краткосрочного влияния повторного входа на поглощение, долгосрочное влияние пандемии связано с потребностью и использованием офисных помещений (например, общая площадь в квадратных метрах и площадь в расчете на одного сотрудника) и распределением офисных помещений. для сотрудников (стационарные или горячие столы/гостиницы). Опрос Occupier Survey 2021 CBRE 2 показал, что в Соединенных Штатах 62% работодателей ожидают перехода на гибридный график, а сотрудники будут работать в офисе 2.5 дней в неделю. Более высокая доля арендаторов в США ожидает сокращения своих офисных площадей — 44%, по сравнению с 29%, которые ожидают расширения, и 27%, которые не ожидают никаких изменений. Что касается использования гибких площадей, 50 % арендаторов рассчитывают использовать гибкие площади для удовлетворения своих офисных потребностей, например, используя помещения для встреч по запросу или используя индивидуальные частные апартаменты с более короткими сроками, чем при традиционной аренде офиса (хотя аренда может стать короче, поскольку владельцы зданий стремятся конкурировать с гибкими операторами, чтобы привлечь и удержать арендаторов).

Тем не менее, адаптивное повторное использование офисных помещений для других целей, таких как лаборатории и многоквартирные дома, может повысить интерес инвесторов к офисным объектам, особенно к более старым объектам с напольными плитами и дизайном, подходящим для такого преобразования. Исследование NAR «Анализ и тематические исследования преобразования офисов в жилье» 3 показывает большой потенциал преобразования офисных единиц класса B в жилье в Нью-Йорке, Чикаго, Лос-Анджелесе и Бостоне, но меньший потенциал в Вашингтоне и Сан-Франциско. .


Автор выражает признательность экономисту-исследователю Брэндону Хардину за предоставление и обзор перспектив розничного рынка.

Опрос сотрудников CBRE 2021, https://www.cbre.com/insights/articles/the-future-of-the-office

NAR, Преобразование офиса в жилье, https://www.nar.realtor/reports/analysis-and-case-studies-on-office-to-h…

Статистика инвестиций в коммерческую недвижимость 2021

Коммерческая недвижимость (CRE) пережила нестабильный год в 2020 году.Рыночные условия вначале были хорошими, но сильно пострадали, когда пандемия COVID-19 ослепила мировую экономику. В то время как многие рынки начали восстанавливаться к концу года, 2020 год был годом спада для коммерческой недвижимости.

Вот более подробный обзор некоторых ключевых статистических данных и данных по коммерческой недвижимости в 2021 году, чтобы помочь инвесторам увидеть, что изменилось и что может быть в будущем.

Статистика коммерческой недвижимости по влиянию COVID-19

Пандемия COVID-19 оказала существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости в 2020 году.Данные подтверждают это.

Например, респонденты «Ежеквартального исследования рынка коммерческой недвижимости за январь 2021 года: тенденции и перспективы в сфере коммерческой недвижимости» Национальной ассоциации риелторов сообщили о существенных изменениях в опросе за четвертый квартал по сравнению с опросом, проведенным в третьем квартале 2020 года.

Вот некоторые из наиболее важных результатов, о которых респонденты сообщили в четвертом квартале 2020 года, по сравнению с тем, что они видели в первом квартале до пандемии:

  • 59% сообщили об увеличении числа арендаторов с пропущенными, несвоевременными или частичными платежами за аренду офисных, торговых или промышленных помещений, что на 5% больше, чем в третьем квартале.
  • 63% сообщили об увеличении пропущенных/просроченных/частичных арендных платежей за многоквартирные жилые помещения, что на 10% больше, чем в третьем квартале.
  • 65% сообщили об увеличении числа арендаторов, получивших льготы по аренде, без изменений по сравнению с третьим кварталом.
  • 46% сообщили об увеличении сделок по аренде в пригородных районах по сравнению с центральным деловым районом, что на 3% больше, чем в третьем квартале.
  • 48% сообщили об увеличении спроса на гибкие офисные помещения/коворкинги со стороны отдельных лиц, таких как гиг-работники, что на 3% ниже, чем в третьем квартале.
  • 39% сообщили об увеличении спроса на гибкие офисные помещения/коворкинги со стороны корпоративных клиентов и фирм, что на 4% ниже, чем в третьем квартале.
  • 69% сообщили об увеличении числа компаний, сдающих в аренду или переезжающих в офисы меньшей площади из-за работы из дома, что на 7 % больше, чем в третьем квартале.
  • 63% сообщили об увеличении краткосрочной аренды офисов, что на 4% больше, чем в третьем квартале.
  • 53% сообщили об увеличении перепрофилирования пустующих торговых центров, что на 1% больше, чем в третьем квартале.

Как показывают эти данные, вспышка COVID-19 оказала широкое влияние на сектор коммерческой недвижимости.Более половины респондентов столкнулись с увеличением пропущенных, просроченных или частичных арендных платежей, поскольку арендаторы не могли позволить себе платить арендную плату из-за остановок, связанных с правительством, или слабой экономики. Это оказало заметное влияние на денежные потоки арендодателей, при этом сектор розничной торговли пострадал больше всего, отчасти из-за череды банкротств.

Тем временем пандемия сильно ударила по офисному сектору. Многие компании и частные лица боролись с удаленной работой, что привело к росту спроса на гибкие и коворкинг-пространства, особенно в пригородных районах.И наоборот, учитывая неопределенность того, когда компании смогут полностью вернуться в офис, они сокращают свои потребности в пространстве, выбирая краткосрочную аренду.

Изменение цен на коммерческую недвижимость

Несмотря на влияние пандемии на рынок коммерческой недвижимости, цены продолжали расти. Согласно отчету RCA CPPI за май 2021 г.: США. В сводном отчете цены на коммерческую недвижимость в США выросли на 1,3% в год с апреля 2020 по 2021 год.

Причиной этого роста стали квартиры (до 7.6% в годовом исчислении) и промышленные объекты (рост на 9,4%), сектор розничной торговли (рост 1,3%) и офисные здания (рост 3%).

Наиболее важным моментом здесь является то, что промышленные, квартирные, торговые и офисные индексы показали положительную годовую доходность впервые с начала пандемии.

Долларовый объем коммерческой недвижимости в 2021 году

В целом долларовый объем коммерческой недвижимости в США был на 18% ниже в годовом исчислении в первом квартале 2021 года по сравнению с третьим кварталом 2020 года, где объем был на 57% ниже в годовом исчислении, чем в 2019 году.Кроме того, продажи офисов снизились на 60%, а сделки с квартирами снизились на 51% по сравнению с тем же периодом, поскольку покупатели и продавцы предпочли подождать немного большей ясности, прежде чем совершать сделки.

Хотя в третьем квартале из-за неопределенных перспектив, вызванных пандемией, переходило из рук в руки меньше офисной недвижимости, четвертый квартал начался отлично. Например, ведущий нью-йоркский офис REIT SL Green Realty (NYSE:SLG) согласился продать 410 Tenth Avenue в начале ноября за 952 доллара.5 миллионов, что представляет собой значительную прибыль для компании и является крупнейшей продажей коммерческой недвижимости в США с марта.

Между тем, благодаря широкодоступному кредиту, только 1% от общего долларового объема коммерческой недвижимости в течение третьего квартала приходилось на продажу недвижимости в кризисных ситуациях. Однако были две заметные области бедствия: розничная торговля (3% от объема сделок) и отели (9%). Это связано с огромным воздействием пандемии на эти два сектора недвижимости.

Выручка от коммерческой недвижимости в 2021 году

По данным IBIS World, пандемия значительно повлияла на доходы отрасли коммерческой недвижимости в 2020 году: по оценкам, они упали на 17,8% до 893,2 млрд долларов, поскольку корпоративная прибыль и стоимость частного строительства нежилых помещений значительно снизились. Это второй год подряд спада в секторе, и он на 18,8% ниже своего пика в 1,1 трлн долларов в 2018 году. Кроме того, значительное падение в 2020 году делает размер рынка коммерческой недвижимости ниже, чем в 2015 году.

Спрос на коммерческую недвижимость в 2021 году

Одним из наиболее важных факторов спроса на коммерческую недвижимость является то, что устойчивое восстановление экономики теперь стало вопросом «когда», а не «если». Нельзя отрицать, что быстрый рост в оставшуюся часть этого и следующего года создаст спрос на различные типы CRE на уровне до пандемии.

Тем не менее, офисы по-прежнему сталкиваются с долгосрочными и краткосрочными проблемами из-за постоянного перехода к работе из дома, вызванного пандемией, хотя открытие большего количества рабочих мест в конце года может привести к тому, что заполняемость офисов и арендная плата начнут стабилизироваться.В долгосрочной перспективе спрос на офисные помещения по-прежнему остается неопределенным, поскольку ни один предыдущий спад на рынке офисных помещений не видел такого резкого изменения.

Между тем одним из немногих ярких пятен в секторе коммерческой недвижимости стал спрос на промышленную недвижимость. Это связано с продолжающимся ростом электронной коммерции и потребностью в большем пространстве для хранения инвентаря из-за пандемии. Тем не менее, спрос на промышленные площади по-прежнему превышает предложение, поскольку чистое поглощение составило 40,2 миллиона квадратных футов, что на 25 меньше нового предложения.4 миллиона квадратных футов из-за площади, построенной на спекуляциях. Однако, поскольку к 2025 году ожидается рост спроса на складские площади на 1 миллиард квадратных футов, этот рынок может значительно сократиться.

Уровень вакантности коммерческой недвижимости в 2021 году

Сохраняющаяся неопределенность способствовала тому, что доля вакантных площадей, по прогнозам, вырастет до 19,2% в 2021 году, что превысит предыдущий максимум 2010 года в 17,6%. По данным Moody’s Analytics, в 2022 году эти уровни вакантных площадей останутся стабильными, что заставляет многих полагать, что офисный сектор пострадает больше, чем любой другой, в 2021 году.Промышленная недвижимость больше всего выиграет от попутного ветра хорошего экономического прогноза и ускорения электронной коммерции.

Рост арендной платы за коммерческую недвижимость в 2021 году

Арендная плата за квартиры изменилась к лучшему после снижения на 3% в 2020 году, при этом ожидается, что средняя эффективная арендная плата по стране вырастет на 2,1% в 2021 году, а к 2022 году прогнозируется возвращение к допандемическим уровням. Йорк и его рынки многоквартирных домов сильно пострадали от пандемии, но самая низкая точка была достигнута, и на горизонте уже не за горами восстановление.

Из-за высокого спроса в промышленном секторе появились более чем проблески надежды на восстановление с ожидаемым повышением арендной платы на 3% в 2021 году.

«Необходимость складских запасов и соответствие ожиданиям потребителей в отношении оперативной доставки обеспечит более чем достаточное поглощение, чтобы повысить арендную плату и снизить количество вакансий», — сказал Томас ЛаСальвиа, старший экономист CRE в Moody’s Analytics.

Ожидается, что арендная плата в розничной торговле упадет еще на 6,8% в 2021 году, поскольку обычные ритейлеры борются с конкуренцией в электронной коммерции.

Суть

Вспышка COVID-19 стала важным фактором, повлиявшим на отрасль коммерческой недвижимости в 2020 году. Тем не менее, это понимание дает представление о столь необходимом восстановлении CRE. Год назад мы были на пороге неизвестности. Теперь, с более четкой картиной текущих экономических проблем и возможных решений, проблемы, вызванные пандемией, все ближе к зеркалу заднего вида.

Эта статья представляет мнение автора, который может не согласиться с «официальной» рекомендательной позицией консультационной службы премиум-класса Motley Fool.Мы пестрые! Ставя под сомнение инвестиционный тезис — даже собственный — помогает всем нам критически относиться к инвестированию и принимать решения, которые помогают нам стать умнее, счастливее и богаче.

Каковы перспективы коммерческой недвижимости

Рынки коммерческой недвижимости в 2022 году кажутся простыми, но на самом деле они удивительно сложны. Множественная и меняющаяся динамика спроса и предложения, доступность, потоки капитала, процентные ставки, инфляция, изменение климата и безжалостная пандемия заставляют нас глубже копать как в тщательности транзакций, так и в мониторинге эффективности портфеля, чтобы лучше измерять и оценивать риск в течение пяти лет. десятилетний инвестиционный горизонт.В то время как сектор недвижимости добился необычайного восстановления после экономических последствий пандемии, инвесторы должны более внимательно следить за тем, чтобы определить долгосрочных победителей и проигравших. В 2021 году заемный и акционерный капитал был в избытке, а рекордные объемы транзакций компенсировали вызванное пандемией недомогание 2020 года. 2022 год обещает стать еще одним выдающимся годом, поскольку лидеры отрасли и поставщики капитала по-прежнему уверены, что продолжающийся экономический рост поддержит спрос на большинство типов недвижимости. , пока вы выбираете правильные места.

Стремление к совершенствованию сделок с недвижимостью привело к тому, что инвестиции в недвижимость неизбежно стали более тонкими. И национальная статистика, и обобщения не дают полной картины. Когда мы копнем глубже, мы обнаружим сильно раздвоенный рынок, где капитал тщательно выбирает свои направления. И прошлое может не быть хорошим индикатором будущего, поскольку мы потенциально поворачиваемся от сорокалетней среды с понижательной процентной ставкой без инфляции к периоду более высокой заработной платы, более высоких процентных ставок, более высокой инфляции и меньшей фискальной и монетарной поддержки со стороны Вашингтон.Добавьте к этому все более тревожное воздействие изменения климата, и долгосрочная перспектива не будет негативной, а будет более сложной. Нам также нужно преодолеть пандемию, которая, кажется, обманом заставляет нас успокаиваться, как раз в тот момент, когда следующий вариант COVID вот-вот нанесет удар.

В нашем ежегодном обзоре ключевых тенденций, которые инвесторы в недвижимость должны учитывать в этом году, мы рассмотрим движущие силы спроса и то, как они могут повлиять на типы недвижимости и рынки. Пандемия усложняет прогнозирование всего в краткосрочной перспективе.И поскольку мы можем находиться в пороговом экономическом моменте, мы сосредоточимся на долгосрочных тенденциях и на том, как управлять ими.

Контекст: изменение факторов, влияющих на спрос и доходность недвижимости

Несмотря на все препятствия, экономика США продемонстрировала впечатляющее восстановление в 2021 году, что дало нам импульс к 2022 году. Рост валового внутреннего продукта (ВВП) и рабочих мест был исключительно высоким, безработица снизилась, заработная плата выросла, а розничные продажи восстановились. С другой стороны, неудовлетворенный спрос и нехватка предложения вызвали первый всплеск инфляции за десятилетия, ФРС вот-вот прекратит количественное смягчение и повысит краткосрочные процентные ставки, маловероятно, что Конгресс примет еще один стимул. пакет, а нехватка рабочих сдерживает восстановление.Индекс несчастья, представляющий собой комбинацию уровня инфляции и безработицы, впервые с 1980-х годов превысил 10%. Хотя этот показатель, вероятно, упадет в 2022 году по мере стабилизации инфляции, психологический ущерб, нанесенный обществу и экономике пандемией, будет восстанавливаться дольше. Как сказал профессор Уортона Адам Грант в конце прошлого года, мы «зачахаем». И я бы добавил, что мы тоже устали. Возможно, поэтому, несмотря на рост розничных продаж, индекс потребительских настроений Мичиганского университета упал на 13% в 2021 году до самого низкого уровня с начала Великой рецессии в 2008 году.

Демография: Стагнация населения

Численность населения Соединенных Штатов практически не менялась в течение последнего десятилетия и, как ожидается, останется таковой, по крайней мере, в течение следующих пяти лет. Отсутствие роста частично связано с тем, что миллениалы заводят семьи в более позднем возрасте, а также с самым низким уровнем иммиграции (как иммиграции домашних хозяйств, так и иностранных студентов, обучающихся в американских университетах) за последние десятилетия. Глядя на когорты поколений, пандемия ускорила выход на пенсию примерно трех миллионов бэби-бумеров, а это означает, что их расходы, вероятно, будут снижаться.Миллениалы не имеют доходов или сбережений, чтобы заменить потребление бумеров. В то же время на сцене появляется поколение Z, и, в отличие от миллениалов, они будут заканчивать колледжи и попадут на надежный рынок труда и должны лучше начать накопление капитала. Более высокая заработная плата и создание домохозяйств явно положительны для недвижимости в краткосрочной перспективе, но долгосрочная задержка в общем росте населения может вызывать беспокойство в будущем.

Занятость и инфляция

Рост числа рабочих мест является основным фактором спроса на недвижимость, и в прошлом году каждый месяц создавалось в среднем 537 000 рабочих мест, в результате чего уровень безработицы на конец года составил менее 4%.Несмотря на это, мы сталкиваемся с большим парадоксом: в США по-прежнему на 3,6 миллиона человек меньше трудоустроенных, чем в начале пандемии, но есть почти десять миллионов вакансий. По данным Бюро статистики труда, с февраля 2020 года уровень участия в работе упал на 1,5% до 61,9%. «Уровень увольнения» достиг рекордно высокого уровня. У этого парадокса много причин, связанных с пандемией, большинство из которых, скорее всего, разрешится в краткосрочной перспективе. Ускоренный выход на пенсию бэби-бумеров может быть постоянным, уводя с рынка наиболее опытных работников.

Хотя вызванная этим нехватка рабочей силы несколько затормозила восстановление, особенно в гостиничном секторе, картина занятости остается сильной. Тем не менее, рост числа рабочих мест исторически был прямым катализатором спроса на офисы, и нынешние механизмы работы на дому (WFH) запутали эти отношения. Подробнее об офисном секторе позже. Доступность рабочих мест также способствовала росту заработной платы, которая в 2021 году достигла в среднем 6,2%. Рост заработной платы не только способствует сокращению трудовых отношений, но и является важным и, возможно, постоянным фактором инфляции.Впервые с начала 1980-х индекс потребительских цен в прошлом году вырос на 7%, а индекс цен производителей — на 9,7%. Большая часть этого всплеска цен была вызвана дисбалансом спроса и предложения товаров и сбоями в цепочке поставок, обстоятельствами, которые ФРС называла «временными». Обзор экономических прогнозов Wall Street Journal прогнозирует, что инфляция снизится примерно до 3% к концу 2022 года. Сохраняющийся высокий уровень инфляции заработной платы может нарушить эту оценку.

Стимул: вечеринка окончена

После Великой рецессии все сектора бизнеса, включая недвижимость, выиграли от низких процентных ставок, которые поддержали стоимость всего, от акций до недвижимости.За последние два года экономика США получила фискальные и монетарные стимулы на сумму более 15 миллиардов долларов. Другими словами, мы реально не работали в нормальных рыночных экономических условиях уже около 15 лет. ФРС ясно дала понять, что в этом году она поднимет ставку по федеральным фондам не менее трех раз, указав на 1,5% к декабрю. Они также перестанут покупать и, вероятно, даже начнут продавать казначейские облигации и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, что повысит долгосрочные ставки, включая ставки по ипотечным кредитам.Десятилетняя казначейская ставка уже начала расти, и, по прогнозам, к декабрю 2022 года ставка будет находиться на уровне 2,25–3,0%. дефицит США.

В результате между более высокими ставками и более высокой инфляцией нашей отрасли придется адаптироваться к новой инвестиционной и операционной среде, в которой почти ни у кого в настоящее время нет опыта управления (хотя я помню покупку депозитных сертификатов в банках и получение 10 % и тостер).Мы наблюдали и ждали начала роста процентных ставок в течение десятилетия, но стимулы не позволили рынку точно оценить капитал. После сорока лет снижения процентных ставок мы, возможно, наконец подошли к поворотному моменту и вступим в длительный период роста стоимости капитала. Ключевой вопрос в будущем будет заключаться в том, сократятся ли спреды, чтобы компенсировать разницу, или эта новая среда будет считаться более рискованной, увеличивая спреды и, в конечном итоге, ставки капитализации.

Шаблоны миграции

За последние два года велись большие споры о масштабах миграции между городами и о том, действительно ли произошли изменения в том, где люди хотят жить.Реальность такова, что переезд в штаты солнечного пояса начался задолго до пандемии, что миграция состоит в основном из более состоятельных американцев, и что многие молодые люди, покинувшие города в начале пандемии, уже вернулись. Тем не менее, второстепенные и третичные города становятся отличными местами для жизни и будут продолжать привлекать людей из традиционных городов-ворот. Города-ворота выживут, а города роста будут процветать. Думайте о шлюзах как о дойных коровах, а о таких городах, как Остин и Нэшвилл, — о восходящих звездах.Вы хотите, чтобы ваше портфолио включало и то, и другое, и такое расширение рынка может быть полезным только для инвестиций в недвижимость.

Капитал недвижимости: деньги, деньги повсюду

Коммерческая недвижимость остается очень привлекательной инвестицией для основных, дополнительных и оппортунистических инвесторов. Как акционерный, так и заемный капитал продолжают поступать в отрасль в поисках доходности и, в последнее время, хеджирования инфляции. Институциональные инвесторы снова обращаются к недвижимости, чтобы сбалансировать свои портфели, поскольку акции достигают новых максимумов, ища относительную стоимость против скудных альтернатив с фиксированным доходом.Это распространение на корпорации и казначейские обязательства позволило резко увеличить выпуск коммерческих ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (CMBS), и обязательств по коммерческим кредитам (CLO) с 64,3 млрд долларов в 2020 году до 154,6 млрд долларов в 2021 году, согласно Треппу. Иностранные инвесторы вернулись, банки и страховые компании стремились предоставить кредиты, а фонды прямых инвестиций купили огромные портфели акций, в то время как в бизнес вступало все больше и больше заемных средств. По словам Треппа, в 2021 году общий объем коммерческого и многоквартирного кредитования достиг рекордной отметки в 690 миллиардов долларов.

Такое сочетание источников капитала обеспечило огромный рост объемов транзакций в 2021 году. По данным Real Capital Analytics, общий объем сделок превысил 800 миллиардов долларов, что на треть больше, чем 600 миллиардов долларов в допандемических 2019 году. Неудивительно, что более 40% этих продаж были в многоквартирном секторе, где объем продаж увеличился более чем вдвое в прошлом году по сравнению с 2020 годом. Промышленные продажи также выросли более чем на 50% в годовом исчислении. И, несмотря на их проблемы, даже объемы торговли офисами, розничной торговлей и гостиницами в 2021 году превысили их допандемический уровень.

Огромная ликвидность на рынке также используется для рекапитализации объектов недвижимости, сильно пострадавших во время пандемии, и во многих случаях для предотвращения дефолта по долгам. Обширный проблемный рынок, которого многие ожидали, когда разразилась пандемия, так и не материализовался. По словам Треппа, просрочка CMBS в конце 2021 года упала до 4,57% с примерно 7% в апреле 2020 года. Объем специального обслуживания упал на 27%, несмотря на недавнее увеличение офисных кредитов на 19%. Просрочки по ипотечным кредитам в банках составляют чуть более 1%.Убытки по кредитам CMBS были удивительно низкими — 0,15%, в то время как уровень убытков в банках и компаниях по страхованию жизни составлял всего около 0,05%. Большая часть убытков CMBS приходится на кредиты в торговых центрах, оценочная стоимость которых резко упала. Тем не менее, был даже доступный капитал для покупки этих торговых центров, отчужденных, по-видимому, для перестройки собственности для новых целей.

Такой обильный капитал означает конкуренцию за сделки и часто ухудшение кредитного качества. Институциональные игроки, похоже, сохранили свою дисциплину.Коэффициенты кредитного плеча и покрытия постоянного долга остаются консервативными. Но подавляющее большинство кредитов по-прежнему имеют, по крайней мере, частичный период выплаты только процентов, что является препятствием для кредита, которое не должно быть необходимым, учитывая такие низкие процентные ставки. Время покажет, будет ли распространение новых долговых фондов, чьи объемы и андеррайтинг непрозрачны для рынка, продолжать приносить дисциплинированную ликвидность на рынок.

У этой хорошей новости есть несколько препятствий.Во-первых, как уже упоминалось, это отказ ФРС от количественного смягчения и сокращения баланса, что может высосать триллионы ликвидности с рынка и повысить процентные ставки. Хотя на это могут уйти годы, риск рефинансирования существующих кредитов реален, если ставки по срокам погашения выше, а рост арендной платы не поспевает за темпами. Более того, льготы, предоставленные регуляторами банкам и компаниям по страхованию жизни в начале пандемии, окончательно истекли в конце прошлого года. Это означает, что кредиторам придется возобновить снижение стоимости проблемных кредитов.С марта 2020 года у нас не было большой прозрачности в отношении уровней отказа от банков и других модификаций кредита. Согласно анализу Треппа, уровень критикуемых кредитов в банковских портфелях значительно увеличился. Более подробная информация будет представлена ​​в отчетах банков за первый квартал.

Тип свойства Round Robin

Промышленный

Промышленная недвижимость – любимец отрасли и магнит для инвесторов. С учетом приближающегося к 4% количества вакантных площадей и значительного роста освоения и арендной платы промышленные предприятия предоставляют возможности как для получения долгосрочного дохода, так и для роста стоимости.В то время как повышенный спрос частично связан с ростом онлайн-покупок, склады и распределительные центры также поддерживают розничную торговлю кирпичами и растворами, а также сделки между предприятиями. Транспортировка «последней мили» и спрос на доставку в тот же день привели к резкому росту стоимости заполняющих объектов. В результате цены на промышленные товары идеально подобраны, и инвесторам необходимо выбирать свои места, избегая перенасыщенных рынков. Девелопмент выбросит на рынок более 500 миллионов квадратных футов новых площадей, и некоторые рынки неизбежно станут переполненными.

Розничная торговля

В торговой недвижимости не так много нового. Америка уже много лет перегружена, и натиск онлайн-покупок начался задолго до пандемии. По данным Бюро переписи населения, электронная коммерция составляла 13% от общего объема розничной торговли в конце третьего квартала 2021 года, по сравнению с началом пандемии. По мере того, как пандемия будет отступать, потребители вернутся к покупкам впечатлений, а не вещей, и упадок розничной торговли в магазинах, особенно в торговых центрах классов B и C, продолжится.Хотя у потребителей есть триллионы сбережений и отложенный спрос, недавний всплеск расходов, вероятно, будет недолгим. Нам всегда будут нужны физические магазины, включая торговые центры. Просто их не так много. Болезненный процесс достижения равновесия между спросом и предложением в магазине займет годы.

Многоквартирный дом

Рынок многоквартирных домов продемонстрировал выдающиеся результаты в 2021 году, поскольку в этот сектор хлынул капитал, предлагая владельцам такие ошеломляющие цены, что они не могли отказаться от продажи.Marcus & Millichap сообщает, что количество свободных многоквартирных домов в стране составляет 2,6%. В отличие от розничной торговли, где предложение намного превышает спрос, предложение всех типов жилья в США остается ограниченным. Согласно недавнему отчету IRR Viewpoint 2022, «мы по-прежнему систематически недопроизводим жилье». Спрос на квартиры подпитывается недоступными ценами на жилье. Национальный индекс цен на жилье Кейса Шиллера в прошлом году вырос более чем на 19%, а, по данным Бюро переписи населения, средняя цена на жилье в ноябре 2021 года выросла до 416 900 долларов.В результате многие миллениалы, основная группа, стремящаяся купить дома, не могут позволить себе первоначальный взнос или не имеют необходимого кредита для ипотечного кредита. И это было до недавнего начала роста ипотечных ставок. Таким образом, несмотря на рост продаж жилья на 8,5% в 2021 году, по оценкам Национальной ассоциации риелторов, почти миллион домохозяйств арендаторов были вытеснены с рынка покупателей жилья. По оценкам Yardi Matrix, арендная плата за квартиру в стране выросла на 18% в 2021 году, а в некоторых городах рост арендной платы превысил 30%.Это может быть хорошо для инвесторов в многоквартирные дома, но, конечно, это огромная социальная проблема для страны. Недавний отчет CREFC о доступности жилья показал, что половина всех арендных домохозяйств в США обременены расходами, а это означает, что жители тратят более 30% своего дохода на аренду.

Что может подавить спрос на многоквартирные дома, так это растущая недоступность арендных квартир, что может привести к объединению домохозяйств и отправке представителей поколения Z и молодых миллениалов обратно в дома их родителей (у них была большая практика в течение первого года пандемии).Еще одним препятствием для многоквартирных домов является растущий спрос и предложение на аренду одной семьи. По цене между квартирами и купленными домами аренда дома предоставляет больше места для семей, как правило, с гаражом и двором, что особенно хорошо подходит для работы из дома. Проблема в том, что арендная плата за эти дома также стремительно растет, как и за землю, на которой они стоят. Таким образом, в то время как новые «горизонтальные арендные сообщества» строятся для удовлетворения спроса, застройщики борются за земельные участки с традиционными строителями домов, что усугубляет кризис доступности.

Офис

Мало кто в отрасли, кроме руководителей офисных REIT, будет утверждать, что показатели офисного сектора крайне неопределенны. Спрос на офисные помещения снизится, поскольку арендаторы переосмыслят то, как они используют свое пространство, а владельцам потребуется значительный капитал, чтобы быть конкурентоспособными в будущем. Больше, чем любой другой тип недвижимости, офисная недвижимость делится на более старые, неэффективные, даже устаревшие продукты и более новые объекты с современным дизайном, экологическими и велнес-сертификатами, современной вентиляцией и удобствами для арендаторов.Новые уведомления об аренде в информационных бюллетенях по недвижимости, рекламирующие рекордные арендные ставки, редко раскрывают фактическую чистую эффективную арендную плату, отражая растущие льготы и пакеты улучшений для арендаторов, которые в настоящее время требуются на большинстве рынков.

Продолжаются споры о долговечности феномена работы на дому, вызванного пандемией. В то время как WFH обеспечивает гибкость, удобство, отсутствие поездок на работу и сокращение бюджета на гардероб, у него есть очевидные недостатки: трудности в создании команд, инновациях, наставничестве, а также создании и поддержании культуры.Чем дольше люди изолированы от офисной среды, тем меньше они будут развивать отношения со своими коллегами и чувствовать себя связанными со своими компаниями. В какой-то момент, скорее всего, раньше, чем позже, мы обнаружим, что для многих предприятий WFH с полной занятостью просто не работают, и удержание талантов станет еще более сложной задачей. Что наиболее важно, WFH часто препятствует реализации целей разнообразия, справедливости и интеграции.

Учитывая множество переменных и бесконечные условия для каждого арендатора, рынка за рынком, попытки предсказать долгосрочный результат офисного сектора кажутся бессмысленными.Итак, вот что: большинству предприятий потребуется, чтобы их сотрудники приходили в офис для командной работы, корпоративных собраний, обучения и других совместных мероприятий, а в остальное время сохраняли гибкость WFH, если это необходимо сотруднику. Это означает, что офисные помещения будут сконфигурированы для большего группового взаимодействия, а фермы ячеек могут, наконец, прийти в упадок. Это также означает, что компаниям потребуется меньше места и, возможно, они будут арендовать аудитории для более крупных встреч. Это не тот сценарий, который рекламируют владельцы недвижимости, а пользователи пространства.Согласно опросу Occupier Survey 2021 года, проведенному CBRE, 87% работодателей планируют перейти на гибридную модель по мере того, как пандемия отступит.

Арендаторы будут больше думать о потребностях в площадях и конфигурации в будущем, и многие компании могут воспользоваться возможностью перейти на меньшие по размеру офисные помещения более высокого качества. Но WFH — не единственная проблема в офисном секторе. По оценкам Cushman & Wakefield, количество вакантных офисов в стране уже составляет почти 18% и продолжает расти, не считая деятельности по субаренде. Согласно отчету ULI «Новые тенденции в сфере недвижимости за 2022 год», возраст четверти всех офисных зданий площадью более 4 миллиардов квадратных футов составляет не менее 60 лет.Что произойдет со всем этим старым пространством, когда спрос уменьшится? Владельцы столкнутся с волной необходимых капитальных затрат, некоторые из которых будут добровольными, чтобы оставаться конкурентоспособными, а некоторые — по требованию местных властей. Затраты на реконфигурацию пространства для удовлетворения новых требований арендаторов, инвестиции в более экономичные системы, сокращение выбросов парниковых газов, улучшение качества воздуха и воды и модернизацию окон быстро возрастут и уже вызывают сомнения у инвесторов. Большая часть нового капитала, поступающего в офисный сектор, вероятно, будет направлена ​​на преобразование многоквартирных домов.Если вы не можете победить их, присоединяйтесь к ним.

Гостеприимство

В 2020 году мы сказали, что индустрия гостеприимства восстановится в 2024 году, и мы придерживаемся нашего прогноза. Возвращение деловых поездок и крупных поездок на конференции началось и будет набирать обороты, если перестанут появляться варианты COVID. Самая большая проблема, с которой сейчас сталкивается сектор, — это нехватка рабочей силы и необходимость платить более высокую заработную плату для привлечения талантов. По данным Бюро статистики труда, в сфере гостеприимства наблюдается самый высокий рост заработной платы из всех отраслей, почти на 20% с 2019 года.Чтобы компенсировать более высокую стоимость, некоторые операторы, особенно в развлекательном сегменте, смогли поднять тарифы. В этот переходный период свежий капитал помогает поддерживать отрасль на плаву. Во время панели обслуживающего персонала на январской конференции CREFC участники упомянули, что многие гостиничные кредиты имеют коэффициент покрытия ниже 1,0x, но спонсоры покрывают дефицит. Капитал доступен для сектора не только из-за ожидаемого восстановления, но и потому, что владельцы отелей могут извлечь максимальную выгоду из инфляции.

Актуальные темы 2022 года

Действия и бездействие правительства

После того, как в прошлом году в Вашингтоне был принят закон, потребовалось много внимания. Двухпартийный Закон об инвестициях в инфраструктуру и рабочих местах может быть полезен только для недвижимости. Маловероятно, что мы увидим еще один законопроект, направляющий столько денег на дороги и мосты, общественный транспорт и другие инфраструктурные проекты, которые позволят городам расти, а людям — более эффективно перемещаться с места на место.Законопроект также предусматривает финансирование для поддержки экологической устойчивости, включая более чистую воду и энергоэффективность.

Закон о восстановлении лучше, который после долгих переговоров так и не был принят в Сенате, в течение года включал множество налоговых предложений, которые оказали бы сильное влияние на владельцев недвижимости и инвесторов. Ранние проекты законопроекта включали отмену IRC Sec. 1031 однотипный обмен; более высокие налоговые ставки на доход, прирост капитала и начисленные проценты; и положение об кристаллизации нереализованного прироста капитала на момент смерти, а также об исключении базового шага до текущей стоимости.К тому времени, когда Палата представителей приняла законопроект в ноябре, все эти предложения были отклонены. Но законопроект, возможно, все еще находится в стадии разработки, содержит положение о том, что специалисты по недвижимости больше не будут освобождаться от уплаты налога на чистый инвестиционный доход (NII) (в настоящее время 3,8%) на доход от эксплуатации недвижимости и прирост капитала от деятельности, связанной с владением недвижимостью. Это приведет к дополнительным налогам на владельцев-операторов недвижимости, застройщиков и управляющих фондами, и за этим следует внимательно следить, если дебаты по законопроекту возобновятся.

Экологические, социальные и управленческие стратегии

Постоянное внимание к экологическим, социальным и управленческим (ESG) инициативам в компаниях во всех отраслях промышленности приобрело актуальность, поскольку катастрофические последствия изменения климата становятся все более частыми, а социальная справедливость занимает все более заметное место в американском дискурсе. ESG не новичок в сфере недвижимости. Публичные REITS и крупные управляющие активами уже несколько лет публикуют подробные отчеты о своих ESG-стратегиях и инициативах.Что нового и должно быть в центре внимания негосударственных инвесторов и операторов недвижимости, так это включение ESG в отношения и процессы компаний, занимающихся недвижимостью. ESG больше не является «хорошим» занятием и больше не является необязательным. Арендаторы все чаще обращают внимание на ESG при выборе помещения, отчасти потому, что их сотрудники настаивают на том, чтобы они не только обеспечивали здоровую окружающую среду, но и сокращали свой углеродный след. Поставщики долгового и акционерного капитала включают анализ уязвимостей, связанных с климатом, в свои операции.Недавние наводнения, пожары и сильная жара вынуждают арендаторов (и их страховщиков) быстро оценивать уязвимость имущества. Рассмотрим следующее:

  • Отчет Hodes Weill’s Institutional Real Estate Allocations Monitor за 2021 год показывает, что 49% инвесторов во всем мире учитывают политику ESG объекта инвестиций.
  • Отчет ULI «Новые тенденции в сфере недвижимости за 2022 год» показывает, что 82% респондентов учитывают элементы ESG при принятии операционных или инвестиционных решений.
  • Недавний отчет JLL показал, что арендаторы офисов учитывают ESG-деятельность владельца при выборе помещения, уделяя особое внимание обеспечению устойчивости и усилиям по созданию здоровой рабочей среды, включая качественный воздушный поток.
  • Исследование компании Cushman & Wakefield показало, что продавцы достигают на 25% более высоких цен за квадратный фут в офисных зданиях класса A, сертифицированных LEED, и на 77% выше цен в офисных зданиях класса B, сертифицированных LEED, чем в несертифицированных зданиях.

Владельцы и руководители компаний, занимающихся недвижимостью, должны изучить все компоненты ESG и разработать план определения приоритетов реализации политик и инициатив. Первоначальные вложения окупятся, поскольку эти компании будут привлекать арендаторов и капитал со стороны доходов и сокращать операционные расходы.В то же время отрасль будет повышать экологическую устойчивость, устойчивость собственности, инклюзивность и рост рабочей силы, участие сообщества и прозрачность.

Созревание Proptech

За последнее десятилетие индустрия proptech бурно развивалась, при этом растущий капитал стимулировал инновации как в жилой, так и в коммерческой недвижимости. По данным Центра технологий и инноваций в сфере недвижимости, в 2021 году было инвестировано более 32 миллиардов долларов. Из этой суммы 49% были сосредоточены на рынке жилья, включая листинговые услуги, торговые площадки и ипотечные брокерские услуги; 19% на строительство; 21% на многоквартирные дома; и 8% на коммерческий сектор.Адам Шуит из венчурной группы A/O PropTech сообщил, что коммерческие доллары в основном были потрачены в нескольких ключевых областях:

  • Порталы коммерческих объявлений
  • Сдача в аренду коворкингов, чтобы компании могли найти место для сотрудников, работающих вне офиса
  • Управление доступом, механизмы дверных замков и отслеживание занятости, которые связаны с управлением коммунальными услугами
  • Системы очистки воздуха и измерения качества воздуха
  • Интеллектуальное освещение, в том числе с использованием альтернативного интеллекта для получения информации об использовании в различных частях здания в режиме 24/7 и снижения затрат на коммунальные услуги

Не менее важным, чем разработка новых технологий для повышения эффективности бизнеса и снижения затрат, является их растущее внедрение в отрасли.Ключевые области на 2022 год включают в себя устранение неэффективности выдачи коммерческих ипотечных кредитов за счет автоматического включения и организации данных о характеристиках недвижимости и рыночных данных для создания моделей андеррайтинга, а также токенизацию коммерческой недвижимости, при которой право собственности на актив делится на фиксированное количество токенов. Токенизация может произвести революцию в том, как владеют недвижимостью и как извлекается капитал, и полностью разрушить действующую систему подтверждения права собственности и страхования титула за счет использования блокчейна для регистрации токенов.

Путь сквозь перемены и неопределенность

За некоторыми исключениями, спрос на площади в различных типах недвижимости высок, а фундаментальные показатели сильны в преддверии 2022 года. Восстановление экономики и сильный рынок труда будут способствовать повышению арендной платы и занятости. Источники капитала, которые способствовали рекордному объему транзакций в 2021 году, все еще существуют, и у них есть дополнительный стимул для хеджирования инфляции. Объемы транзакций в этом году, вероятно, снова побьют рекорды. Однако в среднесрочной и долгосрочной перспективе отмена фискальных и монетарных стимулов может привести к изменению инвестиционной среды, и поставщикам капитала придется копать глубже, чтобы выявлять и оценивать долгосрочные риски, особенно с учетом рыночных условий, когда рефинансирование или выход из инвестиций.Возможно, мы вступаем в длительный период роста процентных ставок, более высокой инфляции, более низкой ликвидности и снижения реальной доходности инвестиций. Если среда окажется более рискованной, ставки капитализации могут в конечном итоге вырасти, что негативно скажется на стоимости активов. Несмотря на эти тенденции, недвижимость остается игрой с относительной стоимостью и в обозримом будущем продолжит привлекать значительный отечественный и иностранный капитал.

Поскольку эти фундаментальные экономические сдвиги происходят в долгосрочной перспективе, владельцы недвижимости и операторы будут сосредоточены на более неотложных проблемах.Никто не может продуктивно вести свой бизнес без нужных талантов, а поиск и удержание талантов стало более трудным. Более высокая текучесть кадров означает более высокие затраты на подбор и обучение и менее эффективную работу. Отрасль должна будет продолжать открываться для более разнообразной рабочей силы, что принесет с собой новые идеи и инновации. А менеджменту придется тратить больше времени на формальное обучение, развитие карьеры и программы наставничества.

Пожалуй, самый важный и долгоиграющий тренд в нашей отрасли — ESG.Как уже упоминалось, насущной необходимостью является оценка устойчивости собственности к силам изменения климата. Но мы находимся в авангарде значительных усилий по повышению экологичности зданий, сокращению углеродного следа отрасли, которая в настоящее время вносит непомерную долю выбросов парниковых газов. В долгосрочной перспективе, возможно, самой большой угрозой изменения климата для отрасли будет миграция людей с рынков, которые наиболее подвержены экстремальным погодным условиям, а также являются одними из самых дорогих и быстрорастущих рынков в стране.Социальные и управленческие компоненты ESG также приобретают все большее значение, что естественно для отрасли, целью которой, в конце концов, является создание прекрасных мест для жизни и работы людей. Успех всех предприятий в сфере недвижимости неразрывно связан с успешным ростом их сообществ. ESG в конечном итоге будет внедрен во все бизнес-процессы в сфере недвижимости, не только в управление недвижимостью, но и в критерии кредитоспособности кредиторов и институциональных поставщиков капитала.

Наконец-то индустрия, десятилетиями противостоявшая технологиям, сделала решительный шаг.Это модернизирует устаревшие процессы, повышая эффективность операций и снижая затраты. Технологии ускорят усилия по обеспечению устойчивого развития и улучшат связь организаций с капиталом. Если токенизация закрепится, способ владения собственностью будет полностью разрушен. Прыгая еще дальше в метавселенную, основной вопрос заключается в том, будет ли коммерческая недвижимость существовать в будущем, или мы просто отправим наших аватаров в виртуальные пространства, чтобы работать, делать покупки и развлекаться — окончательная реализация работы из дома.До тех пор инвесторы в реальном мире будут сосредоточены на тщательном мониторинге процентных ставок и инфляции для разработки новых стратегий для сохранения долгосрочной доходности в постпандемических условиях.

2022 Тенденции рынка коммерческой недвижимости

Несмотря на неудачи во время пандемии в 2020 и 2021 годах, отрасль коммерческой недвижимости имеет позитивный прогноз на 2022 год. Несмотря на некоторые неожиданности и чрезмерно негативные прогнозы в отношении рынков торговой и офисной коммерческой недвижимости, промышленная недвижимость продолжает показывать хорошие результаты.В целом, будущее многоквартирных домов выглядит блестящим, за парой заметных исключений.

Изучая классы активов коммерческой недвижимости 2022 года, следите за этими тенденциями и возможностями.

 

Тенденции в сфере недвижимости в 2022 году, за которыми стоит следить

  • Восстановление многоквартирных домов: Рынки многоквартирных домов и торговой недвижимости в основном восстановились после первых дней пандемии. «Вакансии в многоквартирных домах достигли 4,7% в третьем квартале 2021 года, вернувшись к уровням, наблюдавшимся в конце 2019 года», — сказал Виктор Каланог, глава CRE Economics Moody’s Analytics.
  • Влияние электронной коммерции: Хотя электронная коммерция повлияла на розничную торговлю, ее влияние, возможно, было преувеличено. Люди по-прежнему хотят есть в ресторанах, стричься и покупать другие товары и услуги лично. «Хотя вакантные места в розничной торговле снизились на 20 базисных пунктов в течение 2021 года, они оставались повышенными и составляли около 10,4%», — сказал Каланог.
  • Восстановление на побережьях: За последний год многие люди переехали в Нэшвилл, штат Теннесси; Остин, Техас и другие горячие точки в Центральной части США.С. Но не все. Массового исхода с побережья или городов не было. К третьему кварталу 2021 года многоквартирные дома в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и других прибрежных городах в значительной степени вернулись к допандемическому уровню вакансий. Однако жилье в районах, в значительной степени зависящих от туризма и местных рабочих, восстанавливается медленнее.
  • Гибридная работа никуда не денется: Будущее офисов по большей части неизвестно. Однако во всех отраслях работодатели используют гибридную работу.Даже технологические гиганты, многие из которых полностью перешли на удаленную работу, арендуют офисную недвижимость в крупных городах США. Текущие показатели занятости побудили другие, более традиционные предприятия использовать гибридную работу в качестве инструмента найма и удержания.
  • Модернизированные сдаваемые в аренду единицы: Все более высокая стоимость домов на одну семью в сочетании с тем, что арендаторы проводят больше времени дома, привели к спросу на более крупные и более дорогие единицы. Например, некоторые арендаторы меняют однокомнатную квартиру на двухкомнатную, чтобы иметь место для работы.
  • Адресация «недостающего среднего»: В США не хватает жилья для рабочей силы, которое предназначено для домохозяйств среднего класса, включая учителей и пожарных. JPMorgan Chase вносит свой вклад в увеличение предложения, предлагая ценовые льготы по многоквартирным кредитам тем, кто соответствует требованиям нашей программы сохранения доступного жилья. Однако для продвижения вперед муниципалитеты должны предлагать стимулы. Промышленность также должна использовать государственно-частное партнерство для строительства большего количества жилья для рабочей силы.

 

Возможности коммерческой недвижимости

2022 Приоритеты коммерческой недвижимости

Предстоящий год выглядит позитивно: классы розничных и многоквартирных домов восстанавливаются, а промышленные объекты продолжают процветать. Коммерческая недвижимость также нашла инновационные способы увеличения предложения доступного жилья и жилья для рабочей силы. Государственный и частный секторы должны работать вместе, чтобы сделать инфраструктуру приоритетной, чтобы способствовать росту экономики.

Прогноз отрасли коммерческой недвижимости на 2022 год

Вот основные результаты исследования Deloitte в области коммерческой недвижимости на 2022 год:

Несмотря на некоторые финансовые проблемы и изменяющуюся нормативно-правовую базу, преобладает оптимизм в отношении фундаментальных показателей. Восемьдесят процентов респондентов ожидают, что выручка их учреждения в 2022 году будет немного или значительно выше уровня 2021 года.

Большинство фирм по-прежнему зависят от устаревших технологических систем, которые могут препятствовать прогрессу и их способности к инновациям. Восемь из десяти респондентов не имеют полностью модернизированной базовой системы, которая могла бы легко включать новые технологии.

Многие фирмы CRE сосредотачиваются на модернизации свойств и перепрофилировании помещений для альтернативного использования, чтобы максимизировать ценность. Однако только четверть респондентов заявили, что их компании существенно увеличивают инвестиции в технологии для расширения возможностей управления портфелем и активами.

Устойчивая недвижимость часто является ключом к лучшему опыту арендаторов; создание партнерских отношений для предоставления новых предложений арендаторам также может способствовать реализации модели «недвижимость как услуга» (REaaS). Более трех четвертей респондентов говорят, что их компании, скорее всего, будут расширять партнерские отношения с поставщиками услуг или инвестировать в них, что может помочь компаниям развернуть модель доставки REaaS.

По мере того, как индустрия CRE разрабатывает долгосрочные стратегии возвращения к работе, гибкие рабочие схемы, организационные цели и спрос на технологические навыки будут формировать ландшафт талантов. Ограниченный рынок труда выдвигает на первый план вопросы рабочей силы, такие как благополучие, ESG и принятие более индивидуального подхода к тому, где выполняется работа (удаленная/офисная/гибридная). Наш опрос показывает, что сотрудники CRE хотят, чтобы их фирмы были более целеустремленными.

Большинство компаний CRE находятся на ранних этапах решения проблемы климатических рисков; респонденты указали на проблемы устойчивого развития, и необходимость их решения была приоритетом в опросе этого года. Но в связи с пандемией и требованиями сообщества к более справедливым игровым полям лидеры CRE также должны уделять первоочередное внимание социальным вопросам и инициативам разнообразия, справедливости и интеграции (DE&I). Индустрии CRE предстоит пройти долгий путь, чтобы добиться справедливого представительства.

После почти двух лет изменений, невиданных многими поколениями, индустрия CRE находится в переломном моменте. Каким образом это пойдет?

Загрузите полный обзор коммерческой недвижимости на 2022 год, чтобы узнать больше.

Туча над коммерческой недвижимостью задерживается | Новости бизнеса и экономики

Денвер, США – Когда Facebook обязалась сдать в аренду 67 800 квадратных метров (730 000 квадратных футов) недвижимости в здании бывшего почтового отделения в центре Манхэттена в 2020 году, жители Нью-Йорка от мэрии до уличных торговцев городские магнаты в сфере недвижимости назвали сделку доказательством того, что офисная культура не станет еще одной жертвой пандемии COVID-19.

Но сделка, заключенная Facebook (теперь именующая себя Meta Platforms), вряд ли была неожиданной удачей, которую владелец здания, Vornado Realty Trust, описал в своем маркетинге.Фактически, позже выяснилось, что Vornado согласился заплатить Facebook 150 миллионов долларов в качестве стимула для закрытия сделки.

Несмотря на оптимистичные прогнозы в отношении глобальной коммерческой недвижимости от бухгалтерских фирм «большой четверки», влияние пандемии на офисный подсектор — во многих отношениях наиболее важную часть мировой индустрии недвижимости — было глубоким. Поощрения, подобные тем, которые получил Facebook, арендные каникулы, правительственные стимулы и длительные (часто от семи до десяти лет) договоры аренды, характерные для офисного рынка, скрыли боль, которую испытывают владельцы этой дорогой недвижимости.

«Во всем мире руководители задаются вопросом, как объяснить своим акционерам, почему от 50 до 60 процентов их корпоративной недвижимости в основном пустует», — говорит Николас Уайт, соучредитель амстердамской консалтинговой компании Smart Buildings Certification. . «Они запрашивают у своих финансовых директоров всевозможные данные о том, от какой из этих дорогостоящих объектов избавиться, а от какой сохранить. Но почти невозможно представить, что это в конечном итоге не повлияет на то, что они могут запрашивать за аренду, их уровень вакантности и, в конечном итоге, на стоимость недвижимости.

Несмотря на осознание того, что варианты COVID, такие как Delta и Omicron, могут продолжать преследовать планету, ежегодные прогнозы, сделанные глобальными игроками, такими как Deloitte, PwC, Cushman & Wakefield и другими, опубликованными в начале года, были осторожно дни пандемии, когда в пустых офисах говорили о «смерти офиса». С момента появления COVID-19 мнения изменились, и теперь все согласны с тем, что «новая нормальность» по-прежнему будет включать в себя множество офисов.

Но сколько? А как насчет стоимости инвестиций, сделанных до пандемии. Коммерческая недвижимость — это игра «удержи и развивай» в большинстве регионов, и многие задаются вопросом, смогут ли предположения о 8-10 процентах или даже более высокой годовой доходности, часто побуждающие к участию в таких сделках, пережить шторм COVID.

Осторожный оптимизм

Ежегодный обзор азиатского рынка компании CBRE, занимающейся инвестициями в недвижимость, назывался «Использование роста, преодоление неопределенности». Рост, о котором он говорит, почти полностью приходится на жилые и промышленные (склады, склады, фабрики) помещения.Если не совсем мертвый, офис не показывает много жизни с точки зрения инвестора. «Многие фирмы CRE сосредотачиваются на модернизации объектов недвижимости и перепрофилировании помещений для альтернативного использования, чтобы максимизировать ценность», — говорится в глобальном обзоре Deloitte.

Модернизация часто включает в себя преобразование офисов, долгосрочная оценка которых теперь считается «неопределенностью», если заимствовать фразу. В некоторых крупнейших городах мира, особенно в тех, которые страдают от нехватки доступного жилья, это привело к тому, что некоторые владельцы офисных зданий вышли на совершенно новый рынок — «преобразование офисов в жилые помещения».

В США несоответствие между количеством вакантных площадей и предложением жилья проявляется особенно остро. Компания RentCafe, специализирующаяся на данных о недвижимости, предполагает, что в 2022 году из инертных офисных помещений будут созданы десятки тысяч таких конверсий.

Варианты удаленной работы для многих фирм наносят удар по фирмам, занимающимся коммерческой недвижимостью [Файл: Paul Yeung/Bloomberg]

И не только в США. Лондонский Сити объявил о плане создания 1500 новых жилых домов посредством таких преобразований среди бордовых баров и закусочных по 100 фунтов за тарелку (130 долларов).Берлин, Дурбан, Гонконг, Сидней и другие города также наблюдают эту тенденцию. И хотя цифры невелики, они отражают ухудшение перспектив офисной недвижимости.

Насадка для рыбы

Опасения, что офисная недвижимость переживает затишье, связанное с арендой, прежде чем шторм объяснит каникулы по аренде, бесплатные парковочные места и субсидируемые ремонтные работы, подобные тем, которые Vornado потратил на Facebook в 2020 году. Перспектива более высоких процентных ставок — еще один удар, повышающий стоимость. капитала для всего: от технического обслуживания до приобретения арендаторов и постпандемических ожиданий, что арендодатели обратятся к требованиям устойчивости и благополучия.

«Многие дальновидные арендодатели замечают этот сейсмический сдвиг в представлениях о природе космоса и делают все возможное с точки зрения инвестиций в технологии, чтобы соответствовать этой новой рыночной реальности», — говорит Майкл Бекерман, генеральный директор и основатель влиятельного нью-йоркского агентства недвижимости. на базе исследовательской фирмы CREtech. «Те, кто этого не сделает, явно останутся позади».

Общая картина мрачная.

Доступность офисов

в Токио остается на пике пандемии, превышая 8 процентов, по сравнению с 2 процентами в 2019 году.Cushman & Wakefield прогнозирует, что вакансии — долгосрочный показатель пустых площадей — в центральных деловых районах города будут колебаться на уровне около 6 процентов в 2024 году. В городах Индии количество новых арендных площадей сократилось на 39 процентов в 2021 году; в Торонто показатель для делового района в центре города снизился на 47 процентов, по данным компании CoStar, занимающейся базой данных по недвижимости. В 2021 году офисная площадь Лондона сократилась на миллионы квадратных футов, поскольку девелоперы приостановили проекты.

Ничто так не вредит оценке здания, как низкая заполняемость, которая не только вызывает недоумение у потенциальных арендаторов, но и приносит меньший доход, который можно распределить между инвесторами здания.REIT — инвестиционные фонды недвижимости — пытаются компенсировать этот риск, объединяя десятки, сотни или даже тысячи объектов недвижимости в индексированный фонд. Это прекрасно работает, если значения снижаются в одной географии, но по-прежнему работают в других. Но есть опасения, что срок годности офисной недвижимости как класса активов уже истек. В условиях глобальной пандемии такой арбитраж работает только между классами активов.

Мори Бэкман, широко известный писатель по личным финансам для инвестиционного консультанта Motley Fool, говорит, что офисные REITS — это «сектор, который я не хочу касаться в ближайшее время».Заметьте, она не из тех, кто объявляет офисы мертвыми. Но «у компаний мало мотивации спешить с подписанием или продлением договоров аренды, когда мир все еще так нестабилен с точки зрения пандемии».

Дистанционный процент

Движущей силой этой неопределенности является тектонический сдвиг не только в осознании людьми того, что закрытые помещения и плотность могут быть смертельными, но и в более глубоком переосмыслении того, что значит работать в офисе. Оказывается, многим нравится работать из дома, бегать в середине дня или никогда не вылезать из пижамных штанов.

Опросы, проведенные как корпорациями, так и арендодателями, подтверждают, что, хотя некоторые стремятся вернуться в офис, большинство хочет сохранить новую гибкость для удаленной работы, которую пандемия навязала руководству. Демографические тенденции на многих рынках также ускорили этот сдвиг, поскольку молодые работники, не знакомые с корпоративной культурой 20-го века, отталкиваются от соответствия старому костюму и галстуку пригородной жизни.

«Очевидно, что мы не собираемся возвращаться к работе, как раньше», — говорит Джеймс О’Салливан, возглавляющий группу пост-COVID-трансформации в лондонской консалтинговой компании Project One.«Нам придется не торопиться, чтобы выяснить, какие части нашего бизнеса больше подходят для каких способов работы. Некоторые из них больше подходят для удаленной работы, другие — для того, чтобы больше оставаться на месте, а третьи будут переходить между ними».

И такие разговоры отпугивают владельцев коммерческой недвижимости.

лучших мест для покупки коммерческой недвижимости в 2022 году

Рынок коммерческой недвижимости, мало чем отличающийся от рынков индивидуального жилья и жилых помещений, подвержен циклическим тенденциям.Инвесторы постоянно ищут, как эти тенденции могут повлиять на их отдельные рынки в обозримом будущем, и задаются вопросом: каковы лучшие рынки недвижимости для коммерческих инвестиций? Эти постоянно меняющиеся тенденции и их влияние определяют стратегию инвестора в отношении того, как они будут вытеснять своих конкурентов. Чтобы лучше понять текущие и будущие тенденции рынка коммерческой недвижимости, также важно рассмотреть тенденции, которые привели нас к сегодняшнему дню.

Понимание современного рынка коммерческой недвижимости

В последние годы рынок недвижимости зарекомендовал себя как надежный и успешный инструмент для увеличения благосостояния инвесторов, и ожидается, что в 2021 году он продолжит свой рост.Однако, поскольку все последствия кризиса COVID-19 продолжают распространяться по всей стране, многие обеспокоены краткосрочными и долгосрочными последствиями, которые следует ожидать на рынке недвижимости. Глобальная пандемия, несомненно, повлияла на экономику на многих уровнях, хотя уровень безработицы начал снижаться, влияние на доходы домохозяйств все еще ощущается. По всей стране политика работы на дому изменила структуру и спрос на рабочие места — все это способствовало появлению вакансий в коммерческих помещениях.

Итак, что инвесторы в коммерческую недвижимость могут ожидать от будущего своей отрасли? Пандемия вынудила владельцев коммерческих площадей быстро адаптироваться, но многие не ожидали, что эти изменения продлятся так долго. Поскольку мандаты на вакцинацию продолжают обсуждаться в судах, многим предприятиям необходимо будет учитывать политику в области здравоохранения, прежде чем требовать работы в офисе. В целом, многие компании стремятся вернуться к работе, а это значит, что арендаторы коммерческих зданий вскоре могут вернуться в офисы.

Некоторые предприятия могут продолжать успешно адаптировать и внедрять политику удаленной работы или частичной удаленной работы. Тем не менее, можно ожидать, что спрос на офисные помещения снова возрастет, поскольку предприятия, которые предпочитают работать лицом к лицу, получают разрешение на это. Агенты по коммерческой недвижимости также могут рассчитывать на спрос на перепланировку офисных помещений. Некоторые коммерческие арендодатели могут обнаружить, что изменение их зданий для обеспечения большего пространства или уединения между сотрудниками окажется привлекательным качеством для потенциальных арендаторов.

Несмотря на то, что изменения, вызванные пандемией COVID-19, были сложными для отрасли коммерческой недвижимости, перспективы возвращения занятых коммерческих площадей положительные. Ожидается, что по мере восстановления экономики и адаптации рабочих мест к изменяющимся практикам общественного здравоохранения коммерческая отрасль останется сильной.


[ Новичок в инвестировании в коммерческую недвижимость? Пройдите 74-минутный онлайн-урок, чтобы узнать, как находить неэффективные активы, привлекать капитал, улучшать денежный поток и многое другое! ]


Тенденции и прогнозы в сфере недвижимости на 2022 год

Многие эксперты присматриваются к индустрии недвижимости, чтобы увидеть, что произойдет в следующем году.Краткий обзор предыдущих лет может показать, что, хотя прогнозы могут быть полезны при планировании, они не совсем точны. Например, в начале 2020 года многие никогда бы не догадались, что самым большим движущим фактором на рынке будет пандемия COVID-19. По мере того как мы приближаемся к 2022 году, последствия пандемии продолжают определять несколько меняющихся тенденций в сфере недвижимости, включая акцент на электронной коммерции, улучшенную арендуемую недвижимость и нехватку запасов.

Инвесторы в недвижимость должны следить за доходностью торговых площадей.Хотя разговоры об электронной коммерции продолжают предлагать отказ от обычных магазинов, это просто не так. Многие люди в свете ослабления ограничений, связанных с COVID-19, по-прежнему хотят посещать рестораны, делать покупки и проводить время в коммерческих торговых точках. За исключением возможных мандатов на вакцины и маски, многие коммерческие площади открыты для бизнеса в обычном режиме, и инвесторы должны ожидать, что эта тенденция сохранится.

Профессионалы отрасли с нетерпением ждали, сколько компаний в будущем продолжат работать из дома, но ответ до сих пор неясен.Что мы действительно знаем, так это то, что многие ведущие компании по-прежнему хотят, чтобы сотрудники вернулись в офис — многообещающие новости для коммерческих помещений. Обратите внимание, что решение о работе из дома по сравнению с возвращением в офис очень сильно зависит от отрасли (например, Tech, кажется, лидирует в работе из дома). Инвесторы, заинтересованные в офисных помещениях, должны рассмотреть возможных арендаторов и определить, какие помещения лучше всего подходят для этих предприятий.

Несколько других тенденций, которые следует учитывать в предстоящем году, включают восстановление многоквартирных арендных единиц и нехватку жилого фонда.Инвесторы могут обнаружить, что они могут поддерживать низкий уровень вакантных площадей в предстоящем году, сдавая в аренду одно- и многоквартирные дома. И наконец, инвесторы должны следить за планами штата и федерального правительства по улучшению инфраструктуры по всей стране. Эти изменения могут значительно повысить доступность коммерческих площадей и повысить спрос со стороны арендаторов.

Ожидается, что 2022 год будет интересным с точки зрения тенденций рынка недвижимости. Инвесторы должны следить за тенденциями как в жилом, так и в коммерческом секторе, чтобы быть в курсе предстоящего года.Для тех, кто ищет новые рынки для наблюдения, вот 10 основных рынков, на которые следует обратить внимание в предстоящем году:

  • Нэшвилл, Теннесси

  • Роли-Дарем, Северная Каролина

  • Феникс, Аризона

  • Остин, Техас

  • Тампа, Флорида

  • Шарлотта, Северная Каролина

  • Даллас, Техас

  • Атланта, Джорджия

  • Сиэтл, Вашингтон,

  • Бостон, Массачусетс

Тенденции и прогнозы в сфере недвижимости на 2021 год

Ожидалось, что

Коммерческая недвижимость столкнется с некоторыми интересными проблемами в течение 2021 года.В частности, в отношении будущего удаленной работы и офисных зданий. Поскольку большая часть рабочей силы удалена из-за COVID-19, многие инвесторы поставили под сомнение будущее офисных зданий и долгосрочную коммерческую аренду. Эти опасения усилились, когда известные технологические компании объявили, что сотрудники смогут постоянно работать из дома. Многие ожидали, что
офисное здание вновь откроется, поскольку вакцина будет распространяться по стране, а экономика вернется в нормальное русло.

В то время как ожидалось, что офисные площади, так сказать, придут в норму, в 2021 году наблюдался рост так называемых «темных магазинов».«Темные магазины» относятся к розничным торговым точкам или распределительным центрам, которые прекратили свою деятельность и вместо этого разрешают самовывоз или доставку. Темные магазины использовались до пандемии COVID-19, но, как и ожидалось, они увеличились в размерах и спросе, поскольку были введены ограничения на личные покупки и питание. Инвесторы в недвижимость, надеющиеся воспользоваться этой тенденцией сегодня, должны искать недвижимость, которая легко доступна и находится в популярных районах рынка.

Склады — еще один перспективный тип коммерческой недвижимости на 2021 год.Спрос на склады резко возрос, поскольку розничные торговцы пытались не отставать от роста электронной коммерции. Инвесторы в недвижимость могут ожидать, что стоимость складских помещений и других объектов промышленной собственности будет продолжать расти в ближайшие годы. Владельцы могут не только получить выгоду от повышения стоимости недвижимости, но и от увеличения средней арендной платы за эти помещения.

К сожалению, не все области коммерческой недвижимости должны были процветать, поскольку мир продолжает ощущать последствия пандемии.Инвесторов предупредили, чтобы они с осторожностью относились к гостиницам и другим объектам гостиничной недвижимости. Ожидается, что эти отрасли будут восстанавливаться гораздо медленнее, чем другие, особенно в густонаселенных городах. Инвесторы, которые стремятся найти возможности в отелях, должны обязательно сосредоточиться на рынках, которые восстанавливаются быстрее, чем другие.

Есть несколько рынков недвижимости, которые, как ожидается, будут выделяться в предстоящем году в результате роста числа рабочих мест, стоимости жизни и роста населения.Вот некоторые из самых растущих рынков коммерческой недвижимости с 2021 года:

Тенденции и прогнозы в сфере недвижимости на 2020 год

В начале 2020 года многие отраслевые эксперты предсказывали устойчивый, но медленный рост рынка коммерческой недвижимости. Эксперты предсказали влияние изменения демографических тенденций, поскольку предпочтения как бэби-бумеров, так и миллениалов изменились в отношении жилья, офиса и другой недвижимости.

Поскольку США переживают самый продолжительный подъем в истории, многие полагали, что медленный и устойчивый рост продолжится и в 2020 году.По данным Freddie Mac, в начале года ставки по ипотечным кредитам составляли 3,75%. Это почти на 1% отличается от среднемесячного показателя год назад. В конце 2019 года это падение ставок стало причиной всплеска рефинансирования и покупательской активности. Среди экспертов сложилось мнение, что в 2020 году ставки останутся низкими, где-то между 3,7% и 3,9%

Прогнозировалось, что из-за высокого спроса цены на дома продолжат свой рост. Ожидается, что цены на жилье вырастут на 5.6% к осени 2020 года. Это примерно на 2,1% больше, чем в прошлом году. Поскольку на рынке появляется все больше и больше предложений, конкуренция будет намного выше, начиная с начала 2020 года. Что касается более низких цен, низкие процентные ставки и нехватка домов начального уровня приведут к еще большему росту цен. Нехватка домов начального уровня связана с тем, что застройщики склонны уделять больше внимания более дорогим и прибыльным домам.

Предполагалось, что запасы жилья останутся ограниченными на протяжении большей части 2020 года из-за процентных ставок и рекордно высоких сроков владения жильем.По данным Redfin, домовладельцы остаются в своих домах в среднем 13 лет и более, что на 5 лет больше, чем в 2010 году. Срок владения жильем в некоторых городах достигает 23 лет. По сути, нельзя купить то, что не продается. Даже при исторически низких ставках потенциальные покупатели рискуют покупать на рынке с дефицитом предложения. Прогнозируется, что эта тенденция сохранится до 2020 года и может даже усилиться в ближайшие годы, что в результате напрямую повлияет на коммерческую недвижимость. Некоторое облегчение в этой ситуации может принести прогнозируемый рост строительства.Согласно отчету Бюро переписи населения, количество разрешений на строительство и ввод жилья увеличилось за год. На самом деле темпы строительства все еще отстают от исторических стандартов, а это означает, что могут пройти месяцы, прежде чем темпы смогут удовлетворить более высокий спрос.

По данным Realtor.com, миллениалы составляли 46% всех ипотечных кредитов в сентябре 2019 года. Это неудивительно, поскольку многие миллениалы очень высоко оценивают владение жильем в своих жизненных целях, даже выше, чем женитьба или рождение детей.Сочетание низких процентных ставок и более высоких доходов побуждало все больше и больше миллениалов заключать сделки по покупке жилья. Проблема, с которой они сталкиваются, исходит от поколения бэби-бумеров. Многие из этой группы предпочитают оставаться на месте, в результате чего больше домов остается вне рынка. По мере того, как миллениалы становятся старше, многие из них переезжают из городов в пригороды. Хотя они тоскуют по сообществу, которое может имитировать образ жизни оживленного города. Эта тенденция привлекает миллениалов к доступным загородным домам за пределами крупных городов.По мере того как такие города, как Нью-Йорк и Сан-Франциско, становятся все более дорогими, молодые семьи заселяют небольшие городки за пределами крупных городских районов.

Эти тенденции в сфере коммерческой недвижимости обуславливают рост числа городов в наступающем году. Лучшие рынки коммерческой недвижимости для общих инвестиций и развития в 2020 году включают в себя:

  • Остин

  • Роли/Дарем

  • Нэшвилл

  • Шарлотта

  • Бостон

  • Даллас/Форт-Уэрт

  • Орландо

  • Атланта

  • Лос-Анджелес

  • Сиэтл

  • Тампа/ул.Петербург

Эти города являются ведущими рынками коммерческой недвижимости с точки зрения прироста населения и чистой миграции. Прогнозируется, что в более крупных мегаполисах, таких как Лос-Анджелес и Бостон, рост населения будет медленнее, но они останутся востребованными рынками недвижимости, которые продолжат привлекать капитал.


[ Новичок в инвестировании в коммерческую недвижимость? Пройдите 74-минутный онлайн-урок, чтобы узнать, как находить неэффективные активы, привлекать капитал, улучшать денежный поток и многое другое! ]


Тенденции и прогнозы в сфере недвижимости на 2019 год

Ежегодный отчет о новых тенденциях в сфере недвижимости, выпущенный совместно Институтом городских земель и PwC, подчеркивает тему непредсказуемости в 2019 году.Исследователи заявили, что простое «соединение точек» больше не работает и что это будет «новая эра, которая потребует нового мышления».

В отчете также утверждается, что в 2019 году тенденции будут пересекаться, а сами пересечения приведут к новым условиям. Например, исследователи постулировали, ускорит ли технология, используемая для повышения производительности и эффективности, сокращение отрасли. Инвесторам посоветовали быть готовыми к любым возможным сюрпризам, что отлично способствовало инновациям и творчеству в отрасли.

Ниже приведены основные тенденции и прогнозы в сфере коммерческой недвижимости на 2019 год, а также обзор тенденций за предыдущие годы. Федеральные чиновники намекнули, что продолжат повышать процентные ставки, чтобы снизить инфляцию и стабилизировать экономику. В 2018 году Федеральная резервная система трижды повышала ставки на 2–2,25%. По мнению Curbed, замедление экономического роста повлияет на сектор недвижимости, особенно на развивающихся рынках. Поскольку активность в сфере недвижимости замедляется, инвесторам будет труднее находить новые сделки.

В 2018 году большая часть внимания коммерческого рынка была сосредоточена на сжатии розничной торговли. Глава отдела промышленных исследований CBRE Дэвид Иган предсказал, что смещение спроса с традиционной розничной торговли на промышленную недвижимость продолжится. Поскольку крупные ритейлеры сосредоточились на электронной коммерции, сохранялся спрос на складские помещения, помещения для доставки и логистики. Это было особенно актуально по мере того, как все больше и больше традиционных ритейлеров выходили в онлайн-пространство. Однако, по словам Бисноу, индустрия розничной торговли не умерла.Вместо этого эксперты полагали, что ритейлеры сосредоточатся на предоставлении многоканальных покупок, в то время как розничные продавцы электронной коммерции начнут открывать физические магазины. (Примером последнего является Amazon Books.) Эксперты также предупредили, что инвесторам придется тратить больше времени на поддержку эффективного использования коммерческих площадей. Предполагалось, что ритейлеры будут искать лучшие (а не более крупные) офлайн-магазины.

Еще одной тенденцией, отмеченной в 2018 году, которая, как ожидается, сохранится в 2019 году, стал рост числа миллениалов, стекающихся на вторичные и пригородные рынки.По данным Бюро переписи населения США, 2,6 миллиона американцев переехали из городов в пригороды как в 2017, так и в 2018 году. Эксперты полагали, что этот массовый исход произошел из-за того, что миллениалы выбрали более просторное и доступное жилье в пригородах при создании семьи. Больше всего новоприбывших привлекали районы, в которых можно было ходить пешком, которые были ориентированы на общественный транспорт и в которых была развита школьная система. Эта тенденция заинтересовала коммерческих инвесторов; с моделями миграции, приводящими к резкому увеличению спроса на развитие розничной торговли и центры занятости.В многоквартирных домах наблюдался «расползание благоустройства» или потребность в предоставлении повышенных удобств высокого класса для привлечения искушенных арендаторов и покупателей.

Ожидается, что технология

также сыграет большую роль в 2019 году. По словам Curbed, отраслевые технологии меняют способ ведения бизнеса профессионалами в сфере недвижимости. Например, был бум строительных технологий и стремление к более качественной и прозрачной аналитической отчетности. Эксперты также были рады видеть, как машинное обучение и другие новые технологии могут улучшить управление зданием, его организацию и дизайн.Институт городских земель сообщил о более широком использовании искусственного интеллекта в таких объектах, как коворкинги и умные здания. Использование включало эффективность здания, безопасность и безопасность, а также доступ к собственности.

На фоне всех этих демографических и технологических сдвигов исследование Emerging Trends In Real Estate показало, что стоимость строительства возглавляет список проблем, вызывающих озабоченность у инвесторов и застройщиков. Сокращение иммигрантской строительной рабочей силы, ураганы, приведшие к восстановлению, и международные торговые войны были факторами, снижающими стоимость строительства по всей стране.

Наконец, сообщество коммерческих инвесторов вновь обратило внимание на устойчивость благодаря серьезным сообщениям об изменении климата. Многие инвесторы обратились к импакт-инвестированию, сделав экологически чистые методы основной частью своего бизнеса. Продолжайте читать, чтобы получить обзор основных тенденций в сфере коммерческой недвижимости за 2018 год, чтобы лучше понять, какие факторы повлияли на эти тенденции.

Лучшие тенденции в сфере недвижимости 2018 года

По словам Бисноу, в начале года главный экономист США Эндрю Нельсон предсказывал, что в 2018 году рынок коммерческой недвижимости достигнет вершины.Коммерческие сделки сократились в 2017 году, но объем сделок увеличился на 4% в первой половине года благодаря высокому интересу инвесторов.

«Благоприятная нормативная и налоговая политика привели к сильным основам коммерческой недвижимости в течение этого необычно длительного цикла», — заявил Нельсон.

Часть этого интереса инвесторов исходила от иностранных рынков. Национальная ассоциация риелторов опубликовала исследование, показывающее, что Китай, Мексика и Канада возглавляют список международных инвесторов.Тридцать пять процентов респондентов отметили рост числа международных клиентов за последние пять лет без каких-либо признаков замедления.

В целом спрос на торговую недвижимость оставался относительно слабым, в то время как спрос на промышленные активы резко вырос. Это связано с тем, что розничные торговцы нуждались в увеличении производственных, складских и распределительных площадей по мере того, как они входили или расширялись в пространстве электронной коммерции. По данным Curbed, к концу года ожидается, что объем продаж технологий в сфере недвижимости достигнет 5,2 млрд долларов.На рынке наблюдается увеличение количества новых площадок для покупки и продажи недвижимости и технологий для строительства и строительства.

Наконец, инвесторы ощутили сдвиг в пользу вторичных рынков. Рост стоимости недвижимости был выше на вторичном и третичном рынках (6,9%), чем на первичном рынке (5,6%), и ожидается, что эта тенденция сохранится и в 2019 году.

7 тенденций, влияющих на рынок коммерческой недвижимости

Если вы заинтересованы в том, чтобы начать заниматься коммерческими инвестициями, то вам обязательно нужно ознакомиться с тенденциями и факторами, влияющими на тенденции рынка коммерческой недвижимости.Сделайте несколько предположений о том, какие факторы могут привлечь новые предприятия и способствовать буму определенных рынков. Угадали ли вы какую-либо из следующих тенденций правильно?
Коммерческий рост: Непосредственно влияя на рост рабочих мест, движение крупных компаний и отраслевой рост, все это может привести к спросу на коммерческие помещения и жилье.

  • Застройка: Градостроительство городских центров, деловых районов и государственно-частных проектов влияет на привлекательность рынка коммерческой недвижимости для арендаторов.

  • Стоимость бизнеса: Стоимость ведения бизнеса будет влиять на то, как компании входят и выходят с определенных рынков. Города с относительно более низкими затратами на ведение бизнеса с большей вероятностью привлекут новые предприятия и рабочие места.

  • Инфраструктура: Общественная инфраструктура, включая общественный транспорт, связь, электрические и транспортные системы, — все это влияет на простоту ведения бизнеса на рынке. Города с постоянным улучшением инфраструктуры с большей вероятностью будут привлекать и удерживать жителей, предприятия и туристов.

  • Жилье: Местные цены на недвижимость, доступность аренды и варианты жилья — все это факторы, влияющие на модели миграции работников. Например, на крупную компанию может повлиять ее решение о том, куда переместить новую штаб-квартиру, исходя из общей стоимости жизни ее сотрудников.

  • Качество жизни: Городские, пешеходные города с большим количеством общественного транспорта, парками, хорошими школами и развлечениями способствуют общему повышению качества жизни жителей.Высокое качество жизни является важным фактором для предприятий и их сотрудников.

  • Туризм: Индустрия туризма предоставляет много возможностей для развития коммерческой недвижимости, такой как гостиницы или аэропорты.

Как определить лучшие места для покупки коммерческой недвижимости

Хотите знать, какие рынки коммерческой недвижимости лучше всего подходят для начала? Важно помнить о нескольких приоритетных вещах. Хотя отклонения будут всегда, известно, что коммерческие рынки, которые соответствуют следующим пяти критериям, предлагают наибольшую прибыль для инвесторов:

  • Низкий уровень безработицы: Города с низким или снижающимся уровнем безработицы указывают на устойчивый рынок труда с вероятным спросом на офисные и торговые площади.

  • Низкие закупочные цены: Это может показаться пустяком, но важно найти недвижимость по цене ниже или по рыночной стоимости. Если вы хотите получить прибыль от своих арендаторов, рассмотрите возможность поиска слегка проблемной недвижимости, которая продается по сделке. Существует также возможность купить коммерческую собственность выкупа.

  • Высокие запрашиваемые арендные ставки: Обязательно проявите должную осмотрительность, прежде чем заняться коммерческой недвижимостью, и изучите сопоставимые рынки, чтобы узнать, каковы средние запрашиваемые арендные ставки.Если запрашиваемая ставка аренды высока, а цена покупки низка, вы должны получить существенную прибыль.

  • Высокий спрос со стороны арендаторов: Поиск растущих рынков, которые создают новые рабочие места и строят новые жилые комплексы, потому что будет повышенный спрос на площади.

  • Низкий уровень вакантных площадей: Если у вас высокий спрос со стороны арендаторов в сочетании с низким уровнем вакантных площадей, вы сможете взимать более высокую арендную плату, тем самым увеличивая свою прибыль.

Топ-10 самых быстрорастущих рынков коммерческой недвижимости

Существует четыре типа объектов коммерческой недвижимости, которые могут рассмотреть инвесторы: торговые, офисные, промышленные и многоквартирные комплексы. Если вы хотите инвестировать с ограниченным бюджетом, эксперты рекомендуют начинать либо с промышленных помещений, либо с многоквартирных комплексов, поскольку эти варианты, как правило, имеют более низкие цены, чем торговые и офисные помещения.

Если вы думаете, что готовы совершить прыжок в коммерческую недвижимость, рассмотрите эти быстро развивающиеся рынки, которые, возможно, являются лучшими местами для покупки коммерческой недвижимости прямо сейчас:

Резюме

Хотя прогнозирование будущего рынка коммерческой недвижимости может показаться работой для экономистов и высококлассных экспертов, правда в том, что любой инвестор может сделать свои собственные обоснованные предположения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.