Аренда помещений в торговом центре: Ошибка 404. Страница не найдена

Содержание

Изучаем покупательский трафик в торговом центре, выбираем локацию и запускаем торговую точку

Сегодня тема для обсуждения - открытие новой торговой точки, выбор места для запуска магазина в торговом центре, что для этого нужно и на что обратить внимание (для удачного старта).

Выбираем торговый центр, изучаем трафик

Для начала - выбирая локацию магазина в торговом центре, рекомендуем прежде изучить трафик покупателей.
Это просто сделать: считаем проходящих мимо входа в торговую точку посетителей торгового центра.

В любое удобное время в будни, лучше если в разные дни и в разное время суток: после открытия точки, в обед, вечером, в выходные считаем количество проходящих людей за 15 минут, умножаем полученное число на 4, получаем число посетителей за час; умножив на количество рабочих часов - в грубом приближении трафик за день, на 30 - в месяц. Простая арифметика.
От полученной цифры 10% - вероятное число посетивших ТЦ, которые могут зайти в ваш магазин, из них 10% теоретически сделают у вас покупку, при хорошо подобранном товарном ассортименте.

Так можно понять примерную выручку торговой точки в день, и на какую выручку можно рассчитывать выйти в месяц.

Важно понимать, что выгодно стоять на больших потоках посетителей, но и тут нужно быть внимательным к деталям, учитывать локацию торгового центра, его концепцию и целевую аудиторию (иногда точкой привлечения в ТРЦ бывает кино или фудкорт, - например, люди приходят погулять и не ставят своей целью делать покупки).
Поэтому наличие серьёзного трафика - не единственный фактор для успеха торговой точки.

Иногда нужно побеседовать с продавцами соседних магазинов вашей или смежной сферы и ценовой товарной категории. Именно вашей категории товара, поскольку сравнивать с продажами другой категории часто не имеет смысла (одежда и обувь например).

Привлекательны всегда первые этажи торговых центров, это понятно, этажи выше второго или минус первый дают катастрофическую потерю выручки. Часто такой эффект дают т.н. "детские" галереи или "закутки" торговых центров.

Там может быть выгодная арендная ставка, привлекательная на старте бизнеса, однако "в долгую" принесет убыток точке из-за неизменности обязательных статей расходов (зарплата, минимум четырем продавцам, обязательные административные сборы торгового центра и пр.).

Не факт, что обязательно стоит ориентироваться при выборе места магазина на ресторан или фудкорт торгового центра, ориентируйтесь на сегмент соседних магазинов.
Пример: занимаетесь продажей обуви сегмента средней ценовой категории или средней +, - вставайте рядом с брендами одежды более дорогой ценовой категории. Если ваш сегмент - дешевая обувь, выбирайте аналогичных соседей в товарной матрице торгового центра.

Оформление и запуск торговой точки

Имеет значение оформление магазина, прежде всего световое. Хорошо освещенный магазин видно издалека. Как пример - когда магазин хорошо освещен, в него хочется заглянуть, и наоборот, темные витрины не привлекают посетителей в магазин.

Кстати, если есть потребность хорошо поставить свет в вашей торговой точке, например, вы сняли торговую площадь, сделали под себя ремонт и даже установили торговое оборудование - наши специалисты могут поставить вам в магазине правильный свет!

Оставляйте комментарии и контакты личным сообщением, думаю, найдем возможность для дисконта при обращении от нас.

Отправляйте нам фотографии магазина, - для вас разработают проект, согласуют его с вами и поставят правильное освещение торговой точки по зонам (какие фонари - тёплый свет, холодный и т.д.).
Цена вопроса приемлемая.

На этапе подготовки к открытию торговой точки, как только известно название вашего магазина, есть сложившаяся концепция - привлекайте дополнительные каналы привлечения покупателей посредством социальных сетей, пусть специалисты SMM маркетинга зарегистрируют странички магазина в Инстаграме и Фейсбуке, это важно.

Есть большой смысл общения со своей аудиторией, например, можно перед тем как выбирать торговый центр для открытия торговой точки поинтересоваться мнением подписчиков относительно места, репутации арендодателей и прочее.

Параллельно с подбором помещения можно устроить в соцсетях голосование за тот или другой торговый центр, ввести специальные #хештеги и прочее, прочее, прочее...

Поговорите с подписчиками, найдите общий язык и расскажите им потом об открытии своего магазина.

Способы привлечь покупателей в торговую точку

Как привлечь покупателей на открытие точки? Как вариант, подготовьте дисконтные карты и перед открытием магазина раздавайте их везде где можно в вашем торговом центре, наймите распространителей возле магазинов конкурентов или в соседних торговых центрах.

Процентов до 70-ти зашедших к вам с дисконтной картой покупателей вернутся в будущем к вам ещё.
Продумайте дисконт для покупателей на вторую покупку - с ним они вернутся к вам гораздо охотней.

Другие способы привлечения покупателей, типа ростовых кукол, огромных указателей или "следов" на полу по пути к магазину - есть большие сомнения относительно их эффективности.
Лучше выделяться ожидаемо - красивой вывеской, хорошо поставленным освещением, обученным персоналом.

Удачного вам выбора локации и хорошего старта продаж!

Торговый центр Festival City в Омске

Торговый центр Festival City в Омске | Аренда торговых помещений. Торговый центр Festival-city, Омск

Предлагаем аренду торговых помещений в ярком и современном торговом центре “Festival City”. Торговый центр расположен на удобной и доступной из любой точки города транспортной развязке. Все помещения после ремонта. Отделка:

  • пол из керамогранита
  • чистовая отделка: на стенах обои под покраску
  • на потолке плитка «Армстронг», качественное освещение
  • окна ПВХ
  • в здании сделана шумоизоляция.

В нашем торговом центре представлены магазины ведущих брендов мужской и женской одежды, Макдоналдс, магазин детских товаров “Дочки Сыночки”, гипермаркет верхней одежды ” МехаПлаза”, банкоматы наиболее популярных банков Омска. Также в здании расположены кафе и рестораны, фитнес-клуб и многое другое.

ВАКАНТНАЯ ПЛОЩАДЬ

1 этаж 104 м2 - отдельный вход
КАКУЮ ПЛОЩАДЬ ВЫ ХОТИТЕ?

(Заполните необходимую информацию и мы с Вами свяжемся)

Просторная и вместительная парковка обеспечивает комфорт наших посетителей, даже в дни крупных мероприятий. Вместительная способность – 600 мест. По вопросам аренды помещений вы можете обращаться по телефонам, указанным на сайте или же можете оформить онлайн-заявку: перетаскивайте ползунок и выбирайте необходимую площадь торгового помещения. Оставляйте контактные данные: фамилию, имя, отчество, контактный телефон и e-mail. Также можете указать дополнительные сведения в примечании. Наши специалисты по аренде свяжутся с вами и предложат возможные варианты в соответствии с вашими требованиями.

Предлагаем комфортные офисные помещения от 50 кв. м кабинетной и открытой планировки с возможностью деления на офисы. Подробнее вы можете узнать здесь: аренда офиса

ВАКАНТНАЯ ПЛОЩАДЬ

16 этаж 224 м2
КАКУЮ ПЛОЩАДЬ ВЫ ХОТИТЕ?

(Заполните необходимую информацию и мы с Вами свяжемся)

Бизнес-центр получил класс “А” в 2015 г. удобное расположение на пересечении крупных и пешеходных транспортных магистралей. Множество маршрутов общественного транспорта, остановки, расположенные в нескольких метрах от ТОЦ “Festival City”. Наш офисный центр расположен по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября, 19, за подробной информацией по аренде офиса обращайтесь к нашим менеджерам. Существует еще ряд преимуществ, которые следует учитывать при аренде офиса:

  • в ТОЦ “Festival City” представлены банкоматы наиболее популярных банков Омска
  • здесь же расположен фитнес зал
  • в кафе вас ожидают вкусные завтраки и обеды
  • свое мероприятие вы можете провести в конференц-зале

Площадь ТЦ Festival City 23233 кв. м

Петербургские торговые комплексы нашли новый способ привлечения клиентов :: С.-Петербург :: РБК

Примеры перевода торговых площадей под коворкинги в Петербурге уже есть. По данным JLL на конец августа 2021 года, в ТЦ Петербурга работают пять «гибких» офисных пространств, которые предлагают в общей сложности 357 рабочих мест. Это Corner в ТЦ «Адмирал», &place в ТЦ «Невский Атриум», «Северная долина» в ТЦ «Парнас», Edeniza в ТЦ «Платформа» и коворкинг в мебельном центре «Кубатура».

На месте магазинов начали открывать и более крупные коворкинги. Как ранее сообщал РБК Петербург, в Renaissance Hall на месте книжного «Буквоед» заработал сервисный офис CASE площадью 1,2 тыс. кв. м на 220 рабочих мест (совместный проект консалтинговой компании IPG.Estate с турецким девелопером Renaissance Development).

Читайте на РБК Pro

По словам экспертов, с 2020 года, после вынужденного перехода на дистанционный формат работы, у многих компаний изменилось отношение к офисам. «Часть работников и работодателей, которые заняты в той сфере, где возможна удаленная работа, готовы в дальнейшем эту форму работы поддерживать добровольно. И «гибкое» офисное пространство становится альтернативой работе из дома при условии, что оно находится недалеко от места жительства. К тому же в удаленных от центра районах стоимость аренды рабочих мест существенно дешевле», — подчеркивает Наталия Киреева. По ее прогнозам, коворкинги в составе жилых комплексов и ТЦ в удаленных от центра районах города будут пользоваться спросом.

Расширение аудитории

«Для торговых центров, нуждающихся в реконцепции, коворкинг может стать дополнительным магнитом, расширяющим целевую аудиторию. Торговые комплексы взяли курс на превращение в многофункциональные центры, и «гибкий» офис как один из вариантов использования площадей в ряде случаев будет востребован», — резюмирует эксперт.

Как ранее писал РБК Петербург, почти 70% торговых центров Петербурга были построены более десяти лет назад, многие из них «морально устарели» и нуждаются в смене концепции.

По данным IPG.Estate итогам первого полугодия 2021 года суммарная площадь коворкингов в Петербурге составила 61,9 тыс. кв. м. В 2021 году к открытию запланировано 14 объектов общей площадью 22 тыс. кв. м. Если все планы по запуску новых проектов будут реализованы, то к концу 2021 года объем гибких офисных пространств города достигнет 74,7 тыс. кв.м.

Автор

Мария Тирская

Банк «Открытие»: почему склады и офисы в пандемию доходнее жилья

Константин Енин, управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие»

Пандемия COVID-19 существенно повлияла на инвестиционную привлекательность конкретных видов недвижимости в России. Сейчас наибольшей популярностью пользуются склады, затем — офисы. Торговая и гостиничная недвижимость менее популярны, хотя отдельные объекты могут быть весьма привлекательными.

Особенности развития рынков

Щедрая господдержка рынка жилья и снижение ипотечных ставок с середины 2019-го до весны 2021 года позволяли застройщикам демонстрировать рекордные продажи. Параллельно идет консолидация рынка — укрупнение застройщиков и усиление конкуренции между ними. Выход на рынок заимствований позволяет девелоперу не только диверсифицировать долг, но и заявить о себе как о надежном игроке. Благоприятная конъюнктура позволила девелоперам в последние два года закрыть ряд заметных сделок на рынке капиталов. Бурный рост рынка жилья и усилия государства по его поддержке привели к появлению новых для РФ инвестиционных продуктов или росту интереса к существующим — ипотечным ценным бумагам, инфраструктурным облигациям.

Рынок помещений свободного назначения или стрит-ритейл — это, в основном, коммерческие помещения на первых этажах жилых домов. Сегмент традиционно пользуется спросом у частных инвесторов и показывает значительный рост. В Москве в первом полугодии 2021 года Росреестр зафиксировал только на первичном рынке увеличение сделок с помещениями свободного назначения в 2,2 раза к аналогичному периоду 2020 года и почти в 1,8 раза — к первому полугодию 2019-го. Рост интереса инвесторов к сегменту и относительно высокий чек для вхождения привели к появлению рынка коллективных инвестиций, когда для покупки объекта привлекаются несколько клиентов. Схема максимально упрощена, но имеет ряд недостатков, главный — низкая ликвидность доли, которую в случае выхода из проекта трудно продать.

Одна из особенностей рынка торговых центров в России — дефицит качественных торговых площадей в городах. Сейчас фокус смещается от крупных ТРЦ к формату «магазин у дома», а также к объектам вроде транспортно-пересадочных узлов. Негативный информационный фон, сопровождающий рынок торговой недвижимости, подталкивает целевых инвесторов к поиску дистресс-активов и снижает интерес к остальным.

Рынок офисной недвижимости находится в равновесном состоянии. После 2014 года девелоперы осторожно подходят к строительству офисных помещений, что привело к небольшому дефициту крупных площадей класса А. Строительство поддерживают крупные арендаторы. Дефицит качественного предложения позволяет новым проектам выходить на рынок. Иная картина — с бизнес-центрами В-класса. Даже в крупных городах идет конкуренция свободных помещений с офисами класса В. Находясь примерно в одной ценовой категории, помещения свободного назначения имеют ряд преимуществ: в частности, их легче обслуживать. На этом фоне региональный рынок офисов В-класса стагнирует.

В период пандемии значительно вырос спрос на склады со стороны арендаторов и инвесторов. Основная причина — рост интернет-торговли, по данным Data Insight, в 2020 году в России он составил 78%. Крупнейшие сделки в 2020-2021 годах также обеспечили онлайн-ритейлеры. Развитие интернет-магазинов изменило структуру торговли — часть функций ТЦ на себя забрали склады, что позволило ритейлерам снизить издержки на аренду, но привело к борьбе за последнюю милю.

Пандемия встряхнула рынок гостиниц. Государство компенсировало часть потерь отельерам и запустила программу кешбэка на внутренний туризм. Закрытые границы также способствовали росту интереса к направлениям внутри России. Комплексная господдержка и увеличение интереса к внутреннему туризму способны дать толчок развитию гостиничного бизнеса в РФ.

Общий тренд доходности

На российском рынке коммерческой недвижимости инвесторы обычно ожидают доходность на уровне 10%, что соответствует 10-летней окупаемости инвестиций. На такой средний индикатор ориентируется рынок. В реальности доходность ликвидной недвижимости находится в пределах 8-12%, в зависимости от качества объекта и привлекательности места. Сильный рост цен новостроек при сохранившихся ставках аренды сделал приобретение квартир для получения дохода от сдачи еще менее привлекательным. Даже до пандемии и последнего скачка цен средняя доходность от сдачи жилья была на уровне 4-6% и только в лучших локациях могла достигать 10%. Тем не менее, стабильный рост цен привлекает в сегмент спекулятивных покупателей, которые рассматривают аренду как дополнительный доход.

Одновременно, благодаря развитию электронных банковских сервисов и активному выходу застройщиков на рынок заимствований, растет популярность инвестиционных инструментов (акции, облигации и паи), дающих доходность близкую к физической покупке жилья.

В ближайшие годы высокий спрос на склады продолжит снижать их доходность, а снижение популярности ТЦ, напротив, приведет к росту доходности. При этом среднерыночная доходность останется на уровне 10%. На рынке новостроек в 2022 году ожидается снижение средних цен в пределах 5-10% год к году из-за роста ставок по ипотеке на фоне стагнирующих доходов и завершения ажиотажного спроса на жилье. С 2023 года цены на первичном рынке продолжат рост темпами 4-6% в год. Тем не менее, средняя доходность от сдачи в аренду квартир останется ниже 5-6%, так как ставки аренды не будут успевать за ростом цен.

Рекомендации по аренде площадей под торговые площадки

Арендовать помещение под торговый зал или магазин может быть очень проблематично. Арендатору нужно учитывать множество деталей и нюансов, связанных с торговой деятельностью.

Прежде чем подписывать договор аренды помещения под магазин необходимо внимательно ознакомиться с документом, чтобы условия аренды не оказались неподъемными.

Краткое содержание статьи:

Что нужно знать об аренде торговых площадей?

Выбирая место под обустройство магазина, следует проанализировать территориальное расположение здания, чтобы оно было доступно для потенциального покупателя.

Не стоит забывать о конкурентах, расположение с торговыми площадками, продающими аналогичные товары, может стать причиной низкой посещаемости. Выбор аренды в торговом центре или отдельным зданием также является важным моментом.

Прежде чем согласиться на заключение сделки стоит удостовериться, что помещение удовлетворяет таким пунктам:

  • помещение коммерческого типа, предназначенное для торговли;
  • около здания должны быть парковочные места для клиентов и удобная транспортная развязка;
  • помещение должно соответствовать определенным запросам, поэтому оно должно подходить для проведения перепланировки или ремонта;
  • доставка товаров в здание, на случай, если магазин находится на высоких этажах, то потребуется лифт или подъемник;
  • наличие дополнительных помещений для хранения товаров;
  • наличие дополнительных помещений для персонала, администрации и т.д.;
  • санузлы для пользования сотрудников магазина и покупателей.

При выборе помещения под аренду нужно учитывать тот факт, что покупателю должно быть комфортно находится в магазине, иначе он выберет конкурента.

Заключение договора аренды и оплата

Прежде чем подписать договор нужно убедиться, что в нем есть основные пункты, это позволит избежать неприятностей в будущем:

1. Полное описание объекта аренды, длительность заключения договора и арендная плата. Также следует внести в договор другие платежи, которые обязан вносить арендатор.

2. Техническое описание помещения и всего оборудования, находящегося в нем. Если магазин сдается с оборудованием, то к договору должна быть прикреплена его опись и детальное описание технического состояния.

3. Действия сторон в случае форс-мажорных обстоятельств.

4. Особенности расторжения договора и его условия.

5. Если в оплату аренды не входят платежи за коммунальные услуги, оплату охраны, сигнализации и т.д. то стоит сравнить стоимость аренды с рыночной. На случай, если арендодатель завысил цену.

Основные коммуникации и режим работы

Стоит обратить особое внимание на наличие телефонной связи и интернета в арендуемом помещении и условии его оплаты. В случае если по техническим причинам обеспечить магазин бесперебойным интернетом не получится, то это может стать причиной трудностей во время работы.

Следует обсудить с владельцем здания качество этих услуг и форму оплаты. Если оплата входит в стоимость аренды, то это может существенно повлиять на цену. Но не стоит забывать того момента, что самостоятельная оплата тоже будет стоить дополнительных трат.

Режим работы устанавливается арендодателем в зависимости от времени работы других арендаторов. Обычно, график работы общий для всех офисов, но перед началом работы следует уточнить график и убедиться, что он будет удобен.

Важным моментом для магазина является наличие и качество работы электрических сетей. В случае с продуктовым магазином, перепад напряжения может стать причиной порчи продуктов.

Кроме того, сеть может быть не рассчитана на мощность всех приборов, которые арендатор планирует использовать в своем магазине. Эти моменты следует уточнить у владельца на случай того, что сеть не будет выдерживать нагрузку.

Реклама на здании позволит привлечь покупателей в ваш магазин, перед подписанием договора следует уточнить, не будет ли владелец против такого размещения. И как можно разместить рекламу другим способом.

В случае непредвиденных ситуаций необходимо иметь возможность в срочном порядке связаться с арендодателем. Для этого необходимо попросить у владельца личный номер телефона для связи. Ответственные владельцы всегда на связи с арендаторами.

Интересное видео для наших постоянных читателей

Все, что вам нужно знать

Договор аренды торгового центра используется для закрепления условий между арендодателем торгового центра и отдельным лицом, арендующим помещение. 3 мин. Чтения

1. Обязанности и ограничения арендатора
2. Что следует учитывать перед сдачей в аренду площади в торговом центре
3. Основные положения об аренде

Обновлено 10 ноября 2020 г .:

Договор аренды торгового центра используется для закрепления условий между арендодателем торгового центра и лицом, арендующим помещение.В договоре аренды торгового центра, также называемом частным договором, указывается согласованная арендная плата и продолжительность срока аренды. При заключении договора арендаторы могут оказаться в невыгодном положении из-за того, что арендодатель имеет больший опыт ведения переговоров по коммерческим контрактам. Аренда, которую предоставляет арендодатель, не принесет пользу арендатору. Таким образом, адвокат должен просмотреть договор, чтобы найти положения, которые наносят ущерб арендатору.

Обязанности и ограничения арендатора

В обязанности арендатора входит:

  • Оплачивайте базовую арендную плату, основанную на площади магазина.
  • Выплачивайте процент от валовых продаж (в некоторых случаях не всех).
  • Оплатить часть затрат на содержание общих частей торгового центра.
  • Оплатить часть налогов на собственность торгового центра.

Арендатор может запросить включение в договор аренды пункта «возможность продления», который дает возможность оставаться в помещении после окончания первоначального договора аренды. Дополнительные сведения, которые могут быть указаны в договоре аренды, включают ограничения того, какие изменения могут быть внесены в пространство, например:

  • Реорганизация.
  • Косметический ремонт.
  • Перекраска.

Соглашение об аренде может ограничивать типы предприятий, которые могут работать в помещении, а также расстояние, на котором они расположены от предприятий любого конкурента.

Договор аренды следует пересмотреть на предмет статей, влияющих на арендатора. Некоторые примеры пунктов и особенностей, на которые следует обратить внимание, включают:

  • Возмещение арендатору налогов и дополнительных государственных сборов.
  • Плохо написанные статьи, которые изменяют размер задолженности арендатора (может быть увеличением или уменьшением).
  • Подтвердите, что мелкий шрифт прочитан и понятен.

Арендаторы не должны рассматривать договор аренды как предложение, не подлежащее обсуждению. Договор аренды должен быть полностью рассмотрен и согласован. Арендодателям не нужны вакансии, и они будут работать, чтобы заполнить все свои места. Избегайте ошибки при подписании договора об аренде «как есть» или шаблона, поскольку такие пункты написаны в интересах арендодателя и их невозможно будет согласовать после подписания договора аренды.

Изучая договор аренды, не торопитесь с его подписанием.Найдите время, необходимое для прочтения контракта, проведения переговоров и ознакомления юрисконсульта со всеми деталями. Не поддавайтесь давлению подписания слишком рано.

Заключение договора аренды торгового центра может быть трудным, если вы ищете арендатора, особенно арендаторов малого бизнеса. Кроме того, арендодатели могут добавлять дополнительные сборы, которые увеличивают общие накладные расходы арендатора. Это может включать маркетинговые сборы и плату за обслуживание.

Рекомендуемые шаги для заключения договора аренды торгового центра:

  • Рассмотрение договора аренды.
  • Отметка любых изменений, комментариев или проблем, связанных с содержанием и языком контракта.
  • Встреча или конференц-связь для обсуждения изменений, комментариев и проблем.
  • Ведение переговоров и компромисс по мере необходимости.

Основные положения об аренде

Аренда торгового центра будет включать несколько ключевых положений об аренде, таких как:

  • Часы и дни работы магазина. В большинстве сценариев магазин должен быть открыт в то же время, что и другие розничные продавцы в торговом центре.Если у предприятия нетрадиционные часы работы, это необходимо оговорить в договоре аренды.
  • Условия совместной аренды защищают арендатора от любого снижения доходов, когда якорные арендаторы закрывают свой магазин, что, в свою очередь, снижает посещаемость. Это касается и доли предприятий в торговом центре.
  • Затраты на обслуживание общих территорий (CAM) будут указаны вместе с долей арендатора в расходах, обычно в квадратных футах.
  • Эксклюзивность может быть включена в договор аренды и запрещает конкурентам сдавать в аренду помещения в том же торговом центре.Условия эксклюзивности должны быть четко прописаны в договоре аренды.
  • Условия эксклюзивности переходят к арендатору со стажем работы. Любые потенциальные новые арендаторы должны будут подтвердить, что они могут вести свой бизнес по мере необходимости, перед подписанием.

Если какое-либо из положений договора аренды нарушается, в договоре аренды будут указаны штрафы, подлежащие оценке. Штрафы могут заключаться в денежном возмещении, прекращении аренды и, возможно, невозможности арендодателя сдать аренду конкуренту.

Если вам нужна помощь с договором аренды торгового центра, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Торговый центр Договор аренды для арендаторов | Stephenson Fournier

Часто арендаторы оказываются в невыгодном положении при переговорах о коммерческой аренде.Арендодатели занимаются коммерческим лизингом и имеют опыт ведения переговоров об аренде. Арендодатель обычно предоставляет потенциальному арендатору форму аренды, составленную с целью использования многих положений в пользу арендодателя. Хотя брокеры полезны по основным вопросам, мудрый арендатор наймет юриста для тщательного рассмотрения договора аренды и переговоров по его улучшению в интересах арендатора.

ОБЩИЕ СООБРАЖЕНИЯ

переговорное плечо

У какой стороны больше переговорных рычагов в сделке аренды, зависит от обстоятельств.Крупный национальный розничный торговец часто является желательным арендатором и имеет больше возможностей на переговорах, чем небольшой, местный или региональный бизнес, который может иметь мало полномочий на ведение переговоров с арендодателем крупной компании коммерческой недвижимости. Когда стороны более близки, переговоры могут повлиять на сторону, у которой больше всего вариантов - если имеется много желаемых аналогичных площадей (торговых, офисных, промышленных или любых других, необходимых арендатору), а потенциальный арендатор имеет налаженный бизнес с Хорошая репутация, этот арендатор находится в лучшем положении на переговорах, чем когда несколько предприятий конкурируют за ограниченное пространство.

Время рассмотрения

Для переговоров о коммерческой аренде необходимо дать достаточно времени, поскольку зачастую переговоры повторяются многократно. Арендаторы, которым не хватает времени для подписания договора аренды, могут поспешить уступить и принять условия, которые они не приняли бы в противном случае. При выборе адвоката арендаторы должны выбрать кого-нибудь, кто хорошо осведомлен о климате коммерческой аренды в этом районе и кто знает, какие условия аренды могут быть предметом переговоров. Знания этого юриста могут сэкономить время и деньги арендатора в процессе переговоров и в команде по аренде.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ АРЕНДЫ

Операционные соглашения

Большинство договоров аренды торговых площадей требуют от арендатора соблюдения определенных рабочих дней и часов работы. Ожидается, что розничный магазин будет открыт для бизнеса, когда будут открыты другие розничные торговцы в торговом центре. Если бизнес арендатора не является традиционным розничным бизнесом, требуемые дни и часы работы (если таковые имеются) могут стать проблемой при переговорах об аренде.

Если для договора аренды требуются определенные дни и часы работы, арендатор может пожелать иметь возможность «уйти из жизни» в договоре аренды.Это позволит арендатору временно закрыть работу при определенных условиях, например, для ремонта или на длительный отпуск. Без возможности «погаснуть» арендатор может оказаться в невыполнении обязательств, если бизнес не открыт в течение времени, предусмотренного договором аренды. Общие исключения допускают закрытие предприятия из-за несчастного случая (например, наводнения или пожара), реконструкцию или ремонт, праздники или форс-мажорные обстоятельства, например, когда погода настолько экстремальна, что сотрудники могут подвергнуть себя опасности, пытаясь прибыть для открытия бизнеса.

Условие совместной аренды защищает арендатора от снижения доходов из-за снижения потребительского трафика в случае прекращения бизнеса либо якорными арендаторами, либо определенным процентом предприятий в торговом центре. Средства правовой защиты от нарушения пункта о совместной аренде могут включать в себя разрешение арендатору расторгнуть договор аренды, выйти из строя или получить концессию на аренду.

В каждом договоре коммерческой аренды указывается разрешенное использование помещения. Чем шире разрешенное использование, тем больше возможностей будет у арендатора.С другой стороны, узкое разрешенное использование может эффективно сдерживать рост бизнеса арендатора. Например, если разрешенное использование ограничивается розничной продажей женской обуви, арендатор по умолчанию будет добавлять в свой инвентарь детскую или мужскую обувь. Положения о разрешенном использовании также вступают в силу, когда аренда включает положения об эксклюзивности (см. Ниже).

Эксклюзивность

Если арендатор хочет запретить арендодателю сдавать помещения в торговом центре в аренду конкуренту, запрет должен быть прямым положением об аренде.Запрещенные действия должны быть четко определены, чтобы обеспечить соблюдение. Кроме того, существует приоритет среди запретов на аренду, поэтому любая аренда, заключенная ранее в срок, будет иметь приоритет перед более поздней арендой в том же торговом центре. Потенциальный новый арендатор должен определить, есть ли у существующих арендаторов положения об исключительных правах, которые могут повлиять на его разрешенную деятельность на арендованном пространстве.

В договоре аренды должны быть прямо указаны средства правовой защиты в случае нарушения любых положений об исключительности. Обычными средствами правовой защиты являются денежный ущерб, прекращение аренды или даже судебный запрет домовладельцу, чтобы предотвратить сдачу в аренду потенциальному арендатору, который будет заниматься запрещенной деятельностью.

Расходы на обслуживание помещений общего пользования, страхование и налоги

Обычно коммерческая аренда требует, чтобы арендатор оплачивал свою пропорциональную долю затрат на обслуживание общей площади (CAM). При расчете стоимости CAM учитываются несколько факторов. Пропорциональная доля арендатора в CAM обычно рассчитывается делением арендуемой арендатором площади на общую арендуемую площадь в собственности. Каждый арендатор платит свою долю за использование общих частей. В договоре аренды должны быть конкретно указаны включенные затраты, такие как коммунальные услуги, уход за территорией и так далее.Иногда в договоре аренды определяются затраты базового года и предусматривается ежегодное увеличение сверх затрат базового года. Может быть ограничение на увеличение CAM, ограниченное либо процентным пределом, либо определенным долларовым пределом. Альтернативой ежегодному увеличению CAM является применение фиксированной ставки для затрат CAM.

Как правило, наряду с затратами CAM, арендатор оплачивает пропорциональную долю страховки и налогов, относящихся к общим областям. Опять же, эти особенности должны быть изложены в договоре аренды.Соглашение об уплате подлежащих распределению налогов может потребовать от арендатора уплаты части франшизы арендодателя на уровне штата или даже федерального или государственного подоходного налога, а также налогов на имущество. Если арендатор соглашается только возместить арендодателю налоги на недвижимость, это соглашение должно быть указано.

Переуступка и субаренда

Существует два распространенных способа решения проблемы потенциальной переуступки и субаренды в договоре аренды. Как правило, договор аренды запрещает любую уступку или субаренду, или эти действия требуют предварительного согласия арендодателя.Во время переговоров арендатор может потребовать от арендодателя передать разрешение филиалам, франчайзерам или правопреемникам в случае слияния или выкупа. Арендатор также должен внимательно следить за ограничениями на смену контроля над организацией-арендатором. Эти передачи должны быть специально разрешены в договоре аренды для защиты права арендатора на такие передачи.

Многие люди не осознают, что даже если аренда разрешает передачу или арендодатель дает согласие, предыдущий арендатор или любой поручитель не может быть освобожден от ответственности по договору аренды.Договор аренды должен предусматривать освобождение в случае передачи или арендатор должен получить освобождение от арендодателя, в противном случае, если субарендатор или правопреемник не платит арендную плату, арендодатель по-прежнему может привлечь к ответственности первоначального арендатора и поручителя.

Срок аренды

Срок аренды почти всегда оговаривается. Часто домовладелец хочет, чтобы первоначальный срок аренды составлял несколько лет или даже десятилетий, в отличие от аренды жилого помещения, которая обычно составляет 12 месяцев.Некоторые арендаторы захотят договориться о более коротком сроке аренды, исходя из своих прогнозируемых бизнес-потребностей. В других случаях арендатор может желать обеспечения долгосрочной аренды, но арендодатель может не захотеть передавать помещение в течение многих лет.

Кроме того, многие договоры аренды будут автоматически продлеваться, возможно, на много лет. Если арендатор стремится к стабильности местоположения, в договоре аренды желательны более длительные и многократные сроки продления.

Дополнительные возможности пространства

Если арендатор ожидает, что ему может потребоваться дополнительное пространство в будущем, он может запросить положение о праве преимущественного отказа, которое даст арендатору право соответствовать условиям предлагаемой сделки аренды третьей стороной и потребовать от арендодателя сдать в аренду дополнительное пространство к объекту. арендатор, а не третье лицо.Аналогичное положение - это право первой оферты. Здесь домовладелец должен предложить арендатору соседнее пространство, прежде чем продавать его третьим лицам. Оба варианта позволяют арендатору расширять арендуемую площадь.

Возмещение

Скорее всего, договор аренды будет включать положения, предусматривающие компенсацию арендодателю в случае предъявления претензии в связи с телесными повреждениями или материальным ущербом на арендованной площади. Арендатор несет ответственность за безопасность своих клиентов и гостей, и возмещение защищает арендодателя от претензий пострадавшей стороны к арендодателю.

Если договор аренды не предусматривает возмещение арендатору возмещения со стороны арендодателя, арендатору следует вести переговоры о таком возмещении. Арендатор не хочет нести ответственность за претензии в связи с травмами, нанесенными в местах общего пользования или в помещениях арендатора из-за халатности арендодателя.

По умолчанию

Арендодатель может нарушить договор аренды тремя способами: нарушение условий договора аренды; путем нарушения подразумеваемых условий договора аренды; или нарушив законную обязанность арендатора.

Арендатор может отказаться от договора аренды несколькими способами. Значение по умолчанию может быть денежным, например, когда арендная плата или плата за CAM не выплачиваются своевременно. Когда арендатор нарушает другие положения договора аренды, нарушение будет неденежным. Недопустимая передача арендатором также будет дефолтом по договору аренды. Арендатор должен убедиться, что в договоре аренды предусмотрено уведомление и время для исправления ситуации в случае невыполнения обязательств арендатором.

Если арендатор нарушает договор аренды, как правило, арендодатель может ускорить выплату арендной платы и потребовать от арендатора немедленно уплатить арендную плату, которая должна была бы быть уплачена в течение оставшегося срока аренды.Тем не менее, арендодатель будет обязан смягчить этот штраф, попытавшись повторно сдать помещение в аренду. Арендная плата, которую арендодатель получает по любому новому договору аренды, поможет компенсировать сумму задолженности арендатора, не выполнившего обязательства.

Арендодатель коммерческого помещения в Техасе имеет законное право заблокировать арендатора за неуплату арендной платы. Блокировка обычно осуществляется заменой замков на дверях помещений. До получения новых ключей от арендатора может потребоваться полностью оплатить всю арендную плату и связанные с ней расходы.

Средства правовой защиты арендодателя могут также включать денежные убытки, конкретные действия арендатора, судебный запрет, запрещающий определенные действия арендатора, или возвращение арендованных помещений во владение.

Арендодатель имеет право на денежную компенсацию, если арендатор нарушает договор аренды и не платит арендную плату. Арендатор должен изучить договор аренды, чтобы определить дополнительные расходы, на которые арендодатель имеет право. Тип или сумма дополнительных расходов, подлежащих уплате арендодателю, могут быть предметом переговоров в зависимости от кредитного плеча арендатора.

Если нарушение со стороны арендатора является неденежным нарушением, например, ведение запрещенной деятельности в помещении, арендодатель может потребовать от арендатора запретить эту деятельность; в качестве альтернативы, если арендатор не выполняет требования по договору аренды, арендодатель может обратиться в суд с просьбой принудить арендатора обеспечить выполнение определенных условий.

Арендодатель также может принять решение о возвращении арендованного помещения во владение при определенных нарушениях со стороны арендатора. Право арендодателя на возвращение во владение может быть закреплено в договоре аренды, законодательстве штата или в обоих случаях.

В договоре аренды должны быть указаны средства правовой защиты арендатора в случае невыполнения арендодателем договора аренды. Обычными средствами правовой защиты являются денежные убытки, конкретные действия арендодателя, судебный запрет, запрещающий арендодателю предпринимать определенные действия, или расторжение договора аренды.

Залог домовладельца

Закон об аренде или закон штата может предусматривать право удержания арендодателем личной собственности арендатора; тем не менее, у арендатора может быть финансирование, которое запрещает передачу залога домовладельцу.Даже без явного залогового права в договоре аренды домовладелец может по-прежнему иметь установленное законом право удержания, основанное на законодательстве штата, но залоговое право кредитора, как правило, имеет приоритет над установленным законом залоговым правом землевладельца.

Подчинение арендодателю

Соглашение о подчинении, невмешательстве и привлечении внимания (SNDA) обычно заключается между арендатором, арендодателем и кредитором арендодателя. В SNDA арендатор соглашается подчинить свою аренду ипотеке кредитора, а после обращения взыскания на ипотеку признать кредитора новым домовладельцем, если кредитор соблюдает условия аренды.Кредитор соглашается с тем, что, если он лишит права выкупа арендодателя, кредитор не будет нарушать права арендатора по договору аренды. Кроме того, арендодатель соглашается не предъявлять претензии арендатору в отношении арендной платы, если арендодатель нарушил свои обязательства и кредитор имеет право взимать арендную плату.

Несчастный случай / Осуждение

В договоре аренды должно быть указано, что произойдет в случае несчастного случая (например, пожара или наводнения) или отказа от помещения. В договоре аренды должно быть указано, какая сторона имеет право расторгнуть договор аренды.При определенных условиях арендатор должен иметь возможность расторгнуть договор аренды без штрафных санкций. Владелец собственности должен иметь временные рамки для ремонта или восстановления помещения после несчастного случая, а арендатор должен иметь возможность расторгнуть договор аренды, если помещение не будет готово к заселению в течение определенного периода времени.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

При заключении договора о коммерческой аренде необходимо учитывать множество факторов; однако, если арендатор дает достаточно времени, чтобы проработать детали и находит квалифицированного адвоката для помощи, задача не должна быть сложной.

Положения об исключительном использовании в коммерческой аренде

Положения об исключительном использовании являются обычным явлением при коммерческой аренде, особенно в крупных торговых центрах с большим количеством арендаторов. Положение об исключительном использовании по существу позволяет арендатору использовать свои помещения по назначению (например, в качестве ресторана, продажи электроники или продажи мужской и женской одежды) и запрещает другим арендаторам в торговом центре использовать свои помещения. для того же или подобного использования.Арендодатели и арендаторы обычно понимают, что такое положения об исключительном использовании, но часто не уделяют этим положениям время и внимание, которых они заслуживают, при заключении договора аренды. Положение об исключительном использовании, если оно не составлено тщательно, может создать проблемы как для арендатора, так и для арендодателя.

Соображения арендодателя

Когда арендодатель предоставляет право исключительного использования одному арендатору, он ограничивает количество и тип других потенциальных арендаторов, которым он может сдавать в аренду другие помещения в торговом центре.Как только домовладелец предоставляет арендатору положение об исключительном использовании, он должен быть очень осторожен, чтобы не заключить новый договор аренды, который нарушил бы это положение об исключительном использовании.

В зависимости от того, как составлено положение об исключительном использовании, домовладелец также может быть обязан удостовериться, что существующий арендатор в настоящее время не участвует в запрещенном использовании и не изменяет использование своих помещений в будущем таким образом, чтобы это нарушило положение об исключительном использовании нового арендатора (если арендодатель имеет право утверждать изменение в использовании арендатором своих помещений).По этой причине крайне важно, чтобы арендодатели, особенно в крупных торговых центрах с большим количеством арендаторов, вели подробный учет всех положений об исключительном использовании, предоставленных всем арендаторам. Полный список всех положений об исключительном использовании должен храниться в виде отдельного документа и пересматриваться каждый раз, когда домовладелец ведет переговоры об условиях аренды для нового арендатора.

Арендодатель должен обеспечить соблюдение положения об исключительном использовании в отношении других арендаторов, которые нарушают это положение.Для эффективного обеспечения соблюдения положения об исключительном использовании новые договоры аренды должны содержать положение, запрещающее арендатору использовать свои помещения в нарушение положений об исключительном использовании, предоставленных всем другим арендаторам. Если это положение включено, и арендатор нарушает положение об исключительном использовании другого арендатора, арендодатель сможет обеспечить соблюдение этого нарушения, как и любое другое нарушение положения об аренде. Если договор аренды не содержит такого положения, у арендодателя может не быть надежного метода принудительного исполнения, и арендатор, которому предоставлено положение об исключительном использовании, сможет воспользоваться его средствами правовой защиты.

Также важно, чтобы положение об исключительном использовании было как можно более конкретным и легким для исполнения. Например, магазин, который в основном продает кофе, может захотеть получить положение об исключительном использовании, которое не позволяет другим арендаторам в торговом центре продавать кофе. Это кажется довольно простым, но чрезмерно широкое положение об исключительном использовании может иметь непредвиденные последствия.

Обратите внимание на это положение: «арендодатель не должен заключать договор аренды помещения в торговом центре с арендатором, который будет использовать его помещения для продажи кофе.«Это положение, безусловно, можно толковать как запретить любому другому арендатору в торговом центре вообще подавать кофе. Это также помешало бы арендодателю заключить новый договор аренды практически с любым рестораном и несколькими другими предприятиями (включая крупных и желанных арендаторов, таких как национальные или региональные продуктовые магазины), которые продают кофе как часть своего бизнеса, и очень маловероятно, что арендодатель намеренно решит ограничить себя таким образом. Также маловероятно, чтобы арендатор предоставил это положение об исключительном использовании, предназначенное для предотвращения новых рестораны в торговом центре или продуктовые магазины от подачи или продажи кофе в любом виде.Вероятно, он хотел только удержать арендаторов, которые продают кофе или свежий кофе в качестве основного направления бизнеса, от конкуренции с ними в такой непосредственной близости.

Другой вариант - перечислить определенные типы магазинов, которым может быть запрещено работать в торговом центре. Например, если арендатор, запрашивающий положение об исключительном использовании, является Starbucks, он может специально потребовать, чтобы арендодатель не сдавал в аренду какие-либо другие помещения в торговом центре специально названным конкурентам, таким как Dunkin Donuts.

Арендодатель должен пожелать, чтобы любое положение об исключительном использовании было составлено таким образом, чтобы его было легко понять как арендатору, так и арендодателю, а также обеспечить его соблюдение, когда арендодатель обязан это сделать.

Соображения арендатора

Арендатор, запрашивающий положение об исключительном использовании, должен убедиться, что положение об исключительном использовании действительно выполняет то, что намерен арендатор. Общие положения об исключительном использовании, подобные приведенному выше примеру, могут показаться выгодными для арендатора, но если положение слишком широкое, оно может быть не имеющим исковой силы или, по крайней мере, привести к ссоре между арендодателем и арендатором.

Арендатор должен точно продумать, что он хочет ограничить от действий других арендаторов, и составить соответствующее и точное положение. В то время как арендаторы могут захотеть ограничить конкуренцию, арендаторы, как и арендодатели, не хотят, чтобы язык был настолько широким, что это привело бы к пустому торговому центру. И арендодатель, и арендатор должны стремиться к конкретному типу конкуренции, которая может отрицательно сказаться на арендаторе, и ни на чем другом.

В положении об исключительном использовании также должно быть четко указано, к каким договорам аренды оно применяется.Положение об исключительном использовании обычно предусматривает, что домовладелец не может заключать новый договор аренды с арендатором, который нарушает положение об исключительном использовании. Но арендатор, запрашивающий положение об исключительном использовании, также должен учитывать формулировки, запрещающие арендодателю (если арендодатель имеет право утверждать изменения в использовании) вносить поправки в положения об использовании в существующих договорах аренды таким образом, чтобы это нарушало положение арендатора об исключительном использовании. В идеале положение об исключительном использовании предотвратит любое использование помещений в торговом центре, которое могло бы конкурировать с бизнесом арендатора, будь то новым или существующим арендатором.

Также важна способность арендатора обеспечить соблюдение своего положения об исключительном использовании. Если положение об исключительном использовании арендатора нарушается другим арендатором, этому арендатору будет сложно или невозможно обеспечить соблюдение положения об исключительном использовании в отношении другого арендатора , поскольку эти два арендатора, скорее всего, не будут сторонами одного и того же договора аренды или любого другого арендатора. договор. В юридической терминологии стороны не будут находиться «в тайне» друг с другом, и, следовательно, арендатор-нарушитель не будет иметь договорных обязательств перед нарушителем, которые могут быть нарушены.

Таким образом, договор аренды арендатора, предоставленного в исключительное пользование, должен предусматривать, что:

  • Новые или измененные договоры аренды должны содержать положение, запрещающее этому арендатору нарушать положение об исключительном использовании арендатора, пользующегося льготами;
  • Арендодатель должен принудить арендатора к нарушению положения об исключительном использовании в течение определенного периода времени; и,
  • У арендатора будут другие варианты, если арендодатель не обеспечит соблюдение этого положения, например, право расторгнуть договор аренды или право платить более низкую арендную плату для компенсации потери бизнеса.

Если договор аренды не содержит ни одного из этих положений, арендатор будет вынужден подать в суд на арендодателя, если арендодатель не применяет положение об исключительном использовании к другому арендатору. Множественные и конкретные средства правовой защиты в договоре аренды дают арендатору возможность бороться с нарушениями положений об исключительном использовании, помимо подачи иска.

Есть одно очень большое исключение из ограничения "отсутствия личной информации" на средства правовой защиты обиженного арендатора. Если арендатор настаивает на том, чтобы «Меморандум об аренде» был внесен в местный офис реестра документов, который включает положение об исключительном использовании и, следовательно, дает «конструктивное уведомление» об этом положении будущим арендаторам торгового центра, обиженный арендатор может иметь возможность напрямую подать в суд на арендатора-нарушителя и получить судебный запрет, запрещающий нарушение.

По этой причине для потенциального нового арендатора важно, чтобы право собственности на недвижимость торгового центра было проверено в офисе реестра сделок до подписания договора аренды и понесения расходов для открытия бизнеса. В противном случае он может слишком поздно узнать, что не может заниматься тем делом, которое он намеревался вести в торговом центре, но все равно будет на крючке на весь срок его аренды!

Заключение

Положения об исключительном использовании могут быть выгодны как арендодателям, так и арендаторам.Арендаторы хотят как можно больше устранить конкуренцию, а арендодатели хотят, чтобы в их торговом центре было как можно больше счастливых и успешных арендаторов. Однако, как показано выше, плохо составленные положения об исключительном использовании могут нанести вред всем участникам. При обсуждении условий аренды важно, чтобы обе стороны уделяли положениям об исключительном использовании столько же внимания, сколько и любому другому положению.

-
© 2021 Ward and Smith, P.A. Для получения дополнительной информации по вопросам, описанным выше, свяжитесь с Джастином М.Льюис.

Эта статья не предназначена для предоставления юридических консультаций при каких-либо конкретных обстоятельствах или фактах, и на нее не следует полагаться. Не следует предпринимать никаких действий на основании информации, содержащейся в этой статье, без консультации с юристом.

Мы - ваша установленная юридическая сеть с офисами в Эшвилле, Гринвилле, Нью-Берне, Роли и Уилмингтоне, Северная Каролина.

Основы коммерческой аренды - Торговая палата района Гранд-Рапидс

Если у вас есть бизнес, велики шансы, что вы заключите договор коммерческой аренды в какой-то момент в течение его существования.Хотя каждый договор аренды отличается и требует тщательного рассмотрения, коммерческая аренда обычно охватывает основную группу вопросов. Если вы хотите сдать в аренду коммерческую недвижимость для своего бизнеса, вам необходимо иметь хотя бы базовое представление об этих вопросах, которые лежат в основе почти каждой коммерческой аренды. Далее следует частичный список и краткое объяснение некоторых из наиболее актуальных проблем, решаемых при коммерческой аренде.

1. Какие площади вы сдаете в аренду? В коммерческой аренде должно быть четко указано пространство, которое арендатор будет сдавать в аренду, также известное как «сданные в аренду помещения».«Аренда обычно включает в себя как почтовый адрес, так и план участка, показывающий сданные в аренду помещения, с учетом площади сданных в аренду помещений в квадратных футах. Убедитесь, что в договоре аренды четко определены сданные в аренду помещения и что сданные в аренду помещения, описанные в договоре аренды, соответствуют сданным помещениям, которые вы ожидаете получить. Кроме того, убедитесь, что в вашем сданном в аренду помещении достаточно парковочных мест и право подписи, чтобы вы могли вести свой бизнес.

2. Это аренда брутто или чистая аренда? В коммерческой аренде должно быть указано, что входит в сумму арендной платы, которую вы платите арендодателю.Большинство договоров аренды - это валовая аренда, трехкратная чистая аренда или промежуточная аренда. К сожалению, не во всех договорах аренды четко указано, к какой категории они относятся, поэтому вам необходимо внимательно ознакомиться с условиями аренды. Аренда брутто обычно является комплексной, что означает, что арендатор платит арендодателю одну сумму, а арендодатель несет ответственность за уплату налогов на недвижимость, страхование и расходы на техническое обслуживание. Коммунальные услуги арендатора могут быть включены или не включены в общий договор аренды. При тройной чистой аренде арендатор платит арендодателю фиксированную сумму арендной платы, но также оплачивает долю налогов на недвижимость, страховку, эксплуатационные расходы и коммунальные услуги.Понимание разницы между арендой на брутто и тройной нетто особенно важно при сравнении нескольких помещений, потому что это помогает убедиться, что вы сравниваете яблоки с яблоками.

3. Как определяется моя арендная ставка? В коммерческой аренде должно быть четко указано, какой будет ваша арендная ставка на весь срок аренды. Как правило, это делается с помощью диаграммы арендной платы, в которой указывается годовая арендная ставка за каждый год аренды и то, какие равные ежемесячные платежи арендатора будут основаны на соответствующей годовой ставке.В большинстве договоров аренды годовая арендная ставка увеличивается из года в год либо на фиксированную сумму (скажем, 2,5%), либо со ссылкой на внешнюю формулу (скажем, пропорционально увеличению пособия на прожиточный минимум). В некоторых случаях розничной аренды арендатор несет ответственность за уплату годовой суммы арендной платы плюс процент от продаж арендатора за год, который известен как процентная арендная плата.

4. Что входит в ваш CAM? В трех чистом коммерческом договоре аренды должна быть указана сумма, если таковая имеется, арендатор должен внести свой вклад в покрытие расходов на «обслуживание общей площади» или CAM.Часто CAM включает в себя расходы на уборку снега, охрану, парковщиков, обслуживание здания, плату за управление зданием и т. Д. Самый простой метод определения доли CAM арендатора состоит в том, чтобы разделить количество квадратных футов в помещении арендатора на общее количество арендные квадратные метры в офисном здании или торговом центре. Конечно, в коммерческой аренде не всегда все решается самым простым образом, поэтому распределение CAM следует тщательно анализировать.

5. Чем можно заняться в сданном помещении? В коммерческой аренде вы, вероятно, узнаете, что вы можете, а что нельзя делать в сданном в аренду помещении.В договорах аренды офиса часто указывается, что пространство будет использоваться для общего использования офиса и ни для каких других целей. Торговые помещения часто становятся более специфичными. Кроме того, вам необходимо знать, включает ли ваш договор аренды «эксклюзив», то есть положение, дающее вам исключительное право вести свой бизнес в здании или торговом центре. Эксклюзивность - это причина того, что в одном торговом центре редко можно увидеть конкурирующие пиццерии.

6. Когда ломается, кто чинит? В договоре коммерческой аренды должно быть четко указано, кто несет ответственность за ремонт сданных в аренду помещений, здания, автостоянки и основных систем здания (водопровод, электричество, HVAC и т. Д.)). Имейте в виду, что вопрос здесь не в том, кто платит за ремонт, а в том, кто в первую очередь отвечает за то, чтобы ремонт был произведен. Коммерческие арендаторы часто обслуживают сданные в аренду помещения и любые основные системы здания в той степени, в которой они находятся в сданных помещениях, в то время как арендодатель поддерживает все остальное.

7. Будет ли проводиться надстройка, и если да, то кто за нее заплатит? Коммерческое пространство, как правило, является довольно общим и может потребовать изменений или «надстройки» для использования конкретным арендатором.Соответственно, в договоре коммерческой аренды часто указывается, будет ли домовладелец или арендатор улучшать сданные в аренду помещения, чтобы подготовиться к их занятию. Когда домовладелец оплачивает улучшения, потраченная им сумма называется «пособием». Если предусматриваются улучшения, в договоре аренды должно быть четко указано, какие улучшения будут внесены, кто их завершит, когда улучшения будут завершены, а также размер любых пособий.

Приведенный выше список должен дать некоторые рекомендации при рассмотрении вашей коммерческой аренды, но этот список ни в коем случае не является исчерпывающим.В коммерческой аренде обычно также решается множество других вопросов, включая продолжительность аренды, продление или продление срока аренды, возможность арендатора передать аренду или субаренду арендованного помещения, что является дефолтом и какие средства правовой защиты доступны в случае неисполнения обязательств. , обязательства по страхованию арендатора, загрязнение окружающей среды и т. д. Это все важные вопросы, которые арендатор должен внимательно изучить и понять.

Если у вас есть вопросы по аренде или для получения дополнительной информации, свяжитесь с Джоном Зиберсом из Smith Haughey Rice & Roegge по телефону (616) 458-5298 или [адрес электронной почты защищен] .

5 шагов до заключения договора аренды и аренды коммерческой недвижимости

Еще до того, как слово «пандемия» стало частью нашего повседневного обихода, открытие нового бизнеса было захватывающим, но часто сложным и подавляющим предприятием, особенно если бизнес связан с расположение кирпичное и минометное. Аренда витрин предполагает финансовые обязательства, а также соблюдение применимых законов и правил. Поэтому владельцу бизнеса рекомендуется создать команду, включающую юриста и бухгалтера, которые могут давать рекомендации по ключевым юридическим и финансовым решениям с самого начала и на постоянной основе.

5 шагов для владельцев бизнеса, сдающих коммерческую недвижимость в аренду
1 - Имейте бизнес-план.

Письменный бизнес-план будет определять множество бизнес-решений, включая доступный уровень арендной платы и наиболее разумные условия аренды для физического магазина. Определенная ранее бизнес-группа может быть полезна при рассмотрении бизнес-плана, чтобы убедиться, что все факторы учтены, прежде чем искать физическое местоположение, отвечающее этим критериям.

2 - Получите коммерческую аренду в письменной форме и внимательно ознакомьтесь с ней.

Звучит просто, но любой договор аренды должен быть получен в письменной форме от арендодателя. Основные условия аренды коммерческой недвижимости обычно оговариваются напрямую с арендодателем или через брокера и должны включать сумму арендной платы, срок аренды, права на продление, а также ответственную сторону по налогам на недвижимость, коммунальным услугам и любым другим расходам. Как только эти условия согласованы, домовладелец (или его поверенный) обычно готовит письменный договор аренды.

Для коммерческих помещений аренда может принимать различные формы, и в Нью-Джерси они могут включать от 15 до 50 +/- страниц.Договоры аренды на более короткий срок должны быть тщательно изучены, поскольку они, как правило, отдают предпочтение арендодателям. Владелец бизнеса должен предоставить своему поверенному копию договора аренды, а также копию всех условий, письма о намерениях или аналогичных письменных заявлений об условиях сделки.

3 - Разберитесь в арендной плате.

В течение периода переговоров владелец бизнеса должен убедиться, что он полностью понимает условия аренды. Аренда для предприятий может принимать различные формы в зависимости от арендуемой площади, будь то в торговом центре, торговом центре или отдельно стоящем здании.Одной из форм арендной платы может считаться «валовая арендная плата», когда арендатор платит фиксированную сумму брутто, которая оговаривается для включения наиболее ожидаемых затрат на использование площади, но исключает любые обязательства со стороны арендатора по уплате дополнительных сумм для покрытия расходов арендодателя. такие как налоги на недвижимость, страховые взносы или операционные расходы на улучшение, содержание или ремонт арендованных помещений. Валовая арендная плата обычно возлагает наибольшие затраты и риски на арендодателей. Однако наиболее распространенной арендной платой при розничной аренде является «чистая-чистая арендная плата» (часто именуемая «тройная чистая арендная плата»), при которой арендатор платит фиксированную базовую арендную плату. , вместе с оплатой одной или нескольких дополнительных расходов.Аренда Triple-Net обычно включает обязательство арендатора платить налоги на недвижимость, страховые взносы на имущество и операционные расходы (например, расходы на техническое обслуживание и ремонт). Аренда Triple-Net помогает арендодателям снизить свои расходы и риски коммерческой аренды. Также могут быть другие формы чистой аренды (обычно известные как одинарная чистая аренда или двойная чистая аренда). Вообще говоря, в одинарной чистой аренде арендатор платит фиксированную базовую арендную плату вместе с арендатором, оплачивающим только налоги на недвижимость. При двойной чистой аренде арендатор платит фиксированную базовую арендную плату вместе с налогами на недвижимость и страховыми взносами.Арендная плата также может быть основана на процентах от валовой выручки, что более характерно для крупных торговых арендаторов.

Владельцы бизнеса должны узнать, есть ли какие-либо расходы, разделяемые с другими арендаторами, и если да, то определить, что это такое и как они рассчитываются. Им также следует спросить об обязательствах по обслуживанию и ремонту арендованных помещений, а также общих частей, парковок и тротуаров. Незапланированные расходы никогда не бывают приятными, особенно когда их можно избежать, поэтому важно понимать, какие сборы включены в арендную плату, чтобы обеспечить успех новому бизнесу.

4 - Понять срок аренды.

Большинство начинающих предприятий пытаются договориться о первоначальном сроке аренды от 3 до 5 лет. Для владельца бизнеса также может быть разумным запросить право продлить срок аренды, если бизнес идет хорошо, или, наоборот, запросить право досрочного прекращения в случае, если у бизнеса возникнут трудности.

Также было бы полезно понять, что произойдет с арендой, если бизнес будет продан, может ли аренда быть передана новому владельцу или субаренда возможна.

5 - Определить перепланировку и использование помещения.

Когда владелец бизнеса определил пространство, легко начать думать заранее о том, как изменить пространство в соответствии с потребностями бизнеса. Однако важно продумать, что разрешено, а что запрещено, и изучить исключительные права. Если изменения потребуются, следует определить, будут ли они выполняться арендатором или домовладельцем, и какая сторона будет нести ответственность за выполнение и / или оплату таких изменений.Некоторые домовладельцы могут согласиться произвести определенные изменения (обычно называемые «отделкой арендатора»), чтобы подготовить помещение для использования и размещения арендатором.

Очевидно, что процесс открытия бизнеса состоит из множества этапов, и не существует универсального подхода, поэтому важно иметь профессионалов, которые понимают цели владельца бизнеса. Частью того, чтобы быть владельцем бизнеса, является управление рисками, поэтому принятие необходимых мер в начале делового предприятия и в процессе его консультирования и инвестирования в формирование команды профессий (например, юриста и бухгалтера) часто приводит к лучшим результатам. обоснованные решения; все ведущие и способствующие успеху бизнеса.

Печать PDF Поделиться в социальных сетях

Понимание статьи о совместной аренде

Типичный розничный торговый центр или торговый центр работает в соответствии с проверенным и надежным бизнес-планом. Владелец и / или застройщик сначала работает над привлечением одного или нескольких «якорных» арендаторов, а затем окружает их множеством более мелких арендаторов, которые извлекают выгоду из создаваемого ими трафика. Вместе якорь и поддерживающие их арендаторы образуют взаимовыгодную «экосистему», которая работает, чтобы доставить удовольствие всем покупателям.Чтобы проиллюстрировать, как это работает, рассмотрим два классических примера розничной торговли: торговый центр и торговый центр, закрепленный за продуктовым магазином.

В типичном торговом центре «якорями» являются такие универмаги, как Macys, Nordstrom или Neiman Marcus. Сами по себе эти магазины могут привлечь большое внимание, поэтому другие, более мелкие магазины захотят быть рядом с ними. В результате остальная часть торгового центра заполнена арендаторами, такими как магазины одежды, магазины электроники и фуд-корты, которые получат выгоду от трафика, создаваемого универмагами.Вместе они создают согласованный опыт покупок для всех посетителей.

Та же идея для якорного центра продуктового магазина. Крупные, известные бакалейные лавки, такие как Publix или Safeway, обеспечивают основную выгоду, в то время как окружающие их арендаторы получают выгоду от создаваемого ими пешеходного движения. К таким арендаторам обычно относятся кафе, маникюрные салоны, отделения банков и рестораны быстрого обслуживания. Вместе они позволяют покупателю выполнять многие повседневные дела, не покидая центр, - удобное и экономящее время предложение.

Но, как и любая «экосистема», если один или несколько арендаторов решат покинуть торговый центр (по какой-либо причине), это может иметь пагубные последствия в целом. По этой причине многие арендаторы пытаются договориться о включении «Положения о совместной аренде» в свое соглашение об аренде.

Что такое оговорка о совместной аренде?

Положение о совместной аренде - это формулировка договора розничной аренды, которая предусматривает снижение арендной платы или другие средства правовой защиты для существующих арендаторов, если «экосистема» выходит из строя после того, как несколько арендаторов покидают собственность.Чтобы проиллюстрировать, как это работает, полезно продолжить приведенный выше пример.

Предположим, что продуктовый магазин, связанный с торговым центром, устроен так, что Publix является якорным арендатором, а вокруг него есть кафе, маникюрный салон, канцелярский магазин, магазин смузи, ресторан быстрого обслуживания и магазин канцелярских товаров / товаров для доставки. В частности, маникюрный салон и стационарный магазин сильно зависят от пешеходного потока, создаваемого продуктовым магазином. Если он уйдет, их бизнес может значительно пострадать.Таким образом, они могут попытаться включить положение о совместной аренде при заключении договора аренды, в котором говорится, что, если продуктовый магазин уйдет, их арендная плата будет значительно снижена, чтобы компенсировать потерю бизнеса.

Оговорка о совместной аренде - пример

По определению, оговорка о совместной аренде содержит сложный юридический язык. Например, следующий текст взят из пункта о совместной аренде в договоре розничной аренды. Ключевые моменты выделены желтым цветом и будут подробно рассмотрены ниже:

Продолжение совместной аренды .Несмотря на любые положения настоящего Соглашения об обратном, в случае, если менее шестьдесят пять процентов (65%) арендаторов в Торговом центре, за исключением Помещений, открыты и работают в Торговом центре, и Арендодатель не может потребовать от заменяющих арендаторов, в зависимости от обстоятельств, вновь открыться в таком помещении («Требование о совместной аренде») в течение (180) ста восьмидесяти (180) дней после закрытия более шестидесяти пяти процентов (65%) арендаторы в Торговом центре, Обязанность арендатора по уплате минимальной арендной платы приостанавливается на сто восемьдесят первый (181-й) день после такого закрытия до тех пор, пока не будет выполнено требование о совместной аренде и арендатор не произведет оплату арендодателю. вместо минимальной арендной платы и дополнительной арендной платы до двадцатого (20-го) числа каждого последующего месяца сумма, равная четырем процентам (4%) валовых продаж Арендатора за предыдущий месяц, но не превышающая причитающуюся сумму в качестве Минимальная арендная плата по условиям настоящего договора аренды на такой период составляет плюс дополнительные расходы по договору аренды.I Если такие закрытые магазины не открываются повторно к концу двенадцатого (12-го) месяца после первоначального закрытия таких магазинов, Арендатор может расторгнуть настоящий Договор аренды после получения письменного уведомления за шестьдесят (60) дней. Арендодателю в течение девяноста (90) дней после окончания такого двенадцатого (12-го) месяца, при условии, однако, что расторжение договора Арендатора будет недействительным в случае выполнения требования о совместной аренде до истечения срока Период уведомления.Если Арендатору не удается расторгнуть договор в течение такого девяноста (90) дней («Срок уведомления»), Минимальная арендная плата, подлежащая выплате по настоящему Соглашению, снова подлежит выплате в первый день месяца, следующего за окончанием Срока уведомления. 7.

Из приведенного в примере предложения можно найти три ключевых элемента информации:

  1. Порог совместной аренды : хотя конкретный язык может варьироваться от одной аренды к другой, он всегда должен включать порог, для которого арендатор имеет возможность ссылаться на пункт о совместном владении.В приведенном выше примере указано: «… событие: менее шестидесяти пяти процентов (65%) арендаторов в Торговом центре, исключая Помещения, открыты и работают…» Таким образом, в этом случае порог составляет 65% арендатора должны быть открытыми и действующими. Если это не так, арендатор имеет возможность активировать предложение. В некоторых случаях также определяется расчет порога. Таким образом, можно указать что-то вроде того, что это должно быть 65% от общего числа арендаторов или 65% арендуемой площади в квадратных футах.
  2. Период исправления : В некоторых случаях у собственника может быть период исправления, в течение которого он может привлечь новых арендаторов, чтобы вернуться выше порога совместной аренды. В этом примере период исправления описан как «… и Арендодатель не может вызвать заменяющих арендаторов, в зависимости от обстоятельств, для повторного открытия в таком помещении (« Требование совместной аренды ») в течение ста восьмидесяти (180) дней…» Другими словами, площадь может упасть ниже порогового значения, но владелец недвижимости может привлечь заменяющих арендаторов или повторно открыть существующих в течение 180 дней после закрытия арендатора, вызвавшего нарушение порога.
  3. Льгота : Наконец, в пункте следует точно указать, какое освобождение доступно арендатору в случае нарушения порога совместной аренды. В приведенном выше примере пункта описаны два типа:
    • Арендная плата снижается до 4% от валовых продаж арендатора, чтобы не превышать минимальную арендную плату, подлежащую выплате по договору аренды.
    • Или, если закрытые магазины не открываются в течение 12 месяцев, арендатор имеет право расторгнуть договор аренды.

Очевидно, что условия совместной аренды очень благоприятны для арендаторов.Но их способность вести переговоры может зависеть от того, какие рычаги воздействия они приносят. По этой причине есть несколько соображений, которые владелец недвижимости сделает в отношении пункта.

Оговорка о совместной аренде - точка зрения собственника

С точки зрения собственника, существует явный риск того, что включение положения о совместной аренде в договоры аренды может привести к «спирали». Если якорный арендатор уходит или достигается порог для активации предложения, несколько арендаторов могут вызвать его одновременно, что приведет к внезапному и значительному скачку уровня вакансий.Такая ситуация может привести к тому, что чистый операционный доход объекта недвижимости станет отрицательным, а в худшем случае владелец может не выплатить свои долги.

Чтобы защитить себя от этого, владелец собственности может настаивать на том, чтобы пункт о совместной аренде содержал несколько условий:

  1. По умолчанию : в формулировке пункта может быть указано, что арендатор не может использовать его, если он действует по умолчанию. по их аренде.
  2. Доказательства : Пункт может также требовать, чтобы арендатор предоставил доказательства ущерба или падения продаж в результате других вакансий.Эти доказательства могут быть в форме налоговых деклараций или операционных отчетов, которые показывают явное снижение продаж по сравнению с предыдущими периодами.
  3. Множественные средства правовой защиты : Наконец, пункт о совместной аренде может включать ограничения на средства правовой защиты, доступные арендатору. В приведенном выше примере арендатор может получить сниженную арендную плату , а - возможность расторгнуть договор аренды. Чтобы обезопасить себя, собственники предпочитают ограничивать количество доступных средств правовой защиты.

Таким образом, в обмен на включение положения о совместной аренде, владельцы собственности могут добиваться своих собственных уступок от арендатора.

Резюме и выводы

Часто состав арендаторов в розничном торговом центре вращается вокруг идеи создания «экосистемы», в которой многие более мелкие арендаторы вращаются вокруг одного или нескольких «якорных» арендаторов, которые направляют трафик в центр. Если якорный арендатор уйдет или общая заполняемость собственности упадет ниже определенного уровня, оставшиеся арендаторы могут понести ущерб своему бизнесу. Чтобы защититься от этого, они могут вести переговоры о включении в договор аренды положения о совместной аренде.

Положение о совместной аренде - это положение, которое включает юридические формулировки, которые позволяют арендатору требовать снижения арендной платы или других средств правовой защиты от владельца собственности, если общая заполняемость центра падает ниже определенного уровня. Как правило, средства правовой защиты включают в себя какое-либо освобождение от арендной платы и / или возможность расторгнуть договор аренды на определенных условиях.

Поскольку положение о совместной аренде выгодно арендатору, владелец собственности может попытаться включить ряд положений, ограничивающих его риск от включения этого положения в договор аренды.

Коммерческая аренда, аренда и разъяснение собственности

Какие бывают виды коммерческой аренды?

На первый взгляд, спрогнозировать стоимость аренды помещения в коммерческом здании может показаться довольно простым делом. После того, как вы и ваша команда решите арендовать коммерческое помещение, вы согласовываете стоимость и условия, подписываетесь на пунктирной линии и переезжаете в помещение. На самом деле, полное понимание коммерческой аренды требует внимания к деталям и помощи со стороны арендатора.Кто будет нести ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование, вы или домовладелец? Кто будет платить за коммунальные услуги? Чтобы найти ответ на эти важные вопросы, вам необходимо точно знать, какой вид коммерческой аренды вы подписываете. Давайте рассмотрим различные типы аренды коммерческой недвижимости, чтобы вы знали, чего ожидать, в том числе о стоимости и способах заключения соглашения.

Что такое аренда с полным комплексом услуг, или валовая аренда?

Подписание договора аренды с полным спектром услуг (или аренды брутто) означает, что вы несете ответственность за уплату базовой арендной платы.Однако арендодатель покрывает все расходы на строительство, включая плату за обслуживание, страховку и налоги на недвижимость. При подготовке к подписанию договора аренды с полным спектром услуг обратите внимание на то, сколько в договоре указано, что вы должны за обслуживание общей площади. Арендодатель может возместить свои расходы, указав «Фактор нагрузки» в арендной плате.

Чистая аренда

Чистая аренда обычно предусматривает, что арендаторы оплачивают часть (но не все) эксплуатационных расходов здания: сборы за обслуживание, налоги на недвижимость и страхование.Типы чистой аренды включают трехместную, двухместную и однократную.

Triple Net Lease

Triple Net lease по существу является противоположностью аренды на валовой основе. Арендатор (вы) соглашаетесь оплачивать не только плату за аренду и коммунальные услуги, но и все эксплуатационные расходы коммерческой недвижимости, такие как плата за обслуживание, страхование здания и налоги на недвижимость. Обычно тройная чистая аренда требует снижения арендных цен, потому что арендатор взял на себя ответственность за операционные расходы.

Двойная чистая аренда

Двойная чистая аренда требует, чтобы арендатор платил за аренду и коммунальные услуги, а также налоги на недвижимость и страхование здания.Однако домовладелец оплачивает расходы на техническое обслуживание конструкции. Арендодатели, сдающие офисное здание в аренду нескольким арендаторам, вероятно, справедливо разделят между арендаторами налог на имущество и расходы на страхование здания.

Единая чистая аренда

Единая чистая аренда предусматривает, что арендаторы платят за аренду и коммунальные услуги, а также налоги на имущество. Арендодатель позаботится о страховании здания и расходах на содержание. Будьте осторожны, чтобы не путать чистую аренду с чистой арендой.Чистая аренда относится к категории договоров аренды, включая однократную, двухместную и трехместную.

Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда занимает промежуточное положение между валовой арендой и тройной чистой арендой. Как правило, модифицированная валовая аренда означает, что арендатор оплачивает базовую арендную плату, коммунальные услуги и часть операционных расходов. Детали меняются от контракта к контракту. В некоторых модифицированных договорах валовой аренды арендаторы платят только базовую арендную плату и коммунальные услуги за первый год, но в каждый дополнительный год оплачивают пропорциональную долю эксплуатационных расходов здания.Их доля в расходах, вероятно, будет зависеть от процента занимаемого здания. Например, арендатор, занимающий 50% здания, будет нести 50% его эксплуатационных расходов.

Абсолютная аренда NNN

Иногда люди неправильно используют термины «абсолютная аренда NNN» и «тройная чистая аренда» как синонимы. Однако это не одно и то же. Обычно тройная чистая аренда требует, чтобы арендаторы оплатили некоторые или все расходы на ремонт здания, но в некоторых случаях арендодатель поможет с этими расходами.И наоборот, абсолютная аренда NNN освобождает арендодателя от всей ответственности за здание в каждом случае. Это означает, что арендатор должен покрыть все расходы на строительство, включая любое обслуживание или ремонт крыши и конструкции здания. Этот договор аренды обычно распространяется только на арендаторов с национальным или региональным присутствием и отличной кредитной историей.

Процентная аренда

Процентная аренда требует, чтобы арендаторы платили базовую арендную плату в дополнение к процентной доле от продаж бизнеса. Арендодатели часто просят семь процентов.Будьте осторожны, если попросите 10 или 12 процентов. Торговые центры обычно имеют такие виды аренды.

Советы по ведению переговоров и исключения

Эти категории аренды коммерческих зданий не представляют собой абсолютных правил, хотя они могут дать вам общее представление о том, какие затраты следует ожидать для каждой из них. Помните: каждый контракт индивидуален, и каждый контракт является предметом переговоров. Прочтите мелкий шрифт и просмотрите его со своим брокером и юристом перед подписанием.

Таблица типов коммерческой аренды

Тип аренды Расходы Сценарий использования
Валовая аренда Вы платите арендную плату, арендодатель покрывает все операционные расходы, но может возместить свои затраты с помощью «Фактора нагрузки» в арендовать. Любая коммерческая площадь
Модифицированная валовая аренда Вы платите арендную плату + часть годовых операционных расходов здания; эти контракты сильно различаются. Любая коммерческая площадь
Аренда Triple Net Вы платите арендную плату + налоги, страховку и плату за обслуживание. Любая коммерческая площадь
Double Net Lease Вы платите арендную плату + налоги и страховку. Любая коммерческая площадь
Чистая аренда Вы платите арендную плату + некоторые налоги, страхование и плату за обслуживание.Типы включают одноместные, двухместные и трехместные. Любая коммерческая площадь
Абсолютная аренда Вы платите арендную плату + все расходы на здание (налоги, страхование, техническое обслуживание), включая ремонт крыши и конструкции. Долгосрочная аренда для кредитования арендаторов
Процентная аренда Вы платите арендную плату + процент от ежемесячных продаж Торговые помещения
Единая чистая аренда Вы платите арендную плату + налоги на недвижимость.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *